DIREITO NOTURNO

DISCIPLINA: DIREITO CIVIL VI

JANETE INÁCIO

O CONDOMÍNIO EDILÍCIO E O CONDÔMINO COM REITERADO

COMPORTAMENTO ANTISSOCIAL

EUNÁPOLIS
2020
 JANETE INÁCIO

O CONDOMÍNIO EDILÍCIO E O CONDÔMINO COM REITERADO

COMPORTAMENTO ANTISSOCIAL

Trabalho Acadêmico apresentado como requisito parcial

para obtenção de nota semestral da Disciplina Direito
Civil, Curso de Direito Noturno - 7° Período, da UNIFTC,
sob orientação da Professora Soane Lopes Becevelli.

EUNÁPOLIS
2020
 SUMÁRIO

1. CONCEITO DE CONDÔMÍNIO EDÍLICIO.............................................................03

1.1. INSTITUIÇÃO..................................................................................................06
1.2. CONSTITUIÇÃO..............................................................................................08
2. DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS....................................................08
2.1. OS DIREITOS..................................................................................................09
2.2. OS DEVERES.................................................................................................10
3. SANSÕES APLICADAS AOS CONDÔMINOS...................................................13
4. ADMINISTRAÇÃO CONDOMINAL.....................................................................14
4.1. SÍNDICOS.......................................................................................................14
4.2. CONSELHO FISCAL.......................................................................................15
4.3. AS ASSEMBLEIAS..........................................................................................16
5. COMPORTAMENTO ANTISSOCIAL DO CONDÔMINO ...................................17
6. EXCLUSAÕ OU NÃO DO CONDÕMINO EM COMPORTAMENTO REITERADO
ANTISSOCIAL...........................................................................................................20
7. REFERÊNCIAS......................................................................................................21
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1. CONCEITO DE CONDÔMÍNIO EDÍLICIO

O Código Civil Brasileiro de 2002 utiliza a expressão “Condomínio Edílicio ao

referir-se a condomínios verticais (prédios, condomínios de edifícios), diferenciando
dos condomínios horizontais, sendo estes conhecidos como condomínios
residenciais.
O Condomínio Edílicio está elencado no Código Civil de 2002, nos artigos
1.331 ao1.358 que realçam as partes e comuns e partes privativas, visto que os
Condomínios Comuns estão elencados entre os artigos 1.314 e 1.330,
vislumbrando sobre a co-propriedade do todo, sem individualização.
Rizzardo (2015, p. 10) argumenta que no Condomínio Edilício há convivência
de uma propriedade exclusiva sobre as unidades autônomas, ou as partes ideais de
cada titular, e uma propriedade comum sobre o conjunto de partes destinadas ao
proveito de todos os condôminos.
Rosenvald (2011, p. 573) também defende que:

Esse tipo de condomínio é constituído de áreas de propriedade exclusiva,

sobre as quais o condômino exerce todos os poderes inerentes à
propriedade individual, sem a interferência de terceiros; e áreas de
propriedade comum, as quais são reguladas de forma semelhante ao
condomínio ordinário.

O Art. 1.331 e seus §§ 1º e 2º do Código Civil dispõe sobre a unidade

autônoma e as partes do imóvel designadas como comuns:

“Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade

exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas
frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus
proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados
ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa
na convenção de condomínio.
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de
água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as
demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são
utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados
separadamente, ou divididos”.

O artigo citado acima revela que o Condomínio Edilício apresenta partes de

propriedades exclusivas, quais sejam a unidade autônoma conceito também
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trabalhado por, podendo ser alienadas e gravadas livremente pelo proprietário, com
exceção da área de garagem que não podem ser alienadas ou alugadas a pessoas
estranhas ao condomínio, salvo quando existir previsão em convenção condominial.
O artigo 1.331, § §1º a 5º do Novo Código Civil descreve quais são as partes
comuns a todos os condôminos e as partes que constituem propriedade exclusiva.
A propriedade exclusiva pode ser definida como aquela em que o uso, gozo e
disposição não se subordinam à vontade dos outros condôminos, podendo ser
alienada e gravada ao alvedrio de seu proprietário (art.1.331, § 1º, NCC).
Entretanto, a propriedade comum é aquela em que não pode ser alienada e sua
utilização depende da vontade dos condôminos, conforme artigo 1.331,§ 2º, NCC,
acima transcrito.
Dentro deste contexto, é relevante elucidar que a Lei Federal de nº 12.607/12
alterou o § 1º do art. 1.331 da Lei no 10.406, adicionando ao artigo a proibição da
venda ou aluguel de vagas de garagens para pessoas que não se encontram na
relação condominial, porém a norma apresenta exceção quando existir permissão
estabelecida em convenção.
Dentro de algumas doutrinas existem diversas nomenclaturas ao se referir
sobre o Condomínio Edilício, tais como: propriedade horizontal; propriedade de
planos horizontais; condomínios especiais; por andares; em edificações, por
unidades autônomas e condomínio sui generis.
Rodrigues (2002, p. 92) não utiliza a expressão condomínio edilício,
conceituando este de condomínio em planos horizontais. Defende que nesse tipo
de condomínio há uma fusão de direitos, em que o mesmo sujeito é
simultaneamente titular de uma unidade autônoma e de uma co-propriedade com
propriedade individual e comum.
Vislumbra Rodrigues (2003, p. 206) que o regime dos Condomínios Edilícios
se caracteriza por apresentar uma propriedade singular dos apartamentos e
andares, ao lado de uma comunhão necessária e inexorável do terreno e das partes
comuns do prédio.

