Quesitos apresentados pela União:

1- Há conhecimento do projeto da edificação, condições do local, solo, emprego e

características de materiais utilizados na construção?

Sim. Foram apresentadas as plantas arquitetônicas originais elaboradas por

escritório de arquitetura, demonstrando que a construção foi acompanhada por
profissionais técnicos habilitados, a edificação é construída por estrutura de
concreto armado e alvenarias em blocos cerâmicos de vedação, em relação ao solo,
aparentemente se trata de um solo argilo-arenoso com condições normais para
construção de edificação.

2- Há conhecimento de impermeabilização das fundações, lajes e coberturas que

impeçam acúmulo de umidade na edificação?

Aparentemente não é visível umidade de percolação proveniente do solo, visto que

não foi avistado paredes úmidas, quanto a laje do terraço, a mesma é revestida com
cerâmica e apresentam drenos (bicas) em alguns pontos que ajudam no escoamento
evitando acúmulo de água e a coberta é feita em telhas cerâmicas do tipo colonial,
sendo que não foi avistado nenhuma goteira ou dano provocado por infiltrações.

3- Há conhecimento de que em edificações vizinhas acontece o mesmo fenômeno de

patologias em concretos, alvenarias, revestimentos e esquadrias encontrados na
edificação?

Não é possível esta afirmação, pois a manutenção periódica é capaz de evitar tais
patologias, apenas nos imóveis sem a devida manutenção estes fenômenos serão
facilmente observados.

4- Nos autos do Processo, consta termo de entrega da edificação ao locatário onde

conste a real situação da edificação na época da assinatura do contrato de locação,
inclusive das condições estruturais?

Na clausula décima segunda do parágrafo terceiro do contrato 07/2014 celebrado

entre as partes, consta o seguinte: “A locatária recebe o imóvel pronto para uso a
que se destina, declarando ter examinado previamente em todos os seus detalhes,
inclusive suas instalações, acessórios, reconhecendo-os adequados à locação ora
pactuada, esclarecendo que tudo o satisfaz plenamente”. Também consta no
parágrafo segundo que há Laudo de Vistoria, elaborado à época, que faz parte do
contrato, porém o locador informa que não está em sua posse.

5- A situação atual de deterioração do imóvel reflete apenas e exclusivamente a sua

ocupação pelo locatário?

A afirmação de apenas e exclusivamente é um tanto difícil, mas a falta de

manutenção e as intervenções irregulares foram cruciais para o nível de degradação
do imóvel.

6- As reformas necessárias ao imóvel são da ordem estrutural, ou seja, pilares, cintas,

lajes e vigas? E quais seriam elas?
Foram identificados apenas problemas pontuais na estrutura do imóvel, sendo estes
associados a intervenções irregulares e sobrecarga indevida (mau uso), a maior
parte da reforma se trata de reparos nas alvenarias (fechamento de furos e danos),
troca de piso cerâmico, recuperação de esquadrias, pintura geral, recuperação de
armários, demolição das obras realizadas e restauração a planta original.

7- Há conhecimento da Cláusula Décima do Contrato de Locação N. 45/2207 firmado

com a Administração Federal, onde reza basicamente que ficaria a Locatária autorizada a
fazer no imóvel as alterações ou benfeitorias que tiver por necessárias aos seus serviços;
na entrega da edificação, finda a locação, a mesma receberia uma nova pintura; as
alterações ou benfeitorias feitas com prévio e expresso consentimento do Locador,
integrariam o imóvel; as benfeitorias desmontáveis poderiam ser retiradas pela Locatária,
não integrando o imóvel e a obrigação da Locatária conservar o imóvel e fazer os reparos
necessários em virtude de defeitos ou danos inerentes a ocupação do imóvel, garantindo
ao Locador a sua plena utilização?

Sim. Porém não me foi apresentado os projetos, memoriais descritivos, anotação de

responsabilidade técnica e autorização formal do locador quanto consentimento
prévio das benfeitorias realizadas.

8- Há conhecimento da cláusula quarta do contrato nº 17/2014 firmado entre o autor

e Administração Federal, onde o Locador se obriga, quando houver necessidade de
intervenção de reforma estrutural (pilares, cintas, lajes e vigas), o Locador se obriga, sem
nenhum ônus para a Locatária, a promover as adaptações e/ou reinstalações que se
fizerem necessárias e no parágrafo 2° o Locador obriga-se a pagar as despesas das
reparações que se façam necessárias ao imóvel, decorrentes de danos anormais,
entendidos estes como os que não resultem das deteriorações decorrentes do uso do
imóvel, ou que não sejam causados pelo locatário, visitante, preposto ou por terceiro,
desde que, neste caso, seja atribuível ao locatário a culpa da falta de vigilância adequada,
sem a qual o dano não teria sido cometido.

Apesar da pergunta ser confusa, entendo que de acordo com a cláusula quarta
parágrafo 2º do contrato 17/2014, o locador se obriga a reparar os danos que
surgirem na estrutura do imóvel, ficando responsável pelas devidas reparações
desses danos, denominados de danos anormais. Danos anormais seriam os danos que
não foram provocados pela locatária. E quanto ao dano decorrente do uso do imóvel
o que entende-se como “dano normal” ficou obrigado a locatária de repará-lo, tendo
nesse caso o dever de vigiar um terceiro, preposto ou vigilante que estivesse de uso
do imóvel.

