BDI

1º DECÊNDIO ABRIL / 2009

ANO XXIX – Nº 10

Uma publicação
BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
Fiança – Natureza jurídica
e seus efeitos
no direito atual.
Carlos Roberto Tavarnaro
(p. 3)

ITR – Atuações ilegais

realizadas pela
Receita Federal.
Roberto Padua Cosini
(p. 7)

Despesas condominiais – Loja térrea –

Critério de rateio expresso na convenção (p. 19)

Escritura de compra e venda – Falta de

indicação do CPF dos vendedores (p. 23)
ISSN 1982 - 4599

39 ANOS 9 771982 459001 DLI - DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO

Direção:
Dominique Pierre Faga ÍNDICE
Conselho Editorial:
Dominique Pierre Faga
Alberto Prates dos Santos COMENTÁRIOS E DOUTRINA
Heronides Dantas de Figueiredo
Julio Cesar Borges Fiança – Natureza jurídica e seus efeitos no direito atual (Carlos Roberto Tavarnaro) ............. 03
E-mail: redacao@diariodasleis.com.br
Jornalista Responsável: ITR – Atuações ilegais da Receita Federal (Roberto Padua Cosini) ........................................... 07
Julio Cesar Borges, MTB nº 42073
ISSN: 1982-4599
Colaboradores: LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO
Adriano Erbolato Melo
Américo Isidoro Angélico Mora do devedor e do credor – Cláusula penal (Prof. Jorge Tarcha) .......................................... 09
André Luiz Junqueira
Arthur Edmundo de Souza Rios
Bianca Castelar de Faria
Bruno Mattos e Silva JURISPRUDÊNCIA
Caio Mario Fiorini Barbosa
Carlos Alberto Dabus Maluf SFH – Inadimplência – Execução extrajudicial – Extinção do contrato (STJ) ............................ 12
Carlos Antônio de Araújo
Carlos Roberto Tavarnaro Execução fiscal – Agravo – IPTU – Alienação – Escritura ineficaz (TJSP) ................................. 15
Daniel Alcântara Nastri Cerveira
Desapropriação – Indenização correspondente ao fundo de comércio e de despesas (TJSP) 16
Daphnis Citti de Lauro
Dilvanir José da Costa Locação em shopping center – Comodato de espaços – Notificação para desocupação (TJSP) .. 17
Felipe Leonardo Rodrigues
Fernanda Souza Rabello Despesas condominiais – Loja térrea – Critério de rateio estabelecido na convenção (STJ) ... 19
Geraldo Beire Simões
Hamilton Quirino Locação – Multa por infração contratual – Admissibilidade (TJSP) ............................................. 21
Iuli Ratzka Formiga
Jaques Bushatsky
Jorge Tarcha
José Hildor Leal JURISPRUDÊNCIA CARTORÁRIA
Kênio de Souza Pereira
Leonardo Henrique M. Moraes Oliveira Registro de imóveis – Escritura de compra e venda – Vendedores estrangeiros – Falta de
Luis Camargo Pinto de Carvalho
indicação do CPF (CSM/SP) ....................................................................................................... 23
Luiz Antonio Scavone Jr.
Marcelo Manhães de Almeida
Registro de imóveis – Recusa – Auto de adjudicação em processo de inventário (CSM/SP) ... 25
Márcio Flávio Lima
Marco Aurélio Bicalho de A. Chagas
Marco Aurélio Leite da Silva
Mário Cerveira Filho BOLETIM CARTORÁRIO
Maury Rouède Bernardes
Michel Rosenthal Wagner A importância dos princípios registrais no sistema jurídico brasileiro
Narciso Orlandi Neto
Ricardo Amin Abrahão Nacle (Henrique Ananias dos Santos Mangualde) ............................................................................... 27
Sandro Alexander Ferreira
Sylvio Campos Lindenberg Filho
Valestan Milhomem da Costa
Valmir Gonçalves da Silva PERGUNTAS & RESPOSTAS
Wilson Bueno Alves
Execução fiscal – Bem de terceiro oferecido à penhora .............................................................. 33
Gerência Comercial:
Telefone e fax: (11) 3673-3155 (PABX) Despesas condominiais – Cobranças sucessivas ........................................................................ 33
E-mail: comercial@diariodasleis.com.br
Foto de Capa: www.sxc.hu IPTU – Aumento decorrente da transformação de uso do imóvel ............................................... 34
Impressão e Acabamento:
Gráfica Josemar Locação – O contrato é título executivo extrajudicial ................................................................... 34
Editora: DIÁRIO DAS LEIS LTDA.
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E-mail: dl@diariodasleis.com.br
Obs.: Proibida a reprodução total ou par-
cial. Os artigos assinados não refletem ne- ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA ........................................................ 36
cessariamente
2
a opinião da direção do BDI.
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10
 DOUTRINA
COMENTÁRIOS E DOUTRINA
FIANÇA – NATUREZA JURÍDICA E SEUS EFEITOS NO DIREITO ATUAL
Esta coluna tem invariavelmente
se dedicado a matérias afeitas ao uni-
verso imobiliário e, dentre essas, a fi-
ança locatícia — seus desdobramen-
tos, particularidades e implicações —
tem sido alvo de variados artigos, até
porque constitui uma fonte inesgotá-
vel de interesse, dada a diversidade e
amplitude do leque de interpretações
que lhe dizem respeito.
A propósito, das três garantias
previstas na Lei do Inquilinato, a mais
usual é a fiança prestada sob a ori-
entação do artigo 39, que prevê a sua
extensividade até a entrega das cha-
ves do imóvel.
A complexidade do tema pode
ser plenamente compreendida des-
de que façamos um breve histórico a
respeito das profundas mudanças
sócioeconômicas vivenciadas pós-
Real (1994), conjugadas com o sig-
nificativo leque de diversos
regramentos que de forma muito par-
ticular robusteceram na última déca-
da o acervo legal pátrio – essencial-
mente impulsionados pela Carta
Magna de 1988 – e causaram sensí-
veis alterações subjetivas e objetivas
nas relações advindas do segmento
imobiliário e na composição/concilia-
ção de interesses divergentes para a
busca de um fim comum, o qual em
ambiente de bens imóveis, invariavel-
mente desemboca no atendimento da
função social da propriedade, seja ela
rural ou urbana, residencial ou não.
Comentada revolução de idéias
e situações, redimensionadora de
conceitos e paradigmas, teve o seu
marco inicial assinalado pela Lei
8.078 de 11.9.90 (Código de Defesa
do Consumidor), assistiu a entrada
em vigor da festejada Lei 8.245 de
18.10.91 (a chamada nova Lei do
Inquilinato) e presentemente encon-
tra-se sob o impacto da promulgação
do Estatuto da Cidade e do Código
Civil Brasileiro.
No entanto, em que pesem as
boas intenções invariavelmente en-
volvidas e o aceitável titubeio que
1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10
Carlos Roberto Tavarnaro (*)
nasce diante de uma novidade, nem
sempre a correta interpretação do
espírito do legislador e o respeito pela
hierarquia legal têm triunfado, não
sendo raro a fusão desordenada en-
tre um e outro disciplinamento culmi-
nar por produzir entendimentos equi-
vocados.
O presente artigo almeja trazer
à tona a preocupação com o prog-
nóstico que emerge da análise do
embate travado entre a Lei
Inquilinária e o Código Civil Brasilei-
ro, no respeitante à matéria “fiança”
e suas indeléveis consequências para
a cadeia imobiliária como um todo;
pretensão que, além de entrelaçar
proprietários e locatários, visivelmen-
te alcança a construção civil e o deficit
habitacional em nosso país.
Da Instituição da Fiança de Loca-
ção, sua vigência e amplitude.
1. Amparo legal:
Lei 8.245/91:
Art. 37. No contrato de locação,
pode o locador exigir do locatário as
seguintes modalidades de garantia.
... “omissis”...
II - fiança.
Art. 39. Salvo disposição em
contrário, qualquer das garantias da
locação se estende até a devolução
do imóvel.
A especificidade da lei, direcio-
nada às locações dos imóveis urba-
nos e os procedimentos a elas perti-
nentes, deixam clara a supremacia
de seu regulamento, estabelecendo
logo em seu intróito (art. 1º) que:
Continuam regulados pelo Códi-
go Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da
União, dos Estados e dos municípios,
de suas autarquias e fundações pú-
blicas;
2. de vagas autônomas de ga-
ragem ou de espaços para estacio-
namento de veículos;
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
3. de espaços destinados à pu-
blicidade;
4. em “apart-hotéis”, hotéis-resi-
dência ou equiparados, assim consi-
derados aqueles que prestam servi-
ços regulares a seus usuários e como
tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em
qualquer de suas modalidades.
De conseguinte, irresistível é a
ilação de que as mencionadas situa-
ções supra reproduzidas são portan-
to as únicas exceções que fogem à
regra do disciplinamento da Lei
Inquilinária de que se cuida.
Dando prosseguimento a abor-
dagem entabulada no artigo anterior,
enfocaremos nesta oportunidade,
mais alguns aspectos relativos à na-
tureza jurídica da fiança e seus efei-
tos no direito atual:
Do Gradativo Impasse Instalado
2. O amálgama das exegeses
Assentado tal compreensão do
assunto, não é intrincado demais
prosseguir com o raciocínio de que
somente irão aplicar-se outros
regramentos às locações de imóveis
urbanos, quando a lei inquilinária re-
velar-se insuficiente para dirimir as
dúvidas ou solucionar os conflitos,
como aliás textualmente vem fixado
no artigo 79 da mesma:
Lei 8.245/91
No que for omissa esta lei apli-
cam-se as normas do Código Civil e
do Código de Processo Civil.
Entretanto, a tranquilidade, o
equilíbrio e a segurança dos contra-
tos de locação firmados (leia-se, fun-
damentados pela orientação emana-
da do texto inquilinário e sob tal égide
legitimados) têm sido ameaçadas
pelo recente entendimento de que a
interpretação do que dispõe o Códi-
go Civil Brasileiro no tocante à fian-
ça, lograria trazer embaraços ao fiel
cumprimento desta categoria de ga-
rantia locatícia:
Código Civil
3
COMENTÁRIOS E DOUTRINA
Art. 819 (art. 1.483, CC/16). A fi-
ança dar-se-á por escrito e não ad-
mite interpretação extensiva.
A ótica a ser dispensada no tra-
tamento do tema, passa a cometer
equívocos e a embaralhar seu campo
de visão, quando pipoca a argumen-
tação de que o contrato de locação
prorrogado por prazo indeterminado,
representaria a amplitude (extensão)
mencionada pela lei civil e portanto,
vedada ao favor prestado.
A generalidade aplicada em tal
tradução, desvirtua e corrompe o
âmago do instituto de fiança locatícia,
porque em síntese retrata o despre-
zo pela lei inquilinária e a abertura de
perigosa artimanha capaz de fraudar
os contratos firmados de boa fé e
que, sob essa perspectiva de lealda-
de, sempre devem exalar confiança
às partes envolvidas.
Com efeito, desconsiderar a
acessoriedade do contrato de fiança
que tem sua existência umbilicalmente
ligada ao contrato principal de locação,
é no mínimo limitar o horizonte legal
atinente à espécie, fulminando assim
a ideal verticalização de tão comple-
xa matéria.
Do Contrato Prorrogado no Tempo
3. A dilatação autorizada
A prorrogação de uma locação
é possibilidade prevista expressa-
mente na lei inquilinária:
Lei 8.245/91
Da locação residencial:
Art. 46. Nas locações ajustadas
por escrito e por prazo igual ou supe-
rior a trinta meses, a resolução do
contrato ocorrerá findo o prazo esti-
pulado, independentemente de noti-
ficação ou aviso.
§ 1º- Findo o prazo ajustado, se
o locatário continuar na posse do imó-
vel alugado por mais de trinta dias
sem oposição do locador, presumir-
se-á prorrogada a locação por prazo
indeterminado, mantidas as demais
cláusulas e condições do contrato.
Art. 47. Quando ajustada verbal-
mente[1] ou por escrito e com prazo
inferior a trinta meses, findo o prazo
estabelecido, a locação prorroga-se
automaticamente, por prazo indeter-
minado...
Da locação não-residencial:
4 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
Art. 56. Nos demais casos de
locação não residencial, o contrato
por prazo determinado cessa, de ple-
no direito, findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou
aviso.
Parágrafo único: Findo o prazo
ajustado, se o locatário permanecer no
imóvel por mais de trinta dias sem opo-
sição do locador, presumir-se-á pror-
rogada a locação nas condições ajus-
tadas, mas sem prazo determinado.
Dando seqüência ao enfoque
proposto, interessante se faz visitar
mais alguns aspectos a respeito dos
muitos desdobramentos passíveis de
verificar na natureza jurídica da fian-
ça e seus efeitos no direito atual:
Da imutabilidade das condições
contratadas
4. A continuidade da avença
O clássico chavão de que “a lei
não contém palavras inúteis” mere-
ce, na hipótese sob comento, ganhar
a luz dos refletores principais, grifan-
do-se em letras garrafais a essência
do equilíbrio contratual quando ocor-
re a prorrogação já de antemão cal-
culada como viável:
“... MANTIDAS AS DEMAIS
CLÁUSULAS E CONDIÇÕES DO
CONTRATO ...”
“... PRORROGADA A LOCA-
ÇÃO NAS CONDIÇÕES AJUSTA-
DAS ...”
Ora, se o acessório acompanha
o principal, posto que o sopro de vida
do primeiro depende do segundo e a
este está definitivamente acoplado, a
seqüência de um contrato de locação,
com a extrapolação do prazo original-
mente fixado (que acontece não por
acidente ou criação imaginativa, mas
sim como filha direta de uma textual
disposição legal), não constitui uma
extensividade imprevisível, capaz de
automaticamente libertar o fiador; mas
sim palpável realidade de conheci-
mento recíproco das partes interessa-
das, porque inequívoca e expressa-
mente prevista no mesmo texto legal.
De conseguinte, uma das con-
dições que resulta incólume neste
alargamento da trajetória da locação
é justamente a fiança que acolita o
contrato principal e que, funcionando
como pilar garantidor do cumprimento
das obrigações, acaba por assumir o
papel de responsável pela estabilida-
de da relação, a qual embora
protraída no tempo, deve imperativa-
mente conservar os direitos e obri-
gações sobre os quais sustentou seu
nascimento.
Entender diferente disto é levia-
namente permitir que a triangulação
solidária estribada em três essenci-
ais elementos (locador, locatário e fi-
ador) inopinadamente sofra a irreme-
diavelmente perda de uma de suas
bases, pela maliciosa criatividade de
associar-se a prorrogação do contra-
to (repete-se, cunhada na moderna
lei inquilinária) com uma hipotética
interpretação extensiva que subjeti-
va e genericamente a lei civil faz re-
ferência.
É, de fato, almejar a aplicabi-
lidade de uma lei suplementar (Códi-
go Civil) onde não existe omissão a
ser suprida (Lei do Inquilinato).
E, além de tudo, é levantar uma
bandeira (que supostamente sai em
isolada defesa do fiador, mas que
culmina por desequilibrar o mercado
como um todo) com o aviltamento
dos elementares princípios de que:
A lei não prejudicará o direito
adquirido, o ato jurídico perfeito e a
coisa julgada.
- Constituição Federal, art. 5º,
XXXVI. Ninguém se escusa de cum-
prir a lei, alegando que não a conhe-
ce. (Lei de Introdução ao Código Ci-
vil, art. 3º).
Nesta conformidade, os enfren-
tamentos que, por ingenuidade ou
astúcia, defendem que a prorrogação
automática do contrato de locação
lograria, como num passe de mági-
ca, alforriar o fiador — como se tal
projeção de elasticidade temporal
não estivesse entalhada categorica-
mente na lei inquilinária e assim não
fosse desde o início da avença con-
dição previamente alertada às partes
— atentam contra a lisura que, salvo
raras exceções, permeia o pacto
locatício, assim considerado como
ato jurídico perfeito, porque inspira-
do na lei do inquilinato, a qual de
modo preponderante lhe dá susten-
tação:
O ato que, emanado de agente
capaz e tendo por objeto lícito, obe-
dece a forma prescrita em lei, e se
1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10

