CONTRATO PARTICULAR DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS

COM FIM DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL/COMERCIAL

As partes supra identificadas, estão no livre exercício de sua vontade e não possuem qualquer
impedimento legal ou contratual que as impeçam de assumirem as obrigações descritas neste
Instrumento; Destarte, na melhor forma de direito, as partes têm entre si justo e contratado o
presente contrato para administração de imóvel (residencial/comercial), tendo em vista as
disposições vigentes na Lei do inquilinato (L8245/91) e cláusulas à seguir dispostas:

I.DO OBJETO

CLÁUSULA PRIMEIRA. O(A) CONTRATANTE delega, neste ato, à CONTRATADA,imóvel

de sua propriedade (conforme dispõe o Contrato Particular de Compra e Venda), sendo um(a) Um
Apartamento, situado na Rua Bruno Germano Ponick, nº 263, no bairro Bom Retiro, na cidade de
Joinville/SC, CEP: 89223230, em Santa Catarina, para que esta última venha administrar a(s)
locação(es) do(s) imóvel(is) de propriedade do(a) CONTRATANTE,por seus cuidados e gerência.
Parágrafo Primeiro. O imóvel acima descrito é composto de 02 (dois) quartos, 01 (um) banheiro
social, sala, cozinha e lavanderia, melhor discriminada em termo de vistoria.
Parágrafo Segundo. A CONTRATANTE declara ainda que o imóvel de sua propriedade
encontra-se inscrito perante a Prefeitura Municipal de Joinville, perante a CELESC, e perante a
Águas de Joinville, estando livre e desimpedido de qualquer penhora, hipoteca, gravame judicial ou
extrajudicial de protesto, podendo oferecer aos locatários a livre e tranquila posse do bem imóvel.

Parágrafo Terceiro. A CONTRATANTE declara que o imóvel ora entregue à administração da

CONTRATADA encontra-se com as taxas de limpeza urbana, IPTU, condomínio, luz e água
devidamente em dia até a presente data, assumindo quaisquer débitos/cobranças que surjam de Fato
Gerador pretérito à assinatura deste instrument.
Parágrafo Quarto. A CONTRATANTE declara ciência e anui que em eventual caso do imóvel
de sua propriedade estar localizado em terras de marinhas, os valores inerentes à taxa de ocupação
não serão repassadas ao(à) LOCATÁRIO(A), cumprindo esta CONTRATANTE manter os
devidos pagamentos em dia.

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Parágrafo Quinto: Estando o imóvel sob a modalidade financiado pelo(a) CONTRATANTE,
deverá este(s) arcar e respeitar todos os prazos de vencimentos das parcelas de financiamento,
evitando dissabores de cobranças, demandas judiciais e danos morais aos locatários que possam
estar sobre a posse do imóvel, sob risco de ser responsabilizado pelos danos e prejuízos a que der
causa em função da inadimplência.
Parágrafo Sexto: Para o melhor desenvolvimento do objeto contratual, faz-se necessário a
concessão de procuração em cartório de títulos à ser escolhido pelas partes, a qual deverá fazer
parte deste instrumento contratual, onde o(a) CONTRATANTE autoriza à CONTRATADA a
promover a administração do(s) aluguel(eis) do imóvel supramencionado o qual declara ser de sua
propriedade, outorgando-lhe todos os poderes necessários para o desenvolvimento desta atividade
sobretudo permitindo-lhe ingressar em juízo com ações, promover a divulgação do imóvel para
locação utilizando-se de qualquer meio que não cause dano ao mesmo, receber, negociar e dar
quitação dos aluguéis pagos pelo(a) Locatário(a) e seu(s) eventuais fiador(es).
Parágrafo Sétimo: O(A) CONTRATANTE outorga poderes à CONTRATADA, com
exclusividade, para alugar o(s) referido(s) imóveis, podendo, para tanto, celebrar os respectivos
instrumentos de locação com os potenciais locatários (após análise financeira e de garantias) com
prazo de até 36 (trinta e seis) meses para locações residenciais, com poderes para pactuar multas de
mora pela locação (consoante lei 8245/911 e CTN vigente), juros legalmente cabíveis, forma de
pagamento, condições, prorrogação, rescisão, alteração de termos via aditivo, assinar termo de
vistoria inicial e final, receber os valores de aluguéis e eventuais multas com juros por atraso,
repassar os valores para a CONTRATANTE na conta lhe fornecida por esta, passar recibos e dar
quitação a valores de locação e encargos relacionados, exigir do(a) locatário(a) garantia legal de
locação (fiador/Seguro fiança/caução 03 (três) meses aluguéis, caução de imóvel, título de
capitalização etc)., contratação de advogados para representar a CONTRATADA e
CONTRATANTE em juízo, caso necessário, em ações de cobrança de alugueres/multas, execução,
despejo, reintegração de posse e reparação de danos em face do(a) locatário(a) e fiador(a).

