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Blog Imóveis da Caixa | Leilões de

Imóveis e Investimentos
Tudo sobre os leilões de imóveis da Caixa Econômica Federal (CEF). Descubra como
comprar imóveis pagando até 40% abaixo do valor de mercado!

IMÓVEL COMPRADO EM LEILÃO DA CAIXA ECONÔMICA


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respeito dos leilões de imóveis. Dê o seu apoio e clique no +1 logo abaixo!

Feito isso, vamos ao que interessa.

Já faz um bom tempo que não postamos nenhuma novidade no blog. Por isso, pedimos
desculpas ao leitor. As tarefas da vida têm consumido quase todo o tempo que temos. Mas
aos poucos alguém vai aparecer por aqui para publicar alguma novidade.

Nessa postagem, trazemos um relato completo sobre todo o processo de compra de um


imóvel da Caixa Econômica Federal, um relato detalhado sobre tudo o que tivemos que
enfrentar para ter sucesso na operação. ATENÇÃO: TRATA-SE DE UM RELATO DE UM
CASO REAL E RECENTE, em que o leitor poderá conhecer todo o processo de “desenrosco”
do imóvel, incluindo quanto tempo levamos para desocupar o imóvel e alcançar na Justiça
a imissão de posse.

Chega de conversa. A seguir, o que realmente interessa ao leitor.

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
Como já é de conhecimento dos leitores mais antigos do Blog Imóveis da Caixa, tudo
começa no site da Caixa Econômica Federal, porque é lá que podemos consultar os imóveis
disponíveis para venda. (Se você ainda não sabe como consultar os imóveis, visite a
postagem LEILÕES DE IMÓVEIS: IMÓVEIS À VENDA).

Pois bem, em agosto de 2010, ao consultar o site da Caixa Econômica Federal,


encontramos um apartamento à venda (modalidade venda direta), de 2 quartos, sala,
cozinha, 2 banheiros, sacada, área de lazer com piscina, academia, salão de jogos e
elevador. O imóvel estava OCUPADO.

O valor de avaliação do imóvel era de 150 mil reais, mas estava à venda por 105 mil
reais. Essa diferença já nos dava uma margem de lucro bruto de aproximadamente 42%,
o que equivale a mais ou menos 45 mil reais de estimativa de lucro bruto. No entanto,
ainda seria preciso visitar o imóvel para conhecer melhor a localização e estimar melhor o
valor de mercado.

Como já dissemos aqui no blog mais de uma vez, os imóveis vendidos pela Caixa Econômica
costumam ser avaliados por um preço abaixo do valor de mercado. Nesse caso que aqui
estamos relatando, não foi diferente. Ao visitarmos o imóvel (sem entrar nele, é claro),
constatamos que era muito bem localizado, quase no centro da cidade. O prédio era muito
bonito, com uma fachada bem imponente, o que valorizava ainda mais o imóvel.

Em seguida, procuramos saber se havia algum imóvel à venda no prédio. Não encontramos
nenhum. No entanto, em uma imobiliária próxima do condomínio, conseguimos as
informações de que precisávamos. Segundo o corretor de imóveis que nos atendeu, os
últimos 4 imóveis vendidos no mesmo prédio haviam sido negociados por 180 mil reais.
Assim, a margem de lucro bruto aumentou de 42% para 71%, ou seja, de uma estimativa
de 45 mil reais de lucro bruto para uma estimativa de 75 mil reais de lucro bruto.

Com essa ótima estimativa de lucro bruto, uma eventual demora da Justiça no processo de
desocupação do imóvel passou a não assustar tanto assim. Afinal, a gorda margem de
lucro, por si só, nos deixava com uma boa gordura de vantagem. E isso sem considerar
eventuais correções no valor do imóvel ao longo do tempo.

Por fim, decidimos consultar a Matrícula do imóvel para saber a situação dele.
Normalmente, o setor da CEF, que é responsável pelo edital do imóvel, fornece uma cópia
da Matrícula do imóvel aos interessados. Assim, solicitamos uma cópia desse documento e
nele pudemos constatar o seguinte:

“Em virtude da arrematação do imóvel objeto da presente matrícula, em


favor da Caixa Econômica Federal – CEF [...], fica CANCELADA A HIPOTECA
[...], ficando em conseqüência o imóvel objeto desta matrícula LIVRE E
DESEMBARAÇADO do referido ônus”.

Finalmente, decidimos comprar o imóvel.


NEGOCIAÇÃO DO IMOVEL COM A
CAIXA ECONÔMICA: VENDA DIRETA
Como o imóvel estava à venda através da modalidade denominada “Venda Direta”, não
havia leilão nem concorrência pública, ou melhor, as concorrências públicas já haviam
acontecido e NENHUM interessado havia apresentado proposta. Por isso, o imóvel foi
conduzido à modalidade de venda direta. Nessa modalidade, o primeiro interessado que
apresentar proposta leva o imóvel pelo preço mínimo, que em nosso caso era de 105 mil
reais.

O ex-mutuário do imóvel possuía duas ações judiciais contra a Caixa Econômica Federal.
Em geral, imóveis que envolvam ações judiciais entre ex-mutuário e CEF só podem ser
pagos à vista e sem utilização de FGTS. Por isso, nos preparamos para o pagamento à
vista.

Cientes disso, entramos em contato com o setor responsável por leilões e concorrências
públicas da CEF e solicitamos o edital do imóvel. O telefone e o endereço desse setor
estão disponíveis em qualquer edital de concorrência pública da sua cidade. Se você não
sabe como obter um edital de concorrência pública da sua cidade, visite a postagem
LEILÕES DA CAIXA: IMÓVEIS À VENDA.

No edital do imóvel, pudemos encontrar o formulário de proposta, que é um dos anexos do


edital. Preenchemos a proposta com o preço mínimo, é claro, já que não tínhamos nenhum
concorrente. Nossa proposta era de 105 mil reais.

Seguindo as instruções constantes no edital, nos dirigimos até uma agência da Caixa
Econômica e fizemos o depósito caução no valor de 5% do VALOR DE AVALIAÇÃO, que
era de 150 mil reais. Sendo assim, o depósito caução foi de R$7.500,00. Feito isso,
lacramos o envelope com a proposta e o comprovante do depósito caução e o entregamos
na agência da CEF de nossa escolha.

Cerca de 10 dias depois, a CEF entrou em contato solicitando nosso comparecimento na


agência da CEF para concretizar a negociação. Na agência da Caixa Econômica, assinamos
a papelada, entregamos a documentação exigida e fizemos o pagamento de 105 mil reais
pelo imóvel. A CEF nos entregou o contrato de compra e venda e um modelo de Escritura
Pública e nos orientou a procurar o Cartório de Notas para elaboração dessa Escritura
Pública, no exato modelo fornecido pela CEF. O prazo para registrar o imóvel era de 30
dias. O contrato de compra e venda foi assinado em 2010, na segunda quinzena de
setembro.
REGISTRO DE IMÓVEL, ESCRITURA E
ITBI
Munidos do contrato de compra e venda e do modelo e Escritura Pública fornecido pela
CEF, estávamos prontos para dar início ao processo de Registro do imóvel.

O Cartório de Notas é onde devemos solicitar a confecção de uma Escritura Pública, ao


passo que, no Cartório de Registro de Imóveis, o Registro do imóvel na Matrícula. Para
nossa felicidade, o Cartório de Notas da nossa cidade trata de cuidar de todos os trâmites
com o Cartório de Registro de Imóveis, bem como do pagamento do ITBI – Imposto sobre
Transferência de Bens Inter Vivos, sem cobrar nada a mais por isso.

(Para saber mais sobre essa documentação, visite a postagem REGISTRO, ESCRITURA E
ITBI).

O valor desembolsado com a Escritura Pública foi de R$1.560,00 reais (somando todos os
valores que a compõem). Por sua vez, o valor do ITBI foi de R$1.630,00 reais. Por fim, o
Registro do imóvel saiu por R$1.075,00 reais. Assim, o total gasto com a documentação
foi de R$4.265,00. (É bom lembrar que metade do depósito caução pode ser usada para
despesas cartorárias. A outra metade é devolvida ao comprador do imóvel assim que sair o
Registro).

O prazo para que o Registro do Imóvel seja feito é de 30 dias.

Com esses valores, podemos refazer a estimativa de ganhos. Pagamos R$105.000,00 reais
no imóvel, mas tivemos que gastar mais R$4.265,00 reais com a documentação. Portanto,
o valor total gasto até aqui é de R$109.265,00 reais. Como o valor de mercado estimado
do imóvel era de R$180.000,00 reais, a margem estimada de lucro será de
aproximadamente 70 mil reais, o que dá um ganho de mais ou menos 64% sobre o valor
investido (R$109.265,00).

(Não é preciso considerar o depósito caução nas despesas, dado que esse valor é devolvido
ao comprador ao final da alienação).

Quando encaminhamos a documentação do imóvel, junto ao Cartório de Notas, estávamos


na primeira quinzena de outubro.