entende consumado segundo a lei
vigente ao tempo em que se consu-
mou (Dicionário Jurídico da Acade-
mia Brasileira de Letras Jurídicas, ed.
Forense).
Sob tal prisma, urge a correção
do rumo que está perigosamente se
formatando, inclusive para que se
volte a respeitar o artigo 39 da LI, o
qual absolutamente não é sufocado
pela lei civil (aliás, anterior a esta le-
gítima norma especialmente voltada
à locação), máxime porque a durabi-
lidade da garantia até a entrega das
chaves é prática legalmente assegu-
rada, nada havendo de iníquo em sua
adoção, que, em última análise, fun-
ciona como o fiel da balança, porque
propiciadora de estabilidade e segu-
rança aos contratos.
Prosseguindo com a temática
abordada, vale destacar ainda:
Da possibilidade de liberação do
garante
5. A oportuna orientação cabí-
vel
A mirabolante ginástica para ile-
gitimamente desobrigar o fiador, que-
rendo fazer crer que a prorrogação
textualmente prevista reclamasse a
concordância do garante para poder
subsistir até a efetiva entrega das
chaves, significa subverter o espírito
da lei e simultaneamente deixar de
considerar a oportunidade da aplica-
ção (neste caso, acertada) do previs-
to na lei civil, assegurando o não
perenizar da garantia prestada:
CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO:
Art. 835 (art. 1.500, CC/16). O
fiador poderá exonerar-se da fiança
que tiver assinado sem limitação de
tempo, sempre que lhe convier, fican-
do obrigado por todos os efeitos da
fiança durante sessenta dias após a
notificação do credor.
Da relevante posição da fian-
ça
6. Sua contribuição para o uni-
verso locatício
O fiador ao viabilizar a locação
– num país em que as outras garan-
tias aceitáveis, qual sejam, a caução
e o seguro revelam-se preponderan-
temente inacessíveis para a grande
maioria da população – assume fun-
damental responsabilidade nesta en-
1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10
grenagem imobiliária, permitindo en-
tão que o imóvel possa cumprir a fun-
ção social, para o qual está destina-
do, qual seja, propiciar o acesso à
habitação.
Trazer insegurança e instabilida-
de a este segmento, significa concor-
rer para uma dupla penalização: mar-
ginalizar aqueles candidatos a inqui-
lino que assim verão engrossar suas
dificuldades para conseguir materia-
lizar um contrato e ao mesmo tempo
reduzir a esperança daquele proprie-
tário — que a exemplo dos outros
brasileiros que heroicamente conse-
guiram amealhar um segundo imó-
vel — em poder complementar, com
o produto da locação, a parca pen-
são ou a minguada aposentadoria
recebida.
Isso para não falar na constru-
ção civil — que ocupa o topo do
ranking da empregabilidade — que
seguramente será atingida nesta ca-
deia de franco desestímulo ao setor
imobiliário.
Da inexorável conclusão
7. Uma visão que alia idealis-
mo e objetividade
O eminente desembargador
Sylvio Capanema de Souza, em vigo-
roso artigo publicado no informativo da
Associação Brasileira dos Advogados
do Mercado Imobiliário, dispensou um
invulgar tratamento à aplicabilidade da
Lei 8.245/91, que associando tintas
poéticas com a lucidez analítica pe-
culiar a um jurista de sua estirpe, ves-
te como uma luva neste manifesto,
inobstante o citado artigo não tenha
adentrado na seara específica da fi-
ança, aqui trazida à lume:
“O interesse dos que militam, de
boa-fé, no mercado, deve ser o de
velar, diuturnamente pela correta apli-
cação da lei, sendo cada um de nós,
seu dedicado guardião.
A nova lei trata o inquilinato com
notável equilíbrio, dotando-o de todos
os mecanismos no sentido de aque-
cer a oferta e reduzir o valor dos alu-
guéis, combatendo, de frente, o gran-
de vilão, que é o deficit habitacional.
O êxito de suas propostas mo-
dernas dependerá de sua aplicação
correta e fiel.
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
COMENTÁRIOS E DOUTRINA
Os advogados, administradores
de imóveis e magistrados assumem
com o futuro do país uma enorme
responsabilidade, que é a de preser-
var o espírito da nova lei, evitando a
sua fraude, denunciando os abusos,
incentivando a oferta e a construção
de novas unidades, e pacificando o
mercado, cujo saneamento moral se
impõe como condição primeira de sua
própria sobrevivência”.
Encerrando esta série de co-
mentários que essencialmente teve
por escopo traçar uma radiografia do
setor de locação, com a apresenta-
ção dos principais pontos que
gravitam em torno da responsabilida-
de dos fiadores frente ao comando
da lei de regência — artigo 39 da Lei
nº 8.245/91 — conjugados com a
Súmula 214 do Superior Tribunal de
Justiça — STJ, cumpre grafar, neste
ensejo, mais algumas diretrizes apli-
cadas a tal matéria.
É de anotar, pois, interessante
estudo estampado na Revista dos
Tribunais, vol. 830, de dezembro de
2004, de autoria do Eminente Juiz do
Segundo Tribunal de Alçada Civil do
Estado de São Paulo (atualmente
Desembargador do Tribunal de Jus-
tiça daquele Estado) Luís Camargo
Pinto de Carvalho, onde com lúcido
raciocínio assume a correta interpre-
tação do espírito do legislador em seu
sentido originário para indicar que
efetivamente a obrigação da fiança
solidariamente assumida não
esmaece ante o regular fluir do pra-
zo contratual da locação, primordial-
mente quando for prestada com a
explícita ressalva de que a respon-
sabilidade perdura até a real e efeti-
va entrega das chaves, do que se
deduz, obviamente, que na vigência
e mesmo em eventual dilação da re-
lação ex locato, exarou-se o consen-
timento expresso dos garantes até a
efetiva entrega do objeto da locação:
A nossa mais alta Corte de Jus-
tiça em matéria infraconstitucional,
editou a seguinte súmula, que rece-
beu o nº 214: “O fiador na locação
não responde por obrigações resul-
tantes de aditamento ao qual não
anuiu.”
Trata-se de regra de intelecção
aparentemente óbvia. O fiador, na
5
COMENTÁRIOS E DOUTRINA
locação responde tão somente pelas
obrigações assumidas. Assim, por
exemplo, se, no curso do contrato,
locador e locatário deliberam elevar
o aluguel acima do originalmente
contratado, o fiador somente respon-
derá por esse excedente se com ele
houver anuído; ou, se no contrato fi-
cou pactuado que responderia pelas
obrigações até o termo final do con-
trato, para que continuasse a respon-
der, no caso de prorrogação, somen-
te com sua anuência, em aditamento
sua responsabilidade prosseguiria.
Como, entretanto, em matéria de
locação, o contrato se prorroga auto-
maticamente por força de lei, o diplo-
ma inquilinário trouxe a regra expres-
sa, como exposto, de que a responsa-
bilidade do fiador se estende até a de-
volução do imóvel, ou seja, não tendo
o fiador limitado sua responsabilidade,
ela vai até a extinção da locação, com
a devolução do prédio alugado.
Isso se nos afigura de ululante
obviedade. Não há se falar em
anuência com relação prorrogação
legal do contrato e extensão das res-
ponsabilidades determinadas por lei.
Não há aditamento do contrato para
isso ocorrer e, via de consequência,
não há ao o que anuir.
Quando se fala em aditamento,
está-se falando em outro contrato, ain-
da que simples e complementar, com
nova manifestação de vontade dos
contratantes, com alteração da obri-
gação original. Como explicita Pláci-
do e Silva, aditamento significa “o au-
mento de cláusulas em um contrato
já elaborado e mesmo registrado ou a
parte acrescida ao final de um docu-
mento para alterar ou explicar algu-
mas das condições ali exaradas, ou
mesmo para corrigir omissões eviden-
ciadas”. Isso, repita-se, não existe em
se tratando de prorrogação legal da
locação, pois contrato prorrogado por
lei não é contrato aditado.
Não obstante isso, invocando
essa súmula, a Colenda Corte que a
emitiu (STJ) passou a proferir decisões
que rompem com a tradição do direito
pátrio sobre a matéria e que são, com
todas as vênias possíveis, manifesta-
mente contra legem, ou seja, violam o
texto da lei do inquilinato.
A título exemplificativo, transcre-
vemos a ementa dos embargos de
6 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
divergência, em recurso especial nº
302.209, do qual foi relator o eminen-
te Ministro Gilson Dipp:
“CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. IN-
TERPRETAÇÃO NÃO EXTENSIVA.
RESPONSABILIDADE RESTRITA AO
PERÍODO ORIGINALMENTE CON-
TRATADO. CONTINUIDADE DA GA-
RANTIA SEM ANUÊNCIA DO FIA-
DOR. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSU-
LA QUE OBRIGUE O FIADOR ATÉ A
EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES.
IRRELEVÂNCIA. SÚMULA 214/STJ.
I - A obrigação decorrente da fi-
ança locatícia deve se restringir ao
prazo originalmente contratado,
descabendo se exigir do garantidor o
adimplemento de débitos que
pertinem ao período de prorrogação
da locação, à qual não anuiu, conso-
ante a regra dos artigos 1.003 e 1.006
do Estatuto Civil. Precedentes.
II - A impossibilidade de conferir
interpretação extensiva à fiança
locativa, consoante pacífico entendi-
mento desta Eg. Corte, torna, na hi-
pótese, irrelevante, para o efeito de
se aferir o lapso temporal da obriga-
ção afiançada, cláusula contratual
que preveja a obrigação do fiador até
a entrega das chaves, bem como
aquela que pretenda afastar a dispo-
sição prevista no art. 1500 do Códi-
go Civil.
III - Consoante dispõe a Súmula
214 desta Corte: “O fiador na loca-
ção não responde por obrigações re-
sultantes de aditamento ao qual não
anuiu.
IV - Embargos de divergência
acolhidos.
Por tudo que já foi exposto,
palmar a ilegalidade desse julgado.
A argumentação calcada na dis-
posição contida no Código Civil an-
terior (art. 1.483), de que a fiança não
deve receber interpretação extensi-
va, absolutamente não se presta a tal.
É elementar que nenhuma regra
geral de interpretação pode prevalecer
contra dispositivo expresso, contido em
qualquer corpo de leis, seja geral, seja
especial, e nem sobre regra contratual,
relativa a matéria dispositiva.
Norma interpretativa somente
tem aplicação no vazio legal ou
contratual, que não é o caso, pois o
texto da lei inquilinária é de meridiana
clareza.
Bem por isso, o citado Eduardo
Espínola Filho lecionava, forrado de
razão: “Em qualquer hipótese, a situ-
ação deve ter ficado expressa, com
clareza, no contrato, pois o Código
Civil é peremptório na afirmação de
que “A fiança dar-se-á por escrito e
não admite interpretação extensiva
(art. 1.483)” (ob. cit., p. 161), a eviden-
ciar que não se há de falar em inter-
pretação extensiva ou restritiva dian-
te de cláusula expressa a respeito.
Ensina o mestre peninsular
Francesco Ferrara, em obra clássica
traduzida pelo eminente Prof. Manu-
el A. D. de Andrade, que “A interpre-
tação literal é o primeiro estádio da
interpretação. Efetivamente, o texto
da lei forma o substrato de que deve
partir e em que deve repousar o in-
térprete. Uma vez que a lei está ex-
pressa em palavras, o intérprete há
de começar por extrair o significado
verbal que delas resulta, segundo a
sua natural conexão e as regras gra-
maticais. O sentido das palavras es-
tabelece-se com base no uso
linguístico, o qual pode ser diverso
conforme os lugares e os vários cír-
culos profissionais. Normalmente as
palavras devem entender-se no seu
sentido usual comum, salvo se da
conexão do discurso ou da matéria
tratada derivar um significado espe-
cial técnico. (...) Deve-se partir do
conceito de que todas as palavras
têm no discurso uma função e um
sentido próprio, de que neste não há
nada de supérfluo ou contraditório, e
por isso o sentido literal há de surgir
da compreensão harmônica de todo
o contexto” (Interpretação e Aplicação
das Leis, Saraiva, 1934, pp. 34-5).
Não pode ser ignorado que o
Código Civil é lei geral em relação à
Lei nº 8.245/91. Assim, aplica-se ao
caso o § 2º do art. 2º da Lei de Intro-
dução, que é uma típica lex legum,
ao dispor que “A lei nova, que esta-
beleça disposições gerais ou especi-
ais a par das já existentes, não revo-
ga nem modifica a lei anterior”.
Por conseguinte, e repetindo,
sendo a Lei do Inquilinato, manifes-
tamente, lei especial em relação ao
Código Civil, é de palmar evidência,
tendo em conta as mais elementares
regras de hermenêutica, que o dis-
positivo especial nela contido, no sen-
1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10

tido de que “qualquer das garantias
da locação se estende até a efetiva
devolução do imóvel”, não pode ter
sua aplicação reprimida com base na
lei geral. Não se podendo olvidar,
ademais, que a lei inquilinária é da
mesma força hierárquica do Código
Civil.
Aliás, possivelmente para impe-
dir interpretações apressadas como
essa, no sentido da exoneração do
fiador após o termo final do contrato,
é que o Código Civil vigente diz ex-
pressa e desnecessariamente o ób-
vio, no art. 2.036: “A locação de pré-
dio urbano, que esteja sujeita à lei
especial, por esta continua a ser
regida”.
É sempre bom lembrar que não
se pode falar em interpretação exten-
siva se esta se afina rigorosamente
com o texto legal. Basta a interpreta-
ção literal, como demonstrado. Como
O IMPOSTO TERRITORIAL RURAL (ITR);
O ATO DECLARATÓRIO AMBIENTAL (ADA);
E A ILEGALIDADE DE DETERMINADAS ATUAÇÕES QUE VÊM
SENDO REALIZADAS PELA RECEITA FEDERAL DO BRASIL (RFB)
A rigor do que estabelece a le-
gislação fiscal, considera-se imóvel
rural, para efeito de determinação da
base de cálculo do ITR, a área contí-
nua formada de uma ou mais parce-
las de terras, localizada na zona ru-
ral do município, ainda que, em rela-
ção a alguma parte do imóvel, o su-
jeito passivo detenha apenas a pos-
se. É o que se extrai da análise con-
junta dos seguintes dispositivos le-
gais: Lei nº 9.393/96 e Decreto nº
4.382/02.
Por tratar-se de tributo sujeito ao
lançamento por homologação, o ITR
é apurado e pago pelo próprio contri-
buinte, independentemente de qual-
quer procedimento prévio da adminis-
tração tributária, sujeitando-se, como
tal, à posterior homologação pelo fis-
co (artigo 10, da Lei nº 9.393/96 c/c o
1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10
diz o sempre invocado em matéria de
interpretação e hermenêutica, Carlos
Maximiliano, “a exegese restritiva
corresponde, na atualidade, ao que
outrora se denominava declarativa
estrita; apenas declara o sentido ver-
dadeiro e o alcance exato; evita a di-
latação, porém não suprime coisa al-
guma” (Hermenêutica e Aplicação do
Direito, n° 220).
Assim, não se pode aceitar a
exoneração de responsabilidade dos
fiadores, pelo simples vencimento do
prazo do contrato locatício, sem a
existência de cláusula contratual ex-
pressa nesse sentido, haja vista o
texto legal da lei de locações, com
comando diverso, em termos explí-
citos e categóricos.
Por isso, cumpre recordar com
Ferrara (ob. cit., p. 70) que “O juiz que
por uma suposta equidade e oportu-
nidade intenta mudar a lei, comete
Roberto Padua Cosini (*)
artigo 8º, do Decreto nº 4.382/02).
Por esse motivo, a legislação fis-
cal não só estabelece a forma pela
qual o contribuinte apura a área de
seu imóvel rural que deve ser sub-
metida à tributação, como também
exclui do campo de incidência do im-
posto as áreas que, dada a sua qua-
lificação legal, não devem ser tribu-
tadas (Art. 10, § 1º, II, “a” da Lei nº
9.393/96).
Essa última hipótese, que se
refere à não-incidência do imposto
sobre determinadas áreas, contem-
pla as áreas de preservação perma-
nente e de reserva legal previstas
pela Lei nº 4.771, de 15 de setembro
de 1965 (Código Florestal).
O que se tem atualmente, é que
independentemente de qualquer ato
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
COMENTÁRIOS E DOUTRINA
uma violação jurídica”.
Aliás, a inoportunidade e a ile-
galidade da interpretação dada pelo
STJ à essa Súmula nº 214 têm feito
que tanto os juízes de primeiro grau,
como os Tribunais, na sua generali-
dade, ignorem o alcance que essa
Corte lhe tem dado.
Como fecho desta matéria, opor-
tuna se faz a lembrança de que em
concisas considerações, como é o
caso deste artigo, não pode ser exau-
rido o momentoso tema, tendo uni-
camente a intenção de instigar à re-
flexão, que tanto se alimenta das múl-
tiplas nuances advindas de palpitan-
tes temáticas ligadas ao instituto da
fiança locatícia.
(*) O autor é Advogado, consul-
tor, empresário e incorporador do
setor imobiliário do Estado do Paraná
- tavarnaro.com.br
do poder público, as restrições cria-
das pelo Código Florestal para um
imóvel rural atinentes às áreas de
reserva legal e de preservação per-
manente, são de eficácia geral, ple-
na e imediata, e salvo as exceções
legais deve o proprietário da área
abster-se de utilizá-la, sendo certo
que para a análise que deve ser feita
para o cálculo do ITR essas áreas po-
dem ser excluídas.
O ADA foi criado pela Portaria
Ibama 162/97, cujas informações
nele contidas servem para instruir o
Ibama, dentre outras, com informa-
ções referentes às áreas de preser-
vação permanente e de reserva le-
gal situadas no imóvel rural, e ape-
sar de sua entrega ser importante
para fins de apuração do ITR, a falta
do ADA não deve ser confundida com
7
COMENTÁRIOS E DOUTRINA
sua entrega atrasada.
Em vista do atraso na entrega
do ADA, mesmo diante de um proce-
dimento fiscal, no qual solicita-se farta
documentação técnica a respeito das
áreas de não incidência declaradas
pelo proprietário, instaurado para
apurar se o valor de imposto pago
(ITR) foi correto diante das informa-
ções prestadas na DITR, vem sendo
constante as autuações que agentes
da RFB vêm promovendo em vista de
não reconhecerem essas áreas de
não incidência, sem sequer produzir
um documento técnico sequer que
pudesse contrariar os laudos técni-
cos elaborados por engenheiros
agrônomos apresentados nos proce-
dimentos fiscalizatórios.
Nesse sentido, a despeito de ter
procedido corretamente à declaração
e ao recolhimento do ITR apurado,
considerando verdadeiramente as
áreas de preservação permanente e
de reserva legal, o proprietário vem
sendo surpreendido com a lavratura
de auto de infração e notificação de
lançamento de imposto a pagar so-
bre as áreas de não incidência, e pior,
sujeitando o autuado ao pagamento
de multa e juros moratórios.
Com relação a esse aspecto,
que se refere à exclusão – pelo pró-
prio contribuinte – de áreas que não
estão sujeitas à tributação pelo ITR,
é importante que se faça o seguinte
destaque: a Medida Provisória nº
1.956-53 trouxe, no ano de 2000, lou-
vável disposição em favor dos con-
tribuintes rurais, assegurando-os con-
tra os desmedidos abusos então co-
metidos pelo fisco.
Com a redação atribuída pela
Medida Provisória nº 2.166-66/01, o
§ 7º, do artigo 10, da Lei nº 9.393/96,
8 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
introduzido no ordenamento pátrio em
2000 (MP nº 1.956-53/00), assim de-
termina:
“Art. 10. (...). § 7º. A declaração
para fim de isenção do ITR relativa
às áreas de que tratam as alíneas ‘a’
e ‘d’ do inciso II, § 1º, deste artigo,
não está sujeita à prévia comprova-
ção por parte do declarante, ficando
o mesmo responsável pelo pagamen-
to do imposto correspondente, com
juros e multa previstos nesta Lei, caso
fique comprovado que a sua decla-
ração não é verdadeira, sem prejuí-
zo de outras sanções aplicáveis.”
Nota-se, pois, que a declaração
do contribuinte, no sentido de que
existe, em seu imóvel rural, alguma
daquelas áreas legalmente excluídas
do campo de incidência do ITR, como
é o caso das áreas de preservação
permanente e reserva legal, ou sob
regime de servidão florestal ou
ambiental, NÃO depende de prévia
comprovação.
Nesse sentido, existem diver-
sas decisões de nossos tribunais,
como por exemplo: STJ, 1ª Turma,
Rel. Min. Denise Arruda, REsp
812.104/AL; e 2ª Turma. Rel. Min.
Eliana Calmon, REsp 665.123/PR; e
TRF da 3ª Região, 3ª Turma, AMS nº
2003.61.02.014652-0/SP, Rel. Juiz
Silvio Gemaque.
Observa-se, pois, que o Poder
Judiciário já reconheceu que o ADA
não é imprescindível para que o con-
tribuinte exclua, da base de cálculo
do ITR, as áreas de preservação per-
manente e de reserva legal.
Aliado ao fato de a exigência do
ADA para redução da base de cálcu-
lo do ITR ser indevida, a sua não-
apresentação, ou ainda, a sua apre-
sentação fora do prazo estabelecido
pelas normas infralegais, não pode-
ria ensejar a presunção de que as
áreas excluídas da base de cálculo
do ITR não existam.
Noutras palavras, a apresenta-
ção intempestiva de um documento
não poderia gerar a presunção abso-
luta de que as áreas caracterizadas
como reserva legal e de preservação
permanente não existe, sobretudo
porque, se a própria lei determina que
o contribuinte NÃO está obrigado a
comprovar, previamente, que seu
imóvel possui áreas amparadas pela
isenção do ITR, não pode um instru-
mento infralegal fazê-lo, como
comumente vem sendo alegado pela
RFB ao sustentar seus atos com base
em decreto e portarias.
Por essas razões, sobretudo
porque comprovada a efetiva existên-
cia e conservação de áreas que de-
veriam ser excluídas da base de cál-
culo do ITR (aquelas que, por lei, não
integram o conceito de área tributável
da propriedade rural), a autuação fis-
cal não merece subsistir.
Por fim, a RFB vem esquecen-
do-se de analisar o estimulo à prote-
ção ambiental a determinadas áreas
que a regra de não incidência do ITR
procurou estabelecer, já que, se vem
autuando proprietários preocupados
em preservar áreas de interesse
ambiental, acaba por desestimulá-
los, embora deva ficar bastante cla-
ro, que o respeito a essas áreas deve
ser absoluto, independente de isen-
ção tributária, em vista do que está
previsto na legislação ambiental, prin-
cipalmente quanto às sanções crimi-
nais e administrativas nos caso de
desrespeito a essas áreas.
(*) O autor é Advogado da Miguel
Neto Advogados Associados - SP.
(robertopc@mnadv.com.br)
1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10
 DIREITO
LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO
MORA DO DEVEDOR E DO CREDOR – CLÁUSULA PENAL
Jorge Tarcha (*)

No estudo que estamos efetuando sobre o inadimplemento de um direito pessoal, apresentamos o conceito de
mora, que é o descumprimento relativo desse tipo de direito.
Vimos na lição anterior algumas consequências da mora, a saber: as perdas e danos e seus dois componentes,
que são o dano emergente e os lucros perdidos.
Citamos, ainda, mais algumas consequências da mora: a incidência de juros, a correção monetária, as multas
(cláusula penal) e o sinal, ou arras.
Nessa menção, apenas sumária, podemos citar a exceção de contrato não cumprido:
Código Civil, art. 476 – “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida a sua obrigação,
pode exigir o adimplemento da do outro.”
Algumas dessas consequências da mora serão objeto de um estudo mais detalhado.
Assim, no estudo das perdas e danos como consequência da mora, não poderemos deixar de abordar a questão
dos lucros cessantes.
Vimos na lição anterior as modalidades de perdas e danos, a saber: o dano emergente e os lucros perdidos.
Código Civil, art. 402 – “Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidos ao credor,
abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.”
Como preleciona WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO, os danos se enquadram em duas classes: positivos e
negativos.
Os primeiros consistem numa real diminuição do patrimônio do credor da obrigação. No linguajar jurídico dizemos
que ele empobreceu.
Já os danos negativos consistem na privação de um ganho que o credor tinha o direito de esperar.
Em outras palavras: o dano, ou dano emergente, é o deficit no patrimônio do credor, a concreta redução por este
sofrida em sua fortuna.
Já o lucro cessante é o que esse credor razoavelmente deixou de auferir, em virtude do inadimplemento do deve-
dor.
Aqui faz-se necessário estabelecer o que seja um ganho razoável.
Trata-se de um valor a ser examinado em cada caso concreto, segundo o critério do juiz.
Observe-se que a apuração do dano é mais fácil que o conhecimento do valor dos lucros cessantes.
SÍLVIO DE SALVO VENOSA oferece o seguinte exemplo: Um motorista de táxi sofreu um abalroamento em seu
veículo.
Será indenizado pelo valor dos reparos (dano emergente).
Mas, a título de lucros cessantes, deve ser indenizado, de forma razoável, pelos dias em que não pôde trabalhar
com seu instrumento de trabalho.
A apuração dessa indenização por lucros cessantes levará em conta a féria razoável, média, comum, ordinária,
para os dias não trabalhados.
A cautela do juiz deve ser, de um lado, no sentido de não proporcionar uma vantagem ao credor, atribuindo-lhe um
pagamento acima daquilo que ele razoavelmente deixou de ganhar.
De outro lado, não pode o juiz minimizar a indenização a ponto de a tornar inútil.

