BDI

2º DECÊNDIO JANEIRO / 2009

ANO XXIX – Nº 2

Uma publicação
BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
Incorporação – Responsabilidade do proprietário
do terreno pelas unidades a construir e não entregues
pelo incorporador. Jaques Bushatsky (p. 3)

Imposto Territorial Rural – Classificação do imóvel,

valor da terra, etc. Eduardo Bratz (p. 6)

Locação comercial – Cuidados na transferência do estabelecimento.

Mario Cerveira Filho e Daniel A. Nastri Cerveira (p. 7)

Alienação fiduciária. Responsabilidade do fiduciante

pelo pagamento de impostos, taxas, contribuições condominiais,
etc. Jorge Tarcha (p. 8)

Qualificação registral dos títulos judiciais de arrematação.

Luciana Generali Barni (p. 29)

Perguntas e Respostas: Escritura pública na conferência de bem

imóvel para integralização e restituição de quota de capital (p. 33)

Garagem: Quem pode alugar!

Luiz Fernando de Queiroz (p. 35)

IPTU e ITR – Aplicação do critério da destinação

econômica do imóvel (TJSP) (p. 16)
ISSN 1982 - 4599

39 ANOS 9 771982 459001 DLI - DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO

Direção:
Dominique Pierre Faga ÍNDICE
Conselho Editorial:
Dominique Pierre Faga
Alberto Prates dos Santos COMENTÁRIOS E DOUTRINA
Heronides Dantas de Figueiredo Incorporação – Responsabilidade do proprietário do terreno pelas unidades a construir
Julio Cesar Borges
E-mail: redacao@diariodasleis.com.br não entregues (Jaques Bushatsky) ............................................................................................ 03
Jornalista Responsável:
ITR – Classificação do imóvel, definição do valor da terra, etc. (Eduardo Bratz) ....................... 06
Julio Cesar Borges, MTB nº 42073
ISSN: 1982-4599 Locação comercial – Transferência do estabelecimento (Mario C. Filho e Daniel A. N. Cerveira) .. 07
Colaboradores:
Adriano Erbolato Melo
Américo Isidoro Angélico LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO
André Luiz Junqueira
Arthur Edmundo de Souza Rios Alienação fiduciária – Responsabilidade do fiduciante pelo pagamento de impostos,
Bianca Castelar de Faria
condomínio, etc. (Prof. Jorge Tarcha) ......................................................................................... 08
Bruno Mattos e Silva
Caio Mario Fiorini Barbosa
Carlos Alberto Dabus Maluf
Carlos Antônio de Araújo JURISPRUDÊNCIA
Carlos Roberto Tavarnaro Compra e venda – Inadimplemento – Reintegração de posse – Indenização pelo uso (STJ) .. 10
Daniel Alcântara Nastri Cerveira
Daphnis Citti de Lauro Locação comercial – Rescisão e cancelamento da caução (TJSP) ............................................ 13
Dilvanir José da Costa Condomínio – Execução – Crédito de despesas condominiais tem preferência sobre o
Felipe Leonardo Rodrigues
Fernanda Souza Rabello crédito hipotecário (STJ) ............................................................................................................. 14
Geraldo Beire Simões
IPTU e ITR – Aplicação do critério da destinação econômica do imóvel (TJSP) ....................... 16
Hamilton Quirino
Iuli Ratzka Formiga Despesas de condomínio – Embargos à arrematação – Efeito suspensivo indeferido (TJSP) .... 19
Jaques Bushatsky
Jorge Tarcha Locação – Execução – Arrematação – Ocorrência de preço vil (STJ) ........................................ 20
José Hildor Leal Compra e venda – Cooperativa habitacional – Perda total das parcelas – Abusividade (TJSP) .. 23
Kênio de Souza Pereira
Leonardo Henrique M. Moraes Oliveira Locação – Acordo de majoração de aluguel impede o ingresso de ação revisional nos três
Luis Camargo Pinto de Carvalho
anos posteriores (STJ) ................................................................................................................ 25
Luiz Antonio Scavone Jr.
Marcelo Manhães de Almeida
Márcio Flávio Lima
Marco Aurélio Bicalho de A. Chagas JURISPRUDÊNCIA CARTORÁRIA
Marco Aurélio Leite da Silva Registro imobiliário – Registro de mandado de ação de adjudicação compulsória (CSM/SP) .. 27
Mário Cerveira Filho
Maury Rouède Bernardes
Michel Rosenthal Wagner
BOLETIM CARTORÁRIO
Narciso Orlandi Neto
Ricardo Amin Abrahão Nacle Qualificação registral dos títulos judiciais de arrematação (Luciana Generali Barni) ................. 29
Sandro Alexander Ferreira
Sylvio Campos Lindenberg Filho
Valestan Milhomem da Costa PERGUNTAS & RESPOSTAS
Valmir Gonçalves da Silva
Wilson Bueno Alves Escritura pública – Conferência de bem imóvel na integralização e restituição de quota
Gerência Comercial:
da capital ...................................................................................................................................... 33
Telefone e fax: (11) 3673-3155 (PABX)
E-mail: comercial@diariodasleis.com.br Locação – Caução em dinheiro – Rendimentos da poupança ..................................................... 33
Foto de Capa: www.sxc.hu
Impressão e Acabamento: Locação – Morte do locatário – Exoneração da fiança ................................................................. 34
Gráfica Josemar Procuração por instrumento particular na compra e venda de imóvel ........................................ 34
Editora: DIÁRIO DAS LEIS LTDA.
CNPJ(MF) 47.381.850/0001-40 Locação – Lei inquilinária admite vários locatários ...................................................................... 34
Rua Bocaina, 54 - Perdizes
CEP: 05013-901 - São Paulo - SP
Telefone e Fax: (11) 3673-3155 (PABX) NOTÍCIAS
Site: www.diariodasleis.com.br
Garagem: Quem pode alugar! (Luiz Fernando de Queiroz) ......................................................... 35
E-mail: dl@diariodasleis.com.br
Obs.: Proibida a reprodução total ou par-
cial. Os artigos assinados não refletem ne-
cessariamente
2
a opinião da direção do DLI. ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA ........................................................
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2
36
 COMENTÁRIOS E DOUTRINA
DOUTRINA
OBSERVAÇÕES SOBRE A RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO
DO TERRENO, QUE O PERMUTA POR FUTURAS UNIDADES A SE-
REM ERIGIDAS NO LOCAL, PERANTE OS ADQUIRENTES DE UNIDA-
DES DESTINADAS AO INCORPORADOR, PROMETIDAS À VENDA E
NÃO ENTREGUES – PARTE I
I até que ponto o proprietário do terre-
Certamente será sempre lem-
brada a lição de Caio Mario¹, para
quem “toda pessoa física ou jurídica,
independentemente de sua anterior
profissão, torna-se incorporador pelo
fato de exercer, em caráter perma-
nente ou eventual, uma certa ativida-
de, que consiste em promover a
construção da edificação dividida em
unidades autônomas”.
Pode ser incorporador o dono do
terreno destinado à construção do
edifício, o construtor (que pode ser o
dono do terreno ou não), o corretor
e, em alguns casos, o agente finan-
ceiro.
A hipótese explorada nestas
anotações é aquela em que o dono
do terreno o troca por unidades a
serem construídas, celebrando um
contrato que obviamente, será soma-
do a vários outros, compondo um
conjunto complexo, impondo a
vinculação de fato e de direito com
sujeitos, objetos, obrigações e efei-
tos distintos. Da quebra do pacto ori-
ginal (a permuta) foram destacados
aqui, os elementos que acarretam
ônus ao proprietário - permutante.
II
Com o correr dos anos e a evolu-
ção dos entendimentos jurisprudencial
e doutrinário, com a elasticidade da
aplicação de conceitos insertos no
Código de Defesa do Consumidor,
aliada à letra da Lei 4.591 de 16/12/
1964 e com respaldo no Código Civil
de 2002, findou identificado com mai-
or realce, um foco de preocupação:
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2
Jaques Bushatsky (*)
no, que o permuta por futuras unida-
des a serem erigidas no local, res-
ponde perante os adquirentes de uni-
dades destinadas ao incorporador,
prometidas à venda e não entregues?
Para essa responsabilização, o
alienante do terreno há de ser equi-
parado ao incorporador? Em que
medida?
É bem verdade que o entendi-
mento jurisprudencial às vezes ema-
nado de nossas Cortes, ou as teses
propagadas, possam ser porventura
qualificados como exacerbados, qui-
çá “diferenciados”. Não são poucas
as oportunidades em que nos espan-
tamos com situações que estampam
ilações de difícil compreensão, exi-
bindo lógicas nem sempre atentas às
lições tradicionais². Mas, estas posi-
ções esdrúxulas não compõem a ju-
risprudência remansosa, a qual é for-
mada por incontáveis conclusões
bem calçadas, consequência da mai-
or busca pela população, da atuação
do Judiciário.
De qualquer maneira, é certo
que aquelas posições, mesmo que
esquisitas, geraram elevada deman-
da de soluções judiciais, até então
não perseguidas pela sociedade, que
acordou³ para os dispositivos legais
de proteção.
A expectativa aflorou, isto é no-
tório, mas é essencial observar que,
mesmo que discutível uma ou outra
posição emanada da “jurisprudência
alternativa”, existe fulcro inequívoco
para postulações antes não ajuiza-
das. Em suma, a divulgação de no-
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
vas leituras da lei, se pouco, permitiu
a preconização, em especial, da in-
teligência tradicional, dos dispositivos
que claramente regram a sociedade.
E a expectativa tem sido coeren-
temente atendida pelos tribunais, a
eles entregue a oportunidade da aná-
lise acerca da abusividade de algu-
mas cláusulas por vezes incluídas em
contratos, a análise de situações en-
tranhadas de injustiças ou eventual-
mente, resolvidas sem atenção à Lei
ou a circunstâncias efetivas e fáticas,
permissivas de enriquecimento ilíci-
to.
Para os negócios, a possibilida-
de de decisões dissonantes é aterra-
dora. Para os estudiosos, pode ser
espantosa, mas estimulante. Para os
que devem profissionalmente prestar
assistência jurídica, não raro, resta a
perplexidade e abre-se a premência
de buscar novas e nem sempre fá-
ceis ou economicamente viáveis so-
luções.
Cumpre de qualquer maneira,
ter em mente que existem novas nor-
mas, “cláusulas gerais” francamente
adotadas pelo código civil4, equipa-
radas aos princípios que norteiam a
legislação, com realce à boa-fé obje-
tiva e à perseguição do equilíbrio do
contrato.
Em rápida lembrança, quanto à
aferição da presença da boa-fé, não
se admite “... uma aplicação mecâni-
ca do standard, de tipo meramente
subsuntivo ” no dizer de Judith
Martins-Costa5, cumprindo sempre
buscar o objetivo do contrato. Ora, é
nesta linha lógica que se infere a res-
3
COMENTÁRIOS E DOUTRINA
DOUTRINA
ponsabilidade do dono do terreno que
ajusta “permuta no local”6: ele (é ra-
zoável supor) objetiva na modalida-
de de negócio que enceta, um bene-
fício que não se confunde com a sin-
gela venda de seu imóvel e sim, cer-
ta participação na incorporação, mui-
to embora distintas as características
inerentes ao contrato de permuta e
ao de incorporação. É esta a premis-
sa desta análise.
III
Estão na Lei 4591 de 1964, os
dispositivos que dão a resposta para
a questão agora enfrentada. No seu
artigo 29, é previsto que: “Conside-
ra-se incorporador a pessoa física ou
jurídica, comerciante ou não, que
embora não efetuando a construção,
compromisse ou efetive a venda de
frações ideais de terreno objetivando
a vinculação de tais frações a unida-
des autônomas, em edificações a
serem construídas ou em construção
sob regime condominial, ou que me-
ramente aceite propostas para
efetivação de tais transações, coor-
denando e levando a termo a incor-
poração e responsabilizando-se, con-
forme o caso, pela entrega, a certo
prazo, preço e determinadas condi-
ções, das obras concluídas”.
Já do artigo 31, se depreende
que é incorporador: o proprietário do
terreno, o promitente comprador, o
cessionário deste ou promitente
cessionário com título que satisfaça
os requisitos da alínea “a” do art. 31;
o construtor; o corretor de imóveis.
O liame entre o alienante de fra-
ções ideais do terreno e a atividade
de construção é presumido, diz o pa-
rágrafo único do artigo 29, se “... ao
ser contratada a venda, ou promes-
sa de venda ou de cessão das fra-
ções de terreno, já houver sido apro-
vado e estiver em vigor, ou pender
de aprovação de autoridade adminis-
trativa, o respectivo projeto de cons-
trução, respondendo o alienante
como incorporador”.
São aquelas situações, cediças,
4 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
em que o proprietário do terreno já
levou os projetos à aprovação, optan-
do em seguida por empreender o res-
tante da operação com terceiro.
Porém vale anotar que se trata
de presunção que talvez se afaste um
tanto, hoje em dia, das práticas de
mercado: premidos por nem sempre
coerentes ou razoáveis alterações da
legislação municipal7, os proprietá-
rios de terrenos mais cautelosos por
vezes se adiantam, levando projetos
à aprovação (assim como cuidam das
questões ambientais, providenciam a
baixa de apontamentos negativos em
seus cadastros, por exemplo), tudo
para permitir a futura venda do terre-
no, sem que obrigatoriamente se ima-
gine uma incorporação, sequer uma
construção. É realidade que há de ser
enfrentada pelos tribunais, certamen-
te.
Na interpretação literal do artigo
29 da Lei das Incorporações, se en-
contraria como condição necessária
à responsabilização do proprietário
do terreno, a concretização de alie-
nação (ou promessa) de frações ide-
ais, o que é distinto da alienação to-
tal do imóvel, através de permuta ou
não.
Mas, não somente cingidos à
letra do artigo 29, os Tribunais
deslindam a questão da responsabi-
lidade e, se assim não fosse, derru-
badas estariam as preocupações ora
expostas, se singela e sistematica-
mente, em cada contrato fosse
inserida previsão de alienação atra-
vés de terceiro.
De fato, a identificação da pre-
sença desse intento de incorporar
tem sido freqüente na jurisprudência,
colhendo-se decisões que claramen-
te enxergaram que é responsável o
“... proprietário do terreno que tem
interesse direto na realização e no
sucesso do empreendimento (pois
alardeou que concebeu e estava exe-
cutando em seu terreno um projeto
que implicava na construção de um
conjunto arquitetônico com edifícios
chamados inteligentes), mas tenta
disfarçar essa condição com o artifí-
cio de prometer vender o terreno a
outra firma que assume a aparência
de verdadeira incorporadora...” 8 .
Essa decisão do Tribunal de Justiça
carioca certamente há de ter sido
alcançada à vista de circunstâncias
documentadas, mas serve aqui, para
identificar um aspecto que não esca-
pa aos analistas: o dono do terreno,
ao celebrar a permuta, tem claro in-
teresse no sucesso do empreendi-
mento.
Desde que buscamos a identifi-
cação do incorporador, para então fi-
xar a responsabilidade, não bastas-
se o elastério dos textos legais já ven-
tilados, cumpre averiguar o que ve-
nha a ser essa atividade por ele de-
senvolvida.
O que se considera “incorpora-
ção”? A resposta está no parágrafo
único do artigo 28 da Lei 4591/64: é
“... a atividade exercida com o intuito
de promover e realizar a construção,
para alienação total ou parcial, de
edificações ou conjunto de edifica-
ções compostas de unidades autôno-
mas”.
Logo, bastará estar presente o
objetivo descrito na Lei, para haver
uma incorporação e um incorporador,
trate-se de incorporação dita de di-
reito (na lei específica, artigos 28 e
32, em especial) ou a incorporação
denominada de fato (artigos 29, pa-
rágrafo único e 30, do mesmo diplo-
ma).
Num segundo passo, tenha-se
em mente que o parágrafo único do
artigo 39 da Lei 4.591/64, prevê que
nas incorporações em que a aquisi-
ção do terreno se der com pagamen-
to total ou parcial em unidades a se-
rem construídas, “Deverá constar,
também, de todos os documentos de
ajuste se o alienante do terreno ficou
ou não sujeito a qualquer prestação
ou encargo”.
Quanto a esse parágrafo único,
tragam-se de pronto as palavras do
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2