SACANDO O DEPÓSITO CAUÇÃO


Após 30 dias, o Registro do imóvel estava pronto. No Cartório de Notas, buscamos a
Escritura Pública, já pronta, bem como uma cópia da Matrícula no imóvel, na qual
constava como último ato praticado exatamente a nossa negociação com a Caixa
Econômica, em que a propriedade do imóvel nos foi transferida.
Com essa documentação, voltamos à agência da Caixa Econômica, contratada na ocasião
do envio da proposta do imóvel e na qual fizemos o depósito caução e solicitamos a
liberação desse dinheiro.

Feito isso, estava na hora de procurar um advogado e entrar com uma ação Judicial para
desocupação do imóvel.

DESPEJO DE MORADOR OU
DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL
Antes de acionar o ex-mutuário na Justiça, tentamos negociar a desocupação do imóvel
pela via extrajudicial. No entanto, o morador se mostrou totalmente indisposto para
negociar e não hesitou em deixar claro que deveríamos procurar a Justiça para tirá-lo do
imóvel.

Assim, procuramos um advogado, que cobrou R$1.000,00 reais pelos seus serviços e mais
outros R$1.000,00 reais relativos a custas processuais, totalizando R$2.000,00 reais com
a Justiça. Há ainda algumas despesas menores, relativas às diligências do Oficial de
Justiça, mas elas não passam de 70 reais no total.

O processo foi iniciado na segunda quinzena de novembro de 2010. Em dezembro, o Juiz


convocou uma Audiência de Justificação e a agendou para o mês de janeiro de 2011. Na
Audiência de Justificação, o ex-mutuário compareceu e não só recusou qualquer acordo,
mas também não conseguiu oferecer qualquer boa justificativa que pudesse desqualificar
as nossas exigências. Junto ao processo, constavam cópias de toda a documentação
relativa à negociação com a Caixa Econômica, inclusive a Escritura Pública devidamente
registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Enfim, tudo indicava que o legítimo
proprietário do imóvel era o autor da ação (ou seja, nós) e não o morador.

Como a Audiência de Justificação não serviu para mudar o quadro que se desenhava a
partir de toda a documentação que anexamos ao processo, o Juiz decidiu deferir o nosso
pedido. A decisão saiu na primeira quinzena de fevereiro e, entre outras coisas, o Juiz
dizia o seguinte:

“No tocante ao pedido de tutela de urgência, realizada a audiência de


justificação, verifico que os requisitos legais estão presentes e devidamente
demonstrados nos autos. Com efeito, os documentos de fls. 14/17
demonstram que o autor adquiriu o imóvel descrito na inicial da Caixa
Econômica Federal, tendo sido efetivado o registro da escritura da compra e
venda no 3º CRI. Ademais, eventuais demandas propostas pelos antigos
proprietários em face da CEF não são hábeis a impedir a imissão na posse ao
comprador e atual proprietário. Nesse sentido, confira-se:
[Aqui, o Juiz faz uma longa citação de casos de jurisprudência. Podemos pular
essa parte].

Diante do exposto, defiro a antecipação de tutela pleiteada para determinar


a imissão na posse do imóvel descrito na inicial ao autor, concedendo o
prazo de 30 dias aos réus para a desocupação voluntária do imóvel, sob
pena de desocupação coercitiva”.

Apesar de a Justiça ter decidido a nosso favor, o morador preferiu desobedecer à ordem
de desocupação determinada pelo Juiz, ignorando os 30 dias concedidos na decisão. Por
isso, quando o prazo venceu, notificamos o Juiz a respeito de o morador não ter feito a
desocupação voluntária do imóvel. Tomando conhecimento da situação, o Juiz determinou
que o mandado de desocupação do imóvel fosse “desentranhado” e que o autor fosse
imitido na posse do imóvel. A partir de então, passamos a providenciar a desocupação do
imóvel por meio coercitivo, com a presença do Oficial de Justiça e até mesmo de força
policial, se houvesse necessidade.

Entre as novas citações do morador e o agendamento com o Oficial de Justiça de uma data
apropriada para realizar a imissão de posse, um bom tempo se passou. Esse foi certamente
o período que exigiu mais paciência de nossa parte, porque embora já tivéssemos
alcançado uma decisão favorável junto à Justiça, ainda não havíamos sido imitidos na
posse do imóvel. A situação era um tanto frustrante, mas não era desesperadora, porque
havia se passado apenas seis meses de que tínhamos entrado com a ação judicial. Em certo
sentido, portanto, ainda podíamos dizer que a Justiça estava resolvendo “rapidamente” a
situação.

Finalmente, na segunda quinzena de maio de 2011, o Oficial de Justiça entrou em


contato conosco para agendar a data em que seríamos imitidos na posse, ou seja, a data
em que visitaríamos o imóvel para desocupá-lo de modo coercitivo, com força policial, se
isso fosse exigido. Marcamos para a primeira quinzena de junho.

O DIA DA IMISSÃO DE POSSE


Quando chegou a data da tão esperada imissão de posse, nos dirigimos ao endereço do
imóvel, onde combinamos de nos encontrar com o Oficial de Justiça.

No local, o porteiro do prédio nos informou que o morador não estava presente. Diante
dessa informação, ligamos para um chaveiro e o Oficial de Justiça solicitou que a porta do
imóvel fosse aberta. Como era de se esperar, todos os bens do morador ainda estavam lá.
Por isso, o Oficial de Justiça começou a fazer uma listagem de todos os bens que ali
estavam para que o autor da ação (nós) fosse feito fiel depositário dos bens do morador.
Essa situação estava longe de ser boa, porque embora nos fizesse imitidos na posse, não
poderíamos fazer uso do imóvel, dado que os bens do ex-mutuário ainda estavam lá.
Assim, entramos em contato com o nosso advogado e solicitamos que ele entrasse em
contato com o morador para avisá-lo de que já estávamos dentro do imóvel, sendo
imitidos na posse com o Oficial de Justiça. Cerca de 1 hora depois, o advogado do morador
apareceu no imóvel e forneceu um endereço onde todos os bens poderiam ser entregues.

Munidos de vários telefones que poderiam ser úteis nessa data (telefones de chaveiros,
caminhões de mudança, etc.), ligamos para pessoas que faziam mudanças e conseguimos
um caminhão para levar os bens do morador no mesmo dia. Esse serviço nos custou mais
R$450,00 reais. Também seria possível agendar um caminhão junto à Prefeitura, que
fornece esse serviço sem custo, desde que a solicitação seja feita com antecedência. No
entanto, achamos arriscado adiar a imissão de posse apenas para evitar o gasto de
R$450,00, sobretudo porque esse valor é muito baixo em relação ao montante que estava
em jogo. Assim, preferimos tomar posse do imóvel no mesmo dia e ter o imóvel livre e
desimpedido para qualquer fim a que quiséssemos destinar o imóvel (seja moradia ou
venda).

Assim, finalmente tomamos posse do imóvel.

FAZENDO AS CONTAS E ESTIMANDO


OS LUCROS
Chegou a hora de avaliar se de fato fizemos um bom negócio.

Podemos começar por dizer quanto tempo levou todo o processo. O contrato de compra e
venda foi assinado na segunda quinzena de setembro de 2010, ao passo que a imissão de
posse se deu na primeira quinzena de junho de 2011. Portanto, podemos dizer que todo
o processo levou oito meses e meio. Dos oito meses e meio, seis meses e meio dizem
respeito ao processo judicial de imissão de posse.

É importante saber a duração desse período porque, ao longo dele, o responsável pelo
pagamento do condomínio do imóvel arrematado é o proprietário e não mais o morador.
Sendo assim, devemos descontar do lucro estimado os gastos com condomínio durante esse
período. Não precisaremos descontar os gastos com água, porque para esse imóvel, a água
já está prevista na taxa condominial. Luz, telefone, internet, TV, etc., são gastos que não
estão associados ao imóvel, mas sim ao contratante desses serviços.

Pois bem, vamos começar com as despesas.

PREÇO DE COMPRA DO IMÓVEL: R$105.000,00 reais.


DOCUMENTAÇÃO (Escritura Pública, Registro e ITBI): R$4.265,00 reais.
ADVOGADO E JUSTIÇA: R$2.000,00 reais.
CONDOMÍNIO DURANTE OITO MESES: R$2.960,00 reais.
TOTAL: R$114.225,00 reais.

Esse é o valor total investido no início da operação. Agora, podemos subtraí-lo do valor de
mercado do imóvel, estimado no início do processo, que era de R$180.000,00 reais. A
diferença, portanto, será de R$65.765,00 reais, o que perfaz ganhos de
aproximadamente 57%.

No entanto, a nossa estimativa já estava um pouco velha, afinal, ela havia sido feita há
quase um ano atrás. Por isso, decidimos investigar novamente o valor de mercado dos
imóveis no mesmo prédio. Por coincidência, haviam dois imóveis à venda no mesmo prédio
no mês de julho de 2011. Entramos em contato com os vendedores e tomamos ciência dos
preços. Um deles custava R$215.000,00 reais, o outro, R$210.000,00 reais.

