Considerações acerca das novas estratégias de atuação das grandes

incorporadoras na produção do espaço urbano

Marlon Altavini de Abreu

marlon_altavini@hotmail.com
FCT-UNESP
Thiago Barbosa Figueiredo Vilas Boas
thi.vb@hotmail.com
FCT-UNESP
Introdução
O presente trabalho propõe-se ao exame das mudanças recentes percebidas no setor
imobiliário. Sem intencionar compor um quadro explicativo desta dinâmica em sua
totalidade, pretende instigar um debate sobre a associação entre movimento de expansão
geográfica da atuação dos capitais e os processos de produção do espaço urbano, a partir
da interpenetração entre dinâmica imobiliária e o capital financeiro. As premissas para
esta coalizão estão presentes e podem ser auferidas, por exemplo, mas não apenas, a
partir da abertura de capital na bolsa de valores pelas empresas do setor imobiliário.
Estas transformações chegam ao setor imobiliário através da redefinição das
perspectivas de atuação dos capitais incorporadores (nos termos propostos por Smolka
1979), em que se ampliam as escalas de possibilidades de intervenção e realização do
valor em diferentes cidades. Trata-se de um conjunto de decisões cruciais na medida em
que as transformações em curso na dinâmica de acumulação capitalista, sob o comando
do sistema financeiro global, impõem novas estratégias de valorização do capital em
geral e de cada capital em particular, ao mesmo tempo em que a esfera financeira alça
relativa autonomia em relação à produção e a capacidade de intervenção das autoridades
monetárias.
As questões e problemáticas que ora nos propomos a analisar figuram exatamente na
compreensão desta justaposição entre duas lógicas distintas de organização do setor
imobiliário, que se associam em um processo de transformação recente, inserido na
passagem parcial de sua constituição eminentemente mercantil para um capital
imobiliário financeirizado.
Este percurso analítico desdobra-se, de um lado, por uma leitura do processo de
urbanização em sua expressão geográfica, considerando na dimensão espacial as
relações de produção – em suas condições objetivas e resultantes diversas – e as
estruturas daí procedentes, os vínculos regulatórios e coercitivos, presentes nas
estratégias de empresas e do Estado, para o entendimento da reprodução da sociedade.
 De outro, deriva na necessária apreensão das transformações recentes, que sinalizam
para um novo patamar de atuação de grandes blocos de capital, que passam a se
valorizar também através de sua inserção em bolsa de valores, atuando em várias
cidades ao mesmo tempo e beneficiando-se da conjuntura de expansão do crédito,
articulado por e partir do estado. Nesta amarração situa-se, o setor imobiliário em sua
expressão mercantil, que articula suas ações estratégicas de parcelamento, construção,
incorporação, financiamento etc., em que predominam uma composição de capitais
individuais e com escalas de atuação bastante heterogênea em termos de origem, escalas
de atuação e, fundamentalmente, para aquilo que nos interessa, de alterações mais ou
menos profundas na espacialidade urbana.
De maneira diversa, as novas relações estabelecidas entre o capital financeiro e o
capital imobiliário indicam a existência de uma nova relação muito mais complexa que
refaz as condições de acumulação do ativo terra urbana e extração da liquidez e as bases
sobre as quais serão apropriadas as rendas imobiliárias.
Dada a complexidade do quadro apenas esboçado acima, a análise aqui efetuada
restringe seu foco ao utilizar-se, somente, das informações disponíveis na bolsa de
valores de São Paulo, tomando por base as formas de classificação das empresas e
respectivamente seu campo de atuação dentre os diversos setores, sub-setores e
segmentos. Neste enquadramento serão privilegiados o segmento Construção Civil,
vinculado ao sub-setor Construção e Engenharia do setor Construção e Transporte.
Portanto, sempre neste trabalho a referência é a Construção Civil como área de
atuação das empresas, uma vez ser esta a nomenclatura adotada pela BOVESPA e que
compreende as grandes incorporadoras em atuação no Brasil e com capital aberto na
bolsa de valores. Das análises efetuadas pretendemos abordar diferentes capitais
particulares atuantes neste mercado além das mudanças estruturais que sofreram as
empresas da construção civil nos últimos anos, que reflete na natureza de sua atuação e
seu poder de alcance dentro das cidades, ou até mesmo dentro do país, como um agente
produtor do espaço urbano. Essa mudança é desencadeada pela inserção de grande
número destas empresas na Bolsa de Valores nos últimos anos, principalmente no ano
de 2007, ademais, verificamos a expansão geográfica destas, passando a atuar sempre
em mais de um estado e cidade, por meio da compra e formação de grandes bancos de
terras urbanas.
Por fim, é válido ressaltar que este trabalho é resultado das reflexões extraídas das
monografias de conclusão de curso dos autores na FCT-UNESP, em que estão presentes
algumas questões e problemáticas debatidas nas atividades de pesquisa realizadas em
conjunto ao Grupo de Pesquisa Produção do Espaço e Redefinições Regionais
(GAsPERR) e à Rede de Pesquisadores de Cidades Médias (ReCiMe).
1. Premissas iniciais. As formas recentes de composição do setor imobiliário.
O ponto de partida para nossa análise pretende dedicar-se inicialmente à percepção
de alguns traços visíveis e imediatos das mudanças recentes na composição interna das
empresas do setor imobiliário. A intenção aqui é apresentar estas empresas e oferecer
alguns subsídios para uma problematização posterior.
Para tanto, é válido ressaltar que as informações que consubstanciam as análises
subsequentes estão fundamentadas nos dados disponíveis pelos balanços financeiros das
empresas do setor imobiliário no ramo da construção civil 1, particularizados nas
empresas do sub-setor construção civil, onde se encaixam as grandes incorporadoras
segundo critérios adotados pela organização da BOVESPA.
Neste sentido as análises que seguem trarão no conjunto de informações organizadas
algumas correlações entre as empresas, o ano de abertura de capital na bolsa de valores,
sua atuação espacial e os principais produtos imobiliários comercializados. Adverte-se
que os dados referem-se unicamente aos estoques de terreno destas empresas. Portanto,
não consideramos os lançamentos e as vendas contratadas.
As informações presentes no Quadro 1 permitem estabelecer as primeiras
correlações na caracterização do movimento aparente de transformação do modo de
organização do setor imobiliário. Para tanto estão presentes as informações de todas as
empresas com capital aberto na bolsa de valores imobiliários, a data de início das
atividades financeiras, o número de estados atuante e o estado em que há o predomínio
de suas atividades.

