Pericias Avaliatorias

PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL
CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM CONSTRUÇÃO CIVIL
Professores:
Adriano de Paula e Silva
Cristiane Machado Parisi Jonov
PERÍCIAS AVALIATÓRIAS
Engenharia de avaliações no Brasil
Cronologia de alguns fatos importantes
! 1918 – 1919
Primeiros trabalhos de engenharia de avaliações são publicados em revistas
técnicas de engenharia
! 1941
Luiz Carlos Berrini publica em são Paulo o primeiro livro sobre o assunto no
Brasil – Avaliação de Terrenos
! 1953
Criado o Instituto de Engenharia Legal no Rio de Janeiro
! 1957
Surge a primeira norma brasileira de engenharia de avaliações que recebeu a
nomenclatura de P-NB-74 R da ABNT
! 1980
O Professor Hélio de Caires (USP) realiza o primeiro curso de engenharia de
avaliações numa universidade brasileira
1.Introdução
- Não é uma ciência exata
- Arte de estimar valores, onde o conhecimento profissional de engenharia e

o bom senso são condições essenciais
- O profissional não fixa valores, apenas interpreta o mercado
2.Engenharia de Avaliações
O que significa
É uma especialidade da engenharia cujo objetivo principal é determinar
tecnicamente o valor de um bem
Para que serve

Para subsidiar tomadas de decisões à respeito de valores, custos e
alternativas de investimento, envolvendo bens de qualquer natureza
A quem interessa
Para os diversos agentes de mercado e outras entidades tais como
imobiliárias, bancos, seguradoras, Poder Judiciário, Prefeituras, etc
Por quem pode ser praticada

Por engenheiros, arquitetos e agrônomos de acordo com sua habilitação
profissional (leis do sistema CONFEA/CREAS), que detenham os
conhecimentos necessários para a realização do trabalho avaliatório a ser
executado
Como deve ser realizada

Através de aplicação de metodologia apropriada, com base em normas
técnicas da ABNT, sendo a mais importante a NBR 14.653 – Norma
Brasileira para Avaliação de Bens
Quanto tempo de dedicação

É necessário um aprendizado constante em cursos, publicações,
congressos, contato com colegas e principalmente com o mercado
Tipo de operações realizadas
Operações de garantias
Transações de compra, venda e locação
Avaliações judiciais
Elaboração de plantas genéricas de valores
Decisões sobre investimentos
Balanços patrimoniais e avaliação de empresas
Operações de seguros, fusões e separações de empresas
Desapropriações amigáveis ou judiciais
Honorários
São cobrados em função do nível de detalhamento exigido pelo contratante,
da quantidade de horas dedicadas ao trabalho e à sua complexidade
3.Conceito de valor
Antiga NBR 5676

(extinta em 30.06.2004)
Corrente univalente – valor de mercado
Nova NBR 14.653

(em vigor a partir de 30.06.2004)
Corrente plurivalente – admite outras modalidades de valor
Valor de mercado
Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições
de mercado vigentes
Valor em risco
Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar
Valor patrimonial
Valor correspondente à totalidade dos bens de pessoa física ou jurídica
Valor residual
Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil
4.Classificação dos bens
Bens Tangíveis
(quando podem ser tocados)
- Imóveis em geral;
- Máquinas e equipamentos;
- Obras civis em geral (edificações, infra-estrutura, etc.)
- Instalações em geral (elétrica, mecânica, etc.)
Bens Intangíveis
(quando não podem ser tocados)
- Frutos e direitos;
- Marcas e patentes;
- Empresas, softwares;
- Empreendimentos – shopping centers, cinemas, etc.
Exemplo: Fundo de Comércio
Fundo de comércio de uma empresa é, basicamente, o valor de seu ponto

comercial, da clientela e do volume de seu faturamento
É também aquele valor, acima do valor do patrimônio líquido, que a

empresa exibe, pela sua capacidade de gerar lucros
O valor de uma empresa é obtido somando-se o valor atual de seu