Ministro César Asfor Rocha, ao rela-
tar Recurso Especial9: “... mesmo
que existisse tal cláusula, ela vincu-
laria apenas as partes que a tives-
sem estabelecido”, para limitar seus
efeitos. Ou seja, não se afastará a
responsabilidade do proprietário do
terreno que o permuta por unidades
autônomas, ante os adquirentes des-
tas, se lançada a exoneração permi-
tida pelo parágrafo único do artigo 39.
Mais adiante, o artigo 40 da Lei
de Incorporações, disciplina as con-
seqüências da rescisão do contrato
de alienação do terreno, dando por
rescindidas as cessões ou promes-
sas de cessão de direitos correspon-
dentes à aquisição do terreno10. É
dispositivo nodal para o problema em
foco.
Neste caso, o alienante, poderá
dar continuidade ao negócio, pois
passa a ter direito sobre a constru-
ção já existente no terreno (artigo 40,
parágrafo 1º). De seu turno, os
adquirentes das unidades autônomas
que seriam construídas, têm direito
à devolução dos valores pagos pela
construção, em face do alienante (pa-
rágrafo 2º).
Clara a intenção do legislador de
proteger o negócio, emprestando-lhe
juridicidade, prestigiando a função
social do contrato, sustentada pela
boa-fé objetiva e pelo equilíbrio
contratual. De fato, ao contratar com
a incorporadora, o alienante do ter-
reno buscava a obtenção de ganho
econômico, esta a “economia do con-
trato”.
A história nos remete a não ra-
ras situações, nas quais ocorreram
“golpes”, ou mesmo, falha na
estruturação jurídica do procedimento
de incorporação. Daí a criação de
mecanismos hábeis à garantia da
boa-fé e do equilíbrio contratual. Daí
a ereção de proteções aos
adquirentes, por vezes suportadas
pelos alienantes dos terrenos.
São estes mesmos os princípios
inspiradores do Código de Defesa
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2
Consumidor, traduzidos até na nuli-
dade de dispositivos contratuais
abusivos. Nessa lógica, são aplicá-
veis as regras da Lei 8.078/90 aos
contratos de incorporação, de forma
supletiva, quiçá em complemento às
já existentes na lei específica, bus-
cando-se sempre, a proteção do
adquirente.
Ao tratar deste tema Melhim
Namem Chalhub11, afirmou que “o
Código de Defesa do Consumidor,
que veio sistematizar as idéias
caracterizadoras do atual estágio da
evolução da teoria contratual realçan-
do a função social do contrato e pri-
vilegiando a boa-fé objetiva e o equi-
líbrio do contrato. O Código de Defe-
sa do Consumidor equipara o contra-
to de incorporação ao contrato de
consumo, suprindo eventuais lacunas
do sistema de proteção estruturado
pela Lei das Incorporações, notada-
mente no que tange às clausulas ge-
rais”.
Enfim, toda a sistemática e to-
dos os fundamentos, apresentados e
discutidos pelos estudiosos, buscam
elidir o enriquecimento ilícito de um
em detrimento dos demais contratan-
tes, com o restabelecimento das si-
tuações fáticas e jurídicas do momen-
to da contratação.
NOTAS
1. Caio Mário da Silva Pereira
(Condomínio e Incorporações, p. 248,
10ª edição, RJ, Editora Forense,
2001).
2. A lembrar a “justiça lotérica”
na palavra de Allain Peyreffite, recor-
dada por Ricardo Dip (Sobre a Crise
Contemporânea da Segurança Jurí-
dica, Revista de Direito Imobiliário, n.
54, ano 26, p.29, IRIB, Editora Re-
vista dos Tribunais, 2003).
3. Sim, acordou. Há trinta anos,
o Professor Antonio Chaves (Incor-
poração Imobiliária, consulta, “in”
Revista dos Tribunais volume 498,
abril de 1977, p 34), já ensinava: “A
situação da proprietária do terreno é
das mais complexas. Não pode man-
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
COMENTÁRIOS E DOUTRINA
DOUTRINA
ter-se mais, como ocorria antes da Lei
n. 4591 de 16/12/1964, numa atitude
de simples expectadora dos conflitos
que fatalmente surgiriam entre os
impacientes adquirentes das unida-
des autônomas e as rés tão lerdas
na execução”.(SIC)
4. Ruy Rosado de Aguiar (em “As
obrigações e os contratos”, Revista do
Centro de Estudos Judiciários do Con-
selho da Justiça federal, 09/31-39,
edição de setembro a dezembro de
1999) apontou que: “Convencido o
legislador de que, com a sua razão,
não pode organizar o mundo de acor-
do com a sua vontade como aconte-
ceu logo após a Revolução France-
sa; convencido de que as leis rígidas,
definidoras de tudo e para todos os
casos, são necessariamente insufici-
entes e levam seguidamente a situa-
ções de grave injustiça, o legislador
admitiu, como instrumento de
regulação social, a norma legal que
permite a solução do caso concreto
de acordo com as suas circunstânci-
as, ainda que isso possa significar
uma multiplicidade de soluções para
uma mesma situação...” (SIC).
5. “in” A Boa-Fé no direito priva-
do, cit. p 411.
6. AVVAD, Pedro Elias, Direito
Imobiliário, Rio de Janeiro:Renovar,
p. 575
7. No ano de 2005, a cidade de
São Paulo enfrentou exatamente este
problema, sabidamente impossibilita-
da a aprovação de novos projetos,
por empeços legais que se prometia,
seriam superados; os proprietários
precavidos foram, esta a constatação
prática, aqueles que, mesmo não pre-
tendendo construir, até porque dedi-
cados a outras atividades, cuidaram
de encomendar projetos e os apre-
sentar à Prefeitura. Caber-lhes-á,
sendo o caso, o ônus da derrubada
da presunção legal de vinculação.
8. Agravo de Instrumento
1999.002.04963, Capital, 16a Câma-
ra Cível do TJRJ, julg. 14-10-99, mai-
oria, relator Desembargador Dauro
5
COMENTÁRIOS E DOUTRINA
DOUTRINA
Ignacio da Silva.
9. Recurso Especial n. 282.740-
SP (2000/0105423-6), julgamento
aos 13/11/2001, 4ª Turma, unânime;
votaram com o relator os Ministros
Ruy Rosado de Aguiar, Aldir Passari-
nho Júnior, Sálvio de Figueiredo
Teixeira, Barros Monteiro.
10. Art. 40: No caso de rescisão
de contrato de alienação do terreno
ou fração ideal, ficarão rescindidas as
cessões ou promessas de cessão de
direitos correspondentes à aquisição
do terreno. §1º Nesta hipótese, con-
solidar-se-á no alienante em cujo fa-
IMPOSTO TERRITORIAL RURAL E PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO
(Critério para classificar o imóvel como rural, definição do valor da terra, etc.)
Todo o planejamento visa à defi-
nição de estratégias para atingir deter-
minados objetivos. Desta forma, o pla-
nejamento tributário é a possibilidade
que o contribuinte tem para obter mai-
ores vantagens ou menores desgas-
tes em suas obrigações tributárias.
O Imposto Territorial Rural – ITR
está previsto na Constituição Federal
e regulamentado pela Lei Federal nú-
mero 9.393, de 19 de dezembro de
1996. É um imposto declarativo, ou
seja, cabe a obrigação de declarar al-
ternativamente ao proprietário, ao pos-
suidor ou ao detentor do domínio útil
de imóveis localizados na zona rural.
Anualmente, é preciso observar as re-
gras de declaração publicadas pelo
Ministério da Fazenda, através da Re-
ceita Federal. Em 14 de julho de 2008,
a Receita Federal publicou uma instru-
ção normativa, dispondo sobre a de-
claração do Imposto Territorial Rural.
Cumpre observar que, para o presen-
te exercício, o período de declaração
iniciou no dia 11 de agosto de 2008 e
encerra-se, em 30 de setembro de
2008. A aliquota varia conforme a área
da propriedade e seu grau de utiliza-
ção. A base de cálculo é o valor da ter-
ra nua sem qualquer benfeitoria.
Na prática, o ITR tem sido fre-
quentemente utilizado como política
de confisco, visto que, desde 1996,
6 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
vor se opera a resolução o direito
sobre a construção porventura exis-
tente; §2º No caso do parágrafo an-
terior, cada um dos ex-titulares de
direito à aquisição de unidades autô-
nomas haverá do mencionado
alienante o valor da parcela de cons-
trução que haja adicionado à unida-
de, salvo se a rescisão houver sido
causada pelo ex-titular. §3º Na hipó-
tese dos parágrafos anteriores, sob
pena de nulidade, não poderá o
alienante, em cujo favor se operou a
resolução, voltar a negociar seus di-
reitos sobre a unidade autônoma sem
a prévia indenização aos titulares, de
Eduardo Bratz (*)
passou a atender as políticas públi-
cas quando foi fixada a alíquota de
até 20% aplicada sobre o valor do
imóvel, inviabilizando, assim, a ma-
nutenção de latifúndios e até mesmo
de propriedades produtivas.
Embora seja um tributo de fácil
apuração – ao menos no que se re-
fere ao cálculo do valor devido – há
uma série de controvérsias relacio-
nadas ao ITR, tais como o critério
para classificar o imóvel como rural
ou urbano, a tributação do domínio
útil e definição do valor da terra.
Vale salientar, ainda, que é
tributável a área total do imóvel, menos
as áreas de preservação permanente e
de reserva legal, de interesse ecológico
para a proteção dos ecossistemas e que
ampliem as restrições de uso anterior-
mente relacionadas, comprovadamente
imprestáveis para qualquer exploração
agrícola, pecuária, aqüícola ou flores-
tal, declaradas de interesse ecológico
mediante ato do órgão competente, fe-
deral ou estadual, sob regime de servi-
dão florestal ou ambiental, e cobertas
por florestas nativas em estado de re-
generação.
Visivelmente com o objetivo de
preservar o meio ambiente, a legisla-
ção que disciplina o ITR determinou a
isenção do tributo para as áreas de
interesse ecológico. Porém, a Secre-
que trata o §2º; §4º - No caso do pa-
rágrafo anterior, se os ex-titulares ti-
verem de recorrer à cobrança judici-
al do que lhes for devido, somente
poderão garantir o seu pagamento a
unidade e respectiva fração de terre-
no objeto do presente artigo.
11. O contrato de incorporação
imobiliária sob a perspectiva do Có-
digo de Defesa do Consumidor, “in”
Revista de Direito Imobiliário – IRIB
nº 50, p 109.
(*) O autor é Advogado em São
Paulo, SP.
taria da Receita Federal, criou uma
obrigação adicional para o proprietá-
rio, que, para conseguir se beneficiar
da isenção legal, deve apresentar Ato
Declaratório Ambiental (ADA), expe-
dido pelo Instituto Brasileiro do Meio
Ambiente e dos Recursos Renováveis
(IBAMA), discriminando as áreas de
preservação permanente e as áreas
de utilização limitada, sobre as quais
não incidirá o imposto.
A legislação que regula esse tri-
buto, porém, não prevê a obrigação de
apresentação do ADA, dando origem
a diversos litígios entre proprietários
rurais e o poder público. Os proprietá-
rios de imóveis rurais devem conside-
rar que o valor atribuído à terra será o
valor considerado, no caso do imóvel
ser desapropriado para a realização de
reforma agrária. Neste sentido, caso o
proprietário declarar o valor de terra
abaixo do valor de mercado, será pre-
judicado se houver desapropriação.
Cumpre aos proprietários, portanto,
planejar a declaração do ITR sob pena
de amargar o prejuízo em face da au-
sência de organização.
(*) O autor é advogado e sócio
da Bratz advogados, em Porto Ale-
gre, RS.
Nota: O artigo supra foi redigido
no ano de 2008.
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2

LOCAÇÃO COMERCIAL – CUIDADOS NA
TRANSFERÊNCIA DO ESTABELECIMENTO
Mario Cerveira Filho e Daniel Alcântara Nastri Cerveira (*)
São muito comuns os negócios
que envolvem a alienação do fundo
de comércio ou estabelecimento, es-
pecialmente, aqueles abrangendo a
cessão do contrato de locação.
Outrossim, igualmente, são co-
muns os problemas enfrentados pe-
las partes deste tipo de negócio, em
razão da ausência de atenção para
alguns cuidados essenciais. Em ra-
zão da dinâmica do mercado imobili-
ário, potencializado pelas locações
em shopping centers, cada vez mais,
por exemplo, nos deparamos com
“adquirentes de lojas” condenados
por dívidas dos “vendedores”. Na
Justiça do Trabalho esta é uma práti-
ca recorrente, apesar de por vezes
ser injusta.
Com efeito, este artigo é dirigi-
do aos lojistas/locatários e redes de
franquia, todavia igualmente poderá
ser útil para situações similares.
O fundo de comércio ou estabe-
lecimento, à luz do artigo 1.142, do
Novo Código Civil, é definido como o
conjunto de bens corpóreos (mobili-
ário, equipamentos etc.) e incorpó-
reos (ponto comercial, marca etc.)
utilizados para exploração da ativida-
de econômica escolhida.
Feitos tais esclarecimentos, im-
portante indicar, desde logo, os ris-
cos inerentes à operação em pauta,
seja do ponto do cedente/locatário
(alienante do estabelecimento) ou do
cessionário/locatário (adquirente do
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2
estabelecimento).
Sob a ótica do cessionário,
além dos cuidados referentes ao
contrato de locação, os quais serão
pormenorizados abaixo, o principal
temor existente trata-se da eventual
responsabilização por débitos do
cedente.
Em suma, dependendo da cir-
cunstância, o cessionário pode ser
responsabilizado nas esferas civil,
trabalhista e fiscal por dívidas contra-
ídas exclusivamente pelo cedente, ou
seja, por dívidas criadas antes da
aquisição do estabelecimento/fundo
de comércio.
A legislação pátria possui dispo-
sitivos específicos (vide artigos 10 e
448, da CLT e artigo 133, do CTN),
merecendo destaque o artigo 1.146,
do Código Civil, cuja entrada em vi-
gor se deu em 2.003.
Nessa linha, antes de ser con-
cretizado o negócio, sem prejuízo das
demais diligências de praxe, inclusi-
ve com a completa auditoria legal,
imprescindível que o cessionário ana-
lise o passivo da empresa/cedente,
a fim de que seja avaliado o risco
existente, o qual, em última análise,
servirá de base para a quantificação
do preço do estabelecimento.
Do ponto de vista da cedente,
cabe ressaltar a parte final do artigo
1.146 do Código Civil, a qual estabe-
lece que o “devedor primitivo” conti-
nua obrigado pelo prazo de um ano,
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
COMENTÁRIOS E DOUTRINA
DOUTRINA
“a partir, quanto aos créditos venci-
dos, da publicação, e, quanto aos
outros, da data do vencimento”.
Quanto ao contrato de locação,
as partes (cedente e cessionário) pre-
cisam prontificar-se que o mesmo foi
cedido corretamente, com o fito de
evitar responsabilização por débitos
locatícios, a retomada da posse pelo
locador entre outros problemas. Ade-
mais, em ocorrendo a ocupação irre-
gular do imóvel locado, o cessionário
ficará privado da ação renovatória de
contrato de locação, o que pode ser
uma tragédia, na medida em que o
ponto comercial é muitas vezes o
bem mais valioso do estabelecimen-
to adquirido.
Como o assunto é extremamen-
te complexo e compreende diversas
variáveis (por exemplo, a responsa-
bilização do cessionário do contrato
de locação na Justiça do Trabalho
não se configura de plano, sendo
necessário, basicamente, que seja
dada continuidade ao negócio do
cedente), fica o registro de que os
cuidados acima são meros exemplos
para embasar o argumento do pre-
sente, no sentido de que, sem pre-
juízo da devida análise comercial, é
fundamental o prévio exame jurídi-
co completo da viabilidade do negó-
cio.
(*) Os autores são Sócios do
escritório Cerveira, Dornellas e Advo-
gados Associados.
7
 LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO
DIREITO
CONTINUAÇÃO DA ANÁLISE DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, LEI Nº 9.514/97
(Responsabilidade do fiduciante pelo pagamento de impostos, taxas,
contribuições condominiais, etc. – Cessão dos direitos e obrigações
– Insolvência do fiduciante)
Encerrando os comentários sobre
a parte da Lei nº 9.514/97 que versa
sobre a alienação fiduciária de imóveis,
(artigos 22 a 42), passamos a analisar
os parágrafos restantes do artigo 27
§ 8º Responde o fiduciante pelo
pagamento dos impostos, taxas, con-
tribuições condominiais e quaisquer
outros encargos que recaiam ou ve-
nham a recair sobre o imóvel, cuja
posse tenha sido transferida para o
fiduciário, nos termos deste artigo, até
a data em que o fiduciário vier a ser
imitido na posse.
Vejamos os tópicos principais
deste § 8º:
Por primeiro, ele está consideran-
do que a posse foi transferida ao credor
fiduciário, nos termos do artigo 27, quan-
do ele, em virtude do inadimplemento
do devedor fiduciante, tornou-se o pro-
prietário definitivo do imóvel.
O devedor fiduciante estava na
posse direta do imóvel, por sua conta
e risco. Ou seja, tinha a responsabili-
dade pelo pagamento dos impostos,
taxas e contribuições condominiais.
Porém, ele inadimpliu suas obri-
gações e, portanto, a propriedade do
credor fiduciário, que era resolúvel,
provisória, passou a ser definitiva,
vale dizer, consolidou-se.
Por força dessa consolidação, o
credor fiduciário é o novo proprietário.
Como todo proprietário, ele tem
posse, chamada posse pro suo (pos-
se dele).
Essa posse será indireta, pois
a posse direta está sendo exercida
pelo devedor fiduciante.
Afinal, o que vem a ser uma
posse direta?
Deixemos que MARCELO TER-
RA o explique:
8 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
Jorge Tarcha (*)
“Com o registro do contrato, a
posse do imóvel se desdobra, fican-
do o devedor fiduciante na posse di-
reta e o credor fiduciário na posse
indireta...
Parágrafo único do art. 23. Com
a constituição da propriedade
fiduciária, dá-se o desdobramento da
posse, tornando-se o fiduciante pos-
suidor direto e o fiduciário possuidor
indireto da coisa imóvel.
...podendo o devedor fiduciante,
enquanto adimplente, utilizar-se livre-
mente do bem, por sua conta e risco.
A classificação jurídica entre
posse direta e indireta se dá pela dis-
tância do possuidor em relação ao
imóvel possuído;
Aquele fisicamente mais pró-
ximo e que detém materialmente a
coisa é seu possuidor direto.
Possuidor indireto é aquele que
concedeu a posse direta a terceiro.
Ambos (o direto e o indireto) são
possuidores.
Código Civil, art. 1.197. A pos-
se direta, de pessoa que tem a coi-
sa em seu poder, temporariamente,
em virtude de direito pessoal, ou real,
não anula a indireta, de quem aque-
la foi havida, podendo o possuidor
direto defender a sua posse contra o
indireto. (grifos nossos)
Convém recordar que já trata-
mos ligeiramente das posses direta
e indireta em artigo anterior.
Exemplificamos com a locação,
na qual o locatário tem a posse dire-
ta, por estar fisicamente mais próxi-
mo do imóvel, detendo materialmen-
te a coisa.
Por seu turno o locador tem a
posse indireta, eis que concedeu a
posse direta ao locatário.
Ora, o credor fiduciário será pos-
suidor direto, se o imóvel estiver de-
socupado.
Na qualidade de possuidor dire-
to, pela consolidação da propriedade
em seu nome, o credor fiduciário res-
ponderá pelos encargos (impostos
taxas e contribuições condominiais).
Porém, o § 8º do artigo 27 esta-
belece o óbvio, rezando que, enquan-
to o credor fiduciário não tiver sido
imitido na posse (quer dizer, enquan-
to a posse não lhe for transferida), tais
encargos continuarão sob a respon-
sabilidade do devedor fiduciante.
O credor fiduciário pode ceder o
seu crédito
Art. 28. A cessão do crédito obje-
to da alienação fiduciária implicará a
transferência, ao cessionário, de todos
os direitos e obrigações inerentes à
propriedade fiduciária em garantia.
O que vem a ser cessão de
crédito ou de débito
Trata-se de instituto contempla-
do pelo Código Civil/2002:
Código Civil, art. 286. O credor
pode ceder o seu crédito, se a isso não
se opuser a natureza da obrigação, a
lei, ou a convenção com o devedor; ...
Significa que o crédito pode cir-
cular, passando de mão em mão,
como acontece com uma nota pro-
missória por meio do endosso.
Vejamos a sua aplicação no
caso da alienação fiduciária de bens
imóveis.
O credor fiduciário cedeu seu cré-
dito a terceiro. Efetivada essa cessão
e devidamente averbada no Registro
de Imóveis, o cessionário tornar-se-á
o titular da propriedade fiduciária.
Assumirá todos os direitos e obri-
gações a que estava sujeito o cedente.
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2

Entre os direitos, destaca-se
aquele de receber o valor do crédito
e de seus acessórios.
Por outro lado, assumirá a obri-
gação de devolver a propriedade ao
devedor fiduciante, quando este pa-
gar toda a dívida.
Exemplo: uma incorporadora
vendeu quarenta apartamentos, ado-
tando como garantia para todos eles
contratos de alienação fiduciária.
Necessitando de dinheiro, cedeu
tais contratos a um banco, pelo seu
montante, evidentemente reduzido
pelo valor de juros, correção etc.
O devedor fiduciante também
poderá ceder seus direitos e
obrigações
Art. 29. O fiduciante, com
anuência expressa do fiduciário, po-
derá transmitir os direitos de que seja
titular sobre o imóvel objeto da alie-
nação fiduciária em garantia, assu-
mindo o adquirente as respectivas
obrigações.
Em decorrência dessa cessão,
o cessionário substitui o cedente na
relação contratual, passando a ser o
novo devedor fiduciante.
Exemplo: Flávio adquiriu de uma
administradora de consórcios um
apartamento, sendo a operação ga-
rantida por um contrato de alienação
fiduciária.
Tendo perdido seu emprego, ele
ficou impossibilitado de continuar pa-
gando as parcelas do plano.
Com a anuência da administra-
dora, cedeu seu contrato a Júlio, re-
cebendo dele aquilo que havia pago.
Júlio assumiu a posição de novo
devedor fiduciante, com todos os di-
reitos e obrigações inerentes.
Imóvel ocupado pelo devedor
fiduciante
Art. 30. É assegurada ao
fiduciário, seu cessionário ou suces-
(*) O autor é Advogado, Professor de Direito Imobiliário. Autor dos livros: Direito Imobiliário, Uma Abordagem
Didática, edição particular; Títulos de Crédito, Editora Plêiade; Contratos Mercantis, Editora Graph Press; Despesas
Ordinárias e Extraordinárias de Condomínio, Editora Juarez de Oliveira. Autor do curso a distância, por correspondên-
cia, sobre locação de imóveis, da empresa Diário das Leis. E-mail: jorgetarcha@jorgetarcha.com.br
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2
LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO
sores, inclusive o adquirente do imó-
vel por força do público leilão de que
tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a rein-
tegração na posse do imóvel, que
será concedida liminarmente, para
desocupação em sessenta dias, des-
de que comprovada, na forma do dis-
posto no art. 26, a consolidação da
propriedade em seu nome.
Como é sabido, a concessão de
medida liminar, nas ações de reinte-
gração de posse nas quais o esbulho
é novo (vale dizer, datando de me-
nos de um ano e um dia), faz com
que a retomada do imóvel seja prati-
camente instantânea.
Caso de subrogação
Art. 31. O fiador ou terceiro inte-
ressado que pagar a dívida ficará
sub-rogado, de pleno direito, no cré-
dito e na propriedade fiduciária.
Subrogado quer dizer substitu-
ído. Imagine-se que no contrato haja
a previsão de um fiador.
Ocorreu a falta de pagamento
por parte do devedor principal, que é
o fiduciante. O fiador, tendo pago o
débito, subrogou-se, vale dizer, subs-
tituiu-se na posição de credor
fiduciário, assumindo o crédito e a
propriedade fiduciária.
Claro está que o fiador que pa-
gou, além de assumir os créditos do
fiduciário, responde pelas obrigações
deste.
Essa subrogação é inerente a
todo o contrato de fiança. Com efei-
to, assim dispõe o Código Civil:
Art. 831. O fiador que pagar in-
tegralmente a dívida fica subrogado
nos direitos do credor...
A eventual insolvência do
fiduciante
Art. 32. Na hipótese de insolvên-
cia do fiduciante, fica assegurada ao
fiduciário a restituição do imóvel alie-
nado fiduciariamente, na forma da
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
DIREITO
legislação pertinente.
Entendemos que a norma se
refere à hipótese da falência do
fiduciante empresário.
Se for esse o caso, o artigo em
comento assegura ao fiduciário a res-
tituição do imóvel alienado fiduciaria-
mente.
Isso porque tal imóvel foi exclu-
ído do ativo do devedor fiduciante, ao
se constituir a propriedade fiduciária
em nome do credor fiduciário.
Portanto, não faz parte da mas-
sa.
Art. 33. Aplicam-se à proprieda-
de fiduciária, no que couber, as dis-
posições dos arts. 647 e 648 do Có-
digo Civil.
Estes artigos são do Código Ci-
vil de 1916 correspondendo, respec-
tivamente, aos artigos 1.359 e 1360
do Código atual e referem-se à pro-
priedade resolúvel como estando
submetida a uma condição resolutiva.
Art. 1359. Resolvida a proprie-
dade pelo implemento da condição ou
pelo advento do termo, entendem-se
também resolvidos os direitos reais
concedidos na sua pendência, e o
proprietário, em cujo favor se opera
a resolução, pode reivindicar a coisa
do poder de quem a possua ou dete-
nha.
Art. 1360. Se a propriedade se
resolver por outra causa superveniente,
o possuidor, que a tiver adquirido por
título anterior à sua resolução, será
considerado proprietário perfeito, res-
tando à pessoa, em cujo benefício
houve a resolução, ação contra aque-
le cuja propriedade se resolveu para
haver a própria coisa ou o seu valor.
9
 JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – INADIMPLEMENTO – OMISSÃO –
RESCISÃO CONTRATUAL – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INDENIZA-
ÇÃO PELO USO DO IMÓVEL NO PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA (STJ)
Recurso Especial nº 1.029.130 - DF (2008/0029084-4)
Relatora: Ministra Nancy Andrighi
Recorrente: Distrito Federal
Recorrido: Adão Quintino de Meirelles e outro
EMENTA
Civil. Recurso especial. Promessa de compra e
venda. Inadimplemento. Omissão. Rescisão
contratual. Reintegração da posse. Indenização pelo
uso do imóvel no período de inadimplência. Reten-
ção de todas as prestações pagas. Construção de
moradias populares para a população de baixa renda.
Ausência de fins lucrativos. Inexistência de enrique-
cimento sem causa.
- Não há obrigatoriedade de o órgão julgador res-
ponder a todos os argumentos levantados pelas par-
tes, máxime quando tenha fundamentado sua deci-
são.
- A jurisprudência do STJ já se firmou no sentido
de que a indenização deve ser fixada em percentual
sobre a totalidade dos valores pagos ao promitente
vendedor, de acordo com as circunstâncias do caso
concreto.
- Na espécie, o recorrente obteve a rescisão
contratual, a reintegração de posse, a retenção de to-
das as prestações pagas pelo promitente comprador,
além da valorização imobiliária.
- As instâncias anteriores concluíram pela
inexistência de enriquecimento sem causa e pela in-
compatibilidade entre a finalidade social da constru-
ção de moradias para a população de baixa renda e a
busca do lucro. Reapreciação vedada pelo óbice da
Súmula 7 do STJ.
Recurso especial não conhecido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam
os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal
de Justiça, na conformidade dos votos e das notas
taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, não
conhecer do recurso especial, nos termos do voto da Sra.
Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Massami Uyeda e
Sidnei Beneti votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Brasília (DF), 16 de setembro de 2008
10 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
RELATÓRIO
A Exma. Sra. Ministra Nancy Andrighi (Relator):
Cuida-se de recurso especial, interposto pelo Distri-
to Federal, com fundamento nas alíneas “a” e “c” do per-
missivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Jus-
tiça do Distrito Federal e dos Territórios.
Ação: O Instituto de Desenvolvimento Habitacional
do Distrito Federal (IDHAB/DF) ajuizou ação de rescisão
contratual cumulada com reintegração de posse contra
Adão Quintino de Meirelles e Iracema de Abreu Meirelles,
ora recorridos. Afirma-se que as partes firmaram contrato
de promessa de compra e venda de residência localizada
em Taguatinga (DF), tendo os recorridos se quedado
inadimplentes, por não adimplirem mais de três parcelas.
Requer ainda condenação dos requeridos a pagar indeni-
zação equivalente às custas judiciais, honorários
advocatícios e “condenação pelo uso do imóvel durante o
período de inadimplência a ser apurada em liquidação”
(fls. 02/04).
Foi deferida a substituição do pólo ativo da demanda
pelo Distrito Federal, uma vez que o IDHAB/DF foi extinto
pelo Decreto 21.289/2000.
Contestação: O recorrido Adão Quintino pugna por
sua ilegitimidade passiva, uma vez que se divorciou de
Iracema em 1992, tendo pactuado que competiria à sua
ex-cônjuge os direitos sobre o imóvel em litígio; afirma
falta de interesse processual do autor; no mérito, afirma
que o pedido de indenização “é em verdade pedido de
locupletamento ilícito”, uma vez que, efetuada a reinte-
gração, o Distrito Federal poderá revender o imóvel, além
de não constar tal indenização como cláusula contratual,
nem ter provado o autor sofrido perdas e danos que a
justificassem (fls. 137/142).
Sentença: afastou as preliminares e, diante de “evi-
dências concretas do inadimplemento das obrigações”,
julgou parcialmente procedente o pedido, para declarar a
rescisão contratual e imitir o autor na posse do bem, sem
contudo acatar o pedido indenizatório, “uma vez que o
exercício da posse com base em uma relação contratual
não gera, por si só, a obrigação de indenizar” (fls. 160/
163).
Apelações: afirma o Distrito Federal que o imóvel
deveria ter sido devolvido sponte propria, já que sua sim-
ples retenção “obsta a que a Administração receba even-
tuais tributos, alugueres, taxas de uso (...) ocasionando
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2