Quadro 1: Empresas listadas no setor da construção civil. BOVESPA. 2012

Estado em que há
Data de início Estados
Empresas predomínio dos banco de
no CVM2 atuantes
terras
MRV Engenharia E Participações S.A. 13-07-2007 18 São Paulo
PDG Realty S.A. Empreend E Participações 23-01-2007 17 São Paulo

1
. Relatórios Financeiros das Empresas Listadas no Setor Construção Civil no Site da BOVESPA.
http://bmfbovespa.com.br, nas empresas listadas, setor de atuação: Construção Civil - Informações
Relevantes – dados econômico financeiros.
2
. Comissão de Valores Mobiliários.
Rossi Residencial S.A. 01-07-1997 14 São Paulo
Viver Incorporadora E Construtora S.A. 23-05-2007 14 São Paulo
Cyrela Brazil Realty S.A Empreend E Part 07-07-1994 12 Rio de Janeiro
Rodobens Negócios Imobiliários S.A. 18-01-2007 11 São Paulo

Brookfield Incorporações S.A. 11-09-2006 9 Rio de Janeiro

Helbor Empreendimentos S.A. 09-07-2007 8 São Paulo
Tecnisa S.A 09-01-2007 7 São Paulo
Direcional Engenharia S.A. 29-02-2008 7 Minas Gerais
Camargo Correa Desenv. Imobiliário S.A 29-01-2007 4 São Paulo
Even Const. E Incorporadora S.A 02-03-2007 4 São Paulo
João Fortes Engenharia S.A. 20-07-1977 3 Rio de Janeiro
Cr2 Empreendimentos Imobiliários S.A. 16-04-2007 2 Rio de Janeiro
EzTec Empreend E Participações S.A 15-06-2007 1 São Paulo
Trisul S.A. 10-10-2007 1 São Paulo
Fonte: www.bmfbovespa.com.br