patrimônio líquido, com o valor atual de seu fundo de comércio
O cálculo do fundo de comércio pode ser feito através da fórmula de
PELLEGRINO:
fc = L / (1+i)n
onde,
Fc – fundo de comércio da empresa avaliando
L – lucro líquido total no ciclo de três anos, imediatamente anteriores
I – taxa trimestral de juros (1,5% a.t.)
n – número de trimestres no ciclo de 03 anos (12)
No cálculo de L, os balanços devem estar atualizados para a data em que se faz

avaliação
6.Normatização Técnica
A referência é a NBR 14.653 – Norma Brasileira de Avaliação de Bens:
- Parte 1: Procedimentos gerais;
- Parte 2: Imóveis urbanos;
- Parte 3: Imóveis rurais;
- Parte 4: Empreendimentos;
- Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;
- Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
- Parte 7: Patrimônios históricos.
Parte 1 a 4: Em vigor
Parte 5 a 7: Em discussão nas comissões da ABNT
7.Aspectos Legais
- A realização dos laudos de avaliação é atribuição dos profissionais

registrados nos CREAS
- Os corretores de imóveis opinam em transações mobiliárias
- As avaliações são trabalhos de natureza técnica, com diversos livros e

publicações disponíveis (por exemplo, anais de congressos do IBAPE -
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias)
8.Amparo Legal
Lei 5194/1966
Regula o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro
agrônomo, prevê como atribuições desses profissionais a realização de
avaliações, vistorias, perícias e pareceres
Resolução 218/1973 do CONFEA

Especifica como atividades de engenheiros, arquitetos e agrônomos a
realização de vistorias, perícias, avaliações, arbitramento, laudo e parecer
técnico
Artigo 145 do Código de Processo Civil (CPC)

Estabelece que os peritos serão escolhidos entre os profissionais de nível
universitário devidamente inscritos no órgão de classe competente
9.Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
- A ART é a maneira pela qual são registrados os contratos, escritos e verbais,

bem como os desempenhos de cargos e funções técnicas
- Criada pela Lei 6496/1977 e regulamentada pela Lei 307 do CONFEA
- Preenchimento de um formulário padrão fornecido pelo CREA, onde o

profissional declara os dados principais do serviço a ser executado e do
contrato firmado entre o profissional e o cliente
- A obra ou serviço passa a fazer parte do Registro de Acervo Técnico (RAT),

estando o CREA apto a expedir, quando requerida, a Certidão de Acervo
Técnico (CAT)
- O registros das ART’s junto ao CREA é feito mediante o pagamento de uma

taxa
10. Método comparativo do custo de reedição de benfeitorias
- Apropria o valor da benfeitoria através da reprodução dos custos de seus

componentes
- A composição dos custos é feita com base em orçamento detalhado ou

sumário, em função do rigor do trabalho avaliatório
- Devem ser justificados e quantificados os efeitos do desgaste físico e/ou

obsoletismo das benfeitorias
R$ ?
Avaliando Hipotético
11. Níveis de Rigor (antiga NBR 5676)
Avaliação expedita
- Prepondera a subjetividade, não sendo utilizado qualquer instrumento

matemático de suporte à convicção de valor expressa pelo avaliador
- É tolerada em circunstâncias onde se necessita de procedimento rápido que

possibilite a apreciação do valor de um bem
- Nestes casos, geralmente, as condições não permitem a elaboração de um

trabalho de nível mais alto, admitindo-se a apresentação sucinta da opinião
de valor (deve-se comprovar os elementos que tenham levado à sua
convicção)
Avaliação normal
- O tratamento dispensado aos elementos formadores de valor é estatístico –

estatística descritiva, procedendo-se à homogeneização quando os elementos
não forem perfeitamente comparáveis
- A qualidade da amostra deve ser assegurada quanto aos seguintes pontos:
idoneidade e atualidade das fontes de informação;

semelhança com o imóvel objeto da avaliação;
número de elementos utilizados maior ou igual a cinco
Avaliação rigorosa
- O tratamento para alcançar a convicção de valor deve ser baseado em

processos de inferência estatística, que permitam calcular estimativas não
tendenciosas de valor
AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES
1.Introdução
- Entende-se como benfeitoria qualquer melhoramento, incorporado

