Carteira Recomendada Fundos

Imobiliários de Tijolos

Edição 20/06/2021

Douglas Ribeiro Coelho - douglas.coelhoo@hotmail.com - CPF: 116.127.297-62

 C A R T E I R A AT I VA
PREÇO
O QUE PREÇO PREÇO
TICKER INICIAL RETORNO TIPO DATA
FAZER? TETO ATUAL
*

VILG11 COMPRA R$125,60 R$ 116,00 R$ 116,00 - Logística 20/06/21

TRXF11 COMPRA R$116,52 R$ 105,42 R$ 105,42 - Varejo 20/06/21

HGRU11 COMPRA R$ 129,82 R$ 121,11 R$ 121,11 - Híbrido 20/06/21

XPIN11 COMPRA R$121,81 R$ 105,96 R$ 105,96 - Industrial 20/06/21

* Preço Inicial ajustado por proventos

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 Fundos de Tijolos
Objetivo da carteira

Escolher fundos imobiliários de tijolos que se encaixem na

estratégia de renda passiva atendendo a quesitos de boa gestão,
segmento de inquilinos perenes e com oportunidades potenciais
no longo prazo.

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 Fundos de Tijolos
Fundos de Tijolos
Antes de tudo é importante entendermos o que são esses
fundos. Eles são um empreendimento organizado para captar
dinheiro dos cotistas e poder assim investir em imóveis
propriamente.
Uma vez que o fundo é muito mais capitalizado do que
pessoas física, ele consegue investir em grandes galpões
logísticos, lajes de escritórios, módulos industriais etc. Eles
compram esses empreendimentos, desenvolvem algumas vezes
e locam para grandes inquilinos. Os aluguéis recebidos ficam no
fundo e posteriormente 95% desse valor é distribuído aos
cotistas do fundo por obrigação da CVM.

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 Fundos de Tijolos
Vantagens
A figura abaixo nos mostra um compilado das grandes
vantagens de investimento em fundos de tijolos se comparados
aos investimentos em imóveis da forma tradicional.

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 Fundos de Tijolos
Ciclo Imobiliários
O investimento em imóveis via fundos de tijolos é um
exercício de longo prazo. A intenção não é girar a carteira, o
propósito é ser dono de cada vez mais “tijolos” e contribuir para
a renda passiva mensal. O ponto importante em tudo isso são os
ciclos imobiliários. A cada determinado período que a economia
se encontra é possível que um ou outro segmento obtenha
destaque seja na valorização do imóvel seja no quanto ele pode
cobrar dos inquilinos. Abaixo temos um esquemático muito
interessante sobre o ciclo imobiliário.

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Fatores importantes
Agora de posse dessas informações é importante entender
o que pode fazer um fundo de tijolo diminuir sua renda que
recebe dos inquilinos mensalmente. Isso nos ajudar a entender o
investimento em fundos de tijolos:
• Vacância
• Inadimplência
• Carência
• Desconto
• Renovação de Contrato
• Emissões Ruins
• Dinheiro em Caixa

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A forma como o fundo lida com o dinheiro captado dos
cotistas é muito importante nesse tipo de investimento. Muito
capital em caixa também indica que os gestores tem dificuldade
em alocar as receitas que angariaram outrora. Sem contar com
os descontos, carência concedidos aos inquilinos, diminuindo as
receitas do fundo. E por último e mais importante seria a
vacância em si, parcela de metros quadrados vagos no fundo.

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VILG11
O primeiro fundo que vamos abordar é o VILG11 gerido pela
Vinci Real Estate. Trate-se de um fundo de logística contendo
contratos típicos e atípicos, galpões modulares ou big box. Opta
preferencialmente por ativos classe A. Na visão dos gestores
todos os imóveis do fundo devem se enquadrar nos pilares: e-
commerce, condomínios logísticos, localização estratégica e
parceria com players estratégicos. Além disso sua estratégia de
crescimento é focada em aquisições de imóveis prontos.
No gráfico abaixo podemos observar a ocupação dos ativos,
fator muito importante para os fundos.

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O portifólio do fundo pode ser verificado abaixo com
destaque para grandes inquilinos como Tok&Stock , Ambev e
Whirpool.

