Estatuto da Cidade

A Cidade Brasileira
• Contraste entre uma parte qualificada e uma parte
desqualificada, em geral maior do que a primeira
• A estrutura e a forma urbana reafirmam e reproduzem a
desigualdade
• Regiões de preservação ambiental ameaçadas pela
ilegalidade e ocupação precária
 Movimento Nacional pela
Reforma Urbana
Fortalece-se na década de 80, com a
redemocratização e a organização de
movimentos sociais por melhorias urbanas

Durante o processo de construção da

Constituição de 1988, agregação intersetorial

Emenda Popular pela Reforma Urbana (250.000

assinaturas)‫‏‬

Inclusão do Capítulo de Política Urbana no Texto

Constitucional (artigos 182 e 183)‫‏‬
 Projeto de Lei 181/89
Projeto de autoria do Senador Pompeu de Souza
(PMDB)‫‏‬

Origem do Estatuto da Cidade

Aprovado no Senado em 1990

Início da tramitação na Câmara em Dezembro de

1990 (projeto 5.788/90)‫‏‬

Oposição de setores ligados aos proprietários

urbanos

Paralisação da tramitação (1990-1997)‫‏‬

 Aprovação do Estatuto da
Cidade

Pressão permanente do Fórum Nacional Pela

Reforma Urbana

Aprovação no Congresso em junho de 2001

Sanção Presidencial em Julho de 2001

A aprovação do Estatuto da Cidade não garante
por si só a democratização da gestão das
cidades.

O Estatuto da Cidade ressalta a importância dos

municípios, onde ocorre grande parte das
disputas e tensões
Instrumentos do Estatuto da
Cidade

Instrumentos de Indução do
Desenvolvimento Urbano

Instrumentos de Regularização Fundiária

Instrumentos de Democratização da
Gestão urbana

Instrumentos de Financiamento da
Política Urbana
Função Social da Cidade e da
Propriedade Urbana

O Estatuto da Cidade estabelece que a

propriedade urbana precisa cumprir uma
função social, ou seja, a terra urbana deve
servir para o benefício da coletividade, e não
apenas aos interesses de seu proprietário.
 Como aplicar o Estatuto da
Cidade?
Para aplicar a maior parte dos instrumentos
urbanísticos que o Estatuto da Cidade prevê,
o Poder Executivo do município deve,
obrigatoriamente, produzir um Plano
Diretor, ou seja, uma lei que deve ser
aprovada na Câmara, e que é o instrumento
básico da política municipal de
desenvolvimento e expansão urbana.
Outros instrumentos, como a Regularização
Fundiária e o Estudo de Impacto de
Vizinhança, podem ser utilizados sem a
necessidade de um Plano Diretor.
Plano Diretor
Para que serve um plano
diretor?
O Plano diretor organiza o crescimento e o
funcionamento da cidade. No Plano Diretor
está o projeto da cidade. Ele diz qual é o
destino de cada parte da cidade. Sem
esquecer, claro, que essas partes formam um
todo.

O Plano diretor vale para todo o município, ou

seja, para as áreas urbanas e também
rurais.
O que é um Plano Diretor?

O Plano Diretor é uma lei municipal criada

com a participação de toda a sociedade.
Deve contar com a participação popular
em todas as etapas.
Ele deve ser
aprovado na
Câmara
Municipal.

De instrumento
técnico, passa a ser
um instrumento
político.
As etapas do Plano Diretor
1Identificar bemarealidade 5Estabelecer prazose
dacidadeeseus m aneirasdecolocar o
problem as PlanoD iretor emprátca.

2Escolher ostemaseos 6Revisar oPlanoD iretor. A

objetivosaserem cidadesofrem udanças
trabalhados. difíceisdeprever. Ealei
queorientaseudestino
3Escrever apropostado precisaacom panhar essas
Planodiretor m udançaspor issooPlano
D iretor deveser revisto
4Enviar apropostaparaa pelom enosacada10
Câm araM unicipal, paraos anos.
vereadoresdiscutireme
aprovarem .
 Quais as Funções de um
Plano Diretor?

