Introdução

Olá investidor. Tudo bem?

A economia brasileira está recuperando-se. Portanto, isso traz muitas oportunidades, principalmente
em setores que sofreram bastante nos últimos anos. É o caso do setor imobiliário, que está
mostrando uma guinada neste ano. Esse movimento tem várias causas. Vamos a elas.

Momento macroeconômico
Brasil em transição: PIB, queda de juros e recuperação econômica
A recuperação da economia brasileira está mais lenta do que esperávamos. É esperada uma
decolagem da economia desde 2017. No entanto, no biênio 2017-2018, o Produto Interno Bruto (PIB)
cresceu apenas 1%. Para 2018, a expectativa de crescimento de 3% foi, novamente, frustrada. E isso
deverá repetir-se em 2019.
Vários fatores que fogem do controle e não podem ser incorporados aos modelos dos economistas
reduziram o ritmo desse crescimento. Em 2017 foi o “Joesley Day”. Em 2018, a greve dos
caminhoneiros e as incertezas eleitorais. Agora, em 2019, a dificuldade para a aprovação das
reformas e uma crise econômica muito forte na Argentina no primeiro semestre.
Apesar de tudo isso, crescemos, mas aquém do nosso potencial.
Mas tudo isso já começou a mudar e o responsável já é conhecido: os JUROS BAIXOS.
A Taxa Selic está no menor patamar da história e juros baixos é a locomotiva de crescimento de um
país. A dinâmica é parecida com a de um investidor, como você, que começou a procurar novos
investimentos quando a Selic caiu dos 14,25% para o patamar atual. Quem faz o país crescer são as
empresas, a queda dos juros gera um incentivo para as empresas ampliarem a produção, os
empresários buscam mais por crédito para crescer suas empresas. E assim vai.
Mudança de forma estrutural, juros baixos, inflação baixa, reformas estruturais, tudo que tem
acontecido em tempos muito próximos. O que, então, está impedindo o crescimento econômico do
nosso País?
Basicamente, a substituição do Estado pelo Setor Privado em diversos setores. Da concessão de
crédito ao investimento produtivo, tivemos uma contração gigantesca da participação estatal.
Continuando – sobre a questão dos juros –, no começo de 2019, o primeiro relatório Focus do Banco
Central (BC), que nada mais é do que um compilado dos agentes de mercado (Bancos, Gestoras,
Casas de Análise, Consultorias Econômicas), previa uma taxa de juros de 7,00% ao ano no fim de
2019. Em 2020, os juros estariam, segundo eles, em 8,00% ao ano.
No último relatório, temos a previsão para a taxa de juros – para 2019 e 2020 – atingindo 4,5% ao
ano.
É difícil quantificar quanto desta redução é mérito das excelentes reformas que foram aprovadas no
governo do ex-presidente Michel Temer e no governo de Jair Bolsonaro, atual presidente.
As reformas, que contribuíram para domar as contas públicas por meio da regra do Teto de Gastos e
da reforma da Previdência, tiveram um impacto significativo na redução de juros. Entretanto, há
outro ponto importante que contribuiu para isso: a fraca retomada da economia, que possibilitou ao
Banco Central ancorar as expectativas e dançar tango com o mercado para uma redução das taxas. A
dificuldade da retomada foi “benéfica”, pois possibilitou ao governo atravessar as negociações
intermináveis à aprovação de reformas importantes sem que o BC precisasse aumentar os juros.
Essa combinação possibilitou que chegássemos no patamar em que estamos.
Ainda mais, pensando agora em setores, o setor imobiliário foi um dos mais beneficiados por essa
retomada econômica. Tanto os Fundos Imobiliários quanto as ações de construtoras listadas em
bolsas vivem excelentes momentos.
No entanto, esse é só o começo de um grande movimento de valorização que vejo pela frente.