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Tese
Ao longo dos últimos meses da pandemia e desde o começo
da mesma o setor de logística vem se mostrando muito
resiliente. Acreditamos que a mudança de hábitos dos
consumidores irá se incorporar ao perfil dos mesmos. Isso
consolidará a importância dos galpões logísticos graças a
diminuição gradativa de lojas físicas. Não é novidade que o e-
commerce esta em alta, reforçando oportunidade a se expor em
ativos logísticos. O fundo apresenta 60% de sua receita advinda
dos setores do e-commerce, com taxas de inadimplência
próximas a zero.
Em abril de 2021 tivemos a aquisição do empreendimento
Porto Canoa LOG, o que faz indicar aumento de receitas para os
cotistas. Espera-se que nos próximos meses ele gere 8% de cap
rate.
Recentemente o fundo assinou memorando para aquisição
de outro empreendimento logístico no raio de 30km de São
Paulo.

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A movimentação do fundo em relação a alocação dos
recursos da 6º emissão é outro fator atrativo. Nessa última
captação foram levantados R$ 480 milhões sendo que já foram
destinados montantes a aquisições como Parque Logístico
Pernambuco e Porto Canoa LOG.
Ao rapidamente alocar os recursos e de forma eficiente, em
um setor aquecido como o de logística nos faz recomendar o
VILG11. Além disso o fundo faz um distribuição sadia , ou seja,
distribui abaixo ou em linha com o seu resultado. Podemos
verificar o histórico abaixo.

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No gráfico abaixo podemos ver o que ativo tem valorização
de 73,5% desde seu início. No mesmo período o IFIX avançou
22,7%.

Lembramos que desempenho passado não garante

desempenho futuro.
Com o encerramento da alocação da 6º emissão a projeção
é de R$0,60 a R$0,63 de proventos por cota até fim de 2021.
Projetando um Dividend Yield de 6%, típico atualmente do
segmento de logística.

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Por fim, o questionamento que fica é por que o VILG11? Na
tabela abaixo temos os comparativos com seus pares para eleger
ele entre o de mais destaque no segmento logístico atualmente.

Código P/VP Observações

SDIL11 0,94 Vacância de 8,3%
VILG11 1,02 Ocupação 99%
BTLG11 1,10 P/VP no nosso limite
HGLG11 1,14 vacância financeira de 1,3%. Distribui acima do resultado

Basicamente embora SDIL11 tenha o menor P/VP, sofre com

vacâncias de quase 10% do portifólio. Em relação ao HGLG11
observamos além de um preço muito acima do nosso limite de
1,10 de P/VP temos a distribuição de proventos acima do
resultado como fator negativo. E por fim no páreo entre BTLG11
e VILG11 embora semelhantes temos um ágio de 2% (P/VP=1,02)
do VILG11, além de estar praticamente 100% locado. Tornando-
se dessa forma eleito para a carteira recomendada.

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TRXF
Trata-se de um fundo com foco em locação para o varejo e
logística. Sendo dos 44 imóveis em 11 estados 85% varejo e 15%
logísticos. Fundo conta com inquilinos como Pão de Açúcar,
Assaí, Extra e Sodimac. O que caracteriza uma boa diversificação
de receita de aluguéis como observado abaixo:

Além de ter uma predominância por contratos atípicos,

aqueles com prazo maiores e condições de renegociação apenas
no fim do contrato. A cláusula de pagamento total em caso de
cancelamento antecipado é outra característica.

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Sobre o desempenho do fundo temos uma distribuição

homogênea do histórico dos proventos. No fim de Maio foi pago
R$0,70 por cota, que baseado na cotação atual de R$ 105,48
representa um dividend yield anualizado de 7,96%.
Outro aspecto interessante a se mencionar foi o cenário que
o fundo enfrentou logo no estourar da pandemia em março de
2020. A gestão estava na iminência de fazer uma grande
aquisição de ativos nesse período. Já estava estruturada a
emissão para captar mais recursos e investir na aquisição.

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 Fundos de Tijolos
Entretanto, por motivos óbvios ao estourar a pandemia
uma onda de incerteza se instaurou e prejudicou a emissão. A
solução adotada pelos gestores foi fracionar essa grande compra,
fatiando a compra dos ativos de cada vez. Usando também a
alavancagem para aquisição de alguns. Mesmo que a
alavancagem seja um sinal de alerta em fundos imobiliários, os
resultados atuais dessas “dívidas” contraídas foram muito
benéficas e realizadas estrategicamente. O patamar de
proventos de agora é resultado dessa operação.
Abaixo temos um gráfico comparativo do fundo com IFIX e
com o índice de fundos de tijolos IFI-E.