permanentemente ao solo pelo homem, que não pode ser retirado sem
destruição, fratura ou dano. Como exemplo, tem-se edificações em geral e
obras de infra-estrutura
- Para uma avaliação bem feita, deve-se conhecer o tipo de edificação ou

obra existente, suas características arquitetônicas e de acabamento, bem
como sua destinação (comercial, residencial, etc)
- A avaliação de benfeitorias é feita através da estimativa do custo de

reedição (reprodução seguida de depreciação) dos componentes da
edificação ou obra
2.Método da Quantificação do custo
- Introduzido pela NBR 14.653 e utilizado para identificar o custo de

reedição das benfeitorias. Pode ser apropriado pelo Custo Unitário Básico
de Construção (CUB em R$/m2) ou por orçamento detalhado
3.Custo Unitário Básico (CUB)
- A estimativa do custo de reprodução das benfeitorias pode ser feita através

de custos unitários básicos de construção, publicados mensalmente por
revistas especializadas como A CONSTRUÇÃO ou no site do SINDUSCON
(www.sinduscon-mg.org.br)
4.Avaliação de benfeitorias através do CUB
- Para avaliação de benfeitorias através do CUB pode ser seguido o seguinte

procedimento:
(a) Vistoria
- Tem como objetivo examinar as especificações dos materiais aplicados,

estimativa do padrão construtivo, verificação do estado de conservação e
idade aparente do imóvel
- Os dados recolhidos devem ser confrontados com as informações

documentais contidas em plantas, escrituras, etc.
(b) Padrão construtivo
- A NBR 14.653 define padrão construtivo como a qualidade das benfeitorias

em função das especificações dos projetos, materiais, execução e mão de
obra efetivamente utilizados na construção
- Em função das características construtivas constatadas na vistoria,

comparam-se as especificações da benfeitoria avalianda com as
especificações padrão da NBR 12.721
- No relacionamento da benfeitoria avalianda com os projetos padrão, deve-

se procurar aquele projeto que mais se assemelha a ela, definindo-se o
padrão construtivo
(c) Estimativa do custo unitário básico
- De acordo com o tipo de imóvel e seu padrão construtivo, estima-se o custo

unitário básico da edificação
- A seguir é mostrada uma Tabela de caracterização dos padrões construtivos

em função dos materiais utilizados desenvolvida na Escola de Engenharia da
UFMG
CARACTERIZAÇÃO DA CONSTRUÇÃO DE ACORDO COM OS MATERIAIS UTILIZADOS
PADRÃO
LOCAL ALTO NORMAL BAIXO PROLETÁRIO
Portas Maciça Almofadada Compensado encerado Compensado pintado Metálico
Janelas Madeira – Alumínio Madeira - Alumínio Esquadrias de aço Esquadria de aço
Banheiros Granito Mármore Cerâmica espelhada Esmalte sintético
Acessórios Metais de luxo Metais cromados Metais niquelados Torneiras PVC

Banheiro Cuba Inox luxo Bacias simples Bacias louça branca Bacias louça branca
Cozinha Bancada granito Bancada mármore Bancada ardósia Bancada cimneto
Cuba inox luxo Cuba inox simples Cuba inox simples
Revestimento parede Sistema tradicional Massa paulista Gesso Ausência
Salas e quartos
Revestimento Cerâmica Cerâmica comum Azulejo branco Esmalte sintético
Cozinha e banhos Fórmica
Revestimento Externo Granito Cerâmica comum- Tinta PVA (sem Ausência
Fachada Cerâmica de luxo pastilha-tinta acrílica emassamento)
Pintura Tinta Acrílica Tinta PVA (com Tinta PVA (sem Ausência
emassamento) emassamento)
Adriano de Paula e Silva

Cristiane Machado Parisi 20
(d) Cálculo da área construída
- A área construída, também conhecida como área equivalente, deve ser

calculada de acordo com a NBR 12.721 de acordo com a seguinte fórmula
S = Ap + Aq . p
onde,
S – área equivalente de construção
Ap – área construída padrão (privativa)
Aq – área construída de padrão diferente
p – percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área de
padrão diferente e o custo estimado para a área padrão sendo que:
Áreas cobertas: p > 0,5
Áreas descobertas: p > 0,25