1.1. INSTITUIÇÃO

O Código Civil de 2002, em seu artigo 1.332, traz a definição da Instituição

com bastante clareza:
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Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou
testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar
daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade
exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente
ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Desta forma na instituição deve conter 4 pontos ao quais na ausência de
qualquer um não será possível o registro da Instituição Condominial em
Cartório de Registro de Imóveis:
1. A forma que este é gerado, ou seja, entre ato entre vivos ou testamento;
2. A discriminação e individualização das unidades autônomas
3. A fração ideal que corresponde a cada unidade autônoma em relação as
partes comuns;
4. E a destinação de cada unidade.

Deste modo, a formação do Condomínio Edilício é um ato complexo e com

regras claramente estabelecidas no ordenamento jurídico pátrio. Desta forma o
estudo sobre o condomínio edilício deve iniciar sobre como se forma o condomínio,
a qual pode ser formado por ato entre vivos, ou seja, será formado através da
vontade do proprietário do terreno que construiu a edificação e dividiu-o em
unidades autônomas e as colocou à venda, podendo a venda das unidades ocorrido
anteriormente ao termino da construção ou após o termino. Neste caso o próprio
dono do terreno irá instituir o condomínio no ato de alienação das unidades.
Entende-se que a forma mais comum de instituição do Condomínio Edilício é
a incorporação imobiliária. E dentro deste viés, Venosa (2015, p.367) relata que "a
incorporação é a avença complexa destinada a disciplinar a construção e alienação
de unidades autônomas em construção ou para futura construçã”. Nesta forma de
instituição o incorporador obriga-se a construção do edifício e a entrega das
unidades autônomas para os adquirentes. Nos dizeres de Monteiro (2015, p. 295)
argumenta que “A incorporação é economicamente um empreendimento que
consiste em obter o capital necessário à construção do edifício, em geral, mediante a
venda, por antecipação, dos apartamentos de que se constituirá”.
É interessante observar que a instituição condomínio pode não originar por
ato entre vivo, podendo ter sua origem por causa mortis, através de testamentos, a
qual o testador transmite aos herdeiros ou legatários a propriedade sobre
determinado edifício. A doutrina também assevera que será instituído condomínio
edilício quanto por causa mortis o testador tiver em seu acervo constar propriedade
exclusiva de determinado edifício e havendo partilha as unidades autônomas serão
outorgadas a cada herdeiro, dando origem a um condomínio edifício. Não bastante a
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doutrina destaca a possibilidade de instituição de condomínio edilício quando o bem
arrematado por duas ou mais pessoas em hasta pública ou quando decorrer de
sentença judicial proferida nos autos de uma ação de divisão. (DINIZ, 2015, p. 231).

1.2. .CONSTITUIÇÃO

O Artigo 1.332 do Código Civil vem contribuir com a análise do ato de

instituição do condômino. Entretanto, aduz Tartuce (2002) que o Código Civil faz
uma distinção enfática entre instituição de condomínio edilício e constituição de
condomínio edilício, sendo esta segundo tratada no Art. 1.333, conforme disposto
abaixo:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser

subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e
torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as
unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do
condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

A Convenção do Condomínio Edilício possui caráter regulamentar, composta

de normas internas, dispondo de regras de convivência, forma de administração,
direito e deveres dos condôminos, formas de utilização das partes comuns, etc.
consiste em um regime jurídico único e próprio pelo qual os condôminos serão
submetidos.
Pereira (2002, p.123) ao tratar sobre o tema adverte que:

“Os problemas decorrentes da vizinhança próxima, a necessidade de

regulamentar o comportamento dos que utilizam as partes comuns, o
resguardo do patrimônio coletivo, a imprescindibilidade de se coibir a
conduta desrespeitosa aos direitos recíprocos dos coproprietários, a
desconformidade de padrões de educação destes, a convivência de se
estabelecer um regime harmônico de relações que elimine ou reduza ao
mínimo as zonas de atritos que implicam na instituição de um estatuto
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disciplinar das relações internas dos condôminos, ou convenção do
condomínio”.

