Direito Civil III – 3ºC - Aula do dia 01.04.

2020

Aquisição da propriedade imóvel

Considerações iniciais

Dado a importâ ncia e relevâ ncia o direito das coisas separa os bens mó veis dos
imó veis.

Sã o imó veis o solo e tudo que nele for incorporado de forma natural ou de forma
artificial (pela açã o humana). O legislador definiu que determinados bens recebem
a classificaçã o de bens imó veis, independentemente da sua natureza, sã o eles: os
direitos reais sobre imó veis e as açõ es que os asseguram e o direito à sucessã o
aberta. E, outros, nã o perdem a característica de imó veis ao se separar do solo de
maneira provisó ria (Art. 79, 80 e 81 do có digo civil).

Sã o mó veis os bens suscetíveis de movimento pró prio, ou de remoçã o por força

alheia, sem alteraçã o da substâ ncia ou da destinaçã o econô mico-social. O
legislador foi além, trazendo para a definiçã o as energias que tenham valor
econô mico, os direitos reais sobre objetos mó veis e as açõ es correspondentes e os
direitos pessoais de cará ter patrimonial e respectivas açõ es. Os materiais que se
destinam a construçã o, enquanto nã o forem empregados conservam a qualidade
de mó veis e voltam a readquirir esta qualidade na demoliçã o predial (Art. 82, 83 e
84 do có digo civil).

Pois bem, a questã o agora e saber de que forma ocorre a aquisiçã o da propriedade
imó vel, pelo ser humano.

A regra bá sica está no Art. 1.227 do có digo civil, onde ressalta que os direitos reais
sobre bens imó veis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se
adquirem com o registro no Cartó rio de Registro de Imó veis dos referidos títulos.
Continuando, observa-se que no comando trazido pelo legislador, a transferência
entre pessoas ocorre mediante o registro do título translativo no registro de
imó veis (Art. 1.245 do có digo civil) e enquanto tal providencia nã o for feita o
alienante continua proprietá rio do bem imó vel (§1º do Art. 1.245 do có digo civil).
Podemos afirmar que o direito de propriedade é titular, depende de um título
registrado no registro de imó veis. É dono quem figura como titular do direito de
propriedade, na matrícula corresponde ao imó vel.

Duas questõ es que se colocam:

a) aquisiçã o de propriedade imó vel por instrumento particular de compromisso de

compra e venda. Este documento, nã o transfere propriedade, mas sim, posse
precá ria, condicionada ao pagamento das parcelas e a outorgada escritura de
compra e venda. Este sim é o documento há bil para ser levado ao registro de
imó veis, com a finalidade de transferir a titularidade do imó vel. Todavia, se o
compromisso de compra e venda, que nã o contiver clá usula de arrependimento,
for levado a registro no Cartó rio de Registro de Imó veis, assegura ao promitente
comprador o direito real de aquisiçã o; além, evidentemente de demonstrar para
terceiros que aquele bem imó vel está comprometido e pendente do cumprimento
de uma condiçã o (Art. 1.417 do có digo civil). Caso o promitente vendedor, apó s
cumprida a obrigaçã o imposta ao promitente comprador, negar a outorga da
escritura de compra e venda, poderá o promitente comprador se valer da açã o
judicial de adjudicaçã o compulsó ria (Art. 1.418 do có digo civil).

b) aquisiçã o de propriedade imó vel por escritura, sem, no entanto, levar a registro
no registro de imó veis. Esta questã o é comum. Os direitos reais sobre imó veis
constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro
no Cartó rio de Registro de Imó veis dos referidos títulos. Isto quer dizer, que o ato
de transmissã o da propriedade passa por dois momentos. Um é a lavratura da
escritura de compra e venda que feita entre o alienante e o alienatá rio perante o
titular do Cartó rio de Notas ou em se tratando de aquisiçã o combinada com
alienaçã o fiduciá ria pode ser utilizado o instrumento particular (Art. 38 da Lei
9.514/1997).

Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da

sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição,
transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre
imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por
instrumento particular com efeitos de escritura pública.

