NBR 5674-2012 - Manutenção de Edificações

Convênio ABNT - Sistema Confea/CreaJMutua
NORMA ABNT NBR

BRASILEIRA 5674
Segunda edição
25.07.2012
Válida a partir de
25.08.2012
o1/)
Ul
Q)
o. Manutenção de edificações - Requisitos para
E
-s:t-
CJ:>
o sistema de gestão de manutenção
r,....
r,....
M Building maintenance - Requirements for maintenance management system
o
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'iij tCS 91.040.01 ISBN 978-85-07-03557-2
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rn ASSOCIAÇÃO Número de referência
rno.. BRASILEIRA ABNT NBR 5674:2012
iQ DE NORMAS
o. TÉCNICAS 25 páginas
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X
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©ABNT 2012
·:.:onvênio ABNT - Sistema ConfeafCreaJMutua
ABNT NBR 5674:2012
Sumário Página
Prefácio ................................................................................................................................................ iv
Introdução ............................................................................................................................................v
1 Escopo ................................................................................................................................1
2 Referências normativas .....................................................................................................1
3 Termos e definições ........................................................................................................... 2
o
<J)
4 Requisitos para a manutenção ......................................................................................... 2
(/)
~ 4.1 Organização ........................................................................................................................2
a.
E 4.2 Conteúdo básico do relatório de inspeção ...................................................................... 3
v
<D
,..__
~ 4.3 Programa de manutenção .................................................................................................4
,..__
C") 5 Requisitos para o planejamento anual das atividades ................................................... 5
o
"O
ii 5.1 Considerações ....................................................................................................................5
QJ
e:, 5.2 Previsão orçamentária anual. .............................................................................................. 6
e.o
Ol 6 Requisitos para controle do processo de manutenção.................................................. 6
~
lt') 6.1 Orçamento e contratação dos serviços de manutenção ................................................ 6
v
o
(O 6.2 Meios de controle ...............................................................................................................7
N
o.: 7 Requisitos para a documentação .....................................................................................7
z
o::: 7.1 Generalidades .....................................................................................................................7
I.!)
"'i'
OJ 7.2 Fluxo da documentação ....................................................................................................8
00
~
o, 7.3 Registros .............................................................................................................................9
o'<t
a; 7.4 Arquivo ................................................................................................................................9
N
o 7.5 Indicadores gerenciais ......................................................................................................9
1
(f)
w 8 Incumbências ou encargos ...............................................................................................9
>
...J
5z
o(9
<C
Anexos
o::
[ü Anexo A (informativo) Modelo para a elaboração do programa de manutenção preventiva ....... 11
o::
o:: Anexo B (informativo) Modelo para a elaboração do programa de manutenção preventiva ..•.•.. 16
w
lL
(f)
B.1 Objetivo............................................................................................................................ 16
o
1- B.2 Classificação dos registros ............................................................................................. 16
z
<C
(f)
B.3 Tabela dos principais registros ....................................................................................... 16
(J)
oa Anexo C (informativo) Modelos de verificações e seus registros .................................................. 21
oo
o:::
<(
ºo:::
o
Figura
Figura 1 - Fluxo da documentação ................................•....•.....................................•..•....................8
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X
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© ABNT 2012 - Todos os direitos reservados iii
Convênio ABNT - Sistema Confea/Crea/Mutua
A8NT N8R 5674:2012
Tabelas
Tabela A.1 - Exemplos de modelo não restritivos para a elaboração do programa
de manutenção preventiva de uma edificação hipotética ....................................... 11
Tabela 8.1 - Lista dos registros ....................................................................................................... 16
Tabela 8.2 - Agendamento e periodicidade ...................................................................................20
Tabela C.1 - Modelo de livro de registro de manutenção .............................................................. 21
Tabela C.2 - Modelos _d e lista de verificações para um subsistema - Manutenção preventiva
da central de interfone (modelo possível) ................................................................. 21
Tabela C.3- Manutenção preventiva da central de alarme (modelo possível) ............................ 22
Tabela C.4 - Modelos de lista de verificações para um equipamento - Manutenção preventiva
das bombas (modelo possível) ...................................................................................24
Cf)
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Cf)
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iv © ABNT 2012 - Todos os direitos reservados

ABNT NBR 5674:2012
Introdução
A manutenção de edificações é um tema cuja importância supera, gradualmente, a cultura de se pensar

o processo de construção limitado até o momento quando a edificação é entregue e entra em uso.
N
......
o
N
õ
As edificações são suporte físico para a realização direta ou indireta de todas as atividades produtivas e
...... possuem, portanto, um valor social fundamental. Todavia, as edificações apresentam uma característica
ci3
que as diferencia de outros produtos: elas são construídas para atender a seus usuários durante mui-
o(/)
(/) tos anos, e ao longo deste tempo de serviço devem apresentar condições adequadas ao uso a que se
2: destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades técnicas iniciais.
a.
E
V
<D
...... É inviável, sob o ponto de vista econômico, e inaceitável, sob o ponto de vista ambiental, considerar
t---
r- as edificações como produtos descartáveis, passíveis da simples substituição por novas construções
C"'l
o quando os requisitos de desempenho atingem níve.is inferiores àqueles exigidos pela ABNT NBR 15575
"'e
Q)
(Partes 1 a 6). Isto exige que a manutenção das edificações seja levada em conta tão logo elas sejam
e:. colocadas em uso.
<D
O'l
..-
N
s;t A omissão em relação à necessária atenção para a manutenção das edificações pode ser constatada
lO
o
V nos frequentes casos de edificações retiradas de serviço muito antes de cumprida a sua vida útil pro-
<D
N jetada (VUP), causando muitos transtornos aos seus usuários e um sobrecusto intensivo dos serviços
ã.: de recuperação ou construção de novas edificações.
z
,.
o:'.
LO
00
Significando custo relevante na fase de uso da edificação, a manutenção não pode ser feita de modo
00
<D improvisado, esporádico ou casual. Ela deve ser entendida como um serviço técnico perfeitamente
cri
o programável e como um investimento na preservação do valor patrimonial.
"":
O')
N
o A elaboração e a implantação de um programa de manutenção corretiva e preventiva nas edificações,
(f)
w além de serem importantes para a segurança e qualidade de vida dos usuários, são essenciais para
::j a manutenção dos níveis de desempenho ao longo da vida útil projetada.
ê3z
oC) Para atingir maior eficiência e eficácia na administração de uma edificação ou de um conjunto de edifi-
<(
cações, é necessária uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema
Çf na gestão da manutenção, segundo uma l.ó gica de controle de qualidade e de custo.
UJ
o:'.
o:'.
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m
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L.
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vi © ABNT 2012 -Todos os direitos reservados
ABNT NBR 5674:2012
Prefácio
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é o Foro Nacional de Normalização. As Normas

Brasileiras, cujo conteúdo é de responsabilidade dos Comitês Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos
de Normalização Setorial (ABNT/ONS) e das Comissões de Estudo Especiais (ABNT/CEE}, são
elaboradas por Comissões de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos,
delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratórios e outros).
o
(/)
(/) Os Documentos Técnicos ABNT são elaborados conforme as regras da Diretiva ABNT, Parte 2.
~
e.
E A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) chama atenção para a possibilidade de que
'SI"
.....
CD alguns dos elementos deste documento podem ser objeto de direito de patente. A ABNT não deve ser
r--
r-- considerada responsável pela identificação de quaisquer direitos de patentes.
M
o
-o
'õ
<I)
A ABNT NBR 5674 foi elaborada no Comitê Brasileiro da Construção Civil (ABNT/CB-02), pela Comis-
e::, são de Estudo de Manutenção de Edificações (CE-02:140.01). O seu 1º Projeto circulou em Consulta
CD
Ol
..... Nacional conforme Edital nº 1O, de 05.10.2011 a 05.12.2011, com o número de Projeto ABNT NBR 5674.
N
..:- O seu 2º Projeto circulou em Consulta Nacional conforme Edital nº 02, de 07.02.2012 a 07.03.2012, com
tr)
~
o o número de 2º Projeto ABNT NBR 5674.
CD
N
ó.: Esta segunda edição cancela e substitui a edição anterior (ABNT NBR 5674:1999), a qual foi tecnica-
z
o:: mente revisada.
U)
'SI"1
o:>
CX)
w O Escopo desta Norma Brasileira em inglês é o seguinte:
oi
o
'SI:
O')
N
o
'
Scope
U)
w
>
..J This Standard establishes the requirements for the management of the maintenance of buildings.
<(
o The management of the maintenance system includes means for:
z
o
C9 a) maintain the original features of the buílding;
~
w
o:: b) prevent performance /oss caused by the depletion of their systems, components or elements.
o::
w
u...
(/) Existing buildings must match or create their maintenance programs according samples to this Standard.
~
z<( Appended samples are not restrictive or exhaustive, and may be asapted to each building specific
(J)
(J) characteristics.
o
o
o
o
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o
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Convênio ABNT - Sistema ConfeaJCreaJMutua
NORMA BRASILEIRA ABNT NBR 5674:2012
Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão

de manutenção
N
.,-
o
~ 1 Escopo
Esta Norma estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações.
o(/)
(/)
~
e.
A gestão do sistema de manutenção inclui meios para:
f
'SI"
e.o a) preservar as características originais da edificação;
;::
I'--
(")
o b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos
-o ou componentes;
'õ
Q)
e:.
<.O
O'l
Edificações existentes antes da vigência desta Norma devem se adequar ou criar os seus programas
..- de manutenção atendendo ao apresentado nesta Norma .
~
1D
V
o
<D Os anexos desta Norma apresentam exemplos de modelos não restritivos ou exaustivos a serem
N
o.:
z
adaptados em função das características específicas da edificação.
o:::
1D
v1
00
co
~
2 Referências normativas
O")
o
<l:
m Os documentos relacionados a seguir são indispensáveis à aplicação deste documento. Para refe-
N
o rências datadas, aplicam-se somente as edições citadas. Para referências não datadas, aplicam-se
'
(/) as edições mais recentes do referido documento (incluindo emendas).
w
>
...J
ABNT NBA 9077, Saídas de emergência em edifícios
5z
o(') ABNT NBR 14037, Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edifi-
<(
o::: cações - Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos
w
a:::
o::: ABNT NBR 15575-1, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos - Desempenho - Parte 1: Requi-
w
u... sitos gerais
(j)
o
1-
z<( ABNT NBR 15575-2, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos - Desempenho - Parte 2: Requi-
(/) sitos para os sistemas estruturais
(/)
o
o ABNT NBR 15575-3, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos - Desempenho - Parte 3: Requi-
o
o sitos para os sistemas de pisos internos
o:::
<(
(.)
ri ABNT NBR 15575-4, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos - Desempenho - Parte 4: Siste-
1
D mas de vedações verticais externas e internas
>
'ui
::i
uX ABNT NBR 15575-5, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos - Desempenho - Parte 5: Requi-
Q)
o(/) sitos para sistemas de coberturas
::i
e!
rn ABNT NBR 15575-6, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos - Desempenho - Parte 6: Siste-
o.
L.
Cll
mas hidrossanitários
o.
E
Q)
X
w
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ABNT NBR 5674:2012
3 Termos e definições
Para os efeitos deste documento, aplicam-se os termos e definições das ABNT NBR 14037 e
ABNT NBR 15575-1 e os seguintes.
N
...... 3.1
o
N edificação
o........_
co produto constituído de um conjunto de sistemas, elementos ou componentes estabelecidos e integra-
o
dos em conformidade com os princípios e técnicas da engenharia e da arquitetura
(f)
VJ
CI.)
ci. 3.2
E empresa capacitada
'<t"
<O
...... organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação e responsabilidade de profissional
t---
t---
(")
habilitado e que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado
o
"O
'o
CI)
3.3
a.. empresa especializada
(O
o,
..- organização ou profissional liberal que exerce função na qual são exigidas qualificação e competência
~ técnica específicas
LO
V
o
(O
N 3.4
a.:
z equipe de manutenção local
o:: pessoas que realizam diversos serviços, tenham recebido orientação e possuam conhecimento
LO
'<t"
d:, de prevenção de riscos e acidentes
co
(O
Cl'J
o 3.5
"":
O')
N
previsão orçamentária
o documento contendo a estimativa de custo para a realização -dos serviços previstos no programa
'
U)
UJ de manutenção
>
...J
e) 3.6
z serviço de manutenção
o
(!)
<(
intervenção realizada na edificação e seus sistemas, elementos ou componentes constituintes
o::
UJ
o:: 3.7
o::
UJ sistema de manutenção
lL
(/) conjunto de procedimentos organizados para gerenciar os serviços de manutenção
o1-
z<(
(f)
U)
o 4 Requisitos para a manutenção
o
o 4.1 Organização
o
~
<(
º
O'.'.
4.1.1 A gestão do sistema de manutenção deve considerar as características das edificações, como:
o
.2:
(f)
a) tipologia da edificação;
::;
oX
CI) b) uso efetivo da edificação;
o
(f)
::,
~ c) tamanho e complexidade da edificação e seus sistemas;
(ti
e.
l d) localização e implicações do entorno da edificação.
E
CI)
X
w
2 © ABNT 2012 - Todos os direitos reservados
ABNT NBR 5674:2012
4.1.2 A manutenção deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que:
a) preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a depreciação

patrimonial;
b) estabeleça as informações pertinentes e o fluxo da comunicação;
c) estabeleça as incumbências e autonomia de decisão dos envolvidos.

oCJ)
(/J
4.1.3 Na organização da gestão do sistema de manutenção deve ser prevista infraestrutura material,
~ técnica, financeira e de recursos humanos, capaz de atender aos diferentes tipos de manutenção
e.
E necessários, a saber:
~
e.o
~
r--.. a) manutenção rotineira, caracterizada por um fluxo constante de serviços, padronizados e cíclicos,
r--..
C")
o citando-se, por exemplo, limpeza geral e lavagem de áreas comuns;
~
"C
Q)
e:.. b) manutenção corretiva, caracterizada por serviços que demandam ação ou intervenção imediata a
(O
Ol fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das edificações, ou
~
~ evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários; e
I.O
~
oU)
N
e) manutenção preventiva, caracterizada por serviços cuja realização seja programada com ante-
ci.: cedência, priorizando as solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos
z
o:: sistemas, elementos ou componentes das edificações em uso, gravidade e urgência, e relatórios
LO
"'a:,1" -de verificações periódicas sobre o seu estado de degradação.
<O
(O
a,
o 4.1.4 A gestão do sistema de manutenção deve promover a realização coordenada dos diferentes
'SI: tipos de manutenção das edificações.
m
N
o
'
(/) 4.1.5 O programa de manutenção deve especificar se os serviços devem ser realizados por empresa
w
>
..J
capacitada, empresa especializada ou equipe de manutenção local, conforme 3.2 a 3.4.
()
z 4.1.6 Recomenda-se que os indicadores de eficiência da gestão do sistema de manutenção sejam
oC)
periodicamente avaliados e estabelecidos, de forma a contemplar os seguintes parâmetros a serem
<(
c::: adaptados em função da complexidade do empreendimento:
w
c:::
e::: a) atendimento ao desempenho das edificações e de seus sistemas conforme descrito na
w
LL
(/)
ABNT NBR 15575 (Partes 1 a 6);
o
1-
z<( b) prazo acordado entre a observação da não conformidade e a conclusão de serviço de manutenção;
(/)
(/)
oo e) tempo médio de resposta às solicitações dos usuários e intervenções de emergência;
oo
cr: d) periodicidade das inspeções prediais de uso e manutenção estabelecidas no manual de operação,
<(
(.) uso e manutenção da edificação;
ii:
o e) registros das inspeções, conforme 7.2.
>
cii
:::i
õ NOTA Dependendo do empreendimento outros parâmetros podem ser utilizados.
><
Q)
oCJ)
::, 4.2 Conteúdo básico do relatório de inspeção
eCll
....e. 4.2.1 As inspeções devem ser feitas atendendo aos intervalos constantes do manual elaborado
.!!l
a. conforme a ABNT NBR 14037 e do programa de manutenção de cada edificação.
E
Q)
in
Convênio ABNT - Sistema Confea/CrealMutua
ABNT NBR 5674:2012
4.2.2 As inspeções devem ser realizadas por meio de modelos elaborados e ordenados de forma
a facilitar os registros e sua recuperação, considerando:
a) um roteiro de inspeções dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes

da edificação;
b) as formas de manifestação esperadas da degradação natural dos sistemas, subsistemas, ele-

mentos e equipamentos ou componentes da edificação associadas à sua vida útil, conforme
indicações do manual e que resultem em risco à saúde e segurança dos usuários;
e) as solicitações e reclamações dos usuários ou proprietários.
4.2.3 Os relatórios das inspeções devem:
a) descrever a degradação de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e equipamento

da edificação;
b) apontar e, sempre que possível, estimar a perda do seu desempenho;
c) recomendar ações para minimizar os serviços de manutenção corretiva; e
d) conter prognóstico de ocorrências.
4.3 Programa de manutenção
4.3.1 O programa consiste na determinação das atividades essenciais de manutenção, sua perio-
dicidade, responsáveis pela execução, documentos de referência, referências normativas e recursos
necessários, todos referidos individualmente aos sistemas e, quando aplicável, aos elementos, com-
(/) ponentes e equipamentos.
w
>
...J
ê) O programa de manutenção deve ser atualizado periodicamente.
z
oC) 4.3.2 O programa de manutenção deve considerar projetos, memoriais, orientação dos fornecedores
~ e manual de uso, operação e manutenção (quando houver), além de características específicas, como:
[jJ
c:r:
o:: a) tipologia, complexidade e regime de uso da edificação;
w
lL
(/)
of- b) sistemas, materiais e equipamentos;
z<(
(/) c) idade das edificações;
(/)
oo
d) expectativa de durabilidade dos sistemas, quando aplicável aos elementos e componentes,
o
Cl devendo atender à ABNT 15575 quando aplicável;
o::
<(
o
õ:: e) relatórios das inspeções, constando comparativos entre as metas previstas e as metas efetivas,
o tanto físicas como financeiras;
>
ui
::,
u f) relatórios das inspeções constando as não conformidades encontradas;
à'í
o
rn
:::i g) relatórios das inspeções sobre as ações corretivas e preventivas;
~
cri
...a.
!!!
h) solicitações e reclamações dos usuários ou proprietários;
e.
E i) histórico das manutenções realizadas;
OJ
X
UJ

ABNT NBR 5674:2012
j) rastreabilidade dos serviços;
k) impactos referentes às condições climáticas e ambientais do local da edificação;
1) escala de prioridades entre os diversos serviços; e
m) previsão financeira.
4.3.3 O programa deve pelo menos conter uma sistematização ou estrutura que contemple:
o
(/)
(/)
~
a.
a) designação do sistema, quando aplicável aos elementos e componentes;
E
V
CD b) descrição da atividade;
,-...
,-...
C""l
o
c) periodicidade em função de cada sistema, quando aplicável aos elementos e componentes, obser-
"'C
=oG) vadas as prescrições do projeto ou as especificações técnicas;
e:,
CD
O)
d) identificação dos responsáveis;
N
'SI"
LO
V
e) documentação referencial e formas de comprovação;
o
<.O
N
ci..: f) modo de verificação do sistema; e
z
Ct'.
LO g) custo.
""!"
CX)
00
<.O
O')
4.3.4 Esta Norma apresenta modelos de sistematização das atividades de manutenção a serem
o realizadas, e que são normalmente citadas no Manual do Proprietário e no Manual das Áreas Comuns
'SI"
cri
N
o entregues ao proprietário, atendendo à ABNT NBR 14037.
1
(fJ
w 4.3.5 O Anexo A apresenta exemplos de modelos não restritivos para a elaboração do programa de
>
....J manutenção preventiva. Contém sugestões com indicações de sistemas, para a periodicidade a ser
5z ajustada em função das indicações dos projetos ou especificações técnicas.
oC)
<(
a::
w
a:: 5 Requisitos para o planejamento anual das atividades
a::
w
LL.
(/)
5.1 Considerações
o1-
z<( O planejamento anual dos serviços de manutenção deve ser estabelecido de forma a considerar:
U)
(/)
o a) prescrições e especificações técnicas para as edificações;
o
oo b) disponibilidade de recursos humanos;
a::
<(
o c) disponibilidade de recursos financeiros, incluindo previsão de contingência;
i:i::
o
> d) sequência racional e duração das atividades;
üi
:::,
õ
~ e) cronograma físico x financeiro;
o(/)
:::,
~
(ll
f) necessidades de haver desenhos, incluindo seus detalhes;
a.
,_
co
a. g) procedimentos de execução ou referência às normas técnicas e legislação;
E
G)
in
ABNT NBR 5674:2012
h) especificações detalhadas dos insumos e materiais;
i) manutenibilidade;
j) dispositivos de sinalização e proteção dos usuários;

N
-,-
0
f:'!
o-,-
k) previsão de acessos seguros a todos os locais da edificação onde sejam realizadas inspeções
...... e atividades de manutenção;
"°
~ 1) minimização de interferência nas condições de uso normal da edificação durante a sua execução.
~
Cl.
E 5.2 Previsão orçamentária anual
O sistema de manutenção deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros

necessários para a realização dos serviços de manutenção em período futuro definido.
As previsões orçamentárias devem incluir uma reserva de recursos destinada à realização de serviços
de manutenção corretiva.
As previsões orçamentárias devem ser flexíveis, de modo a assimilar uma margem de erro em estima-
tivas físicas, de custos.
As previsões orçamentárias devem expressar claramente a relação custo x benefício dos serviços de
manutenção, devendo constar em ata as deliberações sobre a realização ou não destas intervenções.
6 Requisitos para controle do processo de manutenção

(/)
UJ
6.1 Orçamento e contratação dos serviços de manutenção
>
...J
5z 6.1.1 Os orçamentos dos serviços de manutenção devem conter:
oC)
a) dados do cliente;
<(
cr:
UJ
cr: b) escopo dos serviços ou objeto;
cr:
UJ
lL
(/)
e) descrição de cada atividade, com os respectivos prazos;
ot-
z<( d) especificações técnicas de execução e de manutenção futura, desenhos, cálculos ou projetos,
(/)
quando aplicável;
(/)
g.
o e) condições comerciais, valor, forma de pagamento e validade da proposta;
Ll
cr:
<(
o f) responsabilidades legais e obrigações de cada parte, incluindo o atendimento à legislação perti-
~ nente quanto à segurança do trabalho;
o
.2:
(J)
:::,
g) indicação do responsável técnico pela atividade, quando aplicável;
oX
Q)
o h) garantias e exclusões;
(J)
:l
~ i) previsão de seguros, se aplicável.
Cll
Cl.
Cl.
E
Q)
X
w
Convênio ABNT - Sistema Confea/Crea!Mutua
ABNT NBR 5674:2012
6.1.2 Para a avaliação das propostas, recomenda-se observar:
a) qualificação da empresa ou profissional em termos de capacidade técnica, recursos humanos

e equipamentos necessários ao desenvolvimento dos serviços;
b) experiência da empresa ou profissional na área, incluindo a menção de outros serviços em anda-

mento ou já concluídos, e o eventual fornecimento de acervo técnico;
c) referências de outros clientes;

o(/)
"'~ d) proposta técnica apresentada, incluindo atendimento às normas aplicáveis e legislação;
a.
E
e) habilitação jurídica, regularidade fiscal, idoneidade e capacidade financeira da empresa ou profis-
sional, avaliadas em relação ao porte de serviço contratado; e
f) prazo para a execução, preço, condições de pagamento, cronograma físico-financeiro com base
no contrato;
6.2 Meios de controle
6.2.1 Antes do início dos serviços o executante deve providenciar:
a) meios que assegurem condições necessárias à realização segura dos serviços de manutenção;
b) meios que protejam os usuários das edificações de eventuais danos ou prejuízos decorrentes
da execução dos serviços de manutenção;
c) deJimitações, informações e sinalização de advertência aos usuários sobre eventuais riscos.
~ 6.2.2 Durante a realização dos serviços de manutenção, todos os sistemas de segurança da edifica-
>
...J ção devem permanecer em funcionamento ou, se necessário, devem ser previstos sistemas aJternativos.
~
z
o 6.2.3 Não é permitida a obstrução, mesmo que temporária ou parcial, das saídas de emergência.
(.')
ri. Caso seja necessária, é imprescindível criar rotas ou providências compatíveis que devem ser imple-
w mentadas, antes da obstrução.
o:::
o:::
~ 6.2.4 A execução deve seguir o cronograma físico-financeiro.
(/)
2 6.2.5 Caso os serviços resultem em mudança de características técnicas da edificação, o memorial