Compreende-se que, de forma geral, a convenção é elaborada através de

uma Assembleia de Instalação Condominial, de costume realizada próxima ao
termino das obras ou após este, devendo observar que para sua aprovação se faz
necessário ter o voto de dois terços das frações ideais.
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A convenção disciplinará sobre direito e deveres dos proprietários,
possuidores ou detentores de direito, sendo está aplicada a quem quer que esteja
ocupando o bem, proprietário ou inquilino.
Deve-se ter ciência que a convenção não pode ser tratada como ato
contratual e sim como ato normativo puro, sendo que após sua aprovação em
Assembleia, a mesma passa a ser aplicada coercitivamente a todos os condôminos,
sobremodo que aplicasse tanto para os que discordaram ou não participaram de sua
elaboração.
A convenção de condomínio não tem caráter contratual, mas institucional,
pois não só os condôminos, mas também os locatários se sujeitam às disposições
da convenção, conquanto não tenham os últimos legitimidade de modificá-la. Não
fogem ao seu império também, os adquirentes de unidades autônomas (em caso de
revenda), sendo irrelevante a alegação de que não assinaram a convenção ou não
foram cientificados das restrições impostas. Até mesmo terceiros estranhos ao
condomínio ficam, de certo modo, sujeitos às disposições da convenção. Assim, por
exemplo, não podem ingressar livremente no edifício sem identificar-se, quando
exigido.
Apesar do caráter normativo da Convenção, esta não pode justapor-se a lei,
vez que caso a convenção esteja em dissonância com o ordenamento jurídico pátrio
a mesma estará passível de anulação.
As cláusulas pactuadas são expostas, na Convenção, entre os condôminos,
devendo conter também outros requisitos que essenciais e obrigatórios, tais como:
1. A competência da Assembleia, modo de sua convocação e quórum exigido
para as deliberações deve estar presente em seu conteúdo. (CC, III, do art. 1.334)
2. A fração ideal de cada unidade autônoma e o modo de cobrança das
contribuições condominiais, sendo esta através de rateio da previsão das despesas
pela fração ideal das unidades autônomas ou se será fixa, usando como base as
despesas e fixando um valor.
3. A forma de administração do condomínio, sendo verificado a necessidade
de subsíndico, conselho consultivo, o tempo do mandato dos órgãos administrativos
do condomínio, se haverá remuneração ao síndico.
4. As sanções a que os condôminos estão sujeitos.
5. O Regimento Interno.
Conforme disposto no Código Civil, abaixo elencado:
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Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os
interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos
condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do
condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quórum
exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1°A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento
particular.
§ 2° São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo
disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de
direitos relativos às unidades autônomas.

Cabe ressaltar que o regimento interno é parte obrigatória da Convenção,

devendo ser respeitado com o mesmo rigor que a Convenção Condominial. O
regimento interno é um complemento a Convenção, sendo neste tratado a
problemática do dia a dia, a exemplo do uso das áreas comuns, piscina, animais,
horários permitidos para a entrada de prestadores de serviços e mudança, entre
demais situações. Cabe ressaltar que para alteração de norma de regimento interno,
apesar de não ser tratada no Código Civil, é prudente que seja chamada Assembleia
especifica, a fim de evitar a nulidade da alteração do Regimento, como também da
Assembleia e demais deliberações discutidas nesta.

2. DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

Ao retratar sobre condômino, entende-se que este apresenta autonomia

sobre sua unidade, isto é, pode alienar, ceder, emprestar, alugar, doar, etc. Contudo,
deve observar as normas da Convenção e Regimento interno.
Segundo aduz Tartuce (2015, p. 283):

“A livre utilização da unidade autônoma, no entanto, pode ser restringida ou

limitada por disposições legais, como as decorrentes do direito de
vizinhança. Nada impede, da mesma forma, que outras limitações sejam
estabelecidas em comum acordo entre os condôminos, por meio da
convenção de condomínio”.

Deste modo, verifica-se que o condômino possui autonomia sobre sua

unidade autônoma. Entretanto, tal autonomia se apresenta, devidamente, delimitada
tanto pelo Regimento Interno, quanto pela Convenção condominial, resultando que
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apesar de possuir o poder de propriedade sobre sua unidade o condômino não pode
usá-la de forma diversa da Convenção, a exemplo de um Condomínio Edilício que é
destinado a residência ser usado como comercial.
É importante dentro deste contexto, verificar que não existe relação de
consumo entre condomínio e condômino, ou seja, o condomínio não se enquadra no
conceito legal de fornecedor, vez que não oferece nenhum serviço e não pode ter
lucro com sua atividade (CDC, art. 3º). Assim, deve-se salientar que o condomínio
se trata de mera comunhão de interesses entre proprietários de unidades em certo
edilício.

2.1. OS DIREITOS

Os direitos dos condôminos estão dispostos Art. 1.335 do Código Civil,

vislumbrando os direitos sobre a unidade autônoma e os direitos sobres às áreas
comuns do condomínio:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que
não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Ao fazer uma análise do referido artigo, verifica-se o que o condômino pode