Parágrafo Oitavo: Além dos poderes transcritos ao Parágrafo anterior, outorga neste ato como
poderes especiais, poderes de representação perante os Órgãos Municipais, ambientais, empresas
como CELESC, Águas de Joinville, Receita Estadual, Federal, podendo perquirir segundas vias de
faturas para pagamento, revisão de cálculos apresentados pelos Órgãos, eventuais parcelamentos de
débitos, alteração de endereço e nomes de cadastro, corte e religação da energia, troca de medidores
quando necessário, , poder de assinatura de declarações relacionadas à locação do imóvel, recibos,
contratos (inerentes a atividade de locação), DIMOB (Declaração de Informações sobre atividades
Imobiliárias) e tudo mais que se fizer necessário para o escorreito e fiel cumprimento do presente
instrumento de administração.

II. DO PRAZO

CLÁUSULA SEGUNDA. O presente instrumento vigerá por prazo indeterminado, cumprindo em

caso de resilição, a parte optante informar à outra com o prazo mínimo de 30 (trinta) dias de
antecedência, cumprindo o apurar de eventuais débitos e valores não repassados ao
CONTRATANTEou retidos e de direito da CONTRATADApara os devidos pagamentos.
Parágrafo Primeiro. O(A) CONTRATANTE declara a partir do firmar deste que obteve ciência e
anui que os contratos de locação de residência permitem a isenção de multa contratual para

1http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8245.htm

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locatários em caso de devolução do imóvel após decorridos 12 (doze) meses de contratação da
locação.
Parágrafo Segundo. Fica ciente o(a) CONTRATANTE que durante o prazo estipulado para a
duração do contrato de locação, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que
estipula o Art. 8o e o § 2odo art. 54-A da Lei de locações 2. Todavia, o locatário, poderá devolvê-lo,
pagando a multa pactuada no contrato de locação, proporcional ao período de cumprimento do
contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo Terceiro. Para eventuais necessidades de ingresso de ações cobrança e de despejo,

deverão as partes atentarem-se aos preceitos da lei do inquilinato (locações), em principal o artigo
593 no que se refere à liminares e procedimento comum.

III. DOS HONORÁRIOS DE ADMINISTRAÇÃO.

CLÁUSULA TERCEIRA. Receberá à Administradora para locar o imóvel entregue à

administração e realizar do gerenciamento de contratos com locatários, cobranças de alugueres, o
percentual de 10% (dez por cento) sob o valor firmado mensalmente com o locatário à título de
aluguel e o percentual de 70% (Setenta por cento), calculado sobre o valor do aluguel bruto, pela
elaboração do contrato, confecção da ficha cadastral do pretendente a inquilino e de seus fiadores,
pesquisa no SPC e SERASA, à ser descontado do primeiro aluguel do imóvel ou também do
seguinte, até que se cumpra o valor total dos 70%; (Setenta por cento)

Parágrafo Primeiro. Havendo reajuste no preço da locação com o locatário, fica já ciente o(a)
CONTRATANTE sobre o acréscimo da base de cálculo (novo valor total aluguel) para cálculo de
percentual de administração, sendo desnecessário aditivar o presente instrumento. O que dá ciência
e confirma.

Parágrafo Segundo. Os pagamentos realizados à título de locação pelos locatários, ocorrerão via
depósito/transferência/boleto e/ou pessoalmente na administradora, onde, se compromete a
CONTRATADA, após reter o percentual que lhe cabe de remuneração (taxa administração) e
encargos, realizar o pagamento ao(a) CONTRATANTE do valor remanescente de aluguel até 5
(cinco) dias úteis após o recebimento em conta.
Parágrafo Terceiro. Os pagamentos recebidos pela CONTRATADA à título de locação deverão
ser transferidos à conta apresentada e de titularidade do(a) CONTRATANTE, qual seja, Banco
Inter, Agência 0001, Conta Corrente: 876110-8, CPF: 398.036.718-55, Favorecida: LUCAS DE
OLIVEIRA TWARDOWSKY.

