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BDI

2º DECÊNDIO JANEIRO / 2009


ANO XXIX – Nº 2

Uma publicação
BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
Incorporação – Responsabilidade do proprietário
do terreno pelas unidades a construir e não entregues
pelo incorporador. Jaques Bushatsky (p. 3)

Imposto Territorial Rural – Classificação do imóvel,


valor da terra, etc. Eduardo Bratz (p. 6)

Locação comercial – Cuidados na transferência do estabelecimento.


Mario Cerveira Filho e Daniel A. Nastri Cerveira (p. 7)

Alienação fiduciária. Responsabilidade do fiduciante


pelo pagamento de impostos, taxas, contribuições condominiais,
etc. Jorge Tarcha (p. 8)

Qualificação registral dos títulos judiciais de arrematação.


Luciana Generali Barni (p. 29)

Perguntas e Respostas: Escritura pública na conferência de bem


imóvel para integralização e restituição de quota de capital (p. 33)

Garagem: Quem pode alugar!


Luiz Fernando de Queiroz (p. 35)

IPTU e ITR – Aplicação do critério da destinação


econômica do imóvel (TJSP) (p. 16)
ISSN 1982 - 4599

39 ANOS 9 771982 459001 DLI - DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO


Direção:
Dominique Pierre Faga ÍNDICE
Conselho Editorial:
Dominique Pierre Faga
Alberto Prates dos Santos COMENTÁRIOS E DOUTRINA
Heronides Dantas de Figueiredo Incorporação – Responsabilidade do proprietário do terreno pelas unidades a construir
Julio Cesar Borges
E-mail: redacao@diariodasleis.com.br não entregues (Jaques Bushatsky) ............................................................................................ 03
Jornalista Responsável:
ITR – Classificação do imóvel, definição do valor da terra, etc. (Eduardo Bratz) ....................... 06
Julio Cesar Borges, MTB nº 42073
ISSN: 1982-4599 Locação comercial – Transferência do estabelecimento (Mario C. Filho e Daniel A. N. Cerveira) .. 07
Colaboradores:
Adriano Erbolato Melo
Américo Isidoro Angélico LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO
André Luiz Junqueira
Arthur Edmundo de Souza Rios Alienação fiduciária – Responsabilidade do fiduciante pelo pagamento de impostos,
Bianca Castelar de Faria
condomínio, etc. (Prof. Jorge Tarcha) ......................................................................................... 08
Bruno Mattos e Silva
Caio Mario Fiorini Barbosa
Carlos Alberto Dabus Maluf
Carlos Antônio de Araújo JURISPRUDÊNCIA
Carlos Roberto Tavarnaro Compra e venda – Inadimplemento – Reintegração de posse – Indenização pelo uso (STJ) .. 10
Daniel Alcântara Nastri Cerveira
Daphnis Citti de Lauro Locação comercial – Rescisão e cancelamento da caução (TJSP) ............................................ 13
Dilvanir José da Costa Condomínio – Execução – Crédito de despesas condominiais tem preferência sobre o
Felipe Leonardo Rodrigues
Fernanda Souza Rabello crédito hipotecário (STJ) ............................................................................................................. 14
Geraldo Beire Simões
IPTU e ITR – Aplicação do critério da destinação econômica do imóvel (TJSP) ....................... 16
Hamilton Quirino
Iuli Ratzka Formiga Despesas de condomínio – Embargos à arrematação – Efeito suspensivo indeferido (TJSP) .... 19
Jaques Bushatsky
Jorge Tarcha Locação – Execução – Arrematação – Ocorrência de preço vil (STJ) ........................................ 20
José Hildor Leal Compra e venda – Cooperativa habitacional – Perda total das parcelas – Abusividade (TJSP) .. 23
Kênio de Souza Pereira
Leonardo Henrique M. Moraes Oliveira Locação – Acordo de majoração de aluguel impede o ingresso de ação revisional nos três
Luis Camargo Pinto de Carvalho
anos posteriores (STJ) ................................................................................................................ 25
Luiz Antonio Scavone Jr.
Marcelo Manhães de Almeida
Márcio Flávio Lima
Marco Aurélio Bicalho de A. Chagas JURISPRUDÊNCIA CARTORÁRIA
Marco Aurélio Leite da Silva Registro imobiliário – Registro de mandado de ação de adjudicação compulsória (CSM/SP) .. 27
Mário Cerveira Filho
Maury Rouède Bernardes
Michel Rosenthal Wagner
BOLETIM CARTORÁRIO
Narciso Orlandi Neto
Ricardo Amin Abrahão Nacle Qualificação registral dos títulos judiciais de arrematação (Luciana Generali Barni) ................. 29
Sandro Alexander Ferreira
Sylvio Campos Lindenberg Filho
Valestan Milhomem da Costa PERGUNTAS & RESPOSTAS
Valmir Gonçalves da Silva
Wilson Bueno Alves Escritura pública – Conferência de bem imóvel na integralização e restituição de quota
Gerência Comercial:
da capital ...................................................................................................................................... 33
Telefone e fax: (11) 3673-3155 (PABX)
E-mail: comercial@diariodasleis.com.br Locação – Caução em dinheiro – Rendimentos da poupança ..................................................... 33
Foto de Capa: www.sxc.hu
Impressão e Acabamento: Locação – Morte do locatário – Exoneração da fiança ................................................................. 34
Gráfica Josemar Procuração por instrumento particular na compra e venda de imóvel ........................................ 34
Editora: DIÁRIO DAS LEIS LTDA.
CNPJ(MF) 47.381.850/0001-40 Locação – Lei inquilinária admite vários locatários ...................................................................... 34
Rua Bocaina, 54 - Perdizes
CEP: 05013-901 - São Paulo - SP
Telefone e Fax: (11) 3673-3155 (PABX) NOTÍCIAS
Site: www.diariodasleis.com.br
Garagem: Quem pode alugar! (Luiz Fernando de Queiroz) ......................................................... 35
E-mail: dl@diariodasleis.com.br
Obs.: Proibida a reprodução total ou par-
cial. Os artigos assinados não refletem ne-
cessariamente
2
a opinião da direção do DLI. ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA ........................................................
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COMENTÁRIOS E DOUTRINA
DOUTRINA
OBSERVAÇÕES SOBRE A RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO
DO TERRENO, QUE O PERMUTA POR FUTURAS UNIDADES A SE-
REM ERIGIDAS NO LOCAL, PERANTE OS ADQUIRENTES DE UNIDA-
DES DESTINADAS AO INCORPORADOR, PROMETIDAS À VENDA E
NÃO ENTREGUES – PARTE I

Jaques Bushatsky (*)

I até que ponto o proprietário do terre- vas leituras da lei, se pouco, permitiu
Certamente será sempre lem- no, que o permuta por futuras unida- a preconização, em especial, da in-
brada a lição de Caio Mario¹, para des a serem erigidas no local, res- teligência tradicional, dos dispositivos
quem “toda pessoa física ou jurídica, ponde perante os adquirentes de uni- que claramente regram a sociedade.
independentemente de sua anterior dades destinadas ao incorporador, E a expectativa tem sido coeren-
profissão, torna-se incorporador pelo prometidas à venda e não entregues? temente atendida pelos tribunais, a
fato de exercer, em caráter perma- Para essa responsabilização, o eles entregue a oportunidade da aná-
nente ou eventual, uma certa ativida- alienante do terreno há de ser equi- lise acerca da abusividade de algu-
de, que consiste em promover a parado ao incorporador? Em que mas cláusulas por vezes incluídas em
construção da edificação dividida em medida? contratos, a análise de situações en-
unidades autônomas”. É bem verdade que o entendi- tranhadas de injustiças ou eventual-
Pode ser incorporador o dono do mento jurisprudencial às vezes ema- mente, resolvidas sem atenção à Lei
terreno destinado à construção do nado de nossas Cortes, ou as teses ou a circunstâncias efetivas e fáticas,
edifício, o construtor (que pode ser o propagadas, possam ser porventura permissivas de enriquecimento ilíci-
dono do terreno ou não), o corretor qualificados como exacerbados, qui- to.
e, em alguns casos, o agente finan- çá “diferenciados”. Não são poucas Para os negócios, a possibilida-
ceiro. as oportunidades em que nos espan- de de decisões dissonantes é aterra-
tamos com situações que estampam dora. Para os estudiosos, pode ser
A hipótese explorada nestas ilações de difícil compreensão, exi-
anotações é aquela em que o dono espantosa, mas estimulante. Para os
bindo lógicas nem sempre atentas às que devem profissionalmente prestar
do terreno o troca por unidades a lições tradicionais². Mas, estas posi-
serem construídas, celebrando um assistência jurídica, não raro, resta a
ções esdrúxulas não compõem a ju- perplexidade e abre-se a premência
contrato que obviamente, será soma- risprudência remansosa, a qual é for-
do a vários outros, compondo um de buscar novas e nem sempre fá-
mada por incontáveis conclusões ceis ou economicamente viáveis so-
conjunto complexo, impondo a bem calçadas, consequência da mai-
vinculação de fato e de direito com luções.
or busca pela população, da atuação Cumpre de qualquer maneira,
sujeitos, objetos, obrigações e efei- do Judiciário.
tos distintos. Da quebra do pacto ori- ter em mente que existem novas nor-
ginal (a permuta) foram destacados De qualquer maneira, é certo mas, “cláusulas gerais” francamente
aqui, os elementos que acarretam que aquelas posições, mesmo que adotadas pelo código civil4, equipa-
ônus ao proprietário - permutante. esquisitas, geraram elevada deman- radas aos princípios que norteiam a
da de soluções judiciais, até então legislação, com realce à boa-fé obje-
II não perseguidas pela sociedade, que tiva e à perseguição do equilíbrio do
Com o correr dos anos e a evolu- acordou³ para os dispositivos legais contrato.
ção dos entendimentos jurisprudencial de proteção. Em rápida lembrança, quanto à
e doutrinário, com a elasticidade da A expectativa aflorou, isto é no- aferição da presença da boa-fé, não
aplicação de conceitos insertos no tório, mas é essencial observar que, se admite “... uma aplicação mecâni-
Código de Defesa do Consumidor, mesmo que discutível uma ou outra ca do standard, de tipo meramente
aliada à letra da Lei 4.591 de 16/12/ posição emanada da “jurisprudência subsuntivo ” no dizer de Judith
1964 e com respaldo no Código Civil alternativa”, existe fulcro inequívoco Martins-Costa5, cumprindo sempre
de 2002, findou identificado com mai- para postulações antes não ajuiza- buscar o objetivo do contrato. Ora, é
or realce, um foco de preocupação: das. Em suma, a divulgação de no- nesta linha lógica que se infere a res-

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COMENTÁRIOS E DOUTRINA
DOUTRINA

ponsabilidade do dono do terreno que em que o proprietário do terreno já chamados inteligentes), mas tenta
ajusta “permuta no local”6: ele (é ra- levou os projetos à aprovação, optan- disfarçar essa condição com o artifí-
zoável supor) objetiva na modalida- do em seguida por empreender o res- cio de prometer vender o terreno a
de de negócio que enceta, um bene- tante da operação com terceiro. outra firma que assume a aparência
fício que não se confunde com a sin- Porém vale anotar que se trata de verdadeira incorporadora...” 8 .
gela venda de seu imóvel e sim, cer- de presunção que talvez se afaste um Essa decisão do Tribunal de Justiça
ta participação na incorporação, mui- tanto, hoje em dia, das práticas de carioca certamente há de ter sido
to embora distintas as características mercado: premidos por nem sempre alcançada à vista de circunstâncias
inerentes ao contrato de permuta e coerentes ou razoáveis alterações da documentadas, mas serve aqui, para
ao de incorporação. É esta a premis- legislação municipal7, os proprietá- identificar um aspecto que não esca-
sa desta análise. rios de terrenos mais cautelosos por pa aos analistas: o dono do terreno,
III vezes se adiantam, levando projetos ao celebrar a permuta, tem claro in-
à aprovação (assim como cuidam das teresse no sucesso do empreendi-
Estão na Lei 4591 de 1964, os mento.
dispositivos que dão a resposta para questões ambientais, providenciam a
a questão agora enfrentada. No seu baixa de apontamentos negativos em Desde que buscamos a identifi-
artigo 29, é previsto que: “Conside- seus cadastros, por exemplo), tudo cação do incorporador, para então fi-
ra-se incorporador a pessoa física ou para permitir a futura venda do terre- xar a responsabilidade, não bastas-
jurídica, comerciante ou não, que no, sem que obrigatoriamente se ima- se o elastério dos textos legais já ven-
embora não efetuando a construção, gine uma incorporação, sequer uma tilados, cumpre averiguar o que ve-
compromisse ou efetive a venda de construção. É realidade que há de ser nha a ser essa atividade por ele de-
frações ideais de terreno objetivando enfrentada pelos tribunais, certamen- senvolvida.
a vinculação de tais frações a unida- te. O que se considera “incorpora-
des autônomas, em edificações a Na interpretação literal do artigo ção”? A resposta está no parágrafo
serem construídas ou em construção 29 da Lei das Incorporações, se en- único do artigo 28 da Lei 4591/64: é
sob regime condominial, ou que me- contraria como condição necessária “... a atividade exercida com o intuito
ramente aceite propostas para à responsabilização do proprietário de promover e realizar a construção,
efetivação de tais transações, coor- do terreno, a concretização de alie- para alienação total ou parcial, de
denando e levando a termo a incor- nação (ou promessa) de frações ide- edificações ou conjunto de edifica-
poração e responsabilizando-se, con- ais, o que é distinto da alienação to- ções compostas de unidades autôno-
forme o caso, pela entrega, a certo tal do imóvel, através de permuta ou mas”.
prazo, preço e determinadas condi- não. Logo, bastará estar presente o
ções, das obras concluídas”. Mas, não somente cingidos à objetivo descrito na Lei, para haver
Já do artigo 31, se depreende letra do artigo 29, os Tribunais uma incorporação e um incorporador,
que é incorporador: o proprietário do deslindam a questão da responsabi- trate-se de incorporação dita de di-
terreno, o promitente comprador, o lidade e, se assim não fosse, derru- reito (na lei específica, artigos 28 e
cessionário deste ou promitente badas estariam as preocupações ora 32, em especial) ou a incorporação
cessionário com título que satisfaça expostas, se singela e sistematica- denominada de fato (artigos 29, pa-
os requisitos da alínea “a” do art. 31; mente, em cada contrato fosse rágrafo único e 30, do mesmo diplo-
o construtor; o corretor de imóveis. inserida previsão de alienação atra- ma).
O liame entre o alienante de fra- vés de terceiro. Num segundo passo, tenha-se
ções ideais do terreno e a atividade De fato, a identificação da pre- em mente que o parágrafo único do
de construção é presumido, diz o pa- sença desse intento de incorporar artigo 39 da Lei 4.591/64, prevê que
rágrafo único do artigo 29, se “... ao tem sido freqüente na jurisprudência, nas incorporações em que a aquisi-
ser contratada a venda, ou promes- colhendo-se decisões que claramen- ção do terreno se der com pagamen-
sa de venda ou de cessão das fra- te enxergaram que é responsável o to total ou parcial em unidades a se-
ções de terreno, já houver sido apro- “... proprietário do terreno que tem rem construídas, “Deverá constar,
vado e estiver em vigor, ou pender interesse direto na realização e no também, de todos os documentos de
de aprovação de autoridade adminis- sucesso do empreendimento (pois ajuste se o alienante do terreno ficou
trativa, o respectivo projeto de cons- alardeou que concebeu e estava exe- ou não sujeito a qualquer prestação
trução, respondendo o alienante cutando em seu terreno um projeto ou encargo”.
como incorporador”. que implicava na construção de um Quanto a esse parágrafo único,
São aquelas situações, cediças, conjunto arquitetônico com edifícios tragam-se de pronto as palavras do

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COMENTÁRIOS E DOUTRINA
DOUTRINA

Ministro César Asfor Rocha, ao rela- Consumidor, traduzidos até na nuli- ter-se mais, como ocorria antes da Lei
tar Recurso Especial9: “... mesmo dade de dispositivos contratuais n. 4591 de 16/12/1964, numa atitude
que existisse tal cláusula, ela vincu- abusivos. Nessa lógica, são aplicá- de simples expectadora dos conflitos
laria apenas as partes que a tives- veis as regras da Lei 8.078/90 aos que fatalmente surgiriam entre os
sem estabelecido”, para limitar seus contratos de incorporação, de forma impacientes adquirentes das unida-
efeitos. Ou seja, não se afastará a supletiva, quiçá em complemento às des autônomas e as rés tão lerdas
responsabilidade do proprietário do já existentes na lei específica, bus- na execução”.(SIC)
terreno que o permuta por unidades cando-se sempre, a proteção do 4. Ruy Rosado de Aguiar (em “As
autônomas, ante os adquirentes des- adquirente. obrigações e os contratos”, Revista do
tas, se lançada a exoneração permi- Ao tratar deste tema Melhim Centro de Estudos Judiciários do Con-
tida pelo parágrafo único do artigo 39. Namem Chalhub11, afirmou que “o selho da Justiça federal, 09/31-39,
Mais adiante, o artigo 40 da Lei Código de Defesa do Consumidor, edição de setembro a dezembro de
de Incorporações, disciplina as con- que veio sistematizar as idéias 1999) apontou que: “Convencido o
seqüências da rescisão do contrato caracterizadoras do atual estágio da legislador de que, com a sua razão,
de alienação do terreno, dando por evolução da teoria contratual realçan- não pode organizar o mundo de acor-
rescindidas as cessões ou promes- do a função social do contrato e pri- do com a sua vontade como aconte-
sas de cessão de direitos correspon- vilegiando a boa-fé objetiva e o equi- ceu logo após a Revolução France-
dentes à aquisição do terreno10. É líbrio do contrato. O Código de Defe- sa; convencido de que as leis rígidas,
dispositivo nodal para o problema em sa do Consumidor equipara o contra- definidoras de tudo e para todos os
foco. to de incorporação ao contrato de casos, são necessariamente insufici-
Neste caso, o alienante, poderá consumo, suprindo eventuais lacunas entes e levam seguidamente a situa-
dar continuidade ao negócio, pois do sistema de proteção estruturado ções de grave injustiça, o legislador
passa a ter direito sobre a constru- pela Lei das Incorporações, notada- admitiu, como instrumento de
ção já existente no terreno (artigo 40, mente no que tange às clausulas ge- regulação social, a norma legal que
parágrafo 1º). De seu turno, os rais”. permite a solução do caso concreto
adquirentes das unidades autônomas Enfim, toda a sistemática e to- de acordo com as suas circunstânci-
que seriam construídas, têm direito dos os fundamentos, apresentados e as, ainda que isso possa significar
à devolução dos valores pagos pela discutidos pelos estudiosos, buscam uma multiplicidade de soluções para
construção, em face do alienante (pa- elidir o enriquecimento ilícito de um uma mesma situação...” (SIC).
rágrafo 2º). em detrimento dos demais contratan- 5. “in” A Boa-Fé no direito priva-
Clara a intenção do legislador de tes, com o restabelecimento das si- do, cit. p 411.
proteger o negócio, emprestando-lhe tuações fáticas e jurídicas do momen- 6. AVVAD, Pedro Elias, Direito
juridicidade, prestigiando a função to da contratação. Imobiliário, Rio de Janeiro:Renovar,
social do contrato, sustentada pela NOTAS p. 575
boa-fé objetiva e pelo equilíbrio 1. Caio Mário da Silva Pereira 7. No ano de 2005, a cidade de
contratual. De fato, ao contratar com (Condomínio e Incorporações, p. 248, São Paulo enfrentou exatamente este
a incorporadora, o alienante do ter- 10ª edição, RJ, Editora Forense, problema, sabidamente impossibilita-
reno buscava a obtenção de ganho 2001). da a aprovação de novos projetos,
econômico, esta a “economia do con- 2. A lembrar a “justiça lotérica” por empeços legais que se prometia,
trato”. na palavra de Allain Peyreffite, recor- seriam superados; os proprietários
A história nos remete a não ra- dada por Ricardo Dip (Sobre a Crise precavidos foram, esta a constatação
ras situações, nas quais ocorreram Contemporânea da Segurança Jurí- prática, aqueles que, mesmo não pre-
“golpes”, ou mesmo, falha na dica, Revista de Direito Imobiliário, n. tendendo construir, até porque dedi-
estruturação jurídica do procedimento 54, ano 26, p.29, IRIB, Editora Re- cados a outras atividades, cuidaram
de incorporação. Daí a criação de vista dos Tribunais, 2003). de encomendar projetos e os apre-
mecanismos hábeis à garantia da 3. Sim, acordou. Há trinta anos, sentar à Prefeitura. Caber-lhes-á,
boa-fé e do equilíbrio contratual. Daí o Professor Antonio Chaves (Incor- sendo o caso, o ônus da derrubada
a ereção de proteções aos poração Imobiliária, consulta, “in” da presunção legal de vinculação.
adquirentes, por vezes suportadas Revista dos Tribunais volume 498, 8. Agravo de Instrumento
pelos alienantes dos terrenos. abril de 1977, p 34), já ensinava: “A 1999.002.04963, Capital, 16a Câma-
São estes mesmos os princípios situação da proprietária do terreno é ra Cível do TJRJ, julg. 14-10-99, mai-
inspiradores do Código de Defesa das mais complexas. Não pode man- oria, relator Desembargador Dauro

2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 5


COMENTÁRIOS E DOUTRINA
DOUTRINA
Ignacio da Silva. vor se opera a resolução o direito que trata o §2º; §4º - No caso do pa-
9. Recurso Especial n. 282.740- sobre a construção porventura exis- rágrafo anterior, se os ex-titulares ti-
SP (2000/0105423-6), julgamento tente; §2º No caso do parágrafo an- verem de recorrer à cobrança judici-
aos 13/11/2001, 4ª Turma, unânime; terior, cada um dos ex-titulares de al do que lhes for devido, somente
votaram com o relator os Ministros direito à aquisição de unidades autô-
poderão garantir o seu pagamento a
nomas haverá do mencionado
Ruy Rosado de Aguiar, Aldir Passari- unidade e respectiva fração de terre-
alienante o valor da parcela de cons-
nho Júnior, Sálvio de Figueiredo no objeto do presente artigo.
trução que haja adicionado à unida-
Teixeira, Barros Monteiro.
de, salvo se a rescisão houver sido 11. O contrato de incorporação
10. Art. 40: No caso de rescisão causada pelo ex-titular. §3º Na hipó- imobiliária sob a perspectiva do Có-
de contrato de alienação do terreno tese dos parágrafos anteriores, sob digo de Defesa do Consumidor, “in”
ou fração ideal, ficarão rescindidas as pena de nulidade, não poderá o Revista de Direito Imobiliário – IRIB
cessões ou promessas de cessão de alienante, em cujo favor se operou a
nº 50, p 109.
direitos correspondentes à aquisição resolução, voltar a negociar seus di-
do terreno. §1º Nesta hipótese, con- reitos sobre a unidade autônoma sem (*) O autor é Advogado em São
solidar-se-á no alienante em cujo fa- a prévia indenização aos titulares, de Paulo, SP.