• Propiciar o crescimento e desenvolvimento

econômico local em bases sustentáveis

• Garantir o atendimento às necessidades dos

cidadãos quanto à qualidade de vida e justiça social

• Garantir que a propriedade urbana sirva aos

objetivos anteriores

• Fazer cumprir as determinações do Estatuto da

Cidade
 Quais municípios devem ter
obrigatoriamente um Plano Diretor?

• Municípios com mais de 20.000 habitantes

• Municípios integrantes de regiões

metropolitanas e aglomerações urbanas

• Municípios integrantes de áreas de especial

interesse turístico, segundo as definições dos
Estados e da União

• Municípios situados em áreas de influência de

empreendimentos ou atividades com significativo
impacto ambiental na região ou no país
Instrumentos de
Indução do
Desenvolvimento
Urbano
 Regulação do Uso e
Ocupação do Solo
• Significa a destinação das diferentes partes
da cidade para os diferentes segmentos da
sociedade

• Pode concentrar riqueza e oportunidades, ou

operar contra a concentração

• Pode produzir uma cidade segregada, ou

combater a segregação
 O que são vazios urbanos?

A propriedade urbana precisa cumprir uma função social, ou seja,

a terra urbana deve servir para o benefício da coletividade, e não apenas
aos interesses de seu proprietário.

Terrenos vazios, sem

construções, edifícios
subutilizados ou não utilizados
em áreas com boa infra-estrutura,
fruto de investimentos públicos,
devem ser utilizados para cumprir
sua função social.
 Macrozoneamento

• Estabelece grandes diretrizes de ocupação para as diferentes zonas,

por exemplo: zona urbana, zona rural, zona de preservação de
vegetação nativa, zona central a ser repovoada, zonas periféricas que
devem receber usos comerciais e de serviços para deixarem de ser
bairros-dormitório, zonas de urbanização prioritária (onde já exista
infra-estrutura disponível).

• É a base para aplicar os demais instrumentos de regulação

urbanística.

• Diferentemente do zoneamento tradicional, o macrozo-neamento não

interfere em questões de vizinhança ou nas normas de ocupação de
cada lote.

• Estabelece também um direito de construção básico na cidade, que

servirá como base para aplicação dos novos instrumentos do Estatuto.
Macrozoneamento

Plano Diretor de Piracicaba – SP

 As etapas para obrigar o uso
social da propriedade
I - Área Homogênea
de Preservação
Ambiental;

II - Área Homogênea
de Desenvolvimento
Econômico;

III - Área
Homogênea de
Urbanização Precária;

IV - Área Homogênea
de Urbanização
Consolidada.

Plano Diretor Taboão da Serra – SP

As etapas para obrigar o uso
social da propriedade
As etapas que pressionam a utilização da
propriedade:

1°: Parcelamento e Edificação Compulsórios

2°: IPTU Progressivo no Tempo

3°: Desapropriação
 As etapas para obrigar o uso
social da propriedade
O poder público dispõe de alguns instrumentos para pressionar a utilização da
terra urbana dotada de infra-estrutura:
• Edificação compulsória obriga o proprietário a edificar no terreno
subutilizado.
• Se num prazo de dois anos, o proprietário não cumprir a edificação
compulsória, o município pode
aplicar o IPTU progressivo no
tempo, aumento anual da alíquota
do IPTU, até o máximo de 15% do
valor do imóvel.
• Se, ainda assim, o terreno não
ficar inutilizado, o município pode
desapropriá-lo pelo seu valor
venal, e pagar a desapropriação
com títulos da dívida pública.
 O que o Estatuto pode fazer
pela moradia?

As regras do estatuto da Cidade servem para:

• Aumentar o dinheiro da prefeitura para investir em

habitação.

• Regularizar e melhorar a situação de quem mora em

terrenos irregulares.

• Criar moradias populares em áreas que já têm boa

infra-estrutura.