Parágrafo Quarto. Em que pese restar pactuado datas certas para vencimento da locação em
instrumento de locação com o locatário, a CONTRATADA se responsabiliza em efetuar o repasse
ao(a) CONTRATANTE tão somente após a quitação dos valores pelo locatário, e no prazo
apontado ao Parágrafo Segundo da presente Cláusula.

Parágrafo Quinto. Para fins de imposto de renda, deverão as partes declararem como recebimento
os exatos valores percebidos á título de locação e ou remuneração pela administração, ou seja, o
CONTRATANTE declara o valor percebido mensalmente e a CONTRATADA declara o valor
inerente ao percentual que lhes é cabível de honorários.
2http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8245.htm
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Lei 8245/91
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CLÁUSULA QUARTA. Durante a vigência do presente instrumento, especialmente quando algum
inquilino ou fiador estiver sendo executado, por falta de pagamento ou descumprimento de contrato,
é expressamente proibido ao(a) CONTRATANTE,por conta própria, efetuar acordos, transações e ou
recebimentos diretamente com o(a) LOCATÁRIO(A),todavia poderão ocorrer no escritório da
CONTRATADA, com a presença de todas as partes.
Parágrafo Único: Caso o(a) CONTRATANTE venha a alugar o imóvel diretamente para o
Locatário selecionado e apresentado pela CONTRATADA ou terceira pessoa vinculada à esta, fica
resguardada a CONTRATADA o direito de cobrar do(a) CONTRATANTE o valor equivalente a
100% (cem por cento) do primeiro aluguel contratado, a título de comissão pela intermediação entre
as partes.

IV. DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

CLÁUSULA QUINTA. A CONTRATADA fica responsável pelo acompanhamento do

pagamento dos alugueres, podendo manejar a ação de despejo com o devido aval do Locador
(Procuração Ad Judicia) e ou demanda de cobrança e rescisão contratual e execução de título
extrajudicial (contrato). Já em demandas como reintegração de posse, indenizatórias entre outras de
interesse do(a) CONTRATANTE serão por conta deste, não cumprindo à responsabilidade da
CONTRATADA.

Parágrafo Único. Havendo conflito de interesses e responsabilidades entre CONTRATADA e

CONTRATANTE na demanda, cada parte deverá arcar com seus procuradores, despesas e
honorários advocatícios.

CLÁUSULA SEXTA. A CONTRATADA não terá responsabilidades por eventuais estragos ou

depreciações que porventura vier a sofrer o imóvel descrito, no intervalo compreendido entre a
presente data e a concretização da primeira locação, bem como durante o período em que o mesmo
estiver, futuramente desocupado entre um locação e outra.

Parágrafo Único. Durante o período que o imóvel estiver desocupado, a obrigação e

responsabilidade de quitação dos impostos e taxas inerente a propriedade, assim como limpeza
urbana, consumo de água, luz, condomínio, gás, entre outros, será exclusivamente do(a)
CONTRATANTE.

CLÁUSULA SÉTIMA. O CONTRATANTE sempre deverá entregar o imóvel para locação em

perfeito estado de funcionamento, incluindo eventuais eletrodomésticos que queira deixar/permitir à
disposição com a devida vistoria inicial de real funcionamento destes.
Parágrafo Primeiro: A CONTRATADA poderá efetuar reparos mediante consulta e autorização
prévia do(a) CONTRATANTE no imóvel, no que se refere aos desgastes naturais do tempo e uso
normal deste (ex. Instalações elétricas, hidráulicas, canalizações, eventuais infiltrações, jardim entre
outros), de maneira a preservar o bem em boas condições de uso e locação. Os custos destes reparos
serão descontados pela CONTRATADA do valor líquido do aluguel à ser repassado ao
CONTRATANTE,com as devidas notas de prestação de contas e data da correção.
Parágrafo Segundo. Na ocorrência de eventos danosos graves e de necessária atuação de
emergência, como vazamentos de água/gás, curtos circuitos, infiltrações graves, destelhamento
entre outros que apresentem risco de ruína e grandes prejuízos ao imóvel ou aos seus locatários,

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AUTORIZA o (a) CONTRATANTE desde já à CONTRATADA a promover os reparos
necessários para cessar o risco, INDEPENDENTE DE AUTORIZAÇÃO PRÉVIA, reembolsando
à CONTRATADA das despesas deles decorrentes na forma prescrita ao parágrafo anterior.