IMPOSTO TERRITORIAL RURAL E PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO


(Critério para classificar o imóvel como rural, definição do valor da terra, etc.)
Eduardo Bratz (*)
Todo o planejamento visa à defi- passou a atender as políticas públi- taria da Receita Federal, criou uma
nição de estratégias para atingir deter- cas quando foi fixada a alíquota de obrigação adicional para o proprietá-
minados objetivos. Desta forma, o pla- até 20% aplicada sobre o valor do rio, que, para conseguir se beneficiar
nejamento tributário é a possibilidade imóvel, inviabilizando, assim, a ma- da isenção legal, deve apresentar Ato
que o contribuinte tem para obter mai- nutenção de latifúndios e até mesmo Declaratório Ambiental (ADA), expe-
ores vantagens ou menores desgas- de propriedades produtivas. dido pelo Instituto Brasileiro do Meio
tes em suas obrigações tributárias. Embora seja um tributo de fácil Ambiente e dos Recursos Renováveis
O Imposto Territorial Rural – ITR apuração – ao menos no que se re- (IBAMA), discriminando as áreas de
está previsto na Constituição Federal fere ao cálculo do valor devido – há preservação permanente e as áreas
e regulamentado pela Lei Federal nú- uma série de controvérsias relacio- de utilização limitada, sobre as quais
mero 9.393, de 19 de dezembro de nadas ao ITR, tais como o critério não incidirá o imposto.
1996. É um imposto declarativo, ou para classificar o imóvel como rural A legislação que regula esse tri-
seja, cabe a obrigação de declarar al- ou urbano, a tributação do domínio buto, porém, não prevê a obrigação de
ternativamente ao proprietário, ao pos- útil e definição do valor da terra. apresentação do ADA, dando origem
suidor ou ao detentor do domínio útil Vale salientar, ainda, que é a diversos litígios entre proprietários
de imóveis localizados na zona rural. tributável a área total do imóvel, menos rurais e o poder público. Os proprietá-
Anualmente, é preciso observar as re- as áreas de preservação permanente e rios de imóveis rurais devem conside-
gras de declaração publicadas pelo de reserva legal, de interesse ecológico rar que o valor atribuído à terra será o
Ministério da Fazenda, através da Re- para a proteção dos ecossistemas e que valor considerado, no caso do imóvel
ceita Federal. Em 14 de julho de 2008, ampliem as restrições de uso anterior- ser desapropriado para a realização de
a Receita Federal publicou uma instru- mente relacionadas, comprovadamente reforma agrária. Neste sentido, caso o
ção normativa, dispondo sobre a de- imprestáveis para qualquer exploração proprietário declarar o valor de terra
claração do Imposto Territorial Rural. agrícola, pecuária, aqüícola ou flores- abaixo do valor de mercado, será pre-
Cumpre observar que, para o presen- tal, declaradas de interesse ecológico judicado se houver desapropriação.
te exercício, o período de declaração mediante ato do órgão competente, fe- Cumpre aos proprietários, portanto,
iniciou no dia 11 de agosto de 2008 e deral ou estadual, sob regime de servi- planejar a declaração do ITR sob pena
encerra-se, em 30 de setembro de dão florestal ou ambiental, e cobertas de amargar o prejuízo em face da au-
2008. A aliquota varia conforme a área por florestas nativas em estado de re- sência de organização.
da propriedade e seu grau de utiliza- generação.
ção. A base de cálculo é o valor da ter- Visivelmente com o objetivo de (*) O autor é advogado e sócio
ra nua sem qualquer benfeitoria. preservar o meio ambiente, a legisla- da Bratz advogados, em Porto Ale-
Na prática, o ITR tem sido fre- ção que disciplina o ITR determinou a gre, RS.
quentemente utilizado como política isenção do tributo para as áreas de Nota: O artigo supra foi redigido
de confisco, visto que, desde 1996, interesse ecológico. Porém, a Secre- no ano de 2008.
6 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2
COMENTÁRIOS E DOUTRINA
DOUTRINA

LOCAÇÃO COMERCIAL – CUIDADOS NA


TRANSFERÊNCIA DO ESTABELECIMENTO
Mario Cerveira Filho e Daniel Alcântara Nastri Cerveira (*)
São muito comuns os negócios estabelecimento). “a partir, quanto aos créditos venci-
que envolvem a alienação do fundo Sob a ótica do cessionário, dos, da publicação, e, quanto aos
de comércio ou estabelecimento, es- além dos cuidados referentes ao outros, da data do vencimento”.
pecialmente, aqueles abrangendo a contrato de locação, os quais serão Quanto ao contrato de locação,
cessão do contrato de locação. pormenorizados abaixo, o principal as partes (cedente e cessionário) pre-
Outrossim, igualmente, são co- temor existente trata-se da eventual cisam prontificar-se que o mesmo foi
muns os problemas enfrentados pe- responsabilização por débitos do cedido corretamente, com o fito de
las partes deste tipo de negócio, em cedente. evitar responsabilização por débitos
razão da ausência de atenção para Em suma, dependendo da cir- locatícios, a retomada da posse pelo
alguns cuidados essenciais. Em ra- cunstância, o cessionário pode ser locador entre outros problemas. Ade-
zão da dinâmica do mercado imobili- responsabilizado nas esferas civil, mais, em ocorrendo a ocupação irre-
ário, potencializado pelas locações trabalhista e fiscal por dívidas contra- gular do imóvel locado, o cessionário
em shopping centers, cada vez mais, ídas exclusivamente pelo cedente, ou ficará privado da ação renovatória de
por exemplo, nos deparamos com seja, por dívidas criadas antes da contrato de locação, o que pode ser
“adquirentes de lojas” condenados aquisição do estabelecimento/fundo uma tragédia, na medida em que o
por dívidas dos “vendedores”. Na de comércio. ponto comercial é muitas vezes o
Justiça do Trabalho esta é uma práti- bem mais valioso do estabelecimen-
A legislação pátria possui dispo-
ca recorrente, apesar de por vezes to adquirido.
sitivos específicos (vide artigos 10 e
ser injusta. Como o assunto é extremamen-
448, da CLT e artigo 133, do CTN),
Com efeito, este artigo é dirigi- merecendo destaque o artigo 1.146, te complexo e compreende diversas
do aos lojistas/locatários e redes de do Código Civil, cuja entrada em vi- variáveis (por exemplo, a responsa-
franquia, todavia igualmente poderá gor se deu em 2.003. bilização do cessionário do contrato
ser útil para situações similares. Nessa linha, antes de ser con- de locação na Justiça do Trabalho

O fundo de comércio ou estabe- cretizado o negócio, sem prejuízo das não se configura de plano, sendo

lecimento, à luz do artigo 1.142, do demais diligências de praxe, inclusi- necessário, basicamente, que seja

Novo Código Civil, é definido como o ve com a completa auditoria legal, dada continuidade ao negócio do

conjunto de bens corpóreos (mobili- imprescindível que o cessionário ana- cedente), fica o registro de que os

ário, equipamentos etc.) e incorpó- lise o passivo da empresa/cedente, cuidados acima são meros exemplos

reos (ponto comercial, marca etc.) a fim de que seja avaliado o risco para embasar o argumento do pre-

utilizados para exploração da ativida- existente, o qual, em última análise, sente, no sentido de que, sem pre-

de econômica escolhida. servirá de base para a quantificação juízo da devida análise comercial, é

Feitos tais esclarecimentos, im- do preço do estabelecimento. fundamental o prévio exame jurídi-

portante indicar, desde logo, os ris- Do ponto de vista da cedente, co completo da viabilidade do negó-

cos inerentes à operação em pauta, cabe ressaltar a parte final do artigo cio.

seja do ponto do cedente/locatário 1.146 do Código Civil, a qual estabe- (*) Os autores são Sócios do
(alienante do estabelecimento) ou do lece que o “devedor primitivo” conti- escritório Cerveira, Dornellas e Advo-
cessionário/locatário (adquirente do nua obrigado pelo prazo de um ano, gados Associados.

2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 7


LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO
DIREITO
CONTINUAÇÃO DA ANÁLISE DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, LEI Nº 9.514/97
(Responsabilidade do fiduciante pelo pagamento de impostos, taxas,
contribuições condominiais, etc. – Cessão dos direitos e obrigações
– Insolvência do fiduciante)
Jorge Tarcha (*)
Encerrando os comentários sobre “Com o registro do contrato, a suidor direto, se o imóvel estiver de-
a parte da Lei nº 9.514/97 que versa posse do imóvel se desdobra, fican- socupado.
sobre a alienação fiduciária de imóveis, do o devedor fiduciante na posse di- Na qualidade de possuidor dire-
(artigos 22 a 42), passamos a analisar reta e o credor fiduciário na posse to, pela consolidação da propriedade
os parágrafos restantes do artigo 27 indireta... em seu nome, o credor fiduciário res-
§ 8º Responde o fiduciante pelo Parágrafo único do art. 23. Com ponderá pelos encargos (impostos
pagamento dos impostos, taxas, con- a constituição da propriedade taxas e contribuições condominiais).
tribuições condominiais e quaisquer fiduciária, dá-se o desdobramento da Porém, o § 8º do artigo 27 esta-
outros encargos que recaiam ou ve- posse, tornando-se o fiduciante pos- belece o óbvio, rezando que, enquan-
nham a recair sobre o imóvel, cuja suidor direto e o fiduciário possuidor to o credor fiduciário não tiver sido
posse tenha sido transferida para o indireto da coisa imóvel. imitido na posse (quer dizer, enquan-
fiduciário, nos termos deste artigo, até ...podendo o devedor fiduciante, to a posse não lhe for transferida), tais
a data em que o fiduciário vier a ser enquanto adimplente, utilizar-se livre- encargos continuarão sob a respon-
imitido na posse. mente do bem, por sua conta e risco. sabilidade do devedor fiduciante.
Vejamos os tópicos principais A classificação jurídica entre O credor fiduciário pode ceder o
deste § 8º: posse direta e indireta se dá pela dis- seu crédito
Por primeiro, ele está consideran- tância do possuidor em relação ao Art. 28. A cessão do crédito obje-
do que a posse foi transferida ao credor imóvel possuído; to da alienação fiduciária implicará a
fiduciário, nos termos do artigo 27, quan- Aquele fisicamente mais pró- transferência, ao cessionário, de todos
do ele, em virtude do inadimplemento ximo e que detém materialmente a os direitos e obrigações inerentes à
do devedor fiduciante, tornou-se o pro- coisa é seu possuidor direto. propriedade fiduciária em garantia.
prietário definitivo do imóvel.
Possuidor indireto é aquele que O que vem a ser cessão de
O devedor fiduciante estava na concedeu a posse direta a terceiro. crédito ou de débito
posse direta do imóvel, por sua conta
Ambos (o direto e o indireto) são Trata-se de instituto contempla-
e risco. Ou seja, tinha a responsabili-
possuidores. do pelo Código Civil/2002:
dade pelo pagamento dos impostos,
Código Civil, art. 1.197. A pos-
taxas e contribuições condominiais. Código Civil, art. 286. O credor
se direta, de pessoa que tem a coi-
Porém, ele inadimpliu suas obri- pode ceder o seu crédito, se a isso não
sa em seu poder, temporariamente,
gações e, portanto, a propriedade do se opuser a natureza da obrigação, a
em virtude de direito pessoal, ou real,
credor fiduciário, que era resolúvel, lei, ou a convenção com o devedor; ...
não anula a indireta, de quem aque-
provisória, passou a ser definitiva, la foi havida, podendo o possuidor Significa que o crédito pode cir-
vale dizer, consolidou-se. direto defender a sua posse contra o cular, passando de mão em mão,
Por força dessa consolidação, o indireto. (grifos nossos) como acontece com uma nota pro-
credor fiduciário é o novo proprietário. Convém recordar que já trata- missória por meio do endosso.
mos ligeiramente das posses direta Vejamos a sua aplicação no
Como todo proprietário, ele tem
e indireta em artigo anterior. caso da alienação fiduciária de bens
posse, chamada posse pro suo (pos-
Exemplificamos com a locação, imóveis.
se dele).
na qual o locatário tem a posse dire-
Essa posse será indireta, pois ta, por estar fisicamente mais próxi- O credor fiduciário cedeu seu cré-
a posse direta está sendo exercida mo do imóvel, detendo materialmen- dito a terceiro. Efetivada essa cessão
pelo devedor fiduciante. te a coisa. e devidamente averbada no Registro
Afinal, o que vem a ser uma Por seu turno o locador tem a de Imóveis, o cessionário tornar-se-á
posse direta? posse indireta, eis que concedeu a o titular da propriedade fiduciária.
Deixemos que MARCELO TER- posse direta ao locatário. Assumirá todos os direitos e obri-
RA o explique: Ora, o credor fiduciário será pos- gações a que estava sujeito o cedente.

8 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2


LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO
DIREITO

Entre os direitos, destaca-se sores, inclusive o adquirente do imó- legislação pertinente.


aquele de receber o valor do crédito vel por força do público leilão de que
Entendemos que a norma se
e de seus acessórios. tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a rein-
tegração na posse do imóvel, que refere à hipótese da falência do
Por outro lado, assumirá a obri- fiduciante empresário.
gação de devolver a propriedade ao será concedida liminarmente, para
devedor fiduciante, quando este pa- desocupação em sessenta dias, des- Se for esse o caso, o artigo em
gar toda a dívida. de que comprovada, na forma do dis- comento assegura ao fiduciário a res-
posto no art. 26, a consolidação da tituição do imóvel alienado fiduciaria-
Exemplo: uma incorporadora propriedade em seu nome.
vendeu quarenta apartamentos, ado- mente.
tando como garantia para todos eles Como é sabido, a concessão de
Isso porque tal imóvel foi exclu-
contratos de alienação fiduciária. medida liminar, nas ações de reinte-
gração de posse nas quais o esbulho ído do ativo do devedor fiduciante, ao
Necessitando de dinheiro, cedeu é novo (vale dizer, datando de me- se constituir a propriedade fiduciária
tais contratos a um banco, pelo seu nos de um ano e um dia), faz com em nome do credor fiduciário.
montante, evidentemente reduzido que a retomada do imóvel seja prati- Portanto, não faz parte da mas-
pelo valor de juros, correção etc. camente instantânea. sa.
O devedor fiduciante também Caso de subrogação
poderá ceder seus direitos e Art. 33. Aplicam-se à proprieda-
obrigações Art. 31. O fiador ou terceiro inte- de fiduciária, no que couber, as dis-
ressado que pagar a dívida ficará posições dos arts. 647 e 648 do Có-
Art. 29. O fiduciante, com sub-rogado, de pleno direito, no cré-
anuência expressa do fiduciário, po- digo Civil.
dito e na propriedade fiduciária.
derá transmitir os direitos de que seja Estes artigos são do Código Ci-
titular sobre o imóvel objeto da alie- Subrogado quer dizer substitu-
vil de 1916 correspondendo, respec-
nação fiduciária em garantia, assu- ído. Imagine-se que no contrato haja
a previsão de um fiador. tivamente, aos artigos 1.359 e 1360
mindo o adquirente as respectivas
do Código atual e referem-se à pro-
obrigações. Ocorreu a falta de pagamento
priedade resolúvel como estando
Em decorrência dessa cessão, por parte do devedor principal, que é
o fiduciante. O fiador, tendo pago o submetida a uma condição resolutiva.
o cessionário substitui o cedente na
relação contratual, passando a ser o débito, subrogou-se, vale dizer, subs- Art. 1359. Resolvida a proprie-
novo devedor fiduciante. tituiu-se na posição de credor dade pelo implemento da condição ou
fiduciário, assumindo o crédito e a pelo advento do termo, entendem-se
Exemplo: Flávio adquiriu de uma propriedade fiduciária.
administradora de consórcios um também resolvidos os direitos reais
apartamento, sendo a operação ga- Claro está que o fiador que pa- concedidos na sua pendência, e o
rantida por um contrato de alienação gou, além de assumir os créditos do proprietário, em cujo favor se opera
fiduciária. fiduciário, responde pelas obrigações a resolução, pode reivindicar a coisa
deste.
Tendo perdido seu emprego, ele do poder de quem a possua ou dete-
ficou impossibilitado de continuar pa- Essa subrogação é inerente a nha.
gando as parcelas do plano. todo o contrato de fiança. Com efei-
to, assim dispõe o Código Civil: Art. 1360. Se a propriedade se
Com a anuência da administra- resolver por outra causa superveniente,
dora, cedeu seu contrato a Júlio, re- Art. 831. O fiador que pagar in-
o possuidor, que a tiver adquirido por
cebendo dele aquilo que havia pago. tegralmente a dívida fica subrogado
nos direitos do credor... título anterior à sua resolução, será
Júlio assumiu a posição de novo considerado proprietário perfeito, res-
devedor fiduciante, com todos os di- A eventual insolvência do
tando à pessoa, em cujo benefício
reitos e obrigações inerentes. fiduciante
houve a resolução, ação contra aque-
Imóvel ocupado pelo devedor Art. 32. Na hipótese de insolvên- le cuja propriedade se resolveu para
fiduciante cia do fiduciante, fica assegurada ao
haver a própria coisa ou o seu valor.
Art. 30. É assegurada ao fiduciário a restituição do imóvel alie-
fiduciário, seu cessionário ou suces- nado fiduciariamente, na forma da

(*) O autor é Advogado, Professor de Direito Imobiliário. Autor dos livros: Direito Imobiliário, Uma Abordagem
Didática, edição particular; Títulos de Crédito, Editora Plêiade; Contratos Mercantis, Editora Graph Press; Despesas
Ordinárias e Extraordinárias de Condomínio, Editora Juarez de Oliveira. Autor do curso a distância, por correspondên-
cia, sobre locação de imóveis, da empresa Diário das Leis. E-mail: jorgetarcha@jorgetarcha.com.br

2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 9


JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – INADIMPLEMENTO – OMISSÃO –
RESCISÃO CONTRATUAL – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INDENIZA-
ÇÃO PELO USO DO IMÓVEL NO PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA (STJ)
Recurso Especial nº 1.029.130 - DF (2008/0029084-4) RELATÓRIO
Relatora: Ministra Nancy Andrighi A Exma. Sra. Ministra Nancy Andrighi (Relator):
Recorrente: Distrito Federal Cuida-se de recurso especial, interposto pelo Distri-
to Federal, com fundamento nas alíneas “a” e “c” do per-
Recorrido: Adão Quintino de Meirelles e outro
missivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Jus-
EMENTA tiça do Distrito Federal e dos Territórios.
Civil. Recurso especial. Promessa de compra e Ação: O Instituto de Desenvolvimento Habitacional
venda. Inadimplemento. Omissão. Rescisão do Distrito Federal (IDHAB/DF) ajuizou ação de rescisão
contratual. Reintegração da posse. Indenização pelo contratual cumulada com reintegração de posse contra
uso do imóvel no período de inadimplência. Reten- Adão Quintino de Meirelles e Iracema de Abreu Meirelles,
ção de todas as prestações pagas. Construção de ora recorridos. Afirma-se que as partes firmaram contrato
moradias populares para a população de baixa renda. de promessa de compra e venda de residência localizada
Ausência de fins lucrativos. Inexistência de enrique- em Taguatinga (DF), tendo os recorridos se quedado
cimento sem causa. inadimplentes, por não adimplirem mais de três parcelas.
- Não há obrigatoriedade de o órgão julgador res- Requer ainda condenação dos requeridos a pagar indeni-
ponder a todos os argumentos levantados pelas par- zação equivalente às custas judiciais, honorários
tes, máxime quando tenha fundamentado sua deci- advocatícios e “condenação pelo uso do imóvel durante o
são. período de inadimplência a ser apurada em liquidação”
(fls. 02/04).
- A jurisprudência do STJ já se firmou no sentido
Foi deferida a substituição do pólo ativo da demanda
de que a indenização deve ser fixada em percentual
pelo Distrito Federal, uma vez que o IDHAB/DF foi extinto
sobre a totalidade dos valores pagos ao promitente
pelo Decreto 21.289/2000.
vendedor, de acordo com as circunstâncias do caso
concreto. Contestação: O recorrido Adão Quintino pugna por
- Na espécie, o recorrente obteve a rescisão sua ilegitimidade passiva, uma vez que se divorciou de
contratual, a reintegração de posse, a retenção de to- Iracema em 1992, tendo pactuado que competiria à sua
das as prestações pagas pelo promitente comprador, ex-cônjuge os direitos sobre o imóvel em litígio; afirma
além da valorização imobiliária. falta de interesse processual do autor; no mérito, afirma
que o pedido de indenização “é em verdade pedido de
- As instâncias anteriores concluíram pela
locupletamento ilícito”, uma vez que, efetuada a reinte-
inexistência de enriquecimento sem causa e pela in- gração, o Distrito Federal poderá revender o imóvel, além
compatibilidade entre a finalidade social da constru- de não constar tal indenização como cláusula contratual,
ção de moradias para a população de baixa renda e a nem ter provado o autor sofrido perdas e danos que a
busca do lucro. Reapreciação vedada pelo óbice da justificassem (fls. 137/142).
Súmula 7 do STJ.
Sentença: afastou as preliminares e, diante de “evi-
Recurso especial não conhecido. dências concretas do inadimplemento das obrigações”,
ACÓRDÃO julgou parcialmente procedente o pedido, para declarar a
rescisão contratual e imitir o autor na posse do bem, sem
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam
contudo acatar o pedido indenizatório, “uma vez que o
os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal
exercício da posse com base em uma relação contratual
de Justiça, na conformidade dos votos e das notas
não gera, por si só, a obrigação de indenizar” (fls. 160/
taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, não
163).
conhecer do recurso especial, nos termos do voto da Sra.
Apelações: afirma o Distrito Federal que o imóvel
Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Massami Uyeda e
deveria ter sido devolvido sponte propria, já que sua sim-
Sidnei Beneti votaram com a Sra. Ministra Relatora. ples retenção “obsta a que a Administração receba even-
Brasília (DF), 16 de setembro de 2008 tuais tributos, alugueres, taxas de uso (...) ocasionando