os danos passíveis de indenização em razão da ocupa-
ção indevida”. Sustenta que tal prática está vedada pelo
art. 24 da Lei 4.545/64 e que o direito repudia o enriqueci-
mento ilícito (fls. 167/172). O recorrido Adão Quirino tam-
bém apelou, reiterando que, na ação de divórcio, os direi-
tos referentes ao imóvel ficaram para sua ex-esposa (fls.
175/177).
Acórdão: Negou provimento aos apelos (fls. 199/212);
rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva do réu Adão
Quirino, pois “o contrato de financiamento do imóvel esta-
beleceu obrigações solidárias para o casal”; e afastou as
razões do ora recorrente, nos seguintes termos:
“Não assiste qualquer razão ao recorrente, haja vista
que ao promover programas habitacionais para a popula-
ção de baixa renda desenvolve funções de relevante cu-
nho social, sem o intuito de fins lucrativos, que não se
compatibiliza com a indenização reclamada pelo apelan-
te.
(...)
O recorrente reintegrou-se na posse do imóvel, que
certamente, em face do tempo decorrido, obteve relevan-
te valorização, é de se considerar que o Distrito Federal
não perdeu economicamente com o uso gratuito do imó-
vel pela ré.
E mais, não há no contrato firmado entre as partes,
qualquer alusão a indenização pleiteada pelo recorrente,
o que se conclui que ao retomar o imóvel as partes
retornaram ao statu quo ante, não havendo que se falar
em enriquecimento ilícito por parte do recorrido.”
Embargos de declaração: foram rejeitados (fls. 223/
226).
Recurso especial: alega-se, resumidamente: a) ofen-
sa ao art. 535, II, do CPC, por não ter o acórdão guerrea-
do se manifestado quanto aos artigos 389 e 402 do Códi-
go Civil; b) violação dos arts. 389, 402, 475 e 884, todos
do CC, já que o uso por longo tempo do imóvel constitui
enriquecimento sem causa em detrimento do erário; c)
dissídio jurisprudencial, uma vez que o STJ entenderia
que, rescindido contrato de promessa de compra e ven-
da, o promitente-vendedor faz jus ao recebimento de in-
denização pelo uso do imóvel. Requer indenização pelo
período compreendido entre a data do primeiro
inadimplemento e a efetiva desocupação do imóvel (fls.
229/244).
Contra-razões às fls. 260/264; admissibilidade posi-
tiva na origem (fls. 266/269).
É o relatório.
VOTO
A Exma. Sra. Ministra Nancy Andrighi (Relator):
Cinge-se a controvérsia a dois pontos principais: a
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
existência ou não de omissão no acórdão guerreado e a
possível indenização a ser paga pelos recorridos ao Dis-
trito Federal, pelo uso do imóvel sem pagamento das pres-
tações do contrato de promessa de compra e venda.
I - Da inexistência de vícios no acórdão
Prefacialmente, deve ser afastada a alegação de vi-
olação do art. 535, II, do CPC por suposta omissão no
julgado do TJDFT. É certo que o Tribunal local, ao decidir
pelo não cabimento de indenização a ser paga pelos re-
corridos, afastou o pedido de enriquecimento sem causa
formulado pelo recorrente. Assim, a decisão recorrida não
ostenta o alegado vício.
Não há, com efeito, obrigatoriedade de o órgão
julgador responder a todos os argumentos levantados
pelas partes, máxime quando tenha deixado expressar
razões suficientes para fundamentar sua decisão, como
ocorre no presente caso.
II - Da alegada violação dos arts. 389, 402, 475 e
884, todos do CC e do suposto dissídio jurisprudencial
Em sua petição inicial, o ora recorrente buscou a res-
cisão do contrato de promessa de compra e venda, a de-
volução do imóvel e o recebimento de indenização pelo
uso do imóvel durante o período de inadimplência (fl. 04).
O alegado enriquecimento ilícito dos recorridos foi menci-
onado pela primeira vez na réplica (fl. 153). Sobreveio
então a sentença, que declarou rescindido o contrato,
permitiu a imissão do autor na posse do imóvel, mas afas-
tou a obrigação de indenizar pelo uso do imóvel (fl. 162).
A sentença, destaque-se, não permitiu que os recorridos
levantassem o dinheiro já pago pelo imóvel, sequer parci-
almente.
Foi em sede de apelação que o ora recorrente pas-
sou efetivamente a atacar o enriquecimento sem causa
dos recorridos (fl. 170); tal argumento, contudo, foi rejei-
tado pelo TJDFT, por não possuírem os programas
habitacionais para a população de baixa renda fins lucra-
tivos, bem como pela ausência de estipulação contratual
em tal sentido (fls. 204, 207 e 209).
O Distrito Federal insiste, perante este STJ, no rece-
bimento de indenização pelas alegadas perdas e danos
que sofreu durante todo o período de inadimplência em
que o imóvel permaneceu ocupado e para que os recorri-
dos não sejam beneficiados com suposto enriquecimento
sem causa. Aponta – além das violações ao Código Civil
– como dissonantes os seguintes julgados desta Terceira
Turma: REsp 400.336/SP, de minha Relatoria e REsp
489.057/PR, da Relatoria do Ministro Carlos Alberto
Menezes Direito.
Não se desconhece que a legislação civil veda o en-
riquecimento sem causa, bem como obriga o contratante
em mora a arcar com as perdas e danos causadas ao
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 11
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
outro contratante. Os dispositivos apontados como viola-
dos ilustram tais hipóteses.
Em casos de inadimplência do promitente compra-
dor, a jurisprudência desta Corte Superior já se firmou no
sentido de que a indenização deve ser fixada em
percentual sobre a totalidade dos valores pagos ao
promitente vendedor, que, dessarte, além de receber de
volta a posse do imóvel, não se vê obrigado a restituir ao
comprador toda a quantia já paga.
Neste sentido:
“Civil. Promessa de compra e venda. Inadimplência
do adquirente. Ação pretendendo a rescisão e restituição
das importâncias pagas. Retenção em favor da vendedora,
como ressarcimento de despesas. Código de Defesa do
Consumidor, arts. 51, II, 53 e 54. Código Civil, art. 924.
I. A rescisão do contrato por inadimplência do com-
prador dá ao vendedor direito à retenção de parte das
prestações pagas, a título de compensação por despesas
administrativas e defasagem do bem.
(...)
III. Recurso especial conhecido em parte e parcial-
mente provido.” (REsp 302.215/RJ, Quarta Turma, Rel.
Min. Aldir Passarinho Junior, DJ de 23.08.04)
“Recurso especial. Processual civil. Prequestiona-
mento. Divergência jurisprudencial. Demonstração. Com-
promisso de compra e venda de imóvel. Custos e despe-
sas operacionais. Aluguel. Indenização. Retenção das
prestações pagas. Percentual.
(...)
- Hipótese em que, rescindida a promessa de com-
pra e venda de imóvel, deve-se limitar a 50% a retenção
pelo promitente vendedor das prestações pagas, a título
de indenização pelos custos e despesas operacionais, e
de aluguel, restituindo-se o saldo restante.” (REsp 247.615/
RJ, Terceira Turma, Rel. para o acórdão Min. Nancy
Andrighi, DJ de 15.03.04)
Observe-se que, no primeiro precedente, a compa-
nhia imobiliária buscava, como forma de indenização, a
retenção de 60% das parcelas pagas; esta Corte, contu-
do, limitou o valor ao pagamento da “taxa de ocupação
contratual” fixada na origem, acrescida de 10% sobre as
parcelas pagas. No segundo julgado, a retenção ficou li-
mitada a 50% sobre os valores pagos.
Ambos os arestos apresentados como paradigmas
pelo recorrente também possibilitam que o promitente
vendedor fique com parte da quantia paga, a saber, 90%
no REsp 400.336/SP e 25% no REsp 489.057/PR, sem-
12 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
pre de acordo com as circunstâncias do caso concreto.
Na espécie, pretende o Distrito Federal, cumulativa-
mente: a reintegração de posse, a rescisão contratual e
indenização pelo período em que os recorridos permane-
ceram no imóvel inadimplentes. Isso tudo, saliente-se, sem
que houvesse a devolução de qualquer percentual das
prestações pagas pelos promitentes compradores.
Dois dados merecem especial relevo: 1) o fato de se
tratar não de uma incorporadora imobiliária privada, que
tem como função primordial a busca do lucro em seus
empreendimentos, mas sim do Distrito Federal, substitu-
to do extinto Instituto de Desenvolvimento Habitacional do
DF, na construção de moradias populares para a popula-
ção de baixa renda; e 2) a possibilidade de nova venda do
imóvel, beneficiando-se o recorrente com a forte valoriza-
ção imobiliária ocorrida nos últimos anos.
Acrescente-se inexistirem nos autos quaisquer pro-
vas ou sequer evidências de que os recorridos tenham agi-
do com má-fé ou animados pelo espírito de locupletamento.
A outra face da mesma moeda da impossibilidade de
se permitir o enriquecimento sem causa dos recorridos é
a proibição de que o recorrente, parte consideravelmente
mais forte na relação contratual, seja beneficiado com tal
enriquecimento, além de, como já visto, ter auferido subs-
tancial vantagem, com a retomada do imóvel, a possibili-
dade de nova venda do bem e a não devolução (nem
mesmo parcial) das prestações pagas.
Como bem destacado no acórdão recorrido, “ao promo-
ver programas habitacionais para a população de baixa renda,
[o Distrito Federal] desenvolve funções de relevante cunho so-
cial, sem o intuito de fins lucrativos, que não se compatibiliza
com a indenização reclamada” (fl. 204).
In casu, ao concluírem pela inexistência de enrique-
cimento ilícito dos recorridos e, lado outro, pela incompa-
tibilidade entre a finalidade social do contrato sub judice e
a busca desmedida de lucro por parte do recorrente, as
instâncias anteriores julgaram a presente ação com base
nos elementos concretos e nas provas acostadas aos
autos, cuja reapreciação é vedada, em sede de recurso
especial, pelo óbice imposto pela Súmula 7 do STJ.
Assim, não se acham presentes as alegadas violações
aos referidos preceitos do Código Civil, nem a apontada di-
vergência entre julgados, uma vez que os acórdãos tidos por
paradigmas também limitaram a indenização de acordo com
a prova colhida em primeiro e segundo graus de jurisdição.
Forte em tais razões, não conheço do recurso espe-
cial.
Brasília, 16 de setembro de 2008
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2

LOCAÇÃO COMERCIAL – RESCISÃO E CANCELAMENTO DA CAUÇÃO
EM GARANTIA DO CONTRATO – ADMISSIBILIDADE – DESOCUPAÇÃO
DO IMÓVEL APÓS O TÉRMINO DO PRAZO (TJSP)
Apelação Com Revisão nº 1.051.349-0/0 - Comarca
de Ribeirão Preto - 6ª Vara Cível - Processo nº 3.268/03 -
Apelante: José Carlos Junqueira Azevedo - Apelado: João
Pedro dos Santos - Relator: Des. Campos Petroni - Data
do julgamento: 27.11.2007
ACÓRDÃO
Locação imobiliária comercial escrita, com ofe-
recimento de caução pelo inquilino. Desocupação do
imóvel após o término do prazo e locação de outro
prédio, do mesmo proprietário. Contestação e
reconvenção intempestivas. A reconvenção deve ser
apresentada na mesma oportunidade das demais de-
fesas. O eventual inadimplemento dos locativos refe-
rentes ao segundo contrato (verbal) não impede a li-
beração da garantia vinculada ao contrato escrito ini-
cial. Correta sentença mantida. Apelo do locador
improvido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os
desembargadores desta turma julgadora da Seção de Di-
reito Privado do Tribunal de Justiça, de conformidade com
o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte
integrante deste julgado, nesta data, negaram provimen-
to ao recurso, por votação unânime.
Campos Petroni, Relator
VOTO
Trata-se de ação de rescisão (valor R$ 300,00, em
2003) contratual, ajuizada por inquilino de imóvel locado
para fins comerciais, em 1998, tendo por r. sentença de
fls. 113/117, cujo relatório adoto, sido julgada procedente.
Declarou-se a rescisão do contrato locatício, com cancela-
mento da caução (terreno) realizada para garantia do con-
trato. A reconvenção foi extinta, sem apreciação do mérito.
Em razão da sucumbência, o requerido foi condenado
a arcar com as custas e despesas processuais da ação prin-
cipal e reconvenção, bem como nos honorários advocatícios,
que foram fixados em R$ 300,00, por equidade.
Inconformado, apela só o réu locador vencido (fls.
120/123). Alega que o documento de fl. 12, utilizado como
fundamento para o decreto de procedência, não serve para
comprovar as alegações do autor, pois refere-se a imóvel
diverso do referido na inicial. Aduz ser incorreta a aplica-
ção dos efeitos da revelia no caso concreto. Desse modo,
requer o provimento do apelo para o fim de se reformar a
r. sentença, julgando-se improcedente a ação e proce-
dente a reconvenção.
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
O recurso foi preparado (fl. 124), recebido (fl. 127) e
contra-arrazoado (fls. 129/132).
É o relatório, em complementação ao de fls. 113/114.
Inicialmente, observo que a intempestividade da con-
testação e reconvenção foi corretamente decretada, pois
o mandado de citação foi juntado em 27.04.04, fl. 29 v., e
a defesa apresentada apenas em 18.05.04. Há uma inco-
erência nos argumentos de fls. 122 e 123, quanto à insis-
tência de se dar como procedente reconvenção admitida
como intempestiva.
Sem razão o locador, ora apelante, que apesar de
ser corretor de imóveis, deixou de providenciar a assina-
tura de contrato escrito (inclusive a respeito da caução),
referente à nova locação imobiliária comercial.
Na espécie, tem-se vínculo locatício não residencial
(imóvel situado à Rua Itaguaçu, 1.472 fundos ou 1.462
fundos ou Rua Caravelas, 1.423 fundos), celebrado para
viger por 12 meses (05.05.98 a 04.05.99), passando após
isto a vigorar por prazo indeterminado, fls. 07/10. O ins-
trumento particular de caução locatícia está à fl. 11.
O acionante alega ter desocupado o prédio em
05.12.99, passando a locar um outro imóvel do mesmo
locador, logo em seguida, a partir de 06.12.99, e este fato
é admitido expressamente pelo requerido em sua defesa,
fl. 39. Consta que o segundo imóvel igualmente já foi de-
volvido, fls. 03 e 37, estando agora com Antonio Domiciano
Correia, desde março de 2001.
Desse modo, sendo incontroverso o término da rela-
ção locatícia com relação ao imóvel objeto da primeira lo-
cação (Rua Itaguaçu, 1.472 fundos), cabível o cancelamento
do registro da caução que grava o imóvel de propriedade
do autor/locatário. A falta de pagamento dos locativos
atinentes ao segundo contrato não impede a liberação da
garantia fornecida na primeira locação, escrita.
Veja-se que o locador alega inadimplemento do
acionante/inquilino no período de maio/00 a junho/02, mas
só ajuizou a intempestiva reconvenção em 18.05.04 e de qual-
quer forma, poderá tomar as medidas cabíveis para exigir o
pagamento de seu alegado crédito, conforme bem registrado
pela douta Juíza substituta, fl. 116, em março de 2006.
Curiosamente, o interessado, ao que consta, ainda
não ajuizou a ação própria mencionada na sentença,
mesmo depois de tanto tempo.
Para melhor ilustrar a questão, confira-se, sempre
com negritos nossos:
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 13
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
RECONVENÇÃO - OBSERVAÇÃO DOS REQUISI-
TOS DA PETIÇÃO INICIAL - OFERECIMENTO EM SE-
PARADO À CONTESTAÇÃO - NECESSIDADE.
A reconvenção deve ser oferecida em apartado e de
forma simultânea à contestação, preenchendo os requisi-
tos do artigo 282, do Código de Processo Civil, sob pena
de ter a inépcia da inicial decretada.
Ap. c/ Rev. 417.123-00 - 9ª Câm. - Rel. Juiz RADISLAU
LAMOTTA - J. 7.12.94, in JTA (LEX) 153/266.
RECONVENÇÃO - REQUISITOS - OFERECIMEN-
TO DENTRO DO PRAZO DA CONTESTAÇÃO, MAS
DEPOIS DESTA - PRECLUSÃO CONSUMATIVA - OCOR-
RÊNCIA - EXEGESE DO ARTIGO 299 DO CÓDIGO DE
PROCESSO CIVIL.
O réu não precisa contestar para poder reconvir. No
entanto, se quiser apresentar as duas formas de respos-
ta, terá de fazê-lo simultaneamente, isto é, ao mesmo tem-
po. Haverá preclusão do direito de reconvir, independen-
temente de haver ainda prazo, se o réu contestar em um
dia e pretender reconvir em outro. Em suma: caso não
sejam apresentadas simultaneamente a contestação e
reconvenção, ocorre preclusão consumativa: a oportuni-
dade para fazê-lo já terá se consumado.
Ap. c/ Rev. 596.968-00/0 - 11ª Câm. - Rel. Juiz MEN-
DES GOMES - J. 2.4.2001 (quanto ao dia seguinte).
CONDOMÍNIO – EXECUÇÃO – O CRÉDITO ORIUNDO DE DESPESAS
CONDOMINIAIS EM ATRASO TEM PREFERÊNCIA SOBRE O CRÉDITO
HIPOTECÁRIO (STJ)
AgRg no Recurso Especial nº 698.105 - RJ (2004/
0151762-8)
Relator: Ministro Sidnei Beneti
Agravante: Instituto de Previdência do Município do
Rio de Janeiro Previ/Rio
Ilana Kupermann Bocikis
Agravado: Condomínio do Edifício Grumari
EMENTA
Civil e Processual civil. Crédito hipotecário. Cré-
dito oriundo de despesas condominiais em atraso.
Execução. Preferência. Incidente de uniformização de
jurisprudência. Não obrigatoriedade de instauração
pelo julgador.
I - O crédito oriundo de despesas condominiais
em atraso, constitui obrigação proter rem e, por isso,
prefere ao crédito hipotecário no produto de eventual
arrematação.
14 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
RECONVENÇÃO - REQUISITOS - OFERECIMEN-
TO NO PRAZO DO ARTIGO 297 DO CÓDIGO DE PRO-
CESSO CIVIL (15 DIAS) - APRESENTAÇÃO DA CON-
TESTAÇÃO E RECONVENÇÃO EM PEÇAS AUTÔNO-
MAS E SIMULTÂNEAS - RECONHECIMENTO -
EXEGESE DO ARTIGO 299 (1ª PARTE) DO MESMO
ESTATUTO DE RITO.
A reconvenção se torna extemporânea por duas ra-
zões: a primeira, se oferecida após ultrapassados os quin-
ze dias de prazo para resposta do sujeito passivo da rela-
ção processual (artigo 297 do Código de Processo Civil)
e, segundo, se desrespeitada a regra do artigo 299 (1ª
parte) que exige o oferecimento da contestação e
reconvenção em peças autônomas e simultâneas.
Ap. c/Rev. 434.333-00/1 - 3ª Câm. - Rel. Juiz MIL-
TON SANSEVERINO - J. 28.7.95.
RECONVENÇÃO - Interposição no prazo de respos-
ta, mas depois da contestação - Admissibilidade -
Inocorrência da preclusão consumativa - Interpretação do
artigo 299, do Código de Processo Civil - Reconvenção
tempestiva - Recurso improvido quanto ao tema.
Apelação nº 836.171-3 - Campinas - 10ª Câmara -
24.09.02 - Rel. Juiz PAULO HATANAKA - v.u.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso do réu
locador, mantendo a correta sentença de procedência.
II - Ao incidente de uniformização de jurisprudên-
cia suscitado pela parte não está o julgador obrigado
a instaurá-lo.
Agravo Regimental improvido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são
partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Ter-
ceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimi-
dade, negar provimento ao agravo regimental, nos termos
do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi e Massami Uyeda
votaram com o Sr. Ministro Relator.
Brasília, 16 de outubro de 2008
Ministro Sidnei Beneti, Relator
RELATÓRIO
O Exmo Sr. Ministro Sidnei Beneti (Relator):
1.- Instituto de Previdência do Município do Rio de
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2