1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 9

LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO

A cláusula penal como consequência da mora

Todo o Direito das Obrigações está intimamente ligado à cláusula penal.
Isso porque o principal efeito de uma obrigação é a sua execução.
Ora, a cláusula penal constitui um verdadeiro seguro contra todo e qualquer inadimplemento das obrigações.
Conceito de cláusula penal
É um pacto acessório, cuja finalidade é garantir, em benefício do credor, através do estabelecimento de uma pena,
o fiel e o exato cumprimento da obrigação principal.
Sua natureza jurídica
A cláusula penal é uma obrigação de natureza acessória.
Por meio desse instituto se insere uma multa na obrigação, para a parte que deixar de dar cumprimento ou apenas
retardá-lo.
A cláusula penal tem duas faces
De um lado tem a finalidade de uma indenização prévia de perdas e danos.
Com efeito, já vimos que é difícil e trabalhoso o cálculo das perdas e danos, na hipótese de inadimplemento de
uma obrigação pessoal.
O credor tem de provar o valor do dano, a culpa do devedor (nos casos de responsabilidade civil subjetiva) e o
nexo entre a ação do agente e o dano que ele causou.
Ora, o estabelecimento de uma cláusula penal, sob a forma de multa moratória (que veremos adiante) resolve, em
parte, esse tormentoso problema.
Em lugar de um complicado cálculo de indenização pelo descumprimento, o contrato pode estabelecer um castigo,
uma sanção para a mora.
A cláusula penal como sanção (castigo)
De outro lado, a cláusula penal tem a função de penalizar o devedor moroso.
Há um evidente efeito de intimidação na cláusula penal. O devedor sabendo que se sujeitará a um maior pagamen-
to, envidará maiores esforços para cumprir sua obrigação.
Trata-se, portanto, de um reforço para o cumprimento da obrigação, uma forma de garantia de adimplemento.
O instituto é utilizado com extrema frequência nos contratos. Num contrato de locação, por exemplo, estipula-se
uma multa, caso o locatário pague o aluguel após determinado dia do mês fixado.
As duas modalidades de cláusula penal
No mesmo exemplo do contrato de locação, geralmente são encontradas duas formas tradicionais de cláusula
penal.
A primeira é a cláusula penal moratória, que já vimos acima, e que é aplicada no caso de atraso no pagamento
(inadimplemento relativo ou mora).
A segunda modalidade de cláusula penal é a compensatória.
Ela será aplicada sob a forma de uma multa no caso de infração de qualquer das cláusulas do contrato. Como, por
exemplo, a entrega antecipada do imóvel, antes do término do contrato escrito.
Extinta a obrigação, extingue-se a cláusula penal
Sendo a cláusula penal uma obrigação acessória de um contrato principal, a regra geral é de que o acessório
segue o principal.
Regras fundamentais
As disposições legais sobre a cláusula penal são de quatro naturezas, dizendo respeito:

10 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10

 LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO

1. à forma de cláusula penal;

2. ao conteúdo;
3. à obrigação de pagar a pena; e
4. à resolução da cláusula penal.
1) Forma da cláusula penal
Não há forma especial estabelecida, valendo o disposto no artigo 107 do Código Civil.
Art. 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamen-
te a exigir.
Por outro lado, tanto pode vir estipulada juntamente com a obrigação principal, como em ato posterior.
Nesse sentido, reza o artigo 409 do Código Civil:
Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução
completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.
2) Conteúdo da cláusula penal
O artigo 409, acima transcrito, fornece esse conteúdo. A cláusula penal pode referir-se:
a) à inexecução completa;
b) a alguma cláusula especial;
ou c) à simples mora.
No primeiro caso, converte-se em alternativa, em benefício do credor (art. 410) e, sobre obrigações alternativas
(artigos 252 e seguintes).
Art. 410. Quando se estipular a cláusula penal para o caso de total inadimplemento da obrigação, esta converter-
se-á em alternativa a benefício do credor.
Art. 252. Nas obrigações alternativas, a escolha cabe ao devedor, se outra coisa não se estipulou.
Isto é, o credor pode pedir o valor da multa, ou o cumprimento da obrigação. Porém, escolhida uma via, não pode
o credor exigir também a outra.
O devedor, pagando a multa, nada mais deve, porque aí já está fixada antecipadamente uma indenização pelo
descumprimento da obrigação.
É evidente que, se a prestação não tem mais utilidade para o credor, só lhe restará cobrar a multa. Lembrem-se do
exemplo do vestido de noiva entregue no dia seguinte ao do casamento.
Na multa compensatória a opção será do credor. Se ele entender que seus prejuízos pelo inadimplemento foram
mais vultosos que o valor da multa, partirá para a via das perdas e danos.
Se, por outro lado, entender que a multa lhe cobre os prejuízos, ou ainda, se não deseja se submeter a uma
custosa e difícil prova de perdas e danos, optará pela cobrança da multa.
Caso de inadimplemento relativo
Diferentemente opera a multa pela mora. Aqui, pela sua natureza, a prestação sempre será útil para o credor.
Como já foi visto, a multa moratória atua como um efeito intimidativo para que o devedor não atrase no cumprimen-
to de sua avença.
Se o fizer, pagará a prestação de forma mais onerosa, ou seja, mais cara.

(*) O autor é Advogado, Professor de Direito Imobiliário. Autor dos livros: Direito Imobiliário, Uma Abordagem
Didática, edição particular; Títulos de Crédito, Editora Plêiade; Contratos Mercantis, Editora Graph Press; Despesas
Ordinárias e Extraordinárias de Condomínio, Editora Juarez de Oliveira. Autor do curso a distância, por correspondên-
cia, sobre locação de imóveis, da empresa Diário das Leis. E-mail: jorgetarcha@jorgetarcha.com.br
1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 11
 JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
SFH – MÚTUO HABITACIONAL – INADIMPLÊNCIA – EXECUÇÃO
EXTRAJUDICIAL – EXTINÇÃO DO CONTRATO (STJ)
Recurso Especial nº 886.150 - PR (2006/0160511-1)
Relator: Ministro Francisco Falcão
Recorrente: Caixa Econômica Federal - CEF
Recorrido: José Vatiro Kimura e outro
EMENTA
SFH. Mútuo habitacional. Inadimplência. Execu-
ção extrajudicial. Decreto-lei nº 70/66. Adjudicação do
imóvel. Extinção do contrato de financiamento imobi-
liário. Propositura de ação. Ausência de interesse pro-
cessual.
I - Diante da inadimplência do mutuário, foi ins-
taurado procedimento de execução extrajudicial com
respaldo no Decreto-lei nº 70/66, tendo sido este con-
cluído com a adjudicação do bem imóvel objeto do
contrato de financiamento.
II - Propositura de ação pelos mutuários, posteri-
ormente à referida adjudicação do imóvel, para dis-
cussão de cláusulas contratuais, com o intuito de res-
sarcirem-se de eventuais pagamentos a maior.
III - Após a adjudicação do bem, com o conseqüen-
te registro da carta de arrematação no Cartório de Re-
gistro de Imóveis, a relação obrigacional decorrente do
contrato de mútuo habitacional extingue-se com a
transferência do bem, donde se conclui que não há in-
teresse em se propor ação de revisão de cláusulas
contratuais, restando superadas todas as discussões
a esse respeito.
IV - Ademais, o Decreto-lei nº 70/66 prevê em seu
art. 32, § 3º, que, se apurado na hasta pública valor
superior ao montante devido, a diferença final será
entregue ao devedor.
V - Recurso especial provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados os autos em que são partes as
acima indicadas, decide a Primeira Turma do Superior
Tribunal de Justiça, por unanimidade, dar provimento ao
recurso especial, na forma do relatório e notas
taquigráficas constantes dos autos, que ficam fazendo
parte integrante do presente julgado. Os Srs. Ministros
Luiz Fux, Teori Albino ZavasckI e Denise Arruda votaram
com o Sr. Ministro Relator. Ausente, justificadamente, o
Sr. Ministro José Delgado. Custas, como de lei.
Brasília (DF), 19 de abril de 2007
Ministro Francisco Falcão, Relator
12 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
RELATÓRIO
O Exmo. Sr. Ministro Francisco Falcão: A Caixa Eco-
nômica Federal interpõe o recurso vertente, com arrimo
na alínea “c” do permissivo constitucional, visando à re-
forma de acórdão proferido pelo Tribunal Regional Fede-
ral da 4ª Região, que restou ementado nestes termos:
“SFH. Cautelar e Ação revisional de contrato. Carta
de arrematação averbada no cartório de imóveis. Carên-
cia de ação não caracterizada.
O encerramento da execução extrajudicial não re-
presenta a impossibilidade do mutuário discutir, em juízo,
os critérios de correção da dívida, reclamando, inclusive,
a devolução de valores pagos a maior.
Sentença cassada” (fl. 273).
Defende a recorrente dissentir tal aresto daquele outro
proferido pelo Tribunal Regional Federal da 1ª Região,
quando do julgamento da AC n. 1999.01.00.061148-8/PI,
ao argumento de que “ao se deparar com um pedido
revisional de contrato extinto, a E. Corte prolatora do
acórdão paradigma manifestou sua contrariedade à revi-
são do pacto após a respectiva extinção, ocasionada pela
adjudicação havida em procedimento de execução
extrajudicial”.
Ainda, afirma que “o ato de alienação do imóvel atra-
vés do procedimento de execução extrajudicial previsto
pelo Decreto-lei n. 70/66 sepulta a relação obrigacional
com fonte no contrato de mútuo”.
Entende, pois, existir dissídio interpretativo acerca do
conteúdo dos arts. 3º e 267, VI, do CPC, afirmando ser
notória a falta de interesse de agir dos autores ao propo-
rem ação revisional de cláusulas do mútuo habitacional
após a adjudicação extrajudicial do imóvel objeto do con-
trato extinto.
É o relatório.
VOTO
O Exmo. Sr. Ministro Francisco Falcão (Relator): Te-
nho como satisfeitos os requisitos de admissibilidade
recursal, pelo que conheço do apelo nobre.
A recorrente sustenta existir dissídio interpretativo
acerca dos arts. 3º e 267, VI, do CPC, com julgado do
Tribunal Regional Federal da 1ª Região, pelo qual:
“Processual Civil - Ação ordinária - Contrato - SFH -
Adjudicação do imóvel extrajudicial - Inadimplência - Am-
pla defesa e contraditório - Decreto lei nº 70/66 -
Constitucionalidade - Apelação improvida.
1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10

1 - O regular procedimento administrativo de execu-
ção extrajudicial, instaurado com base no Decreto-lei 70/
66, não afronta os princípios de ampla defesa e do con-
traditório.
2 - Consumada a alienação do imóvel, torna-se im-
pertinente o questionamento relativo ao reajuste e a for-
ma de pagamento das prestações da casa própria (SFH),
questão que pode ser suscitada judicialmente, porém,
antes do leilão do imóvel.
3 - É pacífico o reconhecimento da constitucionalidade
do Decreto-lei nº 70/66. Precedentes do STF, STJ e TRF’s.
4 - Recurso improvido.”
Do inteiro teor do referido paradigma, merece desta-
que o seguinte excerto:
“...inoportuno o momento para a Apelante rebelar-se
contra o alegado descumprimento do contrato pelo agen-
te financeiro, pois tomou conhecimento da instauração do
procedimento de execução extrajudicial e nada providen-
ciou. Descabida a discussão após a adjudicação do imó-
vel.”
O acórdão ora hostilizado, todavia, entendeu persis-
tir o interesse de agir dos autores nos seguintes termos:
“...tenho que o fato de ter sido concluído o procedi-
mento de que trata o Decreto-Lei nº 70/66, ora reputado
constitucional, com a expedição da carta de arrematação
em favor dos atuais proprietários do imóvel e averbação
de dita carta no Cartório de Imóveis antes do ajuizamento
da ação principal, não elide a possibilidade dos mutuários
ingressar (sic) em juízo para discutir a regularidade do
procedimento extrajudicial levado a efeito pelo agente fi-
nanceiro e também questionar os critérios de reajuste das
prestações de demais encargos de financiamento, recla-
mando, inclusive, a restituição das importâncias pagas a
maior” (fl. 271).
Ocorre que a r. sentença entendera pela carência de
ação apenas no que se referia ao pedido de revisão de
cláusulas contratuais, visto que ajuizada a actio posterior-
mente à execução extrajudicial do bem financiado, estan-
do, assim, extinto o contrato, confira-se:
“A Caixa Econômica Federal argüiu, preliminarmen-
te, falta de interesse processual dos autores, pois o bem
imóvel dado em garantia hipotecária por ocasião da ob-
tenção do financiamento já foi arrematado em leilão públi-
co por José Kijiro Tsuji.
Com razão a ré. Constata-se que o imóvel já foi arre-
matado por José Kijiro Tsuji, que nele já residia na condi-
ção de locatário, tendo sido a Carta de Arrematação
expedida em 18 de outubro de 1999 (fls. 104/108).
Dessa forma, com a arrematação do bem, teve fim o
contrato de mútuo e perdeu o objeto a cautelar, de modo
1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10
JURISPRUDÊNCIA
que não há mais qualquer interesse processual para qual-
quer das ações ora em julgamento” (fls. 231/232).
Posteriormente, o Juiz Singular procedeu ao exame
da regularidade do procedimento executivo extrajudicial
levado a cabo, entendendo pela higidez da referida exe-
cução (cf fls. 234).
A controvérsia reside, pois, em se vislumbrar (ou não)
remanescente o interesse de agir dos mutuários que, a
despeito de regularmente avisados do trâmite da execu-
ção extrajudicial do mútuo habitacional em razão de sua
inadimplência, decidem ajuizar ação para discutir as
clausulas do referido contrato.
Sabe-se que o interesse processual “se
consubstancia na necessidade de o autor vir a juízo e na
utilidade que provimento jurisdicional poderá lhe propor-
cionar” (NERY JR, Nelson e NERY, Rosa Maria de
Andrade. Código de Processo Civil Comentado. 7ª ed.
revista e ampliada. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003,
p. 329).
Na hipótese em estudo, tem-se que os autores so-
mente após a conclusão do processo executivo
extrajudicial, ou seja, depois de adjudicado o imóvel, in-
gressaram com ação para discutir as cláusulas do contra-
to de financiamento habitacional.
O acórdão recorrido vislumbrou a existência de inte-
resse de agir na medida em que, discutidas as cláusulas
do mútuo, se verificados pagamentos efetuados a maior,
poderiam os autores pleitear por sua repetição.
Já o julgado paradigma assere a inexistência do in-
teresse de agir da parte, visto que uma vez concluída a
execução extrajudicial do imóvel objeto do contrato de
mútuo habitacional, o que significa que o contrato em si
teria sido extinto, não há por que discutir suas cláusulas.
Tenho que o melhor direito encontra-se no entendi-
mento sufragado pelo acórdão paradigma.
Com efeito, o imóvel financiado fora levado à execu-
ção extrajudicial prevista pelo Decreto-lei nº 70/66 diante
da inadimplência dos mutuários, o que se encontrava de-
vidamente previsto no contrato por eles firmado (cf sen-
tença à fl. 234).
Os mutuários recorridos teriam deixado transcorrer
todo o procedimento executivo do Decreto-lei nº 70/66,
até o seu termo, com a adjudicação do bem a terceiro,
bem como com a transcrição da Carta de Arrematação no
Registro de Imóveis, para somente aí proporem ação com
o objetivo de discutir as cláusulas contratuais, sob a
presunção de que haveriam realizados pagamentos a
maior.
Ora, a execução extrajudicial somente se operou em
função da inadimplência dos mutuários e, apesar de de-
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 13
JURISPRUDÊNCIA
vidamente noticiados do procedimento executivo
extrajudicial, quedaram-se inertes em se valer de ação
judicial para a rediscussão das cláusulas do contrato en-
quanto ainda não consumada a execução do bem, o que,
segundo jurisprudência desta Corte Especial, teria até
mesmo o condão de suspender o referido procedimento
executivo. Esse o momento propício para tal discussão,
mesmo porque passível de elidir a condição de
inadimplência dos mutuários.
Após a adjudicação do bem, com o conseqüente re-
gistro da carta de arrematação no Cartório de Registro de
Imóveis, a relação obrigacional decorrente do contrato de
mútuo habitacional extingue-se com a transferência do
bem, donde se conclui que perde o objeto a ação de revi-
são de cláusulas contratuais.
É certo que este STJ já manifestou entendimento no
sentido de que o mutuário que não mais pode arcar com
o adimplemento das prestações do mútuo habitacional,
tem o direito de propor ação para extinguir a avença e
reaver parte dos valores por ele já recolhidos. Sobre o
assunto destaco o seguinte julgado:
“Promessa de compra e venda. Extinção do contra-
to. Comprador inadimplente.
- A orientação que terminou prevalecendo na Segunda
Seção, depois de inicial controvérsia, é no sentido de que o
promissário comprador que se torna inadimplente em razão
da insuportabilidade do contrato assim como pretendido exe-
cutar pela promitente vendedora tem o direito de promover a
extinção da avença e de receber a restituição de parte subs-
tancial do que pagou, retendo a construtora uma parcela a
título de indenização pelo rompimento do contrato.
- Essa quantia a ficar retida varia de caso para caso;
ordinariamente tem sido estipulada entre 10% e 20%, para
cobertura das despesas com publicidade e corretagem,
podendo ser majorada quando o imóvel vem a ser ocupa-
do pelo comprador. Não há razão para que tudo ou quase
tudo do que foi pago fique com a vendedora, uma vez que
por força do desfazimento do negócio ela fica com o imó-
vel, normalmente valorizado, construído também com o
aporte do comprador.
- Precedente.
- Recurso conhecido e provido em parte” (REsp nº
476775/MG, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ de
14 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
04.08.2003, p. 317).
Ocorre que o caso em tela é diferente do que ensejou
a manifestação desta Corte naquele sentido.
Como já anotado, a hipótese ora em estudo trata de
situação em que o agente financeiro, e não o devedor,
diante da inadimplência do mutuário, opta por promover a
execução extrajudicial do contrato, nos moldes do Decre-
to-lei nº 70/66, o que, uma vez concluído tal procedimen-
to, implica na extinção da avença antes celebrada.
Destaque-se, novamente, para o fato de que o deve-
dor, em momento algum em que se processava a execu-
ção extrajudicial, atuou no sentido de descaracterizar sua
condição de inadimplente. Ao revés, deixou que se fin-
dasse a execução extrajudicial, para somente após vir à
Justiça alegar suposta ocorrência de “pagamentos a mai-
or” de sua parte, o que não se coaduna com o que de fato
sucedeu, especialmente considerando que o que desen-
cadeou o procedimento executivo extrajudicial, em primei-
ro lugar, foi exatamente a inadimplência do mutuário.
Ademais, importante salientar que o Decreto-lei nº
70/66 prevê expressamente o ressarcimento ao devedor
em caso de montante apurado pela hasta superior ao to-
tal das importâncias devidas, confira-se:
“Art. 32. Não acudindo o devedor à purgação do débi-
to, o agente fiduciário estará de pleno direito autorizado a
publicar editais e a efetuar no decurso dos 15 (quinze) dias
imediatos, o primeiro público leilão do imóvel hipotecado.
...
§ 3º Se o lance de alienação do imóvel, em qualquer
dos dois públicos leilões, for superior ao total das impor-
tâncias referidas no caput deste artigo, a diferença afinal
apurada será entregue ao devedor.”
Nesse panorama, não há como vislumbrar o interes-
se processual dos autores à medida que a ação por eles
ajuizada após o termo da execução extrajudicial, com a
adjudicação do bem, em nada lhes será útil, vez que ex-
tinto o contrato de financiamento, ficando, pois, supera-
das as discussões a respeito de suas cláusulas.
Ante o exposto, dou provimento ao presente recurso
especial.
É como voto.
Brasília, 19 de abril de 2007
1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10