Chama a atenção a presença e participação recente das empresas na Comissão de

Valores Mobiliários. A data de início das atividades que mais comparece é a do ano de
2007, presente em 11 das 16 empresas com capital aberto. Ademais, chama atenção o
número amplo de estado em que atuam estas empresas, no caso mais expressivo das
empresas MRV Engenharia e Participações S.A., atuando em 18 estados e da empresa
PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participações, atuando em 17 estados. Entretanto,
paralelamente à constatação da difusão no território destas empresas verificamos a
tendencial concentração das atividades e do número de empreendimentos nos estado da
região Sudeste, além disso, a presença destas empresas em mais de um estado. Tais
elementos contrastam com as análises que identificavam capitais locais, mesmo que de
diferentes portes, como os principais agentes da produção imobiliária.
A Tabela 1 apresenta em sua composição os dados referentes aos tipos de
empreendimentos segundo seu perfil econômico. Estas informações condizem
unicamente aos estoques de terra disponíveis destas empresas e não considera, portanto,
nem seus lançamentos e imóveis vendidos. Para tanto estas informações foras divididas
de acordo com o perfil de mercado privilegiado por estas empresas. Para tanto sua
classificação dividiu-se em Populares (até 170 mil reais), Médias (de 170 mil até 350
mil reais) e Médio-Alta e Alto padrão (acima de 350 mil reais).
 Tabela 1: Classificação dos estoques de terras de acordo com o potencial de
mercado. 2012
Médio-Alto e
Populares - Media - de 170 Alto padrão.
Empresa Lotes Comercial
até 170 mil mil até 350 mil Acima de 350
mil
MRV Engenharia E
100%
ParticipaçõesS.A
PDG Realty S.A. Empreend E
42% 28% 24% 3% 4%
Participações
Rossi Residencial S.A. 36% 19% 33% 8% 4%
Viver Incorporadora E 43% 40% 8% 10%
Construtora S.A.
Cyrela Brazil Realty S.A 29% 34% 27%
Empreend E Par
Brookfield Incorporações S.A. 5% 13% 58% 12% 12%
Helbor Empreendimentos S.A. 3,8% 61,8% 20,1% 14%
Direcional Engenharia S.A. 54% 34,1% 7,1% 5%
Camargo Correa Desenv.
37,4% 19,3% 42% 1%
Imobiliario S.A.
Even Construtora E
7% 42% 27,0% 8% 16%
Incorporadora S.A
João Fortes Engenharia S.A. 17% 14% 30,0% 39%
Cr2 Empreendimentos
51% 44% 5%
Imobiliários S.A
EzTec Empreend E
1,3% 38% 17,2% 44%
Participações S.A.
Trisul S.A. 70% 30%
Fonte: www.bmfbovespa.com.br

Destaca-se dos dados apresentados o elevado número de empresas que atua

predominantemente nos setores populares, ou seja, com empreendimentos até 170 mil
reais, sendo bastante reduzido o número de empresas que possuem percentuais
significativos de empreendimentos potenciais nas demais faixas de preço.
Por fim, destacam-se as empresas com empreendimentos localizados além das
capitais e das regiões metropolitanas e com isto, chama-se a atenção para o aquelas que
passam a atuar em mais de uma localidade, ou seja, expandem sua área de atuação para
além dos limites das grandes cidades ou mesmo das regiões metropolitanas e capitais.
Destas empresas são destacáveis as empresas MRV Engenharia e Participações
S.A, com 53% de seus empreendimentos localizados fora das regiões metropolitanas ou
capitais, além da Viver Incorporadora e Construtora S.A com 35%, PDG Realty S.A.
Empreendimentos e Participações com 27%, Tecnisa S.A. com 6%, Camargo Correa
Desenv. Imobiliario S.A. com 22%, EzTec Empreend e Participações S.A, com 5% e
Trisul S.A. com 30%. Optamos por um recorte específico nesta caracterização das
empresas que atuam fora das regiões metropolitanas ou capitais, partindo da análise
particularizada das cidades estudadas pela RECIME3. Neste sentido, organizamos o
Quadro 2, apontando a número de cidades em que as empresas estão presentes,
evidenciando o tipo de imóvel predominante comercializado nestas cidades4.
Quadro 2: Empresas do setor da construção civil, segundo sua atuação nas cidade
estudadas pela RECIME.
Empresa Cidades da Recime Imóvel Predominante
MRV Engenharia E Participações S.A 5 Popular
Rodobens Negócios Imobiliários S.A. 5 Não informado
Rossi Residencial S.A. 4 Popular
PDG Realty S.A. Empreend E Participações 3 Popular
João Fortes Engenharia S.A. 2 Media-alta e Alta
Trisul S.A. 2 Popular
Viver Incorporadora E Construtora S.A. 1 Popular
Cyrela Brazil Realty S.A Empreend E Par 1 Media
Helbor Empreendimentos S.A. 1 Media
Direcional Engenharia S.A. 1 Popular
Fonte: www.bmfbovespa.com.br