dispor livremente, mas não tem poder para usar ou fruir de forma livre, ou seja, se o
condomínio é destinado ao uso residencial não pode o condômino usar como loja
sua unidade autônoma, assim como o inverso se aplica, se o uso é comercial não
pode o condômino usá-lo com o fim residencial. Visto que o condomínio em sua
instituição já especifica o uso das unidades sendo também a destinação de uso das
unidades ressaltado na Convenção, assim qualquer uso diverso não é permitido.
Destaca-se que esta não é a única restrição quanto ao uso e fruir que o condômino
possui.
O art. 1338 do O Código Civil em seu artigo 1.338 revela que na hipótese de
locação da vaga de garagem é necessário dar preferência aos demais condôminos,
sendo que na hipótese de nenhum dos demais condôminos possuir interesse pode
esta ser locada a estranhos ao condomínio. Também traz em sua redação os
direitos dos condôminos em relação ao uso das áreas comuns, entretanto existem
limitações a serem observadas, a utilização das áreas comuns deve respeitar a
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natureza da área comum ou normas convencionadas, a exemplo de guardar
pertencer na portaria ou no salão de ginástica do condomínio, assim também como a
lei limita o exercício de usar áreas comuns por motivo de já estar sendo usado por
outro condômino, como salão de festa, quiosques, equipamentos de ginásticas,
desta forma deve a convenção ou o regimento interno normatizar o uso destes
equipamentos a fim de permitir igualdade no poder de uso de cada condômino.
Deve-se destacar que apesar de existir limitação quanto ao uso concomitante
de certas áreas comuns do condomínio, está não é absoluta, assim o condômino
que está a usar a piscina do condomínio não pode impedir que outros condôminos a
usem simultaneamente. Cabe ressaltar que as normas de uso da utilização das
áreas comuns devem estar no Regimento Interno e em Convenção.
O artigo 1.335,III, do Código Civil aduz sobre o direito de voto e voz nas
Assembleias ordinária e extraordinárias, excluído este direito dos inadimplentes.
Cabe asseverar que o condômino pode se valer de procurador para participar
das Assembleias Ordinárias e Extraordinárias, sendo que o procurador deve
apresentar procuração com poderes bastantes para votar e discutir os interesses do
outorgante.
O devedor tem seus direitos suspensos, sendo que esta suspensão atinge o
direito de voto, assim como o direito de participar das discussões dos temas que
constam no edital.
O condômino que discordar do pagamento de determinada taxa, seja esta
ordinária ou extraordinária, não pode somente deixar de cumprir, sendo necessário
buscar em juízo a invalidação da contribuição discutida.
As taxas de condomínio não é uma relação de consumo do condômino com o
condomínio não sendo possível a utilização do direito do consumidor para resolver
lides neste sentido, como também que caso o condômino possua taxas de
condomínio em aberto na data da Assembleia deve este provar que houve o
pagamento, com a apresentação de recibo, se necessário.

2.2. OS DEVERES

A legislação pátria lista junto aos direitos dos condôminos os seus deveres,
estando estes dispostos no O Novo Código Civil 2002 relata em seu artigo 1.336 os
referidos direitos e deveres do condôminos. Segue abaixo:
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Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas
frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada
pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos
possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros
moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao
mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

A contribuição condominial é o principal dever do condômino. Tal contribuição

é proporcional a sua quota parte, em relação às despesas provenientes do
condomínio, sejam estas despesas ordinárias ou extraordinárias.
É pertinente delinear que todos os condomínios prediais necessitam de
manutenção, pintura, encanamento, telhados, tubulação de gás, assim como possui
despesas com síndico, caso este possua remuneração, empregados, materiais
necessários para limpeza de áreas comuns, entre diversas outras despesas. Estas
despesas, tanto ordinárias quanto extraordinárias, serão rateadas entre os
condôminos, proporcionalmente a fração ideal de cada unidade autônoma. Desta
forma nem todos os condôminos terão o mesmo valor de taxa de condomínio.
Este modelo de contribuição é o justo, sendo que cada condômino utiliza as
partes comuns de forma diferenciada, porém nem sempre é possível verificar como
cada condômino utiliza as partes comuns, a exemplo disso os moradores dos
andares mais altos utilizam mais energia ao utilizarem o elevador. Da mesma forma
pode-se verificar no gasto de água que é utilizada em quantidades diferentes entre
os condôminos, sendo assim a individualização se torna impossível. O rateio sobre a
fração ideal é o critério objetivo para determinar esta diferença.
O Código Civil em seu artigo 1.334, traz uma exceção a esta forma de
contribuição, a qual dispõe que as despesas de uso exclusivo devem ser suportadas
somente pelos condôminos que a utiliza, a exemplo disto, imagina-se que as
unidades no térreo, que não usam o elevador, não suportam o rateio das despesas
dos elevadores.
O próprio Código Civil explica como deve ser realizada a cobrança das taxas
quando o condômino não cumpre com o pagamento, sendo imposta multa de 2%
(dois por cento) sobre o valor da contribuição, acrescido de juros de 1% (um por
cento) ao mês, porém podendo conter na Convenção Condominial taxas diversas,
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tais como honorários advocatícios e correção monetária.
O Segundo dever do condômino taxado no código civil é o de “não realizar
obras que comprometam a edificação” (CC., art. 1.336, II).
Cabe ressaltar que dentro unidade autônoma pode o condômino fazer as
alterações que assim desejar, contanto que não interfira na integridade do edifício. O
condômino que deseja fazer reformas, trocar o piso, colocar ar-condicionado e
quebrar paredes tendo com o objetivo unificar cômodos, necessitara solicitar uma
autorização do síndico e apresentar um RRT expedido por arquitetos ou um ART
expedida por um engenheiro, sendo que após apresentação caberá o síndico
aprovar ou não o projeto.
. O terceiro dever disposto no código civil é o de “não alterar a forma e a cor da
fachada, das partes e esquadrias externas” (CC., art. 1.336, III).
O Novo Código Civil2002 vem a permitir ampla individualização dentro das
unidades autônomas, desde que haja a devida cautela, porém não estende esta
individualização ao exterior da unidade autônoma, desta forma o condômino não
pode dispor de nenhuma mudança no aspecto externo de sua unidade, porque isso
interferirá na estética do edifício. Deve-se ressaltar que caso a convenção permitir
poderá existir as mudanças nestas dispostas, porém não havendo clausula dentro
da convenção deverá manter as partes externas inalteradas.
O quarto dever elencado no Código Civil ressalta que a destinação das
unidades autônomas e referente ao uso da mesma. Desta forma pode-se entender
que o condômino não pode destinar a sua unidade a uso diverso da estipulada na
Instituição e Convenção Condominial, mesmo que o zoneamento Urbano permita, o
condômino tem o dever respeitar a forma destinada em Convenção para utilização
do condomínio, salientando que seu dever não termina na destinação da unidade,
sendo que o texto legal ainda aduz que o condômino deve “não as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade, pode-se asseverar que não basta
utilizar a unidade autônoma de forma correta dando a esta o uso previsto em
convenção e sim que o mesmo deve usá-la observando as normas condominiais a
fim de não prejudicar os demais condôminos, ou seja, descumpre este dever o
condômino que, por exemplo, produz ruído excessivo, realiza sua mudança em
horários inoportunos, que possua uma conduta incorreta e grosseira com os demais
condôminos.
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3. SANSÕES APLICADAS AOS CONDÕMINOS