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Como observado acima, ao comparar a rentabilidade total
do TRXF11, de forma a considerar a cota no secundário mais a
distribuição de dividendos, com o IFIX, há um ganho de 13,3%. Já
sobre os fundos de tijolos o ganho é de 19,16%.
Tese
Acreditamos ser um ótima oportunidade de ingresso no
papel via sua exposição ao varejo. Com o aquecimento da
economia o varejo se beneficia, o que pode ser favorecido
pela recente revisão positiva do PIB nos últimos dias. A
elevação dos níveis de serviços em países como EUA e
Inglaterra como consequência da vacinação já retorna aos
patamares 2019 pré-pandemia. Além disso por se tratar de
serviços essenciais como supermercados e materiais de
construção, diminui bem o risco de inadimplência dos
inquilinos.

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Outro importante fator como mencionado
anteriormente, a postura da gestão em não deixar passar as
oportunidades de aquisições de ativos para o fundo via boas
estratégias, seja fatiando as compras seja pela alavancagem
saudável. Os contratos atípicos em predominância e
vencimentos longos em setores considerados como
essenciais são outro ponto da tese.
E por fim e não menos importante o preço das cotações.
Os papeis de TRXF11 são negociados a P/VP= 1, em outras
palavras, no valor justo baseado em seu patrimônio contábil.

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HGRU11
Fundo que começou suas operações em 2018. Conta
com um portifólio de mais de 80 ativos, diversificados em
setores, locatários, regiões e passivo. Sua liquidez na bolsa
está na casa de 5 milhões ao dia. O objetivo desse fundo é
bem interessante se comparado aos que já discorremos até
aqui. Trata-se de investir em imóveis urbanos de uso
comercial que não sejam lajes corporativas ,shoppings ou
galpões logísticos. Desse modo realiza um bom contraponto
ao segmento de atuação dos principais fundos de tijolos.

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Fundo não apresenta vacâncias e o número de cotistas vem
crescendo consideravelmente como podemos observar na figura
abaixo:

A maioria dos ativos do fundo encontram-se em São Paulo e

Paraná.

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A gestão do fundo segue fazendo aquisições com os
recursos de emissões passadas de forma estratégica, visando
crescimento sustentável do mesmo.
A composição é cerca de 92% e contratos atípicos com
revisionais a partir de 2025.
Podemos observar abaixo que o fundo distribui de forma
sólida os dividendos mensais e em linha com o resultado.
Atualmente o fundo tem distribuição de R$0,70 por cota

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Tese
O fundo teve uma grande missão nos últimos 3 anos desde
o inicio das operações. Tiveram que conviver com a maior crise
sanitária dos últimos tempos e ao mesmo tempo crescer e
diversificar o portifólio mantendo o rendimento inicial praticado
de R$0,68. Agora com um arrefecimento das incertezas de
outrora, é possível projetar um horizonte ainda mais promissor. A
movimentação de aquisição de ativos atrelados a cadeia
comercial será bem impactada pela retomada de consumo no
país.
Não apresenta vacâncias e como anteriormente citado é
uma excelente forma de diversificar a carteira perante aos
segmentos de tijolos mais comuns. Por contar com inúmeros
inquilinos de setores essenciais conta com certo conforto de
recebimentos. A presença de ativos locados a segmentos
educacionais é outro bom ponto de diversificação. Com a
retomada das atividades os inquilinos educacionais voltam a
pagar o valor cheio dos aluguéis.

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Sem contar seu desempenho acima do IFIX . Com retornos
de 60,8% do HGRU11 contra 20,1% do IFIX.

E por fim temos seu (preço /valor patrimonial) = 1,03

indicando ágio de 3%. O que consideramos dentro do nosso
limite de ágio sobre fundos imobiliários.