(d) Fração ideal
- Numa incorporação em condomínio, a razão entre a área equivalente de

construção da unidade e a área equivalente total, fornece a fração ideal
correspondente à unidade. Essa fração ideal, multiplicada pela área do
terreno fornece a quota da parte de terreno pertencente à unidade
(e) Área privativa e Área útil
- É comum confundir-se área privativa com área útil. Entretanto, no cálculo

da área privativa estão incluídas as paredes internas e externas (exceto
50% das divisórias com outras unidades). Na área útil, não estão
consideradas as paredes, correspondendo basicamente à área de piso
(também chamada “área de vassoura”)
(g) Estimativa do custo unitário final
- Os custos publicados geralmente abrangem as despesas mais comuns da

edificação, não estando incluídas despesas com projetos, elevadores,
fundações especiais, instalações especiais (centrais de gás, antena coletiva,
etc) e outros
- Esses custos complementares são abrangidos através do seguinte modelo:
CF = CDI . BDI
onde,
CF – custo unitário de construção por m2 de área equivalente
CDI – custo direto
BDI – benefícios e despesas indiretas
Os valores de CDI e BDI são calculados através de:
CDI = {CUB + [OE + OI + (OFe – OFd)] / S}
BDI = (1 + A) . (1 + F) . (1 + L)
onde,
CUB – custo unitário básico
OE – orçamento de elevadores
OI – orçamento de instalações especiais
OFe – orçamento das fundações efetivamente utilizadas
OFd – orçamento de fundações diretas geralmente tomado como
0,03 . S . CUB
S – área equivalente global de construção
A – taxa de administração da construtora para a obra
F – custos financeiros durante o período de construção
L – taxa de lucro da construtora
5.Influência do Fator de comercialização
- Após o cálculo do custo de reedição das benfeitorias, deve-se considerar a

vantagem da coisa feita ou fator de comercialização
- A vantagem da coisa feita é o acréscimo de valor que tem um

determinado imóvel pela sua vantagem de estar construído e pronto para
ser utilizado, em relação à outro semelhante, mas ainda por construir
6.Aplicação do Método evolutivo
- A formulação do método evolutivo de acordo com a NBR 14.653 é:
VI = (VT + CB) . fc
onde,
VI – valor total do imóvel
VT – valor do terreno
CB – custo de reedição das benfeitorias
fc – fator de comercialização
7.Cálculo do Fator de comercialização
- Existem diversas maneiras de se estimar o fator de comercialização, entre

elas a metodologia financeira. Nesse caso, o fator de comercialização (fc) é
estimado através de cálculos de matemática financeira, baseados nos
rendimentos que seriam acumulados durante o período de construção pelos
capitais terreno e benfeitorias
fc = 1 + {(tr . Ca) / [1 – (tr . Ca)]}
com,
Ca = [(1 + i)n – 1] / [i . (1 + i)n]

fc = 1 + {(tr . Ca) / [1 – (tr . Ca)]}
com,
Ca = [(1 + i)n – 1] / [i . (1 + i)n]
onde,
ca – coeficiente de atualização de uma série de pagamentos
tr – taxa de renda líquida mensal para o imóvel
i – taxa de juros mensal de mercado
n – prazo em meses de execução da obra para reprodução das benfeitorias
8.Método do Custo de reprodução simplificado
- Alguns avaliadores usam metodologias simplificadas não previstas nas

normas brasileiras. Nelas o avaliador utiliza o CUB, dando-lhe um acréscimo
arbitrário por estimativa dos custos não incidentes (alguns avaliadores dão
um acréscimo de 40 a 50% ao CUB, dependendo da situação)
9.Método do Custo de reprodução pelo orçamento detalhado
- É feito através do preenchimento de uma planilha de custos de acordo com

modelo da NBR 12.721
EXERCÍCIOS DE APLICAÇÃO
Exercício 1
Calcular o custo unitário final de área equivalente de construção (CF), o