Janeiro Previ/Rio interpõe agravo interno contra decisão
do E. Ministro Carlos Alberto Menezes direito (fls. 92/94)
que negou provimento a recurso especial, ao entendimento
de que a orientação perfilhada pelo Tribunal de origem,
quanto à preferência dos créditos condominiais na exe-
cução estaria de acordo com a jurisprudência desta Cor-
te.
2.- Pede a reforma da decisão hostilizada, sob a ale-
gação de que a jurisprudência desta Corte não está paci-
ficada a respeito do tema. Reitera a alegação de ofensa
aos artigos 1.442 do Código Civil e 709, II, do Código de
Processo Civil.
3.- Sustenta que a decisão agravada não observou o
pedido de instauração de incidente de uniformização de
jurisprudência.
É o breve relatório.
VOTO
O Exmo Sr. Ministro Sidnei Beneti (Relator):
Não merece prosperar a irresignação.
4.- A decisão agravada, ao negar provimento ao re-
curso especial nos pontos ora impugnados, o fez pelos
seguintes fundamentos (fls. 92/94):
No caso, trata-se de ação de cobrança de quotas
condominiais, tendo sido o imóvel levado a leilão e arre-
matado por R$ 55.000,00, sendo o recorrente credor hi-
potecário, recaindo a hipoteca sobre o imóvel arremata-
do. Depois da arrematação, o credor hipotecário reque-
reu que antes do levantamento fosse observado o seu
privilégio, mas o Juiz entendeu que o Condomínio teria
direito de receber seu crédito primeiro.
Mas, a jurisprudência da Corte está alinhada com o
acórdão. De fato, não discrepa a Corte que o crédito de-
corrente de despesas condominiais em atraso prefere ao
crédito hipotecário no produto de eventual arrematação
(REsp n° 605.056/SP, Relatora a Ministra Nancy Andrighi,
DJ de 3/10/05; REsp n° 577.547/RS, da minha relatoria,
DJ de 25/10/04; REsp n° 208.896/S, Relatar o Ministro Ari
Pargendler, DJ de 19/12/02; REsp n° 315.963/RJ, Relatar
Ministro Hélio Quaglia Barbosa, DJ de 16/11/04; AgRgAg
n° 680.183/RS, Relator o Ministro Jorge Scartezzini, DJ
de 10/10/05).
Quanto ao dissídio está presente a Súmula n° 83 da
Corte.
5.- O entendimento sufragado pela decisão agrava-
da repete-se, ainda, nos seguintes julgados:
Civil e processual. Incidente de uniformização de
jurisprudência. Faculdade reservada ao integrante do tri-
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
bunal, não à parte. CPC, art. 476. Exegese. Crédito
condominial. Preferência ao crédito hipotecário. Obriga-
ção propter rem.
(...)
II. O crédito condominial tem preferência sobre o cré-
dito hipotecário por constituir obrigação propter rem, cons-
tituído em função da utilização do próprio imóvel ou para
evitar-lhe o perecimento. Precedentes da STJ.
(REsp 654.651/SP, Rel. Ministro Aldir Passarinho
Junior, DJ 28/5/07);
Processo civil. Recurso especial. Arrematação. Cré-
dito hipotecário. Crédito oriundo de despesas condominiais
em atraso. Preferência. Débito condominial não mencio-
nado no edital. Responsabilidade pelo pagamento.
- Por se tratar de obrigação proter rem, o crédito oriun-
do de despesas condominiais em atraso prefere ao crédi-
to hipotecário no produto de eventual arrematação.
(REsp 540.025/RJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Ter-
ceira Turma, DJ 30/6/06);
6.- Ressalte-se, de outra parte, que “O incidente de
uniformização de jurisprudência é de iniciativa dos órgãos
do Tribunal, não da parte, ao teor da exegese dada ao art.
476 da lei adjetiva civil em precedentes do STJ” (REsp
654.651/SP, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, DJ 28/
5/07).
No mesmo sentido:
Ação civil pública. IDEC. Interesses individuais ho-
mogêneos.
Cadernetas de poupança. Janeiro de 1989. Unifor-
mização de jurisprudência.
1. O art. 476 do Código de Processo Civil não vincula
o colegiado perante o qual foi suscitado o incidente de
uniformização de jurisprudência, que fica subordinado aos
aspectos de conveniência e oportunidade. Precedentes
da Corte.
(REsp 175288/SP, Rel. Ministro Carlos Alberto
Menezes direito, DJ 18/11/02).
7.- Vê-se, assim, que o agravante não trouxe qual-
quer argumento capaz de modificar a conclusão alvitra-
da, que está em consonância com a jurisprudência con-
solidada desta Corte, devendo a decisão ser mantida por
seus próprios fundamentos.
8.- Pelo exposto, nega-se provimento ao agravo re-
gimental.
Ministro Sidnei Beneti, Relator
Brasília, 16 de outubro de 2008
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 15
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
IPTU E ITR – APLICAÇÃO DO CRITÉRIO DA DESTINAÇÃO ECONÔMI-
CA DO IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE (TJSP)
ACÓRDÃO
Mandado de Segurança - IPTU e ITR - Critério da
destinação econômica. Não incide IPTU sobre a pro-
priedade de imóvel destinada à exploração extrativa
vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial, ainda que
localizado em zona considerada urbana pelo Municí-
pio. Adoção do critério da destinação econômica, aten-
dendo ao disposto no artigo 15 do Decreto-Lei nº 57/
66, em detrimento ao critério topográfico, adotado pelo
artigo 32 do Código Tributário Nacional. Precedentes
do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal
de Justiça. Hipótese em que o imóvel, ainda que loca-
lizado no perímetro urbano, destina-se à atividade
exclusivamente agropecuária - Recurso provido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela-
ção Cível com Revisão nº 693.639-5/4-00, da Comarca
de Sorocaba, em que é apelante Fernando Stecca Filho,
sendo apelada Prefeitura Municipal de Sorocaba.
Acordam, em Décima Quarta Câmara de Direito Pú-
blico do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, pro-
ferir a seguinte decisão: “deram provimento ao recurso,
nos termos que constarão do acórdão. v.u.”, de conformi-
dade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
João Alberto Pezarini (Presidente, sem veto), Marino Neto
e Marcondes Machado.
São Paulo, 25 de outubro de 2007
Wanderley José Federighi, Relator
VOTO
Vistos.
Fernando Stecca Filho, qualificado nos autos, impetra
a presente ação de mandado de segurança (proc. nº 5.853/
99, do Egrégio Anexo Fiscal da Comarca de Sorocaba),
contra ato do Secretário de Planejamento e Administra-
ção Financeira do Município de Sorocaba, alegando, em
síntese, que é proprietário de imóvel rural (denominado
Fazenda Pinheiro), inscrito no INCRA, sujeito ao Imposto
Territorial Rural - ITR, encontrando-se, inclusive, inscrito
na Secretaria da Receita Federal como contribuinte de tal
tributo. O referido imóvel é explorado economicamente,
por meio de atividade agropecuária, comprovada medi-
ante laudo técnico agrônomo, encontrando-se a Fazenda
arrendada. Alega ainda que houve isenção do IPTU em
1990 para imóveis com 30% do solo aproveitado ou com
certa exploração pecuária, em 1994 foi editado novo de-
creto revogando expressamente a anistia, ao suprir a ati-
vidade agroindustrial, substituindo-a pela agropastoril,
16 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
subindo o percentual para 75% de utilização econômica.
Aduz que o imóvel está localizado em zona rural, uma vez
que não se serve dos melhoramentos do imóvel urbano,
portanto não se sujeitando à incidência do IPTU. Pede,
assim, após volumoso arrazoado, com citações de legis-
lação, a concessão da medida liminar, ordenando-se a
suspensão da cobrança do imposto até o julgamento do
presente mandado de segurança, quando então deverá a
ordem ser concedida em definitivo, confirmando-se a
liminar.
Foi proferida a r. sentença de fls. 114/117, que
denegou a ordem rogada.
Apresenta então o impetrante, o recurso de apela-
ção de fls. 119/128. Em resumo, insurge-se contra a r.
sentença apelada, reiterando a argumentação apresenta-
da na peça inicial. Cita novamente legislação que enten-
de pertinente. Pleiteia, ao final, o acolhimento do seu re-
curso, com a conseqüente concessão da ordem.
Tempestivo o recurso, foi o mesmo bem processa-
do, com as contra-razões (fls. 140/146).
Manifestou-se o Ministério Público (fls. 148/149), no
sentido do desprovimento do recurso.
Subiram os autos a esta Corte.
Foi apresentado, então, parecer do digno Procura-
dor de Justiça, no sentido do desprovimento do recurso
(fls. 155/156).
É o relatório.
Cuida-se de mandado de segurança, impetrado con-
tra ato do secretário de Planejamento e Administração Fi-
nanceira do Município de Sorocaba, por proprietário de
área rural de imóvel situado naquele Município, que se
insurge contra a cobrança de IPTU e taxas de serviços,
incidentes sobre a referida área, sob diversas alegações,
ação esta julgada improcedente em primeiro grau. Sobem
os autos a esta Corte em decorrência de recurso voluntá-
rio do impetrante.
Malgrado o zelo, bem como a combatividade, do dig-
no procurador da Municipalidade apelada, é de se enten-
der que o recurso reúne condições de prosperar, deven-
do ser reformada a r. sentença de primeiro grau, que deu
à matéria incorreta apreciação.
Senão, vejamos.
Questiona-se, aqui, a incidência de IPTU ou ITR, o
que depende da adoção do critério topográfico ou da
destinação econômica. Do exame dos autos, constata-se
que o imóvel é destinado à produção agrícola, conforme
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2

atestou a prova documental produzida (fls. 44/63), encon-
trando-se atualmente sujeito à incidência de ITR (fl. 31).
Todavia, a certidão expedida pela Seção do Uso do Solo
da Secretaria de Edificações e Urbanismo da Prefeitura
de Sorocaba (fl. 73) evidencia que o imóvel está localiza-
do no perímetro urbano do município de Sorocaba.
Com efeito, dispõe o artigo 32, § 1º, do Código Tribu-
tário Nacional da seguinte forma, consagrando o critério
topográfico:
“Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios,
sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como
fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de
bem imóvel por natureza ou por acessão física, como
definido na lei civil, localizado na área urbana do Municí-
pio.
§ 1º. Para os efeitos deste imposto, entende-se como
zona urbana a definida em lei municipal, observado o re-
quisito mínimo da existência de melhoramentos indica-
dos em pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes,
construídos ou mantidos pelo Poder Público.
“I - meio-fio ou calçamento, com canalização de águas
pluviais;
“II - abastecimento de água;
“III - sistema de esgotos sanitários;
“IV - rede de iluminação pública, com ou sem
posteamento para distribuição domiciliar;
“V - escola primária ou posto de saúde a uma distân-
cia máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considera-
do”.
Segundo a certidão de fl. 74, o imóvel em questão
está localizado no perímetro urbano e possui a seguin-
te infraestrutura “rede elétrica, rede telefônica, água
encanada e, no raio de 2.400,00 metros (linha reta) da
referida área, (PENSO nº 46 Ernesto Martins - Retiro São
João)”.
Vê-se que o imóvel poderia ser objeto de IPTU, pois
presentes os requisitos para sua instituição, caso adota-
do o critério topográfico.
Contudo, na espécie, aplicável o disposto no artigo
15 do Decreto-lei nº 57/66.
“O disposto no art. 32 da Lei nº 5.172, de 25 de outu-
bro de 1966, não abrange o imóvel de que, comprova-
damente, seja utilizado em exploração extrativa vegetal,
agrícola, pecuária ou agroindustrial, incidindo, assim, so-
bre o mesmo, o ITR e demais tributos com o mesmo co-
brados.”
Vale ressaltar que foi declarado inconstitucional, pelo
Supremo Tribunal Federal, o artigo 12 da Lei 5.868/72, no
ponto em que revogou o artigo 15 do Decreto-lei 57/66,
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
nos autos do Recurso Extraordinário nº 140.773, Relator
Ministro Sidney Sanches, DJU 04/06/1999.
“Direito constitucional. Tributário e processo civil.
Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Imposto
Territorial Rural (ITR). Taxa de Conservação de Vias. Re-
curso extraordinário.
“1. RE não conhecido, pela letra “a” do art. 102, III,
da CF, mantida a declaração de inconstitucionalidade da
Lei Municipal de Sorocaba, de nº 2.200, de 03.06.1983,
que acrescentou o parágrafo 4º do art. 27 da Lei nº 1.444,
de 13.12.1966.
“2. RE conhecido, pela letra “b”, mas improvido,
mantida a declaração de inconstitucionalidade do art. 12
da Lei Federal nº 5.868, de 12.12.1972, no ponto em que
revogou o art. 15 do Decreto-lei nº 57, de 18.11.1966.
“3. Plenário. Votação unânime”.
Nesse sentido, o critério a ser utilizado para defini-
ção da incidência de IPTU ou ITR sobre um imóvel locali-
zado no perímetro urbano é o da destinação econômica,
conforme orientação do Supremo Tribunal Federal, en-
tendimento esse que vem sendo acolhido pelo Superior
Tribunal de Justiça, conforme as seguintes decisões:
“Tributário. IPTU e ITR. Incidência. Insuficiência do
critério da localização do imóvel. Necessidade de se ob-
servar, também, a destinação do imóvel.
“- O critério da localização do imóvel é insuficiente
para que se decida sobre a incidência do IPTU ou ITR,
sendo necessário observar-se o critério da destinação
econômica, conforme já decidiu a Egrégia 2ª Turma, com
base em posicionamento do STF sobre a vigência do DL
nº 57/66.
“- Agravo regimental improvido” (Superior Tribunal de
Justiça, AgRg no Ag nº 498.512, Rel. Min. Francisco
Peçanha Martins, DJU 16.05.2005, p. 296).
“Tributário. IPTU. ITR. Imóvel. Exploração extrativa
vegetal. arts. 32 do CTN, 15 do Decreto-Lei nº 57/66.
“1. O artigo 15 do Decreto-Lei nº 57/66 exclui da inci-
dência do IPTU os imóveis cuja destinação seja,
comprovadamente, a de exploração agrícola, pecuária ou
industrial, sobre os quais incide o Imposto Territorial Rural
- ITR, de competência da União.
“2. Tratando-se de imóvel cuja finalidade é a explora-
ção extrativa vegetal, ilegítima é a cobrança, pelo Municí-
pio, do IPTU, cujo fato gerador se dá em razão da locali-
zação do imóvel e não da destinação econômica. Prece-
dente.
“3. Recurso especial improvido” (Superior Tribunal de
Justiça, REsp nº 738.628, Rel. Min. Castro Meira, DJU
20.06.2005, p. 259).
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 17
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
“Tributário. IPTU. ITR. Fato gerador. Imóvel situado
na zona urbana. Localização. Destinação. CTN, art. 32.
Decreto-Lei n. 57/66. vigência.
“1. Ao ser promulgado, o Código Tributário Nacional
valeu-se do critério topográfico para delimitar o fato gera-
dor do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial
Urbana (IPTU) e o Imposto sobre a Propriedade Territorial
Rural (ITR) se o imóvel estivesse situado na zona urbana,
incidiria o IPTU, se na zona rural, incidiria o ITR.
“2. Antes mesmo da entrada em vigor do CTN, o
Decreto-Lei nº 57/66 alterou esse critério, estabelecendo
estarem sujeitos à incidência do ITR os imóveis situados
na zona rural quando utilizados em exploração vegetal,
agrícola, pecuária ou agroindustrial.
“3. A jurisprudência reconheceu validade ao DL 57/
66, o qual, assim como o CTN, passou a ter o status de lei
complementar em face da superveniente Constituição de
1967. Assim, o critério topográfico previsto no art. 32 do
CTN deve ser analisado em face do comando do art. 15
do DL 57/66, de modo que não incide o IPTU quando o
imóvel situado na zona urbana receber quaisquer das
destinações previstas nesse diploma legal.
“4. Recurso especial provido” (Superior Tribunal de
Justiça, REsp nº 492.869, Rel. Min. Teori Albino Zavascki,
DJU 07.03.2005, p. 141).
E mais:
“Tributário - Imposto Predial e Territorial Urbano e
Imposto Territorial Rural - Critério distintivo entre área ur-
bana e área rural - Relevância da destinação econômica
da área tributável - Relevante para definir a incidência do
tributo, o ITR ou IPTU, não apenas a localização do imó-
vel, mas a destinação econômica da área tributável. O
art. 32 do Código Tributário Nacional deve ser interpreta-
do com as alterações introduzidas pelos arts. 15 e 16, do
Decreto-Lei nº 57/66, não revogado pela Lei nº 5.868/72,
porque declarada inconstitucional pelo Supremo Tribunal
Federal e suspensa sua vigência pela Resolução nº 313/
83, do Senado Federal. Apelação desprovida.” (AC nº
70008076457, 2ª Câmara Cível do Eg. Tribunal de Justi-
ça do Rio Grande do Sul, j. 22/06/2005, Rel. o Des. Arno
Werlang).
Portanto, havendo prova que atesta a destinação do
imóvel à agropecuária, não pode o referido imóvel sofrer
a incidência de IPTU.
Ainda que assim não fosse, patente não poder o
Município, por intermédio da sua Lei Orgânica, traçar
parâmetros referentes àquilo que deve ou não deve ser
considerada como sendo propriedade rural (seja para es-
tabelecer-se quando se aplica o ITR, seja para estabele-
cer-se quando se aplica o IPTU), na medida em que tal
questão, por divisão de competência legislativa, decor-
18 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
rente do texto da própria Constituição Federal, está reser-
vada tão-somente ao Código Tributário Nacional, nos ter-
mos do seu art. 29 (Lei nº 5.172/66). A lei municipal efeti-
vamente não poderia modificar a natureza do imóvel, para
tributá-lo com impostos municipais, ainda que invocando
critério de cumprimento da função social da propriedade.
Tal foi a conclusão, analisando a mesma matéria, do
ínclito Juiz Luis Carlos de Barros:
“Ademais, na forma do artigo 146, inciso III, letra “a”
da Constituição Federal, cabe à lei complementar a defi-
nição de tributos e de suas espécies, bem como, em rela-
ção aos impostos discriminados na Constituição, os res-
pectivos fatos geradores, bases de cálculo e contribuin-
tes.
“Inviável, pois, alterar através de Decreto (no caso
de nº 9.061/94) ou Lei Orgânica Municipal, o Código Tri-
butário Nacional que prevê a incidência do Imposto
Territorial Rural e também o Imposto Predial Urbano, em
razão da localização do imóvel, e não em virtude de sua
destinação ou função social.
“Observe-se ainda que segundo preleciona Hely
Lopes Meirelles, ‘a Lei 5.868, de 12.12.72, fixou, para fim
de incidência do ITR, o conceito de imóvel rural, baseado
na sua destinação (exploração extrativa vegetal, agrícola,
pecuária ou agroindustrial) e área (superior a 1 ha), inde-
pendentemente de sua localização, considerando urba-
nos todos os demais (artigo 6º, parágrafo único), mas este
artigo foi julgado inconstitucional pelo STF (RE 93.850-8,
Tribunal Pleno, j. 20.5.82), vigorando, portanto, a localiza-
ção do imóvel para ser considerado urbano ou rural, como
definido no Código Tributário Nacional (artigo 32 e seus
parágrafos)’. Vide Direito Municipal Brasileiro, 7ª edição,
página 180.
“A conclusão, pois, é que tanto o Decreto Municipal
9.061, de 3.11.94, como o artigo 167, § único da Lei Orgâ-
nica Municipal de Sorocaba, são inconstitucionais” (9ª
Câmara do E. 1º Tribunal de Alçada Civil do Estado de
São Paulo, Apelação nº 892.025-8, da Comarca de
Sorocaba).
Desta forma, evidencia-se a inconstitucionalidade dos
arts. 167 (e parágrafo único) e 168 da Lei Orgânica do
Município de Sorocaba.
Para os devidos fins de direito, ficam desde já
prequestionados todos os dispositivos legais e constituci-
onais citados no corpo deste voto.
Portanto, merece provimento, assim, o recurso do
impetrante, para o fim de reformar-se a r. sentença de
primeiro grau, ressalvada a convicção do nobre julgador,
que dava pela denegação da ordem rogada, julgando-se
procedente o presente mandamus, impondo-se a sua con-
cessão, tal qual pleiteada na peça inicial, para o fim de
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2