Parágrafo Terceiro: Eventuais danos ao imóvel não decorrente do uso normal deste ou pelo
desgaste natural do tempo, serão inteiramente de responsabilidade do(a) locatário(a), cumprindo a
CONTRATADA tomar as medidas administrativas/extrajudiciais/judiciais cabíveis para que o
mesmo promova sobreditos reparos de maneira imediata.

Parágrafo Quarto: A CONTRATADA não se responsabiliza por eventuais ocorrências e sinistros

de incêndio, alagamentos, enchentes, raios, roubos, furtos, arrombamentos e danos/prejuízos
provenientes destes que porventura venha sofrer o imóvel durante a locação, bem como nos
intervalos compreendidos entre uma locação e outra

CLÁUSULA OITAVA. A responsabilidade pelo pagamento de taxas e despesas condominiais,

impostos, água, luz, gás, entre outras despesas que venham incidir sobre o imóvel no período em que
este estiver locado, serão de responsabilidade do(a) locatário(a), cabendo a CONTRATADA, dentro
de suas atribuições de administrador, fiscalizar e exigir os respectivos pagamentos e comprovantes
destes.
Parágrafo Primeiro. Havendo acordo entre CONTRATANTE e LOCATÁRIO em locações
específicas (exceções), poderá o IPTU e Taxa de Limpeza ser de responsabilidade do proprietário
do imóvel, desde que, conste em contrato de locação tal acordo.

Parágrafo Segundo. Quando se tratar de locação de apartamento, a parte da taxa de condomínio

que vir à ser direcionada a chamada de capital para aprimoramento da segurança do condomínio ou
mesmo reparos, será de responsabilidade do(a) CONTRATANTE e não do(a) LOCATÁRIO(A),
o que também deverá estar expresso no contrato de locação e comprovado mediante descrição do
boleto de condomínio.

CLÁUSULA NONA. Havendo a intenção e desejo pelo(a) CONTRATANTE de venda do imóvel

ao locatário ou à terceiros (respeitado o direito de preferência legal do locatário), e, agindo a
CONTRATADA como intermediária no processo de negociação, está fará jus ao percebimento da
comissão de 6% (seis por cento) do valor total do negócio, ou ao percentual diverso que for
negociado na época da venda, à título de honorários de corretagem – compra e venda.

CLÁUSULA DÉCIMA. Resta o presente CONTRATANTE ciente que pelas normas legais
vigentes no país, a locação só poderá ter uma modalidade de garantia em contrato, podendo,
contudo, ser escolhida entre as partes envolvidas, como exemplos: fiança, Seguro fiança bancária,
títulos de capitalização, 03 (três) meses de caução, o que deverá estar expresso no contrato de
locação com terceiro interessado.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA. O(A) CONTRATANTE autoriza a divulgação de seu
imóvel pelos corretores da CONTRATADA e apresentação deste em site da CONTRATADA com
o fim de cumprir com seu ofício de intermediação e administração do bem.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA. As partes em consenso e por ser o local do imóvel, elegem o
foro da Comarca de Joinville/SC para dirimir quaisquer dúvidas referentes ao presente instrumento.

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E por estarem de pleno acordo, assinam o presente instrumento em duas vias de igual teor e forma,
na presença de duas testemunhas a que tudo assistiram e que tudo tiveram conhecimento.

Joinville/SC, 10 de Setembro de 2020.

CONTRATADA:

_________________________________
TEIXEIRA IMOVEIS

CONTRATANTE:

LUCAS DE OLIVEIRA TWARDOWSKY

CPF:398.036.718-55

TESTEMUNHAS:

_________________________________                   _________________________________
ISABELA SEGER TEIXEIRA JOÃO PAULO CURVELLO
CPF: 122.624.269/37                                                              CPF: 062.042.739/65