Curso 103414 Aula Unica v1 PDF

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Aula Única
Estatuto das Cidades p/ CREA-MG (Fiscal de Nível Superior) Com

Videoaulas - Pós-Edital
Rosenval Júnior, Igor Maciel
21204942668 - VILMAR LUIZ MANZAN

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SUMÁRIO
Sumário ................................................................................................................... 1
Considerações Iniciais .............................................................................................. 4
1 - Introdução .......................................................................................................... 5
Como este ponto já foi cobrado em prova? ....................................................................................................... 5
Capítulo I – Diretrizes Gerais .................................................................................... 6

Como este ponto já foi cobrado em prova? ....................................................................................................... 8
Como este ponto já foi cobrado em prova? ..................................................................................................... 11
Capítulo II – Dos Instrumentos de Política Urbana ................................................. 12

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a) Dos instrumentos em geral........................................................................................ 12

b) Do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios ......................................... 16
c) Do IPTU progressivo no tempo ..................................................................................... 21
d) Da desapropriação com pagamento de títulos ......................................................... 27
Valor Real da Indenização ................................................................................................... 27
Títulos e poder liberatório ................................................................................................... 29
Procedimento Expropriatório .............................................................................................. 29
Adequado aproveitamento do imóvel pelo Município ........................................................ 30
e) Da usucapião especial de imóvel urbano .................................................................. 33
f) Da concessão de uso especial para fins de moradia..................................................... 43
Estatuto das Cidades p/ CREA-MG (Fiscal de Nível Superior) Com Videoaulas - Pós-Edital
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g) Do direito de superfície .............................................................................................. 43

h) Do direito de preempção ........................................................................................... 47
i) Da outorga onerosa do direito de construir ................................................................. 53
j) Das operações urbanas consorciadas ........................................................................... 58
k) Da transferência do direito de construir ....................................................................... 63
l) Do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) ................................................................... 66
Capítulo III – Do Plano Diretor ............................................................................... 75

Capítulo IV – Da Gestão Democrática da Cidade .................................................... 93

Capítulo V – Disposições Gerais ............................................................................. 96

a) Consórcio Imobiliário ................................................................................................. 96
b) Programas Habitacionais de Interesse Social............................................................ 98
c) Aspectos de Improbidade.............................................................................................. 99
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 101
d) Demais disposições .................................................................................................. 103
2 - Bibliografia ..................................................................................................... 104
3 - Resumo da Aula .............................................................................................. 105
4 – Questões Objetivas ........................................................................................ 109
4.1 - Questões Objetivas .................................................................................................... 109
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4.2 – Gabaritos .................................................................................................................. 122

4.1 - Comentários .............................................................................................................. 123
5 - Considerações Finais ....................................................................................... 160
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CONSIDERAÇÕES INICIAIS
Olá meus amigos, tudo bem? Firmes nos estudos?
Vamos seguir com nosso curso.
Quaisquer dúvidas, estou às ordens nos seguintes contatos:
Grande abraço,
Igor Maciel
profigormaciel@gmail.com
Convido-os a seguir minhas redes sociais. Basta clicar no ícone desejado:
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1 - INTRODUÇÃO
Hoje falaremos em nossa aula sobre a Lei 10.257/2001, o Estatuto das Cidades, que
dispõe sobre normas gerais sobre a política urbana, bem como outras providências
relacionadas ao Direito Urbanístico.
O próprio artigo 1º da norma estabelece que esta regulamenta o disposto nos artigos
182 e 183 da CF:
Art. 1º Na execução da política urbana, de que tratam os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, será
aplicado o previsto nesta Lei.
Parágrafo único. Para todos os efeitos, esta Lei, denominada Estatuto da Cidade, estabelece normas
de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem
coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.
Como este ponto já foi cobrado em prova?
(FCC - Ana (MPE SE)/MPE SE/Serviço Social/2009) A Lei nº 10.257/2001, Estatuto da

Cidade, estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam
a) a cooperação entre governos somente nas esferas estadual e municipal.
b) o direito às cidades sustentáveis entendido como direito ao uso real do solo.
c) o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar
dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.
d) a oferta de equipamentos de uso privado, transporte e de serviços públicos.
e) a ordenação de forma a evitar a integração entre as atividades urbanas e rurais.
Comentários
Gabarito, letra C.
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Percebam que a questão cobrou exatamente o conhecimento do parágrafo único do

artigo 1º, do Estatuto das Cidades.
CAPÍTULO I – DIRETRIZES GERAIS
O artigo 2º, do Estatuto das cidades estabelece o objetivo da política urbana: ordenar
o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana.
Além disso, estabelece o dispositivo as diretrizes gerais da política urbana.
Tratam-se de 18 incisos em que o estudo deve ser voltado à análise da “letra fria da
lei”. Necessário, pois, que os senhores memorizem os dispositivos, haja vista que as
cobranças do CESPE quanto a este ponto foram exclusivamente do texto legal.
Eis o dispositivo legal:
Art. 2º A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da
cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:
I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao
saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e
ao lazer, para as presentes e futuras gerações;
II – gestão democrática por meio da participação da população e de associações representativas dos
vários segmentos da comunidade na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas
e projetos de desenvolvimento urbano;
III – cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no processo
de urbanização, em atendimento ao interesse social;
IV – planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população e das
atividades econômicas do Município e do território sob sua área de influência, de modo a evitar e
corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente;
V – oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos adequados aos
interesses e necessidades da população e às características locais;
VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar:
a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos;
b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes;
c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura
urbana;
d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como pólos geradores de
tráfego, sem a previsão da infra-estrutura correspondente;
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e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização;
f) a deterioração das áreas urbanizadas;
g) a poluição e a degradação ambiental;
h) a exposição da população a riscos de desastres. (Incluído dada pela Lei nº 12.608, de 2012)
VII – integração e complementaridade entre as atividades urbanas e rurais, tendo em vista o
desenvolvimento socioeconômico do Município e do território sob sua área de influência;
VIII – adoção de padrões de produção e consumo de bens e serviços e de expansão urbana compatíveis
com os limites da sustentabilidade ambiental, social e econômica do Município e do território sob sua
área de influência;
IX – justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização;
X – adequação dos instrumentos de política econômica, tributária e financeira e dos gastos públicos aos
objetivos do desenvolvimento urbano, de modo a privilegiar os investimentos geradores de bem-estar
geral e a fruição dos bens pelos diferentes segmentos sociais;
XI – recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização de imóveis
urbanos;
XII – proteção, preservação e recuperação do meio ambiente natural e construído, do patrimônio
cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico;
XIII – audiência do Poder Público municipal e da população interessada nos processos de implantação
de empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente
natural ou construído, o conforto ou a segurança da população;
XIV – regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda
mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e
edificação, consideradas a situação socioeconômica da população e as normas ambientais;
XV – simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas edilícias, com
vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais;
XVI – isonomia de condições para os agentes públicos e privados na promoção de empreendimentos e
atividades relativos ao processo de urbanização, atendido o interesse social.
XVII - estímulo à utilização, nos parcelamentos do solo e nas edificações urbanas, de sistemas
operacionais, padrões construtivos e aportes tecnológicos que objetivem a redução de impactos
ambientais e a economia de recursos naturais. (Incluído pela Lei nº 12.836, de 2013)
XVIII - tratamento prioritário às obras e edificações de infraestrutura de energia, telecomunicações,
abastecimento de água e saneamento. (Incluído pela Lei nº 13.116, de 2015)
A recente lei nº 13.699/2018 acrescentou o inciso XIX ao artigo 2º, o qual assim
dispõe:
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XIX – garantia de condições condignas de acessibilidade, utilização e conforto nas dependências

internas das edificações urbanas, inclusive nas destinadas à moradia e ao serviço dos trabalhadores
domésticos, observados requisitos mínimos de dimensionamento, ventilação, iluminação,
ergonomia, privacidade e qualidade dos materiais empregados.
(FCC - Proc (ALPB)/ALPB/2013) O Estatuto da Cidade prevê diretrizes gerais que visam
ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade
urbana, dentre as quais:
a) maximização dos padrões de produção e consumo de bens e serviços e de expansão
urbana compatíveis com as metas de desenvolvimento social e econômico do Município
e do território sob sua área de influência.
b) regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa
renda mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação
do solo e edificação, consideradas a situação socioeconômica da população e as normas
ambientais.
c) separação adequada entre as atividades urbanas e rurais, tendo em vista o
desenvolvimento socioeconômico do Município e do território sob sua área de
influência.
d) prevalência de condições para os agentes privados na promoção de
empreendimentos e atividades relativos ao processo de urbanização, quando atendido
o interesse social.
e) financiamento do Poder Público em projetos que tenham por resultado a valorização
de imóveis urbanos
Comentários
Alternativa correta, letra B. Trata-se da expressa disposição do inciso XIV:
XIV – regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda mediante
o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e edificação,
consideradas a situação socioeconômica da população e as normas ambientais;
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Os demais itens, todos, procuraram confundir o candidato com a alteração do texto

da norma dos incisos do artigo 2º, mudando o seu sentido. Em ordem, vejamos:
Letra A: VIII – adoção de padrões de produção e consumo de bens e serviços e de expansão

urbana compatíveis com os limites da sustentabilidade ambiental, social e econômica do
Município e do território sob sua área de influência;
Letra C: VII – integração e complementaridade entre as atividades urbanas e rurais, tendo em

vista o desenvolvimento socioeconômico do Município e do território sob sua área de
influência;
Letra D: XVI – isonomia de condições para os agentes públicos e privados na promoção de

empreendimentos e atividades relativos ao processo de urbanização, atendido o interesse
social.
Letra E: XI – recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a

valorização de imóveis urbanos;
(FCC - Proc (Teresina)/Pref Teresina/2010) As diretrizes de política urbana, cujo

objetivo é ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da
propriedade urbana, estabelecidas pelo Estatuto da Cidade, determinam a
a) adoção de privilégios para os agentes privados na promoção de empreendimentos e
b) complexificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas
edilícias, com vistas a permitir a observância da situação socioeconômica da população
e a legislação ambiental.
c) garantia do direito a cidades sustentáveis, limitando-se, portanto, o crescimento das
médias e pequenas cidades, para garantir às gerações futuras cidades sustentáveis.
d) realização da gestão democrática por meio da participação da população e de
associações representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação,
execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento
urbano.
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e) realização da regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população

de baixa renda, independentemente de serem áreas de riscos.
Comentários
Alternativa correta, letra D. Trata-se da expressa disposição do inciso II, do artigo 2º:

Os demais itens, todos, procuraram confundir o candidato com a alteração do texto

da norma dos incisos do artigo 2º, mudando o seu sentido. Em ordem, vejamos:
Letra A:
Letra B:
vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais;
Letra C:
ao lazer, para as presentes e futuras gerações; (Não há qualquer limitação)
Letra E:

XIV – regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda
mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e
edificação, consideradas a situação socioeconômica da população e as normas ambientais;
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(CESPE – SENADO – Consultor Legislativo – 2002) A oferta de transporte inclui-se entre

as diretrizes para a política urbana dispostas do referido estatuto.
Inclui-se entre as diretrizes para a política urbana dispostas no mencionado estatuto da

cidade a ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar, entre outros aspectos,
a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como polos
geradores de tráfego, sem a previsão da infraestrutura correspondente.
Comentários
Ambos os itens estão verdadeiros, conforme disposto nos incisos V e VI, do artigo 2º, do
Estatuto das Cidades:
Art. 2º A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da
V – oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos adequados aos

interesses e necessidades da população e às características locais;

a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos;
c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura
urbana;
d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como pólos geradores de
tráfego, sem a previsão da infra-estrutura correspondente;
f) a deterioração das áreas urbanizadas;
g) a poluição e a degradação ambiental;
h) a exposição da população a riscos de desastres.
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Já o artigo 3º, da referida norma estabelece as competências da União quanto às

atribuições de interesse da política urbana. Aqui também devemos analisar a “letra fria da
lei”. Segundo o texto legal:
Art. 3º Compete à União, entre outras atribuições de interesse da política urbana:

I – legislar sobre normas gerais de direito urbanístico;
II – legislar sobre normas para a cooperação entre a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios
em relação à política urbana, tendo em vista o equilíbrio do desenvolvimento e do bem-estar em âmbito
nacional;
III - promover, por iniciativa própria e em conjunto com os Estados, o Distrito Federal e os Municípios,
programas de construção de moradias e melhoria das condições habitacionais, de saneamento básico,
das calçadas, dos passeios públicos, do mobiliário urbano e dos demais espaços de uso
público; (Redação dada pela Lei nº 13.146, de 2015) (Vigência)
IV - instituir diretrizes para desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento básico,
transporte e mobilidade urbana, que incluam regras de acessibilidade aos locais de uso
público; (Redação dada pela Lei nº 13.146, de 2015) (Vigência)
V – elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenação do território e de desenvolvimento
econômico e social.
CAPÍTULO II – DOS INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA
a) DOS INSTRUMENTOS EM GERAL
Já o capítulo II da norma prevê os instrumentos de política urbana que também são

cobrados como a “letra fria” da lei. Vejamos o texto legal e depois analisemos as questões do
CESPE sobre o tema, haja vista a inexistência de questões FCC.
Art. 4º Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos:
I – planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de desenvolvimento
econômico e social;
II – planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões;
III – planejamento municipal, em especial:
a) plano diretor;
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b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo;

c) zoneamento ambiental;
d) plano plurianual;
e) diretrizes orçamentárias e orçamento anual;
f) gestão orçamentária participativa;
g) planos, programas e projetos setoriais;
h) planos de desenvolvimento econômico e social;
IV – institutos tributários e financeiros:
a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana - IPTU;
b) contribuição de melhoria;
c) incentivos e benefícios fiscais e financeiros;
V – institutos jurídicos e políticos:
a) desapropriação;
b) servidão administrativa;
c) limitações administrativas;
d) tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
e) instituição de unidades de conservação;
f) instituição de zonas especiais de interesse social;
g) concessão de direito real de uso;
h) concessão de uso especial para fins de moradia;
i) parcelamento, edificação ou utilização compulsórios;
j) usucapião especial de imóvel urbano;
l) direito de superfície;
m) direito de preempção;
n) outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso;
o) transferência do direito de construir;
p) operações urbanas consorciadas;
q) regularização fundiária;
r) assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos favorecidos;
s) referendo popular e plebiscito;
t) demarcação urbanística para fins de regularização fundiária; (Incluído pela Lei nº 11.977, de
2009)
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u) legitimação de posse. (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)

VI – estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV).
§ 1o Os instrumentos mencionados neste artigo regem-se pela legislação que lhes é própria, observado
o disposto nesta Lei.
§ 2º Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por órgãos ou
entidades da Administração Pública com atuação específica nessa área, a concessão de direito real de
uso de imóveis públicos poderá ser contratada coletivamente.
§ 3º Os instrumentos previstos neste artigo que demandam dispêndio de recursos por parte do Poder
Público municipal devem ser objeto de controle social, garantida a participação de comunidades,
movimentos e entidades da sociedade civil.
O gabarito de todas as questões abaixo encontra-se ao longo do texto do artigo 4º,

razão pela qual entendemos demasiado útil que o aluno tente responder às questões e
retorne, sempre que possível, ao texto da norma para memorização.
(CESPE – Câmara dos Deputados - Analista Legislativo – 2014) Entre os instrumentos

urbanísticos utilizados inclui-se o favorecimento de estoques de terras para a promoção
pública de moradias.
Os instrumentos urbanísticos garantem a preservação do patrimônio histórico,

arquitetônico e paisagístico, com exclusividade, para o uso privado.
Comentários
O item I está verdadeiro (inciso V, q, artigo 4º) e o item II está falso, eis que inexiste
exclusividade para o uso privado, dado que o meio ambiente é patrimônio de uso comum do
povo, conforme previsão constitucional.
(CESPE – PGDF – Procurador – 2013) São instrumentos do Estatuto da Cidade para a

realização da política urbana, entre outros: o zoneamento ambiental, a contribuição de
melhoria, a desapropriação, a servidão administrativa, o direito de preempção e a
usucapião especial de imóvel urbano.
Comentários
Item verdadeiro, conforme disposto no artigo 4º, incisos III, c, IV, b, V, a, b, m e j.
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(CESPE – ANTT – Especialista em Regulação – 2013) No Brasil, incluem-se entre os

instrumentos de políticas urbanas municipais: operações urbanas consorciadas,
referendo popular e plebiscito, e tombamento de imóveis.
Comentários
Item verdadeiro, conforme disposto no artigo 4º, incisos V, p, s e d.
(CESPE – TRE/PA – Analista Judiciário – 2005) A Lei n.º 10.257/2001, conhecida como
Estatuto da Cidade, compõe, juntamente com o texto constitucional, as principais
diretrizes para a política urbana no país.
A respeito dos instrumentos utilizados para os fins da lei citada no texto II, assinale a
opção correta.
a) O plano diretor é previsto no instrumento de planejamento municipal.
b) O imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) está previsto no
instrumento de gestão participativa.
c) Zoneamento ambiental só é aplicado no planejamento de regiões metropolitanas.
d) Concessão de direito real de uso está previsto no instrumento de institutos
tributários e financeiros.
e) Nos estudos de impacto, o instrumento previsto é unicamente o estudo prévio de
impacto ambiental (EIA).
Comentários
A alternativa correta é a letra A, conforme artigo 4º, inciso III, alínea “a”.
Os demais itens estão errados, eis que:
Letra B – IPTU é instituto tributário e financeiro;
Letra C – Zoneamento ambiental (inexiste qualquer limitação quanto à exclusividade das
regiões metropolitanas);
Letra D – Concessão de direito real de uso é instituto jurídico e político;
Letra E – Há tanto o estudo prévio de impacto ambiental como de impacto de vizinhança;
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b) DO PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO OU UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIOS
De acordo com o artigo 5º, da Lei 10.257/2001:
Art. 5º Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o parcelamento,
a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado,
devendo fixar as condições e os prazos para implementação da referida obrigação.
Percebam, pois, que a lei municipal com conteúdo específico em relação àquela
determinada área incluída no plano diretor deve prever que imóveis daquela região, acaso
estejam em situação de não utilização, subutilização ou não edificação poderão sofrer as
determinações deste dispositivo.
Segundo Carvalho Filho (2013, pg. 96):
No caso, o conteúdo específico consistirá na indicação de área incluída no plano diretor, em relação à
qual podem ser expedidas as imposições urbanísticas de parcelamento, edificação e utilização
compulsórios.
Assim, o Poder Executivo Municipal notificará o proprietário para que parcele, edifique
ou utilize o imóvel em evidência. Tal notificação deverá ser, inclusive, averbada no
competente cartório de registro de imóveis.
E o que seria parcelamento e edificação?
José dos Santos Carvalho Filho com muita propriedade nos ensina que (2013, pgs. 99,
100 e 101):
Parcelamento do solo é a providência pela qual se procede a sua subdivisão, em partes iguais ou não,
de modo a resultarem vários módulos imobiliários autônomos em substituição à área parcelada.
Edificação é a atividade por meio da qual se executa alguma construção sobre o solo. Edificar, por
conseguinte, é construir, erguer, levantar, fundar algum edifício, a partir de alguma profundidade do
subsolo, mas com o início visível a partir do solo.
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Ressalte-se que será considerado subutilizado o imóvel que:
§ 1º Considera-se subutilizado o imóvel:

I – cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação dele
decorrente;
Normalmente um servidor do Município faz a notificação formal do proprietário do

imóvel ou do seu representante legal, em caso de pessoa jurídica. E, acaso frustrada três
vezes a tentativa de notificação pessoal, o Município a fará por meio de edital.
§ 2º O proprietário será notificado pelo Poder Executivo municipal para o cumprimento da obrigação,
devendo a notificação ser averbada no cartório de registro de imóveis.
§ 3º A notificação far-se-á:
I – por funcionário do órgão competente do Poder Público municipal, ao proprietário do imóvel ou, no
caso de este ser pessoa jurídica, a quem tenha poderes de gerência geral ou administração;
II – por edital quando frustrada, por três vezes, a tentativa de notificação na forma prevista pelo inciso
I.
Após a notificação, qual o prazo para o particular cumprir as obrigações

determinadas?
Trata-se do disposto nos parágrafos 4º e 5º do artigo 5º, do Estatuto das Cidades. A

previsão da lei municipal não poderá ser inferior a:
I - um ano, a partir da notificação, para que seja protocolado o projeto no órgão municipal competente;
Terá, pois, o particular o prazo mínimo de um ano (a depender da previsão da lei

municipal) para protocolar o projeto da destinação que pretende dar ao bem. Tal prazo será
contado a partir da notificação.
Por outro lado, aprovados os projetos, terá o particular o prazo de dois anos para
iniciar as obras do empreendimento, contados da data da aprovação dos projetos.
II - dois anos, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.
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Além disso, em empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, a lei

municipal poderá prever a conclusão em etapas, assegurando-se que o projeto aprovado
compreenda o empreendimento como um todo (§5º).
E se o proprietário desejar alienar o imóvel após ser notificado?
O Estatuto das Cidades estabeleceu que a transmissão do imóvel – a título gratuito ou

oneroso, por ato inter vivos ou causa mortis – posterior à notificação transfere todas as
obrigações previstas quanto ao parcelamento, edificação e utilização do imóvel e sem
qualquer interrupção dos prazos.
Se a notificação consta no registro de imóveis, o comprador tem total ciência das
obrigações, não podendo, pois alegar qualquer causa de suspensão ou interrupção dos
prazos definidos na notificação.
Percebam que o ato de registro da notificação no cartório de imóveis gera efeitos erga
omnes quanto ao teor da notificação
Art. 6º A transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior à data da notificação,
transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5º desta Lei, sem
interrupção de quaisquer prazos.
(Proc MPC (TCM-GO)/TCM-GO/2015) O parcelamento, a edificação ou a utilização

compulsória do solo urbano
a) cabem em qualquer hipótese de descumprimento da função social da propriedade
urbana.
b) dependem ainda de regulamentação por lei federal específica.
c) dependem de lei municipal específica impondo-os ao proprietário ainda que já
incluída a área onde se situa o imóvel no plano diretor municipal.
d) podem ser impostos apenas ao proprietário de imóvel urbano não edificado.
e) substituem a aplicação do IPTU progressivo sobre o imóvel.
Comentários
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Alternativa correta, letra C. De acordo com o artigo 5º, da Lei 10.257/2001:
Art. 5º Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o parcelamento,
a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado,
devendo fixar as condições e os prazos para implementação da referida obrigação.
Assim, a lei municipal deve ter conteúdo específico em relação àquela determinada área
incluída no plano diretor e deve prever quais imóveis daquela região, acaso estejam em
situação de não utilização, subutilização ou não edificação poderão sofrer as determinações
deste dispositivo.
O parcelamento, edificação e utilização compulsória serão cabíveis apenas em caso de
imóveis urbanos não edificados, subutilizados ou não utilizados. Por esta razão, a alternativa
A e a alternativa D estão falsas.
Ademais, inexiste qualquer necessidade de nova regulamentação por lei federal, haja
vista que o Estatuto das Cidades cumprira este papel, tornando a alternativa B falsa.
Por fim, a aplicação dos instrumentos de política urbana são sucessivos e não
substituem um ao outro, tornando a alternativa E falsa.
(CESPE – Senado Federal – Consultor Legislativo – 2002) O parcelamento, a edificação

ou a utilização compulsórios, o imposto predial e territorial urbano (IPTU) progressivo
no tempo e a desapropriação são instrumentos de política urbana que, se bem
aplicados, podem promover uma reforma urbana estruturada por política fundiária que
garanta a função social da cidade e da propriedade.
Em relação a esses instrumentos, julgue o item seguinte.

O Estatuto da Cidade estabelece que lei municipal específica para área incluída no plano
diretor poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do
solo urbano não-edificado, subutilizado ou não-utilizado, devendo fixar as condições e
os prazos para implementação da referida obrigação.
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Item Verdadeiro, conforme caput do artigo 5º.
(CESPE – ANTT – Especialista em Regulação – 2013) Solo urbano não edificado ou não
utilizado, mas constante no Plano Diretor, poderá, conforme lei municipal específica,
ser destinado a parcelamento, edificação ou utilização compulsórios.
Comentários
Item Verdadeiro, conforme caput do artigo 5º.
(CESPE – CAIXA – Arquiteto – 2006) Com o Estatuto da Cidade a qualidade da vida

urbana no Brasil vai melhorar? Não necessariamente. Embora sejam ferramentas
importantes, não é apenas por falta de instrumentos legais que não se implementa uma
política urbana socialmente justa. Ao lado das variáveis políticas (de nada adiantam
instrumentos postos à disposição de lideranças políticas que não pretendam utilizá-los),
deve-se considerar os aspectos orçamentários do financiamento das cidades. E, nesse
campo, não bastam as soluções estritamente urbanísticas, físicas. É preciso encontrar
mecanismos de sustentabilidade econômica e social das cidades brasileiras.
A partir do texto acima, escrito por José Roberto Bassul Campos, julgue o item que se
segue, relativo ao planejamento urbano e a seus instrumentos segundo o Estatuto da
Cidade.
Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o
parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado,
subutilizado ou não-utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para
implementação da referida obrigação. Contudo, a ausência de definição acerca do que
seja subutilização do solo urbano é uma grave deficiência do Estatuto da Cidade, que
não apresenta princípio para a caracterização de qualquer caso, de forma a orientar o
legislador municipal.
Comentários
Item Falso.
Isto porque o Estatuto das Cidades define o solo subutilizado no parágrafo 1º, do artigo 5º.
(CESPE – PGDF – Procurador – 2013) A respeito do Estatuto da Cidade, da

desapropriação e das regras de uso do solo urbano no DF, julgue o item que se segue.
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Caso o imóvel urbano seja considerado subutilizado, o proprietário deverá ser

notificado pelo Poder Executivo municipal, averbando-se a notificação no cartório de
títulos e documentos.
Comentários
Item Falso, eis que a notificação deve ser averbada no cartório de registro de imóveis
(parágrafo 2º, do artigo 5º);
(CESPE – Câmara dos Deputados - Analista Legislativo – 2014) Com relação às diretrizes
gerais da política urbana estabelecidas pelo Estatuto da Cidade, julgue o item seguinte.
Conforme lei específica que determina a utilização compulsória de solos urbanos, os

proprietários de lotes nessas áreas, que não edificá-los ou subutilizá-los, poderão ter
seu imóvel desapropriado mediante pagamento em títulos da dívida pública.
Comentários
Item Verdadeiro, eis que esta uma das etapas que pode se valer o município (artigos 5º e 8º).
c) DO IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO
Há a possibilidade do Município utilizar o IPTU progressivo no tempo.

