12/01/2016 RESUMÃO LEI INQUILINATO | Resumão Concursos

RESUMÃO CONCURSOS

AUG

RESUMÃO LEI INQUILINATO

(https://resumaoconcursos.files.wordpress.com/2012/08/lei‑inquilinato‑certa.jpg)

LEI DE LOCAÇÃO: 8.245/91 

TEM POR OBJETO LOCAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS.

CÓDIGO CIVIL: REGE A  LOCAÇÃO DOS  BENS MÓVEIS.

TIPOS DE LOCAÇÃO REGIDOS PELA LEI DO INQUILINATO: 

1) RESIDENCIAL: DESTINA‑SE À RESIDÊNCIA.

NÃO PODE TER NENHUM CUNHO COMERCIAL.

 1.1) ESPÉCIES DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL: 

A) PRAZO DE ATÉ  30 MESES: 

VANTAGENS: TERMINA MAIS RÁPIDO.

DESVANTAGENS:

SE  O  CONTRATO  CELEBRADO  COM  ESTE  PRAZO  FOR  PRORROGADO  E    TORNAR‑SE

CONTRATO  POR  PRAZO  INDETERMINADO,  O  LOCADOR  SÓ  PODERÁ  RETOMAR  O
IMÓVEL  NAS  HIPÓTESES  PREVISTAS  NO  ARTIGO  47  DA  LEI  DE  LOCAÇÃO,    OU  SEJA
ATRAVÉS DA DENÚNCIA CHEIA (LOCADOR DEVE TER ALGUM MOTIVO). 

NESTAS  LOCAÇÕES,  O  LOCADOR  SÓ  PODERÁ  RETOMAR  O  IMÓVEL  DENTRO

DAQUELES MOTIVOS NO ARTIGO 47. EX:
USO PRÓPRIO (EXCETO SHOPPING CENTER).

QUANDO A LOCAÇÃO  PASSA A TER PRAZO INDETERMINADO?
FINDO  O  PRAZO  DO  CONTRATO,  SE  O  LOCADOR  NÃO  MANIFESTAR  A  INTENÇÃO
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FINDO  O  PRAZO  DO  CONTRATO,  SE  O  LOCADOR  NÃO  MANIFESTAR  A  INTENÇÃO

DE  RETOMAR  O  IMÓVEL  EM  ATÉ  30  DIAS  APÓS  O  TÉRMINO  DO  CONTRATO,  ELE
PASSA A TER PRAZO INDETERMINADO.

B) PRAZO IGUAL OU SUPERIOR A 30 MESES

DESVANTAGENS:  LOCADOR  VAI  TER  QUE  CONVIVER  MAIS  TEMPO  COM

LOCATÁRIO.

VANTAGEM: FINDO PRAZO DO CONTRATO, MESMO QUE O LOCADOR NÃO
PEÇA O IMÓVEL, PODE FAZER A QUALQUER MOMENTO.

NÃO  PRECISA  DE  MOTIVO.  BASTA  DEMONSTRAR  O  LAPSO  TEMPORAL  DO

CONTRATO.
É CHAMADA DENÚNCIA VAZIA, SEM MOTIVO.

2) LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL:

É AQUELA NÃO DESTINADA À RESIDÊNCIA. LOCAÇÃO COMERCIAL  É ESPÉCIE, MAS
 EXISTEM OUTRAS FORMAS. POR EX: LOCAÇÃO VISANDO A PRESTAÇÃO SERVIÇOS. A
PREOCUPAÇÃO    DO  LEGISLADOR    NESTE  TIPO  DE  LOCAÇÃO  É  NA  PROTEÇÃO  AO
CHAMADO  FUNDO  DE  COMERCIO.FUNDO  DE  COMÉRCIO  NADA  MAIS  É  DO  QUE  O
PRÓPRIO INVESTIMENTO QUE O LOCATÁRIO FEZ NAQUELE COMÉRCIO, NEGÓCIO. A
FALTA DE SEGURANÇA INIBE O INVESTIMENTO. SE NÃO HOUVE ESTE MECANISMO,
AQUELE  QUE  MONTA  UM  NEGÓCIO  FICARIA  SEMPRE  VULNERÁREL  PERANTE  O
LOCADOR QUE PODERIA PEDIR O IMÓVEL  A QUALQUER TEMPO.