Panorama do setor de Fundos Imobiliários

O setor de construção civil passou por diversos problemas nos últimos anos. A construção civil,
residencial ou de grandes projetos (comerciais, logísticos, shoppings), acabou ficando estagnada, seja
pela falta de crédito, pelas altas taxas de juros ou por fatores diversos.
Hoje, a economia melhorou e deve melhorar mais ainda no próximo ano.
A crise dos últimos fez com que as novas construções fossem reduzidas (ou até mesmo paralisadas).
Como consequência, em 2019 não se espera a finalização de muitas construções. Como o ciclo no
setor imobiliário é longo, já vemos uma defasagem em sua retomada, o que cria uma pressão nos
preços no médio prazo.
Com isso, temos aumento de preços e de aluguéis. Pudemos ver isso de forma mais forte no setor de
prédios corporativos, os quais tiveram excelente desempenho em 2019.
Portanto, estamos prestes a ver uma alta dos preços dos imóveis. Como existem muitos contratos
antigos e que estão vencendo, as renovações sofrerão um grande reajuste.
Outro setor que deve se beneficiar muito com o atual panorama é o logístico. Independentemente de
ser voltado para o e-commerce ou não, ele será bastante demandado – principalmente aqueles
imóveis próximos das capitais ou em pontos rodoviários estratégicos. A vacância de galpões logísticos
vem diminuindo. Além disso, a oferta não deve acompanhar a demanda – que se configura crescente
para os próximos anos. Este cenário deve dar uma vantagem aos proprietários de galpões na hora da
renegociação, movimentando ainda mais o setor de construção de galpões e afins.
Para além disso, há a questão dos juros. Os mercados, hoje em dia, são altamente movidos pelas
perspectivas de juros menores. Por isso, o que interessa mesmo são as perspectivas e previsões de
novas quedas dos juros, algumas feitas pelo próprio Comitê de Política Monetária (Copom). Tudo isso
contribui e muito para uma movimentação interna do mercado de FIIs.
Neste cenário, o investidor que quiser melhorar a rentabilidade de seu portfólio tem de diversificar
sua carteira. E o mercado, sabendo disso, tem aumentado a quantidade de ofertas primárias ou
subsequentes de cotas de Fundos Imobiliários. Lembremos: não é apenas no mercado de ações que
ocorre o Bull Market.
Como ganhar
Existem duas estratégias principais para se ganhar com FIIs: (i) Renda e (ii) Valorização.
(i) Renda: esta estratégia busca encontrar imóveis já estabelecidos e que já pagam aluguéis.
O objetivo aqui é receber aluguéis dos imóveis que são detidos pelos FIIs. Esse tipo de
estratégia é marcado por uma menor volatilidade no mercado de FIIs. Posteriormente, os
aluguéis recebidos serão distribuídos aos cotistas.

(ii) Valorização: nesta estratégia, o foco está em buscar imóveis e ativos desvalorizados no
mercado e ganhar com a valorização de suas cotas.

Perceba como ambas as estratégias se encaixam com as explicações dadas acima sobre o
cenário macro da economia brasileira.

Análise
Quando investir em fundo imobiliário, NÃO olhe apenas para o Dividend Yield (DY – razão entre os
rendimentos distribuídos por um fundo e sua cotação). Isso não é garantia de que, nos próximos
meses, eles darão os mesmos retornos.
Então, o que deve ser analisado atentamente?
1- Os imóveis do fundo: saber onde o fundo investe é fundamental para fazer um
investimento mais seguro e dentro de suas perspectivas. Fundos que possuem a carteira
menos diversificada, com apenas um imóvel, por exemplo, podem ser mais arriscados.

2- Boa liquidez: por ser um “condomínio fechado”, o FII não permite que suas cotas sejam
resgatadas por seus investidores. Isso só pode ser feito em dois casos: na liquidação do
fundo e em seu vencimento, no caso de fundos que têm um prazo determinado. Desta
forma, o único modo de você se desfazer de sua aplicação é vendendo suas cotas a outro
investidor.

3- Preço de entrada: mesmo com todas as análises corretas e com um excelente fundo,
atente-se ainda a seu preço: se ele estiver caro, o Dividend Yield será baixo, o que irá
atrapalhar sua estratégia de renda.

Setor de logística
O setor de galpões de logística possui uma dinâmica própria, pois consegue ajustar-se de forma
rápida à oferta e à demanda de imóveis, principalmente pelo fato de que a construção de galpões é
muito mais rápida (menos do que um ano, em média) do que uma construção tradicional.
O setor de e-commerce – que vem crescendo cerca de 15% ao ano apesar da crise – vem
demandando cada dia mais centros de distribuição bem localizados e perto dos grandes polos. Isso
facilita e agiliza a entrega de seus produtos. Logo, os fundos logísticos vêm para atender a demanda
cada vez maior destes players. Apesar do crescimento bem acima da média do Setor, a penetração é
relativamente pequena, atingindo apenas 5%.
Hoje, um dos principais players do varejo, se não o principal, é a Magazine Luiza. A companhia foca
muito em desenvolver e aprimorar esse Setor: a recente aquisição da Netshoes, por exemplo,
ressalta a importância da visão de longo prazo da empresa.
O setor de logística está bem posicionado para a retomada esperada do crescimento daqui para
frente.

