BC Fund

Webcast – Resultados 3T18

09 de novembro de 2018
Resultados 3T18
Destaques
1 Resultados financeiros e operacionais Indicadores em R$ milhões e R$ / cota no trimestre
• Receita de locação: R$ 39,7 mi no 39,7
3T18 21,0 19,9 21,1
• FFO ajustado: R$ 21,0 mi no 3T18 2,06 1,09 1,03 1,10
• Distribuição média: R$ 0,37/cota/mês
Receita locação FFO aj. Lucro Distribuição
(ex-reav.)

2 Gestão da carteira Cronograma de vencimentos

• Vencimentos até fim 2019 de 4,9% RJ SP 70,2%

5,8%

da carteira 29,8%

• STR em 12M: -0,7% e de 1,0% no 5,3%

0,7% 64,3%

3T18 4,1% 8,0%

11,0%
29,1%
0,8%

2018 2019 2020 2021 2022 até 2022 após 2022

3 Vacância Vacância financeira e física do portfolio

• 6.140 m² de novas locações, Vacância financeira Vacância física

34,8%
localizadas principalmente no 32,9%
32,2%
33,2%

Eldorado e Morumbi. 29,5% 29,5%

31,4%

29,3%

• Esforço do time na redução de custo

dos imóveis 4T17 1T18 2T18 3T18

2
Vacância e Eventos
Evolução da Vacância financeira
29,5% 31,4%
2,7%
29,5%
3,2%
29,4%
0,7%
Morumbi:
28,4% 0,8% 0,6%
• Expansão de atual inquilino para mais um andar
2,0% 1,7% 0,7% 3,0%
3,6% 2,3%
3,0% 3,0% 2,4%
1,2% 2,4%
2,5% 2,5%
2,5%
8,3% 9,2%
5,8% 7,0% 7,0%
Cenesp:
• Nova redução de 14% dos custos condominiais,
12,4% 12,4% 12,5% 12,6% 12,5%
acumulando mais de R$ 10,00/m² desde Jan/17

3T17 4T17 1T18 2T18 3T18

Torre Almirante CENESP Flamengo BFC Eldorado Outros
Comitê de acompanhamento da gestora:

Eventos Recentes (3T18) • Renúncia do Sr. Carlos Rebello, dado o convite

oficial para compor o colegiado da CVM

Montreal:
Operação de compra e venda:
• Novo contrato de locação de um andar pelo
prazo de dez anos • Assinatura de instrumentos contratuais vinculantes,
com estimativa de distribuição de R$14,37/cota

Eldorado:
• Novo contrato de locação de um andar pelo
prazo de cinco anos Eventos Subsequentes

Eldorado: Eldorado:
• Novo contrato de locação de meio andar pelo • Notificação de renúncia de um andar e meio
prazo de cinco anos
3
 Portfólio
A área bruta locável (ABL) do final do 3T18 totalizou 229.426 m2
Composição da vacância financeira e física Composição do portfólio
(em termos de receita contratada)
Flamengo Flamengo
2,4% 2,6% Rio de Janeiro
8,1% Ed Morumbi T Almirante Ed
7,7% 6,5%
Morumbi
1,0% 8,8% B
1,4%
3,6% 26,6% 21,3%
4,1%
T Almirante Ouros AAA
12,5% 4,2% Outros 41,7%
42,7% 14,5% 3,7%
11,0%
CENESP
9,2% Cenesp
31,2% 16,8% São Paulo
50,6% A 93,5%
37,0%
% da receita potencial total % da ABL total
% da receita potencial das áreas vagas % da ABL vaga