determinar-se a anulação do lançamento do Imposto Predi-
al e Territorial Urbano - IPTU e das taxas de serviços, refe-
rentes ao exercício de 1999. Custas na forma da lei, não
DESPESAS DE CONDOMÍNIO – EXECUÇÃO DE TÍTULO JUDICIAL –
EMBARGOS À ARREMATAÇÃO – PERIGO DE LESÃO GRAVE E DIFÍCIL
REPARAÇÃO – AUSÊNCIA – EFEITO SUSPENSIVO INDEFERIDO (TJSP)
Agravo de Instrumento nº 1.131.459-0/3 – Comarca
de São Paulo - Foro Regional do Jabaquara - 1ª Vara Cível
- Processo nº 117.014/07 - Turma Julgadora da 34ª Câ-
mara - Relator: Des. Emanuel Oliveira - Juiz Presidente:
Des. Gomes Varjão - Data do julgamento: 12.11.2007 -
Agravantes:Marcos Antonio Durand Sola e Tânia
Karapeticov Durand Sola - Agravado: Condomínio Edifí-
cio Green Gold - Interessado: Banco Bradesco S/A
ACÓRDÃO
Despesas de condomínio - Execução de título ju-
dicial - Embargos à arrematação - Perigo de lesão gra-
ve e difícil reparação - Ausência - Efeito suspensivo
indeferido. Ausente a relevância, o risco de grave dano
de incerta ou difícil reparação, não é possível a con-
cessão de efeito suspensivo aos embargos opostos
pelo devedor após a arrematação.
Adquirente - Inclusão no pólo passivo dos em-
bargos à arrematação - Possibilidade. É prudente que
o arrematante faça parte do pólo passivo dos embar-
gos à arrematação, posto que em razão deles poderá
desistir da aquisição (art. 746, § 1º, do CPC).
Recurso improvido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os
desembargadores desta turma julgadora da Seção de Di-
reito Privado do Tribunal de Justiça, de conformidade com
o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte
integrante deste julgado, nesta data, negaram provimen-
to ao recurso, por votação unânime.
Emanuel Oliveira, relator
VOTO
1. Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de
efeito suspensivo, interposto por Marcos Antonio Durand
Sola e Tânia Karapeticov Durand Sola, visando modificar
a respeitável decisão proferida em sede de embargos à
arrematação, que deixou de atribuir efeito suspensivo aos
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
sendo devidos honorários advocatícios, em face do dispos-
to na Súmula nº 512 do E. Supremo Tribunal Federal.
Com isto, dá-se provimento ao recurso.
embargos opostos e determinou a inclusão do arrematante
no pólo passivo.
Inconformados, os agravantes sustentam que a ne-
gativa de atribuição de efeito suspensivo aos embargos
expõe os embargantes a perigo de lesão grave ou de difí-
cil reparação, não encontrando amparo na lei a inclusão
do arrematante no pólo passivo dos embargos à
arrematação.
O recurso tramitou sem efeito suspensivo (fls. 103).
O agravado e a parte interessada ofereceram resposta
(fls. 110/198 e 203/205).
É a síntese do essencial.
2. O inconformismo não prospera.
Cuida-se de embargos à arrematação em execução
de título judicial, opostos na vigência da Lei 11.382, de 07
de dezembro de 2006, por meio dos quais os embargantes
sustentam, em síntese, a ocorrência de erro na publica-
ção do edital de praça do bem penhorado, incorreção na
avaliação do imóvel, excesso de penhora e arrematação
do bem por preço vil, através de pessoa que detinha in-
formação privilegiada a respeito do imóvel.
Segundo o artigo 475-R do CPC, são aplicáveis
subsidiariamente ao cumprimento da sentença, no que
couber, as normas que regem o processo de execução
de título extrajudicial.
Os embargos à arrematação, com o advento da Lei
11.382, de 07 de dezembro de 2006, passaram a ser pre-
vistos dentro do capítulo destinado a regular os Embar-
gos à Execução, artigo 746, cabendo sempre que houver
nulidade da execução, ou causa extintiva da obrigação,
supervenientes à penhora.
O legislador, ao prever a possibilidade de atribuição
de efeito suspensivo aos embargos do devedor em exe-
cução de título extrajudicial, elencou alguns elementos
para sua concessão, que deverão estar presentes
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 19
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
concomitantemente, quais sejam: (a) o requerimento do
embargante, (b) a relevância dos fundamentos, (c) o ris-
co de grave dano de incerta ou difícil reparação em caso
de prosseguimento da execução e a (d) garantia da exe-
cução por penhora, depósito ou caução suficientes (art.
739-A, § 1º do CPC).
Todavia, em que pese a explanação das razões de
fato e de direito que os agravantes entenderam relevan-
tes, não é o caso de atribuição de efeito suspensivo aos
embargos à arrematação, porquanto inexistentes o peri-
go de dano grave ou de difícil reparação para os devedo-
res, na medida em que eventuais perdas e danos pode-
rão ser objeto de ressarcimento, a teor do que dispõe o
artigo 694, § 2º, do Código de Processo Civil.
Ademais, verifica-se dos autos, sem prejuízo de aná-
lise do mérito dos embargos pela primeira instância, que
o teor do edital já havia sido objeto de impugnação, tendo
restado decidido, sem a interposição de qualquer recur-
so, que a hipoteca não é de responsabilidade do imóvel
(fls. 61), de modo que a advertência quanto à responsabi-
lidade por eventuais “ônus” sobre o bem interessaria ape-
nas ao arrematante e não ao devedor.
Não obstante, verifica-se, também, que o imóvel foi
arrematado em segunda praça, pelo maior lance (fls. 70 e
72), conforme previsão legal e do edital, cabendo ao juízo
a verificação se o lance constitui preço vil ou não (art.
692, do CPC), sendo que nesse caso representou mais
de 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação atua-
LOCAÇÃO – EXECUÇÃO – EMBARGOS À ARREMATAÇÃO – OCOR-
RÊNCIA DE PREÇO VIL (STJ)
Recurso Especial nº 1.017.301 - RJ (2007/0018770-
6)
Relatora: Ministra Maria Thereza de Assis Moura
Recorrente: Marlene Pedreira
Recorrido: Marcia Fayfman Nigri e outros
EMENTA
Recurso especial. Locação. Processo civil. Exe-
cução. Arrematação. Nulidade. Preço vil. Ocorrência.
Arts. 620 e 692 do CPC.
1. Esta Corte possui orientação no sentido de con-
siderar vil o lance inferior a 50% (cinquenta por cen-
to) do valor da avaliação do bem penhorado.
20 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
lizada.
Outrossim, depreende-se dos autos que a questão
referente à avaliação do imóvel penhorado e ao excesso
de penhora, também, já foram objeto de apreciação nos
autos (126/150 e 173/177), de modo que não se vislum-
bra o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação.
O intuito do legislador, obviamente, ao prever a fa-
culdade do juiz conferir efeito suspensivo aos embargos
do devedor, deve estar fundado em perigo concreto, au-
sente no caso em comento, de modo que apenas excep-
cionalmente, segundo o poder de cautela do juiz, é que
poderão ser recebidos os embargos do devedor no efeito
suspensivo.
Por fim, embora “Assinado o auto pelo juiz, pelo
arrematante e pelo serventuário da justiça ou leiloeiro, a
arrematação considerar-se-á perfeita, acabada e
irretratável, ainda que venham a ser julgados proceden-
tes os embargos do executado”, é prudente que o
arrematante faça parte do pólo passivo dos embargos à
arrematação, porquanto faz parte da discussão dos em-
bargos opostos o teor do edital e o valor da oferta e, nos
termos do artigo 746, § 1º, do CPC, o adquirente poderá
desistir da aquisição.
Portanto, a r. decisão agravada não merece ser re-
formada.
3. Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso,
nos termos acima enunciados.
2. No caso concreto, o imóvel levado à hasta pú-
blica, que serve de residência para a parte executada,
e estimado em R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), foi
arrematado por R$ 25.0000,00 (vinte e cinco mil re-
ais), o que equivale a aproximadamente 42% do valor
da avaliação, a configurar a vileza do preço ofereci-
do, a teor da jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça e do disposto nos arts. 620 e 692 do Código
de Processo Civil.
3. Recurso especial conhecido e provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são
partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Sex-
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2

ta Turma do Superior Tribunal de Justiça: “A Turma, por
unanimidade, deu provimento ao recurso, nos termos do
voto da Sra. Ministra Relatora.” A Sra. Ministra Jane Silva
(Desembargadora convocada do TJ/MG) e os Srs. Minis-
tros Nilson Naves, Hamilton Carvalhido e Paulo Gallotti
votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Nilson Naves.
Brasília, 29 de abril de 2008
Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Relatora
RELATÓRIO
Relatora: Ministra Maria Thereza de Assis Moura
(Relatora):
Cuida-se de recurso especial, interposto por Marle-
ne Pedreira, com fundamento no art. 105, III, a e c, da
Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tri-
bunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, que negou
provimento à apelação, nos seguintes termos:
“Embargos à arrematação. Sentença rejeitando-os.
Recurso de Apelação Cível. Manutenção, pois não é vil o
preço da alienação judicial realizada no presente proces-
so. Jurisprudência a respeito. Desprovimento do recurso.
Opostos embargos de declaração, foram eles rejei-
tados, por inexistirem omissões no acórdão.
A recorrente alega inicialmente ofensa ao art. 535, II,
do Código de Processo Civil, uma vez que o Tribunal de
origem deixou de se manifestar sobre a questão relativa à
impenhorabilidade de bem de família, apesar de instado
a fazê-lo por meio de embargos declaratórios. Em segui-
da, suscita contrariedade aos arts. 620 e 692 do Diploma
Processual Civil, pois o imóvel em que residia foi arrema-
tado por R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), preço que
considera vil, por ser inferior a 50% de R$ 60.000,00 (ses-
senta mil reais), valor obtido na avaliação judicial. Aponta,
por fim, divergência jurisprudencial com arestos desta
Corte que anularam praças e leilões em situações seme-
lhantes.
Foram apresentadas contra-razões (fls. 128/133).
Inadmitida a insurgência pela Terceira Vice-Presidên-
cia do Tribunal de origem, a recorrente interpôs agravo de
instrumento, o qual foi provido, a fim de se determinar a
sua conversão em recurso especial.
Por fim, importante observar que a recorrente tam-
bém ajuizou nesta Corte a Medida Cautelar 11.441/RJ,
com objetivo de conferir efeito suspensivo ao presente
apelo nobre, pedido este acolhido liminarmente pelo Mi-
nistro Hélio Quaglia Barbosa, com o fim de “manter a re-
querente na posse do imóvel até o julgamento final do
recurso especial”.
É o relatório.
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
VOTO
Relatora: Ministra Maria Thereza de Assis Moura
(Relatora):
Consta dos autos que a recorrente, fiadora em con-
trato de locação, foi ré em processo de execução por títu-
lo extrajudicial movida pelos locadores, vindo, ao final, a
ter o único bem imóvel de sua propriedade, onde residia,
penhorado. Após a avaliação indireta do bem, na qual foi
estimado em R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), realizou-
se a praça, em que houve a arrematação do imóvel no
valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais).
Por considerar vil a quantia obtida, a recorrente ma-
nejou embargos à arrematação, que foram rejeitados tan-
to na primeira quanto na segunda instâncias da justiça
fluminense, com o fundamento de que o preço alcançado
na alienação judicial corresponde ao valor de mercado do
imóvel.
Feito esse breve resumo da causa, cumpre primei-
ramente afastar a alegada violação ao art. 535, II, do Có-
digo de Processo Civil, porquanto constato que o acórdão
dos embargos declaratórios cumpriu seu ofício, concluin-
do que não havia omissão a ser sanada, sobretudo por-
que a questão referente à impenhorabilidade do bem de
família não fora antes suscitada nos autos, vindo a surgir
tardiamente apenas nos embargos declaratórios, o que
afasta a obrigatoriedade do seu exame pela Corte de ori-
gem.
De outra parte, no tocante à violação aos arts. 620 e
692 do Código de Processo Civil, a irresignação prospe-
ra.
Com efeito, mencionados dispositivos assim dis-
põem:
“Art. 620. Quando por vários meios o credor puder
promover a execução, o juiz mandará que se faça pelo
modo menos gravoso para o devedor.
Art. 692. Não será aceito lanço que, em segunda pra-
ça ou leilão, ofereça preço vil.”
Embora o art. 692 acima transcrito faça menção a
preço vil, no corpo do Código de Processo Civil, à exce-
ção da regra do art. 701 (imóvel pertencente a incapaz),
não existem parâmetros para a sua definição. Trata-se,
portanto, de conceito jurídico indeterminado, cabendo ao
magistrado verificar caso a caso a insignificância ou não
da quantia oferecida pelo arrematante. A propósito deste
tema, importante destacar o posicionamento doutrinário
de Luiz Gulherme Marinoni e Sérgio Cruz Arenhart:
“Não há parâmetro para definir o que é considerado
preço vil, exceto em um caso particular. Na realidade,
apenas a consideração do caso concreto pode determi-
nar esta circunstância, devendo-se analisar se a oferta é
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 21
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
absolutamente incompatível com o valor do bem, de modo a
caracterizar apenas o oportunismo do terceiro - que, à min-
gua de concorrentes, pensa poder arrematar os bens por
qualquer importância. Em regra, para presumir o preço como
vil, toma-se como parâmetro a metade do valor atualizado
da avaliação. Ou seja, quando o preço é menor do que a
metade do valor atualizado da avaliação, presume-se, como
regra apriorística, que o valor seja vil. Porém, este parâmetro
é nitidamente relativo, já que questões específicas do caso
concreto poderão recomendar a alienação do bem por pre-
ço inferior à metade de sua avaliação (por exemplo, diante
da depreciação da coisa ou da perda de interesse no bem
por parte do mercado).” (Marinoni, Luiz Guilherme; Arenhart,
Sérgio Cruz. Curso de Processo Civil v. 3 - Execução. São
Paulo, Revista dos Tribunais, 2007)
Conforme assinalado pelos eminentes processualistas,
considera-se, em regra, preço vil o lance que não atinge
50% (cinquenta por cento) do valor obtido na avaliação ju-
dicial, sendo que, em casos excepcionais, dependendo da
situação fática, a quantia ofertada pode ser inferior à meta-
de da avaliação. Necessário destacar que o Superior Tri-
bunal de Justiça também tem adotado esse parâmetro,
consoante se verifica dos seguintes julgados:
“Processual civil. Execução fiscal. Arrematação. Pre-
ço vil.
1. Considera-se preço vil se a arrematação ocorrer
por menos da metade da avaliação.
2. Caracteriza-se a vileza quando a alienação judici-
al ocorre por apenas 33,3% do valor do bem.
3. Recurso especial provido.”
(REsp 938.778/SP, Rel. Ministro Castro Meira, Se-
gunda Turma, julgado em 26.06.2007, DJ 08.08.2007 p.
372)
“Execução - Arrematação - Imóvel - “Preço vil” - Con-
ceito.
1. O conceito de preço vil resulta da comparação entre
o valor de mercado do bem penhorado e aquele da
arrematação.
2. Em se tratando de arrematação de imóveis, presu-
me-se vil o lance inferior a 50% do valor da avaliação atua-
lizado. O respeito aos arts. 620 e 692 do CPC exige a atu-
alização dos valores dos bens que irão à hasta pública.
3. Recurso provido.”
(REsp 448.575/MA, Rel. Ministro Humberto Gomes
de Barros, Primeira Turma, julgado em 26.08.2003, DJ
22.09.2003 p. 263)
“Agravo regimental. Execução fiscal. Nulidade de
arrematação. Impugnação da avaliação. Desnecessidade.
Arrematação de bem por preço vil. Nulidade. Preceden-
tes. Desnecessidade de análise de matéria fático-
probatória. Precedentes.
22 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
1. Caracteriza-se o preço vil quando o preço de
arrematação do bem é inferior ao da metade do valor da
avaliação. Desnecessidade de análise de matéria fático-
probatória para se chegar a esta conclusão. Precedentes
do STJ
2. A arrematação realizada por preço vil, nula torna-
se a mesma. Ademais, para a sua decretação, não é ne-
cessário que o executado impugne a avaliação. Prece-
dentes do STJ.
3. Agravo Regimental improvido.”
(AgRg nos EDcl no Ag 454.247/SP, Rel. Ministro Luiz
Fux, Primeira Turma, julgado em 06.05.2003, DJ
19.05.2003 p. 134)
Na hipótese em apreço, como antes relatado, o apar-
tamento da recorrente, avaliado em R$ 60.000,00 (ses-
senta mil reais), foi arrematado por R$ 25.000,00 (vinte e
cinco mil reais), equivalente a 41,6% (quarenta e um vír-
gula seis por cento) da avaliação. De outra parte, resta
incontroverso que a recorrente reside no imóvel levado à
hasta pública, ou seja, trata-se de bem de família, que,
neste caso, em virtude da exceção do art. 82 da Lei 8.245/
91 (fiador em contrato de locação), foi objeto de penhora.
Consideradas as diretrizes doutrinária e
jurisprudencial e as circunstâncias do caso concreto, ob-
serva-se a ocorrência de arrematação por preço vil. Com
efeito, admitir a validade um lance de aproximadamente
42% (quarenta e dois por cento) da avaliação de um imó-
vel utilizado como residência pela parte executada, efeti-
vamente vai de encontro ao mandamento do art. 620 do
Código de Processo Civil, de se realizar a execução do
modo menos gravoso para o devedor, além de infringir a
norma do art. 692 do mesmo diploma legal, que veda a
arrematação por preço vil em segunda praça.
De se ressaltar, por fim, que não se mostra necessá-
rio o revolvimento de matéria fático-probatória para se
concluir pela vileza do preço oferecido. Isso porque a aná-
lise de tal questão partiu de um parâmetro objetivo, qual
seja, 50% (cinquenta por cento) da avaliação, bem como
do fato de o bem imóvel arrematado servir de residência
para a parte recorrente, particularidade essa não contes-
tada pelos exequentes e, portanto, incontroversa. O caso,
portanto, não atrai a incidência da Súmula 7/STJ.
Ante o exposto, conheço do presente recurso espe-
cial e a ele dou provimento, a fim de acolher os pedidos
formulados na inicial dos embargos à arrematação, anu-
lando, dessa forma, a praça do imóvel de propriedade da
recorrente. Condeno a parte recorrida ao pagamento das
custas e dos honorários advocatícios, estes fixados em
5% (cinco por cento) do valor da causa, ressalvada a hi-
pótese de concessão da justiça gratuita.
É como voto.
Brasília, 29 de abril de 2008
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – COOPERATIVA HABITACIONAL
– RESCISÃO C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS – APLICABILIDADE DO
CDC – INDEVIDA A PERDA TOTAL DAS PARCELAS (TJSP)
ACÓRDÃO
Rescisão contratual c.c. restituição de quantias
pagas - Indevida a perda da totalidade das parcelas
pagas - Afronta ao CDC - Cabível a restituição dos
valores pagos, deduzindo-se despesas com correta-
gem/administração - Fixação no percentual de 10%
sobre os valores pagos - Restituição que deve ser fei-
ta de imediato e não na forma prevista no estatuto -
Verba honorária fixada em 20% sobre o valor da cau-
sa - Recurso da ré desprovido, provido parcialmente
o recurso da autora.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela-
ção Cível com Revisão nº 232.761-4/4-00, da Comarca
de São Vicente, em que são apelantes e reciprocamente
apelados Cooperativa Real da Habitação - Coophreal e
Francisco Lopes dos Reis.
Acordam, em Oitava Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a
seguinte decisão: “negaram provimento ao recurso da ré
e deram parcial provimento ao recurso adesivo, v.u.”, de
conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
Luiz Ambra (Presidente) e Salles Rossi.
São Paulo, 25 de maio de 2006
Ribeiro da Silva, Relator
VOTO
A r. sentença de fls. 103/108, cujo relatório se adota,
em ação de rescisão de compra e venda c.c. restituição
de quantias, julgou parcialmente procedente a ação para
rescindir o contrato de fls. 39 e 73 e condenar a ré a res-
tituir ao autor o correspondente a 70% dos valores pagos
de setembro de 1994 a março de 1997 (fls. 74), a título de
prestações, atualizado monetariamente desde os respec-
tivos pagamentos e acrescidos de juros de mora de 0,5%
ao mês, a partir da citação.
Inconformada, apelou a ré às fls. 112/125, propug-
nando a reforma da r. sentença de primeiro grau para jul-
gar-se improcedente o pedido de restituição das parcelas
pagas, invertendo-se o ônus da sucumbência, ou caso
seja mantida a r. decisão, seja acolhido o pedido de com-
pensação de créditos e débitos e excluir do montante da
condenação os débitos de prêmios de seguro, as multas,
a correção monetária, os juros de mora e os honorários
advocatícios.
Recebida a apelação nos seus efeitos devolutivo e
suspensivo às fls. 127.
Contra-razões de apelação apresentada às fls. 135/
143 e recurso adesivo do autor às fls. 145/150.
É o relatório.
Ambas as partes apelaram.
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
Apelou a Cooperativa ré alegando preliminar de de-
cadência, uma vez que o art. 12, parágrafo 4º do Estatuto
Social prevê que “o cooperado que deixar de pagar as
mensalidades durante 02 anos ou mais, perderá o direito
à restituição do capital que integralizou e dos créditos a
ele pertencentes. Aduz, também, inaplicabilidade do Có-
digo do Consumidor, por tratar-se de cooperativa consti-
tuída na forma da Lei nº 5.764/71, não cabendo a altera-
ção unilateral do Estatuto Social, sob pena de atentado
ao direito dos demais cooperados. Alega, também,
inadimplemento do autor e pleiteia a compensação dos
créditos e débitos na forma do art. 1.009 e seguintes do
C.Civil e, que os honorários advocatícios, sejam fixados
sobre o valor da condenação.
Por primeiro, não se pode olvidar da aplicabilidade
do CDC ao contrato em exame, podendo-se destacar,
dentre vários, o julgamento da Apelação Cível nº 060.480-
4, da 7ª Câmara de Direito Privado, que teve como Relator
o Desembargador Oswaldo Breviglieri, cuja ementa apre-
senta a seguinte redação:
“Contrato - Compromisso de compra e venda de imó-
vel - Incorporação imobiliária - Contrato de adesão -
Aplicabilidade das disposições da Lei n. 8.078/90 - Códi-
go de Defesa do Consumidor. Não há de admitir-se a
prevalência do ajuste de vontades para impor a uma das
partes, em profundo desequilíbrio no cumprimento do con-
trato, não só a perda do imóvel, como também, da integri-
dade das parcelas pagas”.
Assim, estamos diante de uma relação de consumo,
sendo a cooperada mera consumidora e, sendo abusiva
a cláusula estatutária prevendo a perda das quantias pa-
gas, devendo ela ser considerada ineficaz nos termos do
art. 51 do CD Consumidor.
No tocante à alegação de inadimplemento do autor,
conforme o julgamento proferido pela 7ª Câmara de Di-
reito Privado deste E. Tribunal, da Apelação Cível nº
129.560.4/0, que teve como Relator o Desembargador
Sousa Lima, que, ao discorrer acerca dessa possibilida-
de, cita entendimento do C. STJ, no julgamento do REsp.
nº 132.903-SP, publicado na RSTJ 106/334, que teve como
Relator o Min. Ruy Rosado de Aguiar, que, em situação
semelhante ao caso dos autos, decidiu:
“Penso que não corresponde à melhor interpretação
do nosso sistema legal a assertiva de que o pedido de
devolução das quantias pagas em cumprimento de con-
trato de promessa de compra e venda não possa ser for-
mulado pelo promissário-comprador, ainda que
inadimplente. A restituição das partes à situação anterior
é uma consequência da resolução do contrato, pois a
extinção da avença implica a necessidade de recomposi-
ção, tanto quanto possível, da situação assim como ela
era antes... É partindo desse enunciado que esta eg. 4ª
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 23
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
Turma tem reafirmado, em diversos julgados, seu enten-
dimento de que, em princípio, o promissário-comprador
tem direito à devolução das prestações pagas na execu-
ção de contrato que ficou impossibilitado de cumprir, face
à superveniente alteração das circunstâncias, direito que
pode ser reconhecido seja na ação de resolução propos-
ta pela promitente-vendedora, seja na iniciativa do
promissário-comprador, pois a restituição, como efeito da
extinção do contrato, se faz presente tanto em um caso
como em outro, independentemente da autoria da ação...”
Nesse sentido, inúmeros julgados deste E. Tribunal,
merecendo destaque a Apelação Cível nº 111.319-4, que
teve como Relator o Desembargador Narciso Orlandi,
publicada na RJTJ 248/58, da qual se extrai:
“Contrato - Compromisso de compra e venda - Res-
cisão - Inadimplemento do compromissário-comprador -
Perda total das quantias pagas - Inadmissibilidade -
Inaplicabilidade do artigo 35 da Lei Federal nº 6.766/79 -
Derrogação pelo artigo 53 do Código de Defesa do Con-
sumidor - Recurso não provido”.
Pretende a ré a compensação dos valores pagos na
forma do art. 1.009 do C.Civil; a exclusão dos prêmios de
seguro coletivo, além das multas pagas por atraso na qui-
tação das parcelas, a correção monetária e os juros de
mora. Pretende, também, que a verba honorária seja fi-
xada em 20% sobre o valor da condenação. Já o autor
apelou adesivamente, pleiteando a restituição de 100%
dos valores pagos, atualizados monetariamente, desde
os respectivos pagamentos, além da condenação em cus-
tas, despesas processuais e honorários advocatícios no
importe de 20% sobre o valor da causa.
Merece reforma a r. sentença, no tocante à determi-
nação da devolução de 70% dos valores pagos pelo au-
tor, cabendo a devolução com a retenção de apenas 10%
dos valores pagos.
Aliás, acerca do cabimento da retenção no percentual
acima mencionado, esta 8ª Câmara de Direito Privado vem
reiteradamente decidindo pelo seu cabimento, merecen-
do destaque o julgamento da Apelação Cível nº 85.058-4,
que teve como Relator o Desembargador Cesar Lacerda,
cuja ementa apresenta a seguinte redação:
“Compromisso de compra e venda - Rescisão
contratual - Culpa dos adquirentes que não reúnem con-
dições pessoais de obter financiamento e honrar ajuste -
Previsão contratual para devolução das quantias pagas,
com retenção de 10% do preço do negócio, a título de
prefixação de perdas e danos - Ausência de abusividade -
Multa que se destina a cobrir despesas várias inerentes
ao negócio desfeito (corretagem, administração, publici-
dade) - Recurso provido”.
Anote-se que aludida restituição deve ser feita na
integralidade e não em parcelas - como pretende a ape-
lante - consoante reiteradamente vem decidindo esta 8ª
Câmara (Apelação Cível nº 255.529.4/4-0, Des. Salles
24 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
Rossi, entre outras). Referido julgado anotou que a resti-
tuição dos valores pagos deve ser feita de uma única vez
- o que também deve ocorrer na hipótese vertente. Isso
porque a demora na devolução no numerário implica em
definitiva negativa, o que mantém os compradores vincu-
lados ao sistema.
A cooperativa, por sua qualidade, por sua forma de
constituição, representa a reunião do esforço comum dos
cooperados na tentativa de obter por essa somatória o
objetivo comum, não tem a seu favor só por isso, a possi-
bilidade de não restituir ao cooperado desistente o que
dele recebeu.
Voltada a executar tarefa que lhe é própria e aqui são
eles a construção e a comercialização de imóveis, está
claro que havendo adesão ao sistema e pago o preço
mensal do consórcio, desde que o aderente desista, a ele
se dará a permissão de receber de volta o quanto pagou.
Por tudo isso, de rigor que a restituição dos valores
seja efetuada pela ré de maneira global e imediata. Em
situação semelhante, decidiu este E. Tribunal, por sua 6ª
Câmara de Direito Privado no julgamento da Apelação
Cível nº 95.066-4, que teve como Relator o
Desembargador Testa Marchi, cuja ementa apresenta a
seguinte redação:
“Cooperativa Habitacional - Exclusão de cooperado
de plano habitacional para a sua aquisição de casa pró-
pria - Devolução de imediato das parcelas pagas e não
quando do encerramento do plano - Cabimento por apli-
cação do Código de Defesa do Consumidor - Recurso
não provido”.
Desta forma, deverá ser restituído ao autor 90% dos
valores pagos, deduzindo-se o percentual de 10% a título
de prefixação de perdas e danos e cláusula penal.
Traduz pagamento de despesa presumidamente fei-
ta pela ré na administração do cumprimento de suas obri-
gações e de seus consorciados. A mera existência da ré
com a finalidade de dar cumprimento àquilo para o que foi
constituída, já traduz justificativa para a retenção de ta-
xas de administração e do seguro, que não poderão ser
devolvidas aos cooperados, sob pena de resultar a seu
favor em enriquecimento sem causa com prejuízo de ou-
tra parte, ao sistema de cooperativa e aos próprios coo-
perados que, por razões que não cabem aqui discutir,
continuaram adimplindo as obrigações então por eles con-
tratadas.
O montante fixado pela r. sentença não se reputa
abusivo e pelo percentual apontado, traduz, representa,
significa e simboliza verdadeira cláusula de perdimento.
Correta a incidência da verba honorária sobre o valor
da causa.
Isto posto, pelo meu voto, nego provimento ao recur-
so da ré e dou parcial provimento ao recurso do autor
para restituição de 90% dos valores pagos.
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2