Sendo assim, precisamos refazer a estimativa de ganhos e subtrair os R$114.225,00 reais


de um desses valores mais recentes. Podemos escolher o menor valor para ganhar
competitividade na hora de vender. Nesse caso, a diferença entre o que investimos e o
valor de mercado do imóvel será de R$95.725,00 reais, o que dá mais ou menos 83% do
valor investido.

Para quem pretende vender imediatamente, será preciso descontar 15% dos ganhos para
imposto de renda, o que dá R$14.358,75. Por sua vez, descontando o imposto de renda, o
lucro passa a ser de R$81.366,25, o que perfaz aproximadamente 71% de ganhos sobre o
valor investido.

Existem alguns casos em que há isenção no imposto de renda. Para saber mais, visite a
postagem intitulada IMPOSTO DE RENDA NA VENDA DE IMÓVEIS.

Dividindo o valor estimado de ganhos, de R$81.366,25 por 8, que é o número de meses de


duração de todo o processo, o resultado é um ganho de aproximadamente R$10.170,75
por mês.

Enfim, esses cálculos não são super exatos, mas também não são tão imprecisos a ponto de
colocar em dúvida a viabilidade dessa operação.

É claro que nem todo imóvel vendido em leilões ou concorrências públicas da Caixa
Econômica Federal oferece uma margem de lucro tão boa quanto essa. No entanto, é
muito difícil esse tipo de operação resultar em prejuízo. Basta fazer as contas com o
mínimo de cuidado e escolher direito a hora de entrar no jogo.

Isso é tudo pessoal! Esperamos que vocês tenham gostado.


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seu interesse:

80 comentários:

Anônimo 25 de agosto de 2011 11:52


Olá amigo, meus parabéns ao seu blog. Já procurei muito sobre o assunto na internet e em
nenhum lugar achei uma fonte tão esclarecedora.
Vou te passar uma dúvida minha e queria saber sua opinião.
Se eu de um certo estado do Brasil, mas quero comprar um imóvel em outro estado, do qual
eu vou 3 vezes por ano, ficando cerca de una 10 dias em cada vez, é um problema comprar
imóvel. Digo prolema em relação a desde a compra até o despejo do ex-inquilino.
Precisa ser necessariamente os trâmite do financiamento e escitura no estado onde estou
comprando?
É porque eu pretendo mudar de estado daqui a uns 4 anos e não tenho pressa. Mesmo de
longe, se o processo todo demorar uns 2 anos não vejo problemas.

Obrigado
Responder

Blog Imóveis da Caixa 29 de agosto de 2011 06:57


Todo o processo de compra e desocupação do imóvel deve ser feito na cidade à qual
pertence o imóvel que você está comprando. O que você pode fazer é deixar alguém que
mora na cidade como seu procurador. No entanto, é preciso que seja alguém de extrema
confiança para resolver isso para você. Procure um advogado ou mesmo vá até um cartório
para saber como elaborar uma procuração para esse fim.
Responder

imoveis em itaborai 5 de setembro de 2011 13:56


Muito informativo o site!!!!
Responder
MRInvest 13 de setembro de 2011 11:31
Parabéns pelo blog, aprecio muito esta maneira "step by step" de apresentar um processo.
Analisando todos os seus gastos com este investimento, fiquei com uma grande dúvida e
queria saber o que acha: Um terreno avaliado em 40mil e sendo vendido pela Caixa por
30mil, sendo esta diferença apenas de 10mil, acha que é um bom negócio?
*levando em conta claro, que por ser terreno, este encontra-se desocupado.
Responder

Blog Imóveis da Caixa 16 de setembro de 2011 17:23


Sem dúvida, é um bom negócio pagar 30 mil por um terreno que vale 40 mil. Não importa se
a diferença é de apenas 10 mil reais. Mais importante do que isso é perceber que 10 mil
reais corresponde a 33,3% do valor (bruto) do investimento.

Compare com a caderneta de poupança: 30 mil reais não rende mais de 7% em 12 meses, o
que dá R$2.100,00 de ganhos no ano. Nesse caso, a diferença de 10 mil é mais de 4 vezes os
ganhos da poupança.

Além disso, é possível lucrar ainda mais se você pretende construir no terreno.

Enfim, parece que vale a pena.

Boa sorte e bons negócios.


Responder

Anônimo 22 de setembro de 2011 12:30


Olá, eu to precisando de uma opiniao de alguém eperiente, será que o sr pode me ajudar? É
que eu me interessei por comprar um imovel de leilao da Caixa, na verdade já tenho um em
vista. Depois de ler seu blog me deparei com uma situação: primeiro que eu não posso pagar
o imóvel a vista (vou ligar mais tade pro 0800 da Caixa, eles informam muito bem!!) então
eu só poderia financiar. Outra coisa seria as despesas relativas ao despejo do mutuário. No
caso, há justiça pública que disponha destes serviços?? Se puder ajudar agradeço.
Responder

Anônimo 22 de setembro de 2011 12:36


Eu sei da Defensoria Púbica, mas será que vai levar uma vida????
Responder
Anônimo 23 de setembro de 2011 08:58
Acho que você esqueceu apenas de adicionar os R$ 450,00 referente ao transporte dos bens
do morador ao montante gasto, mesmo sendo uma quantia pequena comparada ao total
final.
Responder

Bruno M 23 de setembro de 2011 18:51


Olá boa noite. Muito legal a postagem. Apenas uma sugestão: Como temos que pensar em
termos de investimento, acho interessante subtrair o custo de oportunidade do ganho total.
Desta forma, no período que vocês não puderam vender o imóvel podiam ter aplicado os
105.000,00. Acredito que seria interessante calcular o juro disso na RF e subtrair do lucro.
No mais, estão de parabéns.
Responder

Blog Imóveis da Caixa 24 de setembro de 2011 06:21


Caros senhores,

1. A maioria dos imóveis não podem ser pagos com financiamento, tampouco com uso de
FGTS, ou seja, na maioria dos casos, os imóveis devem ser pagos à vista. No entanto, é bom
ficar de olho porque de tempos em tempos aparece um ou outro imóvel que pode ser pago
com financiamento.

2. A defensoria pública não é tão ruim assim, mas é óbvio que o advogado não terá o mesmo
interesse que um advogado pago poderia ter pelo seu caso. Mas isso não significa
necessariamente que o seu processo vai levar uma vida só porque seu advogado vem da
defensoria pública. Também tem gente séria por lá.

3. De fato, acabamos nos esquecendo dos 450 reais referente ao transporte. Obrigado por
lembrar.

4. Bruno, você tem toda razão. Só não fizemos esse cálculo por falta de tempo mesmo.
Escrever esse texto já deu um trabalhão.

Abraços.
Responder

Anônimo 27 de setembro de 2011 07:42


Este blog é maravilhoso! Eu e meu marido estamos participando de uma concorrência
pública cujo resultado sai em duas semanas (se a greve não atrapalhar....). Meu maior
receio é quanto ao tempo para desocupar o imóvel e os gastos com advogado (que julgavam
serem bem mais altos que o descrito nesse caso), pois pagamos aluguel e ficaremos com
cerca de 30% do nosso orçamento livre durante esse período. Mas as informações do site têm
me deixado bem mais segura!
Danny
Responder

Ricardo 30 de setembro de 2011 13:14


Muito bem feito o blog. Parabéns.
Detalhes importantes de quem conhece o assunto:
1) o comentário do Bruno (custo de oportunidade) é fundamental na conta, pois em 12
meses você perde quase 12% se tivesse em títulos públicos.
2) sempre é preciso contar com reforma, pois os outros imóveis do mercado normalmente
não estão judiados. Para o apto arrematado valer o mesmo preço do desocupado ele tem
que estar quase perfeito como os oferecidos pelas imobiliárias.
2) jamais (ou dificilmente) alguém vai conseguir usar a Defensoria Pública, pois na hora de
avaliar a renda a DP irá dizer que a pessoa não é pobre.
Um grande abraço,
Ricardo
Responder

Anônimo 8 de outubro de 2011 15:54


Poderiam me dar uma informação?
Estou vendo um leilão que vai ser realizado no dia 11/10 (2a praça), em 09/08 o proprietário
entrou com ANULACAO DE CARTA DE ARREMATACAO OU OUTRO ATO JUDICIAL.
Sei que se tratando de justiça é difícil prever um prazo. Mas por a caso teria uma idéia de
tempo para julgamento e conclusão?
Pois para tomar posse efetiva estou prevendo 6 meses para a imissão na posse e mais este
prazo para julgamento deste processo.
Muito obrigado pela atenção e parabéns pelo blog.
Responder

Anônimo 13 de outubro de 2011 19:05


Oi parabens pelo blog.
Duvidas:
Em pelo menos 2 sites vi essa frase:
Certifique-se de que este não seja o único imóvel da família, constituindo-se assim um bem
impenhorável
--> Como saber se o imovel que está em leilão é o unico imovel da familia, você conseguiu
verificar isso antes de comprar ?