~ descritivo, as especificações, os respectivos projetos e o manual de uso, operação e manutenção
(/) da edificação devem ser adequados.
o
o
g 6.2.6 Durante a realização dos serviços, devem ser implementados controles a fim de garantir o cum-
~ primento dos requisitos legais, de qualidade, custo e prazo, observadas as condições contratuais.
ü
õ::
-~ 7 Requisitos para a documentação

:J
u
~ 7.1 Generalidades
o
(/)
:::i
~ A estrutura de documentação e registro de informações deve ser concebida para propiciar evidências
(ll
a. da gestão do programa da manutenção, custo x benefício na realização dos serviços de manutenção,
L..
Cll
o. redução da incerteza no planejamento, projeto e execução dos serviços de manutenção e auxílio no
E programa e no planejamento de serviços futuros.
~
LU
ABNT NBR 5674:2012
A documentação do programa de manutenção deve incluir:

a) manual de uso, operação e manutenção das edificações conforme ABNT NBA 14037;
b) manual dos fornecedores dos equipamentos e serviços;

N
.......
o
e) programa da manutenção;
N
o....... d) planejamento da manutenção contendo o previsto e o efetivo, tanto do ponto de vista cronológico
co quanto financeiro;
o
cn
cn e) contratos firmados;
f!!
e.
E f) catálogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, procedimentos executivos dos serviços
de manutenção e propostas técnicas;
g) relatório de inspeção;
h) documentos mencionados na ABNT NBA 14037:2011, Anexo A, em que devem constar a qualifi-
cação do responsável e os comprovantes da renovação;
i) registros de serviços de manutenção realizados;
j) ata das reuniões de assuntos afetos à manutenção;
k} documentos de atribuição de responsabilidade de serviços técnicos.
7.2 Fluxo da documentação

O condomínio deve dispor de um fluxo, escrito e aprovado, de documentação.
Esta Norma recomenda que sejam seguidas as fases indicadas na Figura 1.

(fJ
w
As deliberações referentes à documentação descrita na Figura 1 devem constar na ata do condomínio.
>
....J
<(
u
z
oC)
Manual de uso,
~ operação e
w
o::
manutenção
a:::
w Programada
LL.
(/) manutenção
o
1-
z<(
(/)
Registros de
contrataçãoª
(J)
o
o
o Registros de
o execuçãob
a:::
<(
ü
cr: Arquivo
o
-cn~
::i
u
~
o
cn
::i
~ a Exemplo de registros de contratação: proposta, mapa de cotação, contratos, e-mails, ordens de serviço
rn
e.
....ro b Exemplo de registros de execução: laudos, ART, termo de garantia, instrução de manutenção
o..
E Figura 1 - Fluxo da documentação
~
w
ABNT NBA 5674:2012
7.3 Registros
Devem ser mantidos registros legíveis e disponíveis para prover evidências da efetiva implementação
do programa de manutenção, do planejamento, das inspeções e da efetiva realização das manutenções.
Recomenda-se que cada registro contenha:
a) identificação;
o
<ll
(/) b) funções dos responsáveis pela coleta dos dados que compõem o registro;
Ql
o.
E c) estabelecimento da forma de arquivamento do registro;
d) estabelecimento do período de tempo pelo qual o registro deve ficar armazenado, assegurando
sua integridade.
A organização e a coleta de dados devem ser registradas de forma a indicar os serviços de manuten-
ção preventiva e corretiva, bem como alterações realizadas.
7.4 Arquivo
Toda a documentação dos serviços de manutenção executados deve ser arquivada como parte inte-
grante do manual de uso, operação e manutenção da edificação, ficando sob a guarda do responsável
legal (proprietário ou síndico).
Toda esta documentação, quando solicitada, deve ser prontamente recuperável e estar disponível aos
proprietários, condôminos, construtor/incorporador e contratado, quando pertinente.
Cf) Quando houver troca do responsável legal (proprietário ou síndico), toda a documentação deve ser
w
> formalmente entregue ao sucessor.
...J
~
z 7 .5 Indicadores gerenciais
oC)
~ É recomendado que o sistema de gestão da manutenção disponha de indicadores de eficiência com
w a finalidade de avaliar:
a:::
a:::
w
lL
(/)
a) a relação entre custo e tempo estimados e efetivamente realizados;
o
1-
z<( b) a taxa de sucesso das intervenções, medida pela incidência de retrabalho necessário;
Cf)
(J)
o e) a relação ao longo do tempo do custo x benefício gerado pelas manutenções;
o
oo
a:: d) a preservação do valor da edificação ao longo de sua vida útil.
<(
(_)
e:::
o
-~
8 Incumbências ou encargos
(/)
::,
õ 8.1 O proprietário de uma edificação, o síndico ou a empresa terceirizada responsável pela gestão
~
o
<ll
da manutenção deve atender a esta Norma, às normas técnicas aplicáveis e ao manual de uso, ope-
::i ração e manutenção da edificação.
~
rn
Cl.
~ 8.2 O proprietário de uma edificação ·ou o condomínio deve fazer cumprir e prover os recursos para
Cl.
E o programa de manutenção preventiva das áreas comuns.
Q)
X
w
ABNT NBR 5674:2012
8.3 O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietário do imóvel o manual de uso, operação
e manutenção da edificação que atende à ABNT NBR 14037.
8.4 No caso de propriedade condominial, os condôminos respondem individualmente pela manu-

tenção das partes autônomas e solidariamente pelo conjunto da edificação, de forma a atender ao
N
..-
o manual de uso, operação e manutenção de sua edificação.
N
õ
..-
---
o:)
8.5 O proprietário ou o síndico pode delegar a gestão da manutenção da edificação à empresa ou
profissional contratado.
o
!/l
!/l
~ 8.6 A empresa ou o profissional deve responder pela gestão do sistema de manutenção da edifica-
a.
E ção, ficando sob sua incumbência:
V
(O
..-
t---
t--- a) assessorar o proprietário ou o síndico nas decisões que envolvam a manutenção da edificação,
"'o inclusive sugerir a adaptação do sistema de manutenção e planejamento anual das atividades,
-e
i5
(1)
conforme indicado nas Seções 4 e 5;
e:.
(O
O)
..... b) providenciar e manter atualizados os documentos e registros da edificação e fornecer documentos
N
v que comprovem a realização dos serviços de manutenção, como contratos, notas fiscais, garantias,
I.O
V
C)
certificados etc;
CD
N
ó.: c) implementar e realizar as verificações ou inspeções previstas no programa de manutenção
z
o:: preventiva;
U}
v 1
ex:)
ex:)
<.o d) elaborar as previsões orçamentárias;
cri
C)
"": e) supervisionar a realização dos serviços de acordo com as Normas Brasileiras, projetos e orienta-
a,
N
o ções do manual de uso, operação e manutenção da edificação que atenda à [ABNT NBA 14037);
(/)
w
f) orçar os serviços de manutenção;
::i
ê3z g) assessorar o proprietário ou o síndico na contratação de serviços de terceiros para a realização
oC)
da manutenção da edificação;
c2
ui h) estabelecer e implementar uma gestão do sistema dos serviços de manutenção, conforme
o::
a:: esta Norma;
w
u_
(/)
o
1-
i) orientar os usuários sobre o uso adequado da edificação em conformidade com o estabelecido
z<( no manual de uso, operação e manutenção da edificação;
(/)
(J)
o j) orientar os usuários para situações emergenciais, em conformidade com o manual de uso, ope-
o
o ração e manutenção da edificação.
o
o::
<(
ü
a'.
1
D
-~
!/l
:::J
oX
4)
o
!/l
::i
~
(ll
a.
<ii
e.
E
(1)
X
w
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ABNT NBR 5674:2012
Anexo A
(informativo)
N
Modelo para a elaboração do programa de manutenção preventiva
.,...
o
N
õ
.,...
cõ
o(/)
A.1 Sugestão das inspeções ou verificações para um edifício hipotético de acordo com a Tabela A 1.
(/)
!!:!
a.
E Tabe.la A.1 - Exemplos de modelo não restritivos para a elaboração do programa
de manutenção preventiva de uma edificação hipotética
Elemento/
Periodicidade Sistema Atividade Responsável
componente
Fazer a drenagem de água Equipe de manutenção