• Criar espaços de participação na hora de votar leis e

também na hora de colocá-las em prática.
 ZEIS - Zonas especiais de
interesse social

Uma ZEIS é uma área da cidade que fica destinada pelo

Plano Diretor para abrigar moradia popular.
As ZEIS servem para:

• reservar terrenos ou prédios vazios para moradia popular

• facilitar a regularização de áreas ocupadas
• facilitar a regularização de cortiços

O zoneamento ZEIS reserva espaço para moradia popular em

áreas com boa infra-estrutura. Aí fica mais fácil para a
prefeitura exigir que nela sejam construídas moradias
populares.
 ZEIS - Zonas especiais de
interesse social

• Viabilizam a regularização de
áreas encortiçadas, favelas e
loteamentos clandestinos

• São perímetros dentro da área

urbanizada onde valem regras
específicas de urbanização,
permitindo a regularização
urbanística

• Criam reservas de terras para a

Habitação de Interesse Social
ZEIS - Zonas especiais de
interesse social
ZEIS - Zonas especiais de
interesse social
Como a prefeitura pode conseguir
dinheiro para habitação?

Solo Criado:

O plano Diretor diz quantos metros quadrados a pessoa

pode construir, de acordo com o tamanho do terreno e
sua localização.

Tudo que é construído além do que é permitido chama-se

Solo Criado. Para construir a mais é preciso pagar à
prefeitura pelo solo criado.

No Estatuto da Cidade essa regra tem o nome de

Outorga Onerosa do Direito de Construir.
 Direito de superfície

Torna o direito de construir na superfície, espaço

aéreo ou subsolo do terreno, independente do
direito de propriedade, separando o direito
de propriedade e direito de construir
• Permite concessão do direito de superfície de
um determinado terreno
• Permite que o poder público possa cobrar das
empresas concessionárias de serviços públicos
um valor pelo uso do espaço aéreo ou do
subsolo (ex: redes de eletricidade, telefonia,
TV a cabo, infovia, etc)‫‏‬
 Solo-Criado ou
Outorga Onerosa do Direito de
Construir
• Separação do direito de propriedade e direito de construir
• Serve para combater a valorização imobiliária decorrente de
investimentos públicos
• Limites máximos podem ser definidos por reserva de área adicional ou
por densidades-coeficientes máximos
• Preço por m2 previamente definido (porcentagem do valor de mercado
do solo)‫‏‬
• Conforme a estratégia urbanística, pode ser gratuita (por exemplo,
para Habitação de Interesse Social)‫‏‬
• Recursos captados constituem um Fundo de Urbanização com
destinação definida
 Outorga Onerosa do Direito de
Construir – Plano Diretor SP
Três tipos de coeficiente de aproveitamento:
COEF. APROVEITAMENTO = metragem da área construída
metragem da área total do lote
• Coeficiente Básico – indica o quanto se pode construir
gratuitamente, de acordo com a área.
• Coeficiente Máximo – indica qual é construção máxima
permitida no lote. Por exemplo, se temos um lote de
coeficiente máximo de 4, isso significa que ele pode
construir no máximo 4 vezes a área do terreno. Se a área
do lote for de 100m2, sua edificação deverá ter no máximo
400m2.
3. Coeficiente Mínimo – indica se o lote está subutilizado, ou
seja, se a edificação tiver uma metragem abaixo do
coeficiente mínimo, essa propriedade está sendo
subutilizada.
 Solo-Criado ou
Outorga Onerosa do Direito de
Construir

Primeiras experiências
• São Paulo – Olavo Setúbal (1976) criou o coeficiente
básico = 1 para toda a cidade. O preço pago serviria
para obter recursos para preservação histórica e
controle de densidades (dotar a região de equipamentos
urbanos exigidos pelo adensamento das novas
construções);
• França – correção da distorção do preço dos terrenos
liberados para prédios e os bairros vizinhos com limites
rígidos. Paris = coef. 1 e o resto da França = 1,5.
Somente governo vendia o potencial;
• Chicago – ressarcimento aos proprietários de imóveis
tombados que poderiam transferir o potencial
construtivo de forma onerosa. Transação entre
particulares.
 Solo-Criado ou
Outorga Onerosa do Direito de
Construir

Alertas
• Não confundir a possibilidade de adensamento
construtivo através do coeficiente máximo, com
adensamento populacional. O puro aumento do
coeficiente de aproveitamento pode levar ao menor e
não ao maior aproveitamento de uma área da cidade.