--> Pode ocorrer casos da justiça não expedir a posse do imovel para quem comprou em
leilão?
Responder

Blog Imóveis da Caixa 22 de outubro de 2011 11:34


Anônimo, nós trabalhamos com o prazo de 12 meses para resolver tudo. Em alguns casos, a
coisa se resolve mais rápido. Há quem diga que o processo pode demorar mais do que 12
meses, mas nunca encontramos casos tão demorados em São Paulo. Talvez em algumas
cidades a Justiça funcione de maneira mais lenta. No Rio de Janeiro, por exemplo, dizem
que a Justiça anda cheia de problemas. Enfim, é difícil saber o prazo.
Responder

Blog Imóveis da Caixa 22 de outubro de 2011 11:53


Anônimo, até onde sabemos, a impenhorabilidade do imóvel único se aplica a imóveis
quitados. Ao menos é isso o que o artigo 1, parágrafo primeiro, da lei 8009/1990, parece nos
dizer. Mas não somos especialistas no assunto, por isso, seria melhor consultar um advogado.

Respondendo à questão: Não nos certificamos de que era o único imóvel da família. E, sim, a
Justiça pode decidir em favor do morador e assim anular o título de aquisitação do imóvel.
Esse caso caracteriza a evicção de direito, caso em que a CEF devolve os valores gastos na
aquisição do imóvel, em benfeitorias, despesas cartorárias, etc. Veja o link Evicção de
Direito.

Boa sorte.
Responder

Anônimo 28 de outubro de 2011 20:57


Parabéns pelo Blog.
Gostaria de saber onde localizar o processo dos imóveis que o tenham. Já tentei em consulta
ao TJ RJ, no caso da localização do imóvel no RJ e não consta, nem com numeração antiga.
Também procurei informação sobre honorários advocatícios e o valor aqui é uma vez e meia
a mais desse que você citou.Esse seu advogado foi barato ou o daqui está muito caro?
Obrigada antecipadamente pela sua atenção
Tânia
Responder
Blog Imóveis da Caixa 2 de novembro de 2011 06:29
Olá, Tânia!

Não é no TJRJ que você deve procurar, mas sim no JFRJ. Para entender melhor, visite a
postagem intitulada CONSULTA DE PROCESSOS.

Sobre os honorários advocatícios, você pode estar certa. Afinal, cada advogado cobra um
preço. Você vai ter que procurar um bom preço. Mas tome cuidado para não perder em
qualidade. Normalmente, os mais baratos são também os piores. É bom tomar cuidado com
isso. Faça uma boa pesquisa e você vai encontrar um bom advogado por um bom preço
também.

Abraços.
Responder

Anônimo 2 de novembro de 2011 13:54


Olá!! Antes de mais nada gostaria de parabenizálos pelo Blog. É sensacional, o melhor que já
vi.
Gostaria de saber qual, na visão do blog , seria a melhor modalidade de adquirir um imóvel
da CEF? ( concorrência pública ou venda direta?)
desde já agradeço a atenção dispensada.
Renato
Responder

Anônimo 3 de novembro de 2011 12:23


Ola Boa tarde,
muito esclarecedor o blog
so gostaria de saber se ao adquirir o imovel tomar posse , e achar que o valor de avaliação
da caixa foi alto demais em relação ao imovel eu posso pedir uma reavaliação , pois estou
comprando um imovel e nao consegui ver o interior , e estou com medo que nao vala o valor
que a caixa pediu.

Anderson
Responder

Blog Imóveis da Caixa 6 de novembro de 2011 07:57


Olá, Renato.

Não vemos muita diferença entre comprar pela modalidade "venda direita" ou por leilão e
concorrência pública. O que nos importa é a possibilidade de ganhos bem acima da inflação.
Quanto maior for o "desconto" estimado entre o preço de compra e o valor de mercado do
imóvel, mais nos interessamos por ele. A vantagem de garantir um bom "desconto" é que, se
eventualmente algum juiz excêntrico decidir de modo desfavorável e até mesmo contra a
jurisprudência, como acontece às vezes, o "desconto" nos protege do prejuízo até que a
situação se resolva. Boa sorte e bons negócios.
Responder

Blog Imóveis da Caixa 6 de novembro de 2011 08:06


Anderson, não é possível pedir uma reavaliação. O que você deve fazer é estimar o valor do
imóvel por comparação. Procure saber o valor dos últimos imóveis negociados na mesma
rua, no mesmo bairro ou no mesmo prédio. Atenção, não basta se orientar por boatos. O que
importa são negócios concretizados. Esses preços devem servir como norteadores para você
estimar o valor de mercado.
Responder

Anônimo 9 de novembro de 2011 03:05


Prezado,

Pretendo ser um investido de leilões e poderia fazer parte da Rede de Investidores, porêm,
estive lendo alguns artigos no site www.reclameaqui.com.br sobre os leilões da Caixa e
deparei com alguns aspectos que me causaram medo e precisaria de sua opinião,

1-) Nos contratos de compra e venda da Caixa consta que as dívidas de condomínio e IPTU
seriam de responsabilidade da Caixa até a compra pelo arrematante, porêm, lendo o
seguinte link http://www.reclameaqui.com.br/1537067/caixa-economica-federal/imovel-
ocupado-comprado-em-leilao-da-caixa-a-quase-dois-anos/
Fiquei surpreso ao saber que a Caixa ainda não havia pago a dívida do condomínio.
O que fazer para este caso?

2-) A pessoa do seguinte link arrematou o imóvel, reformou e após um ano teve sua casa
devolvido ao antigo dono. http://www.reclameaqui.com.br/1107617/caixa-economica-
federal/imovel-de-leilao/
Pode surgir alguma ação judicial posterior a compra que anule a arrematação?
Como fica o dinheiro investido na reforma? A Caixa devolveria somente o valor pago na
arrematação e não a parte da reforma?

3-) Os casos de processos de pedido de usucapião foram o que mais me preocuparam.


Nos seguintes links existem casos sobre isto:
http://www.reclameaqui.com.br/525628/caixa-economica-federal/leilao-de-imoveis-cef/
http://www.reclameaqui.com.br/1500903/caixa-economica-federal/compra-de-imovel-da-
caixa-ocupado-por-terceiros/

Ou seja, o antigo morador entrou com um processo de usucapião alguns dias antes do leilão
e por haver este processo na justiça o arrematante não pode ter a posse do imóvel.
Neste caso a posse do imóvel pelo arrematante pode levar 5 anos ou mais?

Agradeço a atenção,
Roberto
Responder

Blog Imóveis da Caixa 12 de novembro de 2011 17:40


Roberto, aí vão as respostas:

1. Nunca tivemos problemas com a CEF no que diz respeito ao pagamento das dívidas do
imóvel. É claro que é preciso ter uma certa paciência e ficar no pé dos responsáveis (GILIE)
porque o processo é burocrático e cheio de chatisses que fazem esgotar a paciência das
pessoas. Uma coisa que acontece muito é que as pessoas entram no jogo sem entender nada
do assunto. No primeiro link que você nos enviou, por exemplo, os próprios compradores
deixam claro que só procuraram saber como proceder para que a CEF fizesse o pagamento
das dívidas DEPOIS de ter adquirido o imóvel. Enfim, vale a pena repetir: nunca tivemos
problemas com as dívidas do imóvel. Mas atenção: há casos em que a CEF não paga as
dívidas, precisamente quando o imóvel não pertence à CEF, mas sim à EMGEA. Para saber se
o imóvel é da EMGEA, consulte o edital.

Sobre o condomínio entrar com uma ação judicial para cobrar a dívida do arrematante do
imóvel, isso é perfeitamente possível. Mas é algo simples de resolver, basta providenciar a
documentação exigida pela CEF para que a dívida seja paga e principalmente ficar no pé do
pessoal da GILIE (setor responsável por leilões da CEF) para que a dívida seja paga. Não tem
mistério.

2. Você está relatando um caso em que há a chamada Evicção de Direito. Nesse caso,
conforme é previsto em contrato, a CEF devolve todos os valores gastos pelo arrematante,
inclusive despesas cartorárias (documentação), condominiais e benfeitorias (reforma).
Consulte a postagem RISCO DE EVICÇÃO DE DIREITO. Nessa postagem, você encontrará os
detalhes. Além disso, é possível que o ex-mutuário entre com uma ação judicial para anular
o leilão. No entanto, o fato de entrar com a ação DEPOIS de o imóvel já ter sido arrematado
já coloca o ex-mutuário em desvantagem. É claro que no final quem decide é o juiz.