Saunaúmida
no equipamento local
Equipamentos Verificar após o uso do
(ti
e industrializados equipamento o nível de óleo Equipe de manutenção
1IS
E Grupo gerador
G) combustível e se há obstrução nas local
ti)
1IS entradas e saídas de ventilação
"ti
111
u Reservatórios de Verificar o nível dos reservatórios Equipe de manutenção
<
Sistemas água potável e o funcionamento das boias local
hidrossanitários Sistema de Verificar o funcionamento Equipe de manutenção
irrigação dos dispositivos local
(/)
w Verificar o funcionamento e
Bombas de água
>
...J Sistemas alternar a chave no painel elétrico Equipe de manutenção
potável, água
ê3z li)
hidrossanitários
servida e piscinas
para utilizá-las em sistema de local
o(') l'CI rodízio, quando aplicável
:su,
~ ,...
1IS Iluminação
Efetuar teste de funcionamento
Equipe de manutenção
w "ti dos sistemas conforme instruções
a::: Ili de emergência local
a::: u
Equipamentos do fornecedor
w <
LL
(/) industrializados Efetuar teste de funcionamento
o Equipe de manutenção
1- Grupo gerador dos sistemas conforme instruções
z local
~ do fornecedor
(/)
(/)
oo Jardim Manutenção geral
o local/ Empresa capacitada
o
a::: Fazer teste de funcionamento do
<(
ü Equipe de manutenção
sistema de ventilação conforme
õ:: ti) local
<G)
Pressurização de instruções do fornecedor e projeto
o
>
E
"iii 1IS escada
:J "ti Fazer manutenção geral dos
Ili
oX u Equipamentos
sistemas conforme instruções Empresa especializada
(!) < industrializados
o(/) do fornecedor
::i
~ Banheira de
m Fazer teste de funcionamento Equipe de manutenção
a. hidromassagem/
L.
m conforme instruções do fornecedor local
a. spa
E
(!)
X
w
ABNT NBR 5674:2012
Tabela A.1 (continuação)
Elemento/
componente
Manutenção recomendada pelo

Ar-condicionado fabricante e atendimento Empresa especializada
Equipamentos à legislação vigente
industrializados
o Efetuar teste de funcionamento
<ll Iluminação de
<ll Equipe de manutenção
!!! de todo o sistema conforme
o. emergência local
E instruções do fornecedor
Fazer manutenção geral dos

Automação de
sistemas conforme instruções do Empresa especializada
portões
fornecedor
Sistema de Dados,
Ili informática,
<CI> automação
E voz, telefonia, Verificar o funcionamento Equipe de manutenção
ta
"C
ca vídeo, TV, CFTV conforme instruções do fornecedor local/Empresa capacitada
u
ex: e segurança
perimetral
Revestimentos Pedras naturais

Verificar e se necessário, encerar Equipe de manutenção
de parede e piso (mármore, granito
as peças polidas local
e teto e outros)
Limpar o sistema das águas

Ralos, grelhas, pluviais e ajustar a periodicidade
calhas e em função da sazonalidade,
U) Sistemas local
w canaletas especialmente em época de
>
.....1
hidrossanitários
chuvas intensas
ê3z Bombas de Testar seu funcionamento, Equipe de manutenção
o(') incêndio observada a legislação vigente local
<{
Q;; Limpar e regular os sistemas
w
o:: Ili
Gerador de água de queimadores e filtros de água
o:: CI>
quente conforme instruções
Empresa capacitada
w Ili
CI)
lL
f.l) E dos fabricantes
o
1- õ
Ili Equipamentos
z<{ "C Para unidades centrais, verificar
industrializados
cu fusíveis, Jed de carga da bateria
cn "O
lll Iluminação de Equipe de manutenção
cn u selada e nível de eletrólito
o <C emergência local
o da bateria comum conforme
o
o instruções dos fabricantes
o.:
<(
ü Aplicar óleo lubrificante nas
ir dobradiças e maçanetas
Ili
o CI>
-~ rn Verificar a abertura e o Equipe de manutenção
<ll CI> Porta corta-fogo
:::J
E fechamento a 45º. Se for local
u
-..
Ili Equipamentos
~ <G) necessário fazer regulagem,
o industrializados
<ll
:, I li
"C
chamar empresa especializada
Ili
....Cll u
ctl
o. <( Banheira de
L-
Cll hidromassagem/ Limpar a tubulação
a. local
E spa
~
w
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Elemento/
componente
Efetuar limpeza geral das Equipe de manutenção

li) Esquadrias de alumínio
...
-
,a,
11:1
'tJ
11:1
li)
G)
~ Caixas -de esgoto,

esquadrias e seus componentes local/ Empresa capacitada
u E Sistemas Equipe de manutenção

de gordura e de Efetuar limpeza geral
< hidrossanitários local
águas servidas
Lajes, vigas e Verificar a integridade estrutural

Estrutural Empresa especializada
pilares conforme ABNT NBR 15575
Sistema de Manutenção recomendada pelo Empresa capacitada/

segurança fornecedor Empresa especializada
Verificar sua integridade e

reconstituir o funcionamento
Gerador de água do sistema de lavagem interna
Empresa capacitada
quente dos depósitos de água quente e
o limpeza das chaminés conforme
e
11:1
11:1
instrução do fabricante
-a
Cl:I
u Equipamentos Sistema de Verificar o funcionamento, limpeza
<C industrializados aquecimento e regulagem, conforme Empresa capacitada
individual legislação vigente
Banheira de
Limpar e manter o sistema
hidromassagem/ Empresa capacitada
conforme instruções do fornecedor
(/) spa
w
>
..J Sistemas de Inspecionar sua integridade e
~ proteção contra reconstituir o sistema de medição
z Empresa especializada
o
(9
descargas de resistência conforme
atmosféricas legislação vigente
~
w Desratização e desinsetização
o:: Aplicação de produtos químicos Empresa especializada
o:: (Residencial)
w
LL
(/) Áreas molhadas
o1-
z<( internas e
(/) externas, Verificar sua integridade e
(/) piscinas, reconstituir a proteção mecânica, Equipe de manutenção
o Impermeabilização
Cl reservatórios, sinais de infiltração ou falhas da local
o
oo e
CIJ coberturas, impermeabilização exposta
o:: 11:1
<( 'tJ jardins, espelhos
ü 11:1
(.)
ii: d'água
<C
o Verificar sua integridade e
>
'üi
:;J reconstituir os rejuntamentos
u
~ internos e externos dos pisos,
o Equipe de manutenção
IJl Rejuntamentos e vedações paredes, peitoris, soleiras, ralos,
:;J local/ Empresa capacitada
['.'. peças sanitárias, bordas de
('Q
o. banheiras, chaminés, grelhas de
....
Cll ventilação, e outros elementos
õ.
E
Ql
X
w
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Elemento/
componente
Paredes externas Equipe de manutenção

