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Capítulo I – Do relatório.
COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO
PAULO - BANCOOP ingressou com a presente “AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE
COM PEDIDO DE LIMINAR” em face de ALBERTO DE OLIVEIRA GONZAGA, estando
todas as partes qualificadas.
Sustenta a parte autora que celebrou com o réu um Termo de
Adesão e Compromisso de Participação à cooperativa para aquisição de uma unidade
habitacional no Conjunto dos Bancários Village Palmas. O réu pagaria pelo imóvel o total de
R$ 90.753,95, além de outros valores eventualmente apurados, nos termos da cláusula 16 do
Termo. A posse do imóvel foi entregue a título precário. O réu deixou de adimplir com as
parcelas desde 05/08/2007. Foi notificado para a quitação do débito, entretanto, quedou-se
inerte, resultando sua eliminação dos quadros da cooperativa. A autora alega esbulho
possessório desde 12/08/2008. Pede os benefícios da justiça gratuita bem como a
reintegração de posse liminarmente, inaudita altera parte. Pede também indenização de 0,1%
ao dia, com base no valor total do imóvel. Juntou documentos.
O réu contestou (fls. 64/99). Alega quitação integral das parcelas
previstas no contrato. Diz que a autora pretende o recebimento de saldo residual (custo
adicional do empreendimento) sem comprovação contábil, o qual é objeto de ação coletiva
em trâmite perante a 29ª Vara Cível do Foro Central desta Comarca. Pede a reunião das
ações pela conexão e, alternativamente, a suspensão do presente feito pela prejudicialidade
externa. Menciona que a autora é uma incorporadora e não uma cooperativa, e que o
contrato questionado perfaz compra e venda financiada. Suscita aplicação do Código de
Defesa do Consumidor. Pede a extinção do processo sem resolução do mérito pela falta de
interesse de agir. Aponta vícios formais na notificação extrajudicial e nulidade das cláusulas
16 e 13, § 4º, do Termo de Adesão. Aduz ofensa ao princípio da boa-fé contratual e
ilegalidade da cobrança de saldo residual. Repele o pedido de liminar. Pede os benefícios da
justiça gratuita. Pugna pela improcedência. Juntou documentos.
Embargos de Declaração pelo réu (fls. 174/175). Decisão às fls.
219/221 asseverando pela inexistência da decisão impugnada via embargos.
Réplica anotada às fls. 177/202. Juntou documentos. Às fls.
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO PAULO
2ª VARA CÍVEL
Av. Engenheiro Caetano Alvares, 594, 2º andar, sala 210, Casa Verde - CEP 02546-000, Fone:
11-3951-2525, São Paulo-SP - E-mail: santana2cv@tj.sp.gov.br
Capítulo II – Da motivação.
O julgamento antecipado está autorizado, nos termos do artigo
330, inciso I, do CPC, sendo inócuo e despiciendo produzir demais provas em audiência ou
fora dela. Sabe-se que é permitido ao julgador apreciá-las livremente, seguindo impressões
pessoais e utilizando-se de sua capacidade intelectual, tudo em conformidade com o princípio
do livre convencimento motivado ou da persuasão racional, norteador do sistema processual
brasileiro. Neste caso, temos em conta que: 1) os elementos de convicção acostados são
suficientes ao deslinde da causa e hábeis a sustentar a linha decisória; 2) quaisquer provas
adicionais careceriam de aptidão para modificar o dispositivo; 3) as próprias alegações de
ambas as partes, ao delimitar os elementos objetivos da lide, fazem concluir pelo julgamento
no estado em que se encontra o processo. Inclusive, ao julgar antecipadamente utilizo-me do
poder de velar pela rápida solução do litígio, impedindo que “as partes exerçam a atividade
probatória inutilmente ou com intenções protelatórias", conforme leciona Vicente Greco Filho
(Direito Processual Civil Brasileiro. Saraiva, 14ª edição, 1999, p 228). Nesse sentido:
CERCEAMENTO DE DEFESA - Inocorrência - Julgamento
antecipado da lide - Demonstrado nos autos que a prova nele
contida já era suficiente para proferir a decisão, a não realização
das provas almejadas não implica em cerceamento de defesa,
face às provas documentais abojadas nos autos - Preliminar
rejeitada (APELAÇÃO N° 7.322.618-9, 19ª Câmara de Direito
Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo,
em julgamento de 30/07/2009).