3. Os links da questão 3 não estão abrindo. Por isso, não pudemos ler as reclamações para
saber de que se trata. Sobre o usocapião, é preciso lembrar que a posse do imóvel tem que
ser PACÍFICA. Para provar que ela não é pacífica, o arrematante do imóvel pode solicitar
junto à CEF (precisamente junto à GILIE, que é uma espécie de setor da CEF que cuida dos
leilões) as notificações extrajudiciais a respeito do leilão e anexá-las ao processo para
apreciação do juiz. No entanto, não custa repetir que o juiz é quem vai decidir o caso, mas
a jurisprudência está a favor do arrematante, embora não estejamos diante de uma ciência
exata. Também é complicado falar de prazos para a Justiça decidir, porque isso depende até
mesmo da cidade em que você vai comprar o imóvel. Em São Paulo temos trabalhado com o
prazo de 12 meses para desocupar o imóvel, porque a Justiça tem decidido rápido, em
alguns casos, em 7 meses, mas em outras cidades já não sabemos como anda a Justiça.
Nesse caso, você terá que investigar por conta própria.

Dica: Não compre qualquer imóvel de leilão. Procure entrar apenas em bons negócios.
Afinal, quanto maior o lucro, menos problemática será a demora por parte da Justiça. Exija
no mínimo 30% de lucro líquido sobre o valor investido.

Queremos deixar claro que não temos qualquer vínculo com a CEF e não temos nenhum
interesse na venda desses imóveis, a não ser quando nós próprios somos compradores. Tudo
o que fazemos no blog é compartilhar as experiências pessoais que tivemos negociando
imóveis de leilão.

Esperamos tê-lo ajudado, Roberto.

Boa sorte e bons negócios.


Responder

Respostas

CARLOS 21 de maio de 2012 21:27


Olá, eu sou o responsável pelo link publicado do reclaque aqui
http://www.reclameaqui.com.br/1500903/caixa-economica-federal/compra-de-
imovel-da-caixa-ocupado-por-terceiros/ que o senhor ROBERTO mensinou em sua
mensagem acima.
Comprei o imovel em dezembro de 2009, tentei por varias vezes um acordo com o
ocupante, que em meu caso não tem nenhuma relação com o antigo mutuario, e
como não obtive sucesso, entrei com ação de missão de posse com atecipação de
tutela, que por sua vez vem se arrastando até hoje.
Com relação a dívida de condomínio, no dia da compra eu fiz o levantamento do
montante total e levei para a GILIE onde solicitei a quitação, e repeti mais uma
vez, e por final a própria sindica mais uma vez reuniu toda a documentação
referente a divida e levou pessoalmente a caixa, e isso já fazem mais de dois anos
!
Hoje, como a caixa não pagou a divida de condomínio com data anterior a minha
compra, o condominio já me processou para que eu faça o pagamento.
Cabe ressaltar que, essa divida é anterior a minha compra, pois assim que assinei
o contrato com a caixa comprando o imovel, eu venho arcando com as taxas de
condominio mais as parcelas do financiamento do imovel, totalizando R$ 890,00,
TUDO ISSO SEM PODER USUFRUIR DO IMOVEL, QUE AINDA ENCONTRA-SE OCUPADO
E COM AÇÃO DE USUCAPIÃO !
Não sei se o blog permite, mas se queizerem me contactar deixo o meu e_mail:
carlosambarata@hotmail.com

Responder

Anônimo 14 de novembro de 2011 08:15


Leo, Nova Iguaçu/RJ
Site exclarecedor. Em 40 minutos aprendi muito a respeito do assunto, nem diretamente na
CEF obtive informações tão úteis. Obrigado e que Deus os abençõe.
Responder

Anônimo 19 de novembro de 2011 15:35


Olá, Boa Noite!
Me ajude por favor, Eu estou participando de uma concorrência pela caixa, e fui realizar o
tal do caução que eles pedem no edital (equivalente ao 5% do valor de venda). Tive que
abrir uma conta caução e realizar o depósito. Quando pedi para eles realizarem o depósito
eles colocaram CAUCIONÁRIO o meu CPF e FAVORECIDO o meu CPF também. Isso está
correto?? Fiquei na dúvida, porque eu sou o caucionário e o Favorecido!? É isso mesmo??

Maria / Rio de Janeiro


Responder

Blog Imóveis da Caixa 20 de novembro de 2011 11:08


Está correto, sim, Maria. O que acontece é que quando você contrata um corretor de
imóveis para intermediar a operação, o favorecido passa a ser ele. No final da operação, o
corretor é que saca o depósito caução a título de corretagem. Mas como você não tem
corretor (suponho), o favorecido acaba sendo você mesma.
Responder

Ciara Gomes 25 de novembro de 2011 12:59


Olá,
Estou parcipando de uma Concorrência na Caixa e obtive a informação de que o valor de
avaliação do imóvel que consta no edital é bem menor do que o valor que a mutuária
inadimplente deve de condomínio. No edital a Caixa Econômica deixa claro que se
responsabiliza pelas dívidas anteriores tais como taxas condominiais e iptu. Nesse caso o que
acontece se o valor da arrematação for inferior às dívidas anteriores?
Responder

Blog Imóveis da Caixa 30 de novembro de 2011 03:19


Ciara, isso não faz a menor diferença. Se consta no edital que as dívidas existentes antes da
arrematação serão de responsabilidade da CEF, então, é isso mesmo, a CEF vai pagar essa
conta. O único caso em que as algumas dívidas não são pagas é a situação em que o imóvel
está sendo leiloado pela CEF, mas é de propriedade da EMGEA. Mas quando for essa a
situação, também vai constar no edital do imóvel com todos os detalhes.
Além disso, a informação que você obteve é um pouco suspeita. Sugiro que você investigue
melhor, porque a nosso ver essa informação não parece correta. No entanto, como já foi
dito, isso não faz diferença, porque quem vai pagar é a CEF.
Responder

Jean 6 de dezembro de 2011 03:10


Bom dia, me tire uma duvida, se eu vender meu imóvel, que no caso é o único e tem um
valor inferior a 440.000, mesmo assim tenho que comprar outro em 6 meses se não pago 15%
de imposto sobre ganho??

Não posso comprar e vender outro em mesmo de 5 anos senão pago imposto novamente, mas
e se no caso a casa que eu compra colocar no nome da minha esposa e não no meu, sendo
que a 1 casa que eu vender estava no meu nome e a 2 casa que comprar colocar nome dela
se for vender a 2 paga imposto mesmo assim por ser casados ou não ??
Responder

Jean Carlo 6 de dezembro de 2011 03:21


Bom dia , como faço para compra imóvel da caixa, colocando imóvel no nome de outra
pessoa, sendo eu o comprador, posso pegar a papelada e levar para ela assinar(ela não tem
tempo de ir ao banco) e eu pagar tudo ??
Responder

Carlos 6 de dezembro de 2011 04:21


O que adianta comprar casa em leilão se você tem que dar 15% do lucro para a receita, pode
acabar tendo um lucro muito pequeno, então se tiver 25% de lucro, 15% vai para receita ai
você só fica com 10% isso é um absurdo. Só fica isento se comprar outra casa com o mesmo
valor em 180 dias é isso mesmo ??
Se for assim não tem como ter lucro
Responder
Anônimo 6 de dezembro de 2011 04:57
O que acontece se um imóvel, não é arrematado no leilão ??
Responder

Edison 6 de dezembro de 2011 05:04


Se eu vender minha casa e comprar outra mais barata, a diferença eu pago 15% de imposto
ou não ??
Responder

Blog Imóveis da Caixa 8 de dezembro de 2011 13:00


Jean,

Talvez exista alguma brecha para escapar desse imposto. Mas até onde sabemos, é isso
mesmo o que acontece. Se não usar o dinheiro no prazo de 180 dias, paga IR, e se usar só
uma parte, paga IR sobre a parte não utilizada. Procure um advogado tributarista e veja se
existe alguma brecha para ficar isento da cobrança de IR.

P.S. Há quem diga que é possível entrar na Justiça para obter o direito de fazer a correção
monetária no valor do imóvel, o que faria o lucro tender a zero, de modo que o IR também
tenderia a zero. Os advogados que trabalham com essa via costumam interpretar a cobrança
de IR combinada com a impossibilidade de correção monetária no valor do imóvel como ato
confiscatório, o que é inconstitucional. Mas, não custa repetir, não somos especialistas no
assunto. Por isso, sugerimos que você procure um advogado e investigue se isso pode mesmo
ser feito. Abraços.
Responder

Blog Imóveis da Caixa 8 de dezembro de 2011 13:02


Jean Carlo, você pode comprar e vender o imóvel em nome de outra pessoa, desde que
obtenha uma procuração especial para isso.
Responder

Blog Imóveis da Caixa 8 de dezembro de 2011 13:11


Carlos (Jean?),

Você confundiu tudo.


Se o seu lucro é de 25%, esse lucro é calculado sobre o valor pago pelo imóvel. Por exemplo,
se pagou 100 mil reais, um lucro de 25% será igual a 25 mil reais.