Exemplos:
• Grandes bairros que se transformam em centros de
negócios tendem a expulsar a população, esvaziando-se
à noite e desequilibrando a infra-estrutura.
• Bairros que sofreram aumento na área construída como
Tatuapé e Vila Madalena em São Paulo, tiveram
decréscimo populacional.
 Operações Urbanas

• Definição de áreas para requalificação urbana

e/ou implementação de projetos específicos
• Define-se o projeto (usos, volumetria,
investimentos requeridos)‫‏‬
• Vende-se potencial adicional ao direito básico e
utilizam-se regras específicas de uso e
ocupação do solo
• Os recursos formam um Fundo de Operação
que financia os investimentos
Operações Urbanas
 Direito de Preempção

• Demarcação de regiões na cidade onde o

poder público tem preferência no caso de eles
serem ofertados no mercado
• Podem facilitar a realização de planos urbanos
a médio e longo prazo
• As áreas devem estar assinaladas no Plano
Diretor
Consórcio Imobiliário

Associação entre o
proprietário de terras e
o poder público

O Proprietário cede a terra

urbana ao poder
público, que realiza um
empreendimento e
devolve ao proprietário
unidades construídas
(casas ou
apartamentos) no valor
da terra cedida.
Instrumentos de
Regularização
Fundiária
 Ilegalidade Urbana

Morar na cidade “fora da lei” é não ter direito à cidade -

atinge entre 30% e 50% da população urbana brasileira.
Formas de ilegalidade:
• favelas
• cortiços
• loteamentos clandestinos e irregulares
• conjuntos habitacionais ocupados
• casas sem “habite-se”, etc.
 Ilegalidade Urbana

Direito à propriedade (Código Civil):

• Antes - direito absoluto do proprietário
• Hoje - condicionado à função social da
propriedade

Mercado imobiliário:
propriedade urbana = mercadoria cara e
inacessível para boa parte da população
 O que o Estatuto pode fazer
pela moradia?

• Aumentar o dinheiro da prefeitura para investir

em habitação
• Regularizar e melhorar a situação de quem
mora em terrenos irregulares
• Criar moradias populares
• Criar espaços de participação na gestão da
cidade
O que é Regularização Fundiária?

Titulação + Urbanização

• É um processo de intervenção
cujo objetivo prioritário é
legalizar a permanência de
moradores de áreas
urbanas ocupadas
irregularmente para fins de
moradia, além de promover
melhorias no ambiente urbano
e na qualidade de vida do
assentamento.

• Importância da participação da
comunidade
Ocupação em Área de Risco

• Impossibilidade da permanência no local

• Reassentamento próximo ao local original

 Usucapião Especial Urbana

• Terreno/imóvel - particular
• Viver há mais de 5 anos - permitida a soma de posses
sucessivas
• Uso para fins de moradia
• Área até 250m²
• não pode ser proprietário de outro imóvel
• usucapião individual ou coletivo (condomínio)‫‏‬
• A sentença de usucapião é o título hábil para o registro
Usucapião Especial Urbana
individual x coletiva
USUCAPIÃO USUCAPIÃO
INDIVIDUAL COLETIVO

 posse de área urbana  posse de área urbana

particular particular

 área até 250m²  área até 250m²

 posse sem interrupção e  posse sem interrupção e

oposição pelo período oposição pelo período mínimo
mínimo de 5 anos de 5 anos

 não ser proprietário de  não ser proprietário de outro

outro imóvel urbano ou imóvel urbano ou rural
rural

 posse destinada para fins  posse destinada para fins de

de moradia própria ou de moradia própria ou de sua
sua família família

 ocupação por população de

baixa renda

 deve Ter usado sempre que

não for individualizar os lotes
ocupados
Etapas da usucapião urbana

• Pesquisa sobre o titular da propriedade

• Elaboração de planta/croqui

• Recolhimento de provas do tempo da posse: contas de luz,

carnês de pagamento, etc.