Acaso não cumpridas as condições e prazos estabelecidos quanto às determinações
de edificação, parcelamento e utilização compulsórios ou, ainda, acaso o particular
descumpra os prazos relativos à apresentação dos projetos ou inícios das obras (um ano ou
dois anos – parágrafo 5º, do artigo 5º), poderá o Município proceder à aplicação do IPTU
progressivo no tempo.
Em verdade, descumpridas as obrigações impostas na notificação anteriormente
explicada, o Município poderá aplicar a majoração das alíquotas do IPTU pelo prazo de cinco
anos consecutivos.
Art. 7º Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do caput do art. 5o
desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas previstas no § 5o do art. 5o desta Lei, o Município
procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo
no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos.
Para Carvalho Filho (2013, pg. 120):
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A progressão do valor do tributo configura-se como mecanismo de coerção ao proprietário tendo em

vista a necessidade de ser preservada a ordem urbanística e cumprido o objetivo firmado pelo plano
diretor da cidade.
O valor máximo das alíquotas – progressivo no tempo – será de 15% (quinze por
cento). E, a partir do primeiro ano, até chegar ao valor máximo, a alíquota não excederá a
duas vezes o valor referente ao ano anterior.
§ 1º O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei específica a que se refere o caput
do art. 5o desta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota
máxima de quinze por cento.
Percebam, portanto, que o Estatuto das Cidades estabeleceu limites para se evitar um
possível abuso dos Prefeitos Municipais, a pretexto de manutenção da ordem urbanística.
Além disso:
§ 3º É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva de que trata este
artigo.
Mas professor e se mesmo assim o proprietário continuar

descumprindo a obrigação de parcelar, utilizar ou edificar o imóvel?
Neste caso, passados os cinco anos de cobrança de IPTU progressivo, o Município

poderá ou manter a cobrança do IPTU em valores máximos até que o proprietário cumpra
sua obrigação ou proceder à desapropriação do imóvel.
§ 2º Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em cinco anos, o Município
manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, garantida a
prerrogativa prevista no art. 8o.
Vejam que poderá o Prefeito Municipal, por conveniência e oportunidade, entender

que não é interessante a desapropriação do imóvel, apenas a manutenção da cobrança de
IPTU em valores elevados.
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(FCC - DP MA/DPE MA/2009) O Estatuto da Cidade prevê a possibilidade de cobrança

do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) progressivo no tempo, como sanção à
não-utilização ou subutilização do imóvel urbano. O prazo mínimo no qual o IPTU
progressivo pode ser cobrado antes da desapropriação com pagamento em títulos e a
alíquota máxima do tributo são, respectivamente,
a) 5 exercícios consecutivos e 15%.
b) 5 exercícios consecutivos e 12%.
c) 3 exercícios consecutivos e 15%.
d) 3 exercícios consecutivos e 12%.
e) 3 exercícios consecutivos e 10%
(FCC - Proc Jud (Recife)/Pref Recife/2008) De acordo com o Estatuto da Cidade (Lei nº
10.257/01), o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) poderá
ser progressivo no tempo pelo prazo de
a) 10 (dez) anos, durante o qual suas alíquotas poderão subir até o máximo de 15%
(quinze por cento), sem exceder o dobro da alíquota do ano anterior.
b) 10 (dez) anos, durante o qual suas alíquotas poderão subir até o máximo de 10% (dez
por cento), sem exceder o dobro da alíquota do ano anterior.
c) 5 (cinco) anos, durante o qual suas alíquotas poderão subir até o máximo de 15%
(quinze por cento), sem exceder o dobro da alíquota do ano anterior.
d) 5 (cinco) anos, durante o qual suas alíquotas poderão subir indefinidamente, sem
exceder o dobro da alíquota do ano anterior.
e) 5 (cinco) anos, durante o qual suas alíquotas poderão subir até o máximo de 10% (dez
por cento), sem que haja restrição quanto ao aumento da alíquota de um ano para
outro.
(FCC - Proc Jud (Recife)/Pref Recife/2003) Observados todos os requisitos

constitucionais e legais, um Município resolve aplicar o IPTU progressivo no tempo
como sanção a determinado proprietário. Considerando-se que a alíquota original do
IPTU a que estava sujeito esse proprietário era de 0,5%, ao final de 7 anos de cobrança,
pelo máximo de progressão permitido na Lei, a alíquota será de
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a) 4%.
b) 8%.
c) 15%.
d) 16%.
e) 32%.
Comentários
O gabarito das questões deve ser, respectivamente: A, C e C. Trata-se da expressa

disposição dos parágrafos 1º e 2º, do artigo 7º, do Estatuto das Cidades:
§ 1º O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei específica a que se refere o caput
do art. 5o desta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota
máxima de quinze por cento.
§ 2º Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em cinco anos, o Município
manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, garantida a
prerrogativa prevista no art. 8o.
O IPTU progressivo no tempo deve ser cobrado

durante pelo menos cinco anos e a alíquota máxima
deve ser de 15%.

garanta a função social da cidade e da propriedade.
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Em relação a esses instrumentos, julgue o item seguinte.
O poder público municipal pode aplicar o IPTU progressivo no tempo,

independentemente de o proprietário de imóvel urbano ter cumprido o prazo da
obrigação de parcelar ou edificar, nos termos do plano urbanístico local.
Comentários
Item falso, eis que a aplicação do IPTU progressivo no tempo depende do descumprimentos
dos prazos pelo particular.
(CESPE – ABIN – Oficial Técnico – 2010) No que concerne à legislação ambiental e

urbanística e ao Estatuto da Cidade (Lei n.º 10.257/2001), julgue o item a seguir.
Isenção ou anistia relativas à tributação progressiva do IPTU em uma propriedade

ociosa, conforme definido pela Lei n.º 10.257/2001, só pode ser concedida caso a
obrigação do proprietário de edificar ou utilizar a propriedade não seja atendida após a
definição de lei específica pelo município, no prazo de cinco anos.
(CESPE – MPOG – Analista – 2012) Com base no Estatuto da Cidade, que estabelece as
diretrizes gerais da política urbana, julgue o item subsequente.
Caso o proprietário de imóvel esteja pagando imposto progressivo sobre a propriedade

predial e territorial urbana, poderá ser concedida a ele anistia em relação a essa
tributação, desde que possua renda inferior a três salários mínimos.
Comentários
Ambos os itens estão Falsos (questão ABIN e MPOG), eis que é vedada a concessão de isenção
ou anistia ao imóvel sujeito ao IPTU progressivo, conforme parágrafo 3º, do artigo 7º:
§ 3º É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva de que trata este
artigo.
(CESPE – ANTT – Especialista em Regulação – 2013) A respeito de planejamento

territorial, julgue o item subsequente.
O Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana progressivo no tempo é uma variável
do IPTU que aparece mais como instrumento urbanístico do que fiscal. De acordo com
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o Estatuto da Cidade, ele deverá ser aplicado, de forma progressiva, à propriedade que
não cumprir sua função social.
Comentários
Item Verdadeiro, eis que esta a ideia do IPTU progressivo no tempo previsto no Estatuto das
Cidades.
(CESPE – TCE/ES – Analista – 2013) Assinale a opção correta acerca dos institutos
tributários e financeiros definidos como instrumentos de ordenamento territorial
urbano do Estatuto da Cidade.
a) A majoração da alíquota do IPTU progressivo no tempo deverá ser contínua até o
limite de dez anos do descumprimento da determinação de parcelamento, edificação
ou utilização compulsórios do solo urbano não edificado.
b) O fato gerador da contribuição de melhoria cobrada dos proprietários de lotes
urbanos é a valorização real das propriedades definida pelo mercado imobiliário.
c) O valor máximo da alíquota do IPTU progressivo no tempo não deve superar o
percentual de 20 % do valor do imóvel.
d) A aplicação do IPTU progressivo no tempo pode motivar a concessão de anistia caso
a câmara municipal reconheça, por ato específico, que a cobrança do referido imposto
seja injusta ou descabida.
e) Aplica-se o IPTU progressivo no tempo caso não seja cumprida a determinação de
parcelamento, edificação ou utilização compulsórios do solo urbano não edificado.
Comentários
Alternativa correta, letra E. Trata-se do disposto no caput do artigo 7º, do Estatuto das
Cidades.
A letra A está falsa, eis que não há limite temporal para a cobrança do IPTU progressivo no
tempo (até que se cumpra a referida obrigação – parágrafo 2º, artigo 7º).
A letra B está falsa, eis que a contribuição de melhoria também depende do custo total da
obra.
A letra C está falsa eis que o limite percentual máximo do IPTU progressivo será de 15%
(parágrafo 1º, artigo 7º).
A letra D está errada, uma vez que não cabe anistia na cobrança do IPTU progressivo no
tempo (parágrafo 3º, artigo 7º);
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d) DA DESAPROPRIAÇÃO COM PAGAMENTO DE TÍTULOS
Passados cinco anos da cobrança do IPTU progressivo sem o cumprimento das

obrigações por parte do proprietário, poderá o Município proceder à desapropriação do
imóvel com pagamento em títulos da dívida pública.
Referidos títulos terão prévia autorização pelo Senado Federal e serão resgatados no
prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, mantendo-se o valor real
da indenização e juros legais de seis por cento ao ano.
Art. 8º Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido
a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder à desapropriação
do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública.
§ 1º Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federal e serão resgatados no
prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da
indenização e os juros legais de seis por cento ao ano.
Percebam que a lei não estabelece ao Município um dever de desapropriar, mas um

faculdade, podendo o ente optar por prosseguir com a cobrança da alíquota máxima do IPTU.
(CESPE – PG/DF – PROCURADOR – 2013) Por ser a desapropriação-sanção uma

penalidade decorrente do descumprimento de obrigação ou ônus urbanístico, o
proprietário que sofrer esse tipo de desapropriação não terá direito a indenização.
COMENTÁRIOS
Item Falso.
Sim! É possível a desapropriação de imóvel urbano como penalidade pelo
descumprimento de obrigação ou ônus urbanístico.
Sim! Haverá indenização mesmo nestas hipóteses, contudo, ao invés de pagamento
prévio e em dinheiro, o pagamento será em títulos da dívida pública.
Valor Real da Indenização
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A doutrina estabelece uma diferença entre a indenização justa (prevista no Decreto

3.365/41) com a indenização real, prevista no Estatuto das Cidades (CARVALHO FILHO, 2013,
pg. 144):
Mas o que significa valor real? Caso se tratasse da desapropriação geral, teríamos que admitir que valor
real seria aquele que correspondesse ao exato valor do imóvel. A expressão teria então o significado de
indenização justa, tal como os autores comumente a interpretam.
Parece-nos, contudo, que o requisito justiça da indenização não tem – insistimos – inteira aplicação no
caso da desapropriação urbanística sancionatória. A ratio que conduz o Poder Público a processar a
desapropriação por utilidade pública ou interesse social não tem qualquer conotação com eventual
comportamento ilícito do expropriado. Cuida-se apenas da aquisição do imóvel para certo fim público.
Certo é que devemos ter em mente para concursos públicos o teor do parágrafo 2º,
do artigo 8º, do Estatuto das Cidades:
§ 2º O valor real da indenização:

I – refletirá o valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado em função de obras
realizadas pelo Poder Público na área onde o mesmo se localiza após a notificação de que trata o § 2o
do art. 5o desta Lei;
II – não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.
Assim, o valor não deverá computar expectativas de ganhos futuros, lucros cessantes
ou compensatórios, mas o valor real apurado naquele momento quanto ao imóvel.
Além disso, e aqui o ponto mais importante do dispositivo, o valor do imóvel deve
refletir a base de cálculo do IPTU no momento da notificação feita pelo Município para que
o proprietário aproveitasse o imóvel.
O valor da indenização deve ser o valor do imóvel descontado o montante incorporado
em função de obras públicas realizadas na área onde ele se localiza após a notificação.
Segundo José dos Santos Carvalho Filho (2013, pg. 146):
O valor indenizatório, por conseguinte, há de ser o que se atribuía ao imóvel antes da execução das
obras.
Para que se possa efetuar o desconto do sobrevalor é preciso que as obras tenham sido realizadas após
a notificação prevista no art. 5º, § 2º, do Estatuto, ou seja, depois da comunicação para que o
proprietário providencie o cumprimento da obrigação de parcelamento ou de edificação. Deve
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entender-se notificação, nesse caso, como a efetiva ciência dado ao proprietário, seja ela direta, seja
presumida, como ocorre por meio de edital. Resulta que o Poder Público deve prevenir-se em relação à
execução de obras antes de notificar os proprietários da área que davam amoldar-se ao plano diretor.
Títulos e poder liberatório
Em determinadas situações, é possível a utilização de títulos da dívida pública para

pagamentos de tributos.
Contudo, os títulos previstos para pagamento da desapropriação urbanística não
poderão ser utilizados com este fim.
§ 3º Os títulos de que trata este artigo não terão poder liberatório para pagamento de tributos.
Procedimento Expropriatório
O Estatuto das Cidades estabeleceu apenas requisitos materiais para a desapropriação

urbanística, silenciando quanto ao procedimento judicial. Assim, fica a pergunta: qual deve
ser o procedimento adotado quando proposta a desapropriação urbanística?
A doutrina nos socorre afirmando que o rito a ser observado é o do Decreto-lei
3.365/41, em especial os artigos 11 a 30, que na matéria teria caráter geral (CARVALHO
FILHO, 2013, pg. 139).
Contudo, referido Autor faz a ressalva de que o procedimento do Decreto-lei 3.365/41
apenas deve ser aplicado no que couber, devendo o intérprete proceder à adequação entre
os procedimentos fins a que se destina cada espécie de desapropriação.
Professor, não entendi. É possível termos algum exemplo prático?
Sim e quem nos fornece tal exemplo é o próprio José dos Santos Carvalho Filho (2013,
pg. 139 e 140):
Apenas para exemplificar a necessidade de adequação: na desapropriação comum, os critérios relativos

ao depósito para a imissão provisória na posse são mencionados no art. 15, § 1º, “a” a “d”, do Decreto-
lei nº 3.365/41; na desapropriação urbanística sancionatória, o critério deve ser considerar não só o
pagamento em títulos, como os elementos contidos no art. 8º, § 2º do Estatuto, obviamente diversos
adotados para a desapropriação comum.
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Adequado aproveitamento do imóvel pelo Município
De acordo com o parágrafo 4º, do artigo 8º, do Estatuto das Cidades, o Município tem
o prazo máximo de cinco anos – contado a partir da incorporação do imóvel ao patrimônio
público para proceder ao seu adequado aproveitamento.
Ressalte-se que tal aproveitamento poderá ser feito pelo Município diretamente por
si ou através de alienação ou concessão a terceiros, observando-se, naturalmente, o devido
procedimento licitatório.
§ 4º O Município procederá ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo de cinco anos,

contado a partir da sua incorporação ao patrimônio público.
§ 5º O aproveitamento do imóvel poderá ser efetivado diretamente pelo Poder Público ou por meio de
==14740a==
alienação ou concessão a terceiros, observando-se, nesses casos, o devido procedimento licitatório.
(FCC - Proc Jud (Recife)/Pref Recife/2003) Determinada Lei municipal, para dar
aplicação a instrumento do Estatuto da Cidade e do Plano Diretor do Município,
estabelece, dentre outras, as seguintes regras sobre a desapropriação de imóvel urbano
com pagamento em títulos da dívida pública:
I. Os títulos serão resgatados no prazo de até 20 anos, em prestações anuais iguais e
sucessivas.
II. Os títulos terão poder liberatório para pagamento de tributos municipais.
III O aproveitamento do imóvel poderá ser efetuado diretamente pelo Poder Público ou
por meio de alienação ou concessão a terceiros, observando-se, nesses casos, o devido
Dessas regras, APENAS a
a) I está de acordo com o Estatuto da Cidade.
b) II está de acordo com o Estatuto da Cidade.
c) III está de acordo com o Estatuto da Cidade.
d) I e a II estão de acordo com o Estatuto da Cidade.
e) I e a III estão de acordo com o Estatuto da Cidade
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Comentários
Alternativa correta, letra C.

Apenas o item III está correto, visto que se trata do parágrafo 5º, do artigo 8º, do
O item I está falso uma vez que o parágrafo 1º, do artigo 8º, estabelece o prazo de
resgate em até 10 (dez) anos.
§ 1º Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federal e serão resgatados no
prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da
indenização e os juros legais de seis por cento ao ano.
Já o item II está falso, uma vez que o parágrafo 3º, do artigo 8º é cristalino:
§ 3º Os títulos de que trata este artigo não terão poder liberatório para pagamento de tributos.
Se o Município alienar o imóvel, como fica a questão das obrigações de

parcelar ou edificar o bem?
De acordo com o parágrafo 6º, do artigo 8º, do Estatuto das Cidades, as obrigações
transmitem-se ao adquirente do imóvel:
§ 6º Ficam mantidas para o adquirente de imóvel nos termos do § 5o as mesmas obrigações de

parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5o desta Lei.
Isto porque, conforme lições de José dos Santos Carvalho Filho (2013, pg. 153):
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Nem poderia ser diferente. A função do adquirente do imóvel será a de torna-lo amoldado às regras e
situações previstas no plano diretor. Portanto, se a obrigação anterior consistia em proceder à
edificação no terreno, fica o adquirente sujeito a essa mesma obrigação.
E o Município deve encetar todo o esforço para verificar se a obrigação será realmente honrada, porque,
se não o for, sujeitar-se-á o novo proprietário a todas as sanções urbanísticas cabíveis.
Só não é cabível a renovação da notificação para o cumprimento da obrigação, porque esta se presume
conhecida pelo proprietário.

garanta a função social da cidade e da propriedade. Em relação a esses instrumentos,
julgue o item seguinte.
É estabelecido no Estatuto da Cidade que, decorridos cinco anos de cobrança do IPTU
progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento,
edificação ou utilização, o município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com
pagamento em títulos da dívida pública.
Comentários
Item Verdadeiro, conforme disposto no caput do artigo 8º.
(CESPE – Senado Federal – Consultor Legislativo – 2002) Com referência à

desapropriação, para definir o valor real da indenização, o poder público deve refletir o
valor base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado em razão de obras
realizadas pelo poder público na área onde o imóvel se localiza, e computar expectativas
de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.
Comentários
Item Falso, eis que não se pode computar no cálculo da indenização a expectativa de ganhos,
lucros cessantes e juros compensatórios (parágrafo 2º, artigo 8º).
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(CESPE – MPE/MT – Promotor – 2005) O Estatuto da Cidade prevê diversos

instrumentos para o cumprimento da política urbana, entre os quais a desapropriação
do imóvel que não obedecer a essa política; para a decretação dessa medida, contudo,
é requisito, entre outros, a prévia submissão do imóvel à cobrança do imposto sobre a
propriedade predial e territorial urbana com caráter progressivo.
Comentários
Item Verdadeiro, conforme estudado na sequência da determinação para parcelamento do
solo urbano.
(CESPE – SUFRAMA – Engenheiro Ambiental – 2014) No que se refere ao Estatuto da

Cidade, que regula a desapropriação para fins urbanos, julgue o item subsequente.
I) Na desapropriação para fins de reforma urbana, o pagamento da indenização deve

ser realizado por meio de títulos da dívida pública, resgatáveis em um prazo de dez anos.
II) Para o cálculo do valor real de desapropriação para fins de reforma urbana, deverão
ser consideradas as expectativas de ganho, os lucros cessantes e os juros
compensatórios.
III) O Estatuto da Cidade obriga o poder público a dar destinação adequada ao imóvel
após a desapropriação, sob pena de, se tal não ocorrer, o prefeito e os demais agentes
públicos envolvidos incorrerem em improbidade administrativa e, por isso, sujeitarem-
se a sanções que podem ocasionar a suspensão dos direitos políticos, a perda da função
pública, a indisponibilidade de bens e o ressarcimento ao erário.
Comentários
Item I – Verdadeiro, conforme artigo 8º, caput e parágrafo 1º.
Item II – Falso, conforme parágrafo 2º, do artigo 8º.
Item III – Verdadeiro. Trata-se da expressa disposição do artigo 52, II, do Estatuto das Cidades.
e) DA USUCAPIÃO ESPECIAL DE IMÓVEL URBANO
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O artigo 183, da Constituição Federal institui uma espécie de usucapião de imóvel

urbano, denominado pela doutrina de usucapião pró-moradia, em favor de quem possuir
como sua por cinco anos ininterruptos e sem oposição, área de até 250m². Todavia, o
possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural e deve utilizar o referido
bem para sua moradia ou de sua família.
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por
cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família,
adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos,
independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Tal direito não será reconhecido mais de uma vez ao mesmo possuidor e,
naturalmente, não se aplica aos imóveis públicos. Trata-se de forma de aquisição originária
de propriedade e (DA SILVA, 2015, pg. 58):
uma vez satisfeitos os requisitos previstos, a propriedade é adquirida com o decurso do tempo referido,
podendo o interessado requerer ao juiz que assim o declare por sentença, que servirá de título para a
matrícula no Registro Imobiliário.
Este dispositivo é regulado pelos artigos 9 a 14 do Estatuto das Cidades. O caput do

artigo 9, bem como os parágrafos 1º e 2º são praticamente reproduções do texto
constitucional:
Art. 9o Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua
família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do
estado civil.
§ 2o O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Já o §3º estabelece que o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu
antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
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§ 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de
seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
(CESPE – Senado Federal – Consultor Legislativo – 2002) O usucapião especial de imóvel

urbano é um instrumento de regularização fundiária estabelecido em lei. Segundo esse
dispositivo, aquele que possuir, como sua, área ou edificação urbana de até 250 m2,
por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de
sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel
urbano ou rural.
(CESPE – CAIXA – Arquiteto – 2006) Aquele que possuir área ou edificação urbana de
até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio,
desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, sendo que a esse
instrumento denomina-se a usucapião especial de imóvel urbano.
(CESPE – ABIN – Oficial Técnico – 2010) Chefe de família que ocupe imóvel com área
urbana de 250 m2, ininterruptamente, para sua moradia ou de sua família, sem oposição
por seis anos, pode adquirir o imóvel ocupado, desde que não seja proprietário de outro
imóvel urbano ou rural.
Comentários
Itens Verdadeiros, dada a previsão do caput do artigo 9º.
(CESPE – Câmara dos Deputados– Analista Legislativo – 2014) A usucapião especial de

imóvel urbano se aplica apenas a imóveis públicos, e a concessão de uso especial para
fins de moradia se aplica a imóveis privados.
Comentários
Item Falso, dada a previsão expressa do artigo 183, parágrafo 3º, da CF:
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
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O artigo 10º, do Estatuto das Cidades, previu a previu a hipótese de usucapião especial
urbana coletiva. O caput deste dispositivo sofrera recente alteração pela Lei 13.465/2017,
razão pela qual acreditamos em uma possível cobrança em provas.
Conforme o texto legal atual:
Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total
dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por
possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam
proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Rapidamente, antes de aprofundarmos na discussão acerca do tema, cabe-nos

diferenciar o texto antigo com o atual da referida norma.
Antiga Redação Atual Redação
Art. 10. As áreas urbanas com mais de

duzentos e cinqüenta metros quadrados, Art. 10. Os núcleos urbanos informais
ocupadas por população de baixa renda existentes sem oposição há mais de cinco
para sua moradia, por cinco anos, anos e cuja área total dividida pelo número
ininterruptamente e sem oposição, onde de possuidores seja inferior a duzentos e
não for possível identificar os terrenos cinquenta metros quadrados por possuidor
ocupados por cada possuidor, são são suscetíveis de serem usucapidos
susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores
coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel
não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
urbano ou rural.
Os requisitos da norma atualmente, portanto, são:
a) Núcleo urbano;
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b) Cuja área total dividida pela quantidade de possuidores seja inferior a 250 m² por
possuidor;
c) Ocupado por pessoas de baixa renda ou não;
d) Por cinco anos sem oposição;
e) Não podem os possuidores ter outros imóveis urbanos ou rurais;
Poderá o possuidor contar o prazo acrescentando a sua posse a de seu antecessor,

contanto que ambas sejam contínuas (parágrafo 1º).
Nesta hipótese poderá ser concedida a usucapião especial coletiva, mediante
declaração judicial que servirá de título para registro no cartório de imóveis (parágrafo 2º).
Ressalte-se que:
§ 3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente
da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos,
estabelecendo frações ideais diferenciadas.
E quais as regras deste condomínio?
São regras deste condomínio especial os parágrafos 4º e 5º, do artigo 10º, do Estatuto
das Cidades. Trata-se de condomínio indivisível e que não pode ser extinto, a não ser por
deliberação de dois terços dos condôminos em hipótese de urbanização posterior à
constituição do condomínio.
Além disso, as deliberações do condomínio especial são tomadas por maioria dos
presentes, obrigando a todos os demais (discordantes e ausentes).
§ 4º O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação
favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização
posterior à constituição do condomínio.
§ 5º As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de

votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.
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(FCC - ADG Jr (METRO SP)/METRO SP/Arquitetura/2014 -ADAPTADA) De acordo com

o Estatuto da Cidade, o usucapião especial de imóvel urbano é instrumento da política
urbana. Em relação a esse instituto jurídico e político, considere:
I. Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até trezentos metros
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de
outro imóvel urbano ou rural.
II.A posse de um antecessor não é transmissível a herdeiros, legítimo ou não, ainda que
resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
III. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas
por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e
sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada
possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os
possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
IV. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser
observado é o sumário.
Comentários
O item I está falso, uma vez que a área de cada possuidor deve ser limitada a 250 m²,
conforme dispõe o artigo 183 da Constituição Federal:
O item II está falso, eis que o parágrafo 3º, do artigo 9º, do Estatuto das Cidades é
claro ao estabelecer que:
Artigo 9º, § 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de
seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
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O item III – à época – fora considerado verdadeiro por refletir a exata redação do
alterado artigo 10º do Estatuto das Cidades. Aqui precisamos ter atenção pois provavelmente
a banca cobrará a letra da lei da nova redação do artigo 10. Relembremos:
O item IV está verdadeiro por refletir o disposto no artigo 14, a seguir estudado:
Art. 14. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser observado é o
sumário.
(CESPE – TRT 8ª Região – Analista – 2013 – ADAPTADA) O Estatuto da Cidade foi

bastante inovador ao propor a criação de uma nova modalidade de usucapião, o
coletivo. Um dos requisitos para efetivar o usucapião coletivo é que
a) a posse da área pleiteada seja ininterrupta pelo prazo superior a dez anos.
b) o usucapiente more efetivamente no local, sozinho ou com a família.
c) a área ocupada pelas pessoas tenha mais de cento e cinquenta metros quadrados.
d) a área seja ocupada por população de média e de baixa renda.
Comentários
Alternativa correta à época, letra B, conforme artigo 10, do Estatuto das Cidades.
Percebam, contudo, que o requisito MORADIA não mais está estabelecido no caput do artigo
10:
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Assim, a letra B não mais poderia ser considerada correta. Os demais itens estão falsos com
base no caput do artigo 10 e seus parágrafos:
Letra A (prazo de cinco anos);
Letra C (área superior a 250m²);
Letra D (área ocupada por população de baixa renda);
Atualmente, portanto, a questão ficaria sem resposta.
Os artigos 11 a 14 estabelecem questões processuais quanto ao procedimento da

usucapião especial urbana. De acordo com o artigo 11, proposta a usucapião especial urbana,
devem ser sobrestadas quaisquer outras ações petitórias ou possessórias quanto ao imóvel
em discussão.
Art. 11. Na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas quaisquer outras
ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo.
Quem é parte legítima para propor a usucapião?
De acordo com o artigo 12:
Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana:
I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;
II – os possuidores, em estado de composse;
III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída,
com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados.
E o pagamento das custas?
De acordo com o parágrafo 2º, doa artigo 12:
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§ 2o O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o cartório
de registro de imóveis.
Ademais, a usucapião especial urbana pode ser alegada como matéria de defesa,
servindo a sentença como título para registro no cartório de imóveis. E, além disso, o rito
processual será o sumário:
Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo
a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de registro de imóveis.
Art. 14. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser observado é o
sumário.
É necessária a intervenção do Ministério Público?
Sim. Esta a disposição do parágrafo 1º, do artigo 12:
§ 1o Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério Público.
(FCC - Adv (SABESP)/SABESP/2014) Aquele que possuir, como sua, área ou edificação
urbana de, até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos,
ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família,
adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou
rural. Trata-se da denominada usucapião especial de imóvel urbano. A propósito do
tema,
a) na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas quaisquer
outras ações possessórias que venham a ser propostas relativamente ao imóvel
usucapiendo, exceto as ações petitórias.
b) o direito narrado poderá ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
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c) o herdeiro legítimo do possuidor continua, de pleno direito, a posse de seu

antecessor, ainda que não resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
d) é parte legítima para a propositura da ação de usucapião especial urbana, dentre
outros, o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente.
e) na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser
observado é o ordinário.
Comentários
Alternativa correta, letra D.