Já os 15% de Imposto de Renda são cobrados sobre o lucro e não sobre o valor pago pelo
imóvel. Considerando o mesmo exemplo, se o lucro foi de 25 mil reais, o IR será de 15%
sobre 25 mil reais, o que dá 3.750 reais, e não 15 mil reais, como você calculou. Nesse caso,
ainda sobraria 21.250 reais de lucro.

Ainda assim, é claro, não deixa de ser um imposto bem salgado.

Abraços.
Responder

Blog Imóveis da Caixa 8 de dezembro de 2011 13:15


Anônimo, se o imóvel não é arrematado em leilão/concorrência pública, ele acabe sendo
arrematado pela própria CEF e em seguida é vendido na modalidade denominada Venda
Direta, modalidade na qual o primeiro interessado, que apresentar proposta de compra no
valor mínimo estabelecido no edital, leva o imóvel. Até mais.
Responder

Blog Imóveis da Caixa 8 de dezembro de 2011 13:21


Edison, se você usar apenas uma parte do dinheiro da venda do imóvel na aquisição de outro
imóvel, sobre a parte não utilizada incidirá 15% de IR. Para maiores detalhes, consulte a
postagem LEILÕES DE IMÓVEIS: IMPOSTO DE RENDA. Também vale a pena dar uma olhada
no "Perguntão" da Receita Federal. Até mais.
Responder

antonio 8 de dezembro de 2011 13:42


Me tira uma duvida como funciona a sequencia de venda da caixa por ordem das instancias
para vender o imóvel do inicio ate o fim, e o que acontece se chega no fim o não vender, me
corriga se eu estiver errado

1 - concorrência publica (caso não venda vai pro o 2)

2 - venda direta (casso não venda vai pro 3)

3 - Leilão (caso não venda volta para o 2 novamente)


Responder
nazireu 9 de dezembro de 2011 05:58
Bom dia,

2 perguntas:

1-Se o marador (até então), nega-se passar um endereço para entrega de seus bens e
recusa-se de retirar seus bens da casa.
2-Eu conseguiria fazer um financiamento, ou empréstimo, carta de consórcio para pagar
este imovel, ou teria que ser dinheiro vindo diretamente da minha conta?
Responder

Fernando 12 de dezembro de 2011 03:22


Como que é a sequencia ou ordem que o imóvel é vendido do inicio ate o fim entre
concorrência publica/venda direta/leilão

Obrigado Fernando
Responder

Anônimo 17 de dezembro de 2011 09:55


Adquiri recentemente um imóvel em leilão da CEF. ocorre que o mesmo está ocupado pelo
ex-mutuário.Ainda não o procurei para negociar sua saída do imóvel. Gostaria de saber se é
melhor já ir tentando um acordo com o ocupante ou devo esperar o imóvel estar
definitivamente no meu nome com o respectivo registro no cartório do RGI competente para
só, então, iniciar as negociações de desocupação?
aguardo resposta.
grato.
Renato.
Responder

Anônimo 19 de dezembro de 2011 16:12


olá , minha pergunta é se caso ja tenha comprado a casa com uma divida com a caixa e
depois sabemos que a caixa vendeu a casa em um leilão, o que fazer ????
Responder

Blog Imóveis da Caixa 20 de dezembro de 2011 03:31


Antonio e Fernando,

Não temos uma resposta precisa para a questão que vocês fizeram. Aparentemente, tudo
começa com leilões ou concorrências públicas e, caso não ganhe desfecho nessas
modalidades, entra em cena a venda direta. Mas nunca nos demos o trabalho de entrar em
contato com a GILIE (setor da CEF responsável por alienações de imóveis) para entender
exatamente como funciona. Por isso, se vocês quiserem mais detalhes, sugerimos que
entrem em contato com a GILIE. Vocês encontrarão os telefones nos editais dos imóveis.
Abraços e boa sorte.
Responder

Blog Imóveis da Caixa 20 de dezembro de 2011 03:46


Nazireu, infelizmente não conseguimos entender qual é a sua dúvida. Na primeira pergunta,
você parece pressupor que o juiz já determinou que o ex-mutuário desocupe o imóvel e o
ex-mutuário se nega a fazer isso e, no dia da imissão de posse, também se nega a fornecer
um endereço. Se for isso, o que acontece é mais ou menos o seguinte. O arrematante do
imóvel se tornará o fiel depositário dos bens do ex-mutuário. Nessa condição, o ex-mutuário
só poderá ter acesso aos seus bens com a autorização do juiz e na presença do oficial de
justiça e do arrematante do imóvel. Outra alternativa que o arrematante tem é encaminhar
os bens para a associação de bairros. Mesmo nessa situação, o arrematante fica como fiel
depositário dos bens. Por fim, se o ex-mutuário não se pronunciar a respeito dos seus bens,
o arrematante pode solicitar ao juiz que os bens sejam doados para alguma instituição de
caridade.

A segunda questão, de fato, não pudemos entender. Aparentemente, você quer saber se na
situação descrita na questão 1, o imóvel poderá ser negociado por financiamento/consórcio,
etc. Pois bem, uma coisa não tem nada a ver com a outra. Primeiro, o arrematante compra
o imóvel, que pode ou não ser suscetível de financiamento/consórcio, etc. Depois é que o
ex-mutuário vai tomar a decisão de protelar a desocupação do imóvel. Portanto, não há
como o financiamento ser afetado por uma atitude que o ex-mutuário possa vir a tomar
DEPOIS que o imóvel já foi comprado.

Enfim, isso é o que conseguimos entender das suas dúvidas. Esperamos ter ajudado um
pouco, ao menos.

Abraços e bons negócios.


Responder

Blog Imóveis da Caixa 20 de dezembro de 2011 03:58


Renato,
Você pode já ir negociando a desocupação do imóvel de modo extrajudicial. O contrato e
compra e venda firmado com a CEF confirma que você comprou o imóvel da CEF e só não
obteve o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Assim, se o ex-mutuário não aceitar
desocupar o imóvel, você já poderá acioná-lo na Justiça (quando estiver com a Escritura
Pública e Registro do Imóvel em mãos) alegando que já fez as devidas tentativas pacíficas de
negociação da desocupação do imóvel. Aliás, nessa etapa inicial, não deixe de enviar cartas
registradas comunicando sobre a compra do imóvel e sobre a exigência de que o imóvel seja
desocupado. Faça isso de maneira pacífica e respeitosa. Não dê brecha para que o juiz não
vá com a sua cara. Isso também faz diferença, apesar de ninguém admitir. Abraços e bons
negócios.
Responder

Blog Imóveis da Caixa 20 de dezembro de 2011 04:07


Anônimo, se você comprar uma casa de um mutuário inadimplente, você fez um contrato de
gaveta. Quem vai decidir de fato é o juiz, mas é óbvio que o contrato de gaveta não tem
força diante de uma Escritura Pública e Registro de Imóvel. O que você pode fazer é acionar
o mutuário inadimplente que te vendeu o imóvel, mas já antecipamos que a solução, se for
alcançada, é demorada. Abraços e boa sorte.
Responder

Anônimo 20 de dezembro de 2011 05:53


Se a casa ja foi vendida pelo leilão e vc só fica sabendo depois de chegar uma ordem
Judicial com prazo de 30 dias para sair do imvel o que fazer?? (os advogados não dar certeza
100% que pode dar certo). Obrigaddo e parabéns pelo Blog.
Responder

MAGDA 27 de dezembro de 2011 13:24


BOA TARDE, TENHO UMA GRANDE DUVIDA PARA CONSEGUIR COMPRAR O IMOVEL QUE ESTOU
MORANDO:

VENDI UMA CASA MINHA POR 30% A MENOS DO Q VALIA PARA COMPRAR O IMOVEL DE UMA
AMIGA, ELA TINHA A CASA FECHADA TODA DETONADA MAS FOI AMOR A 1º VISTA, ENFIM ,
ANTES MESMO DE VENDER MINHA CASA FUI MORAR NESSA OUTRA, POIS MINHA AMIGA DISSE Q
NAO TINHA PRESSA EM ACERTAR VALORES, FIZEMOS UM CONTRATO DE BOCA MESMO.
REFORMEI A CASA COLOQUEI TUDO DO BOM E DO MELHOR, NAO TINHA NEM VASOS
SANITARIOS NOS BANHEIROS,COLOQUEI PORTAO ELETRICO BASCULANTE, ETC, GASTEI MAIS
DE 30 MIL, E 2 SEMANAS DEPOIS Q ELA ME INFORMOU A SITUAÇÃO DO IMOVEL, Q ESTAVA
BRIGANDO COM A CEF A 10 ANOS E NAO TINHA COMO ELA RECEBER DINHEIRO MEU ATE SAIR
UMA DECISÃO, MAS EU PODERIA FICAR NA CASA ATE SAIR UMA SENTENÇA DA CEF E DEPOIS
ACERTARIAMOS, JA ESTOU A 3 ANOS E NADA SAIU, JA TENTEI ENTRAR COM UM ACORDO
DIRETAMENTE NO JUDICIARIO DA CEF DE CURITIBA E OQ ELES DIZEM É Q NAO PODEM FAZER
NADA E Q TENHO Q ESPERAR SAIR UMA DECISAO E Q QDO SAIR ELA IRA PARA LEILAO, TENHO
MEDO DE ALGUEM DAR UM LANCE MAIOR Q O MEU E EU TER Q SAIR DA CASA, MEUS FILHOS
AMAM A CASA E O LOCAL E EU TB, JA TIVE ATE DEPRESSAO QDO SOUBE DA SITUAÇÃO, JA
ENTREI COM UMA AÇÃO DENTRO DA AÇÃO Q A CEF TEM COM O EX MUTUARIO TENTANDO
FAZER UM ACORDO ENTRE AS 3 PARTES, ALGO Q SERIA O MAIS SIMPLES E LOGICO PARA AS 3
PARTES, MAS NAO CONSEGUI NADA COM ISSO TB, SOMOS PESSOAS IDONEAS, JA TENHO MAIS Q
A METADE DEPOSITADA NA CEF ESPERANDO UMA SOLUÇÃO, GOSTARIA DE SABER SE TEM
ALGUM CAMINHO Q AJUDE A PULAR TANTAS BUROCRACIAS DA CEF E TER MEU SONHO
REALIZADO, MUITO OBRIGADA. MAGDA
Responder