Não há de se falar em carência da ação por ausência de
interesse de agir. Para que reste cumprida tal condição da ação, imperioso se faz, apenas, a
existência da necessidade de sua propositura e que a tutela pretendida possa ser satisfeita
por meio do processo. Nesse sentido, preleciona José Joaquim Calmon de Passos, in
"Comentários ao Código de Processo Civil", 8ª edição, Editora Forense, V.II, p. 224:
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negócio jurídico regido pelo decreto lei 58, lei 6.766 e todas as
demais que regulam a matéria. Isso porque é expresso o artigo
27 § 1° da lei 6.766/79 no sentido de que qualquer avença que
indique a intenção de se prometer à venda lote será regida por
ela”. (TJSP).
Pois bem. Considerando todo o contido no bojo dos autos, a
improcedência é de rigor. As partes celebraram Termo de Adesão e Compromisso de
Participação, referente à aquisição de uma unidade habitacional no empreendimento Village
Palmas (fls. 103). A posse do imóvel foi transmitida ao réu a título precário, no término da
obra. A autora diz que o réu se tornou inadimplente desde 05/08/2007. Por isso, requer a
reintegração na posse do imóvel. Fundamenta sua pretensão em cláusula contratual
resolutiva e no esbulho possessório, que se deu pela não purgação da mora e não
desocupação do imóvel, após regular notificação expedida em 12/08/2008. O réu, em
contrapartida, afirma ter quitado todas as parcelas originariamente previstas no contrato.
Informa que o valor residual cobrado foi calculado sem comprovação contábil e exigido de
forma unilateral e arbitrária pela autora, fato que ensejou o ajuizamento de Ação Coletiva pela
Associação dos Adquirentes de Apartamentos do Residencial Village Palmas (fls. 113/157).
Não restou caracterizado o alegado esbulho. A autora se
limita a imputar o inadimplemento ao réu, juntando aos autos o documento de fls. 19.
Entretanto, não faz qualquer apontamento que pudesse esclarecer qual o valor devido, e a
que se refere o débito. Difícil constatar, sequer, a ocorrência do alegado inadimplemento
ensejador da mora. A mora caracterizadora do suscitado esbulho também não restou
demonstrada. A notificação de fls. 51 é incontroversamente inválida, dada a ausência
de especificação das parcelas e valores devidos a fim de se permitir a purgação. A
notificação extrajudicial expedida pela autora sequer apresenta o valor inadimplido pelo réu,
dentro de sua ótica. Não há um esboço nem de leve acerca das parcelas que seriam devidas,
que dirá a especificação dos critérios necessários a fim de que o réu fosse capaz de
averiguar a correção dos valores cobrados. Noto, também, que o documento em análise
foi expedido em dissonância com os ditames contratuais, pois consignou o prazo de 72
horas para purgação da mora, quando o contrato garante o prazo de 15 dias para a
regularização da situação (cláusula 13). Portanto, o documento de fls. 51 revela-se incapaz
ao fim de constituir o réu em mora, o que, por certo, é suficiente para afastar a
pretensão possessória. Registro que, além de ausente a mora, duvidoso é também o
inadimplemento.