PARA  TER  DIREITO  À  RENOVAÇÃO  DO  CONTRATO,  O  LOCATÁRIO  TEM  QUE

OBSERVAR  DETERMINADOS  REQUISITOS  PRESENTES  NO  ARTIGO  51  DA  LEI  DE
LOCAÇÕES C/C COM ARTIGO 71:

1‑ PRECISO DE UM CONTRATO POR ESCRITO. VERBAL NÃO É POSSÍVEL.
2‑ PRAZO MÍNIMO DE 5 ANOS. ADMITE‑SE VÁRIOS CONTRATOS SOMADOS.
EX: CINCO CONTRATOS DE UM ANO,  NÃO ININTERRUPTOS.
3‑  CONTRATO  NÃO  PODE  SER  POR  PRAZO  INDETERMINADO.  O  PRAZO  DEVE  SER
DETERMINADO.
4‑  CONTRATO  RIGIDAMENTE  CUMPRIDO.  NÃO  PODE  TER  NADA  EM  ATRASO.
EX:ALUGUEL, ENCARGOS.
5‑ LOCATÁRIO PRECISA EXERCER NOS ÚLTIMOS DOIS ANOS A MESMA ATIVIDADE.

O MECANISMO QUE A LEI DE LOCAÇÃO OFERECE AO LOCATÁRIO PARA EXERCER
O DIREITO DE RENOVAÇÃO É A CHAMADA AÇÃO RENOVATÓRIA.

PRAZO: DECADENCIAL  DE 1 ANO A 6 MESES ANTES DO TÉRMINO DO CONTRATO.
SE NÃO PROMOVÊ‑LA NESTE PERÍODO, ELE PERDE O DIREITO  O CONTRATO.

3 )LOCAÇÃO PARA TEMPORADA:

CARACTERÍSTICAS:

SE DESTINA AO LAZER, CULTOS RELIGIOSOS. NÃO PODE SER RESIDENCIAL.

PRAZO: NO MÁXIMO 90 DIAS.
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PRAZO: NO MÁXIMO 90 DIAS.

ULTRAPASSADO  ESTE  PRAZO,  SE  O  LOCADOR  NÃO  SE  MANIFESTAR,  CONVERTE‑SE

EM LOCAÇÃO RESIDENCIAL.

O ALUGUEL É PAGO DE FORMA ANTECIPADA.
DEVE  SER  FEITO  POR  ESCRITO  PORQUE  PODE  CARACTERIZAR  LOCAÇÃO
RESIDENCIAL E A RETOMADA DO BEM FICA MUITO MAIS DIFÍCIL.

COMO TERMINA UM CONTRATO DE LOCAÇÃO?

ARTIGO 9 DA LEI DE LOCAÇÃO TRAZ HIPÓTESES DE RESCISÃO.
NEM SEMPRE O LOCATÁRIO DEVOLVE O IMÓVEL APÓS O TÉRMINO DO CONTRATO.

UMA  HIPÓTESE  É  O  NÂO  PAGAMENTO.  NÃO  SÓ  O  INADIMPLEMENTO  DO

ALUGUEL,  MAS  TAMBÉM  DOS  ACESSÓRIOS  (ENCARGOS,  CONDOMÍNIO).
LOCATÁRIO FICA SUJEITO A AÇÃO DE DESPEJO.

– OUTRA HIPÓTESE É A INFRAÇÃO CONTRATUAL, DESCUMPRIMENTO DE ALGUM
TERMO DO CONTRATO.

LEI  DE  LOCAÇÃO  DÁ  TRATAMENTO  DIFERENCIADO    À  FALTA  DE  PAGAMENTO,

TODAVIA, NÃO É SO A FALTA DE PAGAMENTO QUE É INFRAÇÃO CONTRATUAL.

SE  FOR  UMA  OUTRA  INFRAÇÃO  TAMBÉM  É  CAUSA  DE  RESCISÃO,  MAS  A
VIA  PROCESSUAL  NÃO  É  O  DESPEJO  POR  FALTA  DE  PAGAMENTO  E  E  SIM  UMA
AÇÃO DE DESPEJO COMUM, UMA AÇÃO DE DESPEJO PELO RITO ORDINÁRIO.

TERCEIRA  VIA  DE  RESCISÃO:  É  O  MÚTUO  ACORDO  ENTRE  LOCADOR  E

LOCATÁRIO.
AMBOS  DECIDEM  RESCINDIR  O  CONTRATO  E  CHEGAM  EM  UM  ACORDO.  É
IMPORTANTE QUE ESTE ACORDO SEJA REDIGIDO. O FIADOR DEVE ASSINAR.

GARANTIAS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO: 

‑FIANÇA
‑SEGURO FIANÇA
‑CAUÇÃO: APLICÁVEL A LOCAÇÕES DE MENOR VALOR.