LOCAÇÃO – AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL – IMPOSSIBILIDADE DE
SE PROPOR AÇÃO REVISIONAL NOS TRÊS ANOS POSTERIORES A
ACORDO DE MAJORAÇÃO DE ALUGUEL, INDEPENDENTEMENTE SE
O VALOR ALCANÇOU OU NÃO O VALOR DE MERCADO (STJ)
Recurso Especial nº 264.556 - RJ (2000/0062711-9)
Relatora: Ministra Maria Thereza de Assis Moura
Recorrente: Materiais de Construção Farol de Niterói
Ltda
Recorrido: Maria Lídia Bernardo de Oliveira
EMENTA
Locação. Ação revisional de aluguel. Prazo para
sua a propositura. Triênio previsto no art. 19 da Lei nº
8.245/91. Realização de acordo de majoração do alu-
guel. Novo valor que não alcança o patamar de mer-
cado. Observância do prazo. Precedentes.
1. Hipótese em que o locador ajuizou ação
revisional dentro de três anos do acordo de majoração
de aluguel realizado com o locatário.
2. A orientação predominante nesta Corte é no
sentido da impossibilidade de se propor lide revisional
nos três anos posteriores a acordo de majoração de
aluguel firmado entre locador e locatário, nos termos
do art. 19 da Lei 8.245/91, independentemente se o
novo valor alcançou ou não o patamar de mercado.
3. Recurso especial conhecido e provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são
partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Sex-
ta Turma do Superior Tribunal de Justiça: “A Turma, por
unanimidade, deu provimento ao recurso, nos termos do
voto da Sra. Ministra Relatora.” A Sra. Ministra Jane Silva
(Desembargadora convocada do TJ/MG) e os Srs. Minis-
tros Hamilton Carvalhido e Paulo Gallotti votaram com a
Sra. Ministra Relatora.
Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Nilson Na-
ves.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Maria Thereza
de Assis Moura.
Brasília, 22 de abril de 2008 (Data do Julgamento)
RELATÓRIO
Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Relatora:
Cuida-se de recurso especial, interposto por Materiais de
Construção Farol de Niterói LTDA, com fundamento no
art. 105, III, a e c, da Constituição, contra aresto proferido
pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, as-
sim ementado:
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
“REVISIONAL. ACORDOS ANTERIORES. Art. 19 da
Lei nº 8.245/91. Havendo acordo entre as partes sem que
o locativo atinja preço de mercado, não estará o locador
obrigado a aguardar decurso do prazo estabelecido em
lei, a contar de tal acordo, para poder vindicar aumento de
ação revisional. Deve o juiz aferir se o acordo anterior,
realizado no triênio aquisitivo, teve o condão de atualizar
o aluguel. É preciso distinguir entre majoração do aluguel,
que significa qualquer aumento, acima dos índices ofici-
ais, e atualização, objeto da ação revisional, que importa
em colocar o aluguel ao preço de mercado. Provimento
do apelo.”
A recorrente aduz violação ao art. 19 da Lei 8.245/
91, que fixa o prazo mínimo de três anos para se ajuizar
ação revisional de aluguel, contados do início da vigência
do contrato ou de acordo entre as partes, o que, no caso
em tela, não foi respeitado. Aponta, outrossim, divergên-
cia jurisprudencial com arestos desta Corte, que firma-
ram entendimento segundo o qual o acordo realizado en-
tre locador e locatário, independentemente de majorar ou
não o aluguel para valores de mercado, impede a
propositura da revisão judicial de aluguel nos três anos
seguintes ao seu ajustamento.
Com contra-razões, o recurso foi admitido pela deci-
são de fls. 284/285.
É o relatório.
VOTO
Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Relatora:
Proposta lide revisional de aluguel pela parte recorri-
da, foi esta julgada carecedora da ação pelo magistrado
de primeira instância, considerada a regra do art. 19 da
Lei do Inquilinato, uma vez que entre o acordo de
majoração de aluguel ajustado entre as partes e o
ajuizamento da demanda revisional não se passaram os
três anos exigidos pelo mencionado dispositivo legal.
No julgamento da apelação contra tal sentença, a
Corte fluminense, todavia, entendeu que o ajustamento
do valor do aluguel firmado entre as partes não elevou o
locativo a patamar de mercado, de modo a afastar o dis-
posto no art. 19 da Lei 8.245/91, podendo a ação revisional
ser ajuizada antes de findo o triênio. Afastou-se, portanto,
o óbice da carência da ação, devendo os autos retornarem
à primeira instância para o julgamento do mérito.
O posicionamento adotado pelo Tribunal de origem,
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 25
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
no entanto, discrepa da orientação predominante nesta
Corte, no sentido da impossibilidade de se propor lide
revisional nos três anos posteriores a acordo de majoração
de aluguel firmado entre locador e locatário, independen-
temente se o novo valor alcançou ou não o patamar de
mercado. Nesse sentido, destaco os seguintes julgados:
“RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO
REVISIONAL. REAJUSTE ANTERIOR NO CONTRATO
QUE NÃO ALCANÇA O VALOR DE MERCADO. CARÊN-
CIA DE AÇÃO. CONHECIMENTO E PROVIMENTO.
1. É firme o entendimento deste Superior Tribunal de
Justiça no sentido de que o reajuste celebrado entre as
partes em contrato de locação interrompe o prazo para a
propositura de ação revisional, ainda que o valor alcança-
do no acordo não atinja o preço de mercado. Em hipóte-
ses tais, é carente de ação o locador que a ajuíza antes
do prazo legal.
2. Recurso conhecido e provido para, reconhecendo
a carência de ação, julgar extinto o processo com funda-
mento no artigo 267, inciso VI, do Código de Processo
Civil, invertendo-se os ônus da sucumbência.”
(REsp 105239/CE, Rel. Ministro HAMILTON
CARVALHIDO, SEXTA TURMA, julgado em 25.09.2001,
DJ 04.02.2002 p. 577)
“LOCAÇÃO. ACORDO ENTRE AS PARTES. INTER-
RUPÇÃO DO PRAZO PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO
REVISIONAL.
- O reajuste dos aluguéis realizado por acordo entre
as partes tem o condão de interromper o prazo para a
propositura da revisional, independentemente do valor fi-
xado estar abaixo ou acima do preço de mercado.
- Precedentes.
- Embargos acolhidos.”
(EREsp 37447/RJ, Rel. Ministro FELIX FISCHER,
TERCEIRA SEÇÃO, julgado em 14.10.1998, DJ
23.11.1998 p. 116)
“CIVIL E PROCESSO CIVIL - RECURSO ESPECI-
AL - LOCAÇÃO - REVISIONAL - PRAZO PARA
PROPOSITURA - OBSERVÂNCIA AO TRIÊNIO LEGAL
(ART.19 DA LEI Nº 8.245/91) - CARÊNCIA DA AÇÃO.
1 - A teor do que dispõe a lei, as partes contratantes
podem, a qualquer momento, e obedecidas as vedações
nela previstas, fixar, de comum acordo, o valor do novo
aluguel, bem como de cláusula que discipline seu reajus-
te. É regra implícita da contrato bilateral.
Todavia, na falta de acordo entre os contratantes acer-
26 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
ca do quantum a ser pago a título de contraprestação (pre-
ço do aluguel), a solução encontrada pelo legislador foi a
ação revisional de alugueres (Lei nº 8.245/91).
2 - Contudo, nos termos do art. 19 da Lei nº 8.245/
91, qualquer tipo de acordo firmado entre as partes, du-
rante o triênio legal, que majore os aluguéis, independen-
temente de atingir os mesmos o chamado “valor de mer-
cado”, impede a propositura da ação revisional, porquan-
to o prazo foi interrompido, devendo recomeçar sua con-
tagem.
3 - Proposta a ação antes do decurso desse novo
prazo, carece o pedido da autora de possibilidade jurídi-
ca.
4 - Precedentes (Resp nºs 184.455/MG, 33.948/CE e
62.679/SP).
5 - Recurso conhecido e provido para, reformando o
v. acórdão de origem, julgar a autora carecedora da ação,
nos termos do art. 267, VI do CPC, invertendo-se o ônus
da sucumbência.”
(REsp 146513/MG, Rel. Ministro JORGE
SCARTEZZINI, QUINTA TURMA, julgado em 19.10.1999,
DJ 27.03.2000 p. 121)
Dessa forma, ante a iterativa jurisprudência desta
Casa em sentido diametralmente oposto à orientação ado-
tada pelo aresto impugnado, este merece ser reformado,
de modo a prevalecer o entendimento esposado na sen-
tença monocrática.
Diante do exposto, conheço do presente recurso es-
pecial e a ele dou provimento, em ordem a restabelecer a
sentença de fls. 222/225.
É como voto.
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia Sexta Turma, ao apreciar o
processo em epígrafe na sessão realizada nesta data,
proferiu a seguinte decisão:
“A Turma, por unanimidade, deu provimento ao re-
curso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.”
A Sra. Ministra Jane Silva (Desembargadora
convocada do TJ/MG) e os Srs. Ministros Hamilton
Carvalhido e Paulo Gallotti votaram com a Sra. Ministra
Relatora.
Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Nilson Na-
ves.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Maria Thereza
de Assis Moura.
Brasília, 22 de abril de 2008.
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2
 JURISPRUDÊNCIA CAR
JURISPRUDÊNCIA TORÁRIA
CART
REGISTRO IMOBILIÁRIO – UNIDADE CONDOMINIAL – RECUSA A RE-
GISTRO DE MANDADO DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA –
NECESSIDADE DE PROVA DE QUITAÇÃO DE OBRIGAÇÕES DO
ALIENANTE PERANTE O CONDOMÍNIO (CSM/SP)
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela-
ção Cível nº 769-6/0, da Comarca de Piracicaba, em que
é apelante Marco Antonio Chiarella e apelado o 1º Oficial
de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de
Pessoa Jurídica da mesma Comarca.
Acordam os Desembargadores do Conselho Superi-
or da Magistratura, por votação unânime, em negar provi-
mento ao recurso, de conformidade com o voto do relator
que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores,
os Desembargadores Celso Luiz Limongi, Presidente do
Tribunal de Justiça e Caio Eduardo Canguçu de Almeida,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 14 de dezembro de 2007
Gilberto Passos de Freitas,
Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO
Registro de Imóveis. Unidade condominial. Dúvi-
da julgada procedente. Negativa de acesso ao regis-
tro de mandado extraído dos autos de ação de adjudi-
cação compulsória. Título inapto ao ingresso no re-
gistro imobiliário. Instrumentação do título que se deve
materializar por carta de sentença. Necessidade, ain-
da, de comprovação de quitação das obrigações do
alienante para com o condomínio, sem o que não se
admite o acesso, ao fólio real, da transferência de
domínio. Recurso não provido.
1. Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis
suscitada pelo Primeiro Oficial de Registro de Imóveis,
Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da
Comarca de Piracicaba, a requerimento de Marco Anto-
nio Chiarella, referente ao ingresso no registro de manda-
do judicial, expedido em ação de adjudicação compulsó-
ria que tramitou perante a 4ª Vara Cível daquela mesma
Comarca. Após regular processamento, com impugnação
por parte do interessado e manifestação do representan-
te do Ministério Público, a dúvida foi julgada procedente,
ratificando o Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente as
razões apresentadas pelo oficial registrador (fls. 42 e v.).
Inconformado com a respeitável decisão, interpôs o
interessado Marco Antonio Chiarella, tempestivamente, o
presente recurso. Em preliminar, arguiu a nulidade da de-
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2
cisão proferida, por ausência de fundamentação, em afron-
ta à norma do art. 93, IX, da Constituição Federal e do art.
165 do Código de Processo Civil. No mérito, sustenta que
os óbices levantados pelo Oficial Registrador não podem
prevalecer, já que o título apresentado para registro, na
forma de mandado, é hábil para ingresso no fólio predial;
não se faz necessária a juntada de declaração firmada
pelo síndico do edifício onde localizado o bem a respeito
da ausência de débitos condominiais; e despiciendo se
mostra o prévio cancelamento da hipoteca instituída so-
bre o imóvel para o registro do título (fls. 47 a 57).
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-
se no sentido da anulação da sentença e, quanto ao tema
de fundo, pelo improvimento do apelo (fls. 62 a 64).
É o relatório.
2. A preliminar de nulidade da sentença, por ausên-
cia de fundamentação, não pode ser acolhida.
Com efeito, embora sem o emprego da melhor técni-
ca, o Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente fundamen-
tou sua decisão mediante remissão às razões apresenta-
das pelo Oficial Registrador para a recusa do registro do
mandado expedido nos autos da ação de adjudicação
compulsória do imóvel ora em discussão.
Observe-se que em sua manifestação o Oficial Re-
gistrador discriminou exaustivamente os óbices e os fun-
damentos jurídicos e legais da recusa, em pronunciamento
passível de aproveitamento pelo magistrado de primeiro
grau, valendo lembrar que se está diante de processo de
natureza administrativa, destituído das formalidades pró-
prias do processo jurisdicional, exceção feita àquelas
concernentes às garantias do devido processo legal.
A propósito, cabe anotar que, na hipótese, a decisão
proferida, apesar de repita-se redigida sem a melhor téc-
nica, permitiu tranquila impugnação por parte do Apelan-
te, como se verifica das alentadas razões de recurso des-
te último, o qual, consequentemente, não experimentou
qualquer prejuízo, em especial no tocante à possibilidade
de conhecer os fundamentos da decisão e de impugná-la
adequada e tempestivamente.
Assim, deve a preliminar de nulidade da decisão ser
rejeitada.
Quanto ao tema de fundo, pesem embora os argu-
mentos expendidos pelo Apelante, tem-se que o recurso
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 27
JURISPRUDÊNCIA CAR
JURISPRUDÊNCIA TORÁRIA
CART
não comporta provimento.
Em primeiro lugar, impõe-se assinalar que o título
hábil para instrumentalizar a adjudicação compulsória de
bem imóvel é, efetivamente, a carta de adjudicação ou a
carta de sentença expedida nos autos da ação judicial
correspondente.
A própria norma invocada pelo Apelante autoriza tal
conclusão, já que, nos termos do aludido art. 16, § 2º, do
Decreto-lei n. 58/1937, o título apto a ser inscrito no fólio
real é a sentença transitada em julgado, que adjudicar o
imóvel ao compromissário comprador. Dessa forma, sen-
do o título inscritível sentença, parece claro que deveria
ter sido instrumentalizado pela respectiva carta, para fins
de transmissão de domínio, a menos que a lei dispuses-
se expressamente de forma diversa, discriminando o
mandado judicial para tal finalidade.
É certo que se poderia abstrair a denominação atri-
buída ao título, se a sua forma e o seu conteúdo
correspondessem ao de verdadeira carta de sentença, em
conformidade com o disposto no item 54 do Capítulo IV
das NSCGJ. Todavia, não é o que se dá no caso, faltando
ao documento apresentado a registro peças essenciais,
como cópia da autuação dos autos do processo, termos
de abertura e encerramento e termo de conferência de
peças firmado pelo escrivão-diretor, além da qualificação
completa das partes.
Em segundo lugar, não há como ignorar a norma do
art. 4º, parágrafo único, da Lei n. 4.591/1964, segundo a
qual a alienação de unidades condominiais, assim como
a transferência de direitos a elas relativos, depende de
prova de quitação das obrigações do alienante para com
o respectivo condomínio, razão pela qual este Conselho
Superior da Magistratura tem entendido que, sem tal com-
provação, não se admite o acesso ao fólio real do título de
transferência de domínio (Ap. Cív. n. 56.318-0/6 rel. Des.
Nigro Conceição e Ap. Cív. n. 158-6/2 rel. Des. José Má-
rio Antonio Cardinale).
Saliente-se que a superveniência da norma do art.
1.345 do novo Código Civil em nada alterou o quadro
concernente à matéria aqui em discussão. Isso porque o
art. 1.345 do CC/2002, “longe de revogar tal regra [do art.
4º, p.u., da Lei n. 4.591/1964], teve por escopo, tão-so-
mente, explicitar o caráter propter rem ’ dos débitos
condominiais. É norma destinada a preservar o condomí-
nio de inadimplemento decorrente de eventual disputa
entre alienante e adquirente acerca da responsabilidade
pelo pagamento. Porém, de modo nenhum exime o pri-
meiro daquela obrigação antes destacada, que é requisi-
28 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
to legal para alienação da unidade e representa garantia
não só a favor da comunidade condominial, mas, tam-
bém, do próprio adquirente, máxime ante a responsabili-
dade realçada pelo citado dispositivo do Código Civil” (CSM
- Ap. Cív. n. 158-6/2).
Na verdade, a única das exigências feitas pelo Ofici-
al Registrador passível de ser afastada, na espécie, é a
relacionada ao prévio cancelamento da hipoteca que gra-
va o imóvel, na medida em que este Conselho Superior
tem considerado que a existência de registros de hipote-
ca e penhora sobre o imóvel não configura impedimento
para o registro de carta de adjudicação expedida nos au-
tos de ação de adjudicação compulsória (Ap. Cív. n. 437-
6/6 rel. Des. José Mário Antonio Cardinale). Contudo, tra-
ta-se, aqui, de óbice irrelevante para o Apelante, o qual,
segundo consta, dispõe da documentação necessária para
a baixa na hipoteca.
De todo modo, o certo é que devido aos outros dois
óbices acima indicados, o ingresso do título apresentado,
no registro imobiliário, mostra-se inviável. A pretensão do
Apelante, por via de consequência, não pode ser acolhi-
da.
Por fim, cabe examinar a petição apresentada pelo
Condomínio Edifício Solar Visconde de Arantes, na con-
dição de terceiro interessado, por meio da qual denuncia
que o compromisso de venda e compra do imóvel que
embasou a ação de adjudicação compulsória de onde se
originou o título objeto da presente foi reconhecido judici-
almente como negócio simulado (fls. 69 a 71).
No ponto, impõe-se anotar que, além de tal assertiva
não ter vindo acompanhada de comprovação, a realidade
é que a adjudicação do imóvel em favor do ora Apelante
foi decidida por sentença proferida em processo
jurisdicional, com trânsito em julgado, não se podendo
discutir no âmbito administrativo da dúvida registral sua
subsistência ou não, até porque não consta ter sido ela
invalidada ou desconstituída por qualquer outra decisão
jurisdicional.
Aqui, o que efetivamente importa é a possibilidade
ou não de ingresso do título judicial em questão no fólio
real, o que se verifica impossível, como visto.
Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto,
nego provimento ao recurso.
Gilberto Passos de Freitas,
Corregedor Geral da Justiça e Relator
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2
BOLETIM CARTORÁRIO
O Boletim Cartorário, criado em março de 1990, por Antonio Albergaria
Pereira, é organizado pelo Instituto de Estudos Albergaria - IDEAL, sob a
coordenação de seus Diretores, Valestan Milhomem da Costa e Valmir Gonçalves da Silva.
QUALIFICAÇÃO REGISTRAL
DOS TÍTULOS JUDICIAIS DE ARREMATAÇÃO
1. INTRODUÇÃO
Um dos principais problemas de
quem adquire um imóvel em hasta
pública é, sem dúvida, a dificuldade
que encontra em registrar o título ju-
dicial de arrematação, consolidando,
assim, sua aquisição. Tal situação
enseja, além do desgaste do
adquirente, uma série de conflitos
entre, de um lado, o juiz que presidiu
a causa e, portanto, emitiu o ato judi-
cial e, de outro, o registrador de imó-
veis que, ao qualificar o título, rejei-
ta-o, solicitando providências e, mui-
tas vezes, suscitando o procedimen-
to de dúvida.
Este estudo pretende aprofundar
o tema da qualificação registral dos
títulos judiciais, especialmente as
cartas de arrematação. O tema pro-
posto tem importância eminentemen-
te prática, visto que nasceu da ob-
servação da freqüência com que os
conflitos entre juízes e registradores
imobiliários ocorrem no dia-a-dia,
quando se trata da qualificação de tí-
tulos de arrematação judicial.
Assim, com base no princípio da
legalidade e no instituto da qualifica-
ção registral, busca-se analisar o pro-
cedimento de registro das cartas de
arrematação, visando facilitar o en-
tendimento dos motivos que levam
aos conflitos e apontar alternativas de
solução para o problema, com base
no estudo realizado.
2. O PRINCÍPIO DA LEGALIDADE
E A QUALIFICAÇÃO REGISTRAL
Dentre os princípios que
norteiam o ordenamento jurídico bra-
sileiro como um todo, aplicando-se a
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2
2/1
Luciana Generali Barni (*)
todos os microssistemas jurídicos,
públicos e privados, destaca-se o
princípio da legalidade. Ele exprime
ideia básica de respeito à lei, funda-
mento de todo o Direito. Segundo DE
BONA (1996),
o princípio da legalidade orienta
o comportamento de todo o cidadão
no meio social, no desempenho de
suas atividades profissionais, na de-
fesa de seus direitos, no cumprimen-
to de suas obrigações e, principal-
mente, baliza a atuação da Adminis-
tração Pública, com uma diferença
em relação à administração privada:
a esta é lícito fazer tudo o que a lei
não proíbe; àquela é permitido ape-
nas fazer o que é previamente auto-
rizado pela lei (p. 65).
No ramo do Direito Registral, o
princípio da legalidade tem um signi-
ficado especial, pois dirige toda a ati-
vidade dos oficiais registradores, que
são agentes públicos, seja quanto ao
seu regime de serviço, seja quanto
ao conteúdo da atividade que reali-
zam. Neste segundo aspecto, desta-
ca-se a sua função qualificadora,
corolário desse princípio e fundamen-
to de toda a atividade registral, pois
tem por objetivo a análise prévia de
todo e qualquer documento que vise
ingressar no registro.
Conforme DE BONA (1996), tra-
ta-se da função “(...) mais importante
e indispensável da etapa dinâmica da
atuação da publicidade, por ser obri-
gatória, impostergável e pessoal do
titular da serventia para cujo desem-
penho ele tem a mais completa auto-
nomia.” (p. 66).
Nesse sentido, todo título apre-
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
sentado a registro deve passar por
um controle de legalidade, feito pelo
oficial registrador, denominado qua-
lificação. DIP (2005), referindo-se
especificamente ao registro de imó-
veis, aponta: “diz-se qualificação
registral (imobiliária) o juízo
prudencial, positivo ou negativo, da
potência de um título em ordem a sua
inscrição predial, importando no im-
pério de seu registro ou de sua
irregistração” (p. 168).
Assim, ao protocolizar um título
apresentado a registro, o oficial deve
realizar uma análise dos requisitos
legais necessários ao seu ingresso
válido no registro imobiliário, não so-
mente daqueles específicos da legis-
lação registral, mas também dos exi-
gidos pelas leis especiais que regem
os diversos documentos com poten-
cial de registrabilidade, “(...) salien-
tando-se que a legalidade e a obser-
vância dos demais princípios devem
ser exigidos nos títulos judiciais, sen-
do limite, a atividade jurisdicional (...)”
TUTIKIAN (2008, p. 241-242).
Contudo, é importante salientar
que a função qualificadora do regis-
trador, baseada no princípio da lega-
lidade, mesmo que incidente também
sobre os títulos de origem judicial, é
sempre uma atividade administrativa.
Ainda que se pareça com a atividade
jurisdicional de verificação de pres-
supostos processuais, por exemplo,
difere da mesma por seu fundamen-
to e pela natureza de sua seara. Con-
forme DIP (2005), há um
dúplice aspecto de fundo da fun-
ção de qualificação registral: a) um,
que põe à mostra a natureza
29
BOLETIM CARTORÁRIO
CART
jurisprudencial – não jurisdicional – da
atuação do registrador, que é um ope-
rador jurídico, apto a decidir, a emitir
um juízo sobre a inscrição, hic et
nunc, de determinado título; b) outro,
que revela a independência decisória
do oficial registrador, no limite primá-
rio da apreciação e decisão acerca
do registro de um título singularizado
(p. 164).
Assim, o chamado juízo
qualificador do oficial registrador pode
resultar positivo, caso admita o título
a registro, ou negativo, caso estabe-
leça a impossibilidade (provisória ou
não) de ingresso do mesmo no re-
gistro imobiliário. Segundo DE BONA
(1996),
o exame formal que precede à
qualificação circunscreve-se, em li-
nhas gerais, ao plano da legalidade
das formas extrínsecas e intrínsecas
dos títulos e documentos exibidos, ao
plano da validade, próprio dos ne-
gócios jurídicos, e à concordância
de seu conteúdo com os assentos
registrais, se existirem (p. 68).
Sempre que o oficial registrador,
no exercício de sua função qualifica-
dora, verificar a ausência de requisi-
tos legais nos títulos apresentados,
ele deve negar o seu acesso a regis-
tro, formulando exigências ao
apresentante (se for possível a sua
regularização) ou suscitando o pro-
cedimento de dúvida, caso o
apresentante discorde da recusa do
registrador, ou não possa satisfazer
as suas exigências. Neste caso, será
o título encaminhado ao juiz compe-
tente, com a declaração de dúvida,
para que seja decidida, administrati-
vamente, a questão.
Segundo BALBINO FILHO
(2004), “a dúvida é o caminho legal
de submeter à apreciação judicial as
exigências formuladas pelos oficiais,
nos títulos apresentados a registro,
quando o interessado se recusa ou
30 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
2/2
se julga impossibilitado de satisfazê-
las” (p. 36).
Ainda que se trate de procedi-
mento administrativo, a dúvida é de-
cidida por sentença, da qual podem o
apresentante, o Ministério Público ou
o terceiro prejudicado recorrer, atra-
vés da apelação (artigo 202 da Lei dos
Registros Públicos – 6015/73). Final-
mente, deve-se destacar que sempre
é possível ao apresentante utilizar-se
das vias ordinárias para dirimir o con-
flito resultante da recusa ao registro.
3. A CARTA DE ARREMATAÇÃO
COMO TÍTULO JUDICIAL
REGISTRÁVEL
A Lei dos Registros Públicos pre-
vê, em seu artigo 221, os títulos que
são admitidos no Registro de Imó-
veis, como se pode ver em seu tex-
to, in verbis:
Art. 221. Somente são admitidos
a registro:
I – escrituras públicas, inclusive
as lavradas em consulados brasilei-
ros;
II – escritos particulares autori-
zados em lei, assinados pelas partes
e testemunhas, com as firmas reco-
nhecidas, dispensado o reconheci-
mento quando se tratar de atos prati-
cados por entidades vinculadas ao
Sistema Financeiro da Habitação;
III – atos autênticos de países
estrangeiros, com força de instrumen-
to público, legalizados e traduzidos na
forma da lei, e registrados no Cartó-
rio do Registro de Títulos e Documen-
tos, assim como sentenças proferi-
das por tribunais estrangeiros após
homologação pelo Supremo Tribunal
Federal;
IV – cartas de sentença, formais
de partilha, certidões e mandados
extraídos de autos do processo.
Título, segundo CENEVIVA (2002),
“é o documento que instrumenta o di-
reito real, apresentado ao registro
imobiliário” (p. 446). Trata-se do do-
cumento (aspecto formal) que mate-
rializa uma operação relativa a um
bem imóvel (aspecto material). Pode
ter origem pública (escrituras públi-
cas, títulos administrativos, cartas de
sentença, etc.) ou particular.
Os chamados títulos judiciais
são os previstos no inciso IV, dos
quais se destaca, neste estudo, a
carta de arrematação, espécie de
carta de sentença. Este título origi-
na-se de um procedimento executi-
vo de cobrança, em que um bem imó-
vel do devedor é alienado para sal-
dar sua dívida. Segundo SANTOS
(1998), “arrematação é o ato pelo qual
se aliena bem, através de oferta pú-
blica. A ela se costuma também cha-
mar de venda em hasta pública” (p.
175). E segue o autor: “a arrematação
deve constar de um auto. O auto é o
retrato escrito do ato, isto é, a
materialização gráfica daquilo que
realmente aconteceu, em toda sua
extensão” (p. 197). O auto de
arrematação, assim que assinado
pelo juiz, pelo escrivão, pelo
arrematante e pelo serventuário da
justiça, ou leiloeiro, estará perfeito e
consolidará a arrematação, tornando-
a irretratável (art. 694 do Código de
Processo Civil).
De posse da carta de arrematação,
o adquirente de bem imóvel em hasta
pública deverá buscar o registro dessa
operação no Registro de Imóveis, sob
pena de não consolidar-se a sua aqui-
sição. Em sendo devidamente registra-
da a carta de arrematação, o adquirente
estará apto a imitir-se na posse do imó-
vel.
Apesar de sua origem judicial, a
carta de arrematação, assim como os
demais títulos dessa espécie, está
sujeita ao juízo registral de qualifica-
ção, podendo igualmente ser objeto
de nota devolutiva ou, se for o caso,
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2