custo direto (CDI) e os benefícios e custos indiretos (BDI) para um prédio
residencial de 10 pavimentos , apartamentos de 03 quartos, padrão normal,
com 6.500 m2 de área equivalente. Adotar o custo unitário básico publicado
pelo SINDUSCON – MG para o mês de fevereiro de 2006. São fornecidos
ainda os seguintes custos:
Elevadores: R$ 250.000,00
Fundações: R$ 270.000,00
Instalações Especiais: R$ 90.000,00
Juros: 18% aa
Prazo de empate de capital: 12 meses
Taxa de administração: 12%
Taxa de lucro da construtora: 15%
RESOLUÇÃO
Para um prédio de 10 pavimentos, 03 quartos, padrão NORMAL, o CUB

segundo o SINDUSCON-MG para o mês de fevereiro de 2006 é de R$ 707,06
OFd = 0,03 . S . CUB = 0,03 . 6.500 . 707,06 = 137.876,70

OFd = R$ 137.876,70
CDI = {CUB + [OE + OI + (OFe – OFd)] / S}

CDI = {707,06 + [250.000 + 90.000 + (270.000 – 137.876,70)] / 6.500}
CDI = R$ 779,69
BDI = (1 + A) . (1 + F) . (1 + L)
BDI = (1 + 0,18) . (1 + 0,12) . (1 + 0,15)
BDI = 1,52
CF = CDI . BDI = 779,69 . 1,52

CF = R$ 1.185,13
Exercício 2
Avaliar um apartamento com 100 m2 de área equivalente, sabendo-se que:
O valor do terreno (VT) onde se situa o apartamento é de R$ 10.000,00
A fração ideal de terreno pertencente à unidade (fi) é de 0,125
O custo da benfeitoria depreciada (CB) é de R$ 50.000,00
O fator de comercialização (fc) é de 1,10

RESOLUÇÃO
VI = (VT + CB) . fc
VI = (10.000 . 0,125 + 50.000) . 1,10

VI = R$ 56.375,00
DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS
1.Conceitos
- A depreciação de uma benfeitoria pode ser entendida como a perda de sua

aptidão em atender o fim a que foi destinada. Pode-se também considerar a
depreciação como a perda de valor sofrida por uma benfeitoria
- A depreciação pode ser, principalmente, de ordem física ou funcional
- A depreciação física ocorre em função de causas intrínsecas ao imóvel, como o

desgaste físico de suas partes constituintes. Tal desgaste pode ser provocado
pelo uso constante durante os anos ou por causas acidentais
- A depreciação funcional pode ser provocada, no caso de imóveis, por:
Inadequação: uma casa em que se é obrigado a atravessar um dormitório

para se chegar a outro;
Superação: desenvolvimento de novas técnicas e materiais – cerâmica no

banheiro no lugar de tinta à óleo;
Anulação: inadaptabilidade para outros fins – armazém que por restrição do
zoneamento não pode mais funcionar e não é possível sua adaptação para
outro fim
2.Importância da depreciação
- O valor das benfeitorias calculado pelo método do custo de reprodução refere-

se à condição do imóvel novo
- A maioria das avaliações é feita para imóveis usados
- É necessário aplicar um fator de depreciação que reflita a perda de valor sofrida

pelo bem ao longo dos anos
3.Cálculo da depreciação
- Para avaliar a depreciação deve-se inicialmente analisar a idade aparente do

imóvel avaliando, sua vida útil e valor residual. Existem tabelas sugerindo
valores para essas grandezas
Tabela exemplo da literatura - Vida útil e valores residuais típicos
TIPO VIDA ÚTIL (ANOS) VALOR RESIDUAL
CASA 60 0,20
APARTAMENTO 50 0,10
SALA 50 0,10
LOJA 60 0,20
GALPÃO 60 0,20
- O valor residual de um bem é o valor de sucata ou de demolição, que resta

desse bem ao fim de sua vida útil
- Um edifício que cessa de prestar serviço, pode ser adquirido por um demolidor
que queira revender seus materiais reaproveitáveis, como portas, janelas,
telhas, aparelhos sanitários, etc
- O valor de demolição é obtido pela diferença da soma do preço de venda

desses materiais com o custo de demolição e limpeza do terreno
4.Métodos de cálculo
- Os principais métodos para o cálculo da depreciação são:
(a) Método da linha reta
- Nesse método, a depreciação é função da idade do bem, com variação uniforme

ao longo de sua vida útil
- O fator depreciação é calculado por:
d = 1 – [(1-r) (x/n)]
onde,
d – fator de depreciação
x – idade aparente (anos)
n – vida útil (anos)
r – valor residual
Gráfico do Método da linha reta