Blog Imóveis da Caixa 3 de janeiro de 2012 16:22


Anônimo, no seu caso não tem saída. O jeito é tentar protelar a situação na Justiça. Mas de
antemão já te aviso que não é possível ter certeza de nada. O advogado que garantir alguma
decisão judicial estará apenas tentando vender o próprio peixe. O direito não é uma ciência
exata. No máximo o que se pode fazer é se nortear por alguma jurisprudência. Se encontrar
alguma a seu favor, agarre-se nela. O advogado deverá saber se existe alguma que possa ser
útil no seu caso. Boa sorte.
Responder

Blog Imóveis da Caixa 4 de janeiro de 2012 03:39


Magda,

Infelizmente não existe nenhum caminho para resolver o seu caso rapidamente. A única
alternativa seria a Justiça e ainda assim seria apenas uma tentativa, sem qualquer garantia
de que a coisa se resolveria a teu favor. Mas você disse que essa alternativa já foi adotada e
não surtiu efeito positivo. Nesse caso, o jeito é aguardar com paciência.

Obs. Uma coisa não ficou muito clara no seu comentário. Você chegou a pagar alguma coisa
pela casa ou está morando na casa sem ter pago nada? Se você pagou pela casa, não
podemos deixar de dizer que a sua amiga não é tão amiga assim. Ela te enganou e te passou
um abacaxi enorme. Esse tipo de coisa poderia ter sido evitada se a negociação não fosse
feita "de boca", "no fio do bigode" ou ainda por contrato de gaveta. Por isso sempre
recomendamos negociar tudo pela via correta. Mas se você não pagou nada pelo imóvel, a
situação já fica um pouco melhor, porque embora tenha ficado com um abacaxi enorme,
você não pagou nada por ele (a não ser que se considere os gastos com reforma).

Abraços e boa sorte.


Responder
imoveis em nova friburgo 16 de janeiro de 2012 09:00
boa a materia!!
Responder

Anônimo 14 de fevereiro de 2012 08:27


Infelizmente não tive a mesma sorte, já estou no terceiro mandado e não consigo a imissão
na posse. Isto se deu, porque os oficiais de justiça se recusam a cumprir o mandado
expedido pelo juiz por falta de detalhes que talvez sejam irrelevantes. Bom, vou para o
quarto mandado, vamos ver se desta vez conseguimos a tão esperada posse.
Responder

Blog Imóveis da Caixa 18 de fevereiro de 2012 06:08


Anônimo, os oficiais de justiça não podem se recusar a cumprir um mandado expedido pelo
juiz. Que detalhes são esses que estão faltando? Provavelmente não são detalhes
irrelevantes.
Responder

Roberto Eduardo 15 de março de 2012 21:17


Bom dia, parabéns pedo blog alguém sabe me informar o prazo (médio) do processo de
imissão de posse no RJ? Obrigado
Responder

Anônimo 1 de abril de 2012 23:15


Parabéns pelo blog!
Juliana.
Responder

Anônimo 2 de abril de 2012 15:38


Vale esclarecer que não há controvérsias com relação ao pagamento do condomínio no
período entre a aquisição do imóvel e a efetiva imissão de posse do novo proprietário.
Existe uma corrente que entende que a responsabilidade seria do morador do imóvel. Então,
não há a necessidade do pagamento do condomínio até que se tenha a posse do imóvel. Dá
pra negociar com a administradora do condomínio.
Responder

Anônimo 15 de abril de 2012 07:30


No caso de um leilao em setembro de 2009 e uma pessoa ter arrematado, mas a carta de
arrematacao só sair em janeiro de 2011. Deve-se pagar IPTU desde set 2009, ou a partir da
data que foi expedida a carta de arrematacao?
Responder

Respostas

Blog Imóveis da Caixa 15 de abril de 2012 08:27


Anônimo, o caso que você relata causa alguma surpresa. Por que demorou tanto
para sair a carta de arrematação?

Seja como for, a nossa resposta é a seguinte: como você não tinha a carta de
arrematação, também não conseguiu registrar o imóvel no seu nome; portanto,
enquanto o IPTU se referir a um período em que você ainda não era o proprietário,
a dívida não é sua.

Boa sorte.

Responder

Anônimo 2 de maio de 2012 10:48


Sres. Participei de um leilão da caixa e dei o maior lance, estou aguardando a Gilie ou a
Gerente da Caixa entrar em contato para finalizarmos a aquisição do imóvel, portanto, a
gerente pede pra eu aguardar a ligação e eu não consigo nenhum contato com a gilie de
Campinas, conforme 3 telefones que me passaram. A minha preocupação é que no edital,
consta o prazo para pagamento do imóvel e que o arrematante que tem que procurar a
Caixa ou a Gilie e não eles entrarem em contato. Tem algum perigo de expirar o prazo sem
eu ficar sabendo e dar como desistente? Muito obrigado! Jocimar Coelho
Responder

Respostas

Blog Imóveis da Caixa 3 de maio de 2012 11:45


Jocimar, é bom ter essa preocupação sim. Se o prazo termina, algum
incompetente ainda poderá alegar que você é que é o culpado.

O resultado do leilão já foi publicado no site da CEF? Essa consulta você faz na
mesma página em que consulta os imóveis. Só vai precisar do CPF do participante
do leilão (no caso, o seu mesmo, suponho). Enquanto não sair esse resultado, não
adianta correr atrás disso. Mas a publicação do resultado também tem prazo para
sair, conforme consta no edital. Dê uma olhada nisso.

Se já saiu o resultado e você é o vencedor, o jeito é insistir em ligar para a GILIE.


Outra alternativa é ir até o escritório da GILIE. Pelo que sei, tem um na sua
cidade. Já precisei entrar em contato com eles quando estava interessado em
imóveis da região.

Enfim, é melhor ficar em cima deles. Senão ainda pode acabar perdendo o
depósito caução.

Boa sorte.

Responder

Anônimo 26 de junho de 2012 14:12


Ola,

entao quer dizer que nao preciso da Documentista para entrar na concorrencia do imoveis ?
Porque me falaram que era obrigatorio ter um corretor de imoveis para intermediar com a
Caixa.

Grato.
Ederson
Responder

Respostas

Blog Imóveis da Caixa 27 de junho de 2012 14:49


Exatamente, Ederson. Não é necessário ter um corretor de imóveis para comprar
um imóvel de leilão ou concorrência pública. Mas se você não tiver paciência para
lidar com a documentação, é melhor contratar um corretor.

Responder

Anônimo 25 de julho de 2012 16:40


Boa noite, achei fantástico os esclarecimentos. meu nome é marcos silva e estou estudando
como adquirir um imóvel.
minha situação é a seguinte: no feirão da caixa em são paulo consegui uma aprovação para
uma carta de crédito no valor de 65.000, pois sendo o único com comprovação de renda só
foi possível esse valor e dentre as opções vi pelos valores a modalidade leilão decobri
também que 5% do valor do imóvel via depósito caução + escritura e impostos. Bom o que
quero saber é como opero esse milagre se o imóvel custa 60.000, terei que depositar 3.000,
como caução e reservar mais ou menos uns 4.000, para escritura e o mais importante se é
aceito a carta de crédito (caixa)? se for só isso só falta o milagre que é encontrar uma casa
nesse valor!
Responder

Respostas

Blog Imóveis da Caixa 28 de julho de 2012 14:01


É possível pagar o imóvel à vista, usando recursos do FGTS, Carta de Crédito da
CEF e até Consórcio da CEF. Você não tem FGTS? Se tiver, use-o para comprar o
imóvel. O FGTS está redendo 3% ao ano (a poupança rende 6,17% e a inflação fica
na casa dos 7%).