EXECUÇÃO FISCAL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – IPTU – ALIENA-
ÇÃO POR ESCRITURA PÚBLICA DECLARADA INEFICAZ – ILEGITIMI-
DADE DE PARTE PASSIVA DO AGRAVANTE (TJSP)
ACÓRDÃO
Agravo de Instrumento - Agravante que adquirira
por escritura pública datada de 29.03.1989, o imóvel
objeto da tributação do IPTU do exercício de 2005,
devidamente averbada no 18º C.R., desta capital - Con-
tudo, por sentença proferida pelo Juízo da 24ª Vara
da Comarca da Capital foi declarada a ineficácia da
alienação - Assim, o agravante é parte ilegítima para
figurar no pólo passivo da execução - Deram provi-
mento ao recurso.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo
de Instrumento nº 731.081-5/2-00, da Comarca de São
paulo - Execução Fiscal, em que é agravante Manuel
Carreira Junior, sendo agravada Prefeitura Municipal de
São Paulo.
Acordam, em Décima Quinta Câmara de Direito Pú-
blico do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, pro-
ferir a seguinte decisão: “deram provimento ao recurso, v.
u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
Arthur Del Guércio (Presidente, sem voto), Rodrigo Enout
e Erbetta Filho.
São Paulo, 27 de março de 2008.
Osvaldo Capraro, Relator
VOTO
Trata-se de agravo de instrumento tirado contra de-
cisão reproduzida à fl. 24, que indeferiu a exclusão do ora
agravante do pólo passivo da execução fiscal, ao argu-
mento de que a arrematação do imóvel ocorreu em data
posterior ao fato gerador do tributo em execução.
Insurge-se o agravante alegando que, conforme
averbação nº 09 na Certidão do Cartório de Registro de
Imóveis, foi declarado por sentença judicial, a ineficácia da
transmissão do bem em relação ao ora agravante, por frau-
de à execução. A averbação ocorreu em 2002, porém a
transmissão havia sido operada em 1989. (fls. 16 e verso).
A execução deve recair então sobre o antigo proprie-
1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10
JURISPRUDÊNCIA
tário ou então sobre o arrematante.
Pela decisão de fl. 27 foi negado o pretendido efeito
ativo, bem como deferido os benefícios da Justiça Gratui-
ta.
Decorreu o prazo legal para apresentação de
contraminuta, conforme certidão de fl. 29.
É o relatório.
O presente recurso comporta provimento.
Com efeito, o agravante demonstrou “quantum satis”
pelas cópias reprográficas do 18º Cartório de Registro de
Imóveis desta capital (fls. 14/18), que adquiriu o imóvel
objeto da tributação do IPTU de José Hauy e s/m, Elizabete
Estanqueiro Hauy, por escritura pública datada de 29 de
março de 1989, que por sua vez, haviam adquirido de
Paulo Bedini, também por escritura pública datada de 25
de novembro de 1988, as quais foram averbadas à mar-
gem da matrícula 65.169, respectivamente, R. 7 e R. 6.
Ocorre que, por sentença proferida pelo Juízo da 24ª
Vara Cível da Comarca da Capital, foi declarada a ineficá-
cia das alienações objeto dos R. 06 e R. 07, da matrícula
65.169.
Nessas condições, a declaração de ineficácia das
referidas alienações retroagem às respectivas datas, ou
seja: 29.03.1989 e 25.11.1988.
A respeito do tema escreveu Pontes de Miranda:
“Se o juiz reconhece a nulidade, desconstitui o negó-
cio jurídico nulo: pode-se dizer que a sua sentença tem a
força de extinguir, ex tunc, o ato jurídico, repelindo o su-
porte fático gravemente deficitário; não se pode dizer que
tem eficácia de extinguir os efeitos do negócio jurídico, ex
tunc. Não extingue o nada. A sentença de anulação, sim:
extingue, ex tunc, negócio jurídico e, pois, a eficácia que
se produzia” - “In” Tratado de Direito Privado. Parte Geral,
Tomo 4, Atualizado por Vilson Rodrigues Alves, Editora
Bookseller, página 73.
Inegável, pois, que o agravante é parte ilegítima para
figurar no pólo passivo da execução, devendo ser excluído.
Ante o exposto, deram provimento ao recurso.
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 15
JURISPRUDÊNCIA
DESAPROPRIAÇÃO – IMISSÃO NA POSSE – INDENIZAÇÃO CORRES-
PONDENTE AO FUNDO DE COMÉRCIO E DE DESPESAS COM DES-
MONTE E MUDANÇA DE MAQUINÁRIO (TJSP)
ACÓRDÃO
Desapropriação - Imissão provisória na posse -
Impugnação feita pelos expropriados no sentido de
que não teriam sido apreciados os pedidos de indeni-
zação relativa ao fundo de comércio, o do desmonte
de máquinas e despesas com mudança, assim como
a realização de inspeção judicial.
Prematuro o pedido de indenização relativa ao
fundo de comércio, o qual, ainda que pertinente, será
objeto da avaliação definitiva que se seguirá à imissão
provisória na posse.
A necessidade de inspeção judicial será, nos ter-
mos do que foi assentado acima, definido no momen-
to oportuno.
As despesas com desmonte e mudança do
maquinário não têm fundamento legal, ante a expres-
sa concordância manifestada pela expropriante em
sua manifestação relativa ao laudo provisório - Re-
curso improvido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo
de Instrumento nº 747.415-5/0-00, da Comarca de São
Paulo - Fazenda Pública, em que são agravantes Roberto
Dallal e outros, sendo agravada Companhia do Metropoli-
tano – METRÔ.
Acordam, em Sétima Câmara de Direito Público do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a
seguinte decisão: “negaram provimento ao recurso, v. u.”,
de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
Walter Swensson (Presidente, sem voto), Coimbra
Schmidt e Nogueira Diefenthaler.
São Paulo, 10 de março de 2008.
Constança Gonzaga, Relatora.
VOTO
Insurgem-se os agravantes contra a r. decisão pro-
ferida em ação de desapropriação, por meio da qual não
teriam sido apreciados os pedidos de indenização relati-
va ao fundo de comércio, o desmonte de máquinas e des-
pesas de mudança apresentados em contestação; e mais,
não teria sido apreciado o pedido de realização de inspe-
ção judicial efetuado a fls. 124/130 dos autos principais e,
por isso, conseqüentemente, o valor apurado pelo perito
judicial estaria aquém do justo preço.
O recurso foi regularmente processado, com deferi-
16 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
mento do efeito suspensivo requerido, vindo aos autos
contraminuta da agravada e informações prestadas pelo
juízo monocrático.
É o relatório.
A desapropriação discutida nestes autos tem por
objeto imóvel situado na Avenida Presidente Wilson, 4.832,
com frente também para a Rua Roberto Koch nº 473/471,
Bairro Vila Carioca, para construção da linha “2” do ME-
TRÔ, sendo oferecido o valor de R$ 2.312.000,00.
Feita avaliação prévia, o digno perito judicial apurou
a quantia de R$ 7.124.707,40.
Descontentes com o valor apurado, os agravantes
apresentaram laudo divergente com estimativa do valor
do imóvel em R$ 9.750.900,00 e, ante o deferimento de
imissão na posse por parte da expropriante, requereram
fosse feita inspeção judicial, medida que, ainda que
tempestivamente requerida, não fora objeto de aprecia-
ção por parte do juízo monocrático.
No tocante à questão referente ao fundo de comér-
cio, impõem-se as seguintes considerações:
Ensina José Carlos de Moraes Salles: “O interesse
que o expropriado aufere do bem em vias de desapropri-
ação é elemento vital de real valia para fixação do
“quantum” indenizatório e, como tal, deve ser levado em
conta pelo magistrado ao desenvolver o raciocínio lógico
que o orientará no estabelecimento daquele “quantum”.
E prossegue:
“Seabra Fagundes, com sua inegável autoridade,
chega a afirmar que este elemento é o que “mais profun-
da repercussão deve ter no estabelecimento do preço”
(Ob. Cit. 1949, p. 341).
Efetivamente, se o ressarcimento devido ao expro-
priado deve corresponder à quantia que preencha, em seu
patrimônio, o vazio deixado pelo desfalque sofrido com a
desapropriação, é de evidência cristalina a valia desse
elemento no momento em que o juiz passa a aplicar seu
intelecto no difícil e árduo trabalho de estabelecer as co-
ordenadas que irão levá-lo à fixação do justo preço.
Suponha-se, por exemplo, a situação de expropria-
do que explore no imóvel objeto da desapropriação, ativi-
dade comercial. Nesse caso, atingido seu patrimônio pela
expropriação, o desfalque correspondentemente não será
apenas o bem desapropriado, mas também o relativo aos
prejuízos que afetarem aquela atividade sobre o fundo de
comércio”.
1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10

Depois, citando arestos dos Egrégios Tribunais de
Alçada de São Paulo, conclui:
“Observa-se, portanto, que o referido Tribunal paulista
considerou válido o estabelecimento de indenização pe-
las perdas e danos e lucros cessantes, no feito
expropriatório, desde que devidamente comprovados no
curso da ação” (Ob. Cit. “A Desapropriação à Luz da Dou-
trina e Jurisprudência”, págs. 517/519, 5ª ed.).
Assim sendo, ainda que subsistente a inclusão no
valor da indenização a ser paga aos expropriados do cor-
respondente ao fundo de comércio, não é no momento da
imissão provisória na posse que deve ser aferido o res-
pectivo montante.
Nesse sentido:
“É constitucional o disposto no artigo 15 do Dec.-Lei
3.365/41, que admite, em casos de urgência, a imissão
provisória na posse pelo poder público no imóvel expro-
LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER – CONTRATO VINCULADO A
COMODATO DE ESPAÇOS NA ÁREA INTERNA DO SHOPPING – NOTI-
FICAÇÃO PARA DESOCUPAÇÃO NÃO ATENDIDA – POSSE PRECÁRIA
– REINTEGRAÇÃO DEVIDA (TJSP)
Apelação com Revisão nº 729.364-0/8 - Comarca de
São Paulo - 25ª Vara Cível - Processo nº 509.692/00 -
Turma Julgadora da 34ª Câmara - Relator: Des. Gomes
Varjão Revisor: Des. Irineu Pedrotti - 3º Juiz: Des. Nestor
Duarte - Juiz Presidente: Des. Gomes Varjão - Data do
julgamento: 16.04.2008 - Apelante: Souza Cruz S/A - Ape-
ladas: Maria Rosimeire de Aguiar e Maria Rosemeire de
Aguiar Tabacaria ME
Estando o contrato de locação dos quiosques vin-
culado ao comodato dos espaços na área interna do
shopping center, e tendo a apelada desatendido à no-
tificação para desocupá-los, sua posse tornou-se pre-
cária, autorizando a utilização da reintegração. Hipó-
tese em que a própria apelante, na condição de loca-
dora, não tinha mais direitos sobre os espaços, dado
o término do contrato de cessão de uso firmado entre
ela e a administradora do shopping.
Não tendo a apelante se desincumbido de com-
provar que os pagamentos não eram comumente rea-
lizados por meio de depósito bancário, não há que se
cogitar de inadimplência da apelada.
Recurso parcialmente provido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os
desembargadores desta turma julgadora da Seção de Di-
reito Privado do Tribunal de Justiça, de conformidade com
1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10
JURISPRUDÊNCIA
priado, sem a necessidade do pagamento prévio e inte-
gral (negritus nosso) da indenização, eis que tal providên-
cia só se aplica no caso de indenização final que precede
a transferência definitiva do domínio” (STF-RT 747/191).
A necessidade de inspeção judicial, nesse caso, de-
verá ser analisada em fase oportuna, quando da realiza-
ção da perícia definitiva do bem e não neste momento,
como querem os expropriados.
Quanto às despesas com desmonte do maquinário
e, conseqüentemente, daquelas necessárias à mudança
desse maquinário, como expressamente admitido pela
expropriante em sua manifestação acerca do laudo provi-
sório (fls. 209 vº), deverão ser feitas às suas expensas,
não prosperando, por isso, também quanto a este tópico,
o inconformismo dos agravantes.
Destarte, pelo meu voto, nego provimento ao recur-
so, para que seja dado regular cumprimento ao mandado
de imissão na posse.
o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte
integrante deste julgado, nesta data, deram provimento
parcial ao recurso, por votação unânime.
Gomes Varjão, Relator.
VOTO
A r. sentença de fls. 118/120, cujo relatório se adota,
julgou improcedente ação de reintegração de posse c.c
cobrança, revogando a liminar anteriormente concedida
e condenando a autora ao pagamento de custas, despe-
sas processuais e honorários advocatícios fixados em 20%
sobre o valor da causa.
Apela a autora (fls. 124/132). Alega que há uma rela-
ção contratual entre ela e a administradora do Shopping
Paulista, MPK Administração e Serviços S/C Ltda., por
meio da qual foram cedidos, pela primeira à segunda, a
título oneroso, dois espaços comerciais. Afirma que tal
relação não se confunde com aquelas mantidas com a
apelada, quais sejam, o comodato verbal dos espaços e
a locação dos quiosques, cuja reintegração se requer.
Assevera que, de acordo com a cláusula oitava do con-
trato de locação, esta estava condicionada ao comodato
que, por sua vez, estava condicionado ao contrato de ces-
são de direito de uso de espaços firmado com a MPK.
Aduz estarem presentes os requisitos dos arts. 926 e se-
guintes do CPC e que há prova do esbulho, consistente
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 17
JURISPRUDÊNCIA
na notificação enviada em 10 de novembro de 1999. Sus-
tenta que a apelada deixou de pagar os aluguéis vencidos
em dezembro de 1999 e janeiro de 2000, infringindo a
cláusula 7ª do contrato que prevê que, em caso de mora,
é possível promover a reintegração de posse e cobrar a
multa de 20%. Por isso, requer a reforma da r. sentença.
Recurso contrariado (fls. 139/146).
É o relatório.
A recorrente firmou com MPK Administração e Ser-
viços Ltda. contrato de cessão de uso de espaços das
áreas comuns do Shopping Paulista e do West Plaza, para
viger no período compreendido entre 1º de abril de 1998 e
31 de março de 1999. Por meio do referido instrumento,
assumiu a obrigação de pagamento de R$ 127.944,00
(cento e vinte e sete mil, novecentos e quarenta e quatro
reais), como remuneração pela possibilidade de divulgar
sua marca e comercializar seus produtos dentro dos es-
paços internos dos shoppings supramencionados (fls. 24/
25).
Por outro lado, a apelante também firmou com Maria
Rosemeire de Aguiar Tabacaria ME um contrato de loca-
ção de dois quiosques, com 2,3 metros quadrados, loca-
lizados no Shopping Paulista, e previsto para viger no pe-
ríodo de 1º de abril de 1998 a 31 de março de 1999 (fls.
20/23). Por meio de tal contrato, a apelada se obrigou ao
pagamento da quantia de R$ 866,00 (oitocentos e ses-
senta e seis reais) mensais (fls. 21; cláusula 6). Compro-
meteu-se, ainda, a proceder à venda e veiculação de
merchandising de produtos da apelante, com exclusivida-
de (fls. 21; cláusula 4).
A recorrente afirma, em sua petição inicial, que o
contrato de locação dos quiosques está vinculado a um
contrato verbal de comodato, que tem por objeto o uso
dos espaços na área interior e comum do shopping. O
comodato, por sua vez, só teria vigência enquanto tam-
bém estivesse em vigor o contrato de cessão de uso fir-
mado entre ela e a MPK Administração e Serviços S/C
Ltda. Fundamenta sua pretensão no artigo 8º do contrato
de locação dos quiosques, o qual estabelece que “o pre-
sente contrato está vinculado ao contrato de comodato,
firmado entre as partes, tendo por objeto o espaço onde
se encontra instalado o móvel ora locado”. Em resumo,
as partes teriam realizado dois contratos: um verbal, rela-
tivo ao comodato do espaço; e outro escrito, referente à
locação dos quiosques.
Depreende-se, portanto, que a apelada tinha plena
ciência da vinculação do contrato de locação dos quios-
ques com o comodato, tanto que a ela anuiu livre e cons-
18 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
cientemente. Assim, tendo desatendido à notificação para
desocupar os espaços acima descritos, sua posse tor-
nou-se precária, autorizando a utilização da ação de rein-
tegração (fls. 29/30). Ressalte-se, a esse respeito, que a
apelada se comprometeu a desocupar os espaços antes
de decorrido o prazo de trinta dias previsto na cláusula 2,
§ 1º do contrato de locação, caso tal conduta fosse ne-
cessária para que a Souza Cruz S/A cumprisse suas obri-
gações perante o Shopping Paulista (fls. 20, cláusula 2, §
2º).
E não poderia ser de outro modo, uma vez que a
própria apelante já não tinha mais direitos sobre os espa-
ços, dado o término do contrato de cessão de uso firma-
do com a MPK Administração e Serviços S/C Ltda. Tanto
assim é que a recorrente também foi intimada para
desocupá-los, sob pena de pagamento de multa diária (fls.
26/27).
A cobrança das prestações vencidas em dezembro
de 1999 e janeiro de 2000 não merece prosperar. Foram
juntados aos autos os comprovantes de depósito bancá-
rio relativos a tais parcelas (fls. 108). E o contrato ressal-
va expressamente a possibilidade de pagamento dos alu-
guéis mediante depósito em conta bancária (fls. 21; cláu-
sula 6, parágrafo único). Assim, não tendo a apelante se
desincumbido de comprovar que o pagamento era realiza-
do de outra forma, não há que se cogitar de inadimplência.
Por fim, o contrato previa que o pagamento deveria
ser feito todo dia 05 do mês seguinte ao vencido (cláusula
6; fls. 21). O depósito referente a dezembro de 1999 foi
realizado no dia 6, uma vez que o dia anterior era um
domingo, estando, portanto, correto. Já os encargos da
mora deverão incidir sobre o pagamento relativo ao mês
de janeiro de 2000, que só foi feito no dia 10 (fls. 108, doc.
2).
Ante o exposto, julgo parcialmente procedente a ação
para reintegrar a autora na posse dos quiosques locados,
bem como para condenar a apelada ao pagamento da
multa de 20% sobre a quantia de R$ 866,00 (oitocentos e
sessenta e seis reais), corrigida monetariamente de acor-
do com a Tabela Prática do Tribunal de Justiça e acresci-
da de juros de 1% ao mês, ambos contados a partir do
vencimento, qual seja, o dia 05 de janeiro de 2000. Dada
a sucumbência mínima da apelante, condeno a apelada
ao pagamento das custas, despesas processuais e hono-
rários advocatícios fixados em R$ 600,00 (seiscentos re-
ais), com fundamento no artigo 20, § 4º do Código de Pro-
cesso Civil.
É meu voto.
1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10

DESPESAS CONDOMINIAIS – LOJA TÉRREA – DESPESAS COMUNS –
CRITÉRIO DE RATEIO EXPRESSO NA CONVENÇÃO (STJ)
Recurso Especial nº 763.607 - SP (2005/0099976-4)
Relator: Ministro Jorge Scartezzini
Recorrente: Francisco Xavier Piccolotto Naccarato e
outro
Recorrido: Condomínio Edifício Center Plaza
EMENTA
Recurso Especial - Ação de cobrança - Taxas
condominiais - Critério de rateio expresso na conven-
ção - Conformidade com a Lei 4.591/64 - Validade -
Recurso não conhecido.
1 - A teor da jurisprudência desta Corte, havendo
disposição expressa na Convenção Condominial a res-
peito do critério de rateio das despesas comuns, em
conformidade com o disposto no artigo 12, § 1º, da
Lei 4.591/64, aquela deve ser observada.
2 - Recurso não conhecido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam
os Srs. Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal
de Justiça, na conformidade dos votos e das notas
taquigráficas a seguir, por unanimidade, em não conhe-
cer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator,
com quem votaram os Srs. Ministros César Asfor Rocha
e Aldir Passarinho Júnior.
Brasília, DF, 16 de fevereiro de 2006.
Ministro Jorge Scartezzini , Relator
RELATÓRIO
O Exmo. Sr. Ministro Jorge Scartezzini (Relator): In-
fere-se dos autos que Condomínio Edifício Center Plaza
ajuizou Ação de Cobrança, em desfavor de Francisco
Xavier Piccolotto Naccarato e José Paulo Piccolotto
Naccarato, objetivando o pagamento pelos réus – propri-
etários do 4º, 5º, 6º e 7º pavimento – das despesas de
reforma dos elevadores vencidas e não pagas, relaciona-
das ao período compreendido entre abril/1999 a feverei-
ro/2000.
Em contestação, os réus alegaram que os elevado-
res objeto de reforma não lhes ofereciam nenhuma utili-
dade, porquanto sem comunicação com os pavimentos
onde se situam as respectivas garagens. Ao final, reque-
reram a produção de prova testemunhal e pericial.
O douto juízo de primeiro grau, julgando antecipada-
mente a lide, acolheu o pedido, condenando os réus a
pagarem a quantia correspondente a R$ 7.933,19 (sete
mil, novecentos e trinta e três reais, e dezenove centa-
1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10
JURISPRUDÊNCIA
vos), corrigidos monetariamente desde a citação. Opos-
tos embargos de declaração, estes foram rejeitados.
As partes apelaram. O autor, pleiteando a inclusão
na condenação das parcelas vincendas, com base no ar-
tigo 290 do Código de Processo Civil. E os réus, por sua
vez, visando a anulação do decisum monocrático, por
cerceamento de defesa. A colenda Nona Câmara do Tri-
bunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo deu parcial
provimento ao recurso do autor e negou o apelo dos réus,
nos termos da seguinte ementa:
“Cobrança – Despesas de condomínio – Reforma de
elevadores – Contradição acerca de provas – Falta de
suma da contestação – Nulidades não caracterizadas –
Preliminar rejeitada – Responsabilidade pelas despesas
– Reconhecimento – Pavimentos de estacionamentos que
são unidades condominiais – Mantida a r. sentença, mas
com a inclusão das prestações vincendas, por força do
art. 290 do CPC – Negado provimento ao recurso e provi-
do, em parte, o recurso do autor.” (fl. 182).
No presente Recurso Especial, interposto com fun-
damento exclusivo na alínea “a” do permissivo constituci-
onal, sustenta-se que, tendo sido solicitada a produção
de provas a respeito da completa ausência de utilidade
dos elevadores para os pavimentos onde se situam as
garagens de propriedade dos recorrentes e, por conse-
guinte, de inviabilidade da cobrança, não poderia a ins-
tância ordinária julgar antecipadamente a lide – indeferin-
do as provas requeridas – para acolher a pretensão. As-
sim, aduzem, para tanto, violação aos artigos 130, 330, I,
e 332, todos do Código de Processo Civil.
Contra-razões apresentadas às fls. 244/253.
Inadmitido o recurso pelo Tribunal de origem, foi in-
terposto, então, agravo de instrumento, que, por sua vez,
restou provido para determinar a subida dos autos para
essa Corte, vindo-me conclusos.
É o relatório.
VOTO
O Exmo. Sr. Ministro Jorge Scartezzini (Relator):
Senhores Ministros, como relatado, insurgem-se os re-
correntes, com fundamento na alínea “a” do permissivo
constitucional, alegando, em síntese, cerceamento de
defesa no indeferimento, pelas instâncias ordinárias, de
produção de provas a respeito da completa ausência de
utilidade dos elevadores para os pavimentos onde se si-
tuam as garagens de propriedade dos recorrentes e, por
conseguinte, de inviabilidade da cobrança. Em razão dis-
so, aduzem violação aos artigos 130, 330, I, e 332, todos
do CPC, que rezam respectivamente, verbis:
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 19
JURISPRUDÊNCIA
“Art. 130. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento
da parte, determinar as provas necessárias à instrução
do processo, indeferindo as diligências inúteis ou mera-
mente protelatórias.
Art. 330. O juiz conhecerá diretamente do pedido,
proferindo sentença:
I – quando a questão de mérito for unicamente de
direito, ou, sendo de direito e de fato, não houver necessi-
dade de produzir prova em audiência.
Art. 332. Todos os meios legais, bem como os moral-
mente legítimos, ainda que não especificados neste Có-
digo, são hábeis para provar a verdade dos fatos, em que
se funda a ação ou a defesa.”
O recurso não merece prosperar.
Com efeito, inicialmente importa salientar que, para
se apreciar a conveniência ou não no indeferimento de
provas pelas instâncias ordinárias, seria necessário a in-
cursão na seara fática, o que é inviável em sede de Re-
curso Especial (Súmula 07/STJ).
De outro lado, tal circunstância não assume relevo
quando a jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido
de que, havendo disposição expressa na Convenção
Condominial a respeito do critério de rateio das despesas
comuns, em conformidade com o disposto no artigo 12, §
1º, da Lei 4.591/64, aquela deve ser observada.
Ao que se extrai dos autos, o Tribunal local, tratando
do assunto, ressaltou que houve fixação, pela convenção
condominial, da responsabilidade de todos os condôminos
pelas despesas dos elevadores, inclusive de reforma, vale
dizer, não houve qualquer isenção quanto a tais encargos
em favor das unidades pertencentes aos recorrentes.
Nesse particular, disse o acórdão hostilizado, verbis:
“No caso, consoante a documentação existente nos
autos, devem os réus responder pelo pagamento dos va-
lores cobrados.
(...) da leitura da convenção condominial, não se vê
a exclusão da responsabilidade propugnada pelos réus.
Os elevadores pertencem ao edifício. A manutenção do
prédio, sobretudo do topo exige a utilização dos elevado-
res. No 18º pavimento, encontra-se a caixa d’água, que
serve a todos, inclusive os proprietários dos estaciona-
mentos do 4º ao 7º pavimentos. Todos os condôminos
devem contribuir para as despesas dos elevadores, inclu-
sive de reforma. Aliás, como proprietários dos 4º ao 7º
pavimentos, incabível qualquer cogitação de que não se-
riam condôminos. A indicação de unidades autônomas cer-
tamente inclui os proprietários dos estacionamentos. Não
há outra possibilidade de se entender o preceituado no
art. 41 da Convenção.
Importante ver que houve necessidade de, no art. 46,
20 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
ficar esclarecido que as vagas nas garagens coletivas não
poderão ser alienadas, por não se constituírem unidade
autônoma, salvo os casos de alienação juntamente com
a unidade autônoma. Já no tocante às garagens dos pavi-
mentos 4º ao 7º, contrariamente, a convenção, no art. 50,
estabeleceu que poderão ser elas alienadas independen-
temente de o adquirente ser condômino, em evidente clas-
sificação dos estacionamentos do 4º ao 7º pavimentos
como unidades autônomas.” (fls. 184/185)
Assim, posta a questão nestes termos, correta a
responsabilização dos ora recorrentes pelas despesas em
questão, porquanto em conformidade com a jurisprudên-
cia desta Corte. A propósito:
“Condomínio. Loja térrea com acesso independente.
Cotas condominiais. Critério de rateio expresso na con-
venção de condomínio. Validade.
- Havendo disposição expressa na convenção de
condomínio, estabelecendo o critério de rateio dos encar-
gos condominiais ordinários, prescindível é que haja ou-
tra regra específica obrigando o proprietário da loja térrea
a arcar com essas despesas.
Recurso especial conhecido, mas improvido.” (REsp
537.116/RS, Rel. Min. BARROS MONTEIRO, DJ de 05/
12/05)
“Civil. Condomínio. Convenção aprovada e não re-
gistrada. Obrigatoriedade para os condôminos. Preceden-
tes. Loja autônoma. Despesas comuns. Critério de rateio
expresso na convenção, conforme art. 12, § 1º, lei 4.591/
64. Validade. recurso não conhecido.
I – A convenção de condomínio aprovada e não re-
gistrada tem validade para regular as relações entre as
partes, não podendo o condômino, por esse fundamento,
recusar-se ao seu cumprimento.
II – É livre a estipulação do critério de rateio das des-
pesas comuns, pela convenção de condomínio, nos ter-
mos do art. 12 da Lei 4.591/64.
III – A verificação da aprovação ou não da conven-
ção pelo mínimo de dois terços dos condôminos implica
em reexame de provas, vedado a esta instância, nos ter-
mos do enunciado nº 7 da súmula/STJ.
IV – A simples transcrição de ementas não é sufici-
ente para a caracterização da divergência jurisprudencial.”
(Resp 128.418/RJ, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira,
DJ de 13/09/99)
“Civil – Unidade condominial não sujeita às taxas
gerais.
I – A jurisprudência e a doutrina firma entendimento
no sentido de que a unidade condominial com acesso di-
reto à via pública não está sujeita às taxas gerais atinentes
aos demais apartamentos, salvo se a convenção dispõe
1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10