Das empresas que destacamos, observamos a presença importante da MRV

Engenharia e Participações S.A, Rodobens Negócios Imobiliários S.A, Rossi
Residencial S.A. e PDG Realty S.A. Empreend e Participações, presentes em três ou
mais cidades, com imóveis predominantemente populares e localizados em sua maioria
nos estado de São Paulo, Paraná e Minas Gerais
2. O setor imobiliário e seus diferentes capitais: Breves considerações.
Até o presente momento nossa intenção foi de delinear alguns traços primários
daquilo que tomamos como um movimento de transformação dos modos de reprodução
do setor imobiliário. Na presente seção pretendemos iniciar algumas reflexões, que
permitam colaborar para uma leitura e interpretação mais ampla deste movimento.
A premissa inicial a que nos reportamos compartilha das ideias de Topalov
(1979) e Smolka (1979), identificando o setor imobiliário como produto e condição das
relações de reprodução social do capital em paralelo aos demais capitais. Sendo assim,
quando nos referimos ao capital imobiliário, revelamos um importante circuito de
acumulação de capital, em que os processos de valorização são resultado da apropriação
de diversos tipos de renda urbana, derivados da produção e da circulação do ativo
imobiliário (exploração via venda, locação ou arrendamento).

3
. São cidades presentes nos estudos das RECIME: Campina Grande/PB, Chapecó/SC, Dourados/MS,
Itajaí/SC, Londrina/PR, Marabá/PA, Marília/SP, Mossoró/RN, Parintins/AM, Passo Fundo/RS,
Presidente Prudente/SP, Resende/RJ, São José do Rio Preto/SP, Tefé/AM, Teófilo Otoni/MG,
Uberlândia/MG, Ituiutaba/MG.
4
Essas informações foram coletadas na página da internet de cada uma das empresas listadas.
 Além disso, em sua composição reconhecemos uma complexa articulação entre
diferentes agentes que atuam de forma complementar em diversos momentos da
produção. Com isso, concordamos com as ideias de Paiva (2007), Botelho (2007) e
Melazzo (1993), que identificam neste setor uma diversidade de agentes econômicos
que atuam de maneira articulada na composição deste circuito. São, nesta leitura,
capitais autônomos que estão na base deste circuito, exercendo funções específicas e
apropriando-se diferencialmente de rendas ao longo do ciclo de produção imobiliário e
reprodução do capital imobiliário.
A partir destes fundamentos, que tomamos como basilares para a compreensão
do mercado imobiliário, que dirigimos a atenção para as recentes mudanças na estrutura
econômica mundial e para o estreitamento das relações entre o processo imobiliário e o
capital financeiro.
As considerações iniciais que perfazem os caminhos para a construção do olhar
sob as mudanças vigentes na organização e complexificação da composição do setor
imobiliário deslocam-se exatamente para o reconhecimento das relações indissociáveis
entre os elementos próprios da constituição deste capital e o modo tal como se estrutura
o capitalismo contemporâneo. Isto porque, as transformações em curso na dinâmica de
acumulação capitalista, sob o comando do sistema financeiro global impõem novas
estratégias de valorização, ao mesmo tempo em que a esfera financeira alça relativa
autonomia em relação à produção e a capacidade de intervenção das autoridades
monetárias. Neste contexto, a origem dos capitais e sua capacidade de articular
financiamentos crescem e diversificam-se, tornando-se fundamental nas estratégias de
expansão das empresas.
Neste contexto, observa-se a emergência de novos players
(fundos mútuos, fundos de pensão, etc.) atuando no mercado
de ativos imobiliários, com grande poder de comandar
processos especulativos (market maker) dada a capacidade
de agrupar e controlar grandes fluxos de capitais. (Paiva,
2007, p.133)
A constituição deste cenário integra as relações entre o processo imobiliário e o
capital financeiro, que passam a interagir de maneira sistêmica para potencializar a
reprodução do capital (Paiva 2007 p. 3). Esta integração amplifica as formas de
circulação de bens imobilizados e com baixa liquidez, tornando-o negociável e com alta
liquidez para os investidores, criando mecanismos para aumentar a volatibilidade dos
preços dos imóveis por meio da atividade especulativa.
 Desta constatação identificamos, a partir das ideias de Paiva (2007, p. 134) a
caracterização de um processo marcado pela redefinição dos instrumentos e estratégias
apropriadas por este capital.
Nesta perspectiva, encontra-se em pleno desenvolvimento
uma diáspora do capital imobiliário, uma expansão
emblemática, não somente no sentido geográfico de
deslocamento do capital em busca de oportunidades globais
de valorização, o que tem fomentado a criação de um
circuito mundial de valorização patrimonial, mas também
uma expansão no sentido conceitual, já que a fusão do
capital financeiro com o capital imobiliário intensificou a
geração de novos instrumentos financeiros, promovendo a
superação da rigidez (baixa liquidez) do ativo imobiliário e,
consequentemente, uma transformação substancial na
temporalidade de reprodução do capital imobiliário. Paiva
(2007, p. 134)