Ao verificar sobre as sanções aplicadas aos condôminos, pode-se vislumbrar

aos parâmetros legais. O síndico não pode aplicar multa na forma que pensar ser
apropriada, este deve obedecer as normas dispostas no Código Civil, assim como
em Convenção Condominial, sendo que qualquer aplicação de multa diversa que as
dispostas na Convenção Condominial e na legislação serão nulas, sendo que não
possuem previsão legal.
O condômino que se mantém inadimplente quanto a sua despesa condominial
será sujeito a pagar juros moratórios e multa prevista na convenção condominial
(CC., art. 1.336, §1º), contudo é de entendimento dos Tribunais que os juros
moratórios devem observar o teto máximo de sua cobrança, observando o disposto
no art.1º da Lei da Usura, limitando ao patamar de 2% ao mês, assim podemos
observar que a jurisprudência define um limite a cobrança dos juros moratórios,
apesar do disposto no código Civil, sendo que este direcionamento jurisprudencial
pode ser observado em inúmeros acórdãos.
É pertinente analisar o Código Civil, art. 1.336, §2º, o qual dispõe sobre a
infração das demais regras condominiais, ou seja, enquanto o §1º faz referência
somente a penalidades para o condômino que não cumprir com o disposto no art.
1.336, I, o §2º regula a forma e o limite das penalidades pelas infrações dos art.
1.336, II a IV, desta forma podemos ver que o condômino infrator pagará multa
disposta na Convenção Condominial e Regimento Interno, porém deve-se lembrar
que a mesma não pode ser superior a cinco vezes o valor das contribuições,
contudo, neste valor não estão inclusos as perdas e danos causados pelo
condômino podendo este ser responsabilizado ao pagamento das perdas e danos
que causar ao condomínio e demais condôminos.
Cabe ressaltar que apesar da legislação dispor que a punição mais gravosa
seja cinco vezes o valor das contribuições, no art. 1.337 do Código Civil, parágrafo
único está disposto.

Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente

com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três
quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as
despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,
independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os
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demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as
despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Compreende-se que o condômino ou possuidor que reiteradamente manter-

se causando incômodo aos demais, mesmo após diversas punições, este pode ser
multado em até 10 vezes o valor da contribuição condominial, todavia deve salientar
que apesar de haver dispositivo permitindo tal punição o síndico deve chamar
Assembleia e no edital deve constar tópico próprio para discussão da aplicação da
multa disposta no Art. 1337, parágrafo único, não podendo este estar oculto, seja
por nomenclatura diversa ou inserido em outro tópico, sendo também imperativo que
seja permitido durante a Assembleia o direito de defesa do infrator, sendo que na
ausência desses pressupostos pode o condômino infrator multado recorrer ao poder
judiciário buscando a anulação da multa pecuniária, pela não observância do
princípio da ampla defesa, que se aplica a todo caso de imposição de sanção, seja
administrativa, seja civil, seja penal.