Exemplo de aplicação
Um certo edifício, tendo uma vida útil provável de 50 anos, está atualmente
com 20 anos de uso após sua construção. O valor calculado pelo método do
custo de reprodução é de R$ 900,00/m2. Supondo que no final dos 50 anos
seu valor residual seja 20% do valor inicial, calcular o valor unitário atual do
imóvel.
(b) Método da parábola de KUENTZLE
- Apresenta menores depreciações na fase inicial e maiores na fase final, o que é

compatível com o desgaste progressivo dos componentes de um edifício
d = 1 – [(1-r) (x/n)2]
Exemplo de aplicação:
Calcular o valor unitário atual para o imóvel do exercício anterior.

(c) Método de ROSS
- É um método intermediário entre o método da linha reta e o método da

parábola (KUENTZLE)
d = 1 – {(1-r) . (1/2) . [(x/n) + (x/n)2]}
Exemplo de aplicação:
Calcular o valor unitário atual para o imóvel do exercício anterior.

Gráfico comparativo dos três métodos

(d) Método de HEIDECKE
- O critério de HEIDECKE calcula a depreciação considerando exclusivamente a

conservação do imóvel
- Os valores de depreciação propostos por HEIDECKE são calculados pela tabela a

seguir
Tabela de HEIDECKE
ESTADO DEPRECIAÇÃO
a) Novo 0,00
b) Entre novo e regular 0,32
c) Regular 2,52
d) Entre regular e reparos simples 8,09
e) Reparos simples 18,10
f) Entre reparos simples e importantes 33,20
g) Reparos importantes 58,60
h) Entre reparos importantes e sem valor 75,20
i) Sem valor 100,00
- O critério de HEIDECKE é incompleto, pois avalia a depreciação do imóvel

sem levar em conta sua obsolescência funcional
- Entretanto, a parte esquerda da tabela (estado de conservação) é utilizada

no critério misto de ROSS-HEIDECKE
(e) Método de ROSS-HEIDECKE
- É um método misto, que combina o estado de conservação do imóvel com a

idade em percentual da vida útil provável. O critério de ROSS-HEIDECKE é o
mais utilizado na engenharia de avaliações
d = {100 – [k . (1-r)]} / 100
com k obtido na tabela de ROSS-HEIDECKE

Tabela ROSS-HEIDECKE
Idade em % Estado de conservação
da vida útil a b c d e f g h
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,9 33,9 53,1 75,4
4 2,08 2,11 4,55 10,0 19,8 34,6 56,6 75,7
6 3,18 3,21 5,62 11,0 20,7 35,3 54,1 76,0

8 4,32 4,35 6,73 12,1 21,6 36,1 54,6 76,3
10 5,50 5,53 7,88 13,2 22,6 36,9 55,2 76,6

12 6,72 6,75 9,07 14,3 23,6 37,7 55,8 76,9
14 7,98 8,01 10,3 15,4 24,6 38,5 56,4 77,2
16 9,28 9,31 11,6 16,6 25,7 39,4 57,0 77,5
18 10,6 10,6 12,9 17,8 26,8 40,3 57,6 77,8
20 12,0 12,0 14,2 19,1 27,9 42,2 58,3 78,2
22 13,4 13,4 15,6 20,4 29,1 42,2 59,0 78,5
24 14,9 14,9 17,0 21,8 30,3 43,1 59,6 78,9
26 16,4 16,4 18,5 23,1 31,5 44,1 60,4 79,3
28 17,9 17,9 20,0 24,6 32,8 45,2 61,1 79,6
30 19,5 19,5 21,5 26,0 34,1 46,2 61,8 80,0
32 21,1 21,1 23,1 27,5 35,4 74,3 62,6 80,4
34 22,8 22,8 24,7 29,0 36,8 48,4 63,4 80,8