em contrário.
II – Recurso conhecido e provido. (Resp 61.141/GO,
Rel. Min. WALDEMAR ZVEITER, DJ de 04/11/96)
Aliás, a doutrina não destoa do entendimento ora
apresentado, senão vejamos, verbis:
“Cada proprietário de apartamento só está obrigado,
em princípio, a concorrer, na proporção de sua parte, nas
despesas do edifício que estejam discriminadamente apro-
vadas em assembléia geral.
E não há solidariedade entre os condôminos. Daí os
fornecimentos feitos ao edifício só poderem ser cobrados
à sua administração, respondendo cada condômino pela
quota-parte que lhe tocar na composição da despesa co-
mum.
Cumpre, entretanto, observar que não se podem atri-
buir os ônus de tais despesas a comunheiros que nada
têm, direta ou indiretamente, com serviços que nenhuma
LOCAÇÃO – MULTA POR INFRAÇÃO CONTRATUAL – ALEGADO EX-
CESSO INOCORRENTE – PROPORCIONALIZAÇÃO; COBRANÇA – PA-
GAMENTO DO PRINCIPAL ACRESCIDO DE MULTA E JUROS INCIDEN-
TES SOBRE O VALOR CORRIGIDO – ADMISSIBILIDADE (TJSP)
Apelação com Revisão nº 779.860-0/7 - Comarca de
São Paulo - 10ª Vara Cível - Processo nº 82.600/99 - Tur-
ma Julgadora da 31ª Câmara - Relator: Des. Antonio Rigolin
- Revisor: Des. Armando Toledo - Data do julgamento:
01.04.2008 - Apelantes: Roberto Cintra de Oliveira e s/m
Maria Helena Cintra de Oliveira e Roberto Cintra de Olivei-
ra Filho - Apelado: Roberto de Mamede Costa Leite
ACÓRDÃO
Locação. Ação de cobrança. Multa por infração
contratual. Proporcionalização feita. Alegação de ex-
cesso rejeitada. Procedência reconhecida. Recurso
improvido.
Locação. Aluguel e encargos. Ação de cobrança.
Condenação ao pagamento do principal, multa e ju-
ros. Forma de cálculo. Incidência dos juros sobre o
valor do principal corrigido e da multa. Recurso pro-
vido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os
desembargadores desta turma julgadora da Seção de Di-
reito Privado do Tribunal de Justiça, de conformidade com
o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte
integrante deste julgado, nesta data, negaram provimen-
to ao recurso, por votação unânime.
Antonio Rigolin, Relator.
1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10
JURISPRUDÊNCIA
utilidade lhes prestam. Está neste caso o proprietário de
loja no rés-do-chão, e com saída livre, quanto às despe-
sas de manutenção de elevadores. Está neste caso aquele
que é proprietário de apartamento sem direito a garagem,
quanto às despesas com esta. E, assim em diante, em
outras hipóteses análogas. Mas é evidente que prevale-
ce, e obriga, a disposição em contrário, inserta na con-
venção de condomínio. Está, ainda, o condômino, mes-
mo nesses casos, sujeito às despesas necessárias à con-
servação e segurança do edifício.” (in “Caio Mário da Sil-
va Pereira”, Condomínio e Incorporações, 10ª ed., Edito-
ra Forense, p. 143/144)
Não vislumbro, pois, a aludida violação infraconsti-
tucional.
Ante o exposto, não conheço do recurso.
É como voto.
Brasília, 16 de fevereiro de 2006
VOTO
Visto.
Trata-se de ação de cobrança proposta por Roberto
de Mamede Costa Leite em face de Roberto Cintra de
Oliveira Filho, Roberto Cintra de Oliveira e sua mulher
Maria Helena Cintra de Oliveira.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou proce-
dente o pedido, condenando os réus ao pagamento do
valor reclamado no aditamento apresentado, devidamen-
te corrigido e acrescido de juros de mora, além das ver-
bas sucumbenciais.
Inconformados, apelam os vencidos alegando a ocor-
rência de cerceamento de defesa, uma vez que ficaram
impossibilitados de produzir provas. Além disso, pleiteiam
a reforma da sentença afirmando que há cobrança ex-
cessiva de correção monetária e juros, incidindo em “bis
in idem”, além de aplicar multa diversa da pactuada. Di-
zem, também, que a multa relativa à rescisão contratual
deve ser reduzida a dois alugueres, pois houve cumpri-
mento parcial do contrato. Por fim, pleiteiam a redução do
valor da verba honorária para 10%.
Recurso tempestivo e bem processado, oportuna-
mente preparado e respondido.
É o relatório.
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 21
JURISPRUDÊNCIA
2. Em sua petição inicial, afirmou o autor que a loca-
ção foi contratada pelo prazo de trinta meses e teve início
em 1º de janeiro de 1998. Entretanto, em 21 de dezembro
do mesmo ano, estando o locatário a dever aluguéis e
encargos e já proposta a ação de despejo, acabou ele por
desocupar o imóvel.
Como deixou de atender ao pagamento de obriga-
ções e da multa por infração contratual, pleiteou o autor a
condenação respectiva.
Desde logo, impõe-se observar que a restituição das
chaves se deu depois de praticamente concluído o perío-
do de doze meses, o que determina o reconhecimento de
que houve parcial cumprimento do contrato, determinan-
do a redução proporcional do valor da multa fixada na clá-
usula 11ª do contrato, nos termos do artigo 4º da Lei nº
8.245/91.
Entretanto, verifica-se que o valor pleiteado é de R$
2.561,99, que é exatamente proporcional ao período res-
tante da locação, ou seja, dezoito meses. Portanto, o lo-
cador cobra valor em estrita conformidade com os termos
do mencionado dispositivo legal, não havendo qualquer
lesão ao direito dos apelantes.
Superado esse ponto, verifica-se que os apelantes
não questionam a existência da dívida, discutindo apenas
os encargos pretendidos.
De acordo com o contrato, em caso de inadimplência,
são devidos os juros de 1% ao mês e multa de 20%, afora
a correção monetária.
A incidência da multa ocorre em virtude da
inadimplência, como forma de reparar os danos daí decor-
rentes. Por se tratar de cláusula penal moratória, a sua
aplicação é cumulativa. Bem observa Orlando Gomes que,
“além do cumprimento da obrigação principal, tem o credor
o arbítrio de exigir do devedor que também lhe pague a
indenização prefixada na cláusula. Há, portanto, acrésci-
mo no seu direito de crédito, não tendo a indenização cará-
ter substitutivo, mas, simplesmente, complementar”(1).
Assim, no caso em exame, configurada a mora do
devedor nos respectivos vencimentos das prestações (art.
1.056 do Código Civil de 1916, art. 389 do atual), nesse
momento nasceu a obrigação de efetuar o pagamento da
multa moratória respectiva. Isto é, o valor do principal pas-
sou a ser acrescido do percentual relativo à indenização
dos prejuízos decorrentes do inadimplemento culposo.
Desse modo, o cálculo deve compreender a
somatória do valor do principal e da respectiva indeniza-
ção, que já deveriam ter sido pagos no dia imediatamente
seguinte ao do vencimento. Por isso, incorreu o devedor
22 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
em mora também com relação à cláusula penal, que era
exigível desde logo.
Ora, verificado o inadimplemento de ambas as obri-
gações pecuniárias, sobre os respectivos valores devem
ser computados os juros de mora de 1% ao mês, nos
precisos termos do artigo 1.064 do Código Civil de 1916
(art. 407 do atual).
Bem é de ver, ademais, que a correção monetária
nada acrescenta ou tira, apenas mantém o valor da dívi-
da, de modo a afastar os efeitos da inflação. Traduz, en-
fim, o mesmo valor, e por assim ser, é evidente que a
base de cálculo da multa e dos juros só pode ser o mon-
tante corrigido. Pensar de modo diverso seria admitir in-
justo locupletamento, pois deveria o credor obter a exata
satisfação do seu direito.
Simples análise do demonstrativo apresentado pelo
credor permite reconhecer que o critério adotado foi exa-
tamente esse, não havendo razão para falar em excesso
de cobrança. Não existe, como claramente se percebe,
uma situação de bis in idem, como afirmam os apelantes,
pois são verbas distintas incidindo em virtude de previsão
legal e contratual.
Diante dessas evidências, não há razão para falar
em cerceamento de defesa, uma vez que se mostrava
desnecessário qualquer outro complemento probatório
(art. 330, I, do CPC). A verificação do conteúdo do de-
monstrativo não depende de conhecimento técnico espe-
cializado, de modo que não se justifica a pretendida reali-
zação de prova pericial, de todo desnecessária (art. 420,
parágrafo único, inciso I, do CPC).
Aliás, tinham os apelantes o ônus de apresentar de-
monstrativo com a precisa indicação de suas eventuais
divergências a respeito da forma de calcular as verbas, o
que deveria ser apresentado com a contestação, e não
ocorreu.
Quanto aos honorários advocatícios, apresenta-se
perfeitamente razoável e adequado o arbitramento efetu-
ado, não existindo razão para acolher o pleito de redução.
Vale destacar que o montante de 15% sobre o débito é
perfeitamente condizente com o trabalho desenvolvido e
até mesmo com a atuação na via recursal, guardando ple-
na conformidade com o artigo 20, § 3º, do CPC.
Enfim, não comporta acolhimento o inconformismo,
portanto, devendo prevalecer a solução determinada pela
r. sentença.
3. Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
(1) “Obrigações”, nº 187, p. 189, Forense.
1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10
JURISPRUDÊNCIA
JURISPR CART
UDÊNCIA CARTORÁRIA
REGISTRO DE IMÓVEIS – ESCRITURA DE COMPRA E VENDA – VEN-
DEDORES ESTRANGEIROS CUJO PARADEIRO É IGNORADO – FALTA
DE INDICAÇÃO DOS NÚMEROS DO CPF DOS VENDEDORES A NÃO
PREJUDICAR O REGISTRO (CSM/SP)
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela-
ção Cível nº 860-6/6, da Comarca de São Bernardo do
Campo, em que são apelantes Luiz Paulo Daltrino e
Lourdes Galhardi Daltrino e apelado o 1º Oficial de Regis-
tro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa
Jurídica da mesma Comarca.
Acordam os Desembargadores do Conselho Superi-
or da Magistratura, por votação unânime, em dar provi-
mento ao recurso, de conformidade com os votos do
Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que
ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores,
os Desembargadores Roberto Vallim Bellocchi, Presiden-
te do Tribunal de Justiça e Jarbas Mazzoni, Vice-Presi-
dente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 08 de julho de 2008
Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO
Registro de Imóveis. Dúvida. Escritura pública de
venda e compra. Casal de estrangeiros como vende-
dores, hoje em lugar incerto e não sabido, que rece-
beram o imóvel em inventário, com formal de partilha
registrado em 1998, qualificados no R.1 da matrícula.
Qualificação idêntica à constante da escritura,
notadamente quanto a nomes, profissões, estado ci-
vil e números de documentos de identidade. Falta dos
números de inscrição dos vendedores no CPF. Situa-
ção tabular anterior ao advento de normas imperati-
vas a respeito. Cabimento do registro postulado, da-
das as peculiaridades do caso, como corolário dos
princípios da especialidade pessoal e da continuida-
de. Recurso provido.
Cuida-se de apelação interposta por Luiz Paulo
Daltrino e sua mulher Lourdes Galhardi Daltrino contra
sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo
1º Oficial de Registro de Imóveis de São Bernardo do
1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10
Campo e manteve sua recusa quanto ao registro de es-
critura de venda e compra referente ao imóvel da matrí-
cula nº 80.779, sob o fundamento de que dela não cons-
taram os números de inscrição dos outorgantes-vende-
dores no Cadastro de Pessoas Físicas - CPF.
Sustentam os apelantes, outorgados-compradores,
que os vendedores são estrangeiros, não residentes no
Brasil, os quais se encontram em local incerto e não sabi-
do. Afirmam que o negócio, na verdade, foi celebrado em
1993, por instrumento particular juntado aos autos, sendo
que o registro do formal de partilha a favor dos vendedo-
res só sobreveio em 1998, tudo, de qualquer forma, antes
do advento de normatização sobre a inscrição no CPF.
Salientam a plena regularidade da aquisição, a impossibi-
lidade de localizar os alienantes e o grave prejuízo em
perspectiva (fls. 52/55).
O Ministério Público, em derradeira manifestação,
opina pela manutenção da recusa e da sentença, por seus
fundamentos (fls. 61/63).
É o relatório.
As peculiaridades da hipótese concreta estão a re-
velar que o acesso almejado não representa ameaça ao
sistema.
De se notar que o imóvel está devidamente matricu-
lado, encontrando-se os ora alienantes nomeados e qua-
lificados no derradeiro registro, sendo certo que não se
discute, aqui, a possibilidade, ou não, de seu ingresso no
fólio real como sujeitos de direito, mesmo porque ali já
figuram. Cogita-se, isto sim, de transmissão que fazem
(de modo a serem excluídos do álbum) aos recorrentes,
por venda.
Deveras, já existe na matrícula (fls. 72) registro váli-
do em nome dos vendedores (R.1), efetuado em 20 de
julho de 1998, com seus dados de qualificação, referente
ao ingresso do formal de partilha oriundo do inventário de
José Ramiro Cao Hermida.
Tal registro precedeu o advento de normas
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 23
JURISPRUDÊNCIA CARTORÁRIA
impositivas referentes à inscrição no Cadastro de Pesso-
as Físicas CPF (Dec. 3.000/99, Instrução Normativa 461/
04 e Dec. nº 4.166/02) e foi realizado na vigência do art.
176, § 1º, III, 2, a, da Lei nº 6.015/73, que perdura. De se
observar, neste diapasão, que há plena coincidência en-
tre os dados de qualificação pessoal constantes do regis-
tro citado e os consignados na escritura de venda e com-
pra apresentada, tais como nomes, profissões, números
de documentos de identidade e estado civil.
Assim, sob a égide dos princípios da especialidade
pessoal, com identificação segura dos alienantes, e da
continuidade, uma vez que figuram em registro lançado
na matrícula, achando-se tabularmente legitimados para
transferir o imóvel no âmbito de cadeia dominial, exsurge
a viabilidade do ato registrário postulado.
Confira-se, nesse rumo, o escólio de Afrânio de Car-
valho: A seqüência natural é a indagação da identidade
das partes e do imóvel constantes do título submetido ao
registro. Há que verificar se esses dois elementos da re-
lação jurídica, pessoal e real, se acham precisamente in-
dicados no título e coincidem com os consignados no
registro. Acompanhando a ordem lógica deles, atende-
se em primeiro lugar à identidade das partes, a fim de
se chegar logo à certeza sobre o sujeito do direito, sem
a qual não é curial prosseguir, sendo, portanto, elimi-
natórias estas duas verificações: a) identidade das par-
tes nomeadas no título com as pessoas a quem os no-
mes pertencem; b) identidade da parte disponente do di-
reito com a pessoa inscrita no livro como titular dele (Re-
gistro de Imóveis, 4ª edição, Forense, Rio de Janeiro, 1998,
pág. 243).
Bem demonstrada, como dito, essa identidade, para
efeito registrário, a isto se restringindo a análise aqui le-
vada a efeito. Assim, em face da peculiaridade e
especificidade do caso concreto analisado nos autos, afi-
gura-se possível o registro postulado.
Diante do exposto, dou provimento ao recurso, para
julgar improcedente a dúvida.
Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO
1. Trata-se de recurso interposto contra sentença que
julgou procedente dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Re-
gistro de Imóveis da Comarca de São Bernardo do Cam-
po, que recusou o registro de escritura pública de venda e
compra, sob o alicerce de que dela não constaram os
números de inscrição dos outorgantes-vendedores no
Cadastro de Pessoas Físicas CPF, do Ministério da Fa-
24 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
zenda.
Alegam os recorrentes, outorgados-compradores,
que os vendedores são estrangeiros, que não residem no
país e que se encontram em local incerto e não sabido.
Asseveram que o negócio, verdadeiramente, foi celebra-
do em 1993, por instrumento particular juntado aos autos,
sendo que o registro do formal de partilha a favor dos ven-
dedores só aconteceu em 1998, tudo, de qualquer modo,
antes do surgimento da normatização sobre a inscrição
no CPF/MF. Destacam a cabal regularidade da aquisição,
a dificuldade de localizar os alienantes e a séria probabili-
dade de prejuízo.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não pro-
vimento do recurso.
É a síntese do necessário.
As particularidades do caso sub examem estão a in-
dicar que o pretendido ingresso ao registro, não repre-
senta ameaça ao sistema.
Por proêmio, nota-se que, na matrícula anterior, há
elementos suficientes que identificam e qualificam os
alienantes, não se podendo discutir, neste momento, a
possibilidade, ou não, de sua admissão no fólio real como
sujeitos de direito, pois nele já figuram.
Realmente, já existe na referida matrícula, registro
válido em nome dos vendedores. Este registro ocorreu
antes do advento das normas imperativas referentes à
inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas CPF (Decreto
nº 3.000/1999, Instrução Normativa nº 461/2004 e Decre-
to nº 4.166/2002) e foi efetuado na vigência do artigo 176,
§ 1º, III, 2, a, da Lei nº 6.015/1973, que permanece.
Observa-se, ainda, que há perfeita concordância en-
tre os dados de qualificação pessoal constantes do regis-
tro citado e os declarados na escritura de venda e compra
apresentada.
Assim, bem demonstrada essa identidade, perante a
peculiaridade e especificidade do caso em concreto ana-
lisado nos autos, apresenta-se viável o registro postula-
do.
Por essas razões, dá-se provimento ao recurso, jul-
gando-se improcedente a dúvida.
2. Recurso provido. Dúvida julgada improcedente.
Registro de escritura pública de venda e compra, em con-
formidade com os elementos indicativos na matrícula an-
terior. Princípios da especialidade e da continuidade res-
peitados.
Jarbas Mazzoni, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10