4. ADMINISTRAÇÃO CONDOMINAL

4.1. SÍNDICOS

Os Artigos 1.347 a 1.356 do Código Civil2002 regulamentam a forma em que se dá

a administração condominial e as capacidades de cada sujeito dentro do
Condomínio Edilício. O Artigo 1.347 reza sobre a figura do síndico a qual caberá a
administração do condomínio.
Ao falar sobre a figura do síndico, o qual se figura como representante do
condomínio, mostra que este é eleito por maioria simples dos votos em Assembleia
Ordinária, podendo seu mandato estender-se até dois anos, sendo relevante
salientar que caso não haja previsão em convenção o mesmo poderá se reeleger,
em alguns casos podendo reeleger-se por mandatos seguidos, caso não exista
previsão de mudança dentro da Convenção.
O Artigo 1.348 dispõe sobre as competências do síndico. São elas:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

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I - convocar a Assembleia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou
fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à Assembleia da existência de procedimento
judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as
determinações da Assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela
prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e
cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à Assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1° Poderá a Assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em
poderes de representação.
§ 2° O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da
Assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. (BRASIL, 2002)

O síndico apresenta como dever administrar sobre a coletividade, não

havendo distinção entre possuidor ou proprietário em sua ótica, apesar da legislação
fazer distinção entre os dois, como pode ser percebido nas próprias atribuições
sindicais, sejam estas expressas no Código ou não.
Atualmente, a forma mais comum de administração se faz através da
cogestão condominial, onde o síndico recorre a uma assessoria especializada na
administração condominial, havendo uma divisão de tarefas entre síndico e
administradora, porém sem transferência de responsabilidade, ficando o síndico o
responsável legal. Todavia, apesar da contratação de uma administradora para
auxiliar na administração condominial, ainda se percebe um aumento no
desinteresse de condôminos na função de síndico,.
Em situação de ausência de candidatos para síndico, pode os presentes
propor a contratação de um síndico profissional, ressaltando que em Convenção não
pode haver proibição desta contratação ou limitação da função a somente
condôminos, sendo que o caso haja descumprimento do disposto em Convenção
pode causar a destituição do cargo do síndico profissional.

4.2. CONSELHO FISCAL

O Conselho fiscal configura como um dos três órgãos administrativo do condomínio,

sendo sua função determinada no Código Civil no art. 1.356, ao qual elucida:

“Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três

 16
membros, eleitos pela Assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao
qual compete dar parecer sobre as contas do síndico”.

O conselho fiscal apresenta a função de assessorar o síndico em suas

decisões, fiscalizando a administração do condomínio observando a parte
econômico-financeira. O Código Civil dita que poderá haver um Conselho Fiscal,
porém não impõe a necessidade de sua existência, ocorre que apesar de não ser
obrigatório o conselho fiscal, caso este exista, é obrigatório que estes sejam
condôminos, pois estes possuem os mesmos interesses que os outros moradores.
É pertinente arguir que o Conselho Fiscal não possui competência
administrativa e nem representativa, sendo um órgão fiscalizador dentro do
Condomínio, sendo sua principal e única competência analisar o orçamento
formulado.

4.3. AS ASSEMBLEIAS

A convocação da Assembleia Ordinária conforme disposto no art. 1350 do

Código Civil é a maior obrigação que o síndico deve realizar.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos

condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento
das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e
eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos
poderá fazê-lo.
§ 2° Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de
qualquer condômino.

As Assembleias podem ser categorizadas de duas formas: Assembleias Geral

Ordinárias e Assembleias Geral Extraordinárias.
A Assembleia Geral Ordinária é a reunião anual a qual os condôminos elegem
novo síndico, o conselho fiscal, caso houver, recebem a prestação de contas do
síndico e a previsão orçamentária para o exercício seguinte, assim como tem
poderes para alterar o Regimento Interno e Convenção Condominial, ressalvando o
quórum necessário para estas deliberações.
A Assembleia Geral Extraordinária poderá ser realizada sempre que houver
necessidade para discussão de algum tema de urgência e interesse dos
condôminos, está pode ser convocada pelo Síndico, assim como por um quarto dos
condôminos, caso o síndico recusa-se a convocá-la.
 17
5. COMPORTAMENTO ANTISSOCIAL DO CONDÔMINO