LOCADOR  DEVE  DEVOLVER  O  VALOR  DA  CAUÇÃO  AO  FINAL  DO  CONTRATO  E  OS
RENDIMENTOS DEVEM SER ATRIBUÍDOS AO LOCATÁRIO.
SE LOCADOR LEVANTAR CAUÇÃO VAI TER QUE RESPONDER, TEM QUE DEVOLVER.

SEGURO FIANÇA: 

É  UMA  DAS  GARANTIAS  PREVISTAS  NO  ARTIGO  37.  É  UM  CONTRATO  FEITO  PELO
LOCATÁRIO  EM  FAVOR  DO  LOCADOR.  VISA  PROTEGER  O  LOCADOR.  A
SEGURADORA  EXIGE  DO  LOCATÁRIO  UMA  SÉRIE  DE  GARANTIAS.  GERALMENTE  É
MAIS  FÁCIL  COMPRAR  O  IMÓVEL  DO  QUE  APRESENTAR  TODOS  OS  DOCUMENTOS
EXIGIDOS.  SE  O  LOCATÁRIO  NÃO  PAGAR  O  ALUGUEL,  A  SEGURADORA  VAI  SE
SUBROGAR NOS DIREITOS DO LOCADOR. A SEGURADORA PASSA A SER CREDORA.

PARA  AS  LOCAÇÕES  NÃO  RESIDENCIAIS  FUNCIONA  MELHOR  PORQUE  O

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PARA  AS  LOCAÇÕES  NÃO  RESIDENCIAIS  FUNCIONA  MELHOR  PORQUE  O

LOCATÁRIO TEM UM PODER
ECONOMICO MELHOR.

FIANÇA  LOCATÍCIA:BENS  DO  FIADOR  DIREITO  DE  IMPENHORABILIDADE  DOS

BENS DE FAMÍLIA DA LEI LEI 8009 ? 

 NÃO. FIADOR NÃO TEM DTO A PROTEÇÃO DA LEI AO BEM DE FAMÍLIA.

CONTRATO VERBAL:  É VÁLIDO?

SIM.  É  VÁLIDO  PORQUE  PRODUZ  SEUS  EFEITOS  MAS  NÃO  TEM  A  MESMA
CONSISTÊNCIA DO CONTRATO ESCRITO.  

A MELHOR FORMA DE SE DEMONSTRAR A EXISTÊNCIA DESDES CONTRATOS É COM
OS  RECIBOS  DE  PAGAMENTO.  SE  ELE  NÃO  CUMPRIR  AS  OBRIGAÇÕES,  CABE  AÇÃO
DE  DESPEJO,  RESCISÃO  DO  CONTRATO.  CONTRATO  DE  LOCAÇÃO  COMERCIAL
VERBAL  NÃO  DÁ  DIREITO  AO  LOCATÁRIO  DE  REQUERER  A  SUA  RENOVAÇÃO.
CONTRATO  VERBAL  RESIDENCIAL  EQUIPARA‑SE  AO  CONTRATO  ESCRITO
PACTUADO  COM  PRAZO  DE  30  MESES.  SÓ  É  RESCINDIDO  ATRAVÉS  DE  DENÚNCIA
CHEIA. 

DIREITO DE PREFERÊNCIA:

NÃO CONFUNDIR COM CLÁUSULA DE VIGÊNCIA!
A  CLÁUSULA  DE  VIGÊNCIA  ESTÁ  PREVISTA  NO  CONTRATO  E  ESTABELECE  QUE  O
LOCATÁRIO PERMANECE
NO IMÓVEL SE O LOCADOR VENDER O IMÓVEL.

DIREITO DE PREFERÊNCIA: ESTÁ PREVISTA NA LEI DO INQUILINATO. LOCATÁRIO
DEVE  SER  COMUNICADO/NOTIFICADO  DO  DESEJO    DO  LOCADOR  DE  VENDER  DO
IMÓVEL. 

MELHOR FORMA DE  NOTIFICAÇÃO: CARTA.

LOCADOR  INDICA  VALOR  DA  PROPOSTA.  DEVE  SER  VALOR  DE  MERCADO.  SE NÃO
TIVER  CLÁUSULA  DE  VIGÊNCIA,  O  IMÓVEL  SERÁ  ALIENADO  E  O  LOCATÁRIO
DEVERÁ SAIR DO IMÓVEL.

REGISTRO  NO  CARTÓRIO  DE  TÍTULOS  E  DOCUMENTOS  É  UMA  GARANTIA.  NO

DIREITO DE PREFERENCIA, É DE FUNDAMENTAL IMPORTÂNCIA.

SE  NÃO  FOR  DADO  DIREITO  DE  PREFERÊNCIA,  O  LOCATÁRIO  TEM  DIREITO  DE
ENTRAR COM AÇÃO JUDICIAL E
PERDAS E DANOS.

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