36 24,5 24,5 26,4 30,5 38,1 49,5 64,2 81,3
38 26,2 26,2 28,1 32,2 39,6 50,7 65,0 81,7

40 28,8 28,8 29,9 33,8 41,0 51,9 65,9 82,1
42 29,9 29,8 31,6 35,5 42,5 53,1 66,7 82,6

44 31,7 31,7 33,4 37,2 44,0 54,4 67,6 83,1
46 33,6 33,6 35,2 38,9 45,6 55,6 68,5 83,5
48 35,5 35,5 37,1 40,7 47,2 56,9 69,4 84,0
50 37,5 37,5 39,1 42,6 48,8 58,2 70,4 84,5
52 39,5 39,5 41,9 44,0 50,5 59,6 71,3 85,0
54 41,6 41,6 43,0 46,3 52,1 61,0 72,3 85,5
56 43,7 43,7 45,1 48,2 53,9 62,4 63,3 86,0
58 45,8 45,8 47,2 50,2 55,6 63,8 74,3 86,6
60 48,8 48,8 49,3 52,2 57,4 65,3 75,3 87,1
62 50,2 50,2 51,5 54,2 59,2 66,7 75,4 87,7
64 52,5 52,5 53,7 56,3 61,1 61,3 77,5 88,2
66 54,8 54,8 55,9 58,4 69,0 69,8 78,6 88,8
68 57,1 57,1 58,2 60,6 64,9 71,4 79,7 89,4

70 59,5 59,5 60,5 62,8 66,8 72,9 80,8 90,9
72 62,2 61,9 62,9 85,0 68,8 74,6 81,9 90,6

74 64,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1 91,2
76 66,9 66,9 67,7 69,6 72,9 77,9 84,3 91,8

78 69,4 69,4 72,2 71,9 74,9 89,6 85,5 92,4
80 72,0 72,0 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7 93,1
82 74,6 74,6 75,3 76,7 79,2 83,0 88,0 93,7
84 77,3 77,3 77,8 79,1 81,4 84,8 89,2 94,4
86 80,0 80,0 80,5 81,6 83,6 86,6 90,5 95,0
88 82,7 82,7 83,2 84,1 85,8 88,5 91,8 95,7
90 85,5 85,5 85,9 86,7 88,1 90,3 93,1 96,4
92 88,3 83,3 88,6 89,3 90,4 92,2 94,5 97,1
94 91,2 91,2 91,4 91,9 92,8 94,1 95,8 97,8
96 94,1 94,1 94,2 94,6 95,1 96,0 97,2 98,5
98 97,0 97,0 97,1 97,3 97,6 98,0 98,0 99,8
100 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
EXERCÍCIOS SOBRE DEPRECIAÇÃO
Exercício 1
Sabendo-se que o valor de uma benfeitoria calculada como nova pelo

método do custo de reprodução é de R$ 100.000,00, calcular seu valor após
depreciação, pelo método de ROSS-HEIDECKE, considerando:
Idade aparente: 20 anos

Vida útil estimada: 40 anos
Estado de conservação: Reparos simples
Valor residual: 20% do valor novo
(1) Silva, A. P.; Jonov, C. M. P. – Apostilas do Curso de Especialização em Construção
Civil da EEUFMG, Belo Horizonte, 2009
(2) Norma Brasileira para Avaliação de Bens (NBR 14.653/2004)
(3) Maia Neto, Francisco - Roteiro Prático de Avaliações e Perícias Judiciais, Editora
Del Rey, Belo Horizonte, 2003
(4) IBAPE – MG - Instituto Mineiro de Avaliações e Perícias de Engenharia –

Fundamentos das Avaliações Patrimoniais em Engenharia - Autores diversos
(5) Dantas, Rubens Alves – Engenharia de Avaliações – Uma introdução à

metodologia científica, Editora Pini, São Paulo, 2003
(6) Moreira, Alberto Lélio - Princípio de Engenharia de Avaliações, Editora Pini, São
Paulo, 1994
(7) Abunahman, Sérgio Antônio – Engenharia Legal e de Avaliações, Editora Pini, São
Paulo, 1999
(8) Fiker, José - Avaliação de imóveis urbanos, Editora Pini, São Paulo, 1997