• Encaminhamento de toda a documentação recolhida, junto

com a planta de localização do imóvel, para o Serviço de
Assistência Jurídica que for atender os moradores.

• Preparação e ingresso das ações judiciais

• Acompanhamento das ações em Juízo

• Averbação de sentenças de usucapião especial para fins de

moradia no registro de imóveis.
 Papel da prefeitura

• Prestar assistência jurídica gratuita para a população,

• Prestar assistência técnica gratuita - levantamento
topográfico, elaboração de planta, memorial descritivo,
etc;
• Desenvolver políticas sociais junto à comunidade -
visando urbanização, regularização, assegurando a
participação no Plano de Urbanização;
• Favorecer a inclusão social, com mecanismos
econômico-financeiros como a isenção e anistia de taxas
e impostos.
 Concessão de uso especial
para fins de moradia

• Terreno/imóvel - público.
• Viver há mais de 5 anos - permitida a soma das
posses sucessivas
• Uso predominante para moradia
• Área até 250m²
• não pode ser proprietário de outro imóvel

Para o pedido da Concessão Especial:

1. Identificação da área pública
2. Identificação da existência de oposição à posse
3. Descrição da área
Concessão de uso especial
para fins de moradia
CONCESSÃO DE USO CONCESSÃO DE USO
INDIVIDUAL COLETIVA

 possuir com sua área de até  possuir com sua área de até
250m² 250m²

 por 5 anos, até 30 de julho de  por 5 anos, até 30 de julho de

2001 2001

 posse sem interrupção e  posse sem interrupção e

oposição pelo período mínimo oposição pelo período mínimo
de 5 anos de 5 anos

 não ser proprietário de outro  não ser proprietário de outro

imóvel urbano ou rural imóvel urbano ou rural

 posse destinada para fins de  posse destinada para fins de

moradia própria ou de sua moradia própria ou de sua
família família

 deve ser usado sempre que não

for possível individualizar os
lotes ocupados
 Concessão de uso especial
para fins de moradia

• O morador ou os moradores precisam pedir a

concessão especial para fins de moradia ao órgão
público que é o dono oficial.
• Depois de um ano, se o órgão não tiver passado a
propriedade de terreno para os moradores, eles
podem lutar pela propriedade na justiça comum.

Atenção: esta regra é provisória!

A Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia, que
foi cortada do texto do Estatuto, aparece na Medida
Provisória 2.220. Para ser lei, a medida provisória precisa
ser votada.
Concessão de uso especial
para fins de moradia

• Garante a segurança da posse e o direito à moradia

aos ocupantes de áreas públicas.
• Contrato por tempo indeterminado
• Gratuita - mas se ocorrer desvio da finalidade contratual
(moradia), o imóvel reverte ao patrimônio público.
• O direito à concessão é transmissível.
• Será facultativamente no próprio local, nos casos de área
de uso comum do povo, áreas destinadas a projetos de
urbanização ou áreas de defesa nacional e interesse
ambiental.

A Concessão pode ser feita por meio de termo

administrativo - posteriormente registrado em
Cartório.
 Etapas da Concessão
de Uso Especial para Fins de Moradia

• Seleção da área
• Cadastro socioeconômico dos moradores.
• Levantamento topográfico cadastral do assentamento.
• Elaboração do Estudo de Viabilidade Urbanística (EVU).
• Discussão e aprovação do EVU pela comunidade.
• Aprovação administrativa do EVU nos órgãos de planejamento
municipais.
• Recolhimento de provas do tempo da posse e da documentação dos
moradores.
• Elaboração do projeto de lei de desafetação da área (se for
necessário).
• Elaboração dos contratos de Concessão de uso especial para fins de
moradia.
• Assinatura dos contratos de Concessão definitivos.
• Encaminhamento dos contratos para registro em cartório de registro
de imóveis.
• Acompanhamento permanente do Poder Público (pós-intervenção)
com programas de apoio, como educação ambiental, geração de
emprego e renda, acesso ao crédito, etc.
 Diferenças entre:
concessão especial / CDRU