A inserção destes novos instrumentos possibilita a obtenção de formas

renovadas de captação de recursos, oriundos dos Fundos de Investimento Imobiliário, os
Certificados de Recebíveis Imobiliários. Volochko (2008, p. 70), aponta para estes
novos instrumentos e seu impacto sob a capacidade construtiva das empresas.

(...) a abertura de capital aumenta a estrutura de capital da

empresa voltada principalmente para a incorporação de
novos terrenos, enquanto para o processo de construção dos
edifícios as empresas buscam financiamentos “mais baratos”
junto ao Sistema Financeiro da Habitação (mais uma vez o
Estado!). Tais empréstimos do SFH, que chegam a significar
um financiamento de até setenta por cento da obra,
aumentam diante da elevação da base de capital e
consequente elevação da capacidade de endividamento
propiciada na abertura, fornecendo os recursos necessários
para incrementar o capital de giro da empresa e permitir a
continuidade das construções. (Volochko, 2008, p. 70)

Com as ideias aqui trabalhadas observamos as consideráveis modificações que

adentram o processo imobiliário em sua constituição interna, incorporando para si
particularidades deste novo momento, promovendo redefinições nas formas de
expressão mercantil deste capital e oferecendo condições para sua reprodução através de
uma lógica financeirizada.
Neste sentido, ainda, o período presente instiga à reflexão destas novas formas
em que se estruturam e se articulam estas amarrações com o sistema financeiro, os
grandes investidores institucionais, o setor imobiliário (especialmente o incorporador
imobiliário – que sustenta o capital mercantil imobiliário) e também o Estado (Paiva,
2007, p. 140). Já que, em traços gerais, sinalizamos a edificação de formas e estratégias
renovadas despendidas pelo capital imobiliário em seu circuito de valorização, numa
incessante necessidade de renovação das estratégias de acumulação que acompanham as
inovações financeiras por meio de novos instrumentos e novas formas de atuação do
capital imobiliário, reduzindo as barreiras para os investimentos em ativos imobiliários
e promovendo a potencializarão dos lucros oriundos do mercado imobiliário. O setor
imobiliário surge como instância singular, no plano intra-urbano, em seu processo de
valorização, alvo de investimentos realizado por grandes investidores institucionais e
por instituições financeiras, bancárias e não bancárias.

