Análise de Projectos de Investimento (API)

Aula #6

Docente: Lenilson António (L.A.)

Luanda, Angola 10 de Outubro, 2018
Noções Básicas de Hipoteca e Análise

- Empréstimos Hipotecários de Taxa Fixa:

- Fórmula Básica

- Aplicações da Fórmula:
- Empréstimo Apenas de Juros (IO)
- Hipoteca de Amortização Constante (CAM)
- Hipoteca de Pagamento Constante (CPM)

- Custo efetivo do empréstimo:

- Pontos de Desconto
- Penalidades Pagamento Antecipado
- Manutenção de Rendimento

- Problemas de Pagamento de Hipoteca (e.g.: Inflação)

- Hipoteca de Pagamento Graduado (GPM)
- Hipoteca de Taxa Ajustável (ARM) – Não Será Avaliado
Processo de Composição
Ideia Chave: Ganhar juros sobre juros

Se (geralmente) composto mensalmente

Rendimento nominal de 6% ao ano
Ano 1: 100*(1 + 6% / 12)12 = 106,17
Rendimento Anual Efetivo (EAY) = 6,17%

Convenção
Rendimento nominal = (Rendimento Mensal Efetivo )*(12)
Empréstimos Hipotecários de Taxa Fixa

Fórmula básica
Saldo: BAL
Pagamento: PMT

Amortização:
AMORTt = BALt-1 – BALt
BALt = (1 + i) BALt-1 – PMTt

Isso é BALt é juros sobre saldo anterior + o saldo em si menos o pagamento…

Taxa de juros é "custo do principal“
Qual é o pagamento?
Empréstimos Hipotecários de Taxa Fixa

Definição do pagamento
Usando fórmulas acima ...

PMTt = (1 + i) BALt-1 - BALt (1)

PMTt = AMORTt + i * BALt-1 (2)

O pagamento sempre consiste em…

- Custo do principal (juros no saldo)
- Amortização de empréstimo
Empréstimos Hipotecários de Taxa Fixa -
Observações

Alguns conceitos-chave:

Amortização sempre se refere ao capital reembolso

O pagamento é composto de amortização + juros sobre o saldo devedor

O empréstimo total, ou seja, o saldo no momento t (BALt) é soma descontada de

pagamentos futuros

Como uma anuidade pagando PMTt (com pagamento que pode mudar em
quantidade) ...

Você pode ver porquê?

Empréstimos Hipotecários de Taxa Fixa

PV dos Pagamentos Remanescentes

Cálculo do Saldo Remanescente -Exemplo

Hipoteca de Taxa Fixa de 30 Anos

- Composto mensalmente (N = 360)

- Taxa de juros anual: 9,125%

- Valor do empréstimo: £ 120.000,00

- Pagamento constante e amortização integral

- Primeiro pagamento: Abril de 2006

Cálculo do Saldo Remanescente -
Exemplo

Qual é o pagamento mensal?

Qual é o saldo remanescente no final do ano de 2008?

Quanto de principal (amortização)você terá pago? de volta até o final de 2008?

Quanto de juros você precisará pagar? até o final de 2008?

Cálculo do Saldo Remanescente -
Exemplo

- Podiamos fazer manualmente…

- PMT é o valor da anuidade tal que:

Resolva isso e encontre que o pagamento é de 976.36 mensais…

Quais são os próximos passos?

Cálculo do Saldo Remanescente -
Exemplo

BAL (1) = 120.000,00 + 120.000,00 (0,76) - 976,36= 119.936,14

AMORT (1) = BAL (1) - BAL (0) =…119.936,14 - 120.000 = 63,86

Saldo, pagamento e amortização no final de 2008?

- Compilação mensal, portanto, repita os cálculos por 33 passos
- 9 meses de 2006 + 24 meses até final de 2008
Empréstimo Apenas de Juros (IO)

Por definição AMORTt=0

PMTt = i * BALt-1
BALt = BALt-1

No Final: PMTN = (1+i)*BALN-1

Empréstimo Apenas de Juros (IO)

Os Mutuários (quem neficia de um crédito) gostam de empréstimos IO?

Os Emprestadores/ Credores como empréstimos IO?

Hipoteca de Amortização Constante (CAM)

Por definição: AMORTt = BAL0 / N

Pagamento Linear Decrescente

- Ao contrário das expectativas do crescimento típico de renda
Hipoteca de Pagamento Constante (CPM)

Por definição: PMTt= PMT

Com o tempo, o BAL declina, AMORT aumenta

Como isso se compara ao CAM?