Ao aprofundar-se sobre o tema dos condomínios é possível notar que há

direitos que resguardam estes proprietários na busca de uma convivência saudável
e pacífica, o condômino como parte deste conjunto, deve ter conhecimento destes
direitos, tanto quanto dos seus deveres para que tal convivência aconteça.
Encontramos esta disposição descrita nos termos dos Arts. 1.335 e 1.336 do Código
Civil Brasileiro, que têm por objetivo manter a ordem social dentro dessa
comunidade. Porém, há limitações impostas, especialmente no que diz respeito a
manutenção da saúde, sossego e segurança.
No intuito de solver os problemas das variantes do condomínio edilício,
torna-se primordial a elaboração de uma convenção do condomínio de forma
eficiente e clara. Este é o instrumento alicerce onde se tem a ocasião mais propícia
para se regular a vida condominial.
Percebe-se que o desrespeito às regras vigentes seja da Convenção
condominial, seja da legislação infraconstitucional, leva a incidência de sanções de
natureza educativa e punitiva, a fim de preservar a convivência.
Portanto, destacaremos a figura do condômino com comportamento
antissocial, e algumas regras previstas.
Cabe aqui relatar o que seria o condômino antissocial, quer dizer contrário à
sociedade (condominial); aquele que se opõe ao convívio social; insociável;
contrário à organização, costumes ou interesses da sociedade.
Como exemplos de comportamento antissocial de condôminos, podemos
relacionar os seguintes: alterações estruturais amplas, idôneas a colocar em risco
saúde da edificação e segurança de seus habitantes; manutenção de casa de
tolerância na unidade autônoma; atentado violento ao pudor; deficiência mental
que traga riscos aos condôminos; vida sexual escandalosa; exercício de atividade
profissional nociva em imóvel residencial; república de estudantes; superuso da
unidade autônoma; toxicomania; brigas ruidosas e constantes; guarda de animais
em condições incompatíveis com a habitação humana etc.
Grande parte dos problemas de comportamento antissocial são relacionadas
ao silêncio e/ou excesso de barulho, à utilização da área conforme destinação do
condomínio e aos bons costumes. No que cinge ao excesso de barulho, vários
condomínios possuem horários preestabelecidos, como por exemplo, horários em
 18
que as obras são permitidas, festas e outras atividades com barulho excessivo.
Entretanto, espera-se que mesmo fora dos horários preestabelecidos prevaleçam o
bom senso e o respeito ao falar do excesso de barulho.
Tartuce (2019, p482) discorre que em relação à utilização da área conforme
destinação do condomínio, desde que não haja violação aos direitos do condomínio
em geral e haja tolerância, é possível que mesmo em condomínios residenciais os
proprietários possam realizar suas atividades profissionais, como por exemplo, um
professor que ministre aulas em sua casa, sem desrespeitar o sossego e a
segurança dos outros moradores.
O referido autor destaca que:

“entende que não é possível a presença de cláusulas discriminatórias na

convenção a respeito de determinadas pessoas, conforme antes exposto.
Porém, é viável fazer cessar condutas que violem os bons costumes, por
meio de ação de obrigação de fazer e de não fazer, bem como impor
sanções patrimoniais aos condôminos infratores.”( TARTUCE, 2019, V.4.
PG.485)

Inicialmente, o Código Civil prevê que a Convenção deve determinar multa

não superior a cinco vezes o valor das contribuições mensais para o condomínio que
não cumprir com seus deveres, devendo a Assembleia Geral deliberar sobre a
cobrança dessa multa, no quórum de dois terços, nos moldes do §2º, do art. 1.336.
O que o Código Civil fez foi dar um parâmetro limitador à sanção
estabelecida para a conduta desrespeitosa. Pode-se entender como uma primeira
forma de repreender o condômino que falta com seus deveres. Porém, se o
condômino perseverar em suas más condutas, enseja uma majoração na
repreensão.
Visando isto, o Código Civil, no caput do art. 1.337, estabeleceu que o
condômino que não cumpre seus deveres reiteradamente terá de pagar multa
correspondente ao quíntuplo do valor da taxa condominial, em proporção às faltas
cometidas e à reiteração, sem contar com possíveis perdas e danos que forem
apurados.
Outrossim, é prevista, então, no Código Civil, no parágrafo único, do art.
1337 multa para o reiterado comportamento antissocial, in verbis:

“Art. 1.337 (...)

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência
 19
com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a
pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição
para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”
(grifos do autor)

O dispositivo supracitado expõe que não pode ser a primeira conduta ao

determinar “reiterado comportamento antissocial”. Por haver manutenção de atitudes
contrárias à convivência, a multa agora pode chegar até dez vezes o valor da taxa
condominial. Ademais, a expressão utilizada possui sentido vago a fim de poder
abranger diversas condutas não condizentes com a convivência em comunidade.
Na visão Zuliani (2010, p. 26), relata que a vagueza de sentido deve se
amoldar aos comportamentos de cada época, por isso é relativo a comportamentos
violentos, embriaguez sistemática, práticas desrespeitosas em relação ao sossego, à
salubridade, à segurança e aos bons costumes.
Além disso, é destacado por Aguiar (2011, pg. 507) relata que para se
determinar que um comportamento seja antissocial deve se ter como parâmetro a
repercussão de tal em cada condomínio, porque uma conduta pode ser considerada
abusiva para uma comunidade e não ser para outra; visando, assim, evitar prejuízo
aos interesses coletivos.
Foi proposital o legislador não criar um rol taxativo de quais seriam as práticas
de comportamento antissocial reiterado, a fim de poder se adequar as
especificidades de cada comunidade e de cada época.
Para que seja considerado antissocial o comportamento, não devem ser
seguidas necessariamente condutas semelhantes, sendo suficiente abranger ações
contrárias à convivência pacífica e harmônica no condomínio. Além disso, é
necessário garantir o contraditório e ampla defesa ao condômino com tal
comportamento, devido à necessidade de se respeitar os princípios e garantias
fundamentais previstas na Constituição, de modo que a referida sanção apenas
pode ser determinada em assembleia convocada exclusivamente para este fim com
três quartos dos condôminos presentes.
O contraditório e a ampla defesa são de essencial importância, para se
afastar qualquer eventual dúvida do comportamento do condômino infrator, dando
maior segurança jurídica ao caso concreto. Nesse sentido, observa o Enunciado 92-
CJF: “Art. 1.337: As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser
aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”.
 20
As formalidades da aplicação desta sanção não seguem as rigorosas regras
de um procedimento judicial ou administrativo, bastando que seja dada oportunidade
para o condômino se defender.
Este posicionamento é ratificado nas palavras da Min. Isabel Galloti:
“(...) não há de ser uma notificação com os rigores de um processo cível ou criminal,
mas apenas que se dê ciência ao condômino de que estará em votação em
assembleia da qual deva ser ele cientificado e de cujo edital conste essa imputação
passível de aplicação de penalidade. (REsp 1.365.279-SP)”.
Observa-se, assim, que para haver legalidade na aplicação da multa de até
dez vezes da taxa condominial é preciso que se respeitem todos os devidos
requisitos.