Mas, tais instrumentos (pú blicos ou particulares) só transferem o direito de

propriedade quando submetidos a registro no registro de imó veis competente.

Modos de aquisiçã o da propriedade imó vel. Vamos tratar de quatro figuras

(usucapiã o; transferência de titularidade; acessã o; e sucessã o).

Nesta aula tratarei da usucapião.

O instituto da usucapião é muito antigo. Tem as suas raízes presas na Lei das Doze
Tá buas1, consagrada no ano 455 da era cristã . Esse ordenamento superou o Có digo
de Hamurabi2, que é de 1772 antes do início da era cristã , estabelecendo normas e
garantias aos cidadã os e princípios democrá ticos.

1
A Lei das Doze Tábuas, é uma antiga legislação. Considerada a origem dos direitos romanos. A Lei das
Doze Tábuas, que em latim se chama Lex Duodecim Tabularum, correspondiam a uma série de leis
inscritas e confeccionadas em tábuas de carvalho e são consideradas como um grande marco na
evolução dos direitos romanos.
2
Código de Hamurábi (Mesopotâmia) escrito, aproximadamente, no ano 1.772 antes da era cristã.
Representa o conjunto de leis escritas. A peça original foi gravada em um bloco de pedra. Parte se
perdeu com as guerras e parte encontra-se guardado no museu do Louvre, em Paris
A expressã o usucapiã o e nã o “usucampeã o” como insistem algumas pessoas é de
origem latina e significa “adquirir pelo uso”, ou seja, a aquisiçã o ocorre de forma
originá ria pela posse e nã o pela transferência do direito de propriedade.

Carlos Roberto Gonçalves3 chama a atençã o quanto ao gênero da palavra

usucapiã o.

“Em toda a legislação romana, especialmente no Corpus Iuris Civilis, a

palavra “usucapião” aparece no feminino, ligando-se à capio ou
capionis, que é feminina e quer dizer tomada, ocupação e aquisição,
antecedida de usu (através do uso). A Lei n. 6.969, de 10 de dezembro
de 1981, que dispõe sobre a aquisição, por usucapião especial, de
imóveis rurais, utiliza-a no gênero feminino, assim também
procedendo o Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001). Desse mesmo
modo é ela mencionada nos dicionários Novo Dicionário Aurélio e
Caldas Aulete. O atual Código Civil emprega o vocábulo usucapião no
gênero feminino, respeitando a sua origem, como ocorre no direito
francês, espanhol, italiano e inglês, malgrado seja o último estranho ao
grupo”.

IMPORTANTE Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião (Art.

102 do código civil).

Espécies de usucapião:

a) usucapiã o extraordiná ria

Está disciplinada no art. 1.238 do Có digo Civil.

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem
oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade,
independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que
assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro
no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez

anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia
habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Tem como característica:

 Posse mansa e pacífica com o â nimo de domínio;

 Sem interrupçã o;
3
Gonçalves, Carlos Roberto Direito civil esquematizado, v. 2; coordenador Pedro Lenza. – 4. ed. – São
Paulo: Saraiva, 2016.
  Período mínimo quinze anos. Excepcionalmente pode ser reduzido para dez
anos, se o possuidor comprovar que estabeleceu no imó vel a sua moradia
habitual (domicílio) ou que tenha realizado obras ou serviços de cará ter
produtivo;
 Justo título e a boa-fé embora requisitos importantes, para a declaraçã o da
usucapiã o, sã o desnecessá rios. Nã o se exige e nem se presume a existência.
O justo título, se houver, serve, apenas, como reforço de prova e nã o para o
atendimento de exigência legal.

A reduçã o de 15 para 10 anos se alia ao conceito de “posse trabalho”, que se

comprova por obras e serviços realizados pelo possuidor, na edificaçã o da
moradia. O pagamento de tributos é importante considerado no conjunto
probató rio, mas, por si só , nã o é capaz de comprovar e justificar a reduçã o do
prazo de 15 para 10 anos.

b) usucapiã o ordiná ria.