10 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2


JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
os danos passíveis de indenização em razão da ocupa- existência ou não de omissão no acórdão guerreado e a
ção indevida”. Sustenta que tal prática está vedada pelo possível indenização a ser paga pelos recorridos ao Dis-
art. 24 da Lei 4.545/64 e que o direito repudia o enriqueci- trito Federal, pelo uso do imóvel sem pagamento das pres-
mento ilícito (fls. 167/172). O recorrido Adão Quirino tam- tações do contrato de promessa de compra e venda.
bém apelou, reiterando que, na ação de divórcio, os direi- I - Da inexistência de vícios no acórdão
tos referentes ao imóvel ficaram para sua ex-esposa (fls.
175/177). Prefacialmente, deve ser afastada a alegação de vi-
olação do art. 535, II, do CPC por suposta omissão no
Acórdão: Negou provimento aos apelos (fls. 199/212); julgado do TJDFT. É certo que o Tribunal local, ao decidir
rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva do réu Adão pelo não cabimento de indenização a ser paga pelos re-
Quirino, pois “o contrato de financiamento do imóvel esta- corridos, afastou o pedido de enriquecimento sem causa
beleceu obrigações solidárias para o casal”; e afastou as formulado pelo recorrente. Assim, a decisão recorrida não
razões do ora recorrente, nos seguintes termos: ostenta o alegado vício.
“Não assiste qualquer razão ao recorrente, haja vista Não há, com efeito, obrigatoriedade de o órgão
que ao promover programas habitacionais para a popula- julgador responder a todos os argumentos levantados
ção de baixa renda desenvolve funções de relevante cu- pelas partes, máxime quando tenha deixado expressar
nho social, sem o intuito de fins lucrativos, que não se razões suficientes para fundamentar sua decisão, como
compatibiliza com a indenização reclamada pelo apelan- ocorre no presente caso.
te.
(...) II - Da alegada violação dos arts. 389, 402, 475 e
884, todos do CC e do suposto dissídio jurisprudencial
O recorrente reintegrou-se na posse do imóvel, que
certamente, em face do tempo decorrido, obteve relevan- Em sua petição inicial, o ora recorrente buscou a res-
te valorização, é de se considerar que o Distrito Federal cisão do contrato de promessa de compra e venda, a de-
não perdeu economicamente com o uso gratuito do imó- volução do imóvel e o recebimento de indenização pelo
vel pela ré. uso do imóvel durante o período de inadimplência (fl. 04).
O alegado enriquecimento ilícito dos recorridos foi menci-
E mais, não há no contrato firmado entre as partes, onado pela primeira vez na réplica (fl. 153). Sobreveio
qualquer alusão a indenização pleiteada pelo recorrente, então a sentença, que declarou rescindido o contrato,
o que se conclui que ao retomar o imóvel as partes permitiu a imissão do autor na posse do imóvel, mas afas-
retornaram ao statu quo ante, não havendo que se falar tou a obrigação de indenizar pelo uso do imóvel (fl. 162).
em enriquecimento ilícito por parte do recorrido.” A sentença, destaque-se, não permitiu que os recorridos
Embargos de declaração: foram rejeitados (fls. 223/ levantassem o dinheiro já pago pelo imóvel, sequer parci-
226). almente.
Recurso especial: alega-se, resumidamente: a) ofen- Foi em sede de apelação que o ora recorrente pas-
sa ao art. 535, II, do CPC, por não ter o acórdão guerrea- sou efetivamente a atacar o enriquecimento sem causa
do se manifestado quanto aos artigos 389 e 402 do Códi- dos recorridos (fl. 170); tal argumento, contudo, foi rejei-
go Civil; b) violação dos arts. 389, 402, 475 e 884, todos tado pelo TJDFT, por não possuírem os programas
do CC, já que o uso por longo tempo do imóvel constitui habitacionais para a população de baixa renda fins lucra-
enriquecimento sem causa em detrimento do erário; c) tivos, bem como pela ausência de estipulação contratual
dissídio jurisprudencial, uma vez que o STJ entenderia em tal sentido (fls. 204, 207 e 209).
que, rescindido contrato de promessa de compra e ven- O Distrito Federal insiste, perante este STJ, no rece-
da, o promitente-vendedor faz jus ao recebimento de in- bimento de indenização pelas alegadas perdas e danos
denização pelo uso do imóvel. Requer indenização pelo que sofreu durante todo o período de inadimplência em
período compreendido entre a data do primeiro que o imóvel permaneceu ocupado e para que os recorri-
inadimplemento e a efetiva desocupação do imóvel (fls. dos não sejam beneficiados com suposto enriquecimento
229/244). sem causa. Aponta – além das violações ao Código Civil
Contra-razões às fls. 260/264; admissibilidade posi- – como dissonantes os seguintes julgados desta Terceira
tiva na origem (fls. 266/269). Turma: REsp 400.336/SP, de minha Relatoria e REsp
É o relatório. 489.057/PR, da Relatoria do Ministro Carlos Alberto
Menezes Direito.
VOTO
Não se desconhece que a legislação civil veda o en-
A Exma. Sra. Ministra Nancy Andrighi (Relator): riquecimento sem causa, bem como obriga o contratante
Cinge-se a controvérsia a dois pontos principais: a em mora a arcar com as perdas e danos causadas ao

2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 11


JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA

outro contratante. Os dispositivos apontados como viola- pre de acordo com as circunstâncias do caso concreto.
dos ilustram tais hipóteses. Na espécie, pretende o Distrito Federal, cumulativa-
Em casos de inadimplência do promitente compra- mente: a reintegração de posse, a rescisão contratual e
dor, a jurisprudência desta Corte Superior já se firmou no indenização pelo período em que os recorridos permane-
sentido de que a indenização deve ser fixada em ceram no imóvel inadimplentes. Isso tudo, saliente-se, sem
percentual sobre a totalidade dos valores pagos ao que houvesse a devolução de qualquer percentual das
promitente vendedor, que, dessarte, além de receber de prestações pagas pelos promitentes compradores.
volta a posse do imóvel, não se vê obrigado a restituir ao Dois dados merecem especial relevo: 1) o fato de se
comprador toda a quantia já paga. tratar não de uma incorporadora imobiliária privada, que
Neste sentido: tem como função primordial a busca do lucro em seus
“Civil. Promessa de compra e venda. Inadimplência empreendimentos, mas sim do Distrito Federal, substitu-
do adquirente. Ação pretendendo a rescisão e restituição to do extinto Instituto de Desenvolvimento Habitacional do
das importâncias pagas. Retenção em favor da vendedora, DF, na construção de moradias populares para a popula-
como ressarcimento de despesas. Código de Defesa do ção de baixa renda; e 2) a possibilidade de nova venda do
Consumidor, arts. 51, II, 53 e 54. Código Civil, art. 924. imóvel, beneficiando-se o recorrente com a forte valoriza-
ção imobiliária ocorrida nos últimos anos.
I. A rescisão do contrato por inadimplência do com-
prador dá ao vendedor direito à retenção de parte das Acrescente-se inexistirem nos autos quaisquer pro-
prestações pagas, a título de compensação por despesas vas ou sequer evidências de que os recorridos tenham agi-
administrativas e defasagem do bem. do com má-fé ou animados pelo espírito de locupletamento.

(...) A outra face da mesma moeda da impossibilidade de


se permitir o enriquecimento sem causa dos recorridos é
III. Recurso especial conhecido em parte e parcial-
a proibição de que o recorrente, parte consideravelmente
mente provido.” (REsp 302.215/RJ, Quarta Turma, Rel.
mais forte na relação contratual, seja beneficiado com tal
Min. Aldir Passarinho Junior, DJ de 23.08.04)
enriquecimento, além de, como já visto, ter auferido subs-
“Recurso especial. Processual civil. Prequestiona- tancial vantagem, com a retomada do imóvel, a possibili-
mento. Divergência jurisprudencial. Demonstração. Com- dade de nova venda do bem e a não devolução (nem
promisso de compra e venda de imóvel. Custos e despe- mesmo parcial) das prestações pagas.
sas operacionais. Aluguel. Indenização. Retenção das
Como bem destacado no acórdão recorrido, “ao promo-
prestações pagas. Percentual.
ver programas habitacionais para a população de baixa renda,
(...) [o Distrito Federal] desenvolve funções de relevante cunho so-
- Hipótese em que, rescindida a promessa de com- cial, sem o intuito de fins lucrativos, que não se compatibiliza
pra e venda de imóvel, deve-se limitar a 50% a retenção com a indenização reclamada” (fl. 204).
pelo promitente vendedor das prestações pagas, a título In casu, ao concluírem pela inexistência de enrique-
de indenização pelos custos e despesas operacionais, e cimento ilícito dos recorridos e, lado outro, pela incompa-
de aluguel, restituindo-se o saldo restante.” (REsp 247.615/ tibilidade entre a finalidade social do contrato sub judice e
RJ, Terceira Turma, Rel. para o acórdão Min. Nancy a busca desmedida de lucro por parte do recorrente, as
Andrighi, DJ de 15.03.04) instâncias anteriores julgaram a presente ação com base
Observe-se que, no primeiro precedente, a compa- nos elementos concretos e nas provas acostadas aos
nhia imobiliária buscava, como forma de indenização, a autos, cuja reapreciação é vedada, em sede de recurso
retenção de 60% das parcelas pagas; esta Corte, contu- especial, pelo óbice imposto pela Súmula 7 do STJ.
do, limitou o valor ao pagamento da “taxa de ocupação Assim, não se acham presentes as alegadas violações
contratual” fixada na origem, acrescida de 10% sobre as aos referidos preceitos do Código Civil, nem a apontada di-
parcelas pagas. No segundo julgado, a retenção ficou li- vergência entre julgados, uma vez que os acórdãos tidos por
mitada a 50% sobre os valores pagos. paradigmas também limitaram a indenização de acordo com
Ambos os arestos apresentados como paradigmas a prova colhida em primeiro e segundo graus de jurisdição.
pelo recorrente também possibilitam que o promitente Forte em tais razões, não conheço do recurso espe-
vendedor fique com parte da quantia paga, a saber, 90% cial.
no REsp 400.336/SP e 25% no REsp 489.057/PR, sem- Brasília, 16 de setembro de 2008

12 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2


JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA

LOCAÇÃO COMERCIAL – RESCISÃO E CANCELAMENTO DA CAUÇÃO


EM GARANTIA DO CONTRATO – ADMISSIBILIDADE – DESOCUPAÇÃO
DO IMÓVEL APÓS O TÉRMINO DO PRAZO (TJSP)
Apelação Com Revisão nº 1.051.349-0/0 - Comarca O recurso foi preparado (fl. 124), recebido (fl. 127) e
de Ribeirão Preto - 6ª Vara Cível - Processo nº 3.268/03 - contra-arrazoado (fls. 129/132).
Apelante: José Carlos Junqueira Azevedo - Apelado: João É o relatório, em complementação ao de fls. 113/114.
Pedro dos Santos - Relator: Des. Campos Petroni - Data
do julgamento: 27.11.2007 Inicialmente, observo que a intempestividade da con-
testação e reconvenção foi corretamente decretada, pois
ACÓRDÃO o mandado de citação foi juntado em 27.04.04, fl. 29 v., e
Locação imobiliária comercial escrita, com ofe- a defesa apresentada apenas em 18.05.04. Há uma inco-
recimento de caução pelo inquilino. Desocupação do erência nos argumentos de fls. 122 e 123, quanto à insis-
imóvel após o término do prazo e locação de outro tência de se dar como procedente reconvenção admitida
prédio, do mesmo proprietário. Contestação e como intempestiva.
reconvenção intempestivas. A reconvenção deve ser Sem razão o locador, ora apelante, que apesar de
apresentada na mesma oportunidade das demais de- ser corretor de imóveis, deixou de providenciar a assina-
fesas. O eventual inadimplemento dos locativos refe- tura de contrato escrito (inclusive a respeito da caução),
rentes ao segundo contrato (verbal) não impede a li- referente à nova locação imobiliária comercial.
beração da garantia vinculada ao contrato escrito ini-
cial. Correta sentença mantida. Apelo do locador Na espécie, tem-se vínculo locatício não residencial
improvido. (imóvel situado à Rua Itaguaçu, 1.472 fundos ou 1.462
fundos ou Rua Caravelas, 1.423 fundos), celebrado para
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os viger por 12 meses (05.05.98 a 04.05.99), passando após
desembargadores desta turma julgadora da Seção de Di- isto a vigorar por prazo indeterminado, fls. 07/10. O ins-
reito Privado do Tribunal de Justiça, de conformidade com trumento particular de caução locatícia está à fl. 11.
o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte
integrante deste julgado, nesta data, negaram provimen- O acionante alega ter desocupado o prédio em
to ao recurso, por votação unânime. 05.12.99, passando a locar um outro imóvel do mesmo
locador, logo em seguida, a partir de 06.12.99, e este fato
Campos Petroni, Relator é admitido expressamente pelo requerido em sua defesa,
VOTO fl. 39. Consta que o segundo imóvel igualmente já foi de-
Trata-se de ação de rescisão (valor R$ 300,00, em volvido, fls. 03 e 37, estando agora com Antonio Domiciano
2003) contratual, ajuizada por inquilino de imóvel locado Correia, desde março de 2001.
para fins comerciais, em 1998, tendo por r. sentença de Desse modo, sendo incontroverso o término da rela-
fls. 113/117, cujo relatório adoto, sido julgada procedente. ção locatícia com relação ao imóvel objeto da primeira lo-
Declarou-se a rescisão do contrato locatício, com cancela- cação (Rua Itaguaçu, 1.472 fundos), cabível o cancelamento
mento da caução (terreno) realizada para garantia do con- do registro da caução que grava o imóvel de propriedade
trato. A reconvenção foi extinta, sem apreciação do mérito. do autor/locatário. A falta de pagamento dos locativos
atinentes ao segundo contrato não impede a liberação da
Em razão da sucumbência, o requerido foi condenado
garantia fornecida na primeira locação, escrita.
a arcar com as custas e despesas processuais da ação prin-
cipal e reconvenção, bem como nos honorários advocatícios, Veja-se que o locador alega inadimplemento do
que foram fixados em R$ 300,00, por equidade. acionante/inquilino no período de maio/00 a junho/02, mas
só ajuizou a intempestiva reconvenção em 18.05.04 e de qual-
Inconformado, apela só o réu locador vencido (fls.
quer forma, poderá tomar as medidas cabíveis para exigir o
120/123). Alega que o documento de fl. 12, utilizado como
pagamento de seu alegado crédito, conforme bem registrado
fundamento para o decreto de procedência, não serve para
pela douta Juíza substituta, fl. 116, em março de 2006.
comprovar as alegações do autor, pois refere-se a imóvel
diverso do referido na inicial. Aduz ser incorreta a aplica- Curiosamente, o interessado, ao que consta, ainda
ção dos efeitos da revelia no caso concreto. Desse modo, não ajuizou a ação própria mencionada na sentença,
requer o provimento do apelo para o fim de se reformar a mesmo depois de tanto tempo.
r. sentença, julgando-se improcedente a ação e proce- Para melhor ilustrar a questão, confira-se, sempre
dente a reconvenção. com negritos nossos:

2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 13


JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA

RECONVENÇÃO - OBSERVAÇÃO DOS REQUISI- RECONVENÇÃO - REQUISITOS - OFERECIMEN-


TOS DA PETIÇÃO INICIAL - OFERECIMENTO EM SE- TO NO PRAZO DO ARTIGO 297 DO CÓDIGO DE PRO-
PARADO À CONTESTAÇÃO - NECESSIDADE. CESSO CIVIL (15 DIAS) - APRESENTAÇÃO DA CON-
A reconvenção deve ser oferecida em apartado e de TESTAÇÃO E RECONVENÇÃO EM PEÇAS AUTÔNO-
forma simultânea à contestação, preenchendo os requisi- MAS E SIMULTÂNEAS - RECONHECIMENTO -
tos do artigo 282, do Código de Processo Civil, sob pena EXEGESE DO ARTIGO 299 (1ª PARTE) DO MESMO
de ter a inépcia da inicial decretada. ESTATUTO DE RITO.
Ap. c/ Rev. 417.123-00 - 9ª Câm. - Rel. Juiz RADISLAU A reconvenção se torna extemporânea por duas ra-
LAMOTTA - J. 7.12.94, in JTA (LEX) 153/266. zões: a primeira, se oferecida após ultrapassados os quin-
RECONVENÇÃO - REQUISITOS - OFERECIMEN- ze dias de prazo para resposta do sujeito passivo da rela-
TO DENTRO DO PRAZO DA CONTESTAÇÃO, MAS ção processual (artigo 297 do Código de Processo Civil)
DEPOIS DESTA - PRECLUSÃO CONSUMATIVA - OCOR- e, segundo, se desrespeitada a regra do artigo 299 (1ª
RÊNCIA - EXEGESE DO ARTIGO 299 DO CÓDIGO DE parte) que exige o oferecimento da contestação e
PROCESSO CIVIL. reconvenção em peças autônomas e simultâneas.

O réu não precisa contestar para poder reconvir. No Ap. c/Rev. 434.333-00/1 - 3ª Câm. - Rel. Juiz MIL-
entanto, se quiser apresentar as duas formas de respos- TON SANSEVERINO - J. 28.7.95.
ta, terá de fazê-lo simultaneamente, isto é, ao mesmo tem- RECONVENÇÃO - Interposição no prazo de respos-
po. Haverá preclusão do direito de reconvir, independen- ta, mas depois da contestação - Admissibilidade -
temente de haver ainda prazo, se o réu contestar em um Inocorrência da preclusão consumativa - Interpretação do
dia e pretender reconvir em outro. Em suma: caso não artigo 299, do Código de Processo Civil - Reconvenção
sejam apresentadas simultaneamente a contestação e tempestiva - Recurso improvido quanto ao tema.
reconvenção, ocorre preclusão consumativa: a oportuni- Apelação nº 836.171-3 - Campinas - 10ª Câmara -
dade para fazê-lo já terá se consumado. 24.09.02 - Rel. Juiz PAULO HATANAKA - v.u.
Ap. c/ Rev. 596.968-00/0 - 11ª Câm. - Rel. Juiz MEN- Diante do exposto, nego provimento ao recurso do réu
DES GOMES - J. 2.4.2001 (quanto ao dia seguinte). locador, mantendo a correta sentença de procedência.

CONDOMÍNIO – EXECUÇÃO – O CRÉDITO ORIUNDO DE DESPESAS


CONDOMINIAIS EM ATRASO TEM PREFERÊNCIA SOBRE O CRÉDITO
HIPOTECÁRIO (STJ)
AgRg no Recurso Especial nº 698.105 - RJ (2004/ II - Ao incidente de uniformização de jurisprudên-
0151762-8) cia suscitado pela parte não está o julgador obrigado
Relator: Ministro Sidnei Beneti a instaurá-lo.

Agravante: Instituto de Previdência do Município do Agravo Regimental improvido.