Processos de comercialização da área vaga

(m² do portfólio em %)
33,2% 0,0% 10,4%

22,8% 2,3%
20,5%

Vacância física Imóveis em Imóveis em fase Vacância física Imóveis em fase Vacância física
Set-18 negociação dos avançada de estimada inicial de potencial
contratos de locação comercialização comercialização
Definições: “Imóveis em negociação dos contratos de locação” - imóveis do Fundo que são objeto de negociações avançadas já em fase de trocas de minutas de contratos de locação; “Imóveis em
fase avançada de comercialização” - imóveis em fase avançada de comercialização, ou seja, ainda sem troca de minutas de contrato de locação, mas em definição das condições comerciais de uma
potencial locação; “Vacância física estimada” – vacância caso tanto os Imóveis em Negociação dos Contratos de Locação quanto os Imóveis em Fase Avançada de Comercialização sejam
efetivamente locados; “Imóveis em fase inicial de comercialização” - imóveis do Fundo estão em fase inicial de comercialização; “Vacância física potencial” - caso tais Imóveis em Fase Inicial de4
Comercialização também sejam efetivamente locados.
Receita de Locação e Portfólio
Receita Mensal Contratada de Locação Leasing Spread
(R$ milhões)
3T18 9M18
-0,6% (5,1% do portfolio) (13,1% do portfolio)
0,8%
14,4 14,3 13,8 14,3 -10,4% -13,2%
-13,5%
-20,8%
-3,1%

-7,6%
Nominal Inflação Resultado real

Set-17 Set-18 Jun-18 Set-18 Nominal Inflação Resultado real

Cronograma de Vencimentos de Contratos Receita de mesmos inquilinos (Same tenant rent)

(% da receita contratada)

1,0%
RJ SP 70,2%
5,8%

29,8%
0,7% 64,3%
5,3%
11,0% -0,7%
29,1%
0,8% 4,1% 8,0%

2018 2019 2020 2021 2022 até 2022 após 2022 Últimos 12 meses Últimos 3 meses

5
Destaques Financeiros
Receita de aluguel vs contratada Crescimento Real (descontos e carências)
(R$ milhões) (em R$ ‘000)
839 124 47 12 160 14.340
13.159

44,4 43,9 42,6

39,7

3T17 3T18 Set/18 6M 12M 18M 24M ajustes Set/18

Receita de Receita
Receita de Aluguel Receita Contratada aluguel Aj. contratada

Receitas e despesas de propriedades

(em R$ '000) 3T17 3T18 Var. (em R$ '000) 3T17 3T18 Var.
Receita de propriedades 47.046 37.701 (19,9%) Custos / Despesas dos Imóveis (4.854) (4.957) 2,1%
Despesa de comissões - (295) n.a.
Receitas de aluguel 44.423 39.658 (10,7%)
Despesa de administração - Imóvel (412) (81) (80,3%)
(-) Provisão - liquid. duvidosa - (1.456) n.a.
Despesas de condomínio (4.343) (4.500) 3,6%
Multas e juros recebidos 2.879 819 (71,6%) Despesas de reparos, manutenção e conservação (99) (81) (18,2%)
n.a.
Descontos concedidos (256) (1.320) n.a.415,6% Despesas Administrativas (10.507) (8.849) (15,8%)
Taxa de gestão (7.223) (5.367) (25,7%)
Taxa de administração (1.163) (1.206) 3,7%
Despesas tributárias (1.497) (2.034) 35,9%
Outras despesas operacionais (624) (242) (61,2%)

6
Destaques Financeiros
Resultado Financeiro
(R$ milhões)

Despesas financeiras Ativos financeiros Resultados

12,8 34,4

5,5 17,1

1,5

-1,9
-3,5 -11,2
-9,0
-11,3 -28,3
-36,3
3T17 3T18 9M17 9M18

(em R$ '000) 3T17 3T18 Var.

6801 9M17 9M18
-11749 Var.
Despesas sobre captação e aquisição de imóveis (11.137) (8.907) (20,0%) (35.765) (28.052) (21,6%)
Despesas com juros (10.686) (8.907) (16,6%) (32.727) (28.052) (14,3%)
Despesas com correção monetária (451) - n.a.
n.a. (3.038) - n.a.
Ativos financeiros de natureza imobiliária 11.850 5.087 (57,1%) 31.255 15.756 (49,6%)
Certificados de recebivéis imobiliários (CRI) 20 2.584 12820,0% 63 7.933 12492,1%
Letras de crédito imobiliário 5.421 1.649 (69,6%) 19.369 5.147 (73,4%)
Rendimentos de Cotas de Fundos Imobiliários 1.023 843 (17,6%) 3.135 2.873 (8,4%)
Resultado / ajuste a valor de mercado de cotas de FII e CRI 5.386 11 (99,8%)
n.a. 8.688 (197) n.a.
Outros Ativos Financeiros 815 360 (55,8%) 2.570 1.051 (59,1%)
Receitas com cotas de fundo de renda fixa 932 409 (56,1%) 3.106 1.306 (58,0%)
Despesas com IR sobre aplicações financeiras (117) (49) (58,1%)
-38806 (536) (255) (52,4%)
Resultado Financeiro 1.528 (3.460) n.a.
380808 (1.940) (11.245) 479,6%