Considerações Finais
As breves considerações realizadas intencionaram expor um aparente
movimento de transformação particularizada em um setor econômico específico,
caracterizado pelo mercado imobiliário em um processo intimamente relacionado com a
fase mais recente de desenvolvimento do capitalismo. Por isso, a preocupação em exibir
alguns dados concretos, organizados de forma que se mostrem capazes de constituir,
ainda que superficialmente, elementos mínimos para uma problematização destas
formas recentes de organização e atuação dos diversos agentes neste segmento.
A cidade mostra-se em meio a este ambiente como espaço privilegiado de
reprodução deste capital e, ademais, estabelece em sua materialidade condições para a
interpretação do caráter processual destas transformações. É, pois, pela análise da
forma em que estes agentes estabelecem meios de se reproduzir nas cidades e da
observação deste movimento que emerge desta materialidade e das relações dela
provenientes que acreditamos possível estabelecer a diferença existente entre esta época
e as anteriores, assim como da situação atual.
Com isso, para concluir, acreditamos possível estabelecer algumas questões que
possibilitem a continuidade do debate. Em primeiro lugar surgem três questões
concretas: verifica-se a presença de grandes grupos atuando em uma em num número
elevado de estados e cidades, inserindo-se ao mercado local em disputa com os antigos
agentes. Neste sentido desdobram-se os questionamentos sobre quais localizações são
privilegiadas e quais os tipos de imóveis comercializados? Como precisamente se faz
as formas de inserção destas empresas e qual a articulação com as empresas do mercado
imobiliário local? E por fim, quais os impactos intra-urbano percebidos, como as
cidades passam a ser?
 Além destas questões concretas emergem os questionamentos próprios da
constituição geral deste mercado. Neste sentido, quais as intermediações presentes para
a compreensão no período atual do capital imobiliário, do processo imobiliário e o setor
imobiliário? Poderíamos supor a existência de um movimento de sobreposição de
escalas, articuladas do intra-urbano ao nacional, em que os momentos de valorização se
dão simultaneamente?

Bibliografia
BOTELHO, Adriano. O urbano em fragmentos:A produção do espaço e da moradia pelas
práticas do setor imobiliário.São Pulo: Annablume;FAPESP,2007
MELAZZO, E. S. Mercado imobiliário, expansão territorial e transformações intra-urbanas:
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SMOLKA, M. O. Preço da terra e valorização imobiliária urbana: esboço para o enquadramento
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TOPALOV. C. Análise do Ciclo de Reprodução do Capital Investido na Produção da
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PAIVA, Cesar de. A diáspora do capital imobiliário, sua dinâmica de valorização e a cidade no
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VOLOCHKO, Danilo. A produção do espaço urbano e as estratégias reprodutivas do
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CAMARGO CORREA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A. Dados Econômico-
Financeiros Demonstrações. 2012
CONSTRUTORA ADOLPHO LINDENBERG S.A. Dados Econômico-
Financeiros Demonstrações. 2012
CR2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. Dados Econômico-
Financeiros Demonstrações. 2012
CYRELA BRAZIL REALTY S.A. EMPREEND E PARTDados Econômico-
Financeiros Demonstrações. 2012
DIRECIONAL ENGENHARIA S.A.Dados Econômico-Financeiros Demonstrações –EVEN
CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.ADados Econômico-Financeiros Demonstrações.
2012.
EZ TEC EMPREEND E PARTICIPAÇÕES S.A.Dados Econômico-
Financeiros Demonstrações. 2012.
GAFISA S.A.Dados Econômico-Financeiros Demonstrações. 2012
HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A. Dados Econômico-Financeiros Demonstrações. 2012
JHSF PARTICIPAÇÕES S.A.Dados Econômico-Financeiros Demonstrações. 2012.
JOÃO FORTES ENGENHARIA S.A.Dados Econômico-Financeiros Demonstrações
MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S.A. – MRV. Dados Econômico-
Financeiros Demonstrações. 2012
PDG REALTY S.A. EMPREEND E PARTICIPACOES - PDG REALT Dados Econômico-
Financeiros Relatório de Agente Fiduciário. 2012
RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIARIOS S.A. Dados Econômico-
Financeiros Demonstrações. 2012
ROSSI RESIDENCIAL S.A.Dados Econômico-Financeiros Demonstrações.2012.
TECNISA S.A.Dados Econômico-Financeiros Demonstrações.2012.
TRISUL S.A. Dados Econômico-Financeiros Demonstrações2012.