Ademais, o valor residual que alicerça a alegação de
inadimplência do réu na presente ação reintegratória mostra-se controvertido e vem sendo
discutido pelas partes em outra demanda. Dentro desse contexto, enquanto não provada a
legitimidade da cobrança do valor residual apurado, não pode o réu ser constituído em mora
e, por conseguinte, não há que se falar em esbulho possessório sobre o imóvel em tela. Para
que a posse configure esbulho deve ser injusta. Nesse sentido:
POSSESSÓRIA - Reintegração de posse - Cooperativa -
Alegação de inadimplência do cooperado em virtude do não
pagamento das parcelas referente ao "reforço de caixa" - Pedido
da autora (BANCOOP) respaldado em cláusula de resolução
expressa e em esbulho possessório, pela não purgação da mora
e não desocupação do imóvel, após regular notificação -
Insubsistência - Notificação incapaz ao fim determinado de
constituir o réu em mora, frente à ausência de especificação das
parcelas e valores devidos - Inexistência, ademais, de
comprovação acerca da legitimidade da cobrança do "reforço de
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caixa" - Esbulho não caracterizado - Sentença mantida -
Recurso não provido. (...) - Recurso não provido. (TJSP.
Apelação n° 990.10.250736-0. 17ª Câmara de Direito Privado.
Rel. Des. Tersio Negrato. Dj 11/08/2010). (grifo meu).
POSSESSÓRIA - Reintegração liminar - Descabimento -
Ausência de notificação válida - Desobediência ao prazo fixado
no ajuste para purgação da mora, de 15 dias, uma vez
concedidas apenas 72 horas - Endereçamento, ademais,
somente ao agravado-varão - Necessidade de ser notificada
também a mulher, uma vez ter figurado como contratante no
instrumento - Decisão que negou seguimento a agravo de
Instrumento interposto contra o indeferimento da liminar mantida
– Manifesta improcedência - Agravo regimental improvido.
(Agravo Regimental n. 7.239.894-8/01. 14ª Câmara de Direito
Privado. Rel. Des. José Tarciso Beraldo. Dj. 14/05/2008. (grifo
meu).
Ressalto também, que em se tratando de posse derivada de
compromisso de venda e compra, que é o caso, não pode ser considerada injusta. Lembro
que para caracterização do esbulho exige-se o prévio desfazimento do liame contratual,
mediante sentença em processo regular. A mera previsão contratual de desligamento do
cooperado não é suficiente, por si, a ensejar a rescisão do contrato. Não tem sentido as
cooperativas para mutuários de menor poder aquisitivo, cujo caráter social é evidente, atuar
de modo a deixá-los em situação inferior à de um compromissário comprador de imóvel. Que,
mesmo não desfrutando de proteção legal especial, não pode se ver desapossado do imóvel,
a não ser mediante prévia rescisão judicial do trato. A esse respeito:
Agravo - ação de reintegração de posse - indeferimento da
liminar - não comprovação do esbulho alegado - Inconformismo -
Descabimento - Esta Câmara vem entendendo que em se
tratando de posse derivada de compromisso de venda e compra
não pode ser considerada injusta - exigível, para caracterização
do esbulho, o prévio desfazimento do liame contratual, mediante
sentença em processo regular - hipótese que não permite a
reintegração de posse liminar - impontualidade do adquirente e
notificação que, por si só, não implicam na prática do esbulho -
Recurso desprovido (Voto 14634). (TJSP. Agravo de Instrumento
n° 561.240-4/1-00. Oitava Câmara de Direito Privado. Rel. Des.
Ribeiro da Silva. DJ. 26.06.08).
COOPERATIVA HABITACIONAL - Ação de reintegração de
posse por inadimplemento do adquirente, de imóvel por ela
construído - Alegação de que mister não se faria previamente
rescindir o trato, a eliminação do cooperado seria automática, a
justificar a retomada - Descabimento – Situação equivalente à do
compromisso de compra e venda, onde previamente o contrato
há que ser desconstituído - Agravo improvido. (TJSP. Agravo de
Instrumento n. 618.211-4/9-00. Oitava Câmara de Direito
Privado. Rel. Des.Luiz Ambra. Dj. 28/01/09).
Assim, em respeito ao princípio da boa-fé contratual e da função
social do contrato, não considero automático o desligamento do cooperado em virtude do
inadimplemento. Reitero que a alegada mora não restou demonstrada nos autos e, por isso,
não há o aludido esbulho. Por conseguinte, restando inexistente a exclusão do réu dos
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quadros da cooperativa, bem como não caracterizada a mora, não há que se falar em
indenização pelo uso ou fruição do imóvel.