Rio de Janeiro Previ/Rio ACÓRDÃO
Ilana Kupermann Bocikis Vistos, relatados e discutidos os autos em que são
partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Ter-
Agravado: Condomínio do Edifício Grumari ceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimi-
EMENTA dade, negar provimento ao agravo regimental, nos termos
Civil e Processual civil. Crédito hipotecário. Cré- do voto do Sr. Ministro Relator.
dito oriundo de despesas condominiais em atraso. Os Srs. Ministros Nancy Andrighi e Massami Uyeda
Execução. Preferência. Incidente de uniformização de votaram com o Sr. Ministro Relator.
jurisprudência. Não obrigatoriedade de instauração Brasília, 16 de outubro de 2008
pelo julgador.
Ministro Sidnei Beneti, Relator
I - O crédito oriundo de despesas condominiais
em atraso, constitui obrigação proter rem e, por isso, RELATÓRIO
prefere ao crédito hipotecário no produto de eventual O Exmo Sr. Ministro Sidnei Beneti (Relator):
arrematação. 1.- Instituto de Previdência do Município do Rio de

14 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2


JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA

Janeiro Previ/Rio interpõe agravo interno contra decisão bunal, não à parte. CPC, art. 476. Exegese. Crédito
do E. Ministro Carlos Alberto Menezes direito (fls. 92/94) condominial. Preferência ao crédito hipotecário. Obriga-
que negou provimento a recurso especial, ao entendimento ção propter rem.
de que a orientação perfilhada pelo Tribunal de origem, (...)
quanto à preferência dos créditos condominiais na exe-
II. O crédito condominial tem preferência sobre o cré-
cução estaria de acordo com a jurisprudência desta Cor-
dito hipotecário por constituir obrigação propter rem, cons-
te.
tituído em função da utilização do próprio imóvel ou para
2.- Pede a reforma da decisão hostilizada, sob a ale- evitar-lhe o perecimento. Precedentes da STJ.
gação de que a jurisprudência desta Corte não está paci-
(REsp 654.651/SP, Rel. Ministro Aldir Passarinho
ficada a respeito do tema. Reitera a alegação de ofensa
Junior, DJ 28/5/07);
aos artigos 1.442 do Código Civil e 709, II, do Código de
Processo Civil. Processo civil. Recurso especial. Arrematação. Cré-
dito hipotecário. Crédito oriundo de despesas condominiais
3.- Sustenta que a decisão agravada não observou o
em atraso. Preferência. Débito condominial não mencio-
pedido de instauração de incidente de uniformização de
nado no edital. Responsabilidade pelo pagamento.
jurisprudência.
- Por se tratar de obrigação proter rem, o crédito oriun-
É o breve relatório.
do de despesas condominiais em atraso prefere ao crédi-
VOTO to hipotecário no produto de eventual arrematação.
O Exmo Sr. Ministro Sidnei Beneti (Relator): (REsp 540.025/RJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Ter-
Não merece prosperar a irresignação. ceira Turma, DJ 30/6/06);
4.- A decisão agravada, ao negar provimento ao re- 6.- Ressalte-se, de outra parte, que “O incidente de
curso especial nos pontos ora impugnados, o fez pelos uniformização de jurisprudência é de iniciativa dos órgãos
seguintes fundamentos (fls. 92/94): do Tribunal, não da parte, ao teor da exegese dada ao art.
No caso, trata-se de ação de cobrança de quotas 476 da lei adjetiva civil em precedentes do STJ” (REsp
condominiais, tendo sido o imóvel levado a leilão e arre- 654.651/SP, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, DJ 28/
matado por R$ 55.000,00, sendo o recorrente credor hi- 5/07).
potecário, recaindo a hipoteca sobre o imóvel arremata- No mesmo sentido:
do. Depois da arrematação, o credor hipotecário reque- Ação civil pública. IDEC. Interesses individuais ho-
reu que antes do levantamento fosse observado o seu mogêneos.
privilégio, mas o Juiz entendeu que o Condomínio teria
Cadernetas de poupança. Janeiro de 1989. Unifor-
direito de receber seu crédito primeiro.
mização de jurisprudência.
Mas, a jurisprudência da Corte está alinhada com o
1. O art. 476 do Código de Processo Civil não vincula
acórdão. De fato, não discrepa a Corte que o crédito de-
o colegiado perante o qual foi suscitado o incidente de
corrente de despesas condominiais em atraso prefere ao
uniformização de jurisprudência, que fica subordinado aos
crédito hipotecário no produto de eventual arrematação
aspectos de conveniência e oportunidade. Precedentes
(REsp n° 605.056/SP, Relatora a Ministra Nancy Andrighi,
da Corte.
DJ de 3/10/05; REsp n° 577.547/RS, da minha relatoria,
DJ de 25/10/04; REsp n° 208.896/S, Relatar o Ministro Ari (REsp 175288/SP, Rel. Ministro Carlos Alberto
Pargendler, DJ de 19/12/02; REsp n° 315.963/RJ, Relatar Menezes direito, DJ 18/11/02).
Ministro Hélio Quaglia Barbosa, DJ de 16/11/04; AgRgAg 7.- Vê-se, assim, que o agravante não trouxe qual-
n° 680.183/RS, Relator o Ministro Jorge Scartezzini, DJ quer argumento capaz de modificar a conclusão alvitra-
de 10/10/05). da, que está em consonância com a jurisprudência con-
Quanto ao dissídio está presente a Súmula n° 83 da solidada desta Corte, devendo a decisão ser mantida por
Corte. seus próprios fundamentos.
5.- O entendimento sufragado pela decisão agrava- 8.- Pelo exposto, nega-se provimento ao agravo re-
da repete-se, ainda, nos seguintes julgados: gimental.
Civil e processual. Incidente de uniformização de Ministro Sidnei Beneti, Relator
jurisprudência. Faculdade reservada ao integrante do tri- Brasília, 16 de outubro de 2008

2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 15


JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA

IPTU E ITR – APLICAÇÃO DO CRITÉRIO DA DESTINAÇÃO ECONÔMI-


CA DO IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE (TJSP)
ACÓRDÃO subindo o percentual para 75% de utilização econômica.
Mandado de Segurança - IPTU e ITR - Critério da Aduz que o imóvel está localizado em zona rural, uma vez
destinação econômica. Não incide IPTU sobre a pro- que não se serve dos melhoramentos do imóvel urbano,
priedade de imóvel destinada à exploração extrativa portanto não se sujeitando à incidência do IPTU. Pede,
vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial, ainda que assim, após volumoso arrazoado, com citações de legis-
localizado em zona considerada urbana pelo Municí- lação, a concessão da medida liminar, ordenando-se a
pio. Adoção do critério da destinação econômica, aten- suspensão da cobrança do imposto até o julgamento do
dendo ao disposto no artigo 15 do Decreto-Lei nº 57/ presente mandado de segurança, quando então deverá a
66, em detrimento ao critério topográfico, adotado pelo ordem ser concedida em definitivo, confirmando-se a
artigo 32 do Código Tributário Nacional. Precedentes liminar.
do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal Foi proferida a r. sentença de fls. 114/117, que
de Justiça. Hipótese em que o imóvel, ainda que loca- denegou a ordem rogada.
lizado no perímetro urbano, destina-se à atividade Apresenta então o impetrante, o recurso de apela-
exclusivamente agropecuária - Recurso provido. ção de fls. 119/128. Em resumo, insurge-se contra a r.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela- sentença apelada, reiterando a argumentação apresenta-
ção Cível com Revisão nº 693.639-5/4-00, da Comarca da na peça inicial. Cita novamente legislação que enten-
de Sorocaba, em que é apelante Fernando Stecca Filho, de pertinente. Pleiteia, ao final, o acolhimento do seu re-
sendo apelada Prefeitura Municipal de Sorocaba. curso, com a conseqüente concessão da ordem.
Acordam, em Décima Quarta Câmara de Direito Pú- Tempestivo o recurso, foi o mesmo bem processa-
blico do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, pro- do, com as contra-razões (fls. 140/146).
ferir a seguinte decisão: “deram provimento ao recurso, Manifestou-se o Ministério Público (fls. 148/149), no
nos termos que constarão do acórdão. v.u.”, de conformi- sentido do desprovimento do recurso.
dade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
Subiram os autos a esta Corte.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
João Alberto Pezarini (Presidente, sem veto), Marino Neto Foi apresentado, então, parecer do digno Procura-
e Marcondes Machado. dor de Justiça, no sentido do desprovimento do recurso
(fls. 155/156).
São Paulo, 25 de outubro de 2007
É o relatório.
Wanderley José Federighi, Relator
Cuida-se de mandado de segurança, impetrado con-
VOTO tra ato do secretário de Planejamento e Administração Fi-
Vistos. nanceira do Município de Sorocaba, por proprietário de
Fernando Stecca Filho, qualificado nos autos, impetra área rural de imóvel situado naquele Município, que se
a presente ação de mandado de segurança (proc. nº 5.853/ insurge contra a cobrança de IPTU e taxas de serviços,
99, do Egrégio Anexo Fiscal da Comarca de Sorocaba), incidentes sobre a referida área, sob diversas alegações,
contra ato do Secretário de Planejamento e Administra- ação esta julgada improcedente em primeiro grau. Sobem
ção Financeira do Município de Sorocaba, alegando, em os autos a esta Corte em decorrência de recurso voluntá-
síntese, que é proprietário de imóvel rural (denominado rio do impetrante.
Fazenda Pinheiro), inscrito no INCRA, sujeito ao Imposto Malgrado o zelo, bem como a combatividade, do dig-
Territorial Rural - ITR, encontrando-se, inclusive, inscrito no procurador da Municipalidade apelada, é de se enten-
na Secretaria da Receita Federal como contribuinte de tal der que o recurso reúne condições de prosperar, deven-
tributo. O referido imóvel é explorado economicamente, do ser reformada a r. sentença de primeiro grau, que deu
por meio de atividade agropecuária, comprovada medi- à matéria incorreta apreciação.
ante laudo técnico agrônomo, encontrando-se a Fazenda
arrendada. Alega ainda que houve isenção do IPTU em Senão, vejamos.
1990 para imóveis com 30% do solo aproveitado ou com Questiona-se, aqui, a incidência de IPTU ou ITR, o
certa exploração pecuária, em 1994 foi editado novo de- que depende da adoção do critério topográfico ou da
creto revogando expressamente a anistia, ao suprir a ati- destinação econômica. Do exame dos autos, constata-se
vidade agroindustrial, substituindo-a pela agropastoril, que o imóvel é destinado à produção agrícola, conforme

16 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2


JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA

atestou a prova documental produzida (fls. 44/63), encon- nos autos do Recurso Extraordinário nº 140.773, Relator
trando-se atualmente sujeito à incidência de ITR (fl. 31). Ministro Sidney Sanches, DJU 04/06/1999.
Todavia, a certidão expedida pela Seção do Uso do Solo “Direito constitucional. Tributário e processo civil.
da Secretaria de Edificações e Urbanismo da Prefeitura Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Imposto
de Sorocaba (fl. 73) evidencia que o imóvel está localiza- Territorial Rural (ITR). Taxa de Conservação de Vias. Re-
do no perímetro urbano do município de Sorocaba. curso extraordinário.
Com efeito, dispõe o artigo 32, § 1º, do Código Tribu- “1. RE não conhecido, pela letra “a” do art. 102, III,
tário Nacional da seguinte forma, consagrando o critério da CF, mantida a declaração de inconstitucionalidade da
topográfico: Lei Municipal de Sorocaba, de nº 2.200, de 03.06.1983,
“Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, que acrescentou o parágrafo 4º do art. 27 da Lei nº 1.444,
sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como de 13.12.1966.
fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de “2. RE conhecido, pela letra “b”, mas improvido,
bem imóvel por natureza ou por acessão física, como mantida a declaração de inconstitucionalidade do art. 12
definido na lei civil, localizado na área urbana do Municí- da Lei Federal nº 5.868, de 12.12.1972, no ponto em que
pio. revogou o art. 15 do Decreto-lei nº 57, de 18.11.1966.
§ 1º. Para os efeitos deste imposto, entende-se como “3. Plenário. Votação unânime”.
zona urbana a definida em lei municipal, observado o re-
quisito mínimo da existência de melhoramentos indica- Nesse sentido, o critério a ser utilizado para defini-
dos em pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes, ção da incidência de IPTU ou ITR sobre um imóvel locali-
construídos ou mantidos pelo Poder Público. zado no perímetro urbano é o da destinação econômica,
conforme orientação do Supremo Tribunal Federal, en-
“I - meio-fio ou calçamento, com canalização de águas tendimento esse que vem sendo acolhido pelo Superior
pluviais; Tribunal de Justiça, conforme as seguintes decisões:
“II - abastecimento de água; “Tributário. IPTU e ITR. Incidência. Insuficiência do
“III - sistema de esgotos sanitários; critério da localização do imóvel. Necessidade de se ob-
“IV - rede de iluminação pública, com ou sem servar, também, a destinação do imóvel.
posteamento para distribuição domiciliar; “- O critério da localização do imóvel é insuficiente
“V - escola primária ou posto de saúde a uma distân- para que se decida sobre a incidência do IPTU ou ITR,
cia máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considera- sendo necessário observar-se o critério da destinação
do”. econômica, conforme já decidiu a Egrégia 2ª Turma, com
base em posicionamento do STF sobre a vigência do DL
Segundo a certidão de fl. 74, o imóvel em questão nº 57/66.
está localizado no perímetro urbano e possui a seguin-
te infraestrutura “rede elétrica, rede telefônica, água “- Agravo regimental improvido” (Superior Tribunal de
encanada e, no raio de 2.400,00 metros (linha reta) da Justiça, AgRg no Ag nº 498.512, Rel. Min. Francisco
referida área, (PENSO nº 46 Ernesto Martins - Retiro São Peçanha Martins, DJU 16.05.2005, p. 296).
João)”. “Tributário. IPTU. ITR. Imóvel. Exploração extrativa
Vê-se que o imóvel poderia ser objeto de IPTU, pois vegetal. arts. 32 do CTN, 15 do Decreto-Lei nº 57/66.
presentes os requisitos para sua instituição, caso adota- “1. O artigo 15 do Decreto-Lei nº 57/66 exclui da inci-
do o critério topográfico. dência do IPTU os imóveis cuja destinação seja,
Contudo, na espécie, aplicável o disposto no artigo comprovadamente, a de exploração agrícola, pecuária ou
15 do Decreto-lei nº 57/66. industrial, sobre os quais incide o Imposto Territorial Rural
- ITR, de competência da União.
“O disposto no art. 32 da Lei nº 5.172, de 25 de outu-
bro de 1966, não abrange o imóvel de que, comprova- “2. Tratando-se de imóvel cuja finalidade é a explora-
damente, seja utilizado em exploração extrativa vegetal, ção extrativa vegetal, ilegítima é a cobrança, pelo Municí-
agrícola, pecuária ou agroindustrial, incidindo, assim, so- pio, do IPTU, cujo fato gerador se dá em razão da locali-
bre o mesmo, o ITR e demais tributos com o mesmo co- zação do imóvel e não da destinação econômica. Prece-
brados.” dente.
Vale ressaltar que foi declarado inconstitucional, pelo “3. Recurso especial improvido” (Superior Tribunal de
Supremo Tribunal Federal, o artigo 12 da Lei 5.868/72, no Justiça, REsp nº 738.628, Rel. Min. Castro Meira, DJU
ponto em que revogou o artigo 15 do Decreto-lei 57/66, 20.06.2005, p. 259).

2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 17


JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA

“Tributário. IPTU. ITR. Fato gerador. Imóvel situado rente do texto da própria Constituição Federal, está reser-
na zona urbana. Localização. Destinação. CTN, art. 32. vada tão-somente ao Código Tributário Nacional, nos ter-
Decreto-Lei n. 57/66. vigência. mos do seu art. 29 (Lei nº 5.172/66). A lei municipal efeti-
“1. Ao ser promulgado, o Código Tributário Nacional vamente não poderia modificar a natureza do imóvel, para
valeu-se do critério topográfico para delimitar o fato gera- tributá-lo com impostos municipais, ainda que invocando
dor do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial critério de cumprimento da função social da propriedade.
Urbana (IPTU) e o Imposto sobre a Propriedade Territorial Tal foi a conclusão, analisando a mesma matéria, do
Rural (ITR) se o imóvel estivesse situado na zona urbana, ínclito Juiz Luis Carlos de Barros:
incidiria o IPTU, se na zona rural, incidiria o ITR. “Ademais, na forma do artigo 146, inciso III, letra “a”
“2. Antes mesmo da entrada em vigor do CTN, o da Constituição Federal, cabe à lei complementar a defi-
Decreto-Lei nº 57/66 alterou esse critério, estabelecendo nição de tributos e de suas espécies, bem como, em rela-
estarem sujeitos à incidência do ITR os imóveis situados ção aos impostos discriminados na Constituição, os res-
na zona rural quando utilizados em exploração vegetal, pectivos fatos geradores, bases de cálculo e contribuin-
agrícola, pecuária ou agroindustrial. tes.
“3. A jurisprudência reconheceu validade ao DL 57/ “Inviável, pois, alterar através de Decreto (no caso
66, o qual, assim como o CTN, passou a ter o status de lei de nº 9.061/94) ou Lei Orgânica Municipal, o Código Tri-
complementar em face da superveniente Constituição de butário Nacional que prevê a incidência do Imposto
1967. Assim, o critério topográfico previsto no art. 32 do Territorial Rural e também o Imposto Predial Urbano, em
CTN deve ser analisado em face do comando do art. 15 razão da localização do imóvel, e não em virtude de sua
do DL 57/66, de modo que não incide o IPTU quando o destinação ou função social.
imóvel situado na zona urbana receber quaisquer das “Observe-se ainda que segundo preleciona Hely
destinações previstas nesse diploma legal. Lopes Meirelles, ‘a Lei 5.868, de 12.12.72, fixou, para fim
“4. Recurso especial provido” (Superior Tribunal de de incidência do ITR, o conceito de imóvel rural, baseado
Justiça, REsp nº 492.869, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, na sua destinação (exploração extrativa vegetal, agrícola,
DJU 07.03.2005, p. 141). pecuária ou agroindustrial) e área (superior a 1 ha), inde-
E mais: pendentemente de sua localização, considerando urba-
nos todos os demais (artigo 6º, parágrafo único), mas este
“Tributário - Imposto Predial e Territorial Urbano e artigo foi julgado inconstitucional pelo STF (RE 93.850-8,
Imposto Territorial Rural - Critério distintivo entre área ur- Tribunal Pleno, j. 20.5.82), vigorando, portanto, a localiza-
bana e área rural - Relevância da destinação econômica ção do imóvel para ser considerado urbano ou rural, como
da área tributável - Relevante para definir a incidência do definido no Código Tributário Nacional (artigo 32 e seus
tributo, o ITR ou IPTU, não apenas a localização do imó- parágrafos)’. Vide Direito Municipal Brasileiro, 7ª edição,
vel, mas a destinação econômica da área tributável. O página 180.
art. 32 do Código Tributário Nacional deve ser interpreta-
do com as alterações introduzidas pelos arts. 15 e 16, do “A conclusão, pois, é que tanto o Decreto Municipal
Decreto-Lei nº 57/66, não revogado pela Lei nº 5.868/72, 9.061, de 3.11.94, como o artigo 167, § único da Lei Orgâ-
porque declarada inconstitucional pelo Supremo Tribunal nica Municipal de Sorocaba, são inconstitucionais” (9ª
Federal e suspensa sua vigência pela Resolução nº 313/ Câmara do E. 1º Tribunal de Alçada Civil do Estado de
83, do Senado Federal. Apelação desprovida.” (AC nº São Paulo, Apelação nº 892.025-8, da Comarca de
70008076457, 2ª Câmara Cível do Eg. Tribunal de Justi- Sorocaba).
ça do Rio Grande do Sul, j. 22/06/2005, Rel. o Des. Arno Desta forma, evidencia-se a inconstitucionalidade dos
Werlang). arts. 167 (e parágrafo único) e 168 da Lei Orgânica do
Portanto, havendo prova que atesta a destinação do Município de Sorocaba.
imóvel à agropecuária, não pode o referido imóvel sofrer Para os devidos fins de direito, ficam desde já
a incidência de IPTU. prequestionados todos os dispositivos legais e constituci-
Ainda que assim não fosse, patente não poder o onais citados no corpo deste voto.
Município, por intermédio da sua Lei Orgânica, traçar Portanto, merece provimento, assim, o recurso do
parâmetros referentes àquilo que deve ou não deve ser impetrante, para o fim de reformar-se a r. sentença de
considerada como sendo propriedade rural (seja para es- primeiro grau, ressalvada a convicção do nobre julgador,
tabelecer-se quando se aplica o ITR, seja para estabele- que dava pela denegação da ordem rogada, julgando-se
cer-se quando se aplica o IPTU), na medida em que tal procedente o presente mandamus, impondo-se a sua con-
questão, por divisão de competência legislativa, decor- cessão, tal qual pleiteada na peça inicial, para o fim de

18 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2


JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA

determinar-se a anulação do lançamento do Imposto Predi- sendo devidos honorários advocatícios, em face do dispos-
al e Territorial Urbano - IPTU e das taxas de serviços, refe- to na Súmula nº 512 do E. Supremo Tribunal Federal.
rentes ao exercício de 1999. Custas na forma da lei, não Com isto, dá-se provimento ao recurso.