9- Consta nos autos do Processo que a interdição do imóvel através do Ofício n.

039/2015 - SEOPS de 15/06/2015 da PMP se deu unicamente por motivo da ocupação do
imóvel pela Locatária?

A falta de manutenção por um longo período de tempo e as intervenções irregulares

sem dúvidas foram fatores preponderantes para a intervenção, no mesmo laudo
também consta informação de construções irregulares e ocupação indevida com
sobrecarga nas lajes.
Quesitos apresentados pelo advogado:

Ademais, segue os quesitos para análise e resposta pelo Sr.(a) Perito (a):

1. O Imóvel sofreu alguma alteração na sua planta originária nos 08 (oito) anos de
locação:

Sim.

2. Se sim, qual?

Além das modificações listadas pela procuradoria da fazenda que foram: Cobertura
do oitão para instalação do arquivo da unidade, mediante cobertura dos pergolados
com telhas e colocação de teto de gesso (Fechamento da área de ventilação),
desfazimento do jardim de inverno com revestimento das paredes de pedra com
gesso acartonado e instalação de cerâmica no piso; transformação de 01 (um) quarto
em 02 (dois) banheiros. Também há vários buracos nas paredes e danos em piso,
provocado, provavelmente, por conta de passagem de cabos e outros equipamentos.

3. O Imóvel foi restabelecido ao status quo antes em razão da alteração identificada?

Não. O imóvel aparenta bastante deteriorado.

4. Havia sobrepeso no pavimento superior como detectado pela edilidade no laudo de

vistoria?

Nos pergolados da área do oitão (área de ventilação) ainda é possível ver a estrutura
que foi construída inadequada para a estrutura, porém o sobrepeso nos pavimentos
superiores relatados no laudo da prefeitura de Petrolina, foi, aparentemente,
provocado por equipamentos e armários que já não se encontram no imóvel.

5. O sobrepeso no pavimento superior pode ter comprometido o imóvel em seu aspecto

estrutural?

No caso dos pergolados da área de ventilação é possível afirmar com precisão, e

ainda é visível o dano que a modificação provocou. No caso do sobrepeso na laje do
pavimento superior há indícios que sim, porém como o imóvel foi desocupado e
retirado todos os equipamentos, não é possível afirmar pois não se sabe de que forma
era utilizado. No entanto é visível que houve o esmagamento de um dos pilares
provocado por sobrepeso.

6. Em que nível?

Houve o comprometimento estrutural com risco de ruptura e danos mais graves ao

imóvel;

7. O sobrepeso no pavimento superior foi causa determinante das cisões das placas de
gessos.
As placas de gesso do oitão foram colocadas de forma indevida e foi um dos fatores
que influenciaram o dano nas vigas dos pergoladas, no caso dos buracos de gesso do
pavimento inferior, a provável causa é a construção de divisórias e mudanças na
parte elétrica e lógica do imóvel.

8. É possível verificar se o imóvel recebia manutenção e reparos pelo locatário decorrente

do seu uso no 08 (oito) anos de locação;

Aparentemente não havia manutenção por um longo período, talvez durante todo
período de locação.

9. Se não, é possível identificar quais e as atuais situações em que se encontram;

Toda deterioração já mencionada como cerâmica riscada/quebrada, falta de pintura

em todo o imóvel, portas e janelas com problema para fechar e abrir, paredes com
furos e buracos, sistema elétricos com cabos aparentes e acabamentos danificados,
válvulas do sistema sanitários quebrados, e todos os demais já citados
anteriormente.

10. Os portais e janelas sofreram alguma manutenção/pintura?

Possuem ferrolhos com problemas nas aberturas e a pintura bastante degradada.

11. Foi realizada pintura no imóvel?

Aparentemente não.

12. É possível detectar se houve substituição das peças de desgaste por uso na parte
elétrica e hidráulica (lâmpadas, bocais fiação, reparo de banheiro e torneiras?

Foi possível verificar que foram instalados vários pontos, pois em quase todos
ambientes é possível ver marcas nas paredes, em relação aos pontos já existentes,
não foi visualizado nenhuma manutenção ou troca de peças;

13. As reformas indicadas na ação são decorrentes de falta manutenção do imóvel ou

estrutural?

Em quase sua totalidade, as reformas estão associadas a falta de manutenção.

14. Houve ação do locatário nos problemas indicados;

Sim. Nas alterações nas estruturas são bem visíveis os danos provocados, no caso
dos danos devido ao uso, acredito ser de responsabilidade do locatário.

15. Por fim, é possível realizar nova locação sem as reformas necessárias decorrente do
mau uso, a entender: falta de manutenção, alteração da planta originaria, falta de pintura,
reforma das janelas, portas e portais, substituição de peças de elétrica e hidráulica e
restruturação da base do imóvel decorrente de sobrepeso e desídia na manutenção.
Não. Há bastante degradação no imóvel, sendo necessária revisão geral na elétrica,
hidráulica, troca de piso, manutenção e pintura de esquadrias, assim como forro de
gesso e alvenarias. Estas intervenções são necessárias para dar ao imóvel a condição
de habitabilidade.

Petrolina, 10 de novembro de 2017

Ênio César Araújo Pereira Jorge Correa

Engenheiro Civil

CREA 060.076/PE