Trata-se do disposto no artigo 12, inciso I, da lei:
Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana:
I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;
II – os possuidores, em estado de composse;
III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída,
com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados.
Os demais itens, todos, estão falsos por contrariarem dispositivos aqui estudados,
senão vejamos:
Letra A: Art. 11. Na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas
quaisquer outras ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas
relativamente ao imóvel usucapiendo.
Letra B: Art. 9º, § 2o O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo
possuidor mais de uma vez.
Letra C: Art. 9º, § 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno
direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da
sucessão.
Letra E: Art. 14. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a
ser observado é o sumário.
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(CESPE – MPU - Analista – 2010) O Estatuto da Cidade, Lei n. 10.257/2000, ao

regulamentar os artigos n.º 182 e n.º 183 da Constituição Federal, estabelece as
diretrizes gerais da política urbana, constituindo-se em um importante instrumento
para a realização do direito humano à moradia. Com base nesse estatuto, julgue o
seguinte item.
É obrigatória a intervenção do Ministério Público em ação de usucapião especial urbana
de áreas públicas com extensão superior a 500 m2.
Comentários
Este item está falso, eis que inexiste a possibilidade de usucapião de imóveis públicos (artigo
183, parágrafo 3º, da Constituição Federal).
f) DA CONCESSÃO DE USO ESPECIAL PARA FINS DE MORADIA
Os artigos 15 a 20 que iriam dispor sobre este tema no Estatuto das Cidades foram
todos vetados.
g) DO DIREITO DE SUPERFÍCIE
O direito de superfície está previsto nos artigos 21 a 24 do Estatuto das Cidades. Para
José dos Santos Carvalho Filho, a natureza jurídica deste direito é de direito real (2013, pg.
198) consistente no direito que recebe um terceiro de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço
aéreo relativo ao terreno.
O proprietário, então, mediante escritura pública registrada no cartório de imóveis
concede a outrem o direito de superfície por prazo determinado ou indeterminado, de
forma gratuita ou onerosa.
Eis o texto legal:
Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por
tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de
imóveis.
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§ 1º O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo
ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.
§ 2º A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.
E quem deverá responder pelos tributos incidentes sobre o

imóvel?
De acordo com o parágrafo 3º, o superficiário deverá responder integralmente pelos

encargos e tributos incidentes sobre a propriedade superficiária. E, atenção, responderá o
superficiário proporcionalmente pelos tributos relativos à parcela de ocupação efetiva do
terreno, salvo disposição em contrário do contrato.
§ 3º O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a

propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com
os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em
contrário do contrato respectivo.
Para José dos Santos Carvalho Filho, tal responsabilidade se justifica pelo fato de que
o dono do solo não aufere qualquer proveito pelo uso do terreno, sendo titular apenas da nua
propriedade (2013, pg. 203)
Como funciona a transmissão do direito de superfície?
Os parágrafos 4º e 5º do artigo 21 estabelecem que o direito pode ser transferido a

terceiros, desde que obedecido os termos do contrato. Além disso, em caso de morte do
superficiário, os seus direitos transmitem-se aos seus herdeiros.
§ 4º O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato

respectivo.
§ 5º Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros.
Já em caso de alienação do terreno pelo proprietário ou em caso de alienação do

direito de superfície, o superficiário e o proprietário terão, respectivamente, direito de
preferência, em igualdade de condições com a oferta de terceiros.
Art. 22. Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o superficiário e o proprietário,

respectivamente, terão direito de preferência, em igualdade de condições à oferta de terceiros.
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(FCC - ADG Jr (METRO SP)/METRO SP/Arquitetura/2014) De acordo com o Estatuto da

Cidade, o direito de superfície é instrumento da política urbana. Em relação a esse
instituto jurídico e político, considere:
I.O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo
relativo ao terreno, atendida a legislação urbanística.
II.O direito de superfície não pode ser transferido a terceiros.
III.A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.
IV.O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem
sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de
ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do
direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo.
Comentários
O item I está verdadeiro, dada a disposição do parágrafo 1º, do artigo 21:
§ 1º O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao
terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.
O item II está falso, dada a disposição do parágrafo 4º, do artigo 21:
§ 4º O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato

respectivo.
O item III está verdadeiro, dada a disposição do parágrafo 2º, do artigo 21:
O item IV está verdadeiro, dada a disposição do parágrafo 3º, do artigo 21:
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§ 3º O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a

propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com
os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em
contrário do contrato respectivo.
(CESPE – CAIXA – Arquiteto – 2006) Com o Estatuto da Cidade a qualidade da vida

urbana no Brasil vai melhorar? Não necessariamente. Embora sejam ferramentas
importantes, não é apenas por falta de instrumentos legais que não se implementa uma
política urbana socialmente justa. Ao lado das variáveis políticas (de nada adiantam
instrumentos postos à disposição de lideranças políticas que não pretendam utilizá-los),
deve-se considerar os aspectos orçamentários do financiamento das cidades. E, nesse
campo, não bastam as soluções estritamente urbanísticas, físicas. É preciso encontrar
mecanismos de sustentabilidade econômica e social das cidades brasileiras.
A partir do texto acima, escrito por José Roberto Bassul Campos, julgue o item que se
segue, relativo ao planejamento urbano e a seus instrumentos segundo o Estatuto da
Cidade.
O proprietário urbano poderá conceder a outrem, de forma gratuita ou onerosa, o

direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado,
mediante escritura pública registrada em cartório de registro de imóveis, e ainda, o
direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo
relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação
urbanística.
Comentários
Item Verdadeiro.
Esta a disposição do artigo 21, caput, parágrafos 1º e 2º, do Estatuto das Cidades.
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Como funciona a extinção do direito de superfície?
Trata-se de matéria regulada pelos artigos 23 e 24, do Estatuto das Cidades. Extingue-
se o direito de superfície pelo advento do termo final do contrato ou pelo descumprimento
de obrigações assumidas em contrato pelo superficiário.
Art. 23. Extingue-se o direito de superfície:

I – pelo advento do termo;
II – pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário.
Além disso, extinto tal direito, o proprietário recuperará o pleno domínio do terreno
e, se as partes não houverem estipulado qualquer valor em contrato, o proprietário
recuperará as acessões e benfeitorias introduzidas no imóvel, independente de indenização
ao superficiário.
Será extinto também o direito de superfície, mesmo antes do termo final do contrato,
se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual fora concedida.
Art. 24. Extinto o direito de superfície, o proprietário recuperará o pleno domínio do terreno, bem como
das acessões e benfeitorias introduzidas no imóvel, independentemente de indenização, se as partes
não houverem estipulado o contrário no respectivo contrato.
§ 1º Antes do termo final do contrato, extinguir-se-á o direito de superfície se o superficiário der ao
terreno destinação diversa daquela para a qual for concedida.
Ressalte-se, por fim, que, naturalmente:
§ 2º A extinção do direito de superfície será averbada no cartório de registro de imóveis.
h) DO DIREITO DE PREEMPÇÃO
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O direito de preempção, preferência ou prelação diz com o direito garantido a alguém

para a preferência na aquisição de um bem. O Estatuto das Cidades estabelece o direito de
preferência do Município para aquisição de imóveis como instrumento de política urbana.
Art. 25. O direito de preempção confere ao Poder Público municipal preferência para aquisição de
imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares.
Mas atenção!
Este direito de preferência não é dado ao Município de forma genérica e cega para
todo e qualquer imóvel na circunscrição da cidade. Em verdade, é necessária a edição de lei
municipal, baseada no plano diretor, que irá delimitar as áreas onde incidirão o direito de
preferência.
Além disso, referida lei deverá delimitar o prazo de vigência do direito, nunca superior
a cinco anos. Acaso passados estes cinco anos e o Município não tenha exercido o seu direito
de preferência, poderá após o decurso de prazo de um ano, renovar a norma estabelecendo
novo prazo de até cinco anos.
Este direito fica assegurado independentemente da quantidade de alienações que o
imóvel tiver no período estabelecido em lei.
§ 1º Lei municipal, baseada no plano diretor, delimitará as áreas em que incidirá o direito de preempção
e fixará prazo de vigência, não superior a cinco anos, renovável a partir de um ano após o decurso do
prazo inicial de vigência.
§ 2º O direito de preempção fica assegurado durante o prazo de vigência fixado na forma do § 1o,
independentemente do número de alienações referentes ao mesmo imóvel.
Além disso, a lei municipal deverá enquadrar cada área em que deseja o Município
estabelecer o direito de preferência em uma ou mais das finalidades constantes no artigo 26
(conforme parágrafo único deste dispositivo).
As finalidades do direito de preempção, são, portanto:
Art. 26. O direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público necessitar de áreas para:
I – regularização fundiária;
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II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;

III – constituição de reserva fundiária;
IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;
VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico;
Antes de seguirmos, é importante que o aluno perceba que (CARVALHO FILHO, 2013,
pg. 218):
No direito urbanístico, a titularidade do direito de preempção pertence a um sujeito público: o

Município. Este é o preemptor ou preferente. Acrescente-se que o ente municipal é a única pessoa de
direito público a quem foi outorgado o direito.
E acaso o proprietário deseje alienar o imóvel, qual procedimento

deverá adotar?
Trata-se da disposição do artigo 27 que estabelece a necessidade do proprietário

notificar a municipalidade sua intenção de alienar o imóvel, para que o Município no prazo
de trinta dias manifeste por escrito o seu interesse em comprar o imóvel.
Esta notificação deverá conter o preço e condições ofertados pelo terceiro interessado
na aquisição do imóvel, eis que o Município poderá adquiri-lo em igualdade de condições.
Art. 27. O proprietário deverá notificar sua intenção de alienar o imóvel, para que o Município, no prazo
máximo de trinta dias, manifeste por escrito seu interesse em comprá-lo.
§ 1º À notificação mencionada no caput será anexada proposta de compra assinada por terceiro
interessado na aquisição do imóvel, da qual constarão preço, condições de pagamento e prazo de
validade.
Recebida a notificação, qual o procedimento a ser adotado pelo

Município?
De acordo com o parágrafo 2º:
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§ 2º O Município fará publicar, em órgão oficial e em pelo menos um jornal local ou regional de
grande circulação, edital de aviso da notificação recebida nos termos do caput e da intenção de
aquisição do imóvel nas condições da proposta apresentada.
Transcorrido o prazo de 30 dias sem manifestação do Município, poderá o proprietário

alienar o imóvel a terceiros nas condições da proposta apresentada. E, uma vez concretizada
a venda, deverá o proprietário apresentar ao Município, no prazo de 30 dias, cópia do
instrumento público de alienação do imóvel.
§ 3º Transcorrido o prazo mencionado no caput sem manifestação, fica o proprietário autorizado a

realizar a alienação para terceiros, nas condições da proposta apresentada.
§ 4º Concretizada a venda a terceiro, o proprietário fica obrigado a apresentar ao Município, no prazo
de trinta dias, cópia do instrumento público de alienação do imóvel.
Mas professor, e se o particular alienar o imóvel desobedecendo

aos trâmites desta lei?
Neste caso, a alienação será nula de pleno direito e o Município poderá exercer o
direito de adquirir o imóvel pela proposta oferecida pelos terceiros ou pelo valor que consta
como base para o IPTU. Naturalmente, poderá o Município optar pelo menor valor dentre
estes.
§ 5º A alienação processada em condições diversas da proposta apresentada é nula de pleno direito.

§ 6º Ocorrida a hipótese prevista no § 5o o Município poderá adquirir o imóvel pelo valor da base de
cálculo do IPTU ou pelo valor indicado na proposta apresentada, se este for inferior àquele.
(FCC - Proc (Teresina)/Pref Teresina/2010) O direito de preempção, nos termos do

Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001),
a) assegura ao Município, na condição de locatário, a preferência na aquisição do imóvel
alugado, autorizando- lhe, caso tenha sido preterido, a tomar o bem para si mediante o
depósito, no prazo legal, do preço e das demais despesas decorrentes da transferência.
b) garante ao particular expropriado a preferência na aquisição de bem imóvel
desapropriado pelo Município por interesse social ou para fins de necessidade ou
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utilidade pública, desde que não lhe tenha sido conferida a destinação que
fundamentou a desapropriação e não seja utilizado em obras ou serviços públicos
municipais.
c) aplica-se apenas às áreas delimitadas em decreto do Poder Executivo municipal,
cabendo ser exercido sempre que o Município necessitar de áreas para, entre outros
propósitos, executar programas e projetos habitacionais de interesse social, implantar
equipamentos urbanos e comunitários, criar unidades de conservação e dar
cumprimento às demais diretrizes e finalidades de interesse social ou de utilidade
pública definidas no plano diretor.
d) determina a nulidade de pleno direito de alienação, celebrada em condições diversas
da proposta formalmente apresentada ao Município, mas não autoriza ao Município
impor multa de 20% sobre o valor do imóvel ao transmitente e ao adquirente em regime
de solidariedade.
e) determina a nulidade de pleno direito de alienação, celebrada em condições diversas
da proposta formalmente apresentada ao Município, mas não autoriza a aquisição pelo
Município do imóvel pelo valor da base de cálculo do IPTU.
Comentários

O direito de preempção nada mais é, portanto, que o direito de preferência do
Município na aquisição de imóveis particulares. Acaso o Município manifeste o seu interesse
na aquisição de imóvel que preencha os requisitos legais, a alienação celebrada em condições
diversas será nula de pleno direito, conforme parágrafo 5º, do artigo 27:
Contudo, tal descumprimento não autoriza o município a impor multa ao proprietário

do imóvel, mas tão somente a exercer o seu direito de preferência adquirindo o imóvel pelo
valor da base de cálculo do IPTU ou pelo valor indicado na proposta apresentada entre os
particulares (caso seja inferior), conforme preleciona o parágrafo 6º, do artigo 27:
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(CESPE – CAIXA – Arquiteto – 2006) Direito de preempção é o conjunto de

intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação
dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o
objetivo de alcançar, em uma área, transformações urbanísticas estruturais, melhorias
sociais e valorização ambiental.
Comentários
Item Falso, eis que estabelece uma definição absolutamente esdrúxula para o direito de
preempção que consiste no direito de preferência na aquisição de um bem imóvel pelo
Município.
(CESPE – Câmara dos Deputados– Analista Legislativo – 2014) Com relação às diretrizes
gerais da política urbana estabelecidas pelo Estatuto da Cidade, julgue o item seguinte.
Caso necessite de áreas para constituir reservas fundiárias, o poder público poderá
exercer o direito de preempção.
O direito de preempção é exercido pelo poder público em decorrência da constatação

de necessidade de área para constituição de reserva fundiária.
Comentários
Itens Verdadeiros, conforme o artigo 26, inciso III, do Estatuto das Cidades.
(CESPE – MPOG – Analista – 2012) Se, em um projeto de determinado município, for

necessária a utilização de equipamentos em áreas rurais e urbanas, o direito de
preempção poderá ser exercido com base no Estatuto da Cidade.
Comentários
Item Falso.
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Isto porque o caput do artigo 25 é claro ao estabelece o direito de preempção apenas aos
imóveis urbanos.
(CESPE – ABIN – Oficial Técnico – 2010) De acordo com a Lei n.o 10.257/2001, o direito
de preempção do poder público para aquisição de imóvel urbano, objeto de alienação
onerosa entre particulares, deve ser regulamentado por lei municipal que delimite as
áreas sujeitas a esse direito e fixe seu prazo de vigência.
Comentários
Item Verdadeiro, conforme parágrafo 1º, do artigo 25.
(CESPE – MPU - Analista – 2010) Cabe ao município, com base no plano diretor,
delimitar, por meio de instrumento de lei, as áreas em que incidirá o direito de
preempção, cujo prazo de vigência deve ser superior a dez anos.
Comentários
Item Falso. Como vimos no artigo 25, parágrafo 1º, o prazo será nunca superior a cinco anos.
(CESPE – Senado Federal – Consultor Legislativo – 2002) O direito de preempção visa

conferir ao poder público estadual preferência para adquirir imóvel urbano objeto de
alienação onerosa entre particulares. O objetivo dessa limitação à livre disponibilidade
do imóvel urbano pelo proprietário fundamenta-se na função social da propriedade e
na atribuição do poder público estadual de condicionar o exercício desse direito
individual à política urbana.
Comentários
Item Falso, eis que o direito de preempção não é conferido o poder público estadual, mas ao
Município.
i) DA OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
Amigos, aqui lembramos nosso anterior tópico sobre a questão do “solo criado”.
A ideia de solo criado deriva da evolução da tecnologia das construções que permitiu
a edificação não apenas do solo natural, mas também de solos artificiais sobrepostos ou
subpostos a este. Para Eros Roberto Grau (1983, p. 57)
A noção de solo criado desenvolveu-se inicialmente a partir da observação da possibilidade de criação

artificial de área horizontal, mediante a sua construção sobre ou sob o solo natural. (...)
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Não se confunde, no entanto, a noção com a de ocupação do espaço aéreo, visto que pode haver
ocupação de espaço aéreo sem criação de solo; seria o caso de construção (...) da nave de uma catedral
gótica, também de grande altura, mas sem nenhum plano utilizado no intermediário.
Ora, a tecnologia permitiu, então, o crescimento exacerbado do número de

pavimentos em um determinado terreno e gerou o aumento exponencial no número de
construções e de ocupantes daquela determinada área.
Contudo, questões de infraestrutura urbana, saneamento básico, redes de água e
energia, necessidade de escolas, parques e capacidade viária exigem uma atuação efetiva do
Poder Público Municipal no estabelecimento de limitações ao poder de construir.
Exatamente por isto que cada terreno, a depender do zoneamento estabelecido pelo
Município, possui um coeficiente de aproveitamento (índice que mede a quantidade de
edificação que poderá ser construída naquela superfície edificável do terreno – relação entre
a área edificável e a área do terreno).
Todavia, o estabelecimento de tal coeficiente gera injustiças ocasionadas pela
valorização de alguns imóveis e desvalorização de outros, em consequência da capacidade
legal de comportar área edificada.
E, para igualar esta situação de injustiça, a solução ideal é estabelecer o coeficiente
único para todas as zonas da cidade. Este coeficiente poderá ser qualquer um, mas o mais
lógico e mais razoável é que seja igual a1,0.
Mas professor o que o significa coeficiente igual a 1,0?
Coeficiente igual a 1,0 equivale a reconhecer que todo proprietário terá direito de
erguer em seu terreno uma construção correspondente a tantos metros quanto forem os da
superfície do lote.
Assim (SILVA, 2015, pg. 256):
cada metro quadrado do térreo dará o direito de construir 1m² de edificação – coeficiente, esse, que
poderá ser utilizado totalmente ou não, respeitados, evidentemente, os demais índices urbanísticos
previstos para a zona.
E se o proprietário quiser fazer uma construção dentro deste

coeficiente? Do que ele precisa?
Apenas e tão somente de uma licença da prefeitura, tal qual veremos no ponto abaixo.
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E se o proprietário desejar realizar uma construção cujo coeficiente

seja superior ao limite geral?
Geralmente a lei de zoneamento da cidade prevê a possibilidade de se construir em

algumas zonas um coeficiente acima do geral, ou seja, zonas onde o proprietário poderá
utilizar índice de coeficiente de aproveitamento de 2,0 ou 3,0 ou qualquer outro estabelecido
em lei.
Contudo, tal direito de construir não será decorrente da simples propriedade do
terreno (SILVA, 2015, PG. 257):
O direito de construir acima do coeficiente único estabelecido terá que ser adquirido do Poder Público
por via de concessão, ou de particular por via de compra ou outra forma de aquisição que a lei dispuser.
Visto tais pontos, poderemos definir o solo criado como

toda edificação construída com coeficiente acima do
coeficiente único, quer envolvendo a ocupação do espaço aéreo, quer a
de subsolo.
A outorga onerosa do direito de construir é um dos instrumentos da política urbana

para regular o instituto do solo criado e está prevista no Estatuto das Cidades nos artigos 28
e seguintes:
Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do
coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo
beneficiário.
§ 1o Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área
do terreno.
Como vimos, o plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único
para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana
(parágrafo 2º).
Além disso, o plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos
coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura
existente e o aumento de densidade esperado em cada área (parágrafo 3º).
E quanto à alteração do uso do solo, é possível mediante contrapartida

do beneficiário?
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Sim. Trata-se da previsão do artigo 29, do Estatuto das Cidades:
Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso do solo,
mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
E como serão definidos os valores da contrapartida, fórmula de cálculo

e eventuais isenções de pagamento?
O artigo 30 exige a edição de uma lei municipal específica tanto para a outorga
onerosa do direito de construir como para a alteração do uso do solo.
Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga onerosa
do direito de construir e de alteração de uso, determinando:
I – a fórmula de cálculo para a cobrança;
II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga;
III – a contrapartida do beneficiário.
Ressalte-se que os recursos obtidos pelo Município tanto com a outorga onerosa do
direito de construir como com a alteração do uso do solo devem ser aplicados às finalidades
do artigo 26.
Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração
de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta Lei.
Relembremos as finalidades do artigo 26:
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(FCC - AJ TRF3/TRF 3/Apoio Especializado/Arquitetura/2007) Dos instrumentos de

política urbana, um deles confere ao Plano Diretor o poder de fixar áreas nas quais o
direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico
adotado, mediante contrapartida do beneficiário. No Estatuto da Cidade, esse
instrumento chama-se
a) direito de superfície.
b) direito de preempção.
c) operação urbana consorciada.
d) transferência do direito de construir.
e) outorga onerosa do direito de construir.
Comentários
Percebam, amigos, que a questão era facilmente resolvida com o domínio do conceito
de outorga onerosa do direito de construir. Alternativa correta, portanto, letra E.
(FCC - APE (TCE-RS)/TCE-RS/Arquitetura/2014) São instrumentos criados pelo Estatuto

da Cidade relacionados à separação da propriedade dos terrenos urbanos do direito da
edificação, a fim de aumentar a capacidade do poder público de interferir sobre os
mercados imobiliários:
a) parcelamento e edificação compulsórios.
b) direito de preempção e transferência do direito de construir.
c) operação urbana consorciada e IPTU progressivo.
d) outorga onerosa e direito de superfície.
e) consórcio imobiliário e desapropriação com pagamento em títulos.
Comentários
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O direito de superfície e a outorga onerosa do direito de construir são institutos

jurídicos e políticos da política urbana e estão relacionados à separação do direito de
construir da propriedade dos terrenos. A ideia é exatamente majorar a capacidade de o poder
público interferir sobre os mercados mobiliários.
(FCC - Ana Min (MPE MA)/MPE MA/Arquiteto/2013) Instrumentos do Estatuto da

Cidade:
1. Consiste na possibilidade do Município estabelecer relação entre a área edificável e
a área do terreno, a partir da qual a autorização para construir passaria a ser precificada
e tributada.
2. Confere ao poder público municipal, preferência para a compra de imóvel urbano,

respeitado seu valor no mercado imobiliário, e antes que o imóvel de interesse do
município seja comercializado entre particulares. Trata-se
a) da Transferência do Direito de Construir e Operações Urbanas Consorciadas.
b) do Direito de Superfície e Desapropriação com Pagamento em Títulos da Dívida
Pública.
c) da Outorga Onerosa do Direito de Construir e Direito de Preempção.
d) da Usucapião Especial de Imóvel Urbano e Contribuição de Melhoria.
e) do Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios e Zonas Especiais de
Interesse Social.
Comentários