DESPESAS DE CONDOMÍNIO – EXECUÇÃO DE TÍTULO JUDICIAL –


EMBARGOS À ARREMATAÇÃO – PERIGO DE LESÃO GRAVE E DIFÍCIL
REPARAÇÃO – AUSÊNCIA – EFEITO SUSPENSIVO INDEFERIDO (TJSP)
Agravo de Instrumento nº 1.131.459-0/3 – Comarca embargos opostos e determinou a inclusão do arrematante
de São Paulo - Foro Regional do Jabaquara - 1ª Vara Cível no pólo passivo.
- Processo nº 117.014/07 - Turma Julgadora da 34ª Câ- Inconformados, os agravantes sustentam que a ne-
mara - Relator: Des. Emanuel Oliveira - Juiz Presidente: gativa de atribuição de efeito suspensivo aos embargos
Des. Gomes Varjão - Data do julgamento: 12.11.2007 - expõe os embargantes a perigo de lesão grave ou de difí-
Agravantes:Marcos Antonio Durand Sola e Tânia cil reparação, não encontrando amparo na lei a inclusão
Karapeticov Durand Sola - Agravado: Condomínio Edifí- do arrematante no pólo passivo dos embargos à
cio Green Gold - Interessado: Banco Bradesco S/A arrematação.
ACÓRDÃO O recurso tramitou sem efeito suspensivo (fls. 103).
Despesas de condomínio - Execução de título ju- O agravado e a parte interessada ofereceram resposta
dicial - Embargos à arrematação - Perigo de lesão gra- (fls. 110/198 e 203/205).
ve e difícil reparação - Ausência - Efeito suspensivo É a síntese do essencial.
indeferido. Ausente a relevância, o risco de grave dano
2. O inconformismo não prospera.
de incerta ou difícil reparação, não é possível a con-
cessão de efeito suspensivo aos embargos opostos Cuida-se de embargos à arrematação em execução
pelo devedor após a arrematação. de título judicial, opostos na vigência da Lei 11.382, de 07
de dezembro de 2006, por meio dos quais os embargantes
Adquirente - Inclusão no pólo passivo dos em-
sustentam, em síntese, a ocorrência de erro na publica-
bargos à arrematação - Possibilidade. É prudente que
ção do edital de praça do bem penhorado, incorreção na
o arrematante faça parte do pólo passivo dos embar-
avaliação do imóvel, excesso de penhora e arrematação
gos à arrematação, posto que em razão deles poderá
do bem por preço vil, através de pessoa que detinha in-
desistir da aquisição (art. 746, § 1º, do CPC).
formação privilegiada a respeito do imóvel.
Recurso improvido.
Segundo o artigo 475-R do CPC, são aplicáveis
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os subsidiariamente ao cumprimento da sentença, no que
desembargadores desta turma julgadora da Seção de Di- couber, as normas que regem o processo de execução
reito Privado do Tribunal de Justiça, de conformidade com de título extrajudicial.
o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte
Os embargos à arrematação, com o advento da Lei
integrante deste julgado, nesta data, negaram provimen-
11.382, de 07 de dezembro de 2006, passaram a ser pre-
to ao recurso, por votação unânime.
vistos dentro do capítulo destinado a regular os Embar-
Emanuel Oliveira, relator gos à Execução, artigo 746, cabendo sempre que houver
VOTO nulidade da execução, ou causa extintiva da obrigação,
1. Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de supervenientes à penhora.
efeito suspensivo, interposto por Marcos Antonio Durand O legislador, ao prever a possibilidade de atribuição
Sola e Tânia Karapeticov Durand Sola, visando modificar de efeito suspensivo aos embargos do devedor em exe-
a respeitável decisão proferida em sede de embargos à cução de título extrajudicial, elencou alguns elementos
arrematação, que deixou de atribuir efeito suspensivo aos para sua concessão, que deverão estar presentes

2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 19


JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA

concomitantemente, quais sejam: (a) o requerimento do lizada.


embargante, (b) a relevância dos fundamentos, (c) o ris- Outrossim, depreende-se dos autos que a questão
co de grave dano de incerta ou difícil reparação em caso referente à avaliação do imóvel penhorado e ao excesso
de prosseguimento da execução e a (d) garantia da exe- de penhora, também, já foram objeto de apreciação nos
cução por penhora, depósito ou caução suficientes (art. autos (126/150 e 173/177), de modo que não se vislum-
739-A, § 1º do CPC). bra o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação.
Todavia, em que pese a explanação das razões de O intuito do legislador, obviamente, ao prever a fa-
fato e de direito que os agravantes entenderam relevan- culdade do juiz conferir efeito suspensivo aos embargos
tes, não é o caso de atribuição de efeito suspensivo aos do devedor, deve estar fundado em perigo concreto, au-
embargos à arrematação, porquanto inexistentes o peri- sente no caso em comento, de modo que apenas excep-
go de dano grave ou de difícil reparação para os devedo- cionalmente, segundo o poder de cautela do juiz, é que
res, na medida em que eventuais perdas e danos pode- poderão ser recebidos os embargos do devedor no efeito
rão ser objeto de ressarcimento, a teor do que dispõe o suspensivo.
artigo 694, § 2º, do Código de Processo Civil.
Por fim, embora “Assinado o auto pelo juiz, pelo
Ademais, verifica-se dos autos, sem prejuízo de aná-
arrematante e pelo serventuário da justiça ou leiloeiro, a
lise do mérito dos embargos pela primeira instância, que
arrematação considerar-se-á perfeita, acabada e
o teor do edital já havia sido objeto de impugnação, tendo
irretratável, ainda que venham a ser julgados proceden-
restado decidido, sem a interposição de qualquer recur-
tes os embargos do executado”, é prudente que o
so, que a hipoteca não é de responsabilidade do imóvel
arrematante faça parte do pólo passivo dos embargos à
(fls. 61), de modo que a advertência quanto à responsabi-
arrematação, porquanto faz parte da discussão dos em-
lidade por eventuais “ônus” sobre o bem interessaria ape-
bargos opostos o teor do edital e o valor da oferta e, nos
nas ao arrematante e não ao devedor.
termos do artigo 746, § 1º, do CPC, o adquirente poderá
Não obstante, verifica-se, também, que o imóvel foi
desistir da aquisição.
arrematado em segunda praça, pelo maior lance (fls. 70 e
72), conforme previsão legal e do edital, cabendo ao juízo Portanto, a r. decisão agravada não merece ser re-
a verificação se o lance constitui preço vil ou não (art. formada.
692, do CPC), sendo que nesse caso representou mais 3. Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso,
de 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação atua- nos termos acima enunciados.

LOCAÇÃO – EXECUÇÃO – EMBARGOS À ARREMATAÇÃO – OCOR-


RÊNCIA DE PREÇO VIL (STJ)
Recurso Especial nº 1.017.301 - RJ (2007/0018770- 2. No caso concreto, o imóvel levado à hasta pú-
6) blica, que serve de residência para a parte executada,
Relatora: Ministra Maria Thereza de Assis Moura e estimado em R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), foi
arrematado por R$ 25.0000,00 (vinte e cinco mil re-
Recorrente: Marlene Pedreira ais), o que equivale a aproximadamente 42% do valor
Recorrido: Marcia Fayfman Nigri e outros da avaliação, a configurar a vileza do preço ofereci-
EMENTA do, a teor da jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça e do disposto nos arts. 620 e 692 do Código
Recurso especial. Locação. Processo civil. Exe- de Processo Civil.
cução. Arrematação. Nulidade. Preço vil. Ocorrência.
Arts. 620 e 692 do CPC. 3. Recurso especial conhecido e provido.

1. Esta Corte possui orientação no sentido de con- ACÓRDÃO


siderar vil o lance inferior a 50% (cinquenta por cen- Vistos, relatados e discutidos os autos em que são
to) do valor da avaliação do bem penhorado. partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Sex-

20 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2


JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA

ta Turma do Superior Tribunal de Justiça: “A Turma, por VOTO


unanimidade, deu provimento ao recurso, nos termos do Relatora: Ministra Maria Thereza de Assis Moura
voto da Sra. Ministra Relatora.” A Sra. Ministra Jane Silva (Relatora):
(Desembargadora convocada do TJ/MG) e os Srs. Minis-
tros Nilson Naves, Hamilton Carvalhido e Paulo Gallotti Consta dos autos que a recorrente, fiadora em con-
votaram com a Sra. Ministra Relatora. trato de locação, foi ré em processo de execução por títu-
lo extrajudicial movida pelos locadores, vindo, ao final, a
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Nilson Naves. ter o único bem imóvel de sua propriedade, onde residia,
Brasília, 29 de abril de 2008 penhorado. Após a avaliação indireta do bem, na qual foi
Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Relatora estimado em R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), realizou-
se a praça, em que houve a arrematação do imóvel no
RELATÓRIO valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais).
Relatora: Ministra Maria Thereza de Assis Moura Por considerar vil a quantia obtida, a recorrente ma-
(Relatora): nejou embargos à arrematação, que foram rejeitados tan-
Cuida-se de recurso especial, interposto por Marle- to na primeira quanto na segunda instâncias da justiça
ne Pedreira, com fundamento no art. 105, III, a e c, da fluminense, com o fundamento de que o preço alcançado
Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tri- na alienação judicial corresponde ao valor de mercado do
bunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, que negou imóvel.
provimento à apelação, nos seguintes termos: Feito esse breve resumo da causa, cumpre primei-
“Embargos à arrematação. Sentença rejeitando-os. ramente afastar a alegada violação ao art. 535, II, do Có-
Recurso de Apelação Cível. Manutenção, pois não é vil o digo de Processo Civil, porquanto constato que o acórdão
preço da alienação judicial realizada no presente proces- dos embargos declaratórios cumpriu seu ofício, concluin-
so. Jurisprudência a respeito. Desprovimento do recurso. do que não havia omissão a ser sanada, sobretudo por-
Opostos embargos de declaração, foram eles rejei- que a questão referente à impenhorabilidade do bem de
tados, por inexistirem omissões no acórdão. família não fora antes suscitada nos autos, vindo a surgir
tardiamente apenas nos embargos declaratórios, o que
A recorrente alega inicialmente ofensa ao art. 535, II, afasta a obrigatoriedade do seu exame pela Corte de ori-
do Código de Processo Civil, uma vez que o Tribunal de gem.
origem deixou de se manifestar sobre a questão relativa à
De outra parte, no tocante à violação aos arts. 620 e
impenhorabilidade de bem de família, apesar de instado
692 do Código de Processo Civil, a irresignação prospe-
a fazê-lo por meio de embargos declaratórios. Em segui-
ra.
da, suscita contrariedade aos arts. 620 e 692 do Diploma
Processual Civil, pois o imóvel em que residia foi arrema- Com efeito, mencionados dispositivos assim dis-
tado por R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), preço que põem:
considera vil, por ser inferior a 50% de R$ 60.000,00 (ses- “Art. 620. Quando por vários meios o credor puder
senta mil reais), valor obtido na avaliação judicial. Aponta, promover a execução, o juiz mandará que se faça pelo
por fim, divergência jurisprudencial com arestos desta modo menos gravoso para o devedor.
Corte que anularam praças e leilões em situações seme-
Art. 692. Não será aceito lanço que, em segunda pra-
lhantes.
ça ou leilão, ofereça preço vil.”
Foram apresentadas contra-razões (fls. 128/133).
Embora o art. 692 acima transcrito faça menção a
Inadmitida a insurgência pela Terceira Vice-Presidên- preço vil, no corpo do Código de Processo Civil, à exce-
cia do Tribunal de origem, a recorrente interpôs agravo de ção da regra do art. 701 (imóvel pertencente a incapaz),
instrumento, o qual foi provido, a fim de se determinar a não existem parâmetros para a sua definição. Trata-se,
sua conversão em recurso especial. portanto, de conceito jurídico indeterminado, cabendo ao
Por fim, importante observar que a recorrente tam- magistrado verificar caso a caso a insignificância ou não
bém ajuizou nesta Corte a Medida Cautelar 11.441/RJ, da quantia oferecida pelo arrematante. A propósito deste
com objetivo de conferir efeito suspensivo ao presente tema, importante destacar o posicionamento doutrinário
apelo nobre, pedido este acolhido liminarmente pelo Mi- de Luiz Gulherme Marinoni e Sérgio Cruz Arenhart:
nistro Hélio Quaglia Barbosa, com o fim de “manter a re- “Não há parâmetro para definir o que é considerado
querente na posse do imóvel até o julgamento final do preço vil, exceto em um caso particular. Na realidade,
recurso especial”. apenas a consideração do caso concreto pode determi-
É o relatório. nar esta circunstância, devendo-se analisar se a oferta é

2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 21


JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA

absolutamente incompatível com o valor do bem, de modo a 1. Caracteriza-se o preço vil quando o preço de
caracterizar apenas o oportunismo do terceiro - que, à min- arrematação do bem é inferior ao da metade do valor da
gua de concorrentes, pensa poder arrematar os bens por avaliação. Desnecessidade de análise de matéria fático-
qualquer importância. Em regra, para presumir o preço como probatória para se chegar a esta conclusão. Precedentes
vil, toma-se como parâmetro a metade do valor atualizado do STJ
da avaliação. Ou seja, quando o preço é menor do que a 2. A arrematação realizada por preço vil, nula torna-
metade do valor atualizado da avaliação, presume-se, como se a mesma. Ademais, para a sua decretação, não é ne-
regra apriorística, que o valor seja vil. Porém, este parâmetro cessário que o executado impugne a avaliação. Prece-
é nitidamente relativo, já que questões específicas do caso dentes do STJ.
concreto poderão recomendar a alienação do bem por pre-
ço inferior à metade de sua avaliação (por exemplo, diante 3. Agravo Regimental improvido.”
da depreciação da coisa ou da perda de interesse no bem (AgRg nos EDcl no Ag 454.247/SP, Rel. Ministro Luiz
por parte do mercado).” (Marinoni, Luiz Guilherme; Arenhart, Fux, Primeira Turma, julgado em 06.05.2003, DJ
Sérgio Cruz. Curso de Processo Civil v. 3 - Execução. São 19.05.2003 p. 134)
Paulo, Revista dos Tribunais, 2007) Na hipótese em apreço, como antes relatado, o apar-
Conforme assinalado pelos eminentes processualistas, tamento da recorrente, avaliado em R$ 60.000,00 (ses-
considera-se, em regra, preço vil o lance que não atinge senta mil reais), foi arrematado por R$ 25.000,00 (vinte e
50% (cinquenta por cento) do valor obtido na avaliação ju- cinco mil reais), equivalente a 41,6% (quarenta e um vír-
dicial, sendo que, em casos excepcionais, dependendo da gula seis por cento) da avaliação. De outra parte, resta
situação fática, a quantia ofertada pode ser inferior à meta- incontroverso que a recorrente reside no imóvel levado à
de da avaliação. Necessário destacar que o Superior Tri- hasta pública, ou seja, trata-se de bem de família, que,
bunal de Justiça também tem adotado esse parâmetro, neste caso, em virtude da exceção do art. 82 da Lei 8.245/
consoante se verifica dos seguintes julgados: 91 (fiador em contrato de locação), foi objeto de penhora.
“Processual civil. Execução fiscal. Arrematação. Pre- Consideradas as diretrizes doutrinária e
ço vil. jurisprudencial e as circunstâncias do caso concreto, ob-
1. Considera-se preço vil se a arrematação ocorrer serva-se a ocorrência de arrematação por preço vil. Com
por menos da metade da avaliação. efeito, admitir a validade um lance de aproximadamente
42% (quarenta e dois por cento) da avaliação de um imó-
2. Caracteriza-se a vileza quando a alienação judici- vel utilizado como residência pela parte executada, efeti-
al ocorre por apenas 33,3% do valor do bem. vamente vai de encontro ao mandamento do art. 620 do
3. Recurso especial provido.” Código de Processo Civil, de se realizar a execução do
(REsp 938.778/SP, Rel. Ministro Castro Meira, Se- modo menos gravoso para o devedor, além de infringir a
gunda Turma, julgado em 26.06.2007, DJ 08.08.2007 p. norma do art. 692 do mesmo diploma legal, que veda a
372) arrematação por preço vil em segunda praça.

“Execução - Arrematação - Imóvel - “Preço vil” - Con- De se ressaltar, por fim, que não se mostra necessá-
ceito. rio o revolvimento de matéria fático-probatória para se
concluir pela vileza do preço oferecido. Isso porque a aná-
1. O conceito de preço vil resulta da comparação entre lise de tal questão partiu de um parâmetro objetivo, qual
o valor de mercado do bem penhorado e aquele da seja, 50% (cinquenta por cento) da avaliação, bem como
arrematação. do fato de o bem imóvel arrematado servir de residência
2. Em se tratando de arrematação de imóveis, presu- para a parte recorrente, particularidade essa não contes-
me-se vil o lance inferior a 50% do valor da avaliação atua- tada pelos exequentes e, portanto, incontroversa. O caso,
lizado. O respeito aos arts. 620 e 692 do CPC exige a atu- portanto, não atrai a incidência da Súmula 7/STJ.
alização dos valores dos bens que irão à hasta pública. Ante o exposto, conheço do presente recurso espe-
3. Recurso provido.” cial e a ele dou provimento, a fim de acolher os pedidos
(REsp 448.575/MA, Rel. Ministro Humberto Gomes formulados na inicial dos embargos à arrematação, anu-
de Barros, Primeira Turma, julgado em 26.08.2003, DJ lando, dessa forma, a praça do imóvel de propriedade da
22.09.2003 p. 263) recorrente. Condeno a parte recorrida ao pagamento das
custas e dos honorários advocatícios, estes fixados em
“Agravo regimental. Execução fiscal. Nulidade de 5% (cinco por cento) do valor da causa, ressalvada a hi-
arrematação. Impugnação da avaliação. Desnecessidade. pótese de concessão da justiça gratuita.
Arrematação de bem por preço vil. Nulidade. Preceden-
tes. Desnecessidade de análise de matéria fático- É como voto.
probatória. Precedentes. Brasília, 29 de abril de 2008

22 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2


JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – COOPERATIVA HABITACIONAL


– RESCISÃO C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS – APLICABILIDADE DO
CDC – INDEVIDA A PERDA TOTAL DAS PARCELAS (TJSP)
ACÓRDÃO Apelou a Cooperativa ré alegando preliminar de de-
Rescisão contratual c.c. restituição de quantias cadência, uma vez que o art. 12, parágrafo 4º do Estatuto
pagas - Indevida a perda da totalidade das parcelas Social prevê que “o cooperado que deixar de pagar as
pagas - Afronta ao CDC - Cabível a restituição dos mensalidades durante 02 anos ou mais, perderá o direito
valores pagos, deduzindo-se despesas com correta- à restituição do capital que integralizou e dos créditos a
gem/administração - Fixação no percentual de 10% ele pertencentes. Aduz, também, inaplicabilidade do Có-
sobre os valores pagos - Restituição que deve ser fei- digo do Consumidor, por tratar-se de cooperativa consti-
ta de imediato e não na forma prevista no estatuto - tuída na forma da Lei nº 5.764/71, não cabendo a altera-
Verba honorária fixada em 20% sobre o valor da cau- ção unilateral do Estatuto Social, sob pena de atentado
sa - Recurso da ré desprovido, provido parcialmente ao direito dos demais cooperados. Alega, também,
o recurso da autora. inadimplemento do autor e pleiteia a compensação dos
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela- créditos e débitos na forma do art. 1.009 e seguintes do
ção Cível com Revisão nº 232.761-4/4-00, da Comarca C.Civil e, que os honorários advocatícios, sejam fixados
de São Vicente, em que são apelantes e reciprocamente sobre o valor da condenação.
apelados Cooperativa Real da Habitação - Coophreal e Por primeiro, não se pode olvidar da aplicabilidade
Francisco Lopes dos Reis. do CDC ao contrato em exame, podendo-se destacar,
Acordam, em Oitava Câmara de Direito Privado do dentre vários, o julgamento da Apelação Cível nº 060.480-
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a 4, da 7ª Câmara de Direito Privado, que teve como Relator
seguinte decisão: “negaram provimento ao recurso da ré o Desembargador Oswaldo Breviglieri, cuja ementa apre-
e deram parcial provimento ao recurso adesivo, v.u.”, de senta a seguinte redação:
conformidade com o voto do Relator, que integra este “Contrato - Compromisso de compra e venda de imó-
acórdão. vel - Incorporação imobiliária - Contrato de adesão -
O julgamento teve a participação dos Desembargadores Aplicabilidade das disposições da Lei n. 8.078/90 - Códi-
Luiz Ambra (Presidente) e Salles Rossi. go de Defesa do Consumidor. Não há de admitir-se a
São Paulo, 25 de maio de 2006 prevalência do ajuste de vontades para impor a uma das
partes, em profundo desequilíbrio no cumprimento do con-
Ribeiro da Silva, Relator
trato, não só a perda do imóvel, como também, da integri-
VOTO
dade das parcelas pagas”.
A r. sentença de fls. 103/108, cujo relatório se adota, Assim, estamos diante de uma relação de consumo,
em ação de rescisão de compra e venda c.c. restituição sendo a cooperada mera consumidora e, sendo abusiva
de quantias, julgou parcialmente procedente a ação para a cláusula estatutária prevendo a perda das quantias pa-
rescindir o contrato de fls. 39 e 73 e condenar a ré a res- gas, devendo ela ser considerada ineficaz nos termos do
tituir ao autor o correspondente a 70% dos valores pagos art. 51 do CD Consumidor.
de setembro de 1994 a março de 1997 (fls. 74), a título de
No tocante à alegação de inadimplemento do autor,
prestações, atualizado monetariamente desde os respec-
conforme o julgamento proferido pela 7ª Câmara de Di-
tivos pagamentos e acrescidos de juros de mora de 0,5%
reito Privado deste E. Tribunal, da Apelação Cível nº
ao mês, a partir da citação.
129.560.4/0, que teve como Relator o Desembargador
Inconformada, apelou a ré às fls. 112/125, propug-
Sousa Lima, que, ao discorrer acerca dessa possibilida-
nando a reforma da r. sentença de primeiro grau para jul-
de, cita entendimento do C. STJ, no julgamento do REsp.
gar-se improcedente o pedido de restituição das parcelas
nº 132.903-SP, publicado na RSTJ 106/334, que teve como
pagas, invertendo-se o ônus da sucumbência, ou caso
Relator o Min. Ruy Rosado de Aguiar, que, em situação
seja mantida a r. decisão, seja acolhido o pedido de com-
semelhante ao caso dos autos, decidiu:
pensação de créditos e débitos e excluir do montante da
“Penso que não corresponde à melhor interpretação
condenação os débitos de prêmios de seguro, as multas,
do nosso sistema legal a assertiva de que o pedido de
a correção monetária, os juros de mora e os honorários
devolução das quantias pagas em cumprimento de con-
advocatícios.
trato de promessa de compra e venda não possa ser for-
Recebida a apelação nos seus efeitos devolutivo e
mulado pelo promissário-comprador, ainda que
suspensivo às fls. 127.
inadimplente. A restituição das partes à situação anterior
Contra-razões de apelação apresentada às fls. 135/ é uma consequência da resolução do contrato, pois a
143 e recurso adesivo do autor às fls. 145/150. extinção da avença implica a necessidade de recomposi-
É o relatório. ção, tanto quanto possível, da situação assim como ela
Ambas as partes apelaram. era antes... É partindo desse enunciado que esta eg. 4ª