6. EXCLUSÃO OU NÃO DO CONDÔMINO EM COMPORTAMENTO REITERADO

ANTISSOCIAL

Até o momento, observa-se que a aplicação da multa foi a maneira que se

considerou para tratar com o condômino em comportamento reiterado antissocial.
No entanto, sabe-se que a multa acaba não tendo sucesso em sua função punitiva,
quando o condômino, em tal situação, é rico e isto não lhe causa nenhum tipo de
coerção, ou em caso em que o condômino ignore tais sanções e dê continuidade as
más condutas.
Sendo assim, não há apenas um caráter patrimonial, mas uma “perturbação”
aos direitos dos demais condôminos, desta forma, entrou em diversas pautas de
discussão a possibilidade de exclusão do condômino que age de formas antissocial
na comunidade em que faz parte.
A doutrina ainda diverge, no tocante à exclusão. Os doutrinadores contrários
argumentam que haveria violação ao princípio da dignidade da pessoa humana e da
solidariedade social e que não há previsão legal. Nesse sentido, Rizzardo (2009,
pp.625) expressa que: “o condômino inconveniente não pode ser afastado de sua
moradia. Nossas leis não consignam regramentos colimando a expulsão do
condômino indisciplinado, que provoca seguidos atritos e se torna, por sua conduta,
nocivo a comunidades (...)”. Estes doutrinadores que apoiam a exclusão expõem
que, conquanto não seja prevista em lei, a exclusão pode ser estabelecida como
cláusula condominial, já que a Convenção de Condomínio visa regulamentar a vida
 21
em comum de todos da comunidade específica; preservando, portanto, a boa
convivência.
Além disso, também fundamentam que o conflito de interesses pode ser
levado ao Judiciário. Nas palavras de Silvio Venosa (2003):

“Nossa conclusão propende para o sentido de que a permanência abusiva

ou potencialmente perigosa de qualquer pessoa no condomínio deve
possibilitar sua exclusão mediante decisão assemblear, com direito de
defesa assegurado, submetendo-se a questão ao Judiciário. Entender
diferentemente na atualidade é fechar os olhos à realidade e desatender ao
sentido social dado à propriedade pela própria Constituição”.

Apesar de ainda permanecer em divergência, a jurisprudência vem aceitando

a exclusão do condômino com comportamento antissocial reiterado, especialmente
quando a multa do paragrafo único não consegue cumprir a sua função punitivo-
coercitiva. No entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para que exista o
dever de punição e multa ao condômino antissocial, deverá antes este ser
notificado.

7. REFERÊNCIAS

- LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002- Código Civil.

-OUREIRO, Francisco Eduardo. Código Civil Comentado: doutrina e jusrisprudência.

Coord. Cezar Peluso. 4. ed. rev. e atual. Barueri, SP : Manole, 2010. p. 1365.

- MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil - Direito das Coisas. v.3.
37. ed. São Paulo: Saraiva, 2003.

- PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de Direito Civil. v.4. 18. ed. Rio de
Janeiro: Forense, 2002.

-RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 4.ª ed. Rio de

Janeiro: Forense, 2015.

-RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas: Lei n. 10.406, 10.01.2002. Rio de Janeiro:
Forense, 2009, p. 625.

- RODRIGUES, Marcelo Guimarães. Personalidade jurídica do condomínio edilício. I

Ciclo de estudos do Departamento de Registro de Imóveis da SejurAnoreg, Belo
Horizonte, MG. 12.12.2009.
 22
- SOARES, Sávio de Aguiar. Condomínio edilício e aplicação de penalidades: da
exclusão em face do condómino antissocial. Direito civil: atualidades IV: teoria e
prática no direito privado. Belo Horizonte: Del Rey, 2011, p. 507.

- TARTUCE. Flávio. Direito Civil: direito das coisas. V.4, pg.482. 11ª ed. Rio de
Janeiro: 2019.

- VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. (Coleção direito civil; v. 5).
15ª. ed. São Paulo: Atlas, 2015.

- ZULIANI, Ênio Santarelli. O que fazer com o condômino antissocial que não muda
o comportamento nocivo, apesar das multas aplicadas? Revista Magister de Direito
Civil e Processual Civil, São Paulo, v. 7, n. 39, nov./dez. 2010, p. 26.