Percebam, amigos, que a questão era facilmente resolvida com o domínio dos
conceitos de outorga onerosa do direito de construir e de direito de preempção acima
estudados.
j) DAS OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS
Amigos, este tema também costuma ser cobrado como a “letra fria da lei” mas
tentaremos torná-lo um pouco mais agradável.
Lei municipal específica que será editada com base no plano diretor poderá delimitar
área para aplicação de operações urbanas consorciadas (artigo 32).
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Mas o que são operações urbanas consorciadas?
O conceito legal, sem dúvidas, é o que mais nos interessa e está previsto no parágrafo
1º, do artigo 32:
§ 1º Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas

pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários
permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações
urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.
E quais medidas poderão ser previstas nas operações urbanas

consorciadas?
Este o teor do parágrafo 2º:
§ 2º Poderão ser previstas nas operações urbanas consorciadas, entre outras medidas:
I – a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem
como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental delas decorrente;
II – a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a
legislação vigente.
III - a concessão de incentivos a operações urbanas que utilizam tecnologias visando a redução de
impactos ambientais, e que comprovem a utilização, nas construções e uso de edificações urbanas, de
tecnologias que reduzam os impactos ambientais e economizem recursos naturais, especificadas as
modalidades de design e de obras a serem contempladas.
Para José dos Santos Carvalho Filho (2013, 278):
Nas transformações urbanísticas estruturais, o que a lei pretendeu foi que certas áreas fossem
modificadas em sua estrutura básica, vale dizer, que os elementos de infraestrutura urbana pudessem
ser revistos e melhorados para o bem-estar dos moradores e usuários permanentes.
A lei municipal específica precisará aprovar a operação urbana

consorciada. Mas qual o conteúdo mínimo desta norma?
Tem-se, então, o previsto no artigo 33:
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Art. 33. Da lei específica que aprovar a operação urbana consorciada constará o plano de operação
urbana consorciada, contendo, no mínimo:
I – definição da área a ser atingida;
II – programa básico de ocupação da área;
III – programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela
operação;
IV – finalidades da operação;
V – estudo prévio de impacto de vizinhança;
VI - contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em
função da utilização dos benefícios previstos nos incisos I, II e III do § 2o do art. 32 desta Lei;
VII – forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da
sociedade civil.
VIII - natureza dos incentivos a serem concedidos aos proprietários, usuários permanentes e
investidores privados, uma vez atendido o disposto no inciso III do § 2o do art. 32 desta Lei.
E em caso de exigência de contrapartida dos proprietários, usuários e

investidores, qual o destino dos recursos a ser dado pelo Município?
Os recursos obtidos pelo Município deverão ser aplicados exclusivamente na própria

operação urbana consorciada, conforme estabelecido pelo parágrafo 1º:
§ 1º Os recursos obtidos pelo Poder Público municipal na forma do inciso VI deste artigo serão aplicados
exclusivamente na própria operação urbana consorciada.
E como ficam as licenças e autorizações a cargo do Município após

a aprovação da lei específica que aprovar a operação urbana
consorciada?
Neste caso, serão nulas as licenças e autorizações concedidas a partir da aprovação

da lei específica se expedidas em desacordo com o plano de operação urbana consorciada.
§ 2º A partir da aprovação da lei específica de que trata o caput, são nulas as licenças e autorizações a
cargo do Poder Público municipal expedidas em desacordo com o plano de operação urbana
consorciada.
E o que seriam os Certificados de Potencial Adicional de Construção?
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Para José dos Santos Carvalho Filho (2013, pg. 289):
São títulos emitidos pelo Município e lançados antecipadamente no mercado financeiro para o fim de
gerar recursos para o erário municipal.
Para emiti-los, o Município procede ao estudo do potencial construtivo a ser autorizado na área
abrangida pela operação urbana consorciada. O empreendedor interessado em exercer o direito
adicional de construção deve adquirir os títulos no mercado e devolvê-los ao Município como forma de
pagamento das obras necessárias à operação urbana.
A previsão destes certificados está contida no artigo 34 do Estatuto das Cidades que
assim dispõe:
Art. 34. A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão pelo
Município de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construção, que serão
alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessárias à própria operação.
Estes títulos serão livremente negociados, mas conversíveis em direito de construir

unicamente naquela determinada área objeto da operação.
§ 1º Os certificados de potencial adicional de construção serão livremente negociados, mas conversíveis

em direito de construir unicamente na área objeto da operação.
E, apresentado o pedido de licença para construir, o certificado de potencial adicional

será utilizado no pagamento da área de construção que supere os padrões estabelecidos pela
legislação de uso e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a
operação urbana consorciada (parágrafo 2º).
A lei prevê também operações urbanas consorciadas interfederativas?
Sim. Esta a previsão do artigo 34-A para operações a serem desenvolvidas em regiões
metropolitanas ou aglomerações urbanas instituídas por lei complementar estadual. Estas
operações dependem de lei estadual específica:
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Art. 34-A. Nas regiões metropolitanas ou nas aglomerações urbanas instituídas por lei complementar
estadual, poderão ser realizadas operações urbanas consorciadas interfederativas, aprovadas por leis
estaduais específicas.
Parágrafo único. As disposições dos arts. 32 a 34 desta Lei aplicam-se às operações urbanas
consorciadas interfederativas previstas no caput deste artigo, no que couber.
CESPE – SENADO – Consultor Legislativo - 2002
As operações urbanas consorciadas estão estabelecidas no Estatuto da Cidade como um

dos instrumentos de política urbana. Acerca desse instrumento, julgue os itens
seguintes:
I) Nas operações consorciadas, pode ser prevista, entre outras medidas, a regularização
de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação
vigente.
II) Nas operações consorciadas, pode ser prevista, entre outras medidas, a regularização
das construções, reformas ou ampliações, desde que executadas de acordo com a
legislação vigente.
III) A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada pode prever a emissão,
pelo município, de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de
construção que, entretanto, não poderão ser alienados em leilão, tampouco poderão
ser utilizados diretamente no pagamento de obras necessárias à operação.
IV) Os certificados de potencial adicional de construção podem ser livremente

negociados, mas conversíveis em direito de construir unicamente na área objeto da
operação.
V) Apresentado pedido de licença para construir, o certificado de potencial adicional

pode ser utilizado no pagamento da área de construção, desde que não supere os
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padrões estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo até o limite fixado pela
lei específica que aprovar a operação urbana consorciada.
Comentários
O item I está verdadeiro e o II falso, conforme disposto no inciso II, do parágrafo 2º, do artigo
32.
O item III está falso por contrariar o disposto no caput do artigo 34.
O item IV está verdadeiro, conforme parágrafo 1º, do artigo 34.
O item V está falso, eis que o certificado de potencial adicional de construção serve
exatamente para pagar o direito de construção acima dos padrões estabelecidos pela
legislação de uso e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a
operação urbana consorciada
k) DA TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR
A transferência do direito de construir é o instrumento previsto para que os

particulares negociem entre si ou com o poder público o direito de construir previsto no plano
diretor ou em legislação dele decorrente. A ideia é que o proprietário de um imóvel urbano,
público ou privado, possa alienar, mediante escritura pública, o seu direito de construir.
Podemos aqui lembrar as lições do instituto do solo criado e a possibilidade de
negociação entre particulares do direito de construir.
Mas professor, em qualquer hipótese o proprietário poderá alienar o

seu direito de construir?
Na verdade, não. Apenas quando o referido imóvel for considerado necessário para
fins de:
I – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
II – preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico,

ambiental, paisagístico, social ou cultural;
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III – servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas

ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.
Trata-se da disposição do artigo 35:
Art. 35. Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano,
privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de
construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido
imóvel for considerado necessário para fins de:
II – preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social
ou cultural;
III – servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de
baixa renda e habitação de interesse social.
Também poderá transferir o seu direito de construir o proprietário que doar ao

Poder Público o seu imóvel para os fins previstos acima (incisos I a III do artigo 35).
§ 1o A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao Poder Público seu imóvel, ou
parte dele, para os fins previstos nos incisos I a III do caput.
Além disso, tal direito apenas poderá ser exercido à luz de lei municipal baseada no
plano diretor que estabeleça as condições relativas à aplicação da transferência do direito de
construir (parágrafo 2º).
(CESPE – SENADO – Consultor Legislativo – 2002) Com relação ao conceito de solo

criado e suas aplicações, julgue os itens abaixo.
O proprietário de um imóvel sobre o qual incide um interesse público de preservação

histórica, cultural, arquitetônica, paisagística ou ambiental, ou, ainda, de um imóvel que
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esteja ocupado por favela que se pretenda urbanizar, pode utilizar em outro imóvel, ou
vender, a diferença entre a área construída do imóvel preservado e o total de área
construída atribuída ao terreno pelo coeficiente de aproveitamento básico, conforme a
legislação existente.
Comentários
Item Verdadeiro, conforme disposto no artigo 35, incisos II e III.
A FCC costuma cobrar este ponto juntamente com outros conceitos para que o
candidato possa identificar os vários institutos jurídicos e políticos previstos no Estatuto das
Cidades.
(FCC - Proc MPC (TCM-GO)/TCM-GO/2015) A propósito dos institutos jurídicos e

políticos previstos como instrumentos da política urbana pelo Estatuto da Cidade,
a) o direito à usucapião especial de imóvel urbano poderá ser reconhecido ao herdeiro
legítimo do possuidor, ainda que não resida no imóvel por ocasião da abertura da
sucessão.
b) o direito de superfície abrange exclusivamente o direito de utilizar o solo e o espaço
aéreo relativo ao terreno.
c) no exercício do direito de preempção o Município poderá adquirir o imóvel pelo valor
da base de cálculo do IPTU ou pelo valor indicado na proposta apresentada pelo terceiro
interessado na compra, se este for inferior àquele, apenas na hipótese de alienação a
terceiro processada em condições diversas da proposta.
d) os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de
alteração de uso serão aplicados exclusivamente para regularização fundiária e
execução de programas e projetos habitacionais de interesse social.
e) a transferência do direito de construir confere autorização ao proprietário de imóvel
urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura
pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística
dele decorrente, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
Comentários
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Conforme visto, poderá o Município exercer o seu direito de preferência adquirindo o
imóvel pelo valor da base de cálculo do IPTU ou pelo valor indicado na proposta apresentada
entre os particulares (caso seja inferior), segundo preleciona o parágrafo 6º, do artigo 27:
A alternativa A está falsa, em razão do disposto no parágrafo 3º, do artigo 9º, do

§ 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu
antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
A alternativa B está falsa, em razão do disposto no parágrafo 1º, do artigo 21:
§ 1º O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo
ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.
A alternativa D está falsa, em razão do disposto no caput do artigo 31:
A alternativa E está falsa, uma vez que não se exige a contrapartida do beneficiário na
transferência do direito de construir, apenas na outorga onerosa do direito de construir,
conforme disposto no artigo 28, do Estatuto das Cidades:
beneficiário.
l) DO ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA (EIV)
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Já o Estudo de Impacto de Vizinhança é tema importantíssimo e que muito é cobrado

em provas de concurso.
O direito de propriedade é limitado pelo direito de vizinhança, conforme previsão do
artigo 1299 do Código Civil:
Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito
dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Assim, o Estatuto das Cidades previu em seus artigos 36 a38 estudo prévio de impacto
de vizinhança como condição para a concessão de licenças ou autorizações de construção,
ampliação ou funcionamento de determinados empreendimentos.
Tais empreendimentos, segundo o artigo 36 serão definidos conforme lei municipal:
Art. 36. Lei municipal definirá os empreendimentos e atividades privados ou públicos em área urbana
que dependerão de elaboração de estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV) para obter as licenças
ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a cargo do Poder Público municipal.
O estudo prévio de impacto de vizinhança (CARVALHO FILHO, 2013, pg. 309):
é, antes de mais nada, um instrumento de política urbana. Seu objetivo busca conciliar interesses
geralmente conflitantes, que são, de um lado, o interesse na realização de construções e, de outro, o
interesse daqueles que , por sua proximidade, são suscetíveis de sofrer efeitos daquelas.
Assim, devemos ter em mente que a elaboração do EIV não substitui a elaboração e
a aprovação de estudo prévio de impacto ambiental (EIA), requeridas nos termos da
legislação ambiental. Esta a previsão expressa do artigo 38:
Art. 38. A elaboração do EIV não substitui a elaboração e a aprovação de estudo prévio de impacto
ambiental (EIA), requeridas nos termos da legislação ambiental.
A elaboração do EIV não substitui a elaboração e a aprovação de

estudo prévio de impacto ambiental (EIA), requeridas nos termos
da legislação ambiental.
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Tratam-se, portanto, de instrumentos complementares e que visam à proteção do

meio ambiente equilibrado.
Mas professor, o que deve estar contemplado no EIV?
O EIV deverá contemplar tanto os efeitos positivos quanto os efeitos negativos do

empreendimento analisado. Esta análise deve visar sempre a qualidade qualidade de vida
da população residente na área e suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo, das
seguintes questões (artigo 37):
I – adensamento populacional;
II – equipamentos urbanos e comunitários;
III – uso e ocupação do solo;
IV – valorização imobiliária;
V – geração de tráfego e demanda por transporte público;
VI – ventilação e iluminação;
VII – paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.
Eis o texto legal na íntegra para análise:
Art. 37. O EIV será executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do
empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente na área e suas
proximidades, incluindo a análise, no mínimo, das seguintes questões:
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O EIV é um documento público?
Sim, conforme expressa previsão legal:
Parágrafo único. Dar-se-á publicidade aos documentos integrantes do EIV, que ficarão disponíveis para
consulta, no órgão competente do Poder Público municipal, por qualquer interessado.
(FCC - Proc (Teresina)/Pref Teresina/2010) Para a instalação de shopping center no

Município de Teresina, deve ser realizado estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV).
Assinale a alternativa INCORRETA, de acordo com o Estatuto da Cidade.
a) O plano diretor deve conter no mínimo dispositivo sobre as operações urbanas
consorciadas, que por sua vez devem conter entre seus elementos dispositivos sobre o
EIV.
b) A apresentação por parte do empreendedor do EIV à administração pública municipal
é um pré-requisito para obtenção das licenças ou autorizações de construção,
ampliação ou funcionamento de empreendimentos ou atividades econômicas
geradoras de impacto em área urbana do Município.
c) O EIV deverá contemplar tantos os efeitos positivos quanto os efeitos negativos do
empreendimento ou atividade em relação à qualidade de vida da população residente
na área e suas proximidades.
d) Dentre as questões a serem analisadas estão o adensamento populacional;
equipamentos urbanos e comunitários; uso e ocupação do solo; valorização imobiliária;
geração de tráfego e demanda por transporte público; ventilação e iluminação;
paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.
e) A elaboração do EIV e sua aprovação substituem a realização e aprovação do estudo
prévio de impacto ambiental.
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Comentários
A questão exigia a alternativa incorreta.

Conforme apontamos anteriormente, a elaboração do EIV e sua aprovação NÃO
substituem a realização e aprovação do estudo prévio de impacto ambiental. Por esta razão,
a alternativa incorreta é a letra E.
Eis o teor do artigo 38, do Estatuto das Cidades:
(FCC - Proc MPC (TCM-GO)/TCM-GO/2015) O Estudo de Impacto de Vizinhança – EIV
a) é obrigatório para obtenção das licenças e autorização para construção, ampliação

ou funcionamento de qualquer empreendimento e atividade privada ou pública dentro
do território do município.
b) substitui o Estudo de Impacto Ambiental − EIA no licenciamento de
empreendimentos e atividades dentro da área urbana do município.
c) só será obrigatório para a obtenção de licenças ou autorizações de construção,
ampliação ou funcionamento a cargo do Poder Público Municipal para
empreendimentos ou atividades públicas ou privadas expressamente definidas em lei
municipal.
d) será executado de forma a contemplar os efeitos negativos do empreendimento ou
atividade quanto à qualidade de vida da população, incluindo a análise da valorização
imobiliária.
e) limita-se a analisar questões referentes ao adensamento populacional, uso e
ocupação do solo, geração de tráfego e demanda por transporte público.
Comentários
Alternativa correta, Letra C.

Percebam que a letra A contradiz a letra C e, exatamente por isto, está falsa. Trata-se
de entendimento do artigo 36 do Estatuto das Cidades:
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Já a letra B está falsa, uma vez que a elaboração do EIV e sua aprovação NÃO
substituem a realização e aprovação do estudo prévio de impacto ambiental (artigo 38).
As letras D e E estão falsas por contrariarem o disposto no artigo 37, do Estatuto das
Cidades:
(CESPE – SENADO – Consultor Legislativo – 2002)

I) Para que se possa fazer a mediação entre os interesses privados dos empreendedores
e o direito à qualidade urbana daqueles que moram ou transitam em seu entorno, um
novo instrumento foi previsto pelo Estatuto da Cidade, o estudo de impacto de
vizinhança (EIV). A respeito desse instrumento, julgue os itens a seguir.
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II) O Estatuto da Cidade estabelece que uma lei municipal deve conter critérios que
definam quais empreendimentos e atividades privadas ou públicas, situadas em área
urbana, dependem de um estudo prévio de impacto de vizinhança como condição para
obterem as licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a
cargo do poder público municipal.
III) As conclusões do EIV podem aprovar o empreendimento ou atividade,
estabelecendo condições ou contrapartidas para seu funcionamento - tais como
alterações no projeto do empreendimento, diminuição de área construída, reserva de
áreas verdes ou de uso comunitário no interior do empreendimento, aumento no
número de vagas de estacionamento - ou podem impedir sua realização.
IV) O objetivo do EIV é democratizar a tomada de decisões sobre os grandes
empreendimentos a serem realizados na cidade, dando voz às comunidades que
estejam expostas aos impactos dos grandes empreendimentos. Dessa maneira,
consagra-se o direito de vizinhança como parte integrante da política urbana,
condicionando o direito de propriedade.
V) A elaboração do EIV substitui, nas áreas urbanas, a elaboração e a aprovação do
estudo de impacto ambiental (EIA), requerido nos termos da legislação ambiental.
VI) O EIV deve ser executado de forma a contemplar exclusivamente os efeitos
negativos do empreendimento. Deve incluir, no mínimo, a análise dos impactos do
empreendimento ou atividade quanto ao adensamento populacional.
Comentários
Os três primeiros estão verdadeiros eis que resumem a ideia geral dobre o Estudo de Impacto
de Vizinhança.
Já o item IV está Falso, eis que nos termos doa artigo 38, a elaboração do EIV não substitui
a elaboração e a aprovação de estudo prévio de impacto ambiental (EIA), requeridas nos
termos da legislação ambiental.
O item V também está Falso, eis que o EIV deve contemplar tanto os efeitos positivos quanto
os efeitos negativos dos empreendimentos, nos termos do artigo 37, caput, do Estatuto das
Cidades.
(CESPE – PGDF – Procurador – 2013) A respeito do Estatuto da Cidade, da

desapropriação e das regras de uso do solo urbano no DF, julgue o item que se segue.
Diferentemente do EIA, o estudo de impacto de vizinhança não é um documento

público, devendo o cidadão interessado em obter acesso ao seu conteúdo formular
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requerimento fundamentado ao órgão competente do poder público municipal, que

analisará a procedência do pedido.
Comentários
Item Falso, eis que nos termos do parágrafo único do artigo 37, o EIV é sim um documento
público.
(CESPE – CAIXA – Arquiteto – 2006)

I) O Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) deve ser executado de forma a contemplar
os efeitos positivos e negativos do empreendimento ou da atividade quanto à qualidade
de vida da população residente na área e em suas proximidades, incluindo a análise, no
mínimo, das seguintes questões: I – adensamento populacional; II – equipamentos
urbanos e comunitários; III – uso e ocupação do solo; IV – valorização imobiliária; V –
geração de tráfego e demanda por transporte público; VI – ventilação e iluminação; VII
– paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.
II) O Estudo de Impacto de Vizinhança deverá ficar disponível para consulta no órgão
competente do Poder Público municipal, por qualquer interessado. A elaboração do EIV
substitui a elaboração e a aprovação de Estudo Prévio de Impacto Ambiental (EIA), nos
Comentários
O Item I está verdadeiro, eis que reproduz fielmente o artigo 37, do Estatuto das Cidades.
Já o item II está Falso, uma vez que nos termos doa artigo 38, a elaboração do EIV não
substitui a elaboração e a aprovação de estudo prévio de impacto ambiental (EIA),
requeridas nos termos da legislação ambiental.
(CESPE – MPOG – Analista – 2012) As questões analisadas no estudo prévio de impacto

de vizinhança incluem o adensamento populacional e a valorização imobiliária de
empreendimentos e atividades privados ou públicos em área urbana.
Comentários
Item Verdadeiro, conforme artigo 37, incisos I e IV.
(CESPE – TCE/ES – Analista – 2013) No estudo de impacto de vizinhança, é obrigatória

a análise
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a) do custo-benefício da atividade proposta.

b) da ventilação e da iluminação da área envolvida no projeto.
c) da pegada de carbono e dos sítios arqueológicos existentes.
d) do conforto sonoro e da capacidade da infraestrutura de saneamento.
e) do valor hedônico do projeto e da alíquota do IPTU.
Comentários
Facilmente percebemos que a alternativa correta será a letra B, conforme inciso VI, do artigo
37.
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CAPÍTULO III – DO PLANO DIRETOR
De acordo com a Constituição Federal o Plano Diretor é uma lei a ser aprovada pela
Câmara Municipal obrigatória para cidades com mais de vinte mil habitantes. Trata-se de
instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana, tal qual previsto
no parágrafo 1º, do artigo 182, da CF:
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme
diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais
da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.
§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte
mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
O Estatuto das Cidades reitera o texto constitucional e estabelece que:
Art. 40. O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instrumento básico da política de
desenvolvimento e expansão urbana.
Na verdade, é tratado como plano, porque traça objetivos e metas a serem alcançadas
pelo Município, ainda que não necessariamente fixe prazos para cumprimento das medidas.
Além disso, é chamado de diretor porque fixa as diretrizes do desenvolvimento urbano do
Município (DA SILVA, 2015).
Trata-se, pois, de um instrumento de planejamento do Município, conforme
reconhecido apontado pela FCC na seguinte questão.
(FCC - Ana (MPE SE)/MPE SE/Serviço Social/2009) O plano diretor, um dos

instrumentos da política urbana do Estatuto da Cidade, faz parte
a) dos planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território.
b) do planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões.
c) dos institutos tributários e financeiros.
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d) dos instrumentos periódicos e políticos.

e) do planejamento municipal.
Comentários
Alternativa correta, letra E, conforme explicado acima.
Além disso, em que pese o Constituinte apenas ter se referido como obrigatório o
plano diretor para cidades com mais de vinte mil habitantes, o Estatuto das Cidades vai além.
Necessário, pois, que analisemos atentamente a “letra fria da lei”, quanto à obrigatoriedade
do plano diretor:
Art. 41. O plano diretor é obrigatório para cidades:
I – com mais de vinte mil habitantes;
Tranquilo, eis que repetição literal do texto constitucional. Mas atenção, cai muito em
provas.
(FCC - DP SP/DPE SP/2006) O Plano Diretor é um dos instrumentos básicos para o pleno
desenvolvimento das funções ambientais da cidade e garantir o bem-estar de seus
habitantes. Com relação, exclusivamente, ao número de habitantes, o Plano Diretor é
obrigatório quando o município possui mais de
a) 50 mil habitantes.
b) 30 mil habitantes.
c) 20 mil habitantes.
d) 10 mil habitantes.
e) 5 mil habitantes.
Comentários
Alternativa correta, letra C. Simples, tranquilo e fácil.
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II – integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;
Lembrando que as regiões metropolitanas serão instituídas por Lei Complementar

Estadual, nos termos do parágrafo 3º, do artigo 25, da CF:
CF. Art. 25. § 3º Os Estados poderão, mediante lei complementar, instituir regiões metropolitanas,
aglomerações urbanas e microrregiões, constituídas por agrupamentos de municípios limítrofes, para
integrar a organização, o planejamento e a execução de funções públicas de interesse comum.
III – onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os instrumentos

previstos no § 4o do art. 182 da Constituição Federal;
Tais instrumentos são o parcelamento ou edificação compulsórios, o IPTU progressivo

no tempo e a desapropriação urbanística.
IV – integrantes de áreas de especial interesse turístico;

V – inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades
com significativo impacto ambiental de âmbito regional ou nacional.
Destaque-se o parágrafo 1º, do artigo 40:
§ 1º No caso da realização de empreendimentos ou atividades enquadrados no inciso V do caput, os

recursos técnicos e financeiros para a elaboração do plano diretor estarão inseridos entre as medidas
de compensação adotadas.
VI - incluídas no cadastro nacional de Municípios com áreas suscetíveis

à ocorrência de deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas
ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos.
Destaque-se, ainda, que as cidades com mais de quinhentos mil habitantes deverão
elaborar um plano de transporte urbano integrado, compatível com o plano diretor ou nele
inserido, conforme previsão do parágrafo 2º:
§ 2º No caso de cidades com mais de quinhentos mil habitantes, deverá ser elaborado um plano de
transporte urbano integrado, compatível com o plano diretor ou nele inserido.
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(FCC - ADVG Jr (METRO SP)/METRO SP/Arquitetura/2014) O Estatuto da Cidade

determina que o Plano Diretor é obrigatório para os municípios que:
I. têm mais de 25 mil habitantes.
II. fazem parte de regiões litorâneas.
III. são turísticos.
IV. já têm plano diretor há mais de 5 anos.
Está correto o que consta APENAS em
a) I
b) II
c) II e IV
d) III
e) IV
Comentários
Percebam que a exigência do Estatuto das Cidades quanto aos itens estabelecidos
nesta questão diz respeito apenas às cidades turísticas, conforme inciso IV, do artigo 41, do
Art. 41. O plano diretor é obrigatório para cidades: (...)