• Concessão de Uso Especial para fins de moradia:

- regulada pela MP 2.220/2001
- é gratuita
- a Administração Pública tem dever de concedê-la para
aqueles que preencham os requisitos legais
- pode ser reivindicada na Justiça

• Concessão de Direito Real de Uso (CDRU):

- regulada pelo Decreto-Lei 271/1967
- gratuita ou onerosa
- é uma faculdade do Poder Público
 Regularização de Loteamentos
Clandestinos e Irregulares

• O Estatuto da Cidade não regulou o parcelamento do solo no

Brasil, portanto, as Leis Federais 6.766/79 e 9.785/99
continuam vigentes - são leis que exigem fluxogramas
burocratizados e lentos. Para isso, é necessário o
envolvimento das Procuradorias Municipais para o ingresso de
ações judiciais contra os loteadores.

• Alguns municípios estão estudando as possibilidades técnicas e

jurídicas de tentar a Usucapião Especial para fins de moradia
na forma coletiva como uma via alternativa para a
regularização de loteamentos antigos e com muitas
dificuldades técnicas para a regularização pela via tradicional
da 6766/79. Este pode vir a se tornar um caminho para o
impasse dos loteamentos no Brasil.
 Gestão (Democrática) da
Regularização Fundiária

• Municípios são legalmente responsáveis pela regularização

fundiária. - Devem oferecer apoio técnico e jurídico às
populações.

• Os processos de Regularização Fundiária deverão ser

conduzidos com: participação ativa dos beneficiários das
intervenções ( Conselhos de Política Urbana e/ou de Política
Habitacional, e a formação de comissões de moradores ).

• Interlocução com o Ministério Público (área a regularizar

deva ser objeto de desafetação ou situe-se em área que
apresente bens ambientais a preservar)‫‏‬
Prevenção da Ilegalidade
Fundiária

Regularizar é muito mais trabalhoso e mais caro

que prevenir a ilegalidade.

Prevenção é o município abrir espaços para a

população de baixa renda, dentro da área
urbanizada e provida de infra-estrutura, por exemplo,
com o estabelecimento de Zonas de Especial Interesse
Social.

Os instrumentos de regulação, como o Plano Diretor,

o Código e Edificações e Posturas e a Lei de
Parcelamento, devem ser adequados à realidade
socioeconômica local.
 Instrumentos de
democratização da Gestão
Urbana

Como participar das

decisões da cidade?
 O que é a Gestão
Democrática da Cidade

• As desigualdades sociais expressam-se na

segregação espacial e nas relações políticas na
cidade
• A gestão democrática da cidade significa a
democratização dos processos decisórios
e o controle social sobre a implementação
da política urbana
• Rompe o círculo vicioso de clientelismo que
ocorre na gestão das cidades, à medida que
estabelece mecanismos transparentes,
conhecidos e legitimados pelos diferentes
setores da sociedade para a gestão urbana.
 Instrumentos de Gestão
Democrática da Cidade
• Ampliam o conhecimento sobre o planejamento
territorial e a gestão urbana
• Ajudam a democratizar a tomada de decisões, e a dar
oportunidades para que diferentes grupos e setores da
cidade se façam representar
• Os mecanismos de gestão democrática devem estar
presentes em todas as etapas do Plano Diretor
 Conselhos de Habitação e
Desenvolvimento Urbano

• Órgãos colegiados, com representação do

poder público e da sociedade civil
• Permitem a participação direta da população
na construção da política urbana,
acompanhando e fiscalizando a
implementação do planejamento territorial.
• Podem ser consultivos ou deliberativos
• Deve-se estabelecer claramente suas
atribuições e garantir seus recursos, por meio
de um Fundo de Desenvolvimento Urbano
• Deve-se garantir a representatividade dos
diversos setores
 Conferências da Cidade
• São grandes encontros, realizados
periodicamente, com ampla divulgação e
participação popular.
• Fórum para a definição de políticas e
plataformas de desenvolvimento urbano para
o período seguinte.
• São momentos de construção de pactos entre
o poder público e os diversos setores da
sociedade, e de definição de direitos e
responsabilidades.
• Pode ser acionada uma Conferência da
Cidade para a consolidação e aprovação de
um Plano Diretor
 Audiências Públicas