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XPIN11
O último fundo da carteira é um fundo muito interessante.
Ele foca em ativos industriais, com objetivo de fazer locações
para pequenas e médias indústrias. Tratam-se de galpões
modulares, geralmente alvo de plantas industriais. Esse tipo de
ativo oferece possibilidade de expansão ao inquilino de acordo
com sua necessidade.
Conta com 95% de contratos típicos, atualmente 9,9% de
vacância e 0% de inadimplência nos seus 33 módulos .Abaixo
temos o esquemático do setor de atuação baseada na receita
recebida.

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No primeiro trimestre de 2021 o fundo distribuiu um total
de R$1,86 equivalentes a um dividend yield anualizado de 6,7%.
Podemos observar abaixo os resultados históricos dos
proventos do fundo.

Outro ponto interessante são operações de leaseback feitas

recentemente pelos fundos. O fundo compra a propriedade de
uma grande empresa e loca ela para essa mesma empresa. Isso
ajuda as empresas a terem mais capital líquido em seus
negócios. Algo que certamente vai ao encontro do nosso cenário
atual.

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 Fundos de Tijolos
Agora no dia 18/06 foi publicado o anúncio da 5º emissão.
A intenção é a captação de 150 milhões via emissão de
1.534.841 novas cotas. A modalidade consiste na de melhores
esforços de colocação, a um preço de subscrição aos cotistas de
R$ 100,62 ( abaixo do valor patrimonial por cota). O direito de
preferência vai ser o posicionamento no 3º (terceiro) dia útil
contado da data de divulgação do fato relevante da Oferta
Restrita, que ainda será feito. O fator de proporção para os
direitos de subscrição será de 0,23302590969.

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 Fundos de Tijolos
Tese
De fato se compararmos com o IFIX que teve retorno de
33% desde as operações do fundo(jul/2018) contra 31,9% do
fundo pode-se inferir não ser um bom desempenho. Entretanto,
é fundamental termos em mente que os resultados passados
são uma fotografia do passado. Se quisermos construir renda
passiva no longo prazo precisamos focar em ativos que tenham
também potencial de se concretizarem bons pagadores de
dividendos em um futuro cenário. Aportar agora em fundos com
essa característica é fazer o que o bom Buffet nos diz “Compre
ao som de canhões e venda ao som de violinos.” Enxergamos
bom potencial para esse fundo vista sua exposição industrial.
Com o mercado aquecido vai diminuir a vacância,
elevando os alugueis pagos pelos inquilinos. Comprando
mais barato via oportunidade pode-se elevar os dividendos
futuros do fundo.

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 Fundos de Tijolos
Como aqui no CostaFlix nosso investimento é feito no
longo prazo, é muito importante estarmos longe da manada
mas com sabedoria e paciência. As oportunidades no
mercado estão sempre por aí. E adicionar um fundo
industrial além de ser fator de diversificação do nosso
portifólio ancora o potencial do país na recuperação
econômica. O país em 2019 já demonstrava o quanto pode
expandir a indústria.
E por fim temos a negociação dos papeis do fundo
descontados! Com P/VP= 0,96 observa-se um desconto de
4% em relação ao seu patrimônio contábil. Logo, dos itens
indicados na carteira, esse é a nossa recomendação dentre
os 4 a de maior risco, mas estamos tranquilos em vista da
janela de oportunidade apresentada. Com a diminuição da
vacância há grande chance dos dividendos se elevarem.

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 Fundos de Tijolos
È importante relembrar que para balizar nossa
recomendação de compra estamos levando em conta o limite de
10% de ágio sobre o valor patrimonial. Em outras palavras, o
preço teto é o preço do papel quando o P/VP=1,10.

Nos vemos na próxima carteira recomendada! Foco no

longo prazo meus caros! Não deixem de acompanhar as outras
carteiras recomendadas e o conteúdo na plataforma CostaFlix.

Lucas Caçapava Vialta

Analista de Valores Mobiliários
CNPI nº EM 2581

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6588d1e05194?origin=1
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0930-4bfc-815b-3356ca7c3470/89cc9dcd-dc7c-5262-7910-
396947b3367a?origin=1
https://economia.uol.com.br/empregos-e-
carreiras/noticias/redacao/2021/05/26/caged-vagas-de-
emprego-com-carteira-assinada-abril.htm

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https://www.colliers.com/pt-br
https://conteudos.xpi.com.br/fundos-
imobiliarios/relatorios/quais-sao-as-vantagens-de-se-
investir-em-fiis-e-nao-em-imoveis/

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