Alternativa correta, portanto, letra D.
(FCC - AJ TRT3/TRT 3/Apoio Especializado/Serviço Social/2009) Conforme o Estatuto

da Cidade, Lei nº 10.257/01, artigo 41, o plano diretor aprovado por lei municipal é o
instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana. O plano diretor
é obrigatório para cidades
a) com mais de dez mil habitantes.
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b) integrantes de áreas de especial interesse turístico.

c) integrantes de regiões rurais e aglomerações regionais.
d) inseridas na área de influência social.
e) inseridas na área de influência, mas sem significativo impacto ambiental.
Comentários
Mais uma vez a FCC cobrou a letra do artigo 41, do Estatuto das Cidades. Conforme
acabamos de estudar, a alternativa correta deve ser a letra B, conforme inciso IV, do artigo
41, do Estatuto das Cidades:

(CESPE – SENADO – Consultor Legislativo – 2002) A respeito da geografia urbana e

regional dos transportes e do Estatuto da Cidade, julgue o item abaixo.
Segundo o referido estatuto, no caso de cidades com mais de duzentos mil habitantes,
deverá ser elaborado um plano de transporte urbano integrado, compatível com o
plano diretor ou nele inserido.
Comentários
Item falso, eis que a exigência do Estatuto é a necessidade de elaboração de plano de

transporte urbano integrado para cidades com mais de quinhentos mil habitantes.
Por fim, devemos atentar para o disposto no parágrafo 3º:
§ 3º As cidades de que trata o caput deste artigo devem elaborar plano de rotas acessíveis,
compatível com o plano diretor no qual está inserido, que disponha sobre os passeios públicos a serem
implantados ou reformados pelo poder público, com vistas a garantir acessibilidade da pessoa com
deficiência ou com mobilidade reduzida a todas as rotas e vias existentes, inclusive as que concentrem
os focos geradores de maior circulação de pedestres, como os órgãos públicos e os locais de prestação
de serviços públicos e privados de saúde, educação, assistência social, esporte, cultura, correios e
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telégrafos, bancos, entre outros, sempre que possível de maneira integrada com os sistemas de
transporte coletivo de passageiros.
O Plano Diretor deverá englobar todo o território do Município?
Sim. Esta a disposição do parágrafo 2º, do artigo 40:
§ 2o O plano diretor deverá englobar o território do Município como um todo.
As leis orçamentarias devem incorporar as diretrizes e prioridades do

Plano Diretor?
Sim.
Isto porque, conforme previsão do parágrafo 1º, do artigo 40, o plano diretor é parte
integrante do processo de planejamento municipal, devendo o plano plurianual, as diretrizes
orçamentárias e o orçamento anual incorporar as diretrizes e as prioridades nele contidas.
A lei que institui o Plano Diretor deve ser revista?
Sim.
E atenção!
A lei deve ser revista pelo menos a cada dez anos.
§ 3o A lei que instituir o plano diretor deverá ser revista, pelo menos, a cada dez anos.
(CESPE – PG/DF – PROCURADOR – 2013) O Estatuto da Cidade reitera a exigência

constitucional de elaboração e aprovação de plano diretor para municípios acima de
vinte mil habitantes, devendo esse instrumento ser revisto, obrigatoriamente, a cada
cinco anos.
Comentários
Sim! O Plano Diretor é obrigatório para municípios com MAIS de vinte mil habitantes (Caiu
na PGE/Amazonas/CESPE/2016).
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Não! Não há necessidade de revisão do instrumento a cada cinco anos, mas pelo menos a
cada dez anos.
Alternativa Falsa.
E o que é função social da propriedade urbana?
A função social da propriedade urbana é cumprida quando esta obedece aos padrões
de saneamento, zoneamento, construção e todas as demais exigências do plano diretor.
Nos termos do parágrafo 2º, do artigo 182, da CF, a propriedade urbana cumpre sua
função social quando atende às exigências do plano diretor:
§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de
ordenação da cidade expressas no plano diretor.
Indo além, o Estatuto das Cidades complementa o dispositivo constitucional e

estabelece que será necessário assegurar atendimento quanto à qualidade de vida dos
cidadãos, justiça social e desenvolvimento de atividades econômicas.
Art. 39. A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de
ordenação da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos
cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das atividades econômicas,
respeitadas as diretrizes previstas no art. 2o desta Lei.
(FCC - Proc (Cuiabá)/Pref Cuiabá/2014) A propriedade urbana cumpre sua função social
quando atende
a) à exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.
b) ao aproveitamento racional e adequado.
c) à utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio
ambiente.
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d) às disposições que regulamentam o trabalho.

e) às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
Comentários
Alternativa correta, letra E. Percebam que a FCC cobrou exatamente a letra da lei do
parágrafo 2º, do artigo 182, da Constituição Federal:
§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de
ordenação da cidade expressas no plano diretor.
(CESPE – TJ/CE – Juiz Estadual – 2012 – ADAPTADA) De acordo com a CF, a propriedade
urbana cumpre sua função social quando atende às exigências de ordenação da cidade
previstas no Código de Posturas e nas normas municipais sobre edificação e ocupação
do solo.
Comentários
Sim! A propriedade urbana precisa cumprir sua função social.
Não! Não é o Código de Posturas do Município que faz a propriedade cumprir sua função
social, mas a atenção às exigências do Plano Diretor.
Alternativa Falsa.
O que deve ser garantido no processo de elaboração e fiscalização da

implementação do plano diretor?
De acordo com o parágrafo 4º, no processo de elaboração e fiscalização do plano

diretor, devem ser garantidos pelos Poderes Legislativo e Executivo do Município:
I – a promoção de audiências públicas e debates com a participação da população e de associações

representativas dos vários segmentos da comunidade;
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II – a publicidade quanto aos documentos e informações produzidos;
III – o acesso de qualquer interessado aos documentos e informações produzidos.
Eis o texto legal para análise:
§ 4o No processo de elaboração do plano diretor e na fiscalização de sua implementação, os Poderes

Legislativo e Executivo municipais garantirão:
Mas professor, qual o conteúdo mínimo que deverá estar contido no

plano diretor?
Trata-se da disposição do artigo 42 que merece nossa detida análise.
Art. 42. O plano diretor deverá conter no mínimo:
I – a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o

parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, considerando a
existência de infraestrutura e de demanda para utilização, na forma do
art. 5o desta Lei;
O artigo 5º estabelece a edificação, parcelamento e utilização compulsórias.
II – disposições requeridas pelos arts. 25, 28, 29, 32 e 35 desta Lei;
Rememorando:
Artigo 25 – Direito de preempção;
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Artigo 28 – Outorga onerosa do direito de construir;
Artigo 29 – Alteração do uso do solo;
Artigo 32 – Operações Urbanas Consorciadas;
Artigo 35 – Transferência do direito de construir;
III – sistema de acompanhamento e controle.
Necessário, pois, o desenvolvimento de sistema de acompanhamento e controle da

execução das medidas previstas no Plano Diretor.
Plano Diretor em Municípios incluídos no cadastro nacional de

municípios com áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de
grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou
hidrológicos correlatos.
Nestes casos, exige-se uma carga mais densa de conteúdo no plano diretor desde
municípios. Tratam-se das exigências previstas no artigo 42-A, cujo conteúdo deve ser
analisado segundo a “letra fria da lei” pelo aluno:
Art. 42-A. Além do conteúdo previsto no art. 42, o plano diretor dos Municípios incluídos no cadastro
nacional de municípios com áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto,
inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos deverá conter: (Incluído
pela Lei nº 12.608, de 2012)
I - parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, de modo a promover a diversidade de usos e
a contribuir para a geração de emprego e renda; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
II - mapeamento contendo as áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto,
inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos;
III - planejamento de ações de intervenção preventiva e realocação de população de áreas de risco
de desastre; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
IV - medidas de drenagem urbana necessárias à prevenção e à mitigação de impactos de desastres;
e (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
V - diretrizes para a regularização fundiária de assentamentos urbanos irregulares, se houver,
observadas a Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, e demais normas federais e estaduais pertinentes,
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e previsão de áreas para habitação de interesse social por meio da demarcação de zonas especiais de
interesse social e de outros instrumentos de política urbana, onde o uso habitacional for
permitido. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
VI - identificação e diretrizes para a preservação e ocupação das áreas verdes municipais, quando for
o caso, com vistas à redução da impermeabilização das cidades. (Incluído pela Lei nº 12.983,
de 2014)
§ 1o A identificação e o mapeamento de áreas de risco levarão em conta as cartas
geotécnicas. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
§ 2o O conteúdo do plano diretor deverá ser compatível com as disposições insertas nos planos de
recursos hídricos, formulados consoante a Lei no 9.433, de 8 de janeiro de 1997. (Incluído pela
Lei nº 12.608, de 2012)
§ 3o Os Municípios adequarão o plano diretor às disposições deste artigo, por ocasião de sua revisão,
observados os prazos legais. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
§ 4o Os Municípios enquadrados no inciso VI do art. 41 desta Lei e que não tenham plano diretor
aprovado terão o prazo de 5 (cinco) anos para o seu encaminhamento para aprovação pela Câmara
Municipal. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
E se o Município desejar alterar o perímetro urbano após a publicação

da Lei 12.608/2012?
De acordo com o artigo 42-B:
Art. 42-B. Os Municípios que pretendam ampliar o seu perímetro urbano após a data de publicação
desta Lei deverão elaborar projeto específico que contenha, no mínimo:
Para José dos Santos Carvalho Filho (2013, pg. 380) a lei 12.608/2012, apesar de ter
alterado o Estatuto das Cidades, refere-se à data contida na publicação da própria lei
alteradora e não do Estatuto.
Assim, para se evitar qualquer confusão interpretativa, consideremos a data deste
dispositivo como a data da publicação da Lei 12.608/2012.
Os requisitos previstos no dispositivo devem ser analisados, mais uma vez, segundo a
“letra fria da lei”:
I - demarcação do novo perímetro urbano; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)

II - delimitação dos trechos com restrições à urbanização e dos trechos sujeitos a controle especial em
função de ameaça de desastres naturais; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
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III - definição de diretrizes específicas e de áreas que serão utilizadas para infraestrutura, sistema viário,
equipamentos e instalações públicas, urbanas e sociais; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
IV - definição de parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, de modo a promover a
diversidade de usos e contribuir para a geração de emprego e renda; (Incluído pela Lei nº 12.608,
de 2012)
V - a previsão de áreas para habitação de interesse social por meio da demarcação de zonas especiais
de interesse social e de outros instrumentos de política urbana, quando o uso habitacional for
permitido; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
VI - definição de diretrizes e instrumentos específicos para proteção ambiental e do patrimônio
histórico e cultural; e (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
VII - definição de mecanismos para garantir a justa distribuição dos ônus e benefícios decorrentes do
processo de urbanização do território de expansão urbana e a recuperação para a coletividade da
valorização imobiliária resultante da ação do poder público.
§ 1o O projeto específico de que trata o caput deste artigo deverá ser instituído por lei municipal e
atender às diretrizes do plano diretor, quando houver. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
Destaque-se, contudo, que:
§ 2º Quando o plano diretor contemplar as exigências estabelecidas no caput, o

Município ficará dispensado da elaboração do projeto específico de que trata
o caput deste artigo. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
§ 3º A aprovação de projetos de parcelamento do solo no novo perímetro urbano

ficará condicionada à existência do projeto específico e deverá obedecer às suas
disposições. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
(FCC - AJ TRF3/TRF 3/Apoio Especializado/Arquitetura/2007) O plano diretor,

aprovado por lei municipal, é instrumento básico da política de desenvolvimento e
expansão urbana. Segundo o Estatuto da Cidade, o plano diretor
a) deverá conter a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o
parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, considerando a existência de
infra-estrutura e de demanda para utilização.
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b) é obrigatório apenas para cidades com mais de trinta mil habitantes.

c) deverá englobar apenas o território urbano do Município.
d) deverá ter revista a lei que o instituiu pelo menos a cada vinte anos.
e) tem nele inserido, ou com ele compatível, o plano de transporte urbano integrado,
obrigatório para cidades com mais de um milhão de habitantes.
Comentários
Alternativa correta, letra A.

Trata-se da disposição do artigo 42-B, inciso IV:

diversidade de usos e contribuir para a geração de emprego e renda;
A alternativa B está falsa, uma vez que o artigo 41 estabelece diversas hipóteses em
que o Plano Diretor é obrigatório, inclusive para cidades com mais de vinte mil habitantes.
A alternativa C está falsa, uma vez que o parágrafo 2º, do artigo 40 estabelece a
necessidade de o plano diretor englobar o território do Município como um todo:
A alternativa D está falsa, uma vez que o parágrafo 3º, do artigo 40, estabelece a
necessidade de revisão do plano diretor a cada dez anos:
A alternativa E está falsa, uma vez que referida necessidade aplica-se a cidades com
mais de quinhentos mil habitantes, nos termos do parágrafo 2º, do artigo 40:
§ 2º No caso de cidades com mais de quinhentos mil habitantes, deverá ser elaborado um plano de
transporte urbano integrado, compatível com o plano diretor ou nele inserido.
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(FCC - Proc Jud (Recife)/Pref Recife/2014) Com relação ao Plano Diretor, definido pelo
Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/2001) como um dos instrumentos de política
urbana, é correto afirmar que
a) o processo de elaboração do plano diretor não permite a participação da população
e tampouco de associações representativas de segmentos da comunidade.
b) o plano diretor é obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes.
c) o plano diretor é parte integrante do processo de planejamento municipal, mas não
deve, obrigatoriamente, englobar o território do Município como um todo.
d) a lei que instituir o plano diretor deverá ser revista, pelo menos, a cada cinco anos.
e) o plano diretor é dispensável para cidades integrantes de áreas de especial interesse
turístico.
Comentários
Questão bastante similar à anterior.

Alternativa correta, letra B, nos termos do parágrafo 1º, do artigo 182, da Constituição
Federal:
§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil
habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
A alternativa A está falsa, uma vez que contraria o disposto no artigo 40, parágrafo
4º, do Estatuto das Cidades:
§ 4o No processo de elaboração do plano diretor e na fiscalização de sua implementação, os Poderes

A alternativa C está falsa, uma vez que o parágrafo 2º, do artigo 40 estabelece a
necessidade de o plano diretor englobar o território do Município como um todo:
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A alternativa D está falsa, uma vez que o parágrafo 3º, do artigo 40, estabelece a
necessidade de revisão do plano diretor a cada dez anos:
A alternativa E está falsa, uma vez que o inciso IV, do artigo 41, do Estatuto das Cidades,
estabelece a obrigatoriedade do plano diretor para cidades:

Trata-se da disposição do artigo 42-B, inciso IV:

diversidade de usos e contribuir para a geração de emprego e renda;
(CESPE – MPU - Analista – 2010)

I) De acordo com o Estatuto da Cidade, a obrigatoriedade de elaboração de plano
diretor restringe-se às cidades com mais de 20 mil habitantes, independentemente de
localização e de serventia.
II) Em plano diretor aprovado por lei, imperativo ao poder público e à coletividade,
delimitam-se as áreas urbanas onde se pretende incentivar a ocupação, com base nas
condições de infraestrutura e meio físico, nas necessidades de proteção ambiental e nas
características da ocupação existente.
Comentários
O Item I está falso, eis que o artigo 41 estabelece outras hipóteses em que o plano diretor é
obrigatório.
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O Item II está verdadeiro, eis que resume a orientação do plano diretor.
O plano diretor dos municípios deve abranger as áreas onde podem ser erguidas novas
construções, não constando desse documento os locais já densamente edificados.
Comentários
Item Falso, eis que nos termos do parágrafo 2º, do artigo 40, o plano diretor deverá englobar
o território do Município como um todo.
(CESPE – SENADO – Consultor Legislativo – 2002)

I) O plano diretor, aprovado por lei municipal, é parte integrante do processo de
planejamento municipal, devendo o plano plurianual, as diretrizes orçamentárias e o
orçamento anual incorporar as diretrizes e prioridades nele contidas.
II) O plano diretor deve englobar toda a zona urbana e de expansão urbana do
município, excluindo somente a zona rural.
III) O plano diretor deve conter a delimitação das áreas urbanas onde poderão ser
aplicados parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, considerada a existência
de infraestrutura e de demanda para utilização.
IV) A Constituição de 1988 define como obrigatórios os planos diretores para cidades
com mais de 20.000 habitantes. O Estatuto da Cidade flexibiliza essa diretriz. De acordo
com o Estatuto, o plano diretor é instrumento básico da política de desenvolvimento e
expansão urbana, mas só é obrigatório para municípios situados em regiões
metropolitanas ou aglomerações urbanas, em áreas de interesse turístico ou em áreas
sob influência de empreendimentos de grande impacto ambiental.
Comentários
O item I está Verdadeiro, eis que conforme o parágrafo 1º, do artigo 40.
O item II está Falso, eis que nos termos do parágrafo 2º, do artigo 40, o plano diretor deverá
englobar o território do Município como um todo.
O item III está Verdadeiro, conforme o inciso I, do artigo 42.
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O item IV está falso, uma vez que, nos termos do artigo 41, o plano diretor não é obrigatório
apenas para municípios situados em regiões metropolitanas ou aglomerações urbanas, em
áreas de interesse turístico ou em áreas sob influência de empreendimentos de grande
impacto ambiental. Há, ainda, as hipóteses dos incisos III e VI do artigo 41.
(CESPE – SUFRAMA – Engenheiro Civil – 2014) De acordo com o Estatuto da Cidade, lei
federal em que se estabelecem diretrizes gerais da política urbana nacional, é
obrigatória a elaboração de plano diretor a municípios com mais de vinte mil habitantes
Comentários
Item Verdadeiro, conforme artigo 41, inciso I.
(CESPE – Câmara dos Deputados - Analista Legislativo – 2014) Em municípios com áreas
extensas e pouco habitadas, o plano diretor pode restringir-se a apenas uma parte do
território.
Comentários
Item Falso, eis que nos termos do parágrafo 2º, do artigo 40, o plano diretor deverá englobar
o território do Município como um todo.
(CESPE – FUB – Arquiteto – 2015) O Plano Diretor, obrigatório para cidades com mais
de 20 mil habitantes, deve delimitar áreas urbanas que poderão ser edificadas e
estabelecer parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, como forma de
promover a diversidade de usos que possam contribuir para a geração de renda e
emprego.
Comentários
Item Verdadeiro, conforme artigo 42-A, inciso I.
(CESPE – STF - Analista Judiciário – 2008) De acordo com a Lei n.º 10.257/2001 -
Estatuto da Cidade - o plano diretor, o instrumento básico da política de
desenvolvimento e expansão urbana, é obrigatório para cidades com mais de 20 mil
habitantes, sendo necessária, a cada dez anos pelo menos, a revisão da lei que o institui.
Durante essa revisão, os Poderes Legislativo e Executivo municipais devem garantir a
promoção de audiências públicas e debates com a participação da população e de
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associações representativas dos vários segmentos da comunidade, já que, após as

audiências, é vetado o acesso de qualquer interessado aos documentos e informações
produzidos nesse período.
Comentários
Item Falso.
Na verdade, a parte final do texto tornou o item incorreto (, já que, após as audiências, é
vetado o acesso de qualquer interessado aos documentos e informações produzidos nesse
período).
Isto porque, nos termos do inciso III, do parágrafo 4º, do artigo 40, será garantido o acesso
de qualquer interessado aos documentos e informações produzidos.
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CAPÍTULO IV – DA GESTÃO DEMOCRÁTICA DA CIDADE
O Estatuto das Cidades prevê, ainda, formas de a cidade ser gerida democraticamente
pela população. Para José dos Santos Carvalho Filho (2013, pg. 387):
Qualquer processo, para que se considere democrático, reclama a participação popular, mediante a
emissão de opiniões, a troca de ideias, os debates, a consulta, tudo, enfim, que permita ao autor da
atividade captar o pensamento das comunidades.
Com este desiderato, o artigo 43 previu os instrumentos que devem ser utilizados para
garantir a gestão democrática das cidades. São eles:
I – órgãos colegiados de política urbana, nos níveis nacional, estadual e municipal;
II – debates, audiências e consultas públicas;
III – conferências sobre assuntos de interesse urbano, nos níveis nacional, estadual e municipal;
IV – iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano;
Eis o texto legal para análise:
Art. 43. Para garantir a gestão democrática da cidade, deverão ser utilizados, entre outros, os seguintes
instrumentos:
Ainda neste tópico, a Lei prevê regulamentações tanto para a gestão orçamentária e
participativa quanto para organismos gestores de regiões metropolitanas.
Analisando cada um deles, temos o que se segue.
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Gestão Orçamentária
De acordo com o artigo 44, a gestão orçamentária incluirá a realização de debates,

audiências e consultas públicas sobre as propostas do plano plurianual, da lei de diretrizes
orçamentárias e do orçamento anual, como condição obrigatória para sua aprovação pela
Câmara Municipal.
Eis o texto legal:
Art. 44. No âmbito municipal, a gestão orçamentária participativa de que trata a alínea f do inciso III
do art. 4o desta Lei incluirá a realização de debates, audiências e consultas públicas sobre as propostas
do plano plurianual, da lei de diretrizes orçamentárias e do orçamento anual, como condição
obrigatória para sua aprovação pela Câmara Municipal.
Rememoremos o texto da alínea f, do inciso III, do artigo 4o:
Art. 4o Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos:
Organismos Gestores das Regiões Metropolitanas
De acordo com o artigo 45, é necessário que haja a inclusão obrigatória e significativa
de participação da população e de associações representativas dos vários seguimentos da
comunidade dentro dos organismos gestores das regiões metropolitanas.
Percebam que a lei exige que esta participação deve garantir o controle das atividades
pela população e o pleno exercício da cidadania:
Art. 45. Os organismos gestores das regiões metropolitanas e aglomerações urbanas incluirão
obrigatória e significativa participação da população e de associações representativas dos vários
segmentos da comunidade, de modo a garantir o controle direto de suas atividades e o pleno exercício
da cidadania.
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(CESPE – SENADO – Consultor Legislativo – 2002) Um dos instrumentos de busca da

sustentabilidade das cidades, previsto em lei federal, é a gestão orçamentária
participativa, a ser realizada independentemente da filiação política da administração
municipal
Comentários
Item Verdadeiro, conforme disposto no artigo 44, do Estatuto das Cidades.
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CAPÍTULO V – DISPOSIÇÕES GERAIS
a) CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO
Vocês lembram que no artigo 5º, o Estatuto das Cidades estabelece que o proprietário
do imóvel não edificado, não utilizado ou subutilizado poderá ser notificado para proceder
ao parcelamento, edificação ou utilização compulsória?
Pois bem, o artigo 46 estabelece que o Poder Público Municipal poderá facultar ao
proprietário que este requeira a o estabelecimento de um consórcio imobiliário como forma
de viabilizar financeiramente o aproveitamento do imóvel.
Art. 46. O poder público municipal poderá facultar ao proprietário da área atingida pela obrigação de
que trata o caput do art. 5o desta Lei, ou objeto de regularização fundiária urbana para fins de
regularização fundiária, o estabelecimento de consórcio imobiliário como forma de viabilização
financeira do aproveitamento do imóvel.
O particular, então, transfere ao Poder Público Municipal o seu imóvel para que este
promova as obras necessárias ao parcelamento, edificação ou utilização do bem. E, após a
realização destas, o particular recebe como pagamento parte das unidades imobiliárias
devidamente urbanizadas ou edificadas.
Ressalte-se que ao proprietário será entregue tantas unidades imobiliárias quanto o
valor do imóvel anteriormente à execução das obras, conforme parágrafos 1º e 2º:
§ 1º Considera-se consórcio imobiliário a forma de viabilização de planos de urbanização, de

regularização fundiária ou de reforma, conservação ou construção de edificação por meio da qual o
proprietário transfere ao poder público municipal seu imóvel e, após a realização das obras, recebe,
como pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas, ficando as demais
unidades incorporadas ao patrimônio público.
§ 2º O valor das unidades imobiliárias a serem entregues ao proprietário será correspondente ao valor
do imóvel antes da execução das obras.
Conforme lições de José dos Santos Carvalho Filho (2013, pgs. 406 e 407):
A formação do consórcio imobiliário, portanto, como instrumento que é de viabilização financeira do

aproveitamento do imóvel, será adotada, em regra, pelo proprietário quando a obrigação for a de
edificação e, dependendo da hipótese, a de utilização compulsória.
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O consórcio imobiliário urbanístico- não se pode esquecer – configura-se com instituto novo do direito
brasileiro e, por isso mesmo, todo o arcabouço de semelhante instrumento ainda deverá sofrer o
processo de maturação e aperfeiçoamento decorrente de sua natural evolução. Dúvidas e conflitos, por
certo, surgirão, mas é imperativo que se reconheça qual a ideia introduzida pelo legislador procura
harmonizar interesses normalmente conflitantes, como são os de proprietários e das Municipalidades.
A redação deste dispositivo fora recentemente alterada pela Lei 13.465/2017 que
acrescentou a ideia da regularização fundiária de núcleos informais aos consórcios
imobiliários.
Assim, o recém acrescentado parágrafo 3º, do artigo 46 estabelece que:
§ 3º A instauração do consórcio imobiliário por proprietários que tenham dado causa à formação de
núcleos urbanos informais, ou por seus sucessores, não os eximirá das responsabilidades administrativa,
civil ou criminal (incluído pela lei nº 13.465, de 2017)
(CESPE – SENADO – Consultor Legislativo – 2002) Os instrumentos de indução do

desenvolvimento urbano, se bem aplicados, podem incidir diretamente sobre a
capacidade de investimento dos municípios, uma vez que uma cidade bem equilibrada
do ponto de vista territorial pode exigir gastos muito menores com manutenção,
serviços e investimentos em infraestrutura. Com respeito aos mecanismos e
instrumentos de financiamento do desenvolvimento urbano, julgue os itens seguintes.
I) De acordo com a legislação pertinente, considera-se consórcio imobiliário a forma de

viabilização de planos de urbanização ou edificação por meio da qual o proprietário
transfere ao poder público municipal seu imóvel e, após a realização das obras de
urbanização, recebe, como pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas
ou edificadas.
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II) De acordo com a legislação pertinente e as respectivas ressalvas, no consórcio

imobiliário, o valor das unidades imobiliárias a serem entregues ao proprietário será
correspondente ao valor do imóvel após a execução das obras.
Comentários
O item I está verdadeiro, conforme disposto no parágrafo 1º, do artigo 46.
O item II está Falso, eis que o valor das unidades corresponderá ao valor anteriormente à
execução das obras, nos termos do artigo 46, parágrafo 2º.
(CESPE – SUFRAMA – Engenheiro Ambiental – 2014) No que se refere ao Estatuto da

Cidade, que regula a desapropriação para fins urbanos, julgue o item subsequente.
Consórcio imobiliário é a forma de viabilização de planos de urbanização ou edificação

por meio da qual o proprietário transfere ao poder público municipal seu imóvel e, após
a realização das obras, recebe, como pagamento, unidades imobiliárias devidamente
urbanizadas ou edificadas.
Comentários
O item está verdadeiro conforme disposto no parágrafo 1º, do artigo 46.
b) PROGRAMAS HABITACIONAIS DE INTERESSE SOCIAL
O Estatuto das Cidades regula, ainda, os contratos de concessão de direito real de uso
de imóveis públicos, em casos de programas e projetos habitacionais de interesse social
desenvolvidos pela Administração Pública.
Segundo o artigo 48:
Art. 48. Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por órgãos
ou entidades da Administração Pública com atuação específica nessa área, os contratos de concessão
de direito real de uso de imóveis públicos:
I – terão, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública, não se aplicando o disposto no inciso
II do art. 134 do Código Civil;
II – constituirão título de aceitação obrigatória em garantia de contratos de financiamentos
habitacionais.
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c) ASPECTOS DE IMPROBIDADE
Ressalte-se que o artigo 52 estabelece condutas consideradas como atos de

improbidade administrativa e que por isso necessitam de nossa análise detida. Eis o teor do
artigo 52:
Art. 52. Sem prejuízo da punição de outros agentes públicos envolvidos

e da aplicação de outras sanções cabíveis, o Prefeito incorre em
improbidade administrativa, nos termos da Lei no 8.429, de 2 de junho de
1992, quando:
I – (VETADO)
II – deixar de proceder, no prazo de cinco anos, o adequado
aproveitamento do imóvel incorporado ao patrimônio público, conforme
o disposto no § 4o do art. 8o desta Lei;
Desapropriado o imóvel para fins urbanísticos, será considerado ato de improbidade

se o Prefeito não proceder no prazo de cinco anos o adequado aproveitamento do imóvel.
III – utilizar áreas obtidas por meio do direito de preempção em

desacordo com o disposto no art. 26 desta Lei;
Após adquirir a área através do direito de preferência, deverá, pois o Prefeito aplica-
la de acordo com as seguintes finalidades, sob pena de incorrer em ato de improbidade:
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IV – aplicar os recursos auferidos com a outorga onerosa do direito de

construir e de alteração de uso em desacordo com o previsto no art. 31
desta Lei;
V – aplicar os recursos auferidos com operações consorciadas em

desacordo com o previsto no § 1o do art. 33 desta Lei;
Da mesma forma, será considerado ato de improbidade empregar de forma diferente

da prevista em lei os recursos obtidos com outorga onerosa do direito de construir, alteração
de uso do solo e com operações consorciadas.
Relembremos os dispositivos legais:
função da utilização dos benefícios previstos nos incisos I, II e III do § 2o do art. 32 desta
Lei; (Redação dada pela Lei nº 12.836, de 2013)
§ 1º Os recursos obtidos pelo Poder Público municipal na forma do inciso VI deste artigo serão
aplicados exclusivamente na própria operação urbana consorciada.
VI – impedir ou deixar de garantir os requisitos contidos nos incisos I a