Está disciplinada no Art. 1.242 e seu pará grafo ú nico do có digo civil

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que,

contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por
dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o

imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro
constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que
os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado
investimentos de interesse social e econômico.

Nesta modalidade destacam-se as seguintes características:

 Posse contínua e incontestadamente, ou seja, mansa e pacífica de 10 anos

no mínimo;
 Aplica-se a reduçã o do prazo para cinco anos, se o instrumento de
compromisso de compra e venda tiver sido levado a registro no registro de
imó veis e cancelado posteriormente, desde que os possuidores tenham
estabelecido moradia no local ou realizado investimentos de interesse
social e econô mico;
 Posse exercida com â nimo permanente. O possuidor exterioriza conduta
(comportamento) como se proprietá rio fosse do imó vel;
 Justo título. Deve ser entendido como o documento que, em tese, apresenta
elementos capazes de formalizar a transferência de propriedade, porém,
apresenta algum defeito formal ou substancial, que o torne inapto para
materializar a transferência do direito de propriedade. Esclarece o
Enunciado nº 86 da Jornada de Direito Civil promovida pelo Conselho de
Justiça Federal:
 “A expressão justo título, contida nos arts. 1.242 e 1.260 do CC,
abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir
a propriedade, independentemente do registro”.

Desta forma, podemos listar como justo título o instrumento particular de

compromisso de compra e venda, que nã o se materializou em escritura de
compra e venda. Saliento, que mesmo desprovido de registro, como aludido
no começo desta aula, o instrumento nã o perde o cará ter de justo título e
com capacidade de compor o conjunto probató rio.

 Boa-fé. Uma vez demonstrada a existência de justo título a boa-fé surge

como presunçã o relativa.

c) Usucapiã o especial, também conhecida como usucapiã o constitucional, por ter

sido introduzida no ordenamento jurídico pela Constituiçã o Brasileira. Esta
modalidade está subdividida em usucapiã o rural, ou usucapiã o pro labore e
usucapiã o urbana ou usucapiã o pró moradia ou pro mísero, categorizada como
individual, coletiva ou familiar.

c.1) Usucapiã o rural ou usucapiã o pro labore4

Ingressou no direito brasileiro na Constituiçã o de 1934 e mantida na Constituiçã o

de 1988, em seu Art. 191. O Có digo civil de 2002, reproduziu o instituto no Art.
1.239.

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural 5

ou urbano6, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem
oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta
hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua
família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Tem como característica:

 O possuidor nã o pode ser proprietá rio de imó vel rural ou urbano;

 A posse continua, mansa e pacífica deverá ser de no mínimo 5 anos
ininterruptos;
 A porçã o de terra deve estar localizada em á rea rural;
 A á rea nã o pode ser superior a 50 hectares (500.000 m²);
 A á rea deve ser produtiva pelo conjunto familiar;
4
O termo pró-labore significa, em latim, "pelo trabalho".

5
A lei 4.504/1964 define imóvel rural “Art. 4º Para os efeitos desta Lei, definem-se:
I - "Imóvel Rural", o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina
à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos de
valorização, quer através de iniciativa privada.

6
Considera-se imóvel urbano aquele que se encontra no perímetro urbano determinado pela
municipalidade. Cabe ao município definir a área urbana.
  Fixar residência (domicílio) na á rea possuída;
 Ausência de justo título e da boa-fé.

Ao determinar que a usucapiã o privilegia o conjunto familiar, o legislador afastou a

possibilidade de a pessoa jurídica usucapir.

c.2) Usucapiã o urbana ou usucapiã o pró moradia

Ingressou no direito brasileiro pela Constituiçã o de 1988, estando disciplinado no

Art. 183. O Có digo civil de 2002, reproduziu o instituto no Art. 1.240.

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até
duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos
ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que
não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Tem como característica:

 Á rea urbana de até 250m²;

 Posse mansa e pacífica e ininterrupta por 5 anos, no mínimo;
 Fixaçã o de moradia permanente (domicílio) pró pria ou de sua família.
 Nã o ser proprietá rio de outro bem imó vel rural ou urbano.