Se entendi bem, você não tem o dinheiro da documentação. Bom, você vai
precisar dele e lembre-se dos gastos com advogado em caso de imóvel ocupado.

Boa sorte.

Responder

Anônimo 4 de setembro de 2012 14:55


Boa noite,
Gostaria de saber se vcs poderiam me orientar quantos as custas de uma ação de imissão de
posse.
Pelo relato aqui em cima as pessoas pagaram 2000 reais pela ação toda, certo?( advogado+
custas processuais) e o imóvel custou 105 mil reais.
A questão é a seguinte: pelo que li na internet, a ação de imissão de posse trata-se de uma
ação petitória e não possessória conforme jurisprudencia.
Todos os advogados com que tive contato estão querendo cobrar como se fosse uma ação
possessória( de 5 a 20%) do valor do imóvel.
Arrematei um apartamento pelo valor de 90 mil, já quiseram me cobrar até 10 mil pela
ação!!!
Estou me sentindo lesada e não sei o que fazer. Preciso entrar com a ação para desocupar o
imóvel o mais rápido possível. Já tentei negociar a desocupação amigável, mas não teve
jeito.
As tabelas da OAB dos Estados, pelo que vi, não tratam claramente sobre o valor da ação de
imissão de posse e nem tão pouco sobre valores de ações petitórias( só possessórias) ou teria
como provar para os advogados que estão me cobrando um valor injusto.
Muito obrigada...
Aguardo retorno...
Responder

Fabiano 11 de setembro de 2012 15:45


Boa noite,

Venho acompanhando o blog de vocês a algum tempo e estão de parabéns. Me tiraram


muitas dúvidas e me encorajaram a dar um lance em uma licitação a qual estou aguardando
a abertura dos envelopes daqui a 3 dias.

Gostaria de saber se vocês conhecem algum advogado especializado em direito imobiliário


para, caso eu seja o vencedor da concorrência pública, poder contratar seus serviços a fim
de dar entrada no processo de desocupação do imóvel.

Obrigado e um grande abraço


Responder

Respostas

Blog Imóveis da Caixa 13 de setembro de 2012 10:28


Fabiano,

Não temos nenhum advogado para indicar. Mas se algum advogado estiver
interessado, que fique à vontade para deixar os seus dados de contato nos
comentários.

Boa sorte.

Responder

Anônimo 3 de novembro de 2012 16:37


Boa Noite.

Em primeiro lugar, parabéns pela iniciativa do presente blog que, de forma simples e
objetiva, vem esclarecendo as dúvidas de "pessoas comuns".
Faço parte de um seleto grupo de advogados que, há algum tempo, investem nessa
modalidade de aquisição imobiliária, porém, preferimos trabalhar com essas Ações de
Imissão de Posse somente para resolver nossos casos particulares, quando necessário, claro.

Venho acompanhando os diálogos (perguntas e respostas)e só tenho que tecer elogios ao


administrador do Blog.

Li o relato da "Anônima" datada de 4 de setembro às 14:55.

Poderíamos ajudá-la, porém, não me sinto confortável, através dessa página de diálogos,
pois, muito embora autorizado expressamente pelo administrador do Blog no item acima,
parecerá mero oportunismo e venda de serviço.

De qualquer forma, "Anônima", sua ânsia em buscar definições quanto a questão técnica
sobre a referida Ação de Imissão de Posse para tentar barganhar os valores cobrados a título
de honorários a fim de enquadrá-los em seu orçamento, eu diria que é válida, contudo, eu
me preocuparia mais em conseguir um bom profissional competente, cujos honorários
profissionais, lhe sejam mais satisfatórios.

Tem-se que analisar custos diretos e indiretos de um escritório/empresa de advocacia, para


definir-se o valor dos honorários.

É claro que a tabela da Ordem serve de parâmetro.

Você tentar barganhar honorários é a forma menos aconselhável de se contratar um


profissional, tendo em vista, que se Ele(a) deu o seu preço, acredita-se ser o ideal para
cobrir seus custos.

Eu sugiro a contratação de um profissional que tenha seus custos administrativos reduzidos e


que lhe possa atender a contento, enquadrando-se na sua realidade.

Outra questão é que o blog está de parabéns é a de ficar isento quanto à indicação de
profissionais para qualquer que seja a área solicitada.

Ao fazer qualquer indicação, automaticamente, responsabiliza-se solidariamente pela


qualidade dos serviços prestados.

Parabéns ao agirem com a lisura e honradez de sempre.

Abraços e Obrigado !!!


Responder

Anônimo 29 de novembro de 2012 16:30


Anonimo/Exterior

Boa noite.
Antes de tudo gostariamos de dar nossos sinceros parabens para a excelente qualidade do
site de voces. Moramos na Europa eu e minha familia, e iremos ao Brasil ano que vem para
iniciarmos nossos negocios neste ramo. Apos buscarmos muito na internet, esse foi sem
comparacao o site mais perfeitamente explicativo que encontramos. Somos uma familia de
empresarios e gostariamos apenas de deixar aqui nossos cumprimentos a voces.
Ainda estamos lendo o inicio dos comentarios. Caso tenhamos alguma duvida, gostariamos
de lhe pedir um conselho. Prometemos nao incomoda-lo excessivamente com nossas
perguntas.

Desde ja, agradecemos.


Grande abraco.
Responder

Anônimo 17 de janeiro de 2013 11:01


Olá, Boa tarde! Me parece que geralmente os imoveis de leilao estao ocupados. Voce sabe
me informar como é o processo de desocupacao do imovel caso o morador atual insista em
ficar??
Responder

Anônimo 24 de janeiro de 2013 05:12


Bom dia,
Para mim ficou uma lacuna, este imovel nao precisava reparos? Normalmente os imoveis
adquiridos desta forma estao com muitos reparos a ser feitos antes de poderem ser vendidos
no valor de mercado.

Maise
Responder

Anônimo 26 de fevereiro de 2013 12:41


Primeiramente, gostaria de parabenizar pelo Blog que sempre me auxilia. Já estava
interessada em um ímóvel específico e fiquei sabendo há alguns dias que um destes imóveis
iria à leilão, para pagamento à vista. Preparei os recursos e fui ao leilão, chegando lá, o
leiloeiro informou que o ex-mutuario entrou com uma ação contra a CEF pedindo a anulação
do leilão, porém, o Juiz disse para ele fundamentar melhor, pois trata-se de imovel de posse
consolidada (está em nome da CEF), ainda assim, tive coragem e comprei o imóvel. O que
quero saber é se pela experiência de vocês, se esta posição do juiz pode ser vista como
favorável? Outra dúvida, é que não consta no edital sobre ressarcimento de valores pela CEF
no caso de eu não conseguir ser imitida na posse. Esta informação tinha que estar lá ou é
padrão? Também gostaria de saber se tem contato de advogados em BH para iniciar o
processo. Obrigada.
Responder

Anônimo 7 de março de 2013 17:54


Em caso de um imóvel numa cidade do interior do estado ir ao primeiro leilão com valor
avaliado de 83 mil e preço mínimo de 82, mas ninguém arrematou, foi para um segundo
leilão com preço mínimo de 99 (ainda pra acontecer), sendo que o preço de mercado
pesquisado é de 150 mil...
Minha pergunta é: se ninguém arrematar no segundo leilão, haverá um terceiro leilão? ou
será venda direta? qual é a regra? e o preço que poderei ofertar numa venda direta será o
valor avaliado ou o mínimo do último leilão??
Responder

Simone Leite 3 de junho de 2013 10:14


olá, tenho uma dúvida. Comprei um apartamento a vista pela caixa e quando fui com o
contrato registrar no cartório , o cartório não registrou alegando que o valor é para registro
de escritura pública e não particular como quer a caixa. Então o cartório entrou com uma
ação para saber como proceder. E por isso não consigo registar o imóvel e nem pegar a
caução. O que que eu faço? abs
Responder

Anônimo 23 de março de 2016 15:02


Parabéns, gostei de toda análise. De fácil entendimento. Esclarecedor.
Responder

Edson Justino Andrade 18 de maio de 2016 08:23


POR FAVOR ME AJUDEM!!!!! COMPREI UM IMOVEL PELA VENDA DIRETA DA CAIXA E JÁ FAZEM 8
ANOS E NÃO TENHO A POSSE DO MESMO, MEU ADVOGADO SÓ ME DIZ PARA ESPERAR, SEMPRE
O EX-MUTUARIO ENTRA COM RECURSOS INTERMINAVEIS, TA´REGISTRADO NO MEU NOME NO
CARTÓRIO E PAGO TODAS AS PRESTAÇÕES EM DIA. QUERIA SABER SE JA EXISTE CASOS QUE
DEMORAM TANTO TEMPO ASSIM?
Responder
Tiago 26 de julho de 2016 08:53
PARABÉNS PELA POSTAGEM, TUROU MUITAS DÚVIDAS MINHAS!!!!!!!!
Responder

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