Verificar a integridade e
/tachadas local/ Empresa
reconstituir, onde necessário
e muros especializada
Piso acabado, Equipe de manutenção
Revestimentos de Verificar a integridade e
o
<Jl revestimento de local/ Empresa
<Jl parede, piso e teto reconstituir, onde necessário
Q) paredes e tetos especializada
a.
E Equipe de manutenção
Verificar a integridade e
Deck de madeira local/ Empresa
reconstituir, onde necessário
especializada
Quadro de
Instalações local/ Empresa
distribuição de Reapertar todas as conexões
elétricas capacitada/Empresa
circuitos
especializada
Verificarfalhas de vedação,
fixação das esquadrias, guarda-
local/ Empresa
corpos, e reconstituir sua
especializada
integridade, onde necessário
Efetuar limpeza geral das
esquadrias incluindo os drenos,
Esquadrias em geral
reapertar parafusos aparentes,
regular freio e lubrificação
o local/ Empresa
e
m Observar a tipologia e a
(/) m especializada
w 'tJ complexidade das esquadrias,
m
>
...J
u os projetos e instruções dos
<( <C
o fornecedores
z
oC) Verificar a presença de fissuras,
~w
falhas na vedação e fixação
Vidros e seus sistemas de fixação local/ Empresa
nos caixilhos e reconstituir sua
o:: especializada
o:: integridade, onde necessário
w
LL
Verificar as tubulações de
(/)
o
1-
água potável e servida, para
z<( detectar obstruções, falhas
(/) Tubulações local/ Empresa
ou entupimentos, e fixação e
(/)
Sistemas especializada
o reconstituir a sua integridade,
Cl hidrossanitários
o onde necessário
o
o:: Metais,
<(
ü
Verificar os elementos de vedação Equipe de manutenção
acessórios e
o:: dos metais, acessórios e registros local
registros
o
-~
<Jl
;;) Equipamentos de incêndio Recarregar os extintores Empresa especializada
o><
Q)
o Inspecionar periodicamente de
V)
::, Sistemas de
acordo com a legislação vigente
~ Equipamentos proteção contra
(ll
Em locais expostos à corrosão Empresa especializada
n. industrializados descargas
L..
(ll severa, reduzir os intervalos
a. atmosféricas
E entre verificações
Q)
X
w
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Elemento/
componente
N
..... Verificar a integridade estrutural
o ll'l Equipe de manutenção
N "ti
lll
o dos componentes, vedações,
õ
..... u e
Ili
Sistema de cobertura local/ Empresa
fixações, e reconstituir e tratar,
a5 < especializada
onde necessário
o
(/)
(/) Verificar e, se necessário, pintar,
@ Equipe de manutenção
Cl. encerar, envernizar ou executar
E Esquadrias e elementos de madeira local/ Empresa
tratamento recomendado
especializada
pelo fornecedor
lll
<11 o Verificar e, se necessário, pintar Equipe de manutenção
"CI e
ca <11
Esquadrias e elementos de ferro ou executar tratamento específico tocai/ Empresa
u lll
e( 'õ recomendado pelo fornecedor especializada
"C
Verificar as conexões, estado Equipe de manutenção

Tomadas,
Instalações dos contatos elétricos e seus local/ Empresa
interruptores e
elétricas componentes, e reconstituir capacitada/Empresa
pontos de luz
onde necessário especializada
Efetuar lavagem
lll Equipe de manutenção
Ili o Verificar os elementos e, se
"CI e local/ Empresa
li'! (li
u Fachada necessário, solicitar inspeção
lll capacitada/Empresa
e(
-...
•CI)
Atender às prescrições do
relatório ou laudo de inspeção
especializada
cn
w
>
_J
Em função da tipologia da edificação, das condições de uso, da complexidade dos sistemas e equipa-
é} mentos empregados e das características dos mater1aís aplicados, o programa de manutenção pode
z
oC) ser elaborado considerando a orientação dos fornecedores, de profissionais e de empresas especiali-
<( zadas. Como exemplo, podem ser citados, entre outros:
o::
w
o:: elevadores, escadas e esteiras rolantes, plataformas de transporte de pessoas e cargas;
o::
w
lL
(/)
o piscina, quadras poliesportivas, playground, móveis e elementos decorativos;
1-
z<(
cn revestimentos especiais (fórmica, pisos elevados, materiais compostos de alumínio);
cn
o
o esquadrias especiais;
o
o
o::: sistemas especiais elétricos, eletrônicos e automatizados;
<(
ü
ã::
sistemas de impermeabilização.
o
.:z:
(/)
::J
uX sistema de prevenção e combate a incêndio
Q)
o(/)
::J
~
m
m
....Cl.
ã.
E
~
w
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Anexo 8
(informativo)
Modelo para a elaboração do programa de manutenção preventiva

"'
..-
o
s.:'
o
!
..-
00
o(f)
(f)
~
8.1 Objetivo
a.
E
"<t
Em atendimento a 7.2 desta Norma, este anexo apresenta uma lista com o modelo de registros que
.....
CJ:)
convém que estejam disponíveis no condomínio, constituindo evidências de que as atividades de
t--
t--
C"l
manutenção foram levadas a efeito.
o
"O
'o
(1) A elaboração de planilhas (check-list) de verificações pode seguir o modelo feito especialmente para
Q:. cada edificação, com suas características e grau de complexidade.
CJ:)
o,
..-
N
"<t
li)
"<t
o
CD
8.2 Classificação dos registros
N
a.:
z Convém que os registros sejam classificados, entre outras opções pela natureza dos sistemas ou dos
a::
U") subsistemas, ou pela natureza dos elementos ou dos componentes da edificação.
;-
00
00
w
oi
o
'SI: 8.3 Tabela dos principais registros
o,
N
o A Tabela B.1 indica uma lista possível dos principais registros, a qual pode variar de edifício para edifício.
(f)
w
>
-l
Tabela 8.1 - Lista dos registros
e)
z
o
(9 Gerais
~ Programa de prevenção de riscos ambientais (PPRA)
w
a::
a:: Programa de manutenção preventiva
w
u..
(/)
of- Planilha ou lista de verificações da execução do programa de manutenção preventiva
z<(
(1)
Relatório de verificações das manutenções corretivas executadas
(1)
o Atas de assembleias com aprovação do programa de manutenção
o
o Sistemas eletromecânicos
o
o::
<(
(.) Relatório anual de verificações dos elevadores (RIA)
êr
o Atestado de inicialização do gerador
-~
CI)
:::J
oX Relatório de verificações da manutenção dos elevadores
(1)
o(f) Verificações e relatório das instalações elétricas
:,
....roro Verificações e relatório de medição ôhmica
a.
a. Verificações e relatório de manutenção das bombas

E
~
LU
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Tabela B.1 (continuação)
Sistemas eletromecânicos
Atestado SPDA - Sistema de Proteção e Descarga Atmosférica
Proteção contra descargas atmosféricas