III do § 4o do art. 40 desta Lei;
Trata-se do processo de elaboração do plano diretor. Eis o texto legal:
§ 4º No processo de elaboração do plano diretor e na fiscalização de sua implementação, os Poderes

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Assim, precisará o Poder Público, quando da elaboração do Plano Diretor, garantir a

oitiva da população envolvida, com audiências públicas e debates, sob pena de improbidade.
(FCC - Proc MPC (TCM-GO)/TCM-GO/2015) Considere:
I.O Prefeito Municipal incorre em improbidade administrativa quando impedir ou deixar

de garantir no processo de elaboração do Plano Diretor a promoção de audiências
públicas e debates com a participação popular.
II A inclusão no Plano Diretor de área no território municipal sujeita ao parcelamento

ou edificação compulsórios, IPTU progressivo no tempo e desapropriação com
pagamento mediante títulos da dívida pública só é possível em Municípios com mais de
20 mil habitantes.
III O Plano Diretor sempre deverá conter identificação e diretrizes para a preservação e
ocupação das áreas verdes municipais, quando for o caso, com vistas à redução da
impermeabilização das cidades.
IV As leis do plano plurianual, de diretrizes orçamentárias e do orçamento anual devem

incorporar as diretrizes e as prioridades contidas no Plano Diretor.
Está correto o que se afirma APENAS em
a) I e II
b) II e III
c) III e IV.
d) I e III.
e) I e IV
Comentários
Alternativa Correta, letra E: apenas os itens I e IV estão verdadeiros.
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O item I está verdadeiro, uma vez que o artigo 52, inciso VI, do Estatuto das Cidades ,
expressamente estabelece tratar-se de ato de improbidade a elaboração do Plano Diretor
sem garantir a oitiva da população envolvida, com audiências públicas e debates.
O item II está falso, eis que inexiste previsão legal para tanto. Poderá existir cidades
com menos de vinte mil habitantes e que possuam os instrumentos de intervenção urbana
mencionados, quando, por exemplo, seja uma cidade com potencial turístico (artigo 41,
inciso IV, Estatuto das Cidades).
O item III está falso, eis que o artigo 42-A, inciso VI, estabelece que não será sempre
que o Plano Diretor deverá ter esta exigência, mas apenas quando for o caso:
VI - identificação e diretrizes para a preservação e ocupação das áreas verdes municipais, quando for o
caso, com vistas à redução da impermeabilização das cidades.
O item IV está verdadeiro, dada a interpretação do artigo 40, parágrafo 1º, do Estatuto
das Cidades:
§ 1o O plano diretor é parte integrante do processo de planejamento municipal, devendo o plano
plurianual, as diretrizes orçamentárias e o orçamento anual incorporar as diretrizes e as prioridades
nele contidas.
VII – deixar de tomar as providências necessárias para garantir a

observância do disposto no § 3o do art. 40 e no art. 50 desta Lei;
Artigo 40. § 3o A lei que instituir o plano diretor deverá ser revista, pelo menos, a cada dez anos.
Art. 50. Os Municípios que estejam enquadrados na obrigação prevista nos incisos I e II do caput do art.
41 desta Lei e que não tenham plano diretor aprovado na data de entrada em vigor desta Lei deverão
aprová-lo até 30 de junho de 2008. (Redação dada pela Lei nº 11.673, 2008) Vigência
VIII – adquirir imóvel objeto de direito de preempção, nos termos dos

arts. 25 a 27 desta Lei, pelo valor da proposta apresentada, se este for,
comprovadamente, superior ao de mercado.
Além disso, será considerado ato de improbidade administrativa a aquisição de

imóvel, através do direito de preempção, em valor superior ao de mercado.
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d) DEMAIS DISPOSIÇÕES
Por fim, o Estatuto das Cidades estabelece disposições quanto:
Diferenciação dos tributos em função do interesse social
Art. 47. Os tributos sobre imóveis urbanos, assim como as tarifas relativas a serviços públicos urbanos,
serão diferenciados em função do interesse social.
Prazos para os Municípios se adequarem à Lei (publicada em 2001)
Art. 49. Os Estados e Municípios terão o prazo de noventa dias, a partir da entrada em vigor desta Lei,
para fixar prazos, por lei, para a expedição de diretrizes de empreendimentos urbanísticos, aprovação
de projetos de parcelamento e de edificação, realização de vistorias e expedição de termo de verificação
e conclusão de obras.
Parágrafo único. Não sendo cumprida a determinação do caput, fica estabelecido o prazo de sessenta
dias para a realização de cada um dos referidos atos administrativos, que valerá até que os Estados e
Municípios disponham em lei de forma diversa.
Art. 50. Os Municípios que estejam enquadrados na obrigação prevista nos incisos I e II do caput do art.
41 desta Lei e que não tenham plano diretor aprovado na data de entrada em vigor desta Lei deverão
aprová-lo até 30 de junho de 2008.
Aplicação dos Dispositivos também ao Distrito Federal
Art. 51. Para os efeitos desta Lei, aplicam-se ao Distrito Federal e ao Governador do Distrito Federal as
disposições relativas, respectivamente, a Município e a Prefeito.
Finalizando
Os demais artigos dizem com alterações de outras normas, com destaque para a
alteração da Lei da Ação Civil Pública, alterada para incluir expressamente a possibilidade de
medida cautelar para se evitar danos à ordem urbanística.
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2 - BIBLIOGRAFIA
DA SILVA, José Afonso. DIREITO URBANÍSTICO BRASILEIRO. 7ª Edição. São Paulo: Malheiros
Editores, 2015.
GRAU, Eros Roberto. DIREITO URBANO: regiões metropolitana, solo criado, zoneamento e
controle ambiental. São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1983.
CARVALHO FILHO, José dos Santos. COMENTÁRIOS AO ESTATUTO DA CIDADE. 5ª edição. São
Paulo: Atlas, 2013.
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3 - RESUMO DA AULA
1. É o objetivo da política urbana: ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais

da cidade e da propriedade urbana.
2. Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o
parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado,
subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para
implementação da referida obrigação.
3. O Poder Executivo Municipal notificará o proprietário para que parcele, edifique ou

utilize o imóvel em evidência. Tal notificação deverá ser, inclusive, averbada no
competente cartório de registro de imóveis.
4. Terá o particular o prazo mínimo de um ano (a depender da previsão da lei municipal)

para protocolar o projeto da destinação que pretende dar ao bem. Tal prazo será
contado a partir da notificação.
5. Aprovados os projetos, terá o particular o prazo de dois anos para iniciar as obras do
empreendimento, contados da data da aprovação dos projetos.
6. O Estatuto das Cidades estabeleceu que a transmissão do imóvel – a título gratuito ou

oneroso, por ato inter vivos ou causa mortis – posterior à notificação transfere todas
as obrigações previstas quanto ao parcelamento, edificação e utilização do imóvel e
sem qualquer interrupção dos prazos.
7. O parcelamento, edificação e utilização compulsória serão cabíveis apenas em caso de

imóveis urbanos não edificados, subutilizados ou não utilizados.
8. Há a possibilidade de o Município utilizar o IPTU progressivo no tempo. Descumpridas

as obrigações impostas na notificação, o Município poderá aplicar a majoração das
alíquotas do IPTU pelo prazo de cinco anos consecutivos.
9. Passados os cinco anos de cobrança de IPTU progressivo, o Município poderá ou

manter a cobrança do IPTU em valores máximos até que o proprietário cumpra sua
obrigação ou proceder à desapropriação do imóvel.
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10. De acordo com o parágrafo 4º, do artigo 8º, do Estatuto das Cidades, o Município tem
o prazo máximo de cinco anos – contado a partir da incorporação do imóvel ao
patrimônio público para proceder ao seu adequado aproveitamento.
11. Tal aproveitamento poderá ser feito pelo Município diretamente por si ou através de
alienação ou concessão a terceiros, observando-se, naturalmente, o devido
12. Ficam mantidas para o adquirente de imóvel as mesmas obrigações de parcelamento,

edificação ou utilização previstas em lei.
13. O artigo 183, da Constituição Federal institui uma espécie de usucapião de imóvel
urbano, denominado pela doutrina de usucapião pró-moradia, em favor de quem
possuir como sua por cinco anos ininterruptos e sem oposição, área de até 250m².
Todavia, o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural e deve
utilizar o referido bem para sua moradia ou de sua família.
14. Tal direito não será reconhecido mais de uma vez ao mesmo possuidor e,
naturalmente, não se aplica aos imóveis públicos. Trata-se de forma de aquisição
originária de propriedade.
15. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja
área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta
metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente,
desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
16. O direito de superfície está previsto nos artigos 21 a 24 do Estatuto das Cidades. Para
José dos Santos Carvalho Filho, a natureza jurídica deste direito é de direito real (2013,
pg. 198) consistente no direito que recebe um terceiro de utilizar o solo, o subsolo ou
o espaço aéreo relativo ao terreno.
17. O proprietário, então, mediante escritura pública registrada no cartório de imóveis

concede a outrem o direito de superfície por prazo determinado ou indeterminado,
de forma gratuita ou onerosa.
18. Em caso de alienação do terreno pelo proprietário ou em caso de alienação do direito

de superfície, o superficiário e o proprietário terão, respectivamente, direito de
preferência, em igualdade de condições com a oferta de terceiros.
19. Extinto o direito de superfície, o proprietário recuperará o pleno domínio do terreno

e, se as partes não houverem estipulado qualquer valor em contrato, o proprietário
recuperará as acessões e benfeitorias introduzidas no imóvel, independente de
indenização ao superficiário.
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20. Será extinto também o direito de superfície, mesmo antes do termo final do contrato,
se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual fora
concedida.
21. O direito de preempção, preferência ou prelação diz com o direito garantido a alguém
para a preferência na aquisição de um bem. O Estatuto das Cidades estabelece o
direito de preferência do Município para aquisição de imóveis como instrumento de
política urbana.
22. O proprietário deverá notificar sua intenção de alienar o imóvel, para que o Município,
no prazo máximo de trinta dias, manifeste por escrito seu interesse em comprá-lo.
23. Transcorrido o prazo de 30 dias sem manifestação do Município, poderá o proprietário

alienar o imóvel a terceiros nas condições da proposta apresentada. E, uma vez
concretizada a venda, deverá o proprietário apresentar ao Município, no prazo de 30
dias, cópia do instrumento público de alienação do imóvel.
24. cada terreno, a depender do zoneamento estabelecido pelo Município, possui um

coeficiente de aproveitamento (índice que mede a quantidade de edificação que
poderá ser construída naquela superfície edificável do terreno – relação entre a área
edificável e a área do terreno).
25. A outorga onerosa do direito de construir é um dos instrumentos da política urbana

para regular o instituto do solo criado e está prevista no Estatuto das Cidades nos
artigos 28 e seguintes.
26. O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de
aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e
o aumento de densidade esperado em cada área.
27. O direito de superfície e a outorga onerosa do direito de construir são institutos

jurídicos e políticos da política urbana e estão relacionados à separação do direito de
construir da propriedade dos terrenos. A ideia é exatamente majorar a capacidade de
o poder público interferir sobre os mercados mobiliários.
28. Lei municipal específica que será editada com base no plano diretor poderá delimitar
área para aplicação de operações urbanas consorciadas.
29. Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas

coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários,
moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar
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em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a

valorização ambiental.
30. A transferência do direito de construir é o instrumento previsto para que os

particulares negociem entre si ou com o poder público o direito de construir previsto
no plano diretor ou em legislação dele decorrente. A ideia é que o proprietário de um
imóvel urbano, público ou privado, possa alienar, mediante escritura pública, o seu
direito de construir.
31. O Estatuto das Cidades previu em seus artigos 36 a38 estudo prévio de impacto de
vizinhança como condição para a concessão de licenças ou autorizações de
construção, ampliação ou funcionamento de determinados empreendimentos.
32. De acordo com a Constituição Federal o Plano Diretor é uma lei a ser aprovada pela
Câmara Municipal obrigatória para cidades com mais de vinte mil habitantes. Trata-se
de instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
33. A gestão orçamentária incluirá a realização de debates, audiências e consultas públicas

sobre as propostas do plano plurianual, da lei de diretrizes orçamentárias e do
orçamento anual, como condição obrigatória para sua aprovação pela Câmara
Municipal.
34. O Poder Público Municipal poderá facultar ao proprietário que este requeira a o
estabelecimento de um consórcio imobiliário como forma de viabilizar
financeiramente o aproveitamento do imóvel.
35. O Estatuto das Cidades regula, ainda, os contratos de concessão de direito real de uso
de imóveis públicos, em casos de programas e projetos habitacionais de interesse
social desenvolvidos pela Administração Pública.
36. Desapropriado o imóvel para fins urbanísticos, será considerado ato de improbidade
se o Prefeito não proceder no prazo de cinco anos o adequado aproveitamento do
imóvel.
37. Os tributos sobre imóveis urbanos, assim como as tarifas relativas a serviços públicos
urbanos, serão diferenciados em função do interesse social.
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4 – QUESTÕES OBJETIVAS
4.1 - QUESTÕES OBJETIVAS
(Questão 01: CESPE - Proc Mun (Fortaleza)/Pref Fortaleza/2017) A respeito de

parcelamento do solo, impacto de vizinhança, regularização fundiária de interesse
social, desapropriação e tombamento, julgue o item a seguir com base na legislação
urbanística.
De acordo com o Estatuto da Cidade, o estudo prévio do impacto ambiental é peça

obrigatória do estudo de impacto de vizinhança e as análises de uso e ocupação do solo
e de adensamento populacional somente são obrigatórias para imóveis com área
superior a um hectare.
Certo Errado

urbanística.
Em se tratando de desapropriação por utilidade pública em que a imissão prévia na

posse tenha se dado por ordem judicial e o ente expropriante tenha depositado em
juízo o preço ofertado, é incabível o pagamento de juros compensatórios.
Certo Errado
(Questão 03: CESPE - Proc Mun (Fortaleza)/Pref Fortaleza/2017) Considerando a

jurisprudência majoritária e atual dos tribunais superiores, julgue o item subsequente.
Segundo o STF, a competência normativa municipal para a ocupação de espaços

urbanos é mais ampla que o conteúdo aprovado no seu plano diretor. Assim, municípios
com mais de vinte mil habitantes podem legislar sobre ordenamento urbano em outras
leis, desde que compatíveis com diretrizes estabelecidas no plano diretor.
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Certo Errado
(Questão 04: CESPE - Proc Mun (Salvador)/Pref Salvador/2015) Luís é proprietário de

um imóvel que está em processo de tombamento pelo município de Salvador – BA. Há
no imóvel uma casa, na qual Luís reside, e uma grande área livre, que ele explora
comercialmente como estacionamento de veículos particulares. Há poucos meses, o
coeficiente único de construção da zona na qual se localiza o imóvel foi ampliado pelo
plano diretor do município e, por isso, Luís cogita aumentar a área construída do imóvel.
Nessa situação hipotética, de acordo com as disposições do Estatuto da Cidade,
a) os proprietários dos prédios vizinhos ao imóvel tombado que tiverem seu direito de
construir afetado poderão se beneficiar do instituto da transferência do direito de
construir, desde que haja lei municipal autorizativa.
b) caberá indenização a Luís em razão da desvalorização econômica do imóvel
decorrente de eventual tombamento, independentemente da comprovação de
prejuízos sofridos.
c) se houver lei municipal que autorize a transferência do direito de construir para
imóvel em outro local, Luís poderá alienar esse direito a terceiros.
d) Luís poderá utilizar-se do direito de construir até o tombamento definitivo do imóvel.
e) caso o imóvel venha a ser tombado, Luís não poderá gravá-lo com hipoteca sem
prévia autorização do município.
(Questão 05: CESPE - Proc Mun (Salvador)/Pref Salvador/2015) Com relação ao regime
constitucional de uso e ocupação do solo, assinale a opção correta.
a) O plano diretor, instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão

urbana, é instituído mediante decreto do Poder Executivo.
b) O plano diretor é o instrumento de ordenamento territorial da área urbana e rural
do município.
c) A competência para legislar sobre direito urbanístico é da União, dos estados e do DF.
d) A CF admite a usucapião de imóvel público por usucapião extraordinária com base na
função social da propriedade, desde que comprovado relevante interesse social.
e) A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende ao princípio da livre
concorrência.
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(Questão 06: VUNESP - Proc Mun (Rosana)/Pref Rosana/2016) O direito de preempção

confere ao Poder Público Municipal preferência para aquisição de imóvel urbano objeto
de alienação onerosa entre particulares, de acordo com a Lei nº 10.257/2001, que
regulamenta os arts. 182 e 183 da CF/88, traçando as diretrizes da Política Urbana
Nacional. Assim, é correto afirmar que
a) tal direito será exercido pelo Poder Público para fins de constituição de reserva de
capital.
b) a lei estadual, baseada no plano diretor de cada município, delimitará as áreas em
que incidirá o direito de preempção e fixará prazo de vigência, não superior a cinco
anos, renovável a partir de um ano após o decurso do prazo inicial de vigência.
c) o direito de preempção fica assegurado durante o prazo de vigência fixado em
legislação municipal, independentemente do número de alienações referentes ao
mesmo imóvel.
d) a alienação processada em condições diversas da proposta apresentada será
considerada anulável.
e) o proprietário deverá notificar ao Município sua intenção de alienar o imóvel, para
que qualquer ente público, no prazo máximo de trinta dias, manifeste por escrito seu
interesse em comprá-lo.
(Questão 07: VUNESP - Proc Mun (SP)/Pref SP/2014) As diretrizes gerais da política
urbana são, nos termos do Estatuto da Cidade (Lei n.º 10.257/01), dentre outras:
a) Garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra rural, à

moradia e ao saneamento básico.
b) Cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade
no processo de urbanização, em atendimento ao interesse social.
c) Ordenação e controle do uso do solo, de forma a minimizar a proximidade de usos
incompatíveis ou inoportunos.
d) Integração entre as atividades urbanas e semiurbanas, objetivando o
desenvolvimento macroeconômico do município.
e) Regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por pessoas
hipossuficientes mediante o estabelecimento de normas gerais de urbanização e uso do
solo.
(Questão 08: VUNESP - Proc Mun (Pref SJRP)/Pref SJRP/2014) É instrumento previsto
na Lei n.º 10.257/01, Estatuto da Cidade, o seguinte, dentre outros:
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a) planejamento municipal, em especial a servidão administrativa.

b) estudo prévio de impacto ambiental para regularização fundiária.
c) planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões.
d) planejamentos regionais de ordenação das áreas de risco economicamente de relevo.
e) institutos tributários e financeiros, como a criação de zonas de predominante
interesse econômico e social.
(Questão 09: FCC - Proc (São Luís)/Pref SL/2016) O Plano Diretor Municipal:
a) deve ser elaborado por todos os municípios.

b) só pode ser elaborado por municípios de mais de 20.000 habitantes.
c) deve englobar toda a área do município.
d) como faz parte do planejamento municipal, não precisa ser aprovado na forma da lei.
e) pode promover a participação popular na sua elaboração.
(Questão 10: FCC - Proc (Cuiabá)/Pref Cuiabá/2014) A propriedade urbana cumpre sua
função social quando atende

ambiente.
(Questão 11: FCC - Proc (Teresina)/Pref Teresina/2010) O direito de preempção, nos

termos do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001),

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municipais.
de solidariedade.
(Questão 12: FCC - Proc (Teresina)/Pref Teresina/2010) Em face do disposto no

Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001), considere as assertivas
abaixo:
I. Além das cidades com mais de 20 mil habitantes, o plano diretor também é
obrigatório no caso de Municípios que integrem áreas de especial interesse turístico.
II. Incorre em improbidade administrativa o Prefeito que aplicar os recursos obtidos

mediante outorga onerosa do direito de construir na criação em programas de
regularização fundiária.
III. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, a intervenção do

Ministério Público é obrigatória apenas quando envolver direitos de incapazes e o
procedimento a ser observado é o rito ordinário do Código de Processo Civil.
Está correto o que se afirma em
a) I, II e III.
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b) I, apenas.
c) II, apenas.
d) III, apenas.
e) I e II, apenas.
(Questão 13: FCC - Proc (Teresina)/Pref Teresina/2010) Para a instalação de shopping

center no Município de Teresina, deve ser realizado estudo prévio de impacto de
vizinhança (EIV). Assinale a alternativa INCORRETA, de acordo com o Estatuto da Cidade.
EIV.
(Questão 14: FCC - Proc (Teresina)/Pref Teresina/2010) As diretrizes de política urbana,

cujo objetivo é ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da
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urbano.
(Questão 15: COPESE-UFT - Proc (Pref Palmas)/Pref Palmas/2016) A Lei Federal de nº

10.257/2001, conhecida como Estatuto da Cidade, apresenta vários instrumentos de
Planejamento e Tributários. Analise as afirmativas a seguir.
I. A competência da desapropriação-sanção aplicada ao contribuinte, decorridos

cinco anos de aplicação do Imposto Predial Territorial Urbano Progressivo no tempo
é discricionária.
II. A norma geral estabelece que a elaboração do Estudo de Impacto de Vizinhança

(EIV) substitua a elaboração e aprovação de estudo prévio de impacto ambiental.
III. As Operações Urbanas Consorciadas exigem Lei especifica e a contrapartida dos

proprietários, usuários permanentes e investidores privados, pela fruição dos benefícios
decorrentes de modificações que poderão ser executadas em desconformidade com a
lei vigente.
IV. O Direito de Preempção confere ao Poder Público preferência para aquisição de

imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares e será exercido sempre
que necessitar de áreas, entre outras demandas, para a criação de espaços públicos de
lazer e áreas verdes.
Indique a alternativa CORRETA:
a) Todos os itens estão incorretos.

b) Somente o item II está incorreto.
c) Somente os itens I e IV estão incorretos.
d) Somente os itens II e III estão incorretos.
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(Questão 16: CS UFG - Proc Mun (Pref Gyn)/Pref GYN/2015) O Estatuto da Cidade, Lei
nº 10.257/2001, dentre seus regramentos, disciplina os instrumentos de política
urbana. Nesse contexto,
a) o direito de preempção confere ao Poder Público municipal preferência para

aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares, de modo
que decreto municipal, baseado no plano diretor, delimitará as áreas em que incidirá o
direito de preempção e fixará prazo de vigência, não superior a cinco anos, renovável
a partir de um ano após o decurso do prazo inicial de vigência.
b) uma lei municipal específica, baseada no plano diretor, poderá delimitar área para
aplicação de operações consorciadas, consideradas como o conjunto de intervenções e
medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos
proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o
objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias
c) uma lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de
imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante
escritura pública ou instrumento particular com firma reconhecida, o direito de
construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente,
quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de, por exemplo,
implantação de equipamentos urbanos e comunitários.
d) o plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido
acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser
prestada pelo beneficiário, sendo vedada a fixação de áreas, nas quais poderá ser
permitida alteração de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo
beneficiário.
(Questão 17: NC-UFPR - Proc Mun (Curitiba)/Pref Curitiba/2015) Sobre a Política

Urbana delineada na Constituição da República de 1988 e o Estatuto da Cidade, é
correto afirmar:
a) A fim de garantir a gestão democrática, podem ser utilizados os seguintes

instrumentos, nas esferas nacional, estadual e municipal, taxativamente arrolados pela
Constituição da República de 1988: órgãos colegiados de política urbana; debates,
audiências e consultas públicas; e conferências sobre assuntos de interesse urbano.
b) O direito de propriedade é limitado pelo ordenamento jurídico brasileiro. A
propriedade urbana cumprirá sua função social quando apresentar aproveitamento
racional e adequado e preservação do meio ambiente urbano.
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c) O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais
de trinta mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de
expansão urbana.
d) Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros
e) Em caso de subutilização ou não utilização do solo urbano, o Município procederá à
aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo
no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de três anos consecutivos.
(Questão 18: FAUEL - Adv (SJ dos Pinhais)/Pref SJ dos Pinhais/2018) Assinale a
alternativa INCORRETA, acerca da intervenção do Estado na propriedade privada.
a) Conforme disposição do Estatuto da Cidade, decorridos cinco anos de cobrança do
IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento,
edificação ou utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com
b) Compete à União desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrária, o
imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa
indenização em títulos da dívida agrária, com cláusula de preservação do valor real,
resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão, e cuja
utilização será definida em lei.
c) Não só a pequena, mas também a média propriedade rural, assim definidas em lei,
são insuscetíveis de desapropriação para fins de reforma agrária, desde que seu
proprietário não possua outra.
d) As propriedades rurais e urbanas de qualquer região do País onde forem localizadas
culturas ilegais de plantas psicotrópicas ou a exploração de trabalho escravo na forma
da lei serão expropriadas e destinadas à reforma agrária e a programas de habitação
popular, sem qualquer indenização ao proprietário e sem prejuízo de outras sanções
previstas em lei, observado, no que couber, o disposto no art. 5º da Constituição
Federal.
e) O Estatuto da Cidade prevê o direito de preempção, por meio do qual o Poder
Público pode exercer preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação
onerosa entre particulares, desde que referidos bens estejam em áreas de interesse do
Município, delimitadas por meio de decreto.
(Questão 19: FCC - Proc (PGE TO)/PGE TO/2018) Um projeto de loteamento em

determinada região de um Município foi objeto de questionamento por parte dos
moradores da região, sob o argumento de que não teria sido elaborado Estudo de
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Impacto de Vizinhança (EIV). A exigência, considerando o disposto no Estatuto da