• São apresentações que o poder público deve

fazer em alguns momentos, quando estão em
jogo projetos ou planos de grande
importância para o conjunto ou para partes
da cidade.
• Podem ser convocadas pela Câmara Municipal
ou pelo Poder Executivo
• O Poder Público deve estar disposto a discutir
seus projetos, e se necessário negociar e
rever posições.
 Audiências Públicas
Essa consulta funciona como uma votação e
ocorre de duas maneiras:
• Referendo: o resultado da votação serve só
para orientar a decisão dos governantes
• Plebiscito: o resultado da votação vale
como decisão final
 Estudos de Impacto de
Vizinhança
• Servem para medir o efeito de futuros
grandes empreendimentos sobre a região
vizinha
• Os impactos podem ser urbanísticos (no
trânsito, na área desmatada, no adensamento,
etc.) ou socioeconômicos (na estrutura de
emprego e renda, nos negócios que podem ser
atraídos ou expulsos).
• Devem dar voz à população dos bairros e
comunidades afetados pelos empreendimentos
• Se necessário, devem exigir compensações e
contrapartidas dos empreendedores, em todos
os pontos onde incidirão os impactos.
Orçamento Participativo

• Significa a participação da população nas

decisões de como será gasto o dinheiro
público no ano seguinte.
• Baseia-se em assembléias realizadas nas
diferentes regiões da cidade, nas quais são
escolhidas as prioridades de investimento
da cidade e são eleitos os delegados, que
representam um número determinado de
Pavimentação cidadãos
Saúde • Os delegados votarão nas assembléias
que decidem onde será alocado o dinheiro
Habitação
no projeto de lei do orçamento público do
ano seguinte.
• Podem ser feitas plenárias temáticas
(Habitação, Educação, Saúde), ou por
grupo urbano (Juventude, Idoso)‫‏‬
Iniciativa Popular

• A população também pode

propor planos, projetos ou
alterações na legislação, por
meio da iniciativa popular de
projetos de lei.
• Um Projeto de Lei de
Iniciativa Popular deve
reunir um grande número de
assinaturas de cidadãos
(número que deve ser
definido em lei no próprio
município)‫‏‬
• Tramita e é votado
normalmente na Câmara.
 Desafios da Gestão
Democrática da Cidade

• Fragilidade das conquistas

• Dificuldades de permanência dos

mecanismos de gestão democrática

• Persistências das relações de

clientelismo
 Ameaças à Participação

• Da parte do Estado:
Tendência à criação de espaços de
negociação pro forma
Risco de esvaziamento político,
econômico, logístico dos mecanismos
de participação
• Da parte da sociedade:
Tendência ao abuso de relações
privilegiadas com os canais de
liberação de recursos
Instrumentos de
Financiamento do
Desenvolvimento
Urbano
As realizações do município dependem
de recursos e das prioridades de
governo definidas no orçamento.
As fontes de recursos são de origem
tributária (impostos, taxas e
contribuições) e outras, como
multas, dívida ativa, preços públicos,
rendimentos financeiros, etc.
O Estatuto da Cidade pode
ampliar substancialmente esses
recursos, incorporando alguns
instrumentos no Plano Diretor.
Alternativas Tributárias e de
Financiamento
1. IPTU Progressivo no Tempo
2. Emissão de Títulos
3. Outorga Onerosa do Direito de Construir
4. Operações Urbanas Consorciadas
5. Transferência do Direito de Construir
6. Consórcio Imobiliário
7. Política Tributária
8. Recursos Orçamentários
IPTU Progressivo no Tempo
Este mecanismo é diferente do IPTU progressivo sobre o
valor venal do imóvel. Trata-se de uma punição, para
induzir o proprietário a dar à propriedade a
destinação socialmente prevista pelo Plano
Diretor.
O IPTU Progressivo no tempo aplica-se aos vazios
urbanos, dotados de infra-estrutura, que estejam
sendo estocados com finalidade especulativa. O
instrumento só poderá ser utilizado em caso de
descumprimento do parcelamento, edificação ou
utilização compulsórios do solo urbano não edificado,
subutilizado ou não utilizado (link), pela majoração da
alíquota durante cinco anos consecutivos. E a alíquota
a cada ano não pode exceder a duas vezes a do ano
anterior, chegando a um máximo de 15% do valor do
imóvel.
No caso de aplicação do IPTU progressivo no tempo, não
se pode conceder isenções nem anistia.
Atenção: a finalidade da aplicação do IPTU Progressivo
no Tempo não é o aumento da arrecadação municipal,
e sim o uso mais racional do espaço da cidade.
 Emissão de Títulos

Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU

progressivo, o município poderá
desapropriar o imóvel, pagando com
títulos da dívida pública aprovados pelo
Senado. (link para consorcio imobiliario,
como alternativa à desapropriação)‫‏‬
Outorga Onerosa do Direito de
Construir
A outorga onerosa do direito de construir ou Solo-Criado
significa que o proprietário deverá pagar ao município
pelo direito de construir, em circunstâncias definidas
no Plano Diretor.
O Plano Diretor deve fixar áreas nas quais:
• o direito de construir poderá ser acima do coeficiente
de aproveitamento - CA (relação entre a área
edificável e a área do terreno), ou densidade básica, com
contrapartida pelo beneficiário;
• poderá ser permitida alteração de uso do solo, com
contrapartida pelo beneficiário.
O potencial dos recursos depende das áreas envolvidas, das
transformações necessárias no uso do solo e das regras
de partilha da valorização imobiliária gerada pela
elevação do CA ou densidade, ou pela alteração de uso.
 Operações Urbanas e
Operações Interligadas
Operações urbanas e operações interligadas são
instrumentos que servem para o poder público
recuperar parte dos investimentos que
realiza na infra-estrutura urbana e que
resultam na valorização imobiliária.
Esse tipo de instrumento só deve ser aplicado por
municípios que possuam mercados imobiliários
muito fortes, geralmente os municípios
maiores.
Onde não há um mercado imobiliário forte, pode-
se utilizar outros instrumentos para ressarcir
investimentos, como a Contribuição de
Melhoria.
 Transferência do Direito de
Construir
Pode-se, por meio de lei municipal, autorizar o
proprietário de imóvel urbano a alienar ou exercer em
outro local o direito de construir quando o imóvel for
necessário para fins de:
1) implantação de equipamentos urbanos e comunitários
2) preservação de interesse histórico, ambiental,
paisagístico, social ou cultural
3) servir a programas de regularização fundiária,
urbanização de áreas ocupadas por população de baixa
renda e habitação de interesse social

Esta alternativa é válida também para o proprietário que

doar seu imóvel ao poder público, para os fins acima
previstos.
 Consórcio Imobiliário

Consórcio Imobiliário é uma forma de viabilizar

planos de urbanização ou edificação, quando o
proprietário não tem os recursos para isso.
Este instrumento permite que o proprietário
transfira seu imóvel ao poder público e,
após a realização das obras, receba como
pagamento unidades imobiliárias
devidamente urbanizadas ou edificadas,
em valor correspondente ao valor do imóvel
antes da execução das obras.
Pode ser aplicado em áreas atingidas pelo
parcelamento, edificação ou utilização
compulsórios do solo urbano.
 Direito de Preempção

• Pode melhorar a arrecadação do

ITBI
 Política Tributária

O Estatuto da Cidade apresenta uma política

clara para o estabelecimento de tributos e
tarifas, determinando que todos os tributos
sobre imóveis urbanos e todas as tarifas
relativas a serviços públicos urbanos, serão
diferenciados em função do interesse
social.
 Mas como fazer pra que essas
leis não fiquem só no papel?

O Estatuto da Cidade é uma lei. Mas

tem lei que “pega”, tem lei que “não
pega”. Ocupe os espaços de
participação que o Estatuto trouxe
para fazermos nossas cidades mais
justas e mais equilibradas.