REGISTRO DE IMÓVEIS – RECUSA A REGISTRO DE AUTO DE ADJUDI-
CAÇÃO DE BEM IMÓVEL LAVRADO EM PROCESSO DE INVENTÁRIO –
DOCUMENTO QUE NÃO FIGURA ENTRE OS PASSÍVEIS DE REGISTRO
PELA LEI REGISTRÁRIA (CSM/SP)
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela-
ção Cível nº 848-6/1, da Comarca de Campinas, em que
é apelante Francisco de Assis Campos Guerra e apelado
o 1º Oficial de Registro de Imóveis da mesma Comarca.
Acordam os Desembargadores do Conselho Superi-
or da Magistratura, por votação unânime, em negar provi-
mento ao recurso, de conformidade com os votos do
Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que
ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores,
os Desembargadores Roberto Vallim Bellocchi, Presiden-
te do Tribunal de Justiça e Jarbas Mazzoni, Vice-Presi-
dente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 1º de julho de 2008.
Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO
Registro de Imóveis. Dúvida julgada procedente.
Negativa de acesso ao registro de auto de adjudica-
ção de bem imóvel lavrado em processo de inventá-
rio. Documento que não corporifica título passível de
ingresso no fólio real Inteligência do disposto no art.
221, IV, da Lei n. 6.015/1973. Exigência, ainda, de com-
provação do recolhimento do ITCMD, à luz das nor-
mas dos arts. 1.027, IV, e 1.031, § 2º, do CPC, a menos
que nos autos do inventário tal imposto não tenha sido
considerado devido na hipótese. Recusa mantida. Re-
curso não provido.
Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis
suscitada pelo Primeiro Oficial de Registro de Imóveis da
Comarca de Campinas, a requerimento de Francisco de
Assis Campos Guerra, referente ao ingresso no registro
predial de auto de adjudicação do imóvel objeto da matrí-
cula n. 40.466 da referida serventia, recusado pelo regis-
trador. Após regular processamento, com impugnação por
parte do interessado e manifestação do representante do
1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10
JURISPRUDÊNCIA CARTORÁRIA
Ministério Público, a dúvida foi julgada procedente para o
fim de manter a recusa do Oficial em registrar o título,
devido à não apresentação de formal de partilha extraído
dos autos do inventário em que se deu a adjudicação re-
ferida (fls. 36 e 37).
Inconformado com a respeitável decisão, interpôs o
interessado Francisco de Assis Campos Guerra,
tempestivamente, o presente recurso. Sustenta que o auto
de adjudicação apresentado ao Oficial Registrador é títu-
lo hábil para ingresso no registro imobiliário, por se tratar
de ordem judicial expedida nos autos do inventário dos
bens deixados pelo falecimento do pai da cedente dos
direitos hereditários, única herdeira do de cujus. Assim,
segundo entende, o título encontra-se entre aqueles
elencados na Lei n. 6.015/1973 como passíveis de ingres-
so no fólio predial, não havendo, por outro lado, com o
registro pretendido, qualquer ofensa ao princípio da conti-
nuidade registral, já tendo sido recolhido o imposto de
transmissão inter vivos (fls. 39 a 42).
A Douta Procuradoria Geral da Justiça manifestou-
se no sentido de ser negado provimento ao recurso (fls.
47 a 49). É o relatório.
O Apelante pretende o registro de auto de adjudica-
ção de bem imóvel matriculado sob n. 40.466 no 1º Re-
gistro de Imóveis de Campinas, lavrado nos autos do pro-
cesso de inventário dos bens deixados pelo falecimento
de Graciano Horta Lisboa, a partir de escritura pública de
cessão dos direitos sobre referido bem, em que figurou
como outorgante a herdeira Maria da Graça Horta Lisboa
(fls. 10 a 12).
A recusa manifestada pelo Oficial Registrador mere-
ce ser prestigiada, pois que fundada em motivos legíti-
mos.
Com efeito, nos termos do art. 221, IV, da Lei n. 6.015/
1973, são admitidos a registro, como títulos extraídos de
autos judiciais, as cartas de sentença, os formais de par-
tilha, as certidões e os mandados. Trata-se de rol taxativo,
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 25
JURISPRUDÊNCIA CARTORÁRIA

que não admite ampliação, de sorte que não se pode ad- Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator
mitir o ingresso no registro de qualquer outro título estra- VOTO
nho ao aludido catálogo legal (Walter Ceneviva, Lei dos
1. Trata-se de apelação interposta contra sentença
Registros Públicos Comentada. 18ª ed. São Paulo: Sarai-
que julgou procedente dúvida e manteve recusa de regis-
va, 2008, p. 502), como o pretendido auto de adjudicação.
tro de auto de adjudicação.
Observe-se que, diversamente do sustentado pelo
Recorre o apelante, aduzindo, em síntese, que o auto
Recorrente, auto de adjudicação não se confunde com
de adjudicação apresentado ao Oficial Registrador é títu-
mandado, este sim passível de registro. O auto, no caso,
lo apto para se ingressar no registro imobiliário, pois, tra-
nada mais é do que o registro escrito nos autos do pro-
ta-se de ordem judicial expedida nos autos do inventário
cesso de um ato praticado (a adjudicação), não conten-
dos bens deixados pelo falecimento do pai da cedente
do, em si, ordem de qualquer natureza emitida pelo ma-
dos direitos hereditários, única herdeira do de cujus.
gistrado. Já o mandado é uma ordem ou determinação
Destarte, conforme seu entendimento, o título encontra-
escrita emanada da autoridade judicial para que se faça
se no rol da Lei nº 6.015/1973 como passível de ingresso
ou se deixe de fazer alguma coisa.
no fólio predial, não havendo qualquer ofensa ao princípio
Considere-se, ainda, no ponto, que título suscetível da continuidade com o registro pretendido, já que recolhi-
de ingressar no fólio real, na espécie, seria o formal de do o imposto de transmissão inter vivos.
partilha expedido nos autos do inventário, se existissem
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo
vários bens inventariados, além daquele cujos direitos fo-
improvimento do recurso.
ram cedidos ao Recorrente, ou, então, a carta de adjudi-
cação, se não existissem outros bens inventariados ou se É a síntese do necessário.
adjudicado o bem em favor do beneficiário antes da expe- O recurso não comporta acolhimento.
dição do formal de partilha; nunca, porém, o auto de adju-
Com efeito, o artigo 221, inciso IV, da Lei nº 6.015/
dicação.
1973, trata-se de rol taxativo, que não admite ampliação,
Assim, não estando o auto de adjudicação em ques- de modo que não se admite o ingresso no registro de qual-
tão entre os títulos discriminados na lei como passíveis quer outro título estranho ao referido elenco legal, como o
de ingresso no fólio real, impõe-se reconhecer que, na pretendido auto de adjudicação.
hipótese, falta título hábil para autorizar o registro.
Assim, no caso em questão, falta título hábil para
Por outro lado, correta, também, a exigência do Ofi- autorizar o registro, pois, o auto de adjudicação não está
cial Registrador no tocante à comprovação do recolhimen- entre os títulos discriminados na lei como passíveis de
to do ITCMD, já que, nos termos dos arts. 1.027, IV, e ingresso no fólio real.
1.031, § 2º, do CPC, tanto para a expedição do formal de
Outrossim, no que concerne à exigência do Oficial
partilha quanto para a expedição da carta de adjudicação,
Registrador quanto a comprovação do recolhimento do
impõe-se o prévio recolhimento dos impostos devidos e,
ITCMD, também lhe assiste razão, visto que, nos termos
em princípio, do imposto de transmissão causa mortis. A
dos artigos 1.027, inciso IV e 1.031, § 2º, ambos do Códi-
menos que, nos autos do inventário, não tenha sido con-
go de Processo Civil, se impõe de antemão o recolhimen-
siderado devido, na hipótese, o imposto em questão, o
to dos impostos devidos.
que igualmente deve ser comprovado.
Desse modo, nega-se provimento ao recurso.
Como se pode perceber, correta se mostram a res-
peitável sentença apelada e a recusa manifestada pelo 2. Recurso improvido. Registro inviável. Título não
Oficial Registrador. passível de ingresso no fólio real. Exigência de recolhi-
mento do ITCMD.
Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto,
nego provimento ao recurso. Jarbas Mazzoni, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

26 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10

BOLETIM CARTORÁRIO
O Boletim Cartorário, criado em março de 1990, por Antonio Albergaria
Pereira, é organizado pelo Instituto de Estudos Albergaria - IDEAL, sob a
coordenação de seus Diretores, Valestan Milhomem da Costa e Valmir Gonçalves da Silva.

A IMPORTÂNCIA DOS PRINCÍPIOS REGISTRAIS

NO SISTEMA JURÍDICO BRASILEIRO

Henrique Ananias dos Santos Mangualde (*)

1. INTRODUÇÃO
Os princípios são os alicerces de todo ordenamento jurídico. É através deles que são formuladas regras básicas e
gerais, sob as quais se extraem normas de procedimento para a compreensão de um determinado sistema jurídico. A
conduta de um agente aplicador de direito deve estar sempre amparada pelos princípios vigentes nos mais diversos
segmentos jurídicos.
A tarefa de aplicar o direito não se restringe única e exclusivamente ao disposto nas leis escritas. A hermenêutica,
que se define como a arte de interpretar as leis, deve adentrar ao caso concreto desvinculada de apenas um preceito
normativo expresso, mas sim, ancorada por um conjunto de princípios aplicáveis em uma determinada situação.
O Direito encontra-se fundamentado em princípios universais ou restritos à sua área de atuação. Os princípios
universais, também chamados de princípios gerais de direito, são enunciações jurídicas de valor genérico que visam à
compreensão e integração do ordenamento jurídico como um todo. Os restritos em sua área de atuação, por sua vez,
não vislumbram influenciar de maneira difusa a totalidade do ordenamento, tendo eficácia limitada à sua área de atua-
ção.
O sistema registral imobiliário brasileiro está amparado tanto pelos princípios gerais de direito como pelos privati-
vos à sua área de incidência. O conjunto desses princípios formula as regras gerais e básicas, sob as quais todo
registrador de imóveis deve ater-se na análise de um título submetido a registro. Segundo Nicolau Balbino Filho:
Como todo complexo normativo, o direito imobiliário registral fundamenta-se numa série de princípios gerais que
dotam suas normas de um sentido unitário. Esses princípios não são axiomas incontestáveis, mas criações técnicas,
instrumentos idôneos destinados a alcançar finalidades especificas perseguidas pela instituição registral. Tais finalida-
des se legitimam por considerações éticas e úteis, motivadas pela necessidade de proteger a boa-fé e de facilitar o
comércio jurídico ( FILHO, Nicolau Balbino, 2001, pg 35).
Pois bem, passaremos à questão em debate, qual seja, as espécies de princípios registrais imobiliários e a sua
importância no cenário jurídico nacional.
2. PRINCÍPIO DA INSCRIÇÃO
Um dos principais princípios inseridos no sistema registral imobiliário é o princípio da inscrição. Este princípio pode
dividir-se em dois aspectos: o primeiro é o aspecto material, que define a necessidade da inscrição para que a constitui-
ção, transmissão, modificação ou extinção dos direitos reais por ato entre vivos se consubstancie. O segundo, definido
como formal, é o modo sob o qual o assento será lançado no registro.
No Brasil, adota-se a modalidade do registro por extrato, ou seja, constando apenas os pontos principais e indis-
pensáveis do título submetido a registro. Entretanto, nada impede o registro em inteiro teor do título apresentado no
Registro Auxiliar, tal como prevê o artigo 178, VII da Lei 6015/73.
A inscrição opera-se para os bens imóveis da mesma maneira que a tradição para os bens móveis e está prevista
no artigo 1227 do Código Civil: “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se
adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos
expressos neste Código.”
Afrânio de Carvalho define de uma maneira clara e sucinta que:
A inscrição é o modo de aquisição de direitos reais nos negócios entre vivos que são os mais numerosos, mas a
aquisição não se dá apenas nesses negócios, por acordo de vontades. Quando se dá fora deles, por força da lei, como
na herança, também se exige a inscrição dela, a fim de manter sem ruptura a cadeia de titulare (CARVALHO, Afrânio de,
1998, pg 143).

1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 27

BOLETIM CARTORÁRIO

A inscrição, no sistema jurídico brasileiro, não é dotada do chamado efeito saneador, sob o qual o registro compro-
va a absoluta titularidade do bem, independentemente de algum vício anterior a ele. Tal fato está respaldado pelo artigo
1231 do Código Civil. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.
O principio da inscrição pode se manifestar sob o efeito declarativo, constitutivo ou extintivo. O primeiro visa a dar
publicidade ao ato registrado, uma vez que a sua constituição se deu anteriormente. Serve apenas para gerar um
caráter “erga omnes” às mutações jurídicas concretizadas antes do título ingressar no registro de imóveis. Um exemplo
dessa modalidade de inscrição é o direito proveniente de sucessão. O direito de propriedade já é transferido aos
herdeiros no momento da morte do “de cujus” (princípio da saisine). A inscrição do formal de partilha tem a função
exclusiva de levar ao conhecimento de todos a existência do referido direito, além de garantir a continuidade da cadeia
dominial existente na matrícula do imóvel.
O efeito constitutivo, por sua vez, é aquele indispensável à formalização do direito. No momento do registro ocorre
a mutação jurídico-patrimonial imobiliária. É o que ocorre, por exemplo, no registro de uma escritura pública de compra
e venda de um imóvel. Todas as condições pactuadas no negócio jurídico estão inseridas na escritura, entretanto o
direito real de propriedade somente consubstancia-se com o registro na matrícula respectiva.
Por fim, temos o efeito extintivo, previsto no artigo 252 da Lei 6015/73: “O registro, enquanto não cancelado, produz
todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.”
Para que ocorra a extinção de determinado direito averbado ou registrado sobre um determinado imóvel é preciso que
seja levado ao ofício de registro de imóveis competente um título que comprove o cancelamento do referido direito.
Uma averbação de indisponibilidade de bens decorrente de uma ordem judicial, por exemplo, só haverá como cancela-
da quando o oficial de registro, munido da documentação necessária, inscrever o ato na matrícula. Em geral, a inscrição
extintiva se dá por averbação mediante cumprimento de decisão judicial transitada em julgado, a requerimento unânime
das partes que tenham participado do ato, se capazes com as firmas reconhecidas pelo tabelião ou a requerimento da
parte interessada, instruída com documento hábil, nos termos do artigo 250 da Lei 6015/73.
Há doutrinadores que definem, ainda, um outro efeito para a inscrição, o translativo. Este efeito fica no meio termo
entre a inscrição constitutiva e a extintiva e tem a função de fazer nascer o direito para uma parte ao mesmo tempo em
que o extingue para outra, como por exemplo, no registro de uma escritura de compra e venda.
3. PRINCÍPIO DA SEGURANÇA JURÍDICA
Outro princípio de fundamental importância no registro de imóveis é o da segurança jurídica. Este princípio encon-
tra-se intimamente ligado ao Estado Democrático de Direito e aos demais princípios que garantem a funcionalidade
deste, tais como o devido processo legal, o direito adquirido e a irretroatividade da lei, dentre outros.
O registrador, por ser um operador do direito dotado de fé pública, deve se cercar de todas as garantias que
comprovem que o negócio jurídico por ele inscrito está envolvido da totalidade dos aspectos legais previstos. O registro
de imóveis, apesar de dotar de presunção juris tantum, tem a função de garantir aos interessados e à sociedade como
um todo que o bem registrado não será objeto de procedimentos arbitrários, ilegais ou temerários. A segurança jurídica,
inserida no sistema registral, acarreta clareza e presunção de veracidade aos negócios jurídicos imobiliários submeti-
dos a registro.
Filio-me a corrente que defende a idéia de que o “juízo prudencial” do registrador imobiliário deve estar envolvido
da maior seguridade possível. Questões polêmicas, sujeitas a julgamentos distintos entre os mais diversos Tribunais
brasileiros, devem ser precedidas, ao meu entender, de um procedimento de dúvida (artigo 198 da Lei 6015/73). Os
registradores, apesar de serem autônomos, devem se convencer de que o seu ofício visa à segurança jurídica das
partes interessadas e essa só será alcançada, quando se tratar de questões controvertidas na doutrina, com o procedi-
mento do contraditório e da ampla defesa, amparado pelo crivo jurisdicional.
4. PRINCÍPIO DA PRESUNÇÃO E DA FÉ PÚBLCA
Os princípios da presunção e da fé pública possuem significados autônomos, apesar de estarem inseridos conjun-
tamente pela grande maioria da doutrina. Afrânio de Carvalho define de maneira concisa e esclarecedora:
Estes dois princípios têm cada qual seu significado próprio, mas foram amalgamados durante certo tempo no
nosso país por uma corrente da doutrina que pretendeu dar ao primeiro, previsto na lei, a eficácia do segundo, omitido
nela. Ao passo que o primeiro reforça a eficácia da inscrição, sem a tornar, contudo, saneadora, pois mantém o primado
do direito subjetivo, o segundo abre uma brecha nesse primado ao admitir que a inscrição se torne saneadora relativa-
mente ao terceiro de boa fé que, confiando nela, adquire o direito. A regra é a tutela do direito subjetivo, ou a segurança
jurídica; a exceção é a tutela do terceiro de boa-fé, ou a segurança do comércio (CARVALHO, Afrânio de, 1998, pg 161).
A presunção no direito brasileiro é restrita (exceto no Registro Torrens), ou seja, admite prova em contrário, não
possuindo o efeito saneador, como já exposto nesta obra. Entretanto, o ônus da prova não caberá à parte portadora de
um determinado direito constante de uma inscrição e sim ao terceiro prejudicado. A presunção significa que o registro

28 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10

 BOLETIM CARTORÁRIO

ou a averbação prevalece contra ou a favor da parte nele inserida, até prova em contrário. Uma pessoa que adquire um
imóvel através de uma compra e venda, por exemplo, é tido como proprietária do referido imóvel para todos os efeitos
legais, salvo se comprovado judicialmente que o comprador, por algum motivo, não fez jus a essa aquisição.
A fé-pública, por sua vez, é a proteção provisória do titular de um direito e a garantia de um terceiro interessado de
que o que está expresso na matrícula corresponde à realidade jurídica do imóvel. O artigo 3º da Lei 8935/1994 ao definir
que o oficial registrador é um profissional de direito dotado de fé pública gera certeza à sociedade como um todo de que
todos os títulos submetidos a registro estarão amparados pelo mais alto grau de confiabilidade, respeitabilidade e
eficácia. Ressalva-se, entretanto, que o registro garante a proteção ao direito inscrito e não aos fatos narrados no título
registrado.
Parte da doutrina entende que a qualificação do título pelo registrador deve se restringir à forma do mesmo. Filio-
me, porém, à corrente que defende a qualificação de fundo, ou seja, a análise profunda do título, verificando-se tanto o
cumprimento de todos os requisitos formais quanto à possibilidade da constituição do direito material em si. Somente
dessa maneira, o oficial tornar-se-á merecedor de carregar consigo o instituto da fé pública, acarretando na credibilidade
plena do sistema registral brasileiro.
5. PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE
O registro imobiliário, por ser um serviço público exercido em caráter privado através de uma delegação, deve
estar embutido na natureza administrativa da atividade. Pelo fato da administração pública ter como dever a transparên-
cia dos seus atos, o registro de imóveis também deve seguir tal orientação. O princípio da publicidade registral é aquele
que garante o acesso a toda sociedade dos fatos inscritos nas matrículas dos imóveis. Nicolau Balbino Filho define que:
“[...] a publicidade é um expediente destinado a gerar cognoscibilidade. Alude-se a cognoscibilidade e não a conhe-
cimento, porque, sendo seu destinatário final a pessoa, o efetivo conhecimento dependerá, a final, da atitude e da
vontade do destinatário em conhecer o que se dá à publicidade” ( FILHO, Nicolau Balbino, 2001, pg 145).
A publicidade pode ser material ou formal. A primeira se define como o conjunto de direitos intrínsecos a uma
inscrição. Tais direitos são dotados, no Brasil, de uma eficácia juris tantum. Já a publicidade formal gera a possibilidade
de qualquer pessoa de acessar o conteúdo de um registro. Essa modalidade de publicidade manifesta-se através das
certidões, cuja obtenção está prescrita no artigo 17 da Lei 6015/73: “Qualquer pessoa pode requerer certidão do regis-
tro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido.”
Outra classificação da publicidade se dá quanto aos seus efeitos, podendo ser declarativa ou constitutiva. A decla-
rativa tem como função levar ao conhecimento de terceiros a existência de um determinado direito ou ônus anterior-
mente constituído. Um exemplo é a averbação da penhora, que tem como único objetivo exteriorizar um ônus surgido
anteriormente em um processo de execução. Já a constitutiva surge concomitantemente ao direito, como ocorre, por
exemplo, na compra e venda.
Além das funções já explicitadas, a publicidade é de grande valia para a garantia da oponibilidade erga omnes.
Aquele que teve um direito lesado em um determinado ato inscrito tem o direito de ter o conhecimento do prejuízo por
ele auferido e buscar os meios legais adequados para reverter tal situação. O princípio da publicidade coíbe a inscrição
de atos fraudulentos e ilegais, feitos às escuras. Todos os atos praticados pelo registro de imóveis podem ser conheci-
dos a qualquer tempo por qualquer pessoa.
6. PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE
O princípio da especialidade visa a individualizar os dados constantes de um registro, decorrente de um determina-
do título. A especialidade pode ser objetiva, subjetiva ou fato jurídico inscritível. A objetiva está prevista no artigo 225 §2º
da Lei 6015/73: “Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel
não coincida com a que consta no registro anterior .” O imóvel deve estar caracterizado de maneira idêntica no título
apresentado e na matrícula para que um novo registro possa ser efetuado. Por exemplo, se na matrícula consta que o
imóvel situa-se na Rua X e no título consta Rua Y será necessário apresentar uma certidão de alteração de denomina-
ção de logradouro emitida pela Prefeitura Municipal do respectivo Município, para que esta seja previamente averbada
e se promova a congruência entre o constante do instrumento a ser registrado e o mencionado no livro dois do Registro
de Imóveis. A Lei 7433/85 permitiu aos tabeliães consignarem, nas escrituras públicas que tratem de imóveis urbanos,
exclusivamente o número do registro ou matrícula no Registro de Imóveis, sua completa localização, logradouro, núme-
ro, bairro, cidade, Estado e os documentos e certidões constantes do § 2º do art. 1º desta mesma Lei.
A especialidade subjetiva determina que as partes inseridas no título a ser registrado estejam plenamente individu-
alizadas e identificadas, constando o nome, domicilio e nacionalidade das mesmas, bem como o estado civil, a profis-
são, o CPF (Cadastro de Pessoas Físicas) ou do Registro Geral de Identidade, tratando-se de pessoa física; e a sede
social e o CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas), tratando-se de pessoa jurídica, tudo conforme preconiza o
artigo 176 §1º, II, 3, a, da Lei 6015/73.