Cidade,
a) é descabida, tendo em vista que o parcelamento do solo, sob a modalidade de
loteamento, pressupõe a localização em área rural ou de expansão urbana, o que é
incompatível com a elaboração do EIV.
b) será devida caso a legislação municipal assim preveja, considerando que os projetos
de loteamento pressupõem a inserção em área urbana, requisito constante do Estatuto
da Cidade para ser obrigatória a elaboração do EIV.
c) é obrigatória somente no caso do projeto de parcelamento estar inserido em área
urbana ou área de expansão urbana, não sendo cabível caso o loteamento tenha sido
registrado às margens de matrícula de área rural.
d) somente é cabida no caso de não haver licenciamento ambiental para a área, tendo
em vista a identidade de finalidade com o EIV.
e) será procedente se o empreendimento de loteamento em questão for pertencente
a particular, tendo em vista que a apresentação fica dispensada quando a
responsabilidade for de entes públicos ou de entes integrantes da Administração
indireta.
(Questão 20: FCC - Proc (PGE TO)/PGE TO/2018) O proprietário de um imóvel onde foi
edificado um galpão comercial de grandes dimensões precisa otimizar as receitas
decorrentes da exploração desse bem. Uma das alternativas que lhe foram
apresentadas foi a construção de um espaço para a realização de feiras e eventos,
atraindo, assim, mais interessados em utilizar também o galpão comercial.
Considerando que não há área livre de terreno suficiente para a edificação do espaço
pretendido, o proprietário
a) poderá edificar a construção no espaço aéreo do galpão comercial, desde que
tecnicamente possível e que seja o responsável direto pela exploração, vedada a cessão
a terceiros.
b) poderá conceder onerosamente o direito de superfície de seu imóvel, sendo
permitido ao superficiário construir e explorar o espaço de eventos no espaço aéreo do
galpão, revertendo ao dono do terreno as acessões e benfeitorias ao fim do contrato.
c) deverá providenciar projeto de reforma do galpão comercial, para fins de ampliar a
dimensão de área construída e então viabilizar a destinação das acessões para o
segmento de feiras e eventos.
d) deverá outorgar a terceiros o direito de construir em seu terreno, de forma que não
seja responsável pelos investimentos necessários para implantação do projeto,
remanescendo com o direito de retomar o domínio pleno do imóvel quando da extinção
do contrato.
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e) poderá transferir o direito de construir de seu terreno para que o adquirente o

exerça em outro imóvel, considerando a impossibilidade de aproveitamento do imóvel
para a finalidade pretendida.
(Questão 21: FAUEL - Adv (SJ dos Pinhais)/Pref SJ dos Pinhais/2018) O estatuto da
cidade (Lei 10.257/2001) regulamenta a Constituição Federal no que diz respeito à
política urbana. Em relação às disposições da lei, analise as alternativas a seguir e
assinale aquela que indica corretamente um instrumento da política urbana que faça
parte do planejamento municipal.
a) Elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenação do território e de
desenvolvimento econômico e social.
b) Legislar sobre normas gerais de direito urbanístico.
c) Legislar sobre normas para a cooperação entre a União, os Estados, o Distrito Federal
e os municípios em relação à política urbana, tendo em vista o equilíbrio do
desenvolvimento e do bem-estar em âmbito nacional.
d) Disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo.
e) Instituir diretrizes para desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento
básico, transporte e mobilidade urbana, que incluam regras de acessibilidade aos locais
de uso público.
(Questão 22: VUNESP - Proc Jur (Andradina)/Pref Andradina/2017) De acordo com a

Lei nº 10.257, de 10 de julho e 2001 (Estatuto da Cidade), assinale a alternativa correta.
a) Nos limites legais, o direito de preempção confere ao Poder Público municipal
preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre
particulares.
b) Antes do termo final do contrato não é possível extinguir-se o direito de superfície.
c) A concessão do direito de superfície não poderá ser realizada de forma gratuita.
d) O plano diretor não poderá, em nenhuma hipótese, fixar áreas nas quais o direito
de construir possa ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico
adotado.
e) Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário
tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município
poderá proceder à desapropriação do imóvel, mediante depósito prévio do valor do
bem.
(Questão 23: CESPE - Proc Mun (Fortaleza)/Pref Fortaleza/2017) A respeito de política

urbana, responsabilidade e licenciamento ambiental, julgue o item subsecutivo.
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Caso tenha interesse em criar centro de saúde em imóvel urbano objeto de venda a
título oneroso entre particulares, o município poderá exercer o direito de preempção.
Certo
Errado

urbanística.

Certo
Errado
(Questão 25: VUNESP - Pro Jur (P Ferreira)/Pref P Ferreira/2017) Acerca do que dispõe
a Lei nº 10.257/01, é correto afirmar que
aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares.
b) a concessão do direito de superfície deverá ser invariavelmente onerosa.
c) na pendência da ação de usucapião especial urbana, tramitam conjuntamente
d) decorridos dez anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha
cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá
proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em dinheiro.
e) compete aos Municípios, entre outras atribuições de interesse da política urbana,
legislar sobre normas gerais de direito urbanístico.
(Questão 26: CESPE - Proc Mun (BH)/Pref BH/2017) Determinado município, para
executar seu planejamento urbanístico, com a valorização de espaços históricos e a
otimização de meios de transporte coletivo, desapropriou imóveis que vinham sendo
usados de forma incompatível com a previsão do plano diretor.
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Nessa situação,
a) os cálculos dos valores das indenizações pelas desapropriações devem ser
regulamentados pelo Estatuto da Cidade.
b) promovida a readequação do uso, não poderá haver alienação dos bens
desapropriados a outros particulares.
c) o município utilizou um instituto jurídico de política urbana, com repercussão sobre
o caráter perpétuo do direito de propriedade.
d) as desapropriações fundamentaram-se exclusivamente no requisito do interesse
social.
(Questão 27: CESPE - Proc Mun (BH)/Pref BH/2017) O Estatuto da Cidade

a) tipifica novas condutas que poderão caracterizar improbidade administrativa na
execução da política urbana.
b) não dispõe sobre plano diretor, o qual é lei reservada à competência municipal.
c) regulamenta a forma de realização de consultas públicas como instrumento de
gestão democrática das cidades.
d) inclui, de forma taxativa, a lista dos instrumentos para a execução da política urbana.
(Questão 28: VUNESP - Proc (Pref SJC)/Pref SJC/2017) Quanto ao direito urbanístico,
assinale a alternativa correta.
a) A lei que instituir o plano diretor deverá ser revista, pelo menos, a cada vinte anos.
b) O plano diretor é obrigatório para todas as cidades.
c) O plano diretor é parte integrante do processo de planejamento regional e
municipal.
d) Não é possível aos municípios ampliar o seu perí- metro urbano após a edição da Lei
n° 10.257/2001 (Estatuto da Cidade).
e) O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instrumento básico da política de
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4.2 – GABARITOS
Questão Resposta Questão Resposta
1 ERRADO 15 B
2 ERRADO 16 B
3 CERTO 17 D
4 C 18 E
5 C 19 B
6 C 20 B
7 B 21 D
8 C 22 A
9 C 23 CERTO
10 E 24 ERRADO
11 D 25 A
12 B 26 C
13 E 27 A
14 DB 28 E
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4.1 - COMENTÁRIOS

urbanística.

Certo Errado
Comentários
Gabarito: Errado
O instituto do Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança é diferente do Estudo de Impacto
Ambiental. O EIV não substitui a elaboração e a aprovação do EIA.
Conforme art.37, I e II da Lei 10.257/01, as análises de uso e ocupação do solo e de

adensamento populacional serão obrigatórias em todos os estudos de Impacto de
Vizinhança.
Art. 37.O EIV será executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento
ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente na área e suas proximidades, incluindo
a análise, no mínimo, das seguintes questões:

urbanística.
Em se tratando de desapropriação por utilidade pública em que a imissão prévia na

posse tenha se dado por ordem judicial e o ente expropriante tenha depositado em
juízo o preço ofertado, é incabível o pagamento de juros compensatórios.
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Certo Errado
Comentários
Gabarito: Errado
Há duas súmulas do STJ que esclarecem a situação:
Súmula 69 – STJ: Na desapropriação direta, os juros compensatórios são devidos desde a antecipada
imissão na posse e, na desapropriação indireta, a partir da efetiva ocupação do imóvel.
Súmula 164 – STJ: No processo de desapropriação, são devidos juros compensatórios desde a
antecipada imissão de posse, ordenada pelo juiz, por motivo de urgência.
Ademais, esse não é caso de exceção previsto no Dec. nº 3.365/41:
Art. 15-A No caso de imissão prévia na posse, na desapropriação por necessidade ou utilidade pública
e interesse social, inclusive para fins de reforma agrária, havendo divergência entre o preço ofertado
em juízo e o valor do bem, fixado na sentença, expressos em termos reais, incidirão juros
compensatórios de até seis por cento ao ano sobre o valor da diferença eventualmente apurada, a
contar da imissão na posse, vedado o cálculo de juros compostos.
§ 2º Não serão devidos juros compensatórios quando o imóvel possuir graus de utilização da terra e
de eficiência na exploração iguais a zero.
(Questão 03: CESPE - Proc Mun (Fortaleza)/Pref Fortaleza/2017) Considerando a

jurisprudência majoritária e atual dos tribunais superiores, julgue o item subsequente.
Segundo o STF, a competência normativa municipal para a ocupação de espaços

urbanos é mais ampla que o conteúdo aprovado no seu plano diretor. Assim, municípios
com mais de vinte mil habitantes podem legislar sobre ordenamento urbano em outras
leis, desde que compatíveis com diretrizes estabelecidas no plano diretor.
Certo Errado
Comentários
Gabarito: Certo
O STF decidiu no RE-607.940:
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“Os municípios com mais de vinte mil habitantes e o Distrito Federal podem legislar sobre programas
e projetos específicos de ordenamento do espaço urbano por meio de leis que sejam compatíveis com
as diretrizes fixadas no plano diretor”.
A questão está em conformidade com o art.182, §4º da CF, que exige lei específica baseada
no plano diretor.
da cidade e garantir o bem - estar de seus habitantes.
§ 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor,
exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não
utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente
aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e
sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
(Questão 04: CESPE - Proc Mun (Salvador)/Pref Salvador/2015) Luís é proprietário de

um imóvel que está em processo de tombamento pelo município de Salvador – BA. Há
no imóvel uma casa, na qual Luís reside, e uma grande área livre, que ele explora
comercialmente como estacionamento de veículos particulares. Há poucos meses, o
coeficiente único de construção da zona na qual se localiza o imóvel foi ampliado pelo
plano diretor do município e, por isso, Luís cogita aumentar a área construída do imóvel.
Nessa situação hipotética, de acordo com as disposições do Estatuto da Cidade,
a) os proprietários dos prédios vizinhos ao imóvel tombado que tiverem seu direito de
construir afetado poderão se beneficiar do instituto da transferência do direito de
construir, desde que haja lei municipal autorizativa.
b) caberá indenização a Luís em razão da desvalorização econômica do imóvel
decorrente de eventual tombamento, independentemente da comprovação de
prejuízos sofridos.
c) se houver lei municipal que autorize a transferência do direito de construir para
imóvel em outro local, Luís poderá alienar esse direito a terceiros.
d) Luís poderá utilizar-se do direito de construir até o tombamento definitivo do imóvel.
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e) caso o imóvel venha a ser tombado, Luís não poderá gravá-lo com hipoteca sem
prévia autorização do município.
Comentários
Gabarito: C
Conforme art.35 da Lei 10.257/01, Luíz poderá alienar esse direito.
Art. 35.Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano,
privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de
construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido
imóvel for considerado necessário para fins de:
II – preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social
ou cultural;
III – servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de
baixa renda e habitação de interesse social.
(Questão 05: CESPE - Proc Mun (Salvador)/Pref Salvador/2015) Com relação ao regime
constitucional de uso e ocupação do solo, assinale a opção correta.
a) O plano diretor, instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão

urbana, é instituído mediante decreto do Poder Executivo.
b) O plano diretor é o instrumento de ordenamento territorial da área urbana e rural
do município.
c) A competência para legislar sobre direito urbanístico é da União, dos estados e do DF.
d) A CF admite a usucapião de imóvel público por usucapião extraordinária com base na
função social da propriedade, desde que comprovado relevante interesse social.
e) A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende ao princípio da livre
concorrência.
Comentários
Gabarito: C
O item está em conformidade com o art.24, I da CF.
Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre:
I - direito tributário, financeiro, penitenciário, econômico e urbanístico;
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Letras A e B. Conforme art.182, §1º da CF, o plano diretor é obrigatório para cidades com
mais de 20 mil habitantes.
da cidade e garantir o bem - estar de seus habitantes.
Letra D. Conforme art.183, §3º da CF, os imóveis públicos não serão adquiridos por
usucapião.
Letra E. Conforme art.182, §2º da CF:
Art. 182, § 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências
fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
(Questão 06: VUNESP - Proc Mun (Rosana)/Pref Rosana/2016) O direito de preempção

confere ao Poder Público Municipal preferência para aquisição de imóvel urbano objeto
de alienação onerosa entre particulares, de acordo com a Lei nº 10.257/2001, que
regulamenta os arts. 182 e 183 da CF/88, traçando as diretrizes da Política Urbana
Nacional. Assim, é correto afirmar que
a) tal direito será exercido pelo Poder Público para fins de constituição de reserva de
capital.
b) a lei estadual, baseada no plano diretor de cada município, delimitará as áreas em
que incidirá o direito de preempção e fixará prazo de vigência, não superior a cinco
anos, renovável a partir de um ano após o decurso do prazo inicial de vigência.
c) o direito de preempção fica assegurado durante o prazo de vigência fixado em
legislação municipal, independentemente do número de alienações referentes ao
mesmo imóvel.
d) a alienação processada em condições diversas da proposta apresentada será
considerada anulável.
e) o proprietário deverá notificar ao Município sua intenção de alienar o imóvel, para
que qualquer ente público, no prazo máximo de trinta dias, manifeste por escrito seu
interesse em comprá-lo.
Comentários
Gabarito: C
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Conforme art. 25, §2º do Estatuto da Cidade:
Letra A: Será, em verdade, para reserva fundiária, conforme art. 26, inciso III da lei:
III - constituição de reserva fundiária;
Letra B: O erro é que não será lei estadual, mas sim municipal, conforme art. 25, §1º:
Letra D: Será nula de pleno direito, conforme art. 27, §5º:
Letra E: A manifestação caberá apenas ao Município, conforme art. 27:
Art. 27. O proprietário deverá notificar sua intenção de alienar o imóvel, para que o Município, no prazo
máximo de trinta dias, manifeste por escrito seu interesse em comprá-lo.
(Questão 07: VUNESP - Proc Mun (SP)/Pref SP/2014) As diretrizes gerais da política
urbana são, nos termos do Estatuto da Cidade (Lei n.º 10.257/01), dentre outras:
a) Garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra rural, à

moradia e ao saneamento básico.
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b) Cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade

no processo de urbanização, em atendimento ao interesse social.
c) Ordenação e controle do uso do solo, de forma a minimizar a proximidade de usos
incompatíveis ou inoportunos.
d) Integração entre as atividades urbanas e semiurbanas, objetivando o
desenvolvimento macroeconômico do município.
e) Regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por pessoas
hipossuficientes mediante o estabelecimento de normas gerais de urbanização e uso do
solo.
Comentários
Gabarito: B
A questão é baseada no art. 2º do Estatuto da Cidade.
A letra B é a exata transcrição do inciso III:
III – cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no processo
de urbanização, em atendimento ao interesse social;
Letra A: Não é direito a terra rural, mas sim urbana (inciso I).
Letra C: Além do termo exato do inciso VI, alínea ‘b’ não ser “inoportuno”, observa-se
também que o inciso indica evitar, que não é a mesma coisa de minimizar:

Letra D: O termo mais correto seria “socioeconômico”:
VII – integração e complementaridade entre as atividades urbanas e rurais, tendo em vista o

desenvolvimento socioeconômico do Município e do território sob sua área de influência;
Letra E: Além do termo não ser exatamente “hipossuficiente”, as normas deverão ser
especiais:
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consideradas a situação socioeconômica da população e as normas ambientais;
(Questão 08: VUNESP - Proc Mun (Pref SJRP)/Pref SJRP/2014) É instrumento previsto
na Lei n.º 10.257/01, Estatuto da Cidade, o seguinte, dentre outros:
a) planejamento municipal, em especial a servidão administrativa.

b) estudo prévio de impacto ambiental para regularização fundiária.
c) planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões.
d) planejamentos regionais de ordenação das áreas de risco economicamente de relevo.
e) institutos tributários e financeiros, como a criação de zonas de predominante
interesse econômico e social.
Comentários
Gabarito: C
A questão tem por base o art. 4º do Estatuto da Cidade.
A letra C é a exata transcrição do inciso II:
II – planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões;
Letra A: A servidão administrativa é um instrumento jurídico/político, não sendo diretamente

referido no inciso III.

a) plano diretor;
b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo;
c) zoneamento ambiental;
d) plano plurianual;
e) diretrizes orçamentárias e orçamento anual;
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g) planos, programas e projetos setoriais;

h) planos de desenvolvimento econômico e social;
Letra B: De acordo com a lei, o estudo prévio de impacto ambiental não tem por finalidade
servir de base para a regularização fundiária.
Letra D: É diferente do que dispõe o inciso I:
I – planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de desenvolvimento econômico

e social;
Letra E: Este é um instituto jurídico e político:

f) instituição de zonas especiais de interesse social;
(Questão 09: FCC - Proc (São Luís)/Pref SL/2016) O Plano Diretor Municipal:
a) deve ser elaborado por todos os municípios.

b) só pode ser elaborado por municípios de mais de 20.000 habitantes.
c) deve englobar toda a área do município.
d) como faz parte do planejamento municipal, não precisa ser aprovado na forma da lei.
e) pode promover a participação popular na sua elaboração.
Comentários
Gabarito: C
O item está de acordo com o art.40, §2º da Lei 10.257/01.
Letra A: Apenas aqueles com mais de 20 mil habitantes.
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Letra B: Não há impedimento de elaboração para aqueles que tenham menos que isso.
Letra D: Deverá ser aprovado pela Câmara Municipal, conforme art. 182, §1º da CF:
Letra E: Não é uma faculdade, mas sim uma obrigação, conforme art. 40, §4º, inciso I do
Estatuto da Cidade:
§ 4º No processo de elaboração do plano diretor e na fiscalização de sua implementação, os Poderes

(Questão 10: FCC - Proc (Cuiabá)/Pref Cuiabá/2014) A propriedade urbana cumpre sua
função social quando atende

ambiente.
Comentários
Gabarito: E.
Conforme art. 39 do Estatuto da Cidade:
Art. 39. A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais
de ordenação da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos
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As demais alternativas não guardam relação com a previsão legal.
Destaca-se o ponto da letra D, que serviria para o caso da função social em relação à
propriedade rural (um dos requisitos).
(Questão 11: FCC - Proc (Teresina)/Pref Teresina/2010) O direito de preempção, nos

termos do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001),

municipais.
de solidariedade.
Comentários
Gabarito: D
Conforme art. 27, §5º:
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Interessante o restante da afirmação: a lei realmente não traz previsão de aplicação de multa.
Logo “não autoriza a sua cobrança”.
Letra A: Não é condição que o Município seja locatário.
Letra B: A garantia é para o Poder Público e não para o particular.
Letra C: Será delimitada em lei municipal, conforme art. 25, §1º:
Letra E: É possível, conforme art. 27, §6º:
(Questão 12: FCC - Proc (Teresina)/Pref Teresina/2010) Em face do disposto no

Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001), considere as assertivas
abaixo:
I. Além das cidades com mais de 20 mil habitantes, o plano diretor também é
obrigatório no caso de Municípios que integrem áreas de especial interesse turístico.
II. Incorre em improbidade administrativa o Prefeito que aplicar os recursos obtidos

mediante outorga onerosa do direito de construir na criação em programas de
regularização fundiária.
III. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, a intervenção do

Ministério Público é obrigatória apenas quando envolver direitos de incapazes e o
procedimento a ser observado é o rito ordinário do Código de Processo Civil.
Está correto o que se afirma em
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a) I, II e III.
b) I, apenas.
c) II, apenas.
d) III, apenas.
e) I e II, apenas.
Comentários
Gabarito: B
I: VERDADEIRA -> A regra dos 20 mil habitantes consta no art. 182, §1º da CF. Já a outra
hipótese está disposta no art. 41, inciso IV do Estatuto da Cidade:

II: FALSA -> Cabem as referências:
Art. 52. Sem prejuízo da punição de outros agentes públicos envolvidos e da aplicação de outras sanções
cabíveis, o Prefeito incorre em improbidade administrativa, nos termos da Lei no 8.429, de 2 de junho
de 1992, quando:
IV – aplicar os recursos auferidos com a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso
em desacordo com o previsto no art. 31 desta Lei;
Ou seja, será em regularização fundiária e não em “programas...”
III: FALSA -> A lei (Estatuto da Cidade) determina que é obrigatória, sem trazer casos
específicos:
Art. 12.
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§ 1º Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério Público.
(Questão 13: FCC - Proc (Teresina)/Pref Teresina/2010) Para a instalação de shopping

center no Município de Teresina, deve ser realizado estudo prévio de impacto de
vizinhança (EIV). Assinale a alternativa INCORRETA, de acordo com o Estatuto da Cidade.
EIV.
Comentários
Gabarito: E.
Conforme art.38 da Lei 10.257/01, o EIV e o EIA, são institutos distintos.
Art. 36.Lei municipal definirá os empreendimentos e atividades privados ou públicos em área urbana
Art. 37.O EIV será executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento
ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente na área e suas proximidades, incluindo
a análise, no mínimo, das seguintes questões:
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Parágrafo único. Dar-se-á publicidade aos documentos integrantes do EIV, que ficarão disponíveis para
consulta, no órgão competente do Poder Público municipal, por qualquer interessado.
Art. 38.A elaboração do EIV não substitui a elaboração e a aprovação de estudo prévio de impacto
(Questão 14: FCC - Proc (Teresina)/Pref Teresina/2010) As diretrizes de política urbana,

cujo objetivo é ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da
urbano.
Comentários
Gabarito: D .
O item é a exata transcrição do art.2º, II da Lei 10.257/01:
Art. 2o A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da
Os demais itens estão fundamentados no art.2º e seus incisos da Lei 10.257/01.
Art. 2o A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da
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ao lazer, para as presentes e futuras gerações; (Letra C)
consideradas a situação socioeconômica da população e as normas ambientais; (Letra E)
vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais; (Letra
B)
atividades relativos ao processo de urbanização, atendido o interesse social. (Letras A e B)
(Questão 15: COPESE-UFT - Proc (Pref Palmas)/Pref Palmas/2016) A Lei Federal de nº

10.257/2001, conhecida como Estatuto da Cidade, apresenta vários instrumentos de
Planejamento e Tributários. Analise as afirmativas a seguir.
I. A competência da desapropriação-sanção aplicada ao contribuinte, decorridos

cinco anos de aplicação do Imposto Predial Territorial Urbano Progressivo no tempo
é discricionária.
II. A norma geral estabelece que a elaboração do Estudo de Impacto de Vizinhança

(EIV) substitua a elaboração e aprovação de estudo prévio de impacto ambiental.
III. As Operações Urbanas Consorciadas exigem Lei especifica e a contrapartida dos

proprietários, usuários permanentes e investidores privados, pela fruição dos benefícios
decorrentes de modificações que poderão ser executadas em desconformidade com a
lei vigente.
IV. O Direito de Preempção confere ao Poder Público preferência para aquisição de

imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares e será exercido sempre
que necessitar de áreas, entre outras demandas, para a criação de espaços públicos de
lazer e áreas verdes.
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Indique a alternativa CORRETA:
a) Todos os itens estão incorretos.

b) Somente o item II está incorreto.
c) Somente os itens I e IV estão incorretos.
d) Somente os itens II e III estão incorretos.
Comentários
Gabarito: B
I: VERDADEIRO ->
II: FALSO -> Há disposição em contrário:
III: VERDADEIRO ->
função da utilização dos benefícios previstos nos incisos I, II e III do § 2o do art. 32 desta Lei;
IV: VERDADEIRO ->
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(Questão 16: CS UFG - Proc Mun (Pref Gyn)/Pref GYN/2015) O Estatuto da Cidade, Lei
nº 10.257/2001, dentre seus regramentos, disciplina os instrumentos de política
urbana. Nesse contexto,

aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares, de modo
que decreto municipal, baseado no plano diretor, delimitará as áreas em que incidirá o
direito de preempção e fixará prazo de vigência, não superior a cinco anos, renovável
a partir de um ano após o decurso do prazo inicial de vigência.
b) uma lei municipal específica, baseada no plano diretor, poderá delimitar área para
aplicação de operações consorciadas, consideradas como o conjunto de intervenções e
medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos
proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o
objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias
c) uma lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de
imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante
escritura pública ou instrumento particular com firma reconhecida, o direito de
construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente,
quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de, por exemplo,
implantação de equipamentos urbanos e comunitários.
d) o plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido
acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser
prestada pelo beneficiário, sendo vedada a fixação de áreas, nas quais poderá ser
permitida alteração de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo
beneficiário.
Comentários
Gabarito: B
O item está de acordo com o art.32, §1º da Lei 10.257/01:
Art. 32. Lei municipal específica, baseada no plano diretor, poderá delimitar área para aplicação de
operações consorciadas.
§ 1o Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo
Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e
investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas
estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.
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(Questão 17: NC-UFPR - Proc Mun (Curitiba)/Pref Curitiba/2015) Sobre a Política