Recomendação: XP Galpões Logísticos – XPLG11

O XP LOG (XPLG11) é um Fundo Imobiliário administrado pela Vórtex – e gerido pela XP Vista – que
tem como estratégia central a compra ou a construção de galpões logísticos para locação.

O fundo realizou uma nova emissão de cotas para gerar recursos para a aquisição de novos imóveis –
e já colocou isso na prática. O fundo possui 19 ativos (17 são mais representativos) distribuídos em 7
cidades e 5 estados do país. Cerca de 48% da ABL (Área Bruta Locável) está localizada no estado de
São Paulo. 34% no estado do Pernambuco, 8% em Santa Catarina, 6% no Rio Grande do Sul e 4% em
Minas Gerais.

A Gestão do Fundo é considerada ativa. Isto é, seu Gestor está sempre buscando novas estratégias de
compra e/ou venda de ativos bem localizados e que se encaixem na política do fundo. Tais novas
estratégias têm sempre como objetivo melhorar a rentabilidade do Fundo e passar seu índice de
referência, o benchmark.

Com exceção de dois ativos, um Centro de Distribuição (na margem da Rodovia dos Bandeirantes –
Cajamar-SP), que tem previsão para ser concluído em junho de 2020 e que será locado para a Leroy
Merlin, e um Centro de Logístico especulativo (também localizado em Cajamar), todos os outros já
estão prontos.

Abaixo vemos a distribuição e a concentração dos locatórios do Fundo:

Os contratos que o Fundo tem com os locatários estão divididos entre os atípicos (aqueles que têm
em suas cláusulas contratuais a previsão de multa caso haja uma saída antecipada) e os típicos
(contratos normais de locação). Os ativos que hoje possuem contratos típicos são aqueles assinados
junto ao Dia Supermercados.

Abaixo segue a distribuição por tipo de Contrato (Atípico ou Típico) e o índice de reajuste:

Na estrutura atual, o Fundo vem remunerando os cotistas por meio da distribuição dos aluguéis
auferidos pelas locações menos as despesas operacionais. No gráfico seguinte, podemos analisar
como foi feita a distribuição nos últimos doze meses:

Com a atual cotação e com a nova estrutura do fundo, a perspectiva é que o Dividend Yield esperado
para os próximos 12 meses seja de 6,5%, lembrando que esse retorno é isento de imposto para o
investidor.
Nova estratégia de alocação

O Fundo tinha adotado como estratégia, desde seu início, a aquisição e/ou o desenvolvimento de
ativos que eram monousuários – e, normalmente, na modalidade de contratos atípicos. Os cases que
fugiam da regra eram os dois imóveis locados para o Dia. Ambas as fugas se devem muito a pontos
negociais e específicos acertados com a companhia

O que podemos ver com a nova emissão é uma mudança parcial de direção. Pode-se notar que a
Gestão do Fundo, percebendo o movimento no mercado de galpões logísticos, resolveu colocar
ativos bem localizados com multiusuários e com contratos típicos.

A mudança decorre do cenário macroeconômico já explicado aqui – de estabilidade para a economia

brasileira, de recuperação para os setores de varejo e indústria etc. Isso faz com que a procura por
bons ativos logísticos aumente. Ao mesmo tempo, a construção desses ativos não está
acompanhando esse movimento, com atrasos e demoras. Então, a Gestão do Fundo, percebendo a
situação, está aproveitando para adquirir imóveis já prontos, como é o caso do condomínio logístico
perto de Suape e dos condomínios em Barueri. Além de tudo, está aproveitando para adquirir um
centro logístico em fase de desenvolvimento em Cajamar.

Conclusão

O XPLG11 está muito bem posicionado, com bons ativos e dinheiro em caixa. Tudo isso, inserido em
um cenário de crescimento econômico, é muito positivo para o setor de logística, que segue em
pleno processo de modernização. Assim, o XPLG11 deverá ser um dos fundos que melhor captará
todas as mudanças positivas.
Em suma, ele alia qualidade e diversificação de ativos com um bom Dividend Yield e uma boa
liquidez. Como comentei anteriormente, o retorno esperado em dividendos para os próximos 12
meses é de 6,5%, além do potencial de valorização. Lembrando que a renda distribuída pelos FIIs é
isenta de tributação de imposto de renda. O preço teto de entrada do ativo é de R$ 131,75, ou seja,
acima desse valor o fundo está caro e o retorno não valerá a pena.

Felipe Bevilacqua
Especialista em fundos da Levante, CGA, CNPI
Este Relatório Especial foi produzido pela equipe da série Fundos Imobiliários, disponível na
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