2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 23


JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA

Turma tem reafirmado, em diversos julgados, seu enten- Rossi, entre outras). Referido julgado anotou que a resti-
dimento de que, em princípio, o promissário-comprador tuição dos valores pagos deve ser feita de uma única vez
tem direito à devolução das prestações pagas na execu- - o que também deve ocorrer na hipótese vertente. Isso
ção de contrato que ficou impossibilitado de cumprir, face porque a demora na devolução no numerário implica em
à superveniente alteração das circunstâncias, direito que definitiva negativa, o que mantém os compradores vincu-
pode ser reconhecido seja na ação de resolução propos- lados ao sistema.
ta pela promitente-vendedora, seja na iniciativa do A cooperativa, por sua qualidade, por sua forma de
promissário-comprador, pois a restituição, como efeito da constituição, representa a reunião do esforço comum dos
extinção do contrato, se faz presente tanto em um caso cooperados na tentativa de obter por essa somatória o
como em outro, independentemente da autoria da ação...” objetivo comum, não tem a seu favor só por isso, a possi-
Nesse sentido, inúmeros julgados deste E. Tribunal, bilidade de não restituir ao cooperado desistente o que
merecendo destaque a Apelação Cível nº 111.319-4, que dele recebeu.
teve como Relator o Desembargador Narciso Orlandi, Voltada a executar tarefa que lhe é própria e aqui são
publicada na RJTJ 248/58, da qual se extrai: eles a construção e a comercialização de imóveis, está
“Contrato - Compromisso de compra e venda - Res- claro que havendo adesão ao sistema e pago o preço
cisão - Inadimplemento do compromissário-comprador - mensal do consórcio, desde que o aderente desista, a ele
Perda total das quantias pagas - Inadmissibilidade - se dará a permissão de receber de volta o quanto pagou.
Inaplicabilidade do artigo 35 da Lei Federal nº 6.766/79 - Por tudo isso, de rigor que a restituição dos valores
Derrogação pelo artigo 53 do Código de Defesa do Con- seja efetuada pela ré de maneira global e imediata. Em
sumidor - Recurso não provido”. situação semelhante, decidiu este E. Tribunal, por sua 6ª
Pretende a ré a compensação dos valores pagos na Câmara de Direito Privado no julgamento da Apelação
forma do art. 1.009 do C.Civil; a exclusão dos prêmios de Cível nº 95.066-4, que teve como Relator o
seguro coletivo, além das multas pagas por atraso na qui- Desembargador Testa Marchi, cuja ementa apresenta a
tação das parcelas, a correção monetária e os juros de seguinte redação:
mora. Pretende, também, que a verba honorária seja fi- “Cooperativa Habitacional - Exclusão de cooperado
xada em 20% sobre o valor da condenação. Já o autor de plano habitacional para a sua aquisição de casa pró-
apelou adesivamente, pleiteando a restituição de 100% pria - Devolução de imediato das parcelas pagas e não
dos valores pagos, atualizados monetariamente, desde quando do encerramento do plano - Cabimento por apli-
os respectivos pagamentos, além da condenação em cus- cação do Código de Defesa do Consumidor - Recurso
tas, despesas processuais e honorários advocatícios no não provido”.
importe de 20% sobre o valor da causa.
Desta forma, deverá ser restituído ao autor 90% dos
Merece reforma a r. sentença, no tocante à determi- valores pagos, deduzindo-se o percentual de 10% a título
nação da devolução de 70% dos valores pagos pelo au- de prefixação de perdas e danos e cláusula penal.
tor, cabendo a devolução com a retenção de apenas 10%
dos valores pagos. Traduz pagamento de despesa presumidamente fei-
ta pela ré na administração do cumprimento de suas obri-
Aliás, acerca do cabimento da retenção no percentual gações e de seus consorciados. A mera existência da ré
acima mencionado, esta 8ª Câmara de Direito Privado vem com a finalidade de dar cumprimento àquilo para o que foi
reiteradamente decidindo pelo seu cabimento, merecen- constituída, já traduz justificativa para a retenção de ta-
do destaque o julgamento da Apelação Cível nº 85.058-4, xas de administração e do seguro, que não poderão ser
que teve como Relator o Desembargador Cesar Lacerda, devolvidas aos cooperados, sob pena de resultar a seu
cuja ementa apresenta a seguinte redação: favor em enriquecimento sem causa com prejuízo de ou-
“Compromisso de compra e venda - Rescisão tra parte, ao sistema de cooperativa e aos próprios coo-
contratual - Culpa dos adquirentes que não reúnem con- perados que, por razões que não cabem aqui discutir,
dições pessoais de obter financiamento e honrar ajuste - continuaram adimplindo as obrigações então por eles con-
Previsão contratual para devolução das quantias pagas, tratadas.
com retenção de 10% do preço do negócio, a título de O montante fixado pela r. sentença não se reputa
prefixação de perdas e danos - Ausência de abusividade - abusivo e pelo percentual apontado, traduz, representa,
Multa que se destina a cobrir despesas várias inerentes significa e simboliza verdadeira cláusula de perdimento.
ao negócio desfeito (corretagem, administração, publici-
dade) - Recurso provido”. Correta a incidência da verba honorária sobre o valor
Anote-se que aludida restituição deve ser feita na da causa.
integralidade e não em parcelas - como pretende a ape- Isto posto, pelo meu voto, nego provimento ao recur-
lante - consoante reiteradamente vem decidindo esta 8ª so da ré e dou parcial provimento ao recurso do autor
Câmara (Apelação Cível nº 255.529.4/4-0, Des. Salles para restituição de 90% dos valores pagos.

24 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2


JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA

LOCAÇÃO – AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL – IMPOSSIBILIDADE DE


SE PROPOR AÇÃO REVISIONAL NOS TRÊS ANOS POSTERIORES A
ACORDO DE MAJORAÇÃO DE ALUGUEL, INDEPENDENTEMENTE SE
O VALOR ALCANÇOU OU NÃO O VALOR DE MERCADO (STJ)
Recurso Especial nº 264.556 - RJ (2000/0062711-9) “REVISIONAL. ACORDOS ANTERIORES. Art. 19 da
Relatora: Ministra Maria Thereza de Assis Moura Lei nº 8.245/91. Havendo acordo entre as partes sem que
o locativo atinja preço de mercado, não estará o locador
Recorrente: Materiais de Construção Farol de Niterói obrigado a aguardar decurso do prazo estabelecido em
Ltda lei, a contar de tal acordo, para poder vindicar aumento de
Recorrido: Maria Lídia Bernardo de Oliveira ação revisional. Deve o juiz aferir se o acordo anterior,
EMENTA realizado no triênio aquisitivo, teve o condão de atualizar
o aluguel. É preciso distinguir entre majoração do aluguel,
Locação. Ação revisional de aluguel. Prazo para que significa qualquer aumento, acima dos índices ofici-
sua a propositura. Triênio previsto no art. 19 da Lei nº ais, e atualização, objeto da ação revisional, que importa
8.245/91. Realização de acordo de majoração do alu- em colocar o aluguel ao preço de mercado. Provimento
guel. Novo valor que não alcança o patamar de mer- do apelo.”
cado. Observância do prazo. Precedentes.
A recorrente aduz violação ao art. 19 da Lei 8.245/
1. Hipótese em que o locador ajuizou ação 91, que fixa o prazo mínimo de três anos para se ajuizar
revisional dentro de três anos do acordo de majoração ação revisional de aluguel, contados do início da vigência
de aluguel realizado com o locatário. do contrato ou de acordo entre as partes, o que, no caso
2. A orientação predominante nesta Corte é no em tela, não foi respeitado. Aponta, outrossim, divergên-
sentido da impossibilidade de se propor lide revisional cia jurisprudencial com arestos desta Corte, que firma-
nos três anos posteriores a acordo de majoração de ram entendimento segundo o qual o acordo realizado en-
aluguel firmado entre locador e locatário, nos termos tre locador e locatário, independentemente de majorar ou
do art. 19 da Lei 8.245/91, independentemente se o não o aluguel para valores de mercado, impede a
novo valor alcançou ou não o patamar de mercado. propositura da revisão judicial de aluguel nos três anos
3. Recurso especial conhecido e provido. seguintes ao seu ajustamento.

ACÓRDÃO Com contra-razões, o recurso foi admitido pela deci-


são de fls. 284/285.
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são
partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Sex- É o relatório.
ta Turma do Superior Tribunal de Justiça: “A Turma, por VOTO
unanimidade, deu provimento ao recurso, nos termos do Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Relatora:
voto da Sra. Ministra Relatora.” A Sra. Ministra Jane Silva
(Desembargadora convocada do TJ/MG) e os Srs. Minis- Proposta lide revisional de aluguel pela parte recorri-
tros Hamilton Carvalhido e Paulo Gallotti votaram com a da, foi esta julgada carecedora da ação pelo magistrado
Sra. Ministra Relatora. de primeira instância, considerada a regra do art. 19 da
Lei do Inquilinato, uma vez que entre o acordo de
Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Nilson Na- majoração de aluguel ajustado entre as partes e o
ves. ajuizamento da demanda revisional não se passaram os
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Maria Thereza três anos exigidos pelo mencionado dispositivo legal.
de Assis Moura. No julgamento da apelação contra tal sentença, a
Brasília, 22 de abril de 2008 (Data do Julgamento) Corte fluminense, todavia, entendeu que o ajustamento
RELATÓRIO do valor do aluguel firmado entre as partes não elevou o
Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Relatora: locativo a patamar de mercado, de modo a afastar o dis-
Cuida-se de recurso especial, interposto por Materiais de posto no art. 19 da Lei 8.245/91, podendo a ação revisional
Construção Farol de Niterói LTDA, com fundamento no ser ajuizada antes de findo o triênio. Afastou-se, portanto,
art. 105, III, a e c, da Constituição, contra aresto proferido o óbice da carência da ação, devendo os autos retornarem
pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, as- à primeira instância para o julgamento do mérito.
sim ementado: O posicionamento adotado pelo Tribunal de origem,

2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 25


JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA

no entanto, discrepa da orientação predominante nesta ca do quantum a ser pago a título de contraprestação (pre-
Corte, no sentido da impossibilidade de se propor lide ço do aluguel), a solução encontrada pelo legislador foi a
revisional nos três anos posteriores a acordo de majoração ação revisional de alugueres (Lei nº 8.245/91).
de aluguel firmado entre locador e locatário, independen- 2 - Contudo, nos termos do art. 19 da Lei nº 8.245/
temente se o novo valor alcançou ou não o patamar de 91, qualquer tipo de acordo firmado entre as partes, du-
mercado. Nesse sentido, destaco os seguintes julgados: rante o triênio legal, que majore os aluguéis, independen-
“RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO temente de atingir os mesmos o chamado “valor de mer-
REVISIONAL. REAJUSTE ANTERIOR NO CONTRATO cado”, impede a propositura da ação revisional, porquan-
QUE NÃO ALCANÇA O VALOR DE MERCADO. CARÊN- to o prazo foi interrompido, devendo recomeçar sua con-
CIA DE AÇÃO. CONHECIMENTO E PROVIMENTO. tagem.
1. É firme o entendimento deste Superior Tribunal de 3 - Proposta a ação antes do decurso desse novo
Justiça no sentido de que o reajuste celebrado entre as prazo, carece o pedido da autora de possibilidade jurídi-
partes em contrato de locação interrompe o prazo para a ca.
propositura de ação revisional, ainda que o valor alcança- 4 - Precedentes (Resp nºs 184.455/MG, 33.948/CE e
do no acordo não atinja o preço de mercado. Em hipóte- 62.679/SP).
ses tais, é carente de ação o locador que a ajuíza antes
5 - Recurso conhecido e provido para, reformando o
do prazo legal.
v. acórdão de origem, julgar a autora carecedora da ação,
2. Recurso conhecido e provido para, reconhecendo nos termos do art. 267, VI do CPC, invertendo-se o ônus
a carência de ação, julgar extinto o processo com funda- da sucumbência.”
mento no artigo 267, inciso VI, do Código de Processo
(REsp 146513/MG, Rel. Ministro JORGE
Civil, invertendo-se os ônus da sucumbência.”
SCARTEZZINI, QUINTA TURMA, julgado em 19.10.1999,
(REsp 105239/CE, Rel. Ministro HAMILTON DJ 27.03.2000 p. 121)
CARVALHIDO, SEXTA TURMA, julgado em 25.09.2001,
Dessa forma, ante a iterativa jurisprudência desta
DJ 04.02.2002 p. 577)
Casa em sentido diametralmente oposto à orientação ado-
“LOCAÇÃO. ACORDO ENTRE AS PARTES. INTER- tada pelo aresto impugnado, este merece ser reformado,
RUPÇÃO DO PRAZO PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO de modo a prevalecer o entendimento esposado na sen-
REVISIONAL. tença monocrática.
- O reajuste dos aluguéis realizado por acordo entre Diante do exposto, conheço do presente recurso es-
as partes tem o condão de interromper o prazo para a pecial e a ele dou provimento, em ordem a restabelecer a
propositura da revisional, independentemente do valor fi- sentença de fls. 222/225.
xado estar abaixo ou acima do preço de mercado.
É como voto.
- Precedentes.
CERTIDÃO
- Embargos acolhidos.”
Certifico que a egrégia Sexta Turma, ao apreciar o
(EREsp 37447/RJ, Rel. Ministro FELIX FISCHER, processo em epígrafe na sessão realizada nesta data,
TERCEIRA SEÇÃO, julgado em 14.10.1998, DJ proferiu a seguinte decisão:
23.11.1998 p. 116) “A Turma, por unanimidade, deu provimento ao re-
“CIVIL E PROCESSO CIVIL - RECURSO ESPECI- curso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.”
AL - LOCAÇÃO - REVISIONAL - PRAZO PARA A Sra. Ministra Jane Silva (Desembargadora
PROPOSITURA - OBSERVÂNCIA AO TRIÊNIO LEGAL convocada do TJ/MG) e os Srs. Ministros Hamilton
(ART.19 DA LEI Nº 8.245/91) - CARÊNCIA DA AÇÃO. Carvalhido e Paulo Gallotti votaram com a Sra. Ministra
Relatora.
1 - A teor do que dispõe a lei, as partes contratantes
podem, a qualquer momento, e obedecidas as vedações Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Nilson Na-
nela previstas, fixar, de comum acordo, o valor do novo ves.
aluguel, bem como de cláusula que discipline seu reajus- Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Maria Thereza
te. É regra implícita da contrato bilateral. de Assis Moura.
Todavia, na falta de acordo entre os contratantes acer- Brasília, 22 de abril de 2008.

26 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2


JURISPRUDÊNCIA CAR
JURISPRUDÊNCIA TORÁRIA
CART
REGISTRO IMOBILIÁRIO – UNIDADE CONDOMINIAL – RECUSA A RE-
GISTRO DE MANDADO DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA –
NECESSIDADE DE PROVA DE QUITAÇÃO DE OBRIGAÇÕES DO
ALIENANTE PERANTE O CONDOMÍNIO (CSM/SP)
ACÓRDÃO cisão proferida, por ausência de fundamentação, em afron-
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela- ta à norma do art. 93, IX, da Constituição Federal e do art.
ção Cível nº 769-6/0, da Comarca de Piracicaba, em que 165 do Código de Processo Civil. No mérito, sustenta que
é apelante Marco Antonio Chiarella e apelado o 1º Oficial os óbices levantados pelo Oficial Registrador não podem
de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de prevalecer, já que o título apresentado para registro, na
Pessoa Jurídica da mesma Comarca. forma de mandado, é hábil para ingresso no fólio predial;
não se faz necessária a juntada de declaração firmada
Acordam os Desembargadores do Conselho Superi- pelo síndico do edifício onde localizado o bem a respeito
or da Magistratura, por votação unânime, em negar provi- da ausência de débitos condominiais; e despiciendo se
mento ao recurso, de conformidade com o voto do relator mostra o prévio cancelamento da hipoteca instituída so-
que fica fazendo parte integrante do presente julgado. bre o imóvel para o registro do título (fls. 47 a 57).
Participaram do julgamento, com votos vencedores, A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-
os Desembargadores Celso Luiz Limongi, Presidente do se no sentido da anulação da sentença e, quanto ao tema
Tribunal de Justiça e Caio Eduardo Canguçu de Almeida, de fundo, pelo improvimento do apelo (fls. 62 a 64).
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
É o relatório.
São Paulo, 14 de dezembro de 2007
2. A preliminar de nulidade da sentença, por ausên-
Gilberto Passos de Freitas, cia de fundamentação, não pode ser acolhida.
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Com efeito, embora sem o emprego da melhor técni-
VOTO ca, o Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente fundamen-
Registro de Imóveis. Unidade condominial. Dúvi- tou sua decisão mediante remissão às razões apresenta-
da julgada procedente. Negativa de acesso ao regis- das pelo Oficial Registrador para a recusa do registro do
tro de mandado extraído dos autos de ação de adjudi- mandado expedido nos autos da ação de adjudicação
cação compulsória. Título inapto ao ingresso no re- compulsória do imóvel ora em discussão.
gistro imobiliário. Instrumentação do título que se deve Observe-se que em sua manifestação o Oficial Re-
materializar por carta de sentença. Necessidade, ain- gistrador discriminou exaustivamente os óbices e os fun-
da, de comprovação de quitação das obrigações do damentos jurídicos e legais da recusa, em pronunciamento
alienante para com o condomínio, sem o que não se passível de aproveitamento pelo magistrado de primeiro
admite o acesso, ao fólio real, da transferência de grau, valendo lembrar que se está diante de processo de
domínio. Recurso não provido. natureza administrativa, destituído das formalidades pró-
1. Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis prias do processo jurisdicional, exceção feita àquelas
suscitada pelo Primeiro Oficial de Registro de Imóveis, concernentes às garantias do devido processo legal.
Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da A propósito, cabe anotar que, na hipótese, a decisão
Comarca de Piracicaba, a requerimento de Marco Anto- proferida, apesar de repita-se redigida sem a melhor téc-
nio Chiarella, referente ao ingresso no registro de manda- nica, permitiu tranquila impugnação por parte do Apelan-
do judicial, expedido em ação de adjudicação compulsó- te, como se verifica das alentadas razões de recurso des-
ria que tramitou perante a 4ª Vara Cível daquela mesma te último, o qual, consequentemente, não experimentou
Comarca. Após regular processamento, com impugnação qualquer prejuízo, em especial no tocante à possibilidade
por parte do interessado e manifestação do representan- de conhecer os fundamentos da decisão e de impugná-la
te do Ministério Público, a dúvida foi julgada procedente, adequada e tempestivamente.
ratificando o Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente as
razões apresentadas pelo oficial registrador (fls. 42 e v.). Assim, deve a preliminar de nulidade da decisão ser
Inconformado com a respeitável decisão, interpôs o rejeitada.
interessado Marco Antonio Chiarella, tempestivamente, o Quanto ao tema de fundo, pesem embora os argu-
presente recurso. Em preliminar, arguiu a nulidade da de- mentos expendidos pelo Apelante, tem-se que o recurso

2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 27


JURISPRUDÊNCIA CAR
JURISPRUDÊNCIA TORÁRIA
CART

não comporta provimento. to legal para alienação da unidade e representa garantia