Comparação CAM vs. CPM

CPM: o saldo diminui ao longo do tempo, por isso…

- O pagamento de juros diminui
- Para manter a PMT constante, o AMORT deve subir

CAM: primeiro pagamento acima do CPM, porquê?

- Tem que reembolsar o mesmo valor, mas…
- CPM crescente AMORT; aqui constante!
- O primeiro reembolso deve ficar acima do PMT de
CPM (PV de pagamentos é o mesmo = EMPRÉSTIMO)
Comparação CAM vs. CPM – Gráfica

Pagamento
Principal/ Amortização

Juros

Anos

Saldo
Remanescente do
Empréstimo
Anos
Comparação CAM vs. CPM – Gráfica

Pagamento CPM

Pagamento CAM

Anos
Saldo
Remanescente
CPM

Saldo
Remanescente
CAM
Anos
Amortização Negativa

Credor e devedor podem concordar com ...

- O saldo do empréstimo no vencimento é maior que empréstimo inicial
- Os pagamentos são negociados em nível inferior ao sob CPM simples

Em ambos os casos, amortização negativa

- Resolva ou encontre PMT (primeiro caso) ou
- Para descobrir o saldo final do empréstimo (segundo caso)

(Ver Exemplo Excel)

Pontos de Desconto e Taxas de Originação
de Empréstimos

Taxas de Originação de Empréstimos: Servem para cobrir as despesas ocorridas durante

o processamento do empréstimos (exemplo: preparação da documentação, plano de
amortização, relatórios de crédito, e todas outras despesas que o credor julga que
devem ser cobertas pelo mutuário). Credores normalmente cobram estes custos aod
mutários quando o empréstimo é fechdo em vez de cobrar taxas de juros mais altas.
Eles fazem isso porque se a o emprétimo é pago mais cedo depois de fechado o juro
adicional recebido pelo credor pode não ser suficiente para pagar estes custos.

Pontos de Desconto: O principal objective é de ajustar a taxa de juros em um

Empréstimo Hipotecário.

Taxa sob a forma de desconto aplicada ao empréstimo

- 3 pontos de desconto em um empréstimo de 100:
O mutuário recebe apenas 97, mas deve 100

Efeito: aumenta a taxa de juros sobre empréstimos

Pontos de Desconto - Exemplo

Considere o CPM de 1.000.000

- 8% de juros anuais
- Reembolsado mensalmente em 30 anos
- 1 ponto de desconto

A Taxa de Juros - YTM (IRR) se não houver pontos de desconto?

- Idêntico à taxa contratual de 8% / 12 = 0,667%

Custo efetivo do empréstimo?

Pontos de Desconto - Exemplo

Custo Efectivo do Empréstimo

Calcule o PMT sem Pontos de Desconto:

Calcule Por mês

Calcule Por mês

Penalidades Pagamento Antecipado

Agora suponha que você possa pagar o empréstimo depois de 5 anos:

- Calcule o saldo remanescente:

Calcule o IRR: 8.25% por Ano

Penalidades Pagamento Ainda Mais Antecipado

Suponha que o empréstimo anterior seja pago em 1 ano:

- Calcule o saldo remanescente: 991.646,31

Calcule o IRR: 9.05% por Ano

Diferença entre IRR / YTM e taxa de juros quanto mais cedo o empréstimo é
reembolsado
Penalidades Pagamento Ainda Mais Antecipado

Taxa de Juros/ Custo de Capital

Ano de Pagamento
Por que os Credores Optam por Impor "Pontos de
Desconto"?

Caminho para o credor se segurar contra risco de pré-pagamento

- Quando reembolsado: o credor precisa investir a taxa incerta (mas fica
compensado)
Hipoteca de Pagamento Graduado (GPM)

Exemplo:

- Para colmatar a Inflação o PMT cresce a uma taxa de 7.5% p.a., durante 5 anos e
mantem-se constante dai em diante.

- Empréstimo: $ 60.000,00

- 30 Anos de maturidade

- Taxa de Juros Annual: 12%

- Composição Mensal
Como determinar PMT em GPMs?

GPM

PMT @ Ano 1

PMT @ Ano 2

PMT @ Ano 3

PMT @ Ano 4

PMT @ Ano 5

PMT @ Ano 6-30

PMT Equivalente

em CPM 1-30
Como determinar PMT em GPMs?

Equação Linear (Calcule MP/PMT)

Meses

Meses

Meses

Meses

Meses

Meses
CPM vs GPM
Bibliografia
Study Packs – London School of Economics (LSE): GY462 Real Estate Finance. Prof. Olmo
Silva