ESTUDO PESSOAL – CBOP11 – CASTELO BRANCO OFFICE PARK

Data: 13/6/2019 Última atualização: 21/6/2019

- Gestão: Credit Suisse

- Proprietário de 50% da torre Jatobá, do complexo Castelo Branco Office Park, Barueri,
Sp;

- Gestão: passiva (ruim);

- Taxa ADM: 0,3% a.a. (bom!)

- Há 4 anos consecutivos (desde 2016) a gestão está conseguindo reduzir os custos

operacionais. (excelente!)

- Acesso ao complexo: direto pela Rodovia Castelo Branco. Acesso fácil ao Rodoanel
e Alphaville. Fica ao lado do Shopping Tamboré. (muito bom!)

- ABL: 16.289m²;

- VP=78,84, ou seja, fundo negociado abaixo do valor patrimonial (bom!);

- Valuation: utilizando a metodologia de fluxo de caixa descontado e usando as

seguintes variáveis:
- Taxa livre de risco (Tx): 3,85% (Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2050);
- Crescimento (G): 0% (conservador);
- Dividendos para os próximos 12m (divid): 0,40x12=5,16/cota (já considerando
eventual redução estimada de 0,07/cota, anunciada em relatório);
- Prêmio de risco (prêmio): 2%;
- Valor limite = divid / (Tx + prêmio –G) = 82,05/cota. (atrativo!)
- Obs.: considerando 3% de prêmio (se for o caso, por causa da quantidade
pequena de inquilinos), o valor limite ficaria em R$ 70,07, este muito próximo da
cota atual;
- projeção de desocupação do 7º andar do edifício em 21/7/2019 pela AES
Eletropaulo (vacância projetada: vai de 6,87% para 13,74%  2 andares do edifício).
Há previsão de redução do dividendo de aproximadamente 0,07/cota (dy=0,40 
ainda razoável). Há em caixa (mai/19) saldo de caixa acumulado de +R$0,21/cota
(bom!)

- Apesar da vacância projetada, o imóvel ainda possui uma desocupação bem

abaixo da média da região (+-30%); essa vacância de 7% o fundo carrega
praticamente desde o fim de 2013. (bom!)

- Há expectativa da gestora de ocupar os espaços disponíveis ao longo do ano de

2019. Informação presente em relatório de 7/6/2019 (muito bom!)

- A curva de rendimentos não superou o IFIX, a partir de 2014;

- Fundo com distribuições estáveis e bom dy, apesar da vacância projetada (bom);

- O fundo possui 99% do capital alocado em ativos (muito bom).

- Contratos:

- 44% dos contratos vence em 2022 (Azul e Odontoprev) e 56% em 2027 (AES
Eletropaulo);
 - revisionais: 2021 (24%), 2020 (56%), 2019 (20%);
- reajustes pelo IGPM (bom !)

- O edifício:

Alto padrão, 709 vagas de estacionamento, 09 elevadores sociais, heliponto, ar

condicionado central, enfermaria, restaurantes, café. CLASSIFICAÇÃO AAA;

Após a conclusão, o complexo deverá contar com 6 torres, área integrada de serviços
e comércio, estacionamento para mais de 7.500 veículos e ampla área verde (não há
registro dessa previsão de ampliação);

- Fotos:
- Inquilinos: AZUL, Odontoprev, AES Eletropaulo (51%); (pouca diversificação!)

Minha conclusão: bom fundo de lajes corporativas, bom dy (mesmo com a vacância
projetada), valuation atrativo (considerando prêmio de risco de 2% a.a.). Como o
prédio é excelente, pode ser que a ocupação dos andares vagos ocorra em breve
(acreditando em um reaquecimento da economia). Manter posição já adquirida, ir
comprando aos poucos (nas oportunidades de preço) e monitorar evolução da
situação da vacância em julho e agosto/2019 (pode ter queda no preço da cota pela
redução do dividendo anunciada) – nesse caso comprar para reduzir PM e aumentar
posição.