Urbana delineada na Constituição da República de 1988 e o Estatuto da Cidade, é
correto afirmar:
a) A fim de garantir a gestão democrática, podem ser utilizados os seguintes

instrumentos, nas esferas nacional, estadual e municipal, taxativamente arrolados pela
Constituição da República de 1988: órgãos colegiados de política urbana; debates,
audiências e consultas públicas; e conferências sobre assuntos de interesse urbano.
b) O direito de propriedade é limitado pelo ordenamento jurídico brasileiro. A
propriedade urbana cumprirá sua função social quando apresentar aproveitamento
racional e adequado e preservação do meio ambiente urbano.
c) O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais
de trinta mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de
expansão urbana.
d) Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros
e) Em caso de subutilização ou não utilização do solo urbano, o Município procederá à
aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo
no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de três anos consecutivos.
Comentários
Gabarito: D
CF:
Letra A: Isso é disposto pelo Estatuto da Cidade:
instrumentos:
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Letra B:
Art. 39. A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais
de ordenação da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos
Letra C: É obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, conforme art. 182, §1º
da CF.
Letra E: Poderá ir até cinco anos, conforme art. 7º do Estatuto da Cidade:
Art. 7º Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do caput do art. 5o
(Questão 18: FAUEL - Adv (SJ dos Pinhais)/Pref SJ dos Pinhais/2018) Assinale a
alternativa INCORRETA, acerca da intervenção do Estado na propriedade privada.
a) Conforme disposição do Estatuto da Cidade, decorridos cinco anos de cobrança do
IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento,
edificação ou utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com
b) Compete à União desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrária, o
imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa
indenização em títulos da dívida agrária, com cláusula de preservação do valor real,
resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão, e cuja
utilização será definida em lei.
c) Não só a pequena, mas também a média propriedade rural, assim definidas em lei,
são insuscetíveis de desapropriação para fins de reforma agrária, desde que seu
proprietário não possua outra.
d) As propriedades rurais e urbanas de qualquer região do País onde forem localizadas
culturas ilegais de plantas psicotrópicas ou a exploração de trabalho escravo na forma
da lei serão expropriadas e destinadas à reforma agrária e a programas de habitação
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popular, sem qualquer indenização ao proprietário e sem prejuízo de outras sanções

previstas em lei, observado, no que couber, o disposto no art. 5º da Constituição
Federal.
e) O Estatuto da Cidade prevê o direito de preempção, por meio do qual o Poder
Público pode exercer preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação
onerosa entre particulares, desde que referidos bens estejam em áreas de interesse do
Município, delimitadas por meio de decreto.
Comentários
Gabarito, letra E.
Conforme art.25, §1º do Estatuto das Cidades, as áreas de interesse dos Municípios, serão
delimitadas mediante Lei Municipal.
Art. 25.O direito de preempção confere ao Poder Público municipal preferência para aquisição de imóvel
urbano objeto de alienação onerosa entre particulares.
§ 1º Lei municipal, baseada no plano diretor, delimitará as áreas em que incidirá o direito de
preempção e fixará prazo de vigência, não superior a cinco anos, renovável a partir de um ano após o
decurso do prazo inicial de vigência.
Letra A. Esta alternativa é respondia com o art.8º da Lei 10.257/2001.
Letra B Conforme art.184 da CF, a desapropriação para fins da reforma agrária tem como
indenização títulos da dívida agrária.
Art. 184. Compete à União desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrária, o imóvel
rural que não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização em títulos da
dívida agrária, com cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a
partir do segundo ano de sua emissão, e cuja utilização será definida em lei.
Letra C. É exatamente o que determina o art.185, I da CF.
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Art. 185. São insuscetíveis de desapropriação para fins de reforma agrária:

I - a pequena e média propriedade rural, assim definida em lei, desde que seu proprietário não possua
outra;
Letra D. É o caso de Desapropriação Confiscatória, não assegura ao proprietário o direito de

nenhuma indenização.
(Questão 19: FCC - Proc (PGE TO)/PGE TO/2018) Um projeto de loteamento em

determinada região de um Município foi objeto de questionamento por parte dos
moradores da região, sob o argumento de que não teria sido elaborado Estudo de
Impacto de Vizinhança (EIV). A exigência, considerando o disposto no Estatuto da
Cidade,
a) é descabida, tendo em vista que o parcelamento do solo, sob a modalidade de
loteamento, pressupõe a localização em área rural ou de expansão urbana, o que é
incompatível com a elaboração do EIV.
b) será devida caso a legislação municipal assim preveja, considerando que os projetos
de loteamento pressupõem a inserção em área urbana, requisito constante do Estatuto
da Cidade para ser obrigatória a elaboração do EIV.
c) é obrigatória somente no caso do projeto de parcelamento estar inserido em área
urbana ou área de expansão urbana, não sendo cabível caso o loteamento tenha sido
registrado às margens de matrícula de área rural.
d) somente é cabida no caso de não haver licenciamento ambiental para a área, tendo
em vista a identidade de finalidade com o EIV.
e) será procedente se o empreendimento de loteamento em questão for pertencente
a particular, tendo em vista que a apresentação fica dispensada quando a
responsabilidade for de entes públicos ou de entes integrantes da Administração
indireta.
Comentários
Gabarito, letra B.
O direito de propriedade é limitado pelo direito de vizinhança, conforme previsão do artigo

1299 do Código Civil:
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Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito
dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Assim, o Estatuto das Cidades previu em seus artigos 36 a 38 estudo prévio de impacto de
vizinhança como condição para a concessão de licenças ou autorizações de construção,
ampliação ou funcionamento de determinados empreendimentos. Tais empreendimentos,
segundo o artigo 36 serão definidos conforme lei municipal:
Esta é exatamente a cobrança da questão: se a legislação municipal definir que determinado

empreendimento precisa ser precedido de Estudo de Impacto de Vizinhança, será cabível a
exigência de tal requisito.
O estudo prévio de impacto de vizinhança para José dos Santos Carvalho Filho
(COMENTÁRIOS AO ESTATUTO DA CIDADE. 5ª edição. São Paulo: Atlas, 2013, pg. 309):
é, antes de mais nada, um instrumento de política urbana. Seu objetivo busca conciliar interesses
geralmente conflitantes, que são, de um lado, o interesse na realização de construções e, de outro, o
interesse daqueles que , por sua proximidade, são suscetíveis de sofrer efeitos daquelas.
Assim, devemos ter em mente que a elaboração do EIV não substitui a elaboração e a
aprovação de estudo prévio de impacto ambiental (EIA), requeridas nos termos da legislação
ambiental. Esta a previsão expressa do artigo 38:
(Questão 20: FCC - Proc (PGE TO)/PGE TO/2018) O proprietário de um imóvel onde foi
edificado um galpão comercial de grandes dimensões precisa otimizar as receitas
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decorrentes da exploração desse bem. Uma das alternativas que lhe foram
apresentadas foi a construção de um espaço para a realização de feiras e eventos,
atraindo, assim, mais interessados em utilizar também o galpão comercial.
Considerando que não há área livre de terreno suficiente para a edificação do espaço
pretendido, o proprietário
a) poderá edificar a construção no espaço aéreo do galpão comercial, desde que
tecnicamente possível e que seja o responsável direto pela exploração, vedada a cessão
a terceiros.
b) poderá conceder onerosamente o direito de superfície de seu imóvel, sendo
permitido ao superficiário construir e explorar o espaço de eventos no espaço aéreo do
galpão, revertendo ao dono do terreno as acessões e benfeitorias ao fim do contrato.
c) deverá providenciar projeto de reforma do galpão comercial, para fins de ampliar a
dimensão de área construída e então viabilizar a destinação das acessões para o
segmento de feiras e eventos.
d) deverá outorgar a terceiros o direito de construir em seu terreno, de forma que não
seja responsável pelos investimentos necessários para implantação do projeto,
remanescendo com o direito de retomar o domínio pleno do imóvel quando da extinção
do contrato.
e) poderá transferir o direito de construir de seu terreno para que o adquirente o
exerça em outro imóvel, considerando a impossibilidade de aproveitamento do imóvel
para a finalidade pretendida.
Comentários
Gabarito, letra B.
A abrangência do espaço aéreo do terreno está disposta no art. 21, §1º do Estatuto da Cidade:
Art. 21 (...)
§ 1º O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao
terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.
Assim, observam-se os artigos 1.369 e 1.375 do Código Civil:
Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno,
por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro
de Imóveis.
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Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno,
construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o
contrário.
(Questão 21: FAUEL - Adv (SJ dos Pinhais)/Pref SJ dos Pinhais/2018) O estatuto da
cidade (Lei 10.257/2001) regulamenta a Constituição Federal no que diz respeito à
política urbana. Em relação às disposições da lei, analise as alternativas a seguir e
assinale aquela que indica corretamente um instrumento da política urbana que faça
parte do planejamento municipal.
a) Elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenação do território e de
desenvolvimento econômico e social.
b) Legislar sobre normas gerais de direito urbanístico.
c) Legislar sobre normas para a cooperação entre a União, os Estados, o Distrito Federal
e os municípios em relação à política urbana, tendo em vista o equilíbrio do
desenvolvimento e do bem-estar em âmbito nacional.
d) Disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo.
e) Instituir diretrizes para desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento
básico, transporte e mobilidade urbana, que incluam regras de acessibilidade aos locais
de uso público.
Comentários
Gabarito, letra D.
Dentre os incisos do art. 42-A do Estatuto da Cidade, destaca-se:
Art. 42-A. Além do conteúdo previsto no art. 42, o plano diretor dos Municípios incluídos no cadastro
nacional de municípios com áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto,
inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos deverá conter: (Incluído
pela Lei nº 12.608, de 2012)
I - parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, de modo a promover a diversidade de usos e
a contribuir para a geração de emprego e renda; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
II - mapeamento contendo as áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto,
inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos; (Incluído pela Lei nº 12.608,
de 2012)
III - planejamento de ações de intervenção preventiva e realocação de população de áreas de risco de
desastre; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
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IV - medidas de drenagem urbana necessárias à prevenção e à mitigação de impactos de desastres; e

(Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
V - diretrizes para a regularização fundiária de assentamentos urbanos irregulares, se houver,
observadas a Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, e demais normas federais e estaduais pertinentes, e
previsão de áreas para habitação de interesse social por meio da demarcação de zonas especiais de
interesse social e de outros instrumentos de política urbana, onde o uso habitacional for permitido.
VI - identificação e diretrizes para a preservação e ocupação das áreas verdes municipais, quando for o
caso, com vistas à redução da impermeabilização das cidades.
(Questão 22: VUNESP - Proc Jur (Andradina)/Pref Andradina/2017) De acordo com a

Lei nº 10.257, de 10 de julho e 2001 (Estatuto da Cidade), assinale a alternativa correta.
a) Nos limites legais, o direito de preempção confere ao Poder Público municipal
preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre
particulares.
b) Antes do termo final do contrato não é possível extinguir-se o direito de superfície.
c) A concessão do direito de superfície não poderá ser realizada de forma gratuita.
d) O plano diretor não poderá, em nenhuma hipótese, fixar áreas nas quais o direito
de construir possa ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico
adotado.
e) Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário
tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município
poderá proceder à desapropriação do imóvel, mediante depósito prévio do valor do
bem.
Comentários
Gabarito, letra A.
O direito de preempção, preferência ou prelação diz com o direito garantido a alguém para
a preferência na aquisição de um bem. O Estatuto das Cidades estabelece o direito de
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Mas atenção!
Este direito de preferência não é dado ao Município de forma genérica e cega para todo e
qualquer imóvel na circunscrição da cidade. Em verdade, é necessária a edição de lei
preferência.
Além disso, referida lei deverá delimitar o prazo de vigência do direito, nunca superior a cinco
anos. Acaso passados estes cinco anos e o Município não tenha exercido o seu direito de
preferência, poderá após o decurso de prazo de um ano, renovar a norma estabelecendo
Este direito fica assegurado independentemente da quantidade de alienações que o imóvel

tiver no período estabelecido em lei.
Artigo 25
A letra B está falsa, em razão do disposto no artigo 23, do Estatuto das Cidades que prevê
outra hipótese de extinção do direito de superfície: o descumprimento das obrigações
contratuais assumidas pelo superficiário.
Art. 23. Extingue-se o direito de superfície:
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I – pelo advento do termo;

II – pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário.
A letra C está falsa, em razão da disposição do parágrafo 2º, do artigo 21, do Estatuto das
Cidades:
A letra D está falsa, por desrespeitar o artigo 28 do Estatuto das Cidades:
beneficiário.
Por fim, a letra E está falsa, uma vez que o Estatuto das Cidades estabelece a necessidade de
o Município instituir IPTU progressivo no tempo, antes da providência de desapropriação,
conforme artigo 7º:
Art. 7o Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do caput do art. 5o
(Questão 23: CESPE - Proc Mun (Fortaleza)/Pref Fortaleza/2017) A respeito de política

urbana, responsabilidade e licenciamento ambiental, julgue o item subsecutivo.
Caso tenha interesse em criar centro de saúde em imóvel urbano objeto de venda a
título oneroso entre particulares, o município poderá exercer o direito de preempção.
Certo
Errado
Comentários
Gabarito, CERTO.
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Essa possibilidade consta no art. 26, inciso V do Estatuto da Cidade:
Bem como também no art. 4º, §2º da Lei nº 6.766/79:
Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
§ 2º - Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e
similares.

urbanística.

Certo
Errado
Comentários
Gabarito, ERRADO.
O Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança e o Estudo de Impacto Ambiental são institutos

distintos e, nos termos do Estatuto das Cidades, a elaboração do EIV não substitui a
elaboração e a aprovação de estudo prévio de impacto ambiental (EIA), requeridas nos
Além disso, nos termos do artigo 37, incisos I e III, a análise do adensamento populacional e
do uso e ocupação do solo devem ser feitos em todos os estudos de Impacto de Vizinhança
e não apenas nos imóveis com área superior a um hectare.
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(Questão 25: VUNESP - Pro Jur (P Ferreira)/Pref P Ferreira/2017) Acerca do que dispõe
a Lei nº 10.257/01, é correto afirmar que
aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares.
b) a concessão do direito de superfície deverá ser invariavelmente onerosa.
c) na pendência da ação de usucapião especial urbana, tramitam conjuntamente
d) decorridos dez anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha
cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá
proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em dinheiro.
e) compete aos Municípios, entre outras atribuições de interesse da política urbana,
legislar sobre normas gerais de direito urbanístico.
Comentários
Gabarito, letra A.
O direito de preempção, preferência ou prelação diz com o direito garantido a alguém para
a preferência na aquisição de um bem. O Estatuto das Cidades estabelece o direito de
Mas atenção!
Este direito de preferência não é dado ao Município de forma genérica e cega para todo e
qualquer imóvel na circunscrição da cidade. Em verdade, é necessária a edição de lei
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preferência.
Além disso, referida lei deverá delimitar o prazo de vigência do direito, nunca superior a cinco
anos. Acaso passados estes cinco anos e o Município não tenha exercido o seu direito de
preferência, poderá após o decurso de prazo de um ano, renovar a norma estabelecendo
Este direito fica assegurado independentemente da quantidade de alienações que o imóvel
tiver no período estabelecido em lei.
A letra B está falsa, em razão da disposição do parágrafo 2º, do artigo 21, do Estatuto das
Cidades:
A letra C está falsa, uma vez que o Estatuto das Cidades estabelece o sobrestamento de todas
as ações e não a conexão das demandas relativas ao imóvel:
Art. 11. Na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas quaisquer outras
ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo.
A letra D está falsa, uma vez que não existe o pagamento em dinheiro na desapropriação
extraordinária prevista no Estatuto das Cidades, mas sim com títulos da dívida pública.
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Além disso, ultrapassados 5 (cinco) e não 10 (dez) anos da cobrança do IPTU progressivo no
tempo, poderá ser manejada a ação de desapropriação, conforme artigo 8º do diploma
legal:
A letra E está falsa, uma vez que as normas de direito urbanístico são aquelas relativas às
ordenações dos espaços habitáveis e podem ser divididas em normas gerais e normas
suplementares de direito urbanístico. Assim, à União compete editar normas gerais de
urbanismo e estabelecer o plano urbanístico nacional e planos urbanísticos macrorregionais.
Assim estabelece a Constituição Federal:
Art. 21. Compete à União:

XX - instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento básico e
transportes urbanos;
XXI - estabelecer princípios e diretrizes para o sistema nacional de viação;
Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre:
I - direito tributário, financeiro, penitenciário, econômico e urbanístico;
§ 1º No âmbito da legislação concorrente, a competência da União limitar-se-á a estabelecer normas
gerais.
§ 2º A competência da União para legislar sobre normas gerais não exclui a competência suplementar
dos Estados.
(Questão 26: CESPE - Proc Mun (BH)/Pref BH/2017) Determinado município, para
executar seu planejamento urbanístico, com a valorização de espaços históricos e a
otimização de meios de transporte coletivo, desapropriou imóveis que vinham sendo
usados de forma incompatível com a previsão do plano diretor.
Nessa situação,
a) os cálculos dos valores das indenizações pelas desapropriações devem ser
regulamentados pelo Estatuto da Cidade.
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b) promovida a readequação do uso, não poderá haver alienação dos bens

desapropriados a outros particulares.
c) o município utilizou um instituto jurídico de política urbana, com repercussão sobre
o caráter perpétuo do direito de propriedade.
d) as desapropriações fundamentaram-se exclusivamente no requisito do interesse
social.
Comentários
Gabarito, letra C.
Esta questão exigiu basicamente a "letra fria" da lei do Estatuto das Cidades.
A alternativa C está correta, pois, é exatamente o previsto no art.4º,V,”a” do Estatuto das
Cidades, vejamos:
Art. 4o Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos:
a) desapropriação
A alternativa A está incorreta, pois, no Estatuto das Cidades não há essa previsão legal. O que
está previsto é a desapropriação com pagamento em títulos.
A alternativa B está incorreta, pois, poderá sim, haver alienação dos bens desapropriados a
outros particulares, observando sempre, o procedimento licitatório, conforme art.8º,§5º do
Estatuto das Cidades, vejamos:
A alternativa D está incorreta, pois, há a desapropriação por utilidade pública, não só por
interesse social, vejamos o art. 5º,”j” e “k” do Decreto-Lei nº3365/41 que dispõe exatamente
o inverso desta assertiva, vejamos:
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Art. 5º Consideram-se casos de utilidade pública:

j) o funcionamento dos meios de transporte coletivo;
k) a preservação e conservação dos monumentos históricos e artísticos, isolados ou integrados em
conjuntos urbanos ou rurais, bem como as medidas necessárias a manter-lhes e realçar-lhes os aspectos
mais valiosos ou característicos e, ainda, a proteção de paisagens e locais particularmente dotados pela
natureza.
(Questão 27: CESPE - Proc Mun (BH)/Pref BH/2017) O Estatuto da Cidade

a) tipifica novas condutas que poderão caracterizar improbidade administrativa na
execução da política urbana.
b) não dispõe sobre plano diretor, o qual é lei reservada à competência municipal.
c) regulamenta a forma de realização de consultas públicas como instrumento de
gestão democrática das cidades.
d) inclui, de forma taxativa, a lista dos instrumentos para a execução da política urbana.
Comentários
Gabarito, letra A.
Conforme art. 52:
Art. 52. Sem prejuízo da punição de outros agentes públicos envolvidos e da aplicação de outras sanções
cabíveis, o Prefeito incorre em improbidade administrativa, nos termos da Lei no 8.429, de 2 de junho
de 1992, quando:
I – (VETADO)
II – deixar de proceder, no prazo de cinco anos, o adequado aproveitamento do imóvel incorporado ao
patrimônio público, conforme o disposto no § 4o do art. 8o desta Lei;
III – utilizar áreas obtidas por meio do direito de preempção em desacordo com o disposto no art. 26
desta Lei;
IV – aplicar os recursos auferidos com a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso
em desacordo com o previsto no art. 31 desta Lei;
V – aplicar os recursos auferidos com operações consorciadas em desacordo com o previsto no § 1o do
art. 33 desta Lei;
VI – impedir ou deixar de garantir os requisitos contidos nos incisos I a III do § 4o do art. 40 desta Lei;
VII – deixar de tomar as providências necessárias para garantir a observância do disposto no § 3o do
art. 40 e no art. 50 desta Lei;
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VIII – adquirir imóvel objeto de direito de preempção, nos termos dos arts. 25 a 27 desta Lei, pelo valor
da proposta apresentada, se este for, comprovadamente, superior ao de mercado.
Letra B: Tais disposições constam nos art. 39 a 42 (CAPÍTULO III - DO PLANO DIRETOR)
Letra C: Não regulamenta, apenas cita este meio como um instrumento:
instrumentos:
Letra D: O rol do art. 4º é exemplificativo, conforme termo do caput “entre outros

instrumentos”.
(Questão 28: VUNESP - Proc (Pref SJC)/Pref SJC/2017) Quanto ao direito urbanístico,
assinale a alternativa correta.
a) A lei que instituir o plano diretor deverá ser revista, pelo menos, a cada vinte anos.
b) O plano diretor é obrigatório para todas as cidades.
c) O plano diretor é parte integrante do processo de planejamento regional e
municipal.
d) Não é possível aos municípios ampliar o seu perí- metro urbano após a edição da Lei
n° 10.257/2001 (Estatuto da Cidade).
e) O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instrumento básico da política de
Comentários
Gabarito, letra E.
Conforme art.40 da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade):
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Letra A. Conforme art.40, §3º da Lei 10.257/2001, o prazo é de 10 anos.
§ 3º A lei que instituir o plano diretor deverá ser revista, pelo menos, a cada dez anos.
Letra B. Os requisitos para obrigatoriedade do plano diretor estão no art.41 da Lei

10.257/2001.

I – com mais de vinte mil habitantes;
II – integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;
III – onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os instrumentos previstos no § 4º do art. 182 da
Constituição Federal;
V – inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com significativo impacto
ambiental de âmbito regional ou nacional.
VI - incluídas no cadastro nacional de Municípios com áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos
de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos.
Letra C. Conforme art.40, §1º do Estatuto da Cidade:
§ 1º O plano diretor é parte integrante do processo de planejamento municipal, devendo o plano
plurianual, as diretrizes orçamentárias e o orçamento anual incorporar as diretrizes e as prioridades
nele contidas.
Letra D. Conforme art. 42-B do Estatuto da Cidade:
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Art. 42-B. Os Municípios que pretendam ampliar o seu perímetro urbano após a data de publicação
desta Lei deverão elaborar projeto específico que contenha, no mínimo: (Incluído pela Lei nº 12.608, de
2012)
I - demarcação do novo perímetro urbano; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
II - delimitação dos trechos com restrições à urbanização e dos trechos sujeitos a controle especial em
função de ameaça de desastres naturais; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
III - definição de diretrizes específicas e de áreas que serão utilizadas para infraestrutura, sistema viário,
equipamentos e instalações públicas, urbanas e sociais; (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
diversidade de usos e contribuir para a geração de emprego e renda; (Incluído pela Lei nº 12.608, de
2012)
V - a previsão de áreas para habitação de interesse social por meio da demarcação de zonas especiais
de interesse social e de outros instrumentos de política urbana, quando o uso habitacional for permitido;
VI - definição de diretrizes e instrumentos específicos para proteção ambiental e do patrimônio histórico
e cultural; e (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
VII - definição de mecanismos para garantir a justa distribuição dos ônus e benefícios decorrentes do
processo de urbanização do território de expansão urbana e a recuperação para a coletividade da
valorização imobiliária resultante da ação do poder público.
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5 - CONSIDERAÇÕES FINAIS
Chegamos ao final de mais uma aula.

Espero que vocês tenham gostado.
Quaisquer dúvidas, sugestões ou críticas entrem em contato conosco.
Grande abraço a todos,
Igor Maciel
profigormaciel@gmail.com
Convido-os a seguir minhas redes sociais. Basta clicar no ícone desejado:
@ProfIgorMaciel

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Livro Eletrônico

Estatuto das Cidades p/ CREA-MG (Fiscal de Nível Superior) Com

21204942668 - VILMAR LUIZ MANZAN

Capítulo I – Diretrizes Gerais .................................................................................... 6

Capítulo II – Dos Instrumentos de Política Urbana ................................................. 12

a) Dos instrumentos em geral........................................................................................ 12

21204942668 - VILMAR LUIZ MANZAN

g) Do direito de superfície .............................................................................................. 43

Capítulo III – Do Plano Diretor ............................................................................... 75

Capítulo IV – Da Gestão Democrática da Cidade .................................................... 93

Capítulo V – Disposições Gerais ............................................................................. 96

4.2 – Gabaritos .................................................................................................................. 122

Olá meus amigos, tudo bem? Firmes nos estudos?

Vamos seguir com nosso curso.

Quaisquer dúvidas, estou às ordens nos seguintes contatos:

Convido-os a seguir minhas redes sociais. Basta clicar no ícone desejado:

Como este ponto já foi cobrado em prova?

(FCC - Ana (MPE SE)/MPE SE/Serviço Social/2009) A Lei nº 10.257/2001, Estatuto da

Percebam que a questão cobrou exatamente o conhecimento do parágrafo único do

CAPÍTULO I – DIRETRIZES GERAIS

XIX – garantia de condições condignas de acessibilidade, utilização e conforto nas dependências

Como este ponto já foi cobrado em prova?

Alternativa correta, letra B. Trata-se da expressa disposição do inciso XIV:

Os demais itens, todos, procuraram confundir o candidato com a alteração do texto

Letra A: VIII – adoção de padrões de produção e consumo de bens e serviços e de expansão

Letra C: VII – integração e complementaridade entre as atividades urbanas e rurais, tendo em

Letra D: XVI – isonomia de condições para os agentes públicos e privados na promoção de

Letra E: XI – recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a

(FCC - Proc (Teresina)/Pref Teresina/2010) As diretrizes de política urbana, cujo

e) realização da regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população

II – gestão democrática por meio da participação da população e de associações representativas dos

Os demais itens, todos, procuraram confundir o candidato com a alteração do texto

VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar:

Como este ponto já foi cobrado em prova?

(CESPE – SENADO – Consultor Legislativo – 2002) A oferta de transporte inclui-se entre

Inclui-se entre as diretrizes para a política urbana dispostas no mencionado estatuto da

V – oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos adequados aos

VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar:

Já o artigo 3º, da referida norma estabelece as competências da União quanto às

Art. 3º Compete à União, entre outras atribuições de interesse da política urbana:

CAPÍTULO II – DOS INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA

a) DOS INSTRUMENTOS EM GERAL

Já o capítulo II da norma prevê os instrumentos de política urbana que também são

b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo;

u) legitimação de posse. (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)

Como este ponto já foi cobrado em prova?

O gabarito de todas as questões abaixo encontra-se ao longo do texto do artigo 4º,

(CESPE – Câmara dos Deputados - Analista Legislativo – 2014) Entre os instrumentos

Os instrumentos urbanísticos garantem a preservação do patrimônio histórico,

(CESPE – PGDF – Procurador – 2013) São instrumentos do Estatuto da Cidade para a

(CESPE – ANTT – Especialista em Regulação – 2013) No Brasil, incluem-se entre os

Como este ponto já foi cobrado em prova?

b) DO PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO OU UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIOS

De acordo com o artigo 5º, da Lei 10.257/2001:

Ressalte-se que será considerado subutilizado o imóvel que:

§ 1º Considera-se subutilizado o imóvel:

Normalmente um servidor do Município faz a notificação formal do proprietário do

Após a notificação, qual o prazo para o particular cumprir as obrigações

Trata-se do disposto nos parágrafos 4º e 5º do artigo 5º, do Estatuto das Cidades. A

Terá, pois, o particular o prazo mínimo de um ano (a depender da previsão da lei

II - dois anos, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.

Além disso, em empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, a lei

E se o proprietário desejar alienar o imóvel após ser notificado?