de procedimento de dúvida, caso não
contenha os requisitos legais dela
exigidos por lei. Conforme DE BONA
(1996), “(...) quanto à função
qualificadora, o ordenamento jurídi-
co não faz distinção entre títulos pú-
blicos, judiciais e extrajudiciais, e tí-
tulos particulares” (p. 71).
Nesse sentido, o artigo 703 do
Código de Processo Civil estabelece
que a carta de arrematação deve con-
ter:
I – a descrição do imóvel, com
remissão à sua matrícula e registros;
II – a cópia do auto de
arrematação; e
III – a prova de quitação do im-
posto de transmissão.
Além disso, é necessário que o
oficial registrador verifique alguns
itens especiais, referentes aos títu-
los judiciais, conforme bem salienta
Dip (2005): competência (absoluta)
da autoridade judiciária; congruência
da ordem judicial de registro com o
processo respectivo; presença das
formalidades documentais e requisi-
tos registrais (prioridade, especialida-
de, continuidade, etc.).
4. O REGISTRO DOS IMÓVEIS
ADQUIRIDOS EM LEILÃO:
CONFLITOS ENTRE REGISTRA-
DORES E JUÍZES
O juízo de qualificação do regis-
trador imobiliário, no tocante às car-
tas de arrematação, pode resultar, e
efetivamente resulta, muito
freqüentemente, na prática, negativo.
Os motivos são os mais diversos -
ausência de atendimento ao princí-
pio da especialidade, pela falta de
determinação adequada do bem;
não-atendimento da continuidade,
pela quebra da cadeia de titularidade
do imóvel; ausência de qualificação
completa das partes e seus respecti-
vos cônjuges; ausência de determi-
nação de cancelamento dos ônus vi-
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2
BOLETIM CARTORÁRIO
CART
gentes sobre o bem; falta de compro-
vação do pagamento do imposto de
transmissão, dentre outros -, mas o
resultado sempre é o mesmo: nega-
tiva de acesso do título ao Registro
de Imóveis.
Tal situação leva, muitas vezes,
a um conflito entre o juiz que expediu
o título (que o considera perfeito) e o
registrador imobiliário (que aponta
defeitos a serem sanados, para que
se efetive o registro). E, infelizmen-
te, quem sofre os efeitos dessa pro-
blemática é o particular, o interessa-
do em consolidar sua aquisição.
É interessante salientar, tam-
bém, que muitas situações que ge-
ram a negativa de ingresso dos títu-
los de arrematação ao Registro de
Imóveis decorrem da ausência de
conhecimentos técnicos adequados
dos servidores da justiça responsá-
veis pela extração dos respectivos
instrumentos. Muitos conflitos pode-
riam ser evitados caso houvesse uma
verificação, pelo juiz que expediu o
ato, da correção do instrumento ela-
borado pelo servidor, antes que o
mesmo fosse entregue à parte inte-
ressada.
Segundo Mezzari (2008), a luta
que tem sido travada entre juízes e
registradores deve ser melhor conhe-
cida, analisada e solucionada, mas
deve-se ter em vista que o consenso
é muito difícil, talvez impossível, vis-
to que cada operador do Direito, na
sua área de atuação, decide e atua
conforme os seus princípios forma-
dores, que diferem significativamen-
te, em determinados pontos.
No mesmo sentido, DE BONA
(1996) afirma que
(...) cabe recordar que os órgãos
judiciais e os da fé pública (registros) são
regidos por normas endoconstitucionais
e infraconstitucionais específicas, caben-
do a cada um deles privativamente de-
sempenhar um encargo peculiar e
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
2/3
importantíssimo para o bem da cole-
tividade, interagindo harmoniosamen-
te entre si. (p. 63)
Além disso, é fundamental sali-
entar que, caso o juiz, autor da carta
de arrematação, negue-se a
conformá-la às exigências do regis-
trador, cabe ao apresentante solici-
tar ao oficial a suscitação de dúvida,
que deverá ser decidida pelo juízo
especial de Registros Públicos (numa
espécie de segunda qualificação), e
não pelo próprio juízo que expediu o
título. E sempre será cabível o pro-
cesso contencioso, caso não haja
uma solução que atenda a todos os
interesses, visto que a dúvida é pro-
cedimento meramente administrativo,
não obstando a discussão judicial
sobre o tema e não estabelecendo a
coisa julgada. Trata-se de decisão
que tem origem judicial, mas que não
corresponde a exercício típico da fun-
ção judicial (Ceneviva, 2002).
BALBINO FILHO (2004), com
muita pertinência, comenta o tema:
Um princípio devem todos ter em
vista, quer o Oficial do Registro, quer
o próprio juiz: em matéria de Regis-
tro de Imóveis toda a interpretação
deve tender para facilitar e não para
dificultar o aceso dos títulos ao Re-
gistro, de modo que toda proprieda-
de imobiliária e todos os direitos so-
bre ela recaídos fiquem sob o ampa-
ro de regime do Registro Imobiliário
e participem dos seus benefícios. (p.
38)
Não há dúvidas de que o regis-
trador, para bem cumprir o seu papel
de fiscal dos títulos que ingressam no
Registro Imobiliário, a zelar pelo cum-
primento dos princípios registrais,
especialmente o princípio da legali-
dade, deve apontar todo e qualquer
óbice que verifique a impedir o regis-
tro das cartas de arrematação. Po-
rém, é importante que se perceba que
não há uma invasão de esferas, pois,
31
BOLETIM CAR
CARTTORÁRIO
caso o juiz entenda não procederem
as exigências do oficial, determinan-
do o registro, apesar dos defeitos
apontados, sempre caberá à parte o
acesso ao Judiciário, via processo
judicial contencioso, para dirimir sua
questão.
Nesse sentido, questiona
Mezzari (2008) qual seria esse pro-
cesso contencioso ao qual se refere
a Lei dos Registros Públicos (Lei
6015/73), em seu artigo 204: seria a
apelação, referida no artigo 202 da
mesma lei? Seria uma ação própria?
Seria a busca de uma nova decisão
no próprio processo do qual emanou
o título cujo registro foi negado? Ou
então, seria qualquer uma dessas
alternativas?
O autor citado entende que qual-
quer uma das alternativas apontadas
seria adequada, na medida em que
sua fonte é a mesma: o Poder Judici-
ário, instância prestadora da justiça.
Dessa forma, estará atendido o prin-
cípio constitucional da inafastabilidade
da jurisdição ou tutela jurisdicional,
expresso na Constituição Federal, ar-
tigo 5º, XXXV, in verbis: “A lei não ex-
cluirá da apreciação do poder Judici-
ário lesão ou ameaça a direito.”
Assim, cumpridas as etapas de
apontamento dos óbices a registro
pelo oficial e de decisão pelo juiz a
respeito do conflito da registrabilidade,
estariam satisfeitos os procedimentos
exigidos pela Lei Registral, findando-
se a etapa administrativa e abrindo-
se a possibilidade de buscar uma ou-
tra espécie de decisão, que a lei não
esclarece qual é, mas que necessari-
amente deve provir de um juiz, a quem
cabe decidir conflitos de interesses
que se estabelecem na seara judici-
32 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
2/4
al, baseado nos princípios e procedi-
mentos processuais (e não mais so-
mente registrários) e finalizado por
sentença que, transitada em julga-
do, resolverá definitivamente a ques-
tão.
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS
O presente estudo buscou
aprofundar, com base no princípio da
legalidade e no instituto da qualifica-
ção registral, o procedimento de in-
gresso dos títulos judiciais de
arrematação no Registro de Imóveis.
Verificou-se que, apesar de sua
origem pública e judicial, as cartas de
arrematação ficam sujeitas ao juízo
de qualificação – corolário do princí-
pio da legalidade – do registrador
imobiliário, sendo necessária a veri-
ficação de sua conformidade com
todos os princípios e normas
registrais para que possam ser
registradas.
Concluiu-se que o conflito entre
juízes e registradores imobiliários, no
tocante ao registro das cartas de
arrematação, tem solução, desde que
haja uma harmonização entre os
seus papéis: de um lado os oficiais,
zelando pelo cumprimento dos prin-
cípios registrais; de outro, os juízes,
decidindo com base no caso e na lei.
E o interessado, para efetivar sua
aquisição, registrando o título, sem-
pre terá as alternativas de suscitação
de dúvida (via registrador) ou, caso
necessário, de processo judicial
contencioso.
REFERÊNCIAS
BALBINO FILHO, Nicolau. Re-
gistro de imóveis: doutrina, prática
e jurisprudência. 10. ed. São Paulo:
Saraiva, 2004.
CENEVIVA, Walter. Lei dos Re-
gistros Públicos comentada. 15.
ed. São Paulo: Saraiva, 2003.
DE ARAGÃO, Severiano Ignácio.
Da arrematação e da execução. São
Paulo: Livraria e Editora Universitá-
ria de Direito, 1998.
DE BONA, Avelino. Títulos ju-
diciais no registro de imóveis. Por-
to Alegre: Sagra-DC, Luzzatto, 1996.
DINIZ, Maria Helena. Sistemas
de Registros de Imóveis. 6. ed. rev.
e atual. São Paulo: Saraiva, 2006.
DIP, Ricardo. Registro de Imó-
veis: vários estudos. Porto Alegre:
IRIB: Sergio Antonio Frabris Ed.,
2005.
MEZZARI, Mario Pazutti. Títulos
judiciais: a qualificação registral imo-
biliária. Trabalho apresentado no II
Encontro Estadual de Notários e Re-
gistradores, realizado nos dias 14 e
15 de março de 2008, em Capão da
Canoa/RS.
PAIVA, João Pedro Lamana. Tí-
tulos judiciais e a sua repercussão
registral. http://www.irib.org.br/print/
biblio/lamana.asp, consultado em 18
de julho de 2007.
SANTOS, Ernane Fidélis dos.
Manual de direito processual civil.
v. 2. Execução e Processo cautelar.
6. ed. ver. e atual. São Paulo: Sarai-
va, 1998.
TUTIKIAN, C. F.; TIMM, L. B.;
PAIVA, J.P.L. (coord.). Novo Direito
Imobiliário e Registral. São Paulo:
Quartier Latin, 2008.
(*) A autora é Especializanda do
Curso de Pós-Graduação em Direito
Registral Imobiliário da Pontifícia Uni-
versidade Católica de Minas Gerais.
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2
 PERGUNT
PERGUNTAS & RESPOST
GUNTAS AS
RESPOSTAS
NECESSIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA PARA TRANSFERÊNCIA DE
IMÓVEL DE PESSOA JURÍDICA A SÓCIO QUE SE RETIRA DA SOCIE-
DADE
Pergunta: Para constituição de uma sociedade mercantil, um sócio entra com seu apartamento em paga-
mento de sua quota de capital. Posteriormente, esse mesmo sócio retira-se da sociedade, mediante aditivo
devidamente registrado na Junta Comercial, recebendo de volta o mesmo apartamento, em restituição de sua
quota de capital. Pergunta: A certidão destes atos de alteração da sociedade é documento hábil para o Registro
Público competente, nos termos do art. 64 da Lei 8.934, de 18/11/94, ou o sócio retirante é obrigado a proceder
mediante escritura pública? (V.M.S.C. – Fortaleza, CE)