Em primeiro lugar, impõe-se assinalar que o título não só a favor da comunidade condominial, mas, tam-
hábil para instrumentalizar a adjudicação compulsória de bém, do próprio adquirente, máxime ante a responsabili-
bem imóvel é, efetivamente, a carta de adjudicação ou a dade realçada pelo citado dispositivo do Código Civil” (CSM
carta de sentença expedida nos autos da ação judicial - Ap. Cív. n. 158-6/2).
correspondente. Na verdade, a única das exigências feitas pelo Ofici-
A própria norma invocada pelo Apelante autoriza tal al Registrador passível de ser afastada, na espécie, é a
conclusão, já que, nos termos do aludido art. 16, § 2º, do relacionada ao prévio cancelamento da hipoteca que gra-
Decreto-lei n. 58/1937, o título apto a ser inscrito no fólio va o imóvel, na medida em que este Conselho Superior
real é a sentença transitada em julgado, que adjudicar o tem considerado que a existência de registros de hipote-
imóvel ao compromissário comprador. Dessa forma, sen- ca e penhora sobre o imóvel não configura impedimento
do o título inscritível sentença, parece claro que deveria para o registro de carta de adjudicação expedida nos au-
ter sido instrumentalizado pela respectiva carta, para fins tos de ação de adjudicação compulsória (Ap. Cív. n. 437-
de transmissão de domínio, a menos que a lei dispuses- 6/6 rel. Des. José Mário Antonio Cardinale). Contudo, tra-
se expressamente de forma diversa, discriminando o ta-se, aqui, de óbice irrelevante para o Apelante, o qual,
mandado judicial para tal finalidade. segundo consta, dispõe da documentação necessária para
a baixa na hipoteca.
É certo que se poderia abstrair a denominação atri-
buída ao título, se a sua forma e o seu conteúdo De todo modo, o certo é que devido aos outros dois
correspondessem ao de verdadeira carta de sentença, em óbices acima indicados, o ingresso do título apresentado,
conformidade com o disposto no item 54 do Capítulo IV no registro imobiliário, mostra-se inviável. A pretensão do
das NSCGJ. Todavia, não é o que se dá no caso, faltando Apelante, por via de consequência, não pode ser acolhi-
ao documento apresentado a registro peças essenciais, da.
como cópia da autuação dos autos do processo, termos Por fim, cabe examinar a petição apresentada pelo
de abertura e encerramento e termo de conferência de Condomínio Edifício Solar Visconde de Arantes, na con-
peças firmado pelo escrivão-diretor, além da qualificação dição de terceiro interessado, por meio da qual denuncia
completa das partes.
que o compromisso de venda e compra do imóvel que
Em segundo lugar, não há como ignorar a norma do embasou a ação de adjudicação compulsória de onde se
art. 4º, parágrafo único, da Lei n. 4.591/1964, segundo a originou o título objeto da presente foi reconhecido judici-
qual a alienação de unidades condominiais, assim como almente como negócio simulado (fls. 69 a 71).
a transferência de direitos a elas relativos, depende de
No ponto, impõe-se anotar que, além de tal assertiva
prova de quitação das obrigações do alienante para com
não ter vindo acompanhada de comprovação, a realidade
o respectivo condomínio, razão pela qual este Conselho
é que a adjudicação do imóvel em favor do ora Apelante
Superior da Magistratura tem entendido que, sem tal com-
foi decidida por sentença proferida em processo
provação, não se admite o acesso ao fólio real do título de
jurisdicional, com trânsito em julgado, não se podendo
transferência de domínio (Ap. Cív. n. 56.318-0/6 rel. Des.
discutir no âmbito administrativo da dúvida registral sua
Nigro Conceição e Ap. Cív. n. 158-6/2 rel. Des. José Má-
rio Antonio Cardinale). subsistência ou não, até porque não consta ter sido ela
invalidada ou desconstituída por qualquer outra decisão
Saliente-se que a superveniência da norma do art.
jurisdicional.
1.345 do novo Código Civil em nada alterou o quadro
concernente à matéria aqui em discussão. Isso porque o Aqui, o que efetivamente importa é a possibilidade
art. 1.345 do CC/2002, “longe de revogar tal regra [do art. ou não de ingresso do título judicial em questão no fólio
4º, p.u., da Lei n. 4.591/1964], teve por escopo, tão-so- real, o que se verifica impossível, como visto.
mente, explicitar o caráter propter rem ’ dos débitos Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto,
condominiais. É norma destinada a preservar o condomí- nego provimento ao recurso.
nio de inadimplemento decorrente de eventual disputa
Gilberto Passos de Freitas,
entre alienante e adquirente acerca da responsabilidade
pelo pagamento. Porém, de modo nenhum exime o pri- Corregedor Geral da Justiça e Relator
meiro daquela obrigação antes destacada, que é requisi-

28 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2


BOLETIM CARTORÁRIO
O Boletim Cartorário, criado em março de 1990, por Antonio Albergaria
2/1

Pereira, é organizado pelo Instituto de Estudos Albergaria - IDEAL, sob a


coordenação de seus Diretores, Valestan Milhomem da Costa e Valmir Gonçalves da Silva.

QUALIFICAÇÃO REGISTRAL
DOS TÍTULOS JUDICIAIS DE ARREMATAÇÃO

Luciana Generali Barni (*)


1. INTRODUÇÃO todos os microssistemas jurídicos, sentado a registro deve passar por
Um dos principais problemas de públicos e privados, destaca-se o um controle de legalidade, feito pelo
quem adquire um imóvel em hasta princípio da legalidade. Ele exprime oficial registrador, denominado qua-
pública é, sem dúvida, a dificuldade ideia básica de respeito à lei, funda- lificação. DIP (2005), referindo-se
que encontra em registrar o título ju- mento de todo o Direito. Segundo DE especificamente ao registro de imó-
dicial de arrematação, consolidando, BONA (1996), veis, aponta: “diz-se qualificação
assim, sua aquisição. Tal situação o princípio da legalidade orienta registral (imobiliária) o juízo
enseja, além do desgaste do o comportamento de todo o cidadão prudencial, positivo ou negativo, da
adquirente, uma série de conflitos no meio social, no desempenho de potência de um título em ordem a sua
entre, de um lado, o juiz que presidiu suas atividades profissionais, na de- inscrição predial, importando no im-
a causa e, portanto, emitiu o ato judi- fesa de seus direitos, no cumprimen- pério de seu registro ou de sua
cial e, de outro, o registrador de imó- to de suas obrigações e, principal- irregistração” (p. 168).
veis que, ao qualificar o título, rejei- mente, baliza a atuação da Adminis- Assim, ao protocolizar um título
ta-o, solicitando providências e, mui- tração Pública, com uma diferença apresentado a registro, o oficial deve
tas vezes, suscitando o procedimen- em relação à administração privada: realizar uma análise dos requisitos
to de dúvida. a esta é lícito fazer tudo o que a lei legais necessários ao seu ingresso
Este estudo pretende aprofundar não proíbe; àquela é permitido ape- válido no registro imobiliário, não so-
o tema da qualificação registral dos nas fazer o que é previamente auto- mente daqueles específicos da legis-
títulos judiciais, especialmente as rizado pela lei (p. 65). lação registral, mas também dos exi-
cartas de arrematação. O tema pro- No ramo do Direito Registral, o gidos pelas leis especiais que regem
posto tem importância eminentemen- princípio da legalidade tem um signi- os diversos documentos com poten-
te prática, visto que nasceu da ob- ficado especial, pois dirige toda a ati- cial de registrabilidade, “(...) salien-
servação da freqüência com que os vidade dos oficiais registradores, que tando-se que a legalidade e a obser-
conflitos entre juízes e registradores são agentes públicos, seja quanto ao vância dos demais princípios devem
imobiliários ocorrem no dia-a-dia, seu regime de serviço, seja quanto ser exigidos nos títulos judiciais, sen-
quando se trata da qualificação de tí- ao conteúdo da atividade que reali- do limite, a atividade jurisdicional (...)”
tulos de arrematação judicial. zam. Neste segundo aspecto, desta- TUTIKIAN (2008, p. 241-242).

Assim, com base no princípio da ca-se a sua função qualificadora, Contudo, é importante salientar
legalidade e no instituto da qualifica- corolário desse princípio e fundamen- que a função qualificadora do regis-
to de toda a atividade registral, pois trador, baseada no princípio da lega-
ção registral, busca-se analisar o pro-
tem por objetivo a análise prévia de lidade, mesmo que incidente também
cedimento de registro das cartas de
todo e qualquer documento que vise sobre os títulos de origem judicial, é
arrematação, visando facilitar o en-
ingressar no registro. sempre uma atividade administrativa.
tendimento dos motivos que levam
Conforme DE BONA (1996), tra- Ainda que se pareça com a atividade
aos conflitos e apontar alternativas de
ta-se da função “(...) mais importante jurisdicional de verificação de pres-
solução para o problema, com base
e indispensável da etapa dinâmica da supostos processuais, por exemplo,
no estudo realizado.
atuação da publicidade, por ser obri- difere da mesma por seu fundamen-
2. O PRINCÍPIO DA LEGALIDADE to e pela natureza de sua seara. Con-
gatória, impostergável e pessoal do
E A QUALIFICAÇÃO REGISTRAL forme DIP (2005), há um
titular da serventia para cujo desem-
Dentre os princípios que penho ele tem a mais completa auto- dúplice aspecto de fundo da fun-
norteiam o ordenamento jurídico bra- nomia.” (p. 66). ção de qualificação registral: a) um,
sileiro como um todo, aplicando-se a Nesse sentido, todo título apre- que põe à mostra a natureza
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 29
BOLETIM CARTORÁRIO
CART 2/2

jurisprudencial – não jurisdicional – da se julga impossibilitado de satisfazê- reito real, apresentado ao registro
atuação do registrador, que é um ope- las” (p. 36). imobiliário” (p. 446). Trata-se do do-
rador jurídico, apto a decidir, a emitir Ainda que se trate de procedi- cumento (aspecto formal) que mate-
um juízo sobre a inscrição, hic et mento administrativo, a dúvida é de- rializa uma operação relativa a um
nunc, de determinado título; b) outro, cidida por sentença, da qual podem o bem imóvel (aspecto material). Pode
que revela a independência decisória apresentante, o Ministério Público ou ter origem pública (escrituras públi-
do oficial registrador, no limite primá- o terceiro prejudicado recorrer, atra- cas, títulos administrativos, cartas de
rio da apreciação e decisão acerca vés da apelação (artigo 202 da Lei dos sentença, etc.) ou particular.
do registro de um título singularizado Registros Públicos – 6015/73). Final- Os chamados títulos judiciais
(p. 164). mente, deve-se destacar que sempre são os previstos no inciso IV, dos
Assim, o chamado juízo é possível ao apresentante utilizar-se quais se destaca, neste estudo, a
qualificador do oficial registrador pode das vias ordinárias para dirimir o con- carta de arrematação, espécie de
resultar positivo, caso admita o título flito resultante da recusa ao registro. carta de sentença. Este título origi-
a registro, ou negativo, caso estabe- 3. A CARTA DE ARREMATAÇÃO na-se de um procedimento executi-
leça a impossibilidade (provisória ou COMO TÍTULO JUDICIAL vo de cobrança, em que um bem imó-
não) de ingresso do mesmo no re- REGISTRÁVEL vel do devedor é alienado para sal-
gistro imobiliário. Segundo DE BONA dar sua dívida. Segundo SANTOS
A Lei dos Registros Públicos pre-
(1996), (1998), “arrematação é o ato pelo qual
vê, em seu artigo 221, os títulos que
o exame formal que precede à se aliena bem, através de oferta pú-
são admitidos no Registro de Imó-
qualificação circunscreve-se, em li- blica. A ela se costuma também cha-
veis, como se pode ver em seu tex-
nhas gerais, ao plano da legalidade mar de venda em hasta pública” (p.
to, in verbis:
das formas extrínsecas e intrínsecas 175). E segue o autor: “a arrematação
Art. 221. Somente são admitidos deve constar de um auto. O auto é o
dos títulos e documentos exibidos, ao
a registro: retrato escrito do ato, isto é, a
plano da validade, próprio dos ne-
gócios jurídicos, e à concordância I – escrituras públicas, inclusive materialização gráfica daquilo que
de seu conteúdo com os assentos as lavradas em consulados brasilei- realmente aconteceu, em toda sua
registrais, se existirem (p. 68). ros; extensão” (p. 197). O auto de
arrematação, assim que assinado
Sempre que o oficial registrador, II – escritos particulares autori-
pelo juiz, pelo escrivão, pelo
no exercício de sua função qualifica- zados em lei, assinados pelas partes
arrematante e pelo serventuário da
dora, verificar a ausência de requisi- e testemunhas, com as firmas reco-
justiça, ou leiloeiro, estará perfeito e
tos legais nos títulos apresentados, nhecidas, dispensado o reconheci-
consolidará a arrematação, tornando-
ele deve negar o seu acesso a regis- mento quando se tratar de atos prati-
a irretratável (art. 694 do Código de
tro, formulando exigências ao cados por entidades vinculadas ao
Processo Civil).
apresentante (se for possível a sua Sistema Financeiro da Habitação;
regularização) ou suscitando o pro- De posse da carta de arrematação,
III – atos autênticos de países
cedimento de dúvida, caso o o adquirente de bem imóvel em hasta
estrangeiros, com força de instrumen-
apresentante discorde da recusa do pública deverá buscar o registro dessa
to público, legalizados e traduzidos na
registrador, ou não possa satisfazer operação no Registro de Imóveis, sob
forma da lei, e registrados no Cartó-
as suas exigências. Neste caso, será pena de não consolidar-se a sua aqui-
rio do Registro de Títulos e Documen-
o título encaminhado ao juiz compe- sição. Em sendo devidamente registra-
tos, assim como sentenças proferi-
tente, com a declaração de dúvida, da a carta de arrematação, o adquirente
das por tribunais estrangeiros após
para que seja decidida, administrati- estará apto a imitir-se na posse do imó-
homologação pelo Supremo Tribunal
vamente, a questão. vel.
Federal;
Segundo BALBINO FILHO Apesar de sua origem judicial, a
IV – cartas de sentença, formais
(2004), “a dúvida é o caminho legal carta de arrematação, assim como os
de partilha, certidões e mandados
de submeter à apreciação judicial as demais títulos dessa espécie, está
extraídos de autos do processo.
exigências formuladas pelos oficiais, sujeita ao juízo registral de qualifica-
nos títulos apresentados a registro, Título, segundo CENEVIVA (2002), ção, podendo igualmente ser objeto
quando o interessado se recusa ou “é o documento que instrumenta o di- de nota devolutiva ou, se for o caso,

30 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2


BOLETIM CARTORÁRIO
CART 2/3

de procedimento de dúvida, caso não gentes sobre o bem; falta de compro- importantíssimo para o bem da cole-
contenha os requisitos legais dela vação do pagamento do imposto de tividade, interagindo harmoniosamen-
exigidos por lei. Conforme DE BONA transmissão, dentre outros -, mas o te entre si. (p. 63)
(1996), “(...) quanto à função resultado sempre é o mesmo: nega- Além disso, é fundamental sali-
qualificadora, o ordenamento jurídi- tiva de acesso do título ao Registro entar que, caso o juiz, autor da carta
co não faz distinção entre títulos pú- de Imóveis. de arrematação, negue-se a
blicos, judiciais e extrajudiciais, e tí- Tal situação leva, muitas vezes, conformá-la às exigências do regis-
tulos particulares” (p. 71). a um conflito entre o juiz que expediu trador, cabe ao apresentante solici-
Nesse sentido, o artigo 703 do o título (que o considera perfeito) e o tar ao oficial a suscitação de dúvida,
Código de Processo Civil estabelece registrador imobiliário (que aponta que deverá ser decidida pelo juízo
que a carta de arrematação deve con- defeitos a serem sanados, para que especial de Registros Públicos (numa
ter: se efetive o registro). E, infelizmen- espécie de segunda qualificação), e
I – a descrição do imóvel, com te, quem sofre os efeitos dessa pro- não pelo próprio juízo que expediu o
remissão à sua matrícula e registros; blemática é o particular, o interessa- título. E sempre será cabível o pro-
do em consolidar sua aquisição. cesso contencioso, caso não haja
II – a cópia do auto de
É interessante salientar, tam- uma solução que atenda a todos os
arrematação; e
bém, que muitas situações que ge- interesses, visto que a dúvida é pro-
III – a prova de quitação do im- cedimento meramente administrativo,
ram a negativa de ingresso dos títu-
posto de transmissão. não obstando a discussão judicial
los de arrematação ao Registro de
Além disso, é necessário que o Imóveis decorrem da ausência de sobre o tema e não estabelecendo a
oficial registrador verifique alguns conhecimentos técnicos adequados coisa julgada. Trata-se de decisão
itens especiais, referentes aos títu- dos servidores da justiça responsá- que tem origem judicial, mas que não
los judiciais, conforme bem salienta veis pela extração dos respectivos corresponde a exercício típico da fun-
Dip (2005): competência (absoluta) instrumentos. Muitos conflitos pode- ção judicial (Ceneviva, 2002).
da autoridade judiciária; congruência riam ser evitados caso houvesse uma BALBINO FILHO (2004), com
da ordem judicial de registro com o verificação, pelo juiz que expediu o muita pertinência, comenta o tema:
processo respectivo; presença das ato, da correção do instrumento ela- Um princípio devem todos ter em
formalidades documentais e requisi- borado pelo servidor, antes que o vista, quer o Oficial do Registro, quer
tos registrais (prioridade, especialida- mesmo fosse entregue à parte inte- o próprio juiz: em matéria de Regis-
de, continuidade, etc.). ressada. tro de Imóveis toda a interpretação
4. O REGISTRO DOS IMÓVEIS Segundo Mezzari (2008), a luta deve tender para facilitar e não para
ADQUIRIDOS EM LEILÃO: que tem sido travada entre juízes e dificultar o aceso dos títulos ao Re-
CONFLITOS ENTRE REGISTRA- registradores deve ser melhor conhe- gistro, de modo que toda proprieda-
DORES E JUÍZES cida, analisada e solucionada, mas de imobiliária e todos os direitos so-
O juízo de qualificação do regis- deve-se ter em vista que o consenso bre ela recaídos fiquem sob o ampa-
trador imobiliário, no tocante às car- é muito difícil, talvez impossível, vis- ro de regime do Registro Imobiliário
tas de arrematação, pode resultar, e to que cada operador do Direito, na e participem dos seus benefícios. (p.
efetivamente resulta, muito sua área de atuação, decide e atua 38)
freqüentemente, na prática, negativo. conforme os seus princípios forma- Não há dúvidas de que o regis-
Os motivos são os mais diversos - dores, que diferem significativamen- trador, para bem cumprir o seu papel
ausência de atendimento ao princí- te, em determinados pontos. de fiscal dos títulos que ingressam no
pio da especialidade, pela falta de No mesmo sentido, DE BONA Registro Imobiliário, a zelar pelo cum-
determinação adequada do bem; (1996) afirma que primento dos princípios registrais,
não-atendimento da continuidade, (...) cabe recordar que os órgãos especialmente o princípio da legali-
pela quebra da cadeia de titularidade judiciais e os da fé pública (registros) são dade, deve apontar todo e qualquer
do imóvel; ausência de qualificação regidos por normas endoconstitucionais óbice que verifique a impedir o regis-
completa das partes e seus respecti- e infraconstitucionais específicas, caben- tro das cartas de arrematação. Po-
vos cônjuges; ausência de determi- do a cada um deles privativamente de- rém, é importante que se perceba que
nação de cancelamento dos ônus vi- sempenhar um encargo peculiar e não há uma invasão de esferas, pois,
2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 31
BOLETIM CAR
CARTTORÁRIO 2/4

caso o juiz entenda não procederem al, baseado nos princípios e procedi- CENEVIVA, Walter. Lei dos Re-
as exigências do oficial, determinan- mentos processuais (e não mais so- gistros Públicos comentada. 15.
do o registro, apesar dos defeitos mente registrários) e finalizado por ed. São Paulo: Saraiva, 2003.
apontados, sempre caberá à parte o sentença que, transitada em julga- DE ARAGÃO, Severiano Ignácio.
acesso ao Judiciário, via processo do, resolverá definitivamente a ques- Da arrematação e da execução. São
judicial contencioso, para dirimir sua tão. Paulo: Livraria e Editora Universitá-
questão. 5. CONSIDERAÇÕES FINAIS ria de Direito, 1998.
Nesse sentido, questiona O presente estudo buscou DE BONA, Avelino. Títulos ju-
Mezzari (2008) qual seria esse pro- aprofundar, com base no princípio da diciais no registro de imóveis. Por-
cesso contencioso ao qual se refere legalidade e no instituto da qualifica- to Alegre: Sagra-DC, Luzzatto, 1996.
a Lei dos Registros Públicos (Lei ção registral, o procedimento de in- DINIZ, Maria Helena. Sistemas
6015/73), em seu artigo 204: seria a gresso dos títulos judiciais de de Registros de Imóveis. 6. ed. rev.
apelação, referida no artigo 202 da arrematação no Registro de Imóveis. e atual. São Paulo: Saraiva, 2006.
mesma lei? Seria uma ação própria?
Verificou-se que, apesar de sua DIP, Ricardo. Registro de Imó-
Seria a busca de uma nova decisão
origem pública e judicial, as cartas de veis: vários estudos. Porto Alegre:
no próprio processo do qual emanou
arrematação ficam sujeitas ao juízo IRIB: Sergio Antonio Frabris Ed.,
o título cujo registro foi negado? Ou
de qualificação – corolário do princí- 2005.
então, seria qualquer uma dessas
pio da legalidade – do registrador
alternativas? MEZZARI, Mario Pazutti. Títulos
imobiliário, sendo necessária a veri-
O autor citado entende que qual- judiciais: a qualificação registral imo-
ficação de sua conformidade com
quer uma das alternativas apontadas biliária. Trabalho apresentado no II
todos os princípios e normas
seria adequada, na medida em que Encontro Estadual de Notários e Re-
registrais para que possam ser
sua fonte é a mesma: o Poder Judici- gistradores, realizado nos dias 14 e
registradas.
ário, instância prestadora da justiça. 15 de março de 2008, em Capão da
Concluiu-se que o conflito entre Canoa/RS.
Dessa forma, estará atendido o prin-
juízes e registradores imobiliários, no
cípio constitucional da inafastabilidade PAIVA, João Pedro Lamana. Tí-
tocante ao registro das cartas de
da jurisdição ou tutela jurisdicional, tulos judiciais e a sua repercussão
arrematação, tem solução, desde que
expresso na Constituição Federal, ar- registral. http://www.irib.org.br/print/
haja uma harmonização entre os
tigo 5º, XXXV, in verbis: “A lei não ex- biblio/lamana.asp, consultado em 18
seus papéis: de um lado os oficiais,
cluirá da apreciação do poder Judici- de julho de 2007.
zelando pelo cumprimento dos prin-
ário lesão ou ameaça a direito.”
cípios registrais; de outro, os juízes, SANTOS, Ernane Fidélis dos.
Assim, cumpridas as etapas de Manual de direito processual civil.
decidindo com base no caso e na lei.
apontamento dos óbices a registro v. 2. Execução e Processo cautelar.
E o interessado, para efetivar sua
pelo oficial e de decisão pelo juiz a 6. ed. ver. e atual. São Paulo: Sarai-
aquisição, registrando o título, sem-
respeito do conflito da registrabilidade, va, 1998.
pre terá as alternativas de suscitação
estariam satisfeitos os procedimentos
de dúvida (via registrador) ou, caso TUTIKIAN, C. F.; TIMM, L. B.;
exigidos pela Lei Registral, findando-
necessário, de processo judicial PAIVA, J.P.L. (coord.). Novo Direito
se a etapa administrativa e abrindo-
contencioso. Imobiliário e Registral. São Paulo:
se a possibilidade de buscar uma ou-
REFERÊNCIAS Quartier Latin, 2008.
tra espécie de decisão, que a lei não
esclarece qual é, mas que necessari- BALBINO FILHO, Nicolau. Re- (*) A autora é Especializanda do
amente deve provir de um juiz, a quem gistro de imóveis: doutrina, prática Curso de Pós-Graduação em Direito
cabe decidir conflitos de interesses e jurisprudência. 10. ed. São Paulo: Registral Imobiliário da Pontifícia Uni-
que se estabelecem na seara judici- Saraiva, 2004. versidade Católica de Minas Gerais.
32 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2
PERGUNT
PERGUNTAS & RESPOST
GUNTAS AS
RESPOSTAS
NECESSIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA PARA TRANSFERÊNCIA DE
IMÓVEL DE PESSOA JURÍDICA A SÓCIO QUE SE RETIRA DA SOCIE-
DADE
Pergunta: Para constituição de uma sociedade mercantil, um sócio entra com seu apartamento em paga-
mento de sua quota de capital. Posteriormente, esse mesmo sócio retira-se da sociedade, mediante aditivo
devidamente registrado na Junta Comercial, recebendo de volta o mesmo apartamento, em restituição de sua
quota de capital. Pergunta: A certidão destes atos de alteração da sociedade é documento hábil para o Registro
Público competente, nos termos do art. 64 da Lei 8.934, de 18/11/94, ou o sócio retirante é obrigado a proceder
mediante escritura pública? (V.M.S.C. – Fortaleza, CE)