7
Destaques Financeiros
Lucro Líquido e FFO
Lucro Líquido
(R$ milhões)
Valor Justo Lucro líquido
0,0
32,4 -38,6%

-36,7%
19,9
0,0 0,53
32,4 5,20
19,9 3,82
3,45
3,29

3T17 3T18 -1,74

9M17 9M18

(em R$ '000, exceto se indicado) 3T17 3T18 Var. 9M17 9M18 Var.
Lucro líquido 32.406 19.895 (38,6%) 66.414 73.367 10,5%
(-) Reavaliação de ativos - - n.a. 33.472 (10.127) n.a.
(-) Ajuste a valor de mercado de cotas de FII e CRI (5.389) 142 n.a. (8.691) 4.327 n.a.
(+) Despesas não-recorrentes (7.109) 958 n.a. (21.243) (6.707) (68,4%)
(=) FFO 19.908 20.995 5,5% 69.952 60.860 (13,0%)
FFO / cota (R$ / cota) 1,04 1,09 5,5% 3,64 3,17 (13,0%)
(+) Despesas financeiras não-caixa 451 - n.a. 3.038 - n.a.
(=) FFO ajustado 20.359 20.995 3,1% 72.990 60.860 (16,6%)
FFO ajustado / cota (R$ / cota) 1,06 1,09 3,1% 3,80 3,17 (16,6%)

8
Obrigações
(em R$ '000) Custo Prazo orig. Venc. 2T18 3T18
Obrigações por aquisições de imóveis 441.804 434.161
Brazilian Financial Center TR + 9,33% aa* 12 anos Dez/2025 237.844 236.350
Eldorado Business Tower TR + 10,17% aa* 10 anos Mai/2019 203.960 197.811
Obrigações por captação de recursos 70637 - -
Endividamento bruto 441.804 434.161
(-) Disponibilidades e aplicações financeiras livres (290.809) (275.344)
(-) Cotas de outros FIIs (Mercado) (66.842) (66.688)
Endividamento líquido 84.153 92.129
-45568

LTV Índice de Reajuste Cronograma de Amortização

(%) (R$ milhões)

(0,2 p.p.) 198

183

15,2% 15,0%
36
8 9
2T18 3T18
2018 2019 2020 2021 + 2021

Nota: Custo pode variar de acordo com a taxa Selic (limite inferior de TR + 7,71% e TR + 8,55%), respectivamente no BFC e Eldorado 9
Performance no Mercado
250 227,7
Base 100 = Dez/2010

200 213,5

150
116,6

100
109,7

50
dez-10 mai-11 out-11 mar-12 ago-12 jan-13 jun-13 nov-13 abr-14 set-14 fev-15 jul-15 dez-15 mai-16 out-16 mar-17 ago-17 jan-18 jun-18
BC Fund BC Fund (com proventos) IBOVESPA IFIX

Valor de Mercado vs. Valor Patrimonial Retorno

-3% -15% -10% 0% 10% 20% 30% 40%
-23%
-6% 12,2%
-29% -35% -17% Últimos 24 M
-26% -24% 35,2%
-32% -29%
155,10 -46% 17,6%
151,00
138,31 6,2%
128,12
114,00 Últimos 12 M 6,9%
100,61 122,00 118,31106,90
-3,9%
100,30 93,45 97,60105,25 106,0096,98
80,76 95,50 95,35 88,71 10,2%
Valor Patrimonial (a) Valor de Mercado (b) Últimos 3 M 9,3%
0,5%
mai-11