Resposta: Trata-se de um assunto controvertido. Veja as seguintes matérias publicadas no DLI e em nosso site
www.diariodasleis.com.br: A CONFERÊNCIA DE BEM IMÓVEL PARA INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL DE
SOCIEDADES MERCANTIS E A NECESSIDADE DA ESCRITURA PÚBLICA - Emanuel Costa Santos - Notário preposto
São Paulo - Capital - DLI nº 21 - ano:2001 - (Boletim Cartorário) - Resposta: Conforme a Lei Federal nº 8.934/1994, o
seu artigo 64, embora contendo um termo impróprio, é claro ao estabelecer: “A certidão dos atos de constituição e de
alteração de sociedades mercantis, passada pelas juntas comerciais em que foram arquivados, será documento hábil
para a transferência, por transcrição no registro público competente dos bens com que o subscritor tiver contribuído
para a formação ou aumento do capital social”. Fora este caso deverá haver escritura para a empresa transferir os seus
imóveis para os sócios. Não haverá a incidência do ITBI somente se o bem imóvel foi conferido pelo sócio à empresa
(pessoa jurídica), retornando novamente a este sócio pela desincorporação. Também, se for desincorporação do
patrimônio na modalidade de cisão é inexigível o tributo; caso contrário, a empresa poderá transferir os imóveis por
escritura. Veja o julgado a seguir: Imposto - ITBI - Desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica na modalidade de
cisão - Art. 156, § 2º, I da CF - Inexigibilidade do tributo - Hipótese, ademais, de pequeno decurso de tempo da Consti-
tuição da pessoa jurídica, que não permite aferir se a sua atividade preponderante se refere a transações imobiliárias -
Recurso desprovido. (1º TAC/SP, Proc.: 1203251-4, Julgamento: 09/03/2004, Relator: José Luiz Gavião de Almeida,
Decisão: Negaram Provimento ao(s) Recurso).

LOCAÇÃO – CAUÇÃO EM DINHEIRO – RESPONSABILIDADE DO LO-

CADOR PELOS RENDIMENTOS DA CADERNETA DE POUPANÇA
Pergunta: A caução em dinheiro terá que obrigatoriamente ser depositada em conta conjunta ou poderá
ficar com o locador e, ao fim da locação, caso não haja débitos, devolverá o locador o valor depositado? Caso
a caução possa ficar retida com o locador, deverá esta condição constar no contrato? Com essa atitude o
locador corre algum risco de cometer contravenção penal? (W.J.S. – Mauá, SP)

Resposta: A lei diz apenas que o dinheiro caucionado seja “depositado em caderneta de poupança” (§ 2º do art. 38
da Lei 8245/91), mas na prática fica sempre em nome do locador. É claro que o depósito feito em nome somente de uma
das partes pode estimular a fraude. Esse depósito chegou a ser regulamentado pelo Banco Central através da Resolu-
ção nº 9, a qual determina a abertura de conta conjunta, permitindo a retirada somente com a concordância das partes,
por autorização judicial ou pelo locatário contra apresentação da quitação locatícia. Mesmo que o locatário não figure na
conta poupança, não poderá sofrer prejuízos, pois o locador responderá pelo valor da caução com os rendimentos da
caderneta de poupança.

2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 33

PERGUNT
PERGUNTAS & RESPOST
GUNTAS AS
RESPOSTAS

LOCAÇÃO – LOCADOR NÃO NOTIFICADO DA MORTE DO LOCATÁRIO

– EXONERAÇÃO DA FIANÇA
Pergunta: A locatária faleceu, os herdeiros não entregaram as chaves e o fiador afirma que não é mais
responsável pela fiança devido o falecimento da locatária. Só que o locador não foi notificado da morte da
locatária. Sendo assim, o que o locador pode fazer para receber os aluguéis em atraso e recuperar o imóvel?
(M.J.G. – Carangola, MG)

Resposta: Veja quais situações se encaixam no seu caso, já que faltam mais detalhes na pergunta: a) A morte do
locatário extingue a locação, salvo se o inquilino vier a ser sucedido pelas pessoas relacionadas no art. 11 da Lei 8.245/
91, as quais ficarão subrogados nos seus direitos e obrigações: o cônjuge sobrevivente ou companheiro(a) e, sucessi-
vamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus desde que resi-
dentes no imóvel; ou no caso de locação não residencial ficará subrogado o espólio ou o sucessor no negócio. b) A
morte do locatário exonera o fiador, ficando este responsável ao inadimplemento do locatário ocorrido até o dia da morte
deste, tendo em vista que o contrato de fiança é de natureza personalíssima e não admite interpretação extensiva. c) Se
o locatário falecido não tiver sucessor, e permanecer pessoas não autorizada por lei (Art. 11), nos termos do art. 59, §1º,
inciso IV, na ação de despejo será concedida liminar para desocupação em 15 dias.

PROCURAÇÃO POR INSTRUMENTO PARTICULAR NA COMPRA E VEN-

DA DE IMÓVEL
Pergunta: Pode numa escritura pública de compra e venda de imóvel urbano, a vendedora ser representa-
da por uma procuradora por instrumento particular? O Cartório de Notas lavrou a escritura servindo-se do
instrumento particular. (F.J.C.M. – Campos Gerais, MG)

Resposta: A Procuração por instrumento particular somente poderá ser utilizada na compra e venda de imóvel se
o valor deste for de até 30 salários mínimos, nos termos dos arts. 108 e 657 do Código Civil.

LOCAÇÃO – LEI INQUILINÁRIA ADMITE VÁRIOS LOCATÁRIOS

Pergunta: Estou alugando para uma empresa que não consegue apresentar qualquer garantia para a loca-
ção, e seu titular tem várias restrições no SCPC e protestos. Estou pensando em pedir um mês adiantado,
conforme art. 42 da Lei 8.245/91, e colocar tanto a empresa como o seu titular e mais duas pessoas (que também
tem restrições) como locatários. Pergunto: Num contrato de locação podem figurar como locatários, ao mesmo
tempo, pessoa jurídica e pessoas físicas? Devo mencionar no contrato de locação que o locador isenta a
imobiliária de qualquer responsabilidade, ou deve colocar isso no contrato de administração? (W.J.S. – Mauá,
SP)

Resposta: O art. 2.º da Lei 8.245/91, diz que pode haver mais de um locatário, os quais serão solidários entre si,
não declinando se são pessoas físicas ou jurídicas. Quanto mais locatários, mais vantagens o locador terá, pois no caso
de inadimplência, haverá mais probabilidade na satisfação do débito em virtude de serem solidários. A isenção de
responsabilidade da imobiliária deverá ser pactuada no Contrato de Administração, e não no contrato de locação, no
qual figuram como contratantes somente o locador, locatários e fiadores.

34 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2

 NOTÍCIAS
NOTÍCIAS
GARAGEM: QUEM PODE ALUGAR!

Luiz Fernando de Queiroz (*)

Notícias que circularam na Internet e em jornais de grande circulação trouxeram a informação de que a antiga Lei
do Condomínio (4.501/64) proibia o aluguel de garagens do prédio a terceiros. Como veremos, tal assertiva não condiz
totalmente com a realidade, pois somente o direito de uso de espaço para estacionamento, nas áreas comuns do
prédio, é que estava condicionado à vontade do condomínio, ao passo que a locação de vagas próprias, delimitadas,
podia ser feita livremente.

O novo Código Civil (Lei 10.406/02) regulamentou a questão, prescrevendo que o condômino pode “alugar área no
abrigo para veículos” (art. 1.338), ou seja, tão-somente o espaço praticamente virtual, não delimitado, que não se
confunde com as vagas (“box”) de garagem, desde que dê preferência, “em condições iguais” a qualquer dos condôminos
em relação a estranhos “e, entre todos, os possuidores”.

Venda - Note-se que o novo Código Civil não disciplinou a locação de garagens unitárias com matrícula própria, as
quais, por serem unidades autônomas do prédio, como qualquer outro apartamento, sala ou loja, podem ser livremente
alienadas e cedidas a qualquer pessoa, independente da vontade dos demais condôminos ou de sua manifestação.
Quanto a estas, no nosso entender, não prevalece o direito de preferência na locação, assim como não havia a impos-
sibilidade de sua transferência a terceiros, na vigência da Lei 4.591/64, porque não são bens acessórios de uma unida-
de do prédio mas sim bens principais, autônomos.

Dizia a Lei velha: “Art. 4º. A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a
constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos (vetado).”
Diz a Lei nova: “Art. 1.331. § 1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritó-
rios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes
comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.”
O texto jornalístico não nos permite fazer destaques gráficos, por isso repetimos: “abrigos para veículos, com as
respectivas frações ideais.... [podem] ser alienad[o]s e gravad[o]s livremente por seus proprietários”. O texto é claro, ao
distinguir vagas de estacionamento, com fração ideal própria, de áreas coletivas, na qual o proprietário tem direito de
colocar seu veículo.

Interpretação - Portanto, não é totalmente correta a assertiva de que a Lei do Condomínio não permitia alugar as
vagas de garagem, como também não é completamente segura a interpretação de que, agora, para alugar uma gara-
gem é sempre necessário conceder direito de preferência aos demais condôminos e moradores (possuidores) do
condomínio. Ambas as premissas são corretas quando – repetimos – se tratar de área privativa comum, com ou sem
demarcação, mas sem fração ideal própria, e, conseqüentemente, sem matrícula específica no Registro de Imóveis.

Vaga autônoma continua a ser respeitada como unidade independente.

Quanto ao receio de que o proprietário estaria permitindo o ingresso de alguém “estranho” ao edifício, basta lem-
brar que novos proprietários e novos inquilinos também são “estranhos” no início de seu relacionamento com os de-
mais. O novo locatário da garagem deixará de ser um desconhecido tão logo passe a obedecer e respeitar as normas
do condomínio, o que pode e deve ser-lhe exigido.

(*) O autor é Advogado e colaborador do Jornal do Síndico.

2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 35

 ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA
TR POUPANÇA FGV - % IBGE - % FIPE - %
MESES
% % I G P- M IGP/D I IPC-D I IPA-D I INCC -DI INPC IPC - A IPC
Jan./2007 0,2189 0,7200 0,50 0,43 0,69 0,32 0,45 0,49 0,44 0,66
Fev. 0,0721 0,5725 0,27 0,23 0,34 0,19 0,21 0,42 0,44 0,33
Mar. 0,1876 0,6885 0,34 0,22 0,48 0,11 0,27 0,44 0,37 0,11
Abr. 0,1272 0,6278 0,04 0,14 0,31 0,02 0,45 0,26 0,25 0,33
Mai. 0,1689 0,6697 0,04 0,16 0,25 (-) 0,04 1,15 0,26 0,28 0,36
Jun. 0,0954 0,5959 0,26 0,26 0,42 0,09 0,92 0,31 0,28 0,55
Jul. 0,1469 0,6476 0,28 0,37 0,28 0,42 0,31 0,32 0,24 0,27
Ago. 0,1466 0,6473 0,98 1,39 0,42 1,96 0,26 0,59 0,47 0,07
Set. 0,0352 0,5354 1,29 1,17 0,23 1,64 0,51 0,25 0,18 0,24
Out. 0,1142 0,6148 1,05 0,75 0,13 1,02 0,51 0,30 0,30 0,08
Nov. 0,0590 0,5593 0,69 1,05 0,27 1,45 0,36 0,43 0,38 0,47
Dez. 0,0640 0,5643 1,76 1,47 0,70 1,90 0,59 0,97 0,74 0,82
Ano 2007 1,45% 7,70% 7,75% 7,89% 4,60% 9,44% 6,15% 5,16% 4,46% 4,38%
Jan./2008 0,1010 0,6015 1,09 0,99 0,97 1,08 0,38 0,69 0,54 0,52
Fev. 0,0243 0,5244 0,53 0,38 0,004 0,52 0,40 0,48 0,49 0,19
Mar. 0,0409 0,5411 0,74 0,70 0,45 0,80 0,66 0,51 0,48 0,31
Abr. 0,0955 0,5960 0,69 1,12 0,72 1,30 0,87 0,64 0,55 0,54
Mai. 0,0736 0,5740 1,61 1,88 0,87 2,22 2,02 0,96 0,79 1,23
Jun. 0,1146 0,6152 1,98 1,89 0,77 2,29 1,92 0,91 0,74 0,96
Jul. 0,1914 0,6924 1,76 1,12 0,53 1,28 1,46 0,58 0,53 0,45
Ago. 0,1574 0,6582 (-) 0,32 (-) 0,38 0,14 (-) 0,80 1,18 0,21 0,28 0,38
Set. 0,1970 0,6980 0,11 0,36 (-) 0,09 0,44 0,95 0,15 0,26 0,38
Out. 0,2506 0,7519 0,98 1,09 0,47 1,36 0,77 0,50 0,45 0,50
Nov. 0,1618 0,6626 0,38 0,07 0,56 (-) 0,17 0,50 0,38 0,36 0,39
Dez. 0,2149 0,7160 (-) 0,13 (-) 0,44 0,52 (-) 0,88 0,17 0,29 0,28 0,16
Ano 2008
Jan./2009 0,1840 0,6849

SINDUSC ON/CUB - % (*) DÓLAR - R$

MESES IMPOSTO DE R ENDA RETIDO NA FONTE
MG RJ RS SC SP C O M ER C IA L PARALELO
Jan./2007 0,69 0,02 0,36 0,067 0,21 2,124 2,350 Base de Cálc ulo A l íq u o ta ( % ) Parcela a
Fev. 0,19 0,10 0,08 0,32 0,16 2,121 2,300 (R$) Deduzir (R$)
Mar. 0,22 2,44 0,28 0,17 0,15 2,050 2,250 Até 1.434,59 Isento
Abr. 0,31 0,13 0,82 0,56 0,71 2,033 2,200 De 1.43 4,60 até
2.150,00 7,5 107,59
Mai. 0,36 0,02 0,22 3,17 1,21 1,9289 2,100
De 2.15 0,01 até
Jun. 0,23 0,45 2,06 0,16 1,43 1,926 2,100
2.866,70 15 268,84
Jul. 0,35 0,05 0,22 0,75 0,58 1,877 2,090
De 2.86 6,71 até
Ago. 0,24 0,29 0,08 (-) 0,02 0,50 1,962 2,150 3.582,00 22,5 483,84
Set. 0,40 0,23 0,27 0,26 0,26 1,838 2,100 Acima 3.582,00 27,5 662,94
Out. 0,68 0,63 0,45 0,72 0,78 1,744 2,050
Nov. 0,52 0,12 0,23 0,31 0,68 1,783 2,000 DEDUÇÕES:
Dez. 4,19 0,10 0,08 0,55 0,59 1,771 1,990 a) R$ 14 4,20 por depen dente; b ) Pensã o alime n-
Ano 2007 8,64% 4,65% 5,26% 7,20% 7,50% (-) 17,05% (-) 16,03% tar integral; c) R$ 1.434,59 para aposentados,
Jan./2008 0,76 0,37 0,10 0,16 0,07 1,760 2,000 pensionistas e transferidos para a reserva re-
Fev. 0,35 0,88 0,62 0,48 0,38 1,698 1,920 munerada que tenham 65 anos de idade ou
Mar. 0,47 4,80 0,49 0,37 0,20 1,753 1,900 mais; d) contrib uição à P revidên cia Soc ial.
Abr. 0,37 0,22 0,26 0,32 0,41 1,663 1,900 UPC (R$) - Jan. / Mar. - 2009 = 21,67
Mai. 0,73 0,26 1,42 5,55 2,72 1,628 1,850 Salário -Mínim o - Jan. - 2009 = 415,00
Jun. 1,40 0,95 4,53 (-) 0,04 2,14 1,597 1,820 UFESP(SP) (R$) - 2008 = 14,88 - 2009 = 15,85
Jul. 1,01 0,53 1,28 2,78 0,60 1,566 1,750 UFM/SP (R$) - 2007 = 83,48 - 2008 = 87,20 (*)
Ago. 2,94 0,92 1,82 1,03 1,36 1,6344 1,8200 OBSERVAÇÕES:
Set. 0,81 0,76 0,48 0,44 0,74 1,9143 2,0500 TR e P oupan ça - Per centua l corres ponde nte
Out. 0,84 0,61 0,13 0,36 1,69 2,1153 2,2200 ao primeiro dia útil do mês, a ser creditado
Nov. 0,44 0,31 0,35 0,09 0,21 2,3331 2,4500 trinta dias após; D ólar - Co tações do últim o dia
Dez. 0,31 0,44 0,26 0,28 (-) 0,04 2,3370 2,5000 ú t il d o m ê s. ( *) A té 0 2 /2 0 0 7 , c o n f. N B R
Ano 2008 12.721/1999; a partir de março/2007,
Jan./2009 conf. NBR 12.721/2006.

COEFICIENTES ACUMULADOS ATÉ O MÊS ANTERIOR

REAJUSTE EM O UTUBRO /2008 REAJUSTE EM N OVEMB RO/2008
Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual
I G P -M / F G V 0,9978 1,0154 1,0356 1,0595 1,1231 I G P -M / F G V 1,0108 1,0076 1,0253 1,0625 1,1223
I G P -D I /F G V 0,9998 1,0110 1,0301 1,0612 1,1190 I G P -D I /F G V 1,0146 1,0107 1,0220 1,0609 1,1229
I P C /F G V 1,0005 1,0058 1,0135 1,0297 1,0560 I P C /F G V 1,0038 1,0052 1,0105 1,0271 1,0595
I N P C /I B G E 1,0036 1,0094 1,0186 1,0350 1,0704 I N P C /I B G E 1,0065 1,0086 1,0145 1,0335 1,0726
I P C -A / IB G E 1,0054 1,0107 1,0182 1,0319 1,0625 I P C -A / IB G E 1,0071 1,0099 1,0153 1,0309 1,0641
I P C / FI P E 1,0076 1,0121 1,0218 1,0399 1,0651 I P C /F I P E 1,0088 1,0126 1,0172 1,0395 1,0695

REAJUSTE EM D EZEMBR O/2008 REAJUSTE EM JANEIRO /2009

Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual
I G P -M / F G V 1,0136 1,0147 1,0114 1,0497 1,1188 I G P -M / F G V 1,0026 1,0123 1,0134 1,0280 1,0981
I G P -D I /F G V 1,0116 1,0153 1,0114 1,0421 1,1120 I G P -D I /F G V 0,9962 1,0071 1,0108 1,0182 1,0910
I P C -D I /F G V 1,0103 1,0094 1,0108 1,0240 1,0627 I P C /F G V 1,0109 1,0156 1,0147 1,0215 1,0607
I N P C /I B G E 1,0088 1,0103 1,0124 1,0276 1,0720 I N P C /I B G E 1,0067 1,0117 1,0133 1,0213 1,0648
I P C -A / IB G E 1,0081 1,0107 1,0136 1,0265 1,0639 I P C -A / IB G E 1,0064 1,0109 1,0136 1,0218 1,0590
I P C / FI P E 1,0089 1,0127 1,0165 1,0309 1,0686 I P C /F I P E 1,0055 1,0105 1,0143 1,0228 1,0616

OBS .: Para reajuste anual de aluguel: multiplique o valor pelo indexador contratado.
Veja os índices co mpletos em nosso site: www.diariodasleis.com.br