Resposta: Trata-se de um assunto controvertido. Veja as seguintes matérias publicadas no DLI e em nosso site
www.diariodasleis.com.br: A CONFERÊNCIA DE BEM IMÓVEL PARA INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL DE
SOCIEDADES MERCANTIS E A NECESSIDADE DA ESCRITURA PÚBLICA - Emanuel Costa Santos - Notário preposto
São Paulo - Capital - DLI nº 21 - ano:2001 - (Boletim Cartorário) - Resposta: Conforme a Lei Federal nº 8.934/1994, o
seu artigo 64, embora contendo um termo impróprio, é claro ao estabelecer: “A certidão dos atos de constituição e de
alteração de sociedades mercantis, passada pelas juntas comerciais em que foram arquivados, será documento hábil
para a transferência, por transcrição no registro público competente dos bens com que o subscritor tiver contribuído
para a formação ou aumento do capital social”. Fora este caso deverá haver escritura para a empresa transferir os seus
imóveis para os sócios. Não haverá a incidência do ITBI somente se o bem imóvel foi conferido pelo sócio à empresa
(pessoa jurídica), retornando novamente a este sócio pela desincorporação. Também, se for desincorporação do
patrimônio na modalidade de cisão é inexigível o tributo; caso contrário, a empresa poderá transferir os imóveis por
escritura. Veja o julgado a seguir: Imposto - ITBI - Desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica na modalidade de
cisão - Art. 156, § 2º, I da CF - Inexigibilidade do tributo - Hipótese, ademais, de pequeno decurso de tempo da Consti-
tuição da pessoa jurídica, que não permite aferir se a sua atividade preponderante se refere a transações imobiliárias -
Recurso desprovido. (1º TAC/SP, Proc.: 1203251-4, Julgamento: 09/03/2004, Relator: José Luiz Gavião de Almeida,
Decisão: Negaram Provimento ao(s) Recurso).

LOCAÇÃO – CAUÇÃO EM DINHEIRO – RESPONSABILIDADE DO LO-


CADOR PELOS RENDIMENTOS DA CADERNETA DE POUPANÇA
Pergunta: A caução em dinheiro terá que obrigatoriamente ser depositada em conta conjunta ou poderá
ficar com o locador e, ao fim da locação, caso não haja débitos, devolverá o locador o valor depositado? Caso
a caução possa ficar retida com o locador, deverá esta condição constar no contrato? Com essa atitude o
locador corre algum risco de cometer contravenção penal? (W.J.S. – Mauá, SP)

Resposta: A lei diz apenas que o dinheiro caucionado seja “depositado em caderneta de poupança” (§ 2º do art. 38
da Lei 8245/91), mas na prática fica sempre em nome do locador. É claro que o depósito feito em nome somente de uma
das partes pode estimular a fraude. Esse depósito chegou a ser regulamentado pelo Banco Central através da Resolu-
ção nº 9, a qual determina a abertura de conta conjunta, permitindo a retirada somente com a concordância das partes,
por autorização judicial ou pelo locatário contra apresentação da quitação locatícia. Mesmo que o locatário não figure na
conta poupança, não poderá sofrer prejuízos, pois o locador responderá pelo valor da caução com os rendimentos da
caderneta de poupança.

2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 33


PERGUNT
PERGUNTAS & RESPOST
GUNTAS AS
RESPOSTAS

LOCAÇÃO – LOCADOR NÃO NOTIFICADO DA MORTE DO LOCATÁRIO


– EXONERAÇÃO DA FIANÇA
Pergunta: A locatária faleceu, os herdeiros não entregaram as chaves e o fiador afirma que não é mais
responsável pela fiança devido o falecimento da locatária. Só que o locador não foi notificado da morte da
locatária. Sendo assim, o que o locador pode fazer para receber os aluguéis em atraso e recuperar o imóvel?
(M.J.G. – Carangola, MG)

Resposta: Veja quais situações se encaixam no seu caso, já que faltam mais detalhes na pergunta: a) A morte do
locatário extingue a locação, salvo se o inquilino vier a ser sucedido pelas pessoas relacionadas no art. 11 da Lei 8.245/
91, as quais ficarão subrogados nos seus direitos e obrigações: o cônjuge sobrevivente ou companheiro(a) e, sucessi-
vamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus desde que resi-
dentes no imóvel; ou no caso de locação não residencial ficará subrogado o espólio ou o sucessor no negócio. b) A
morte do locatário exonera o fiador, ficando este responsável ao inadimplemento do locatário ocorrido até o dia da morte
deste, tendo em vista que o contrato de fiança é de natureza personalíssima e não admite interpretação extensiva. c) Se
o locatário falecido não tiver sucessor, e permanecer pessoas não autorizada por lei (Art. 11), nos termos do art. 59, §1º,
inciso IV, na ação de despejo será concedida liminar para desocupação em 15 dias.

PROCURAÇÃO POR INSTRUMENTO PARTICULAR NA COMPRA E VEN-


DA DE IMÓVEL
Pergunta: Pode numa escritura pública de compra e venda de imóvel urbano, a vendedora ser representa-
da por uma procuradora por instrumento particular? O Cartório de Notas lavrou a escritura servindo-se do
instrumento particular. (F.J.C.M. – Campos Gerais, MG)

Resposta: A Procuração por instrumento particular somente poderá ser utilizada na compra e venda de imóvel se
o valor deste for de até 30 salários mínimos, nos termos dos arts. 108 e 657 do Código Civil.

LOCAÇÃO – LEI INQUILINÁRIA ADMITE VÁRIOS LOCATÁRIOS


Pergunta: Estou alugando para uma empresa que não consegue apresentar qualquer garantia para a loca-
ção, e seu titular tem várias restrições no SCPC e protestos. Estou pensando em pedir um mês adiantado,
conforme art. 42 da Lei 8.245/91, e colocar tanto a empresa como o seu titular e mais duas pessoas (que também
tem restrições) como locatários. Pergunto: Num contrato de locação podem figurar como locatários, ao mesmo
tempo, pessoa jurídica e pessoas físicas? Devo mencionar no contrato de locação que o locador isenta a
imobiliária de qualquer responsabilidade, ou deve colocar isso no contrato de administração? (W.J.S. – Mauá,
SP)

Resposta: O art. 2.º da Lei 8.245/91, diz que pode haver mais de um locatário, os quais serão solidários entre si,
não declinando se são pessoas físicas ou jurídicas. Quanto mais locatários, mais vantagens o locador terá, pois no caso
de inadimplência, haverá mais probabilidade na satisfação do débito em virtude de serem solidários. A isenção de
responsabilidade da imobiliária deverá ser pactuada no Contrato de Administração, e não no contrato de locação, no
qual figuram como contratantes somente o locador, locatários e fiadores.

34 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2


NOTÍCIAS
NOTÍCIAS
GARAGEM: QUEM PODE ALUGAR!

Luiz Fernando de Queiroz (*)

Notícias que circularam na Internet e em jornais de grande circulação trouxeram a informação de que a antiga Lei
do Condomínio (4.501/64) proibia o aluguel de garagens do prédio a terceiros. Como veremos, tal assertiva não condiz
totalmente com a realidade, pois somente o direito de uso de espaço para estacionamento, nas áreas comuns do
prédio, é que estava condicionado à vontade do condomínio, ao passo que a locação de vagas próprias, delimitadas,
podia ser feita livremente.

O novo Código Civil (Lei 10.406/02) regulamentou a questão, prescrevendo que o condômino pode “alugar área no
abrigo para veículos” (art. 1.338), ou seja, tão-somente o espaço praticamente virtual, não delimitado, que não se
confunde com as vagas (“box”) de garagem, desde que dê preferência, “em condições iguais” a qualquer dos condôminos
em relação a estranhos “e, entre todos, os possuidores”.

Venda - Note-se que o novo Código Civil não disciplinou a locação de garagens unitárias com matrícula própria, as
quais, por serem unidades autônomas do prédio, como qualquer outro apartamento, sala ou loja, podem ser livremente
alienadas e cedidas a qualquer pessoa, independente da vontade dos demais condôminos ou de sua manifestação.
Quanto a estas, no nosso entender, não prevalece o direito de preferência na locação, assim como não havia a impos-
sibilidade de sua transferência a terceiros, na vigência da Lei 4.591/64, porque não são bens acessórios de uma unida-
de do prédio mas sim bens principais, autônomos.

Dizia a Lei velha: “Art. 4º. A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a
constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos (vetado).”
Diz a Lei nova: “Art. 1.331. § 1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritó-
rios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes
comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.”
O texto jornalístico não nos permite fazer destaques gráficos, por isso repetimos: “abrigos para veículos, com as
respectivas frações ideais.... [podem] ser alienad[o]s e gravad[o]s livremente por seus proprietários”. O texto é claro, ao
distinguir vagas de estacionamento, com fração ideal própria, de áreas coletivas, na qual o proprietário tem direito de
colocar seu veículo.

Interpretação - Portanto, não é totalmente correta a assertiva de que a Lei do Condomínio não permitia alugar as
vagas de garagem, como também não é completamente segura a interpretação de que, agora, para alugar uma gara-
gem é sempre necessário conceder direito de preferência aos demais condôminos e moradores (possuidores) do
condomínio. Ambas as premissas são corretas quando – repetimos – se tratar de área privativa comum, com ou sem
demarcação, mas sem fração ideal própria, e, conseqüentemente, sem matrícula específica no Registro de Imóveis.

Vaga autônoma continua a ser respeitada como unidade independente.

Quanto ao receio de que o proprietário estaria permitindo o ingresso de alguém “estranho” ao edifício, basta lem-
brar que novos proprietários e novos inquilinos também são “estranhos” no início de seu relacionamento com os de-
mais. O novo locatário da garagem deixará de ser um desconhecido tão logo passe a obedecer e respeitar as normas
do condomínio, o que pode e deve ser-lhe exigido.

(*) O autor é Advogado e colaborador do Jornal do Síndico.

2º DECÊNDIO JANEIRO/2009 – Nº 2 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 35


ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA
TR POUPANÇA FGV - % IBGE - % FIPE - %
MESES
% % I G P- M IGP/D I IPC-D I IPA-D I INCC -DI INPC IPC - A IPC
Jan./2007 0,2189 0,7200 0,50 0,43 0,69 0,32 0,45 0,49 0,44 0,66
Fev. 0,0721 0,5725 0,27 0,23 0,34 0,19 0,21 0,42 0,44 0,33
Mar. 0,1876 0,6885 0,34 0,22 0,48 0,11 0,27 0,44 0,37 0,11
Abr. 0,1272 0,6278 0,04 0,14 0,31 0,02 0,45 0,26 0,25 0,33
Mai. 0,1689 0,6697 0,04 0,16 0,25 (-) 0,04 1,15 0,26 0,28 0,36
Jun. 0,0954 0,5959 0,26 0,26 0,42 0,09 0,92 0,31 0,28 0,55
Jul. 0,1469 0,6476 0,28 0,37 0,28 0,42 0,31 0,32 0,24 0,27
Ago. 0,1466 0,6473 0,98 1,39 0,42 1,96 0,26 0,59 0,47 0,07
Set. 0,0352 0,5354 1,29 1,17 0,23 1,64 0,51 0,25 0,18 0,24
Out. 0,1142 0,6148 1,05 0,75 0,13 1,02 0,51 0,30 0,30 0,08
Nov. 0,0590 0,5593 0,69 1,05 0,27 1,45 0,36 0,43 0,38 0,47
Dez. 0,0640 0,5643 1,76 1,47 0,70 1,90 0,59 0,97 0,74 0,82
Ano 2007 1,45% 7,70% 7,75% 7,89% 4,60% 9,44% 6,15% 5,16% 4,46% 4,38%
Jan./2008 0,1010 0,6015 1,09 0,99 0,97 1,08 0,38 0,69 0,54 0,52
Fev. 0,0243 0,5244 0,53 0,38 0,004 0,52 0,40 0,48 0,49 0,19
Mar. 0,0409 0,5411 0,74 0,70 0,45 0,80 0,66 0,51 0,48 0,31
Abr. 0,0955 0,5960 0,69 1,12 0,72 1,30 0,87 0,64 0,55 0,54
Mai. 0,0736 0,5740 1,61 1,88 0,87 2,22 2,02 0,96 0,79 1,23
Jun. 0,1146 0,6152 1,98 1,89 0,77 2,29 1,92 0,91 0,74 0,96
Jul. 0,1914 0,6924 1,76 1,12 0,53 1,28 1,46 0,58 0,53 0,45
Ago. 0,1574 0,6582 (-) 0,32 (-) 0,38 0,14 (-) 0,80 1,18 0,21 0,28 0,38
Set. 0,1970 0,6980 0,11 0,36 (-) 0,09 0,44 0,95 0,15 0,26 0,38
Out. 0,2506 0,7519 0,98 1,09 0,47 1,36 0,77 0,50 0,45 0,50
Nov. 0,1618 0,6626 0,38 0,07 0,56 (-) 0,17 0,50 0,38 0,36 0,39
Dez. 0,2149 0,7160 (-) 0,13 (-) 0,44 0,52 (-) 0,88 0,17 0,29 0,28 0,16
Ano 2008
Jan./2009 0,1840 0,6849

SINDUSC ON/CUB - % (*) DÓLAR - R$


MESES IMPOSTO DE R ENDA RETIDO NA FONTE
MG RJ RS SC SP C O M ER C IA L PARALELO
Jan./2007 0,69 0,02 0,36 0,067 0,21 2,124 2,350 Base de Cálc ulo A l íq u o ta ( % ) Parcela a
Fev. 0,19 0,10 0,08 0,32 0,16 2,121 2,300 (R$) Deduzir (R$)
Mar. 0,22 2,44 0,28 0,17 0,15 2,050 2,250 Até 1.434,59 Isento
Abr. 0,31 0,13 0,82 0,56 0,71 2,033 2,200 De 1.43 4,60 até
2.150,00 7,5 107,59
Mai. 0,36 0,02 0,22 3,17 1,21 1,9289 2,100
De 2.15 0,01 até
Jun. 0,23 0,45 2,06 0,16 1,43 1,926 2,100
2.866,70 15 268,84
Jul. 0,35 0,05 0,22 0,75 0,58 1,877 2,090
De 2.86 6,71 até
Ago. 0,24 0,29 0,08 (-) 0,02 0,50 1,962 2,150 3.582,00 22,5 483,84
Set. 0,40 0,23 0,27 0,26 0,26 1,838 2,100 Acima 3.582,00 27,5 662,94
Out. 0,68 0,63 0,45 0,72 0,78 1,744 2,050
Nov. 0,52 0,12 0,23 0,31 0,68 1,783 2,000 DEDUÇÕES:
Dez. 4,19 0,10 0,08 0,55 0,59 1,771 1,990 a) R$ 14 4,20 por depen dente; b ) Pensã o alime n-
Ano 2007 8,64% 4,65% 5,26% 7,20% 7,50% (-) 17,05% (-) 16,03% tar integral; c) R$ 1.434,59 para aposentados,
Jan./2008 0,76 0,37 0,10 0,16 0,07 1,760 2,000 pensionistas e transferidos para a reserva re-
Fev. 0,35 0,88 0,62 0,48 0,38 1,698 1,920 munerada que tenham 65 anos de idade ou
Mar. 0,47 4,80 0,49 0,37 0,20 1,753 1,900 mais; d) contrib uição à P revidên cia Soc ial.
Abr. 0,37 0,22 0,26 0,32 0,41 1,663 1,900 UPC (R$) - Jan. / Mar. - 2009 = 21,67
Mai. 0,73 0,26 1,42 5,55 2,72 1,628 1,850 Salário -Mínim o - Jan. - 2009 = 415,00
Jun. 1,40 0,95 4,53 (-) 0,04 2,14 1,597 1,820 UFESP(SP) (R$) - 2008 = 14,88 - 2009 = 15,85
Jul. 1,01 0,53 1,28 2,78 0,60 1,566 1,750 UFM/SP (R$) - 2007 = 83,48 - 2008 = 87,20 (*)
Ago. 2,94 0,92 1,82 1,03 1,36 1,6344 1,8200 OBSERVAÇÕES:
Set. 0,81 0,76 0,48 0,44 0,74 1,9143 2,0500 TR e P oupan ça - Per centua l corres ponde nte
Out. 0,84 0,61 0,13 0,36 1,69 2,1153 2,2200 ao primeiro dia útil do mês, a ser creditado
Nov. 0,44 0,31 0,35 0,09 0,21 2,3331 2,4500 trinta dias após; D ólar - Co tações do últim o dia
Dez. 0,31 0,44 0,26 0,28 (-) 0,04 2,3370 2,5000 ú t il d o m ê s. ( *) A té 0 2 /2 0 0 7 , c o n f. N B R
Ano 2008 12.721/1999; a partir de março/2007,
Jan./2009 conf. NBR 12.721/2006.

COEFICIENTES ACUMULADOS ATÉ O MÊS ANTERIOR


REAJUSTE EM O UTUBRO /2008 REAJUSTE EM N OVEMB RO/2008
Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual
I G P -M / F G V 0,9978 1,0154 1,0356 1,0595 1,1231 I G P -M / F G V 1,0108 1,0076 1,0253 1,0625 1,1223
I G P -D I /F G V 0,9998 1,0110 1,0301 1,0612 1,1190 I G P -D I /F G V 1,0146 1,0107 1,0220 1,0609 1,1229
I P C /F G V 1,0005 1,0058 1,0135 1,0297 1,0560 I P C /F G V 1,0038 1,0052 1,0105 1,0271 1,0595
I N P C /I B G E 1,0036 1,0094 1,0186 1,0350 1,0704 I N P C /I B G E 1,0065 1,0086 1,0145 1,0335 1,0726
I P C -A / IB G E 1,0054 1,0107 1,0182 1,0319 1,0625 I P C -A / IB G E 1,0071 1,0099 1,0153 1,0309 1,0641
I P C / FI P E 1,0076 1,0121 1,0218 1,0399 1,0651 I P C /F I P E 1,0088 1,0126 1,0172 1,0395 1,0695

REAJUSTE EM D EZEMBR O/2008 REAJUSTE EM JANEIRO /2009


Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual
I G P -M / F G V 1,0136 1,0147 1,0114 1,0497 1,1188 I G P -M / F G V 1,0026 1,0123 1,0134 1,0280 1,0981
I G P -D I /F G V 1,0116 1,0153 1,0114 1,0421 1,1120 I G P -D I /F G V 0,9962 1,0071 1,0108 1,0182 1,0910
I P C -D I /F G V 1,0103 1,0094 1,0108 1,0240 1,0627 I P C /F G V 1,0109 1,0156 1,0147 1,0215 1,0607
I N P C /I B G E 1,0088 1,0103 1,0124 1,0276 1,0720 I N P C /I B G E 1,0067 1,0117 1,0133 1,0213 1,0648
I P C -A / IB G E 1,0081 1,0107 1,0136 1,0265 1,0639 I P C -A / IB G E 1,0064 1,0109 1,0136 1,0218 1,0590
I P C / FI P E 1,0089 1,0127 1,0165 1,0309 1,0686 I P C /F I P E 1,0055 1,0105 1,0143 1,0228 1,0616

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