1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 29

BOLETIM CARTORÁRIO

Por fim, temos a especialidade do fato jurídico inscritível do título. Essa modalidade prevê que só serão submetidos
a registro, os títulos que cumpram todos os requisitos legais de um determinado negócio jurídico. Parte da doutrina
entende que somente serão passíveis de registro, os títulos elencados no artigo 167 da Lei 6015/73, por se tratar de
uma relação numerus clausus. Penso, porém, de maneira diversa. O direito evolui a cada dia e não há como prever
expressamente todas as situações que poderiam influenciar de maneira direta ou indireta um registro de um imóvel. A
sociedade inova, o direito avança e o pensamento do oficial de registro também deve evoluir. São inúmeras situações
que ocorrem diariamente e que não eram previstas em 1973, quando da elaboração da Lei de Registros Públicos. A
sociedade familiar não constituída por um casamento é um exemplo disso. Entendo ser plenamente possível o registro
de um contrato de união estável, homologado judicialmente, embora tal ato não esteja previsto na Lei 6015. Não há
como fechar os olhos para a realidade fática do mundo atual e os oficiais, como profissionais do direito, devem buscar
o dinamismo e a evolução de sua atividade.
7. PRINCÍPIO DA PRIORIDADE
Um dos principais princípios norteadores do registro imobiliário é o da prioridade. A prioridade se define como a
preferência dada a alguém relativamente ao tempo de seu direito. Na área registral, esse princípio tem como caracterís-
tica garantir primazia ao beneficiário de um direito em oposição a outros direitos constituídos sobre o mesmo imóvel. Tal
prioridade se dá, em regra, pela ordem cronológica dos títulos apresentados, como determina o artigo 186 da Lei 6105/
73: “O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresen-
tados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente.” Sendo assim, ao receber um número no protocolo, o
título dota-se de prioridade sobre os que vierem posteriormente e recaírem sobre o mesmo imóvel. A preferência se dá
com a prenotação e não com o registro em si, como preceitua o artigo 1246 do Código Civil: “O registro é eficaz desde
o momento em que se apresentar o título ao oficial de registro e este o prenotar no protocolo.”
Luis Carlos Fagundes Viana dá ao princípio o seguinte significado:
Pela prioridade, que encontra fundamento legal no artigo 186, a apresentação do título assegura a precedência do
direito. Constitui-se, em verdade, em norma de solução de concurso de direitos reais incidentes sobre o imóvel, resol-
vendo-a pela ordem de prenotação (VIANNA, Luis Carlos Fagundes, 2002, pg 17).
Como exposto acima, o princípio da prioridade caracteriza-se pela máxima que define: prior in tempore potior in
jure, ou seja, o primeiro no tempo é o mais poderoso no direito. Entretanto tal premissa comporta uma exceção, as
hipotecas. Nestas, o número de ordem determina a prioridade e esta a preferência entre as hipotecas. Uma hipoteca de
primeiro grau possui primazia sobre a segunda, esta possui prioridade sobre a terceira e assim sucessivamente. Quan-
do se apresentar ao oficial de registro, título de hipoteca que mencione a constituição de uma anterior, não registrada,
sobrestará ele na inscrição da nova, depois de a prenotar, até trinta dias, aguardando que o interessado inscreva a
precedente; esgotado o prazo, sem que se requeira a inscrição desta, a hipoteca ulterior será registrada e obterá
preferência (artigo 1495 do Código Civil).
A prioridade pode ser exclusiva ou gradual. A primeira faz com que o registro de um título exclua possibilidade de
inscrição de outro que garanta um direito completamente antagônico ao registrado. Se o proprietário A vende a B uma
casa cujo registro foi efetivado no registro de imóveis, uma escritura de compra e venda em que A vende a C a mesma
casa não é passível de registro.
A prioridade gradual por sua vez gera precedência ao título prenotado primeiramente em face de um posterior que
ingressar no ofício registral, embora ambos sejam compatíveis entre si. Um exemplo é a hipoteca de primeiro grau, que
como já explicitado, é dotada de preferência sobre a de segundo grau. Contudo, uma matrícula comporta o registro das
duas hipotecas.
8. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE
O princípio da continuidade define que todos os atos praticados pelo registro de imóveis devem obedecer a uma
seqüência lógica, concatenada, sem espaços vazios entre um ato e outro. Tal princípio está intimamente ligado ao da
especialidade e visa a estabelecer uma correspondência entre toda a cadeia dominial de um determinado imóvel. Está
previsto no artigo 195 da Lei 6015/73: “Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o
oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continui-
dade do registro.” E no artigo 237 do referido diploma legal: “Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro
que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.”
Afrânio de Carvalho disserta de maneira elucidativa que:
A sua essência repousa na necessidade de fazer com que o registro reflita com a maior fidelidade possível a realidade
jurídica. Ao exigir-se que todo aquele que dispõe de um direito esteja inscrito como seu titular no registro, impede-se que
o não-titular dele disponha. A pré-inscrição do disponente do direito, da parte passivamente interessada, constitui, pois
uma necessidade indeclinável em todas as mutações jurídico-reais (CARVALHO, Afrânio de, 1998, pg 254).

30 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10

 BOLETIM CARTORÁRIO

Existem algumas exceções ao princípio da continuidade. O usucapião extraordinário, por exemplo, não necessita
de justo título e boa fé do usucapiendo para se consumar. Sendo assim, a simples sentença proferida pelo juiz de direito
já é um título hábil para registro, independentemente se há uma matrícula prévia ou se a cadeia dominial do imóvel
usucapido está completa. Mas, de modo geral, o oficial deve sempre se pautar pela continuidade registral, visando a
eliminar obscuridades, incertezas e inseguranças sobre um determinado registro.
9. PRINCÍPIO DA CINDIBILIDADE
O princípio da cindibilidade não está expresso em um texto normativo. Entretanto, quase unanimidade da doutrina
e da jurisprudência o vem adotando. Esse princípio baseia-se no fato de que o registrador é um profissional de direito
dotado da mais elevada capacidade jurídica e que possui um juízo de admissibilidade capaz de extrair do título tudo
aquilo que validamente pode ser inscrito. Numa escritura de compra e venda de vários imóveis, por exemplo, em que
alguns cumprem todos os requisitos legais e outros deixam alguns aspectos pendentes, o oficial tem toda a liberdade
para registrar os que estão aptos e fornecer uma nota de devolução constando todas as exigências dos inaptos. São
vários os julgados neste sentido, dentre os quais podemos citar esta decisão do Conselho Superior de Magistratura de
São Paulo:
AÇÃO CÍVEL N.º 339-6/9 - CARTA DE ARREMATAÇÃO. CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS MUNICIPAIS –
IPTU. ITBI – RECOLHIMENTO. CONSTRUÇÃO – AVERBAÇÃO – CINDIBILIDADE DO TÍTULO – PRINCÍPIO DE
INSTÂNCIA – ESPECIALIDADE OBJETIVA. DÚVIDA – PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO – TUTELA ANTECIPA-
DA – PREJUDICIALIDADE – CUMPRIMENTO DE EXIGÊNCIA. DÚVIDA. Não obstante prejudicada a dúvida, é possí-
vel, desde já, ressalvar que a exigência de prévia averbação da edificação indicada na carta de arrematação, como
condição para o registro, poderá ser superada mediante aplicação do princípio da cindibilidade do título, com regis-
tro da arrematação do terreno, ficando para momento posterior a averbação da construção que depende, por seu turno,
do atendimento de requisitos específicos, em especial a apresentação, pelo interessado, do certificado de regularidade
expedido pela Prefeitura Municipal e da Certidão Negativa de Débitos do INSS relativa à obra.
De forma simples e concisa podemos definir a cindibilidade como a possibilidade de o registrador aproveitar todo
o conteúdo do título cujos requisitos legais foram cumpridos, não utilizando o que não pode ser objeto de inscrição.
10. PRINCÍPIO DA INSTÂNCIA
Via de regra, o ato registral é de iniciativa exclusiva do interessado, sendo vedado ao oficial a prática do ato ex
officio. De acordo com Nicolau Balbino Filho:
O princípio de instância, ou de rogação, como também é conhecido, significa que a atividade do registrador não
pode ser espontânea, pois seus atos dependem de provocação da parte interessada. O registrador não pode, inclusive,
expedir certidões ou prestar informações sem que lhe sejam requeridas (FILHO, Nicolau Balbino, 2001, pg 193).
Na maioria das vezes o requerimento do interessado é feito pela via oral, contudo, existem situações em que a lei
exige expressamente a forma escrita, como se observa no parágrafo único do artigo 246 da Lei 6015/73, que prevê a
necessidade de requerimento com firma reconhecida para as averbações de mudança de denominação e de numera-
ção dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis e da
alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham
influência no registro ou nas pessoas nele interessadas.
O artigo 217 da Lei 6015/73 prevê que o registro e a averbação poderão ser provocados por qualquer pessoa,
incumbindo-lhe as despesas respectivas. Entretanto, não se pode auferir a este artigo uma interpretação restritiva. A
compreensão deve se pautar na idéia de que o requerimento pode ser feito por “qualquer pessoa interessada”. A
unificação de matrículas de imóveis contíguos, por exemplo, só pode ser requerida pelo proprietário dos mesmos
(artigo 234 da Lei 6015/73). O portador do requerimento, por sua vez, pode ser qualquer pessoa, uma vez que este não
exerce direito algum sobre o mesmo, tendo somente o dever de ingressar o título no fólio registral no tempo e modo
acordados com a parte interessada.
Há, porém, situações em que o oficial deve agir de ofício, como na averbação dos nomes dos logradouros, decre-
tados pelo poder público (artigo 167, II, 13 da Lei 6015/73). É também aplicável a intervenção do oficial, independente-
mente de requerimento, quando este verificar erros cometidos por ele ou seus prepostos na transposição dos elemen-
tos constantes do título submetido a registro.
11. PRINCÍPIO DA LEGALIDADE
Por fim, trataremos de um dos princípios basilares de todo o ordenamento jurídico nacional, o da legalidade.
Consagrado no artigo 5º, II, da Constituição Federal (ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa,
senão em virtude de lei), o princípio da legalidade deve ser aplicado de maneira incisiva no registro imobiliário. A
aplicação desse princípio, porém, causa divergências na doutrina, dividindo-a em dois segmentos.

1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 31

BOLETIM CARTORÁRIO

O primeiro segmento sustenta que o exame dos títulos submetidos a registro deve ser exclusivamente formal. Ou
seja, o oficial deve se ater somente à qualificação de forma para registrar o ato. Estando cumpridos todos esses
requisitos, a inscrição pode ser efetivada.
A outra parte da doutrina defende que o oficial de registro, por ser um profissional de direito dotado de fé pública,
deve atentar para o cumprimento de todos os requisitos materiais e formais exigidos para que se alcance um determi-
nado direito. Tal verificação, denominada qualificação de fundo, deve atuar inclusive perante os títulos judiciais.
Filio-me à corrente que defende a qualificação de fundo por parte do oficial. A função do registrador é justamente
gerar uma segurança de que o direito inscrito na matrícula corresponde à realidade jurídica. A simples averiguação da
forma acarreta em uma instabilidade da sociedade e em uma falta de credibilidade do registro. A presunção de veraci-
dade dos atos registrais deve ser plena. Vejamos, por exemplo, um formal em que o juiz homologa a partilha conceden-
do direito de representação ao filho de um herdeiro renunciante. Por ser um operador do direito, dotado de notável saber
jurídico, o oficial verifica que tal situação é inconcebível, nos termos do artigo 1811 do Código Civil. Entendo ser perfei-
tamente cabível a formulação de uma exigência, solicitando que tal empecilho seja suprido.
O oficial, ao utilizar-se do princípio da legalidade, deve sempre relacioná-lo com o da segurança jurídica que é
inerente ao registro público. Não há como se inscrever atos manifestamente nulos, simplesmente pelo fato de estarem
cumpridos todos os requisitos formais. O registro deve servir como um filtro, capaz de pormenorizar e eliminar todas as
“impurezas” intrínsecas aos mais diversos títulos a ele submetidos.
12. CONCLUSÃO
Os princípios registrais imobiliários têm a função de direcionar os oficiais na prática dos mais variados atos. A
maioria das soluções para os mais diversos entraves jurídicos não são encontradas única e exclusivamente em textos
normativos, mas sim, na principiologia. Princípio é originado da palavra começo, início. E um problema só pode ser
solucionado, se soubermos a origem dele. Daí a importância principiológica.
Os princípios são de extrema importância na exegese do sistema registral imobiliário. O conhecimento pleno deles
impede os oficiais de inscreverem atos dotados de vícios e incertezas. Os textos legais originam-se de princípios e
estes devem resguardar toda a atividade inerente ao registro de imóveis.
Ao utilizar-se de todos os princípios abordados no presente artigo, os registradores imobiliários contribuirão de
maneira intensa para a maior respeitabilidade da classe, bem como para que o registro de imóveis concretize a sua
principal função, a de guardião dos direitos reais.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Código civil (2002). Código civil. 56. ed. São Paulo: Saraiva, 2005. (Veja em www.diariodasleis.com.br)
BRASIL. Lei 6015, de 31 de Dezembro de 1973. Dispõe sobre os Registros Públicos, e dá outras providências.
Diário Oficial da União, Brasília, 31 de Dezembro de 1973. (Veja em www.diariodasleis.com.br)
BRASIL. Lei 7433, de 18 de dezembro de 1985. Dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas
e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, 18 de dezembro de 1985. (Veja em www.diariodasleis.com.br)
BRASIL. Lei 8935, 18 de Novembro de 1994. Regulamenta o art. 236 da Constituição Federal, dispondo sobre
serviços notariais e de registro. Diário Oficial da União, Brasília, de 18 de Novembro de 1994. (Veja em www.diariodas
leis.com.br)
CARVALHO, Afrânio de, Registro de Imóveis, 4ª ed. 1998, pg 143, Rio de Janeiro, ed. Forense.
CARVALHO, Afrânio de, Registro de Imóveis, 4ª ed. 1998, pg 161, Rio de Janeiro, ed. Forense.
CARVALHO, Afrânio de, Registro de Imóveis, 4ª ed. 1998, pg 254, Rio de Janeiro, ed. Forense.
FILHO, Nicolau Balbino, Direito Imobiliário Registral, 2001, pg 35, ed. Saraiva.
FILHO, Nicolau Balbino, Direito Imobiliário Registral, 2001, pg 145, ed. Saraiva.
FILHO, Nicolau Balbino, Direito Imobiliário Registral, 2001, pg 193, ed. Saraiva.
MELO JR, Regnoberto M., Lei de Registros Públicos Comentada, 1º Volume, Ed. Freitas Bastos.
RIOS, Arthur, Manual de Direito Imobiliário, 3ª ed., 2006, Curitiba, Ed. Juruá.
VIANNA, Luís Carlos Fagundes, Elementos do Registro de Imóveis, 2002, pg 17, São Paulo, Ed. Juarez de
Oliveira.
(*) O autor é Bacharel em direito pela PUC-MG, escrevente do 4º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte.

32 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10

 PERGUNT
PERGUNTAS
GUNT RESPOSTAS
AS & RESPOSTAS
EXECUÇÃO FISCAL – BEM DE TERCEIRO OFERECIDO À PENHORA
Pergunta: Sobre registro de penhora em execução fiscal da União, o art. 9º, inc. IV da Lei nº 6.830/80 (Lei de
Execução Fiscal) permite que seja oferecido à penhora pelo executado bens de TERCEIRO. Assim, o executado,
em ação de execução fiscal promovida pela Fazenda Nacional, pode, por exemplo, indicar à penhora bens de
outra pessoa, é claro, com a anuência dela. Pergunta: O registro da penhora, no caso, importa em violação ao
princípio da continuidade? Deve o oficial fazer constar a anotação de que a penhora está ocorrendo na circuns-
tância prevista no art. 9º, IV da Lei 6.830/80? (P.M.P.C.S. – Guarapari, ES)
Resposta: Tratando-se de matéria controvertida, veja os seguintes apontamentos e julgados: Primeiramente, por
determinação legal os §§ 1º e 2º do art. 9º da LEI 6.830/80 (Lei de Execuções Fiscais), diz que o executado poderá indicar
à penhora bens oferecidos por terceiros, JUNTANDO-SE AOS AUTOS A PROVA DESTE OFERECIMENTO. Neste caso
o juiz poderá mandar expedir o mandado para o registro da penhora, diante da prova do oferecimento do imóvel de
terceiro, que será vinculado à execução juntamente com o executado. De outro lado, nos termos do art. 592 do Código de
Processo Civil, ficam sujeitos à execução os bens do sucessor, do sócio; do devedor, quando em poder de terceiros; do
cônjuge e os alienados ou gravados com ônus real em fraude à execução. O Egrégio Conselho Superior da Magistratura
do Estado de São Paulo (Apelação Cível n° 33.111-0/3, de Limeira, DOE - PJ n° 211, de 1°.11.96) já se manifestou no
sentido de que: “Na esteira de recente precedente deste Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível n° 21.506-0/
3 de Atibaia, Rel. Des. Alves Braga), em orientação que merece ser mantida, cumpre frisar que, após reconhecimento por
decisão judicial da fraude de execução, possível será o registro da penhora, sem vulneração ao princípio da continuidade.
PROCESSO CIVIL – PROCEDIMENTOS REGISTRO IMOBILIÁRIO TÍTULOS JUDICIAIS – PENHORA. Este estudo foi
editado pela Corregedoria Geral da Justiça, com o apoio da ARISP - Associação dos Registradores Imobiliários de São
Paulo, para facilitar a compreensão dos procedimentos relativos ao registro imobiliário dos títulos judiciais. O ato praticado
é o de registro, e não de averbação (artigo 167, I, 5, da Lei 6.015/73), e tem caráter obrigatório (artigo 659, § 4º, do Código
de Processo Civil). A penhora será feita através de mandado, ou de certidão extraída dos autos de execução, da qual
conste cópia do auto ou termo de penhora. O mandado ou certidão serão expedidos para seu registro no Cartório de
Registro de Imóveis respectivo, cabendo ao exeqüente o seu cumprimento (Normas de Serviço, Cap. XX, 48). Assim, é
desnecessária a diligência por oficial de justiça, bastando sua entrega à parte interessada para cumprimento. Advirta-se
que não é possível, para o registro da penhora, o simples ofício. O mandado ou certidão deverão conter, obrigatoriamente:
I. Nome do juiz e especificação do respectivo cargo; II. Natureza e número do processo; III. Nome e qualificação das partes
de forma completa, do exequente e do executado. Deverá haver perfeita coincidência entre o executado e o titular de
domínio do imóvel penhorado. O imóvel há que pertencer ao executado. Somente é possível o registro da penhora em
nome de terceiro se a ele alienado pelo executado, desde que tenha sido caracterizada, no processo, a fraude de execu-
ção, por decisão que reconhecer a ineficácia da alienação em relação ao exequente, circunstância que deverá constar do
mandado ou das certidões; IV. Nome do depositário, que deve constar obrigatoriamente, verificando-se se a sua assinatu-
ra foi aposta ao auto ou termo de penhora; V. Indicação do imóvel penhorado com suas características essenciais, inclu-
sive o número da matrícula e/ou transcrição; VI. Especificação do valor da execução; VII. Autenticação das peças apre-
sentadas e assinatura do juiz. ARRESTO-SEQUESTRO - Devem ser observados todos os requisitos exigidos para o
registro de mandado ou certidão de penhora, apenas com destaque para que, nos arrestos e sequestros, deverá ser
consignada a natureza cautelar da medida. (...)

DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA – O QUE SE FAZER PARA

EVITAR COBRANÇAS SUCESSIVAS
Pergunta: Um condomínio está cobrando despesas condominiais de um apartamento devedor. Deve hoje as
parcelas de 01/2006 a 04/2008. Entretanto, as parcelas de 01/2006 a 12/2007 estão em fase de execução. Enquanto
as parcelas 01/08 a 04/2008 estão fora do processo. O apartamento foi levado ao praceamento/leilão e devidamen-
te arrematado. O valor depositado cobre todos os débitos. Como o condomínio tem que proceder para receber as
quotas fora do processo? Necessita entrar com outro processo de cobrança? (D.J.P. – Santos, SP)
Resposta: Diz J. Nascimento Franco, em seu livro “Condomínio”, Editora Revista dos Tribunais - 5.ª Ed. 2005, Pág.
349: Para se evitar ajuizamento de sucessivas ações de cobrança, o condomínio autor pode incluir no pedido inicial a
cobrança, com acréscimo de juros e correção monetária, das prestações que se vencerem até a prolação da sentença,
hipótese em que só se exige a juntada, aos autos, dos recibos não resgatados até aquela fase do processo (RT 753/
1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 33
PERGUNTAS & RESPOSTAS

275). Aliás, em se tratando de prestações periódicas e sucessivas, mesmo que da inicial não conste mencionado pedido,
deverá o juiz determinar o depósito das que se forem vencendo, em face do que dispõe o art. 290 do CPC) (...)” Veja os
seguintes julgados: 1 - CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - PARCELA VINCENDA - JUNTADA
DE BOLETO – DESNECESSIDADE. O fato de não ter o autor juntado boletos referentes às prestações vincendas não
importa em indeferimento do pedido, uma vez que a inclusão delas na condenação deriva do próprio texto legal. 2º TACIVIL
/ SP Ap. s/ Rev. 799.908-00/9 - 6ª Câm. - Rel. Juiz ANDRADE NETO - J. 4.2.2004. SOBRE O TEMA FONTE: Ap. s/ Rev.
799.908-00/9 - 6ª Câm. - Rel. Juiz ANDRADE NETO - J. 4.2.2004, com a seguinte referência: NELSON NERY JUNIOR e
ROSA MARIA DE ANDRADE NERY - “Código de Processo Civil Comentado e Legislação Processual Civil Extravagante
em Vigor”, Ed. RT, 3ª ed., 1997, pág. 571. 2 - CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - DESPESA
EXTRAORDINÁRIA - PARCELA VINCENDA - INCLUSÃO - APROVAÇÃO PELA ASSEMBLÉIA - OCORRÊNCIA -
ADMISSIBILIDADE - APLICAÇÃO DO ARTIGO 290, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. Pode a condenação em ação
de cobrança de despesas condominiais abranger as parcelas vincendas relativas à despesas extraordinárias, desde que
devidamente aprovadas em assembléia condominial, e até o limite das prestações consignadas na ata da assembléia, não
havendo incompatibilidade entre a natureza das despesas extraordinárias e a regra contida do artigo 290 do Código de
Processo Civil. 2º TACIVIL / SP Ap. s/ Rev. 824.529-00/5 - 7ª Câm. - Rel. Juiz AMÉRICO ANGÉLICO - J. 16.12.2003.

IPTU – LOCADOR É RESPONSÁVEL PELO AUMENTO NO VALOR DE-

CORRENTE DA TRANSFORMAÇÃO DE USO DO IMÓVEL DE
RESIDENCIAL PARA COMERCIAL
Pergunta: Tenho um cliente que é hoje proprietário de 32 unidades de um edifício que totaliza 50 unidades,
sendo que tal edifício foi construído pelo meu cliente e a convenção condominial elaborada por ele mesmo. Em
um artigo da convenção está disposto que as unidades poderão ser alugadas para fins residenciais e não
residenciais. Ocorre que cerca de três anos promovemos um processo administrativo para transformar todas
atuais unidades do meu cliente em não residencial, ou seja, o processo é de transformação de uso (mudança de
tipologia) porém, atualmente uma única unidade, o aptº 101, do referido prédio que é alugado há 20 anos para
fins residenciais foi transformado para não residencial; inclusive consta no IPTU de dois anos até a presente
data como não residencial. Dessa forma, o IPTU sofreu alteração no valor, o IPTU passou a ser cobrado como
não residencial, sendo o valor muito maior do que o residencial, e o proprietário recebeu uma cota de diferença
de IPTU no valor de R$ 6.813,50, referente a transformação de uso da unidade (residencial para não residencial).
Essa diferença deverá ser paga pelo proprietário da unidade ou repassada ao inquilino que mora há vinte anos
na unidade e foi alugada como residencial? (M.F.R. – Rio de Janeiro, RJ)
Resposta: No caso, a cota de diferença do IPTU é de responsabilidade do locador proprietário. Sendo de interesse
do proprietário a transformação de residencial para não residencial, o mesmo deverá arcar com a diferença. Nos termos
do art. 22, inciso VII da Lei 8.245/91, o locador é responsável pelo pagamento do IPTU, a não ser que transfira este
encargo ao locatário. No caso da consulta, o IPTU com valor a nível residencial foi transferido ao locatário em cláusula
contratual, mas não a diferença pela transformação de uso, de interesse exclusivo do proprietário.

LOCAÇÃO – O CONTRATO É TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL

Pergunta: Tenho um imóvel não residencial alugado através de contrato escrito, o qual passou a ser por
prazo indeterminado; a inquilina não está pagando o aluguel desde 12/2007. Posso ingressar com uma ação de
execução dos aluguéis e encargos contratuais com base no inciso V do art. 585 do CPC, mesmo tendo o
contrato passado a ser por prazo indeterminado? Ou a lei somente me assegura neste caso (contrato por prazo
indeterminado) ajuizar a ação de despejo por falta de pagamento cumulada com a cobrança de aluguéis e multa
contratual? (M.R.A. – Maceió, AL)
Resposta: O contrato de locação é título executivo extrajudicial, seja a prazo determinado ou indeterminado, para
que seja ajuizada a ação executiva com base no art. 585, inciso V, do CPC, conforme redação dada pela Lei nº 11.382,
de 06.12.2006. Normalmente se ajuiza Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com cobrança contra o
locatário e fiadores, tendo em vista que corre-se o risco de ser contestada nos embargos à execução por título executivo
extrajudicial, a liquidez, certeza e exigibilidade. Caso o locatário não purgue a mora, o despejo será decretado e terá
continuidade a cobrança dos aluguéis e encargos nos mesmos autos.

34 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10

 NOTÍCIAS
NOTÍCIAS
JUROS ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL?

Renato Ayres Martins de Oliveira (*)

Tem sido prática constante nos negócios imobiliários a inclusão de cláusulas que estipulam cobrança de juros
compensatórios nos contratos de aquisição de unidades imobiliárias ainda na planta, a serem construídas com os
recursos despendidos mensalmente pelos compradores, na medida em que avançam as obras.
Essa cobrança ainda durante a fase de construção importa na exigência de encargos justamente dos quais os
empreendedores recebem o capital necessário para o cumprimento da parte que lhes toca no contrato, sendo, portanto,
inegavelmente abusiva e arbitrária a cobrança, porque está descompassada das proteções asseguradas aos consumi-
dores no ordenamento jurídico.
Nessa situação, os juros, que a rigor devem incidir sobre capital cedido a outrem, como forma de remuneração
desses recursos, são cobrados exatamente de quem adianta os recursos para a obra, em completa inversão à lógica
que autoriza a cobrança do sobredito encargo. Isso porque os adquirentes é quem antecipam os valores necessários à
execução da obra, o que torna absurda, antes da entrega das chaves, a incidência de juros sobre gastos suportados
exclusivamente por esses consumidores.
Com efeito, a ilegalidade que se aponta diz respeito aos juros compensatórios, e não propriamente aos juros
moratórios, os quais não se confundem com aqueles porque visam tão somente a retribuir a perda patrimonial do credor
que deixou de receber no tempo devido a obrigação a que tinha direito, sendo a cobrança, a priori, legítima. Diferente-
mente destes, os juros compensatórios incidem sobre capital cedido a outrem, traduzindo forma de remuneração des-
ses recursos, ou, em outras palavras, o preço do dinheiro emprestado (frutos civis), de tal modo que sua cobrança só se
legitima quando tenha havido essa efetiva disponibilização de capital para um terceiro, diferentemente do que se dá nos
contratos que têm por objeto a aquisição de imóveis a serem ainda construídos.
A bem dizer, a disponibilização de capital na fase de construção do imóvel é feita pelos adquirentes em benefício do
vendedor, que é financiado em grande parte pelos investimentos feitos por aqueles primeiros. Os empreendedores se
comprometem a vender imóvel que ainda não existe ao tempo da contratação, obrigando-se a construí-lo e a entregá-
lo dentro de prazo certo, sendo isso o bastante para tornar ilegal a cobrança dos juros compensatórios ainda durante a
fase das obras, à exceção do que diz respeito ao valor correspondente à fração do terreno cujo preço não tenha sido
pago à vista.
A invalidade de tal cobrança é reconhecida pelo item 14, da Portaria 03, da Secretaria de Direito Econômico do
Ministério da Justiça, que considera abusiva a cláusula que ‘estabeleça no contrato de compra e venda de imóvel, a
incidência de juros antes da entrega das chaves’.
A incidência dos juros compensatórios somente é tolerada após a expedição do ‘habite-se’ pelos órgãos compe-
tentes, visto que a partir deste momento é que os empreendedores ficam desapossados do bem, o que justifica a
compensação financeira à conta da cobrança dos juros.
O correto e legítimo é corrigir o preço contratado até a entrega do bem aos adquirentes e, a partir daí, sim, caso
estes optem pelo financiamento, é que poderiam os empreendedores fazerem incidir juros sobre o saldo do preço
corrigido monetariamente, pois somente a partir da entrega do bem é que os adquirentes terão aptidão de usufruí-lo e
os empreendedores ficarão privados do mesmo.
A partir do reconhecimento de que os empreendedores exigiram e receberam quantias indevidas a título de juros
compensatórios, em gesto de indisfarçável violação ao direito de seus parceiros contratuais de somente serem cobra-
dos daquela verba depois de receberem as chaves das respectivas unidades imobiliárias, orienta-se aos adquirentes de
imóveis ‘na planta’ o ajuizamento de ação de repetição de indébito para obterem a devolução em dobro dos valores
pagos (CDC, art. 42, parágrafo único), com juros moratórios e atualização monetária.
(*) O autor é Advogado do C. Martins & Advogados, RJ, Procurador do Estado do Rio de Janeiro, especialista no
setor de advocacia contenciosa, tributária, direito público e consultoria de contratos cíveis e comerciais.
(O Estado de São Paulo, 04.01.2009)

1º DECÊNDIO ABRIL/2009 – Nº 10 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 35

 ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA
TR POUPANÇA FGV - % IBGE - % FIPE - %
MESES
% % I G P- M IGP/DI I P C -D I IPA-D I INCC-DI INPC IPC - A IPC
Mar./2007 0,1876 0,6885 0,34 0,22 0,48 0,11 0,27 0,44 0,37 0,11
Abr. 0,1272 0,6278 0,04 0,14 0,31 0,02 0,45 0,26 0,25 0,33
Mai. 0,1689 0,6697 0,04 0,16 0,25 (-) 0,04 1,15 0,26 0,28 0,36
Jun. 0,0954 0,5959 0,26 0,26 0,42 0,09 0,92 0,31 0,28 0,55
Jul. 0,1469 0,6476 0,28 0,37 0,28 0,42 0,31 0,32 0,24 0,27
Ago. 0,1466 0,6473 0,98 1,39 0,42 1,96 0,26 0,59 0,47 0,07
Set. 0,0352 0,5354 1,29 1,17 0,23 1,64 0,51 0,25 0,18 0,24
Out. 0,1142 0,6148 1,05 0,75 0,13 1,02 0,51 0,30 0,30 0,08
Nov. 0,0590 0,5593 0,69 1,05 0,27 1,45 0,36 0,43 0,38 0,47
Dez. 0,0640 0,5643 1,76 1,47 0,70 1,90 0,59 0,97 0,74 0,82
Ano 2007 1,45% 7,70% 7,75% 7,89% 4,60% 9,44% 6,15% 5,16% 4,46% 4,38%
Jan./2008 0,1010 0,6015 1,09 0,99 0,97 1,08 0,38 0,69 0,54 0,52
Fev. 0,0243 0,5244 0,53 0,38 0,004 0,52 0,40 0,48 0,49 0,19
Mar. 0,0409 0,5411 0,74 0,70 0,45 0,80 0,66 0,51 0,48 0,31
Abr. 0,0955 0,5960 0,69 1,12 0,72 1,30 0,87 0,64 0,55 0,54
Mai. 0,0736 0,5740 1,61 1,88 0,87 2,22 2,02 0,96 0,79 1,23
Jun. 0,1146 0,6152 1,98 1,89 0,77 2,29 1,92 0,91 0,74 0,96
Jul. 0,1914 0,6924 1,76 1,12 0,53 1,28 1,46 0,58 0,53 0,45
Ago. 0,1574 0,6582 (-) 0,32 (-) 0,38 0,14 (-) 0,80 1,18 0,21 0,28 0,38
Set. 0,1970 0,6980 0,11 0,36 (-) 0,09 0,44 0,95 0,15 0,26 0,38
Out. 0,2506 0,7519 0,98 1,09 0,47 1,36 0,77 0,50 0,45 0,50
Nov. 0,1618 0,6626 0,38 0,07 0,56 (-) 0,17 0,50 0,38 0,36 0,39
Dez. 0,2149 0,7160 (-) 0,13 (-) 0,44 0,52 (-) 0,88 0,17 0,29 0,28 0,16
Ano 2008 1,6348% 7,9036% 9,8100% 9,1000% 6,0730% 9,8048% 11,8735% 6,4809% 5,9027% 6,1632%
Jan./2009 0,1840 0,6849 (-) 0,4356 0,0146 0,8312 (-) 0,3277 0,3332 0,6400 0,4798 0,4646
Fev. 0,0451 0,5453 0,2603 (-) 0,1254 0,2137 (-) 0,3089 0,2679 0,3099 0,5501 0,2726
Mar. 0,1438 0,6445

SINDUSC ON/CUB - % (*) DÓLAR - R$

MESES IMPOSTO DE R ENDA RETIDO NA FONTE
MG RJ RS SC SP C O M ER C IA L PARALELO
Fev./2007 0,19 0,10 0,08 0,32 0,16 2,121 2,300
Base de Cálc ulo A l íq u o ta ( % ) Parcela a
Mar. 0,22 2,44 0,28 0,17 0,15 2,050 2,250 Deduzir (R$)
(R$)
Abr. 0,31 0,13 0,82 0,56 0,71 2,033 2,200 Até 1.434,59 Isento
Mai. 0,36 0,02 0,22 3,17 1,21 1,9289 2,100 De 1.43 4,60 até
Jun. 0,23 0,45 2,06 0,16 1,43 1,926 2,100 2.150,00 7,5 107,59
Jul. 0,35 0,05 0,22 0,75 0,58 1,877 2,090 De 2.15 0,01 até
Ago. 0,24 0,29 0,08 (-) 0,02 0,50 1,962 2,150 2.866,70 15 268,84
Set. 0,40 0,23 0,27 0,26 0,26 1,838 2,100 De 2.86 6,71 até
Out. 0,68 0,63 0,45 0,72 0,78 1,744 2,050 3.582,00 22,5 483,84
Acima 3.582,00 27,5 662,94
Nov. 0,52 0,12 0,23 0,31 0,68 1,783 2,000
Dez. 4,19 0,10 0,08 0,55 0,59 1,771 1,990 DEDUÇÕES:
Ano 2007 8,64% 4,65% 5,26% 7,20% 7,50% (-) 17,05% (-) 16,03% a) R$ 14 4,20 por depen dente; b ) Pensã o alime n-
Jan./2008 0,76 0,37 0,10 0,16 0,07 1,760 2,000 tar integral; c) R$ 1.434,59 para aposentados,
Fev. 0,35 0,88 0,62 0,48 0,38 1,698 1,920 pensionistas e transferidos para a reserva re-
Mar. 0,47 4,80 0,49 0,37 0,20 1,753 1,900 munerada que tenham 65 anos de idade ou
Abr. 0,37 0,22 0,26 0,32 0,41 1,663 1,900 mais; d) contrib uição à P revidên cia Soc ial.
Mai. 0,73 0,26 1,42 5,55 2,72 1,628 1,850 UPC (R$) - Jan. / Mar. - 2009 = 21,67
Jun. 1,40 0,95 4,53 (-) 0,04 2,14 1,597 1,820 Salário -Mínim o - Mar. - 2009 = 465,00
Jul. 1,01 0,53 1,28 2,78 0,60 1,566 1,750 UFE SP(S P) (R$) - 2008 = 14,88 - 2009 = 15,85
Ago. 2,94 0,92 1,82 1,03 1,36 1,6344 1,8200 UFM /SP (R $) - 2008 = 87,20 - 2009 = 92,09
Set. 0,81 0,76 0,48 0,44 0,74 1,9143 2,0500 OBSERVAÇÕES:
Out. 0,84 0,61 0,13 0,36 1,69 2,1153 2,2200 TR e P oupan ça - Per centua l corres ponde nte
Nov. 0,44 0,31 0,35 0,09 0,21 2,3331 2,4500 ao primeiro dia útil do mês, a ser creditado
Dez. 0,31 0,44 0,26 0,28 (-) 0,04 2,3370 2,5000 trinta dias após; D ólar - Co tações do últim o dia
Ano 2008 10,9000% 11,1500% 12,2900% 12,3200% 10,9600% 31,9600% 25,6300% ú t il d o m ê s. ( *) A té 0 2 /2 0 0 7 , c o n f. N B R
Jan./2009 2,79 0,13 0,09 (-) 0,08 0,21 2,3162 2,5500 12.721/1999; a partir de março/2007,
Fev. 0,17 0,42 0,00 0,58 0,42 2,3784 2,5000 conf. NBR 12.721/2006.

COEFICIENTES ACUMULADOS ATÉ O MÊS ANTERIOR

REAJUSTE EM D EZEMBR O/2008 REAJUSTE EM JANEIRO /2009
Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual
I G P -M / F G V 1,0136 1,0147 1,0114 1,0497 1,1188 I G P -M / F G V 1,0026 1,0123 1,0134 1,0280 1,0981
I G P -D I /F G V 1,0116 1,0153 1,0114 1,0421 1,1120 I G P -D I /F G V 0,9962 1,0071 1,0108 1,0182 1,0910
I P C /F G V 1,0103 1,0094 1,0108 1,0240 1,0627 I P C /F G V 1,0109 1,0156 1,0147 1,0215 1,0607
I N P C /I B G E 1,0088 1,0103 1,0124 1,0276 1,0720 I N P C /I B G E 1,0067 1,0117 1,0133 1,0213 1,0648
I P C -A / IB G E 1,0081 1,0107 1,0136 1,0265 1,0639 I P C -A / IB G E 1,0064 1,0109 1,0136 1,0218 1,0590
I P C / FI P E 1,0089 1,0127 1,0165 1,0309 1,0686 I P C /F I P E 1,0055 1,0105 1,0143 1,0228 1,0616

REAJUSTE EM F EVEREIRO/2009 REAJUSTE EM M ARÇO/2009

Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual
I G P -M / F G V 0,9944 0,9982 1,0079 1,0057 1,0815 I G P -M / F G V 0,0998 0,9970 1,0008 1,0116 1,0786
I G P -D I /F G V 0,9957 0,9964 1,0073 1,0071 1,0805 I G P -D I /F G V 0,9989 0,9945 0,9951 1,0097 1,0750
I P C -D I /F G V 1,0136 1,0193 1,0240 1,0245 1,0592 I P C /F G V 1,0105 1,0157 1,0214 1,0253 1,0614
I N P C /I B G E 1,0093 1,0132 1,0182 1,0219 1,0643 I N P C /I B G E 1,0095 1,0124 1,0163 1,0229 1,0625
I P C -A / IB G E 1,0076 1,0112 1,0158 1,0213 1,0584 I P C -A / IB G E 1,0103 1,0132 1,0168 1,0240 1,0590
I P C / FI P E 1,0063 1,0102 1,0152 1,0229 1,0611 I P C /F I P E 1,0074 1,0090 1,0129 1,0218 1,0619

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