mai-12

mai-13

mai-14

mai-15

mai-16

mai-17

mai-18
set-11

set-12

set-13

set-14

set-15

set-16

set-17

set-18
jan-11

jan-13

jan-14

jan-15

jan-16

jan-17

jan-18
jan-12

BRCR11 IBOVESPA IFIX

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Avaliação a Mercado
Set-18 Set-17
Valor patrimonial [R$ / cota] 125,25 108,19
Valor da cota (fechamento) [R$ / cota] 96,98 95,35
Desconto ao valor patrimonial [%] (22,6%) (11,9%)
Distribuição mensal [R$ / cota] 0,35 0,32
Rentabilidade mensal [% a.m.] 0,36% 0,34%
Rent. anual (linear) [% a.a.] 4,3% 4,1%
Rentabilidade anualizada [% a.a.] 4,4% 4,1%
Quantidade de cotas [#] 19.224.537 19.224.537
Valor de mercado [R$ mi] 1.864,4 1.833,1
Dívida líquida (caixa líquido) [R$ mi] 92,1 67,3
Participação minoritários [R$ mi] 64,0 66,3
Enterprise Value [R$ mi] 2.020,5 1.966,7
Receita contratada [R$ mi] 13,8 14,4
Cap rate implícito [%] 8,2% 8,8%
Cap rate potencial áreas vagas [%] 11,6% 12,3%
ABL do portfolio [m2] 229.426 229.426
Valor médio por m2 [R$ / m2] 8.807 8.572

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Resumo dos Indicadores
Destaques financeiros (em R$ milhões, exceto se indicado) 3T17 3T18 Var. 9M17 9M18 Var.
Receitas de locação 44,4 39,7 (10,7%) 129,0 122,7 (4,9%)
Lucro líquido 32,4 19,9 (38,6%) 66,4 73,4 10,5%
Lucro líquido / cota (R$ / cota) 1,69 1,03 (38,6%) 3,45 3,82 10,5%
Lucro líquido (ex -reavaliação) 32,4 19,9 (38,6%) 99,9 63,2 (36,7%)
Lucro líquido (ex -reavaliação) / cota (R$ / cota) 1,69 1,03 (38,6%) 5,20 3,29 (36,7%)
FFO 19,9 21,0 5,5% 70,0 60,9 (13,0%)
FFO / cota (R$ / cota) 1,04 1,09 5,5% 3,64 3,17 (13,0%)
FFO ajustado 20,4 21,0 3,1% 73,0 60,9 (16,6%)
FFO ajustado / cota (R$ / cota) 1,06 1,09 3,1% 3,80 3,17 (16,6%)
Distribuição total 21,0 21,1 0,7% 104,9 63,8 (39,2%)
Distribuição total / cota (R$ / cota) 1,09 1,10 0,7% 5,45 3,32 (39,2%)
Patrimônio líquido 2.080,0 2.407,9 15,8% 2.080,0 2.407,9 15,8%
Patrimônio líquido / cota (R$ / cota) 108,19 125,25 15,8% 108,19 125,25 15,8%
Endividamento bruto 463,7 434,2 (6,4%) 463,7 434,2 (6,4%)
Endividamento líquido (caixa líquido) 67,3 92,1 37,0% 67,3 92,1 37,0%

Destaques operacionais 3T17 3T18 Var. 9M17 9M18 Var.

ABL do portfólio (m2) 229.426 229.426 0,0% 229.426 229.426 0,0%
Receita contratada de locação mensal (R$ milhões) 14,4 13,8 (4,2%) 14,4 13,8 (4,2%)
Vacância financeira (final do período) 28,4% 29,3% 0,9 p.p. 28,4% 29,3% 0,9 p.p.
Inadimplência 0,0% 3,7% n.a. 0,0% 3,7% n.a.
Variação anual da receita contratada (SAR) -0,3% 1,0% n.a. -0,3% 1,0% n.a.
Leasing spread (16,5%) (13,5%) 3,0 p.p. (18,8%) (20,8%) 0,1 p.p.
% Carteira negociada 1,9% 5,1% 3,2 p.p. 21,0% 13,1%
99 (0,4 p.p.)

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Contatos

Fundo Imobiliário
BTG Pactual Corporate Office Fund
“BC FUND” (BRCR11)

Email: contato@bcfund.com.br
Tel: +55 11 3383-2000 / 0800 772 2827
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Endereço: Brig. Faria Lima, 3.477 – 14º andar

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