Em 2011, a Lei 12.424, introduziu mais uma figura de usucapiã o no có digo civil,
com características específicas, com o intuito de proteger o ente familiar
remanescente de uma separaçã o conjugal.

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos

ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com
exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e
cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-
cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o
para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio
integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel
urbano ou rural.          

Tem como característica:

 Á rea urbana de até 250m²;

 Posse mansa e pacífica e ininterrupta por 2 anos, no mínimo;
 Propriedade que dividia com o ex-cô njuge ou ex-companheiro (homem ou
mulher). Nã o se trata de posse e sim de propriedade registrada em nome do
casal.
 Abandono de lar (conceito jurídico utilizado para indicar que um dos
cô njuges ou conviventes, saíram do lar por vontade pró pria).
 Fixaçã o de moradia permanente (domicílio) pró pria ou de sua família.
 Nã o ser proprietá rio de outro bem imó vel rural ou urbano.

  Prof. Reinaldo Monteiro

Aula de 22-04=2020

Aula sobre usucapiã o

Aula de 29-04-2020

Aula sobre acessã o.

Baseando se no artigo 92 do Cod. Civil que discorre sobre bem principal e

acessó rio.

Artigo 1248 do có d Civil.

Direito de acessã o.

álveo

Aprenda a pronunciar

substantivo masculino

1.

leito de rio ou qualquer outro curso de água.

2.

POR EXTENSÃO

abertura de rego, corte em terreno.

Por Formaçã o de Ilhas:

Somente ilhas por fenô menos NATURAIS, sem a interferência humana.

1249 có d civil.

As ilhas que se formarem em rios particulares, rios dentro de propriedades, vã o

ser do dono do imó vel, se forem em rios navegá veis, serã o do Estado, conforme
decreto 21.235/1932.

(os rios navegá veis, sã o aqueles em que a navegaçã o, seja possível, mesmo que nã o
Estejam sendo transitados).

Rios particulares sã o rios que passam dentro de propriedades. (Depende da

matricula do imó vel, lá tem que constar o transito do rio para ele constar como
particular.)

Ver decreto 21.235/1932. (Decreto das á guas)

Essa suposta ilha é dividida aos terrenos ribeirinhos a partir do meio do rio e linha
dos terrenos.

Direito de acessão por Aluvião art. 1250 do cód Civil.

Lembrar: o direito de uso da propriedade não é total, é relativo.

Acréscimos depositados de detritos ou aterros NATURAIS por aguas, trazidos

pelo RIO DE MANEIRA NATURAL, SEM PARTICIPAÇÃO HUMANA! (Aterrar rio
é crime, não pode fazer por mãos humanas)

Direito de acessão por Avulsão, art 1251:

Avulsão, algo que de parte de forma violenta, tipo desmoronamento de terra.

(a formação dos continentes, saindo do único continente que era a pangeia e

virando vários continentes por meio da avulsão)

Tipo desmoronamento de terra, se for de forma NATURAL, se for por força

humana, é CRIME AMBIENTAL! Brumadinho não foi avulsão, não foi
fenômeno natural, teve interferência humana.

Avulsão é quando algo por força NATURAL VIOLENTA, diferente da aluvião,

que é de forma lenta.

O dono do proprietário, que cair essa porção de terra, poderá adquirir por
acessão, indenizando ao dono do terreno de onde saio a terra, porém se
PASSAR DE UM ANO SEM A RECLAMAÇÃO DESSE, o dono do terreno vira
proprietário automaticamente dessa terra, por direito de acessão. Há um
porém, se a outra parte quiser remover a terra, pode remover se desejar.

Cuidado para nã o confundir com o artigo 1233 e nem com o 1313.

Direito de acessão por Álveo Abandonado (leito de rio abandonado, rio

secou) Art. 1252. COMO DECORRÊNCIA DE FENOMENO NAAATURAL.
O direito de aquisição vai até o meio do álveo (até o meio do antigo rio) ,
nesse caso, passa a pertencer aos respectivos donos de ambas margens de
acordo com a divisão dos rios.