Automação de dados, informática, voz,
telefonia, vídeo e televisão
o(/)
(/)
!!! Gerador de água quente

a.
E Verificações com registros no livro de manutenção ou
v Ar-condicionado em formulários específicos ou, dependendo do caso,
e.o
T"""
r--- Aquecedor coletivo em relatório da empresa contratada
r---
(")
o
-o
'õ
Circuito fechado de TV
(IJ
e:, Antena coletiva
e.o
cn
T"""
N
v
Grupo gerador
li)
'SI"
o
U)
Quadro de distribuição de circuitos
N
ó.: Verificações com registros no livro de manutenção
z
n::
LO Tomadas, interruptores e pontos de luz
v
d::,
CX)
<O
Elevadores Verificações com registros no livro de manutenção ou
O)
o em formulários específicos ou, dependendo do caso,
,;t:
cn Exaustão mecânica em relatório da empresa contratada
N
o
(/) ' Equipamentos em geral
w
::; Relação de equipamentos
e)
z Certificado de garantia dos equipamentos instalados
o
(.')
<( Manuais técnicos de uso, operação e manutenção dos equipamentos instalados
g;
w
o:: Livro de registro das atividades da manutenção
o::
w
u.. Sistemas de segurança
(/)
of-
2
Automação de portões Verificações com registros no livro de manutenção ou
<(
(/) em formulários específicos ou, dependendo do caso,
(J) Instalações de interfone em relatórios da empresa contratada
o
o
o Sistemas de segurança específicos Certificado da empresa contratada
o
n::
<(
(.)
Instalações hidráulico-prediais e gás
ir
' Verificações com registros no livro de manutenção ou
o
,;:;:
(/)
Instalações hidráulicas/esgotos/águas em formulários específicos ou, dependendo do caso,
:J
o pluviais/louças/metais/bombas em relatórios e certificado da empresa contratada/
~ certificado e atestado de potabilidade da água
oV)
:J
~
Atestado de instalação de gás
(ll
a.
'-
ro
Verificações de limpeza dos reservatórios com registro no livro de manutenção
e.
E
(IJ
X
LU
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Tabela 8.1 (continuação)
Instalações hidráulico-prediais e gás
Verificações da limpeza do poço de esgoto, poço de água servida, caixas de drenagem e esgoto,
com registro no livro de manutenção
Banheira de hidromassagem
Sistemas de combate a fogo ou incêndios
ê::i
(1)
(/J
~ Auto de verificação do corpo de bombeiros (AVCB) (quando obrigatório)

o.
E
v Certificado de recarga de extintores
CJ:)
l'--
1'-- Atestado da brigada de incêndio
C")
o
"C Ficha de inscrição no cadastro de manutenção (FICAM) do sistema de segurança contra incêndio
'e
Q)
das edificações
~
CD
Ol Apólice de seguro de incêndio ou outro sinistro que cause destruição (obrigatória)
N
v
LO
e outros opcionais
-st
o
<D Certificado de ensaio hidrostático de extintores
e:'!
e.
z Livro de ocorrências da central de alarmes
o::
LO
v Sprinklers e seus componentes industrializados
CX)
co
~ (bombas, válvulas de fluxo, detectores de
m Verificações com registros no livro de
o fumaça etc.)
'SI:
O) manutenção ou em formulários específicos
N
o Pressurização de escada ou, dependendo do caso, em relatórios, como
1
CI)
w Equipamentos de incêndio certificado da empresa contratada
>
_J
<(
o Iluminação de emergência
z
o(!) Revestimentos de paredes / pisos e tetos
<(
o:: Pedras naturais (mármore, granito e outros)
uJ
o::
o:: Deck de madeira
w
LL
(/)
Azulejo/cerâmica/pastilha
~
z<( Paredes e tetos internos revestidos de
(f)
CI) argamassa/gesso liso/ou executado com
o componentes de gesso acartonado (drywa/1)
o
oo
Paredes externas/fachada Verificações com registros no livro de
Cl'.'.
< manutenção ou em formulários específicos
ü
ti'. Piso cimentado, piso acabado em concreto,
o contrapiso
-~
(/J
õ
::,
Rejuntamento e tratamento de juntas
~
o(1) Paredes externas/fachada
:::i
ctl
roo. Forros de gesso
ro Pisos de madeira, tacos e assoalhos
a.
E
Q)
X
LU

ABNT NBR 5674:2012
Tabela B.1 (continuação)
Revestimentos de paredes / pisos e tetos
Revestimentos especiais (fórmica, pisos

N
.,- elevados, materiais compostos de alumímio) Verificações com registros no livro de
o manutenção ou em formulários específicos
N
õ
.,-
Forros madeira
cõ
Esquadrias
Alumínio
Ferro Verificações com registros no livro de
Madeira manutenção ou em formulários específicos
Vidros
Lazer
Jardim
Playground
Quadra poliesportiva
Verificações com registros no livro de
Piscina manutenção ou em formulários específicos.
Sauna seca Convém que os registros incluam referências
às condições de higiene
Sauna úmida
(/)
SPA
w
>
...J Desratização e desinsetização
é5z Pintura e impermeabilização
oC)
Pintura/verniz
~ (internamente e/ou externamente) Verificações com registro no livro de
CiJ
oc manutenção ou em formulários específicos
e:: Impermeabilização
w
LL
(/)
o1-
z
~
U)
(/)
o
o
oo
o:::
<(
(.)
e::
o
-~
<Jl
:::,
õ
~
o
<Jl
::i
~
(tl
o.
o.
E
QJ
X
w
© ABNT 2012 • Todos os direitos reservados 19
ABNT NBR 5674:2012
Tabela 8 .2 - Agendamento e periodicidade
Condomínio: Folha: _!_

Endereço: Nº
N
..-
o
N
Responsável legal: Gestão ano
o..---
Õ3
_ ªSemana
o(/J
(/J
~ Sistema Elemento/componente Atividade Responsável

o.
E
v Verificar o nível dos
....i'--
tO
Sistemas Reservatórios reservatórios
1'-
M
o
hidrossanitários de água potável. e funcionamento
"U
i5 das boias Carimbo/data/assinatura
CI)
e::. Verificar o
tO
a, Sistemas
..--- Sistema de irrigação funcionamento
N
v hidrossanitários
LO dos _dispositivos Carimbo/data/assinatura
v
o
CD
N Verificar, após o uso do
ó.: equipamento, o nível
z
a:'. Equipamentos de óleo combustível e
U')
v Grupo gerador
eh industrializados se há obstrução nas
00
tO entradas e saídas de
oi
o ventilação Carimbo/data/assinatura
'SI:
a,
N
o Equipamentos Fazer a drenagem de
Sauna úmida
(/) industrializados água no equipamento Carimbo/data/assinatura
w
>
...J
<(
o
z
o(')
~
w
a::
a::
w
LL
CI)
o
1-
z<(
(/)
(/)
o
o
o
o
o::
<(
(.)
Õ'.'
o
-~(/J
::J
uX
C!)
o(/J
::;
~
rn
...o..
ClS
o.
E
CI)
X
UJ

Convênio ABNT - Sistema ConfealCrea/Mutua
ABNT NBA 5674:2012
Anexo e
(informativo)
N
Modelos de verificações e seus registros
~
o
N
ô
~
---00 Este Anexo apresenta exemplos de modelos informativos para as verificações e seus registros, con-
o forme Tabelas C.1, C.2 e C.3
1./J
1./J
ID
a.
E Tabela C.1 - Modelo de livro de registro de manutenção
V
<D
,-...
~
,-... Sistema/ Data da Responsável

C'1 Atividade Prazo Custos
o subsistema realização pela atividade
u
'o
ID
~
<D
cn
~
N
v
LO
~
o
e.o
N
n.:
z
a::
LO
v1
co Tabela C.2 - Modelos de lista de verificações para um subsistema - Manutenção preventiva
00
(O da central de interfone (modelo possível)
cri
o
"':
cn
N
Condomínio
o
1
U) Endereço
w
>
_J
Equipamento
5z
o Características TipoXYZ Central de intertones - Nº aptº.
(9
<(
do equipamento
a::
w
o::
a::
w
LL Serviços a serem realizados (incluir periodicidade) Status
(/)
o
1-
z Verificação das proteções (fusíveis/disjuntores)
<(
(/)
(/)
Verificação do sistema de alimentação
o
o Verificação das conexões elétricas
o
a
a:: Verificação das placas de comando
<(
ü
ir Verificação do circuito eletrônico
1
o
.?: Verificação das sinalizações de operação
"'::::J
u
~ Verificação da limpeza geral
o
1./J
::::J Verificação do reaperto das conexões
ctl
m
o. Realização de testes de funcionamento
,_
ctl
e. Verificação da ausência de interferências no sistema
E
]
ABNT NBR 5674:2012
Tabela C.2 (continuação)
Manutenções corretivas a serem realizadas em função do status:
Hora de início
Hora de término
Data
Data da próxima verificação
Responsável pelo serviço: Empresa responsável:

Responsável pelo condomínio:
Tabela C.3 - Manutenção preventiva da centrat de alarme (modelo possível)
Condomínio
Endereço
Equipamento
Características do Central de alarme do sistema de combate
equipamento
Tipo x:-rz a incêndio
(/)
w Serviços a serem realizados (incluir periodicidade) Status
~
<(
o Verificação dos fusíveis
z
o
(9 Verificação do sistema de alimentação C.A.
<(
o:: Verificação do sistema de alimentação C.C.
w
o::
o:: Verificação e testes do sistema automático
w
LL
(/)
o1- Verificação e testes dos sensores de fumaça
z<(
Verificação dos motores e ventiladores do sistema de pressurização
(/)
(/)
oo Verificação e testes dos interruptores de acionamento manual
o Verificação e testes dos pressostatos hidráulicos
o
Ct'.
<(
ü Verificação dos chicotes de comando
ir
1
o Testes de lâmpadas de comandos sinóticos

.::::
"'::J Verificação e testes da interface com sistema de pressurização de escadas
uX
dl
o
VJ
Verificação da conformidade com a ABNT NBR 9077
::J
CC
êii Verificação da conformidade com a legislação vigente
a.
êii Verificação e testes dos comandos elétricos
a.
E
<l.l
X
,w
Convênio ABNT - Sistema ConfeaJCrea/Mutua
ABNT NBA 5674:2012
Serviços a serem realizados (incluir periodicidade) Status
Verificação das proteções (fusíveis/disjuntores)

N
.-
o
N
Verificação e testes dos dispositivos visuais
õ
..- Verificação dos circuitos hidráulicos de combate a incêndio
Õ5
Verificação dos chuveiros automáticos

Verificação da integridade e existência de avisos pertinentes
Verificação das sinalizações de operação
Verificação das saídas e rotas de fuga de emergência
Reaperto das conexões elétricas
Limpeza e proteção das placas de comando eletrônico
Testes gerais de comando e funcionamento do sistema
Manutenções corretivas a serem realizadas em função do status:
Hora de início
(J) Hora de término

w
::; Data
<1'.
o
z Data da próxima verificação
oC)
êiw
a:: Responsável pelo serviço: Empresa responsável:
a::
w
u..
(J) Responsável pelo condomínio:
o
1--
2
<1'.
(J)
(J)
o
o
o
o
o::
<(
ü
õ::
o
>
'üi
::l
"õ
><
Q)
o
V)
::l
~
rn
a.
L-
t1l
ã.
E
Q)
Jj
·n10 ABNT - Sistema Confea/CreaJMutua
ABNT NBR 5674:2012
Tabela C.4 - Modelos de lista de verificações para um equipamento - Manutenção preventiva

das bombas (modelo possível)
Condomínio
Endereço
Equipamento Bombas 01 a 04
Motor Modelo Nº de série
Bomba Modelo Potência
Quadro de comando Modelo Nº de série
Serviços a serem realizados (incluir periodicidade) Status

Elétrica
Rec Rec Press Press

01 02 01 02
Verificação dos disjuntores e fusíveis
Verificação dos contactares de comando
Verificação do relé térmico
Verificação e teste dos sinalizadores do quadro

Verificação do sistema de alimentação de C.A.
Verificação e reaperto dos bornes e cabos
Verificação da temperatura de trabalho do motor
Corrente elétrica de partida
Corrente elétrica de trabalho
Testes de funcionamento manual
Testes de funcionamento automático

Testes de alarmes
24 © ABNT 2012- Todos os direitos reservados

ABNT NBR 5'674:2012
Mecânica/hidráulica
01 02 03 04
Verificação dos mancais
Lubrificação dos mancais
o
(/) Limpeza geral do equipamento
(/)
~
o. Verifkação da tubulação (vazamento+ oxidação+ conservação)
E
"'1"
CD Verificação das válvulas hidráulicas
r----
r----
C"'l Verificação da boia de nível
o
:2
"O
Q) Verificação do nível de ruído (dB A)
e:.
(O
Ol
..-
N
V
l{)
"'"
o(O
N
o.:
:z
Q'.'. Manutenções corretivas a serem realizadas em função do status:
LO
V
d:,
co
(O
C1)
o
s;r: Hora de início
O')
N
o
1 Hora de término
U)
w
>
...J
Data
4:
o Data da próxima verificação
z
oC)
~
w
C( Responsável pelo serviço: Empresa responsável:
C(
w
lL Responsável pelo condomínio:
(/)
o
1--
z
<í
U)
(J)
o
o
o
Cl
Q'.'.
<{
(.)
ã::
o
>
"vi
::::,
o
~
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m
o.
...
..!Q
a.
E
(1)
X
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NBR 5674-2012 - Manutenção de Edificações

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NBR 5674-2012 - Manutenção de Edificações

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Convênio ABNT - Sistema Confea/CreaJMutua

NORMA ABNT NBR

ABNT NBR 5674:2012

A8NT N8R 5674:2012

iv © ABNT 2012 - Todos os direitos reservados

ABNT NBR 5674:2012

A manutenção de edificações é um tema cuja importância supera, gradualmente, a cultura de se pensar

ABNT NBR 5674:2012

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é o Foro Nacional de Normalização. As Normas

NORMA BRASILEIRA ABNT NBR 5674:2012

Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão

ABNT NBR 5674:2012

ABNT NBR 5674:2012

4.1.2 A manutenção deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que:

a) preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a depreciação

b) estabeleça as informações pertinentes e o fluxo da comunicação;

c) estabeleça as incumbências e autonomia de decisão dos envolvidos.

ABNT NBR 5674:2012

a) um roteiro de inspeções dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes

b) as formas de manifestação esperadas da degradação natural dos sistemas, subsistemas, ele-

e) as solicitações e reclamações dos usuários ou proprietários.

4.2.3 Os relatórios das inspeções devem:

a) descrever a degradação de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e equipamento

b) apontar e, sempre que possível, estimar a perda do seu desempenho;

c) recomendar ações para minimizar os serviços de manutenção corretiva; e

d) conter prognóstico de ocorrências.

4.3 Programa de manutenção

4 © ABNT 2012 - Todos os direitos reservados

ABNT NBR 5674:2012

j) rastreabilidade dos serviços;

k) impactos referentes às condições climáticas e ambientais do local da edificação;

1) escala de prioridades entre os diversos serviços; e

ABNT NBR 5674:2012

h) especificações detalhadas dos insumos e materiais;

j) dispositivos de sinalização e proteção dos usuários;

E 5.2 Previsão orçamentária anual

O sistema de manutenção deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros

6 Requisitos para controle do processo de manutenção

ABNT NBR 5674:2012

6.1.2 Para a avaliação das propostas, recomenda-se observar:

a) qualificação da empresa ou profissional em termos de capacidade técnica, recursos humanos

b) experiência da empresa ou profissional na área, incluindo a menção de outros serviços em anda-

c) referências de outros clientes;

6.2 Meios de controle

6.2.1 Antes do início dos serviços o executante deve providenciar:

c) deJimitações, informações e sinalização de advertência aos usuários sobre eventuais riscos.

2 6.2.5 Caso os serviços resultem em mudança de características técnicas da edificação, o memorial

-~ 7 Requisitos para a documentação

ABNT NBR 5674:2012

A documentação do programa de manutenção deve incluir:

b) manual dos fornecedores dos equipamentos e serviços;

i) registros de serviços de manutenção realizados;

j) ata das reuniões de assuntos afetos à manutenção;

k} documentos de atribuição de responsabilidade de serviços técnicos.

7.2 Fluxo da documentação

Esta Norma recomenda que sejam seguidas as fases indicadas na Figura 1.

ABNT NBA 5674:2012

Recomenda-se que cada registro contenha:

ABNT NBR 5674:2012

8.4 No caso de propriedade condominial, os condôminos respondem individualmente pela manu-

ABNT NBR 5674:2012

Fazer a drenagem de água Equipe de manutenção

ABNT NBR 5674:2012

Tabela A.1 (continuação)