Pericias Avaliatorias

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PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL

CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM CONSTRUÇÃO CIVIL

- Não é uma ciência exata

- Arte de estimar valores, onde o conhecimento profissional de engenharia e

- O profissional não fixa valores, apenas interpreta o mercado

Para que serve

Por quem pode ser praticada

Como deve ser realizada

Quanto tempo de dedicação

Antiga NBR 5676

Nova NBR 14.653

4.Classificação dos bens

Exemplo: Fundo de Comércio

Fundo de comércio de uma empresa é, basicamente, o valor de seu ponto

É também aquele valor, acima do valor do patrimônio líquido, que a

O valor de uma empresa é obtido somando-se o valor atual de seu

No cálculo de L, os balanços devem estar atualizados para a data em que se faz

A referência é a NBR 14.653 – Norma Brasileira de Avaliação de Bens:

- Parte 1: Procedimentos gerais;

- Parte 2: Imóveis urbanos;

- Parte 3: Imóveis rurais;

- Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;

- Parte 6: Recursos naturais e ambientais;

- Parte 7: Patrimônios históricos.

- A realização dos laudos de avaliação é atribuição dos profissionais

- Os corretores de imóveis opinam em transações mobiliárias

- As avaliações são trabalhos de natureza técnica, com diversos livros e

Resolução 218/1973 do CONFEA

Artigo 145 do Código de Processo Civil (CPC)

- A ART é a maneira pela qual são registrados os contratos, escritos e verbais,

- Criada pela Lei 6496/1977 e regulamentada pela Lei 307 do CONFEA

- Preenchimento de um formulário padrão fornecido pelo CREA, onde o

- A obra ou serviço passa a fazer parte do Registro de Acervo Técnico (RAT),

- O registros das ART’s junto ao CREA é feito mediante o pagamento de uma

- Apropria o valor da benfeitoria através da reprodução dos custos de seus

- A composição dos custos é feita com base em orçamento detalhado ou

- Devem ser justificados e quantificados os efeitos do desgaste físico e/ou

- Prepondera a subjetividade, não sendo utilizado qualquer instrumento

- É tolerada em circunstâncias onde se necessita de procedimento rápido que

- Nestes casos, geralmente, as condições não permitem a elaboração de um

- O tratamento dispensado aos elementos formadores de valor é estatístico –

- A qualidade da amostra deve ser assegurada quanto aos seguintes pontos:

idoneidade e atualidade das fontes de informação;

- O tratamento para alcançar a convicção de valor deve ser baseado em

- Entende-se como benfeitoria qualquer melhoramento, incorporado

- Para uma avaliação bem feita, deve-se conhecer o tipo de edificação ou

- A avaliação de benfeitorias é feita através da estimativa do custo de

2.Método da Quantificação do custo

- Introduzido pela NBR 14.653 e utilizado para identificar o custo de

- A estimativa do custo de reprodução das benfeitorias pode ser feita através

4.Avaliação de benfeitorias através do CUB

- Para avaliação de benfeitorias através do CUB pode ser seguido o seguinte

- Tem como objetivo examinar as especificações dos materiais aplicados,

- Os dados recolhidos devem ser confrontados com as informações

- A NBR 14.653 define padrão construtivo como a qualidade das benfeitorias

- Em função das características construtivas constatadas na vistoria,

- No relacionamento da benfeitoria avalianda com os projetos padrão, deve-

(c) Estimativa do custo unitário básico

- De acordo com o tipo de imóvel e seu padrão construtivo, estima-se o custo

- A seguir é mostrada uma Tabela de caracterização dos padrões construtivos

LOCAL ALTO NORMAL BAIXO PROLETÁRIO

Portas Maciça Almofadada Compensado encerado Compensado pintado Metálico

Janelas Madeira – Alumínio Madeira - Alumínio Esquadrias de aço Esquadria de aço

Banheiros Granito Mármore Cerâmica espelhada Esmalte sintético