Publicado em 18.10.

2019
04.08.2021

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Seis FIIs da carteira estão com emissões em andamento: BTLG11, HGLG11,
IRDM11, MCCI11, PVBI11 e XPML11. Recentemente, terminamos a revisão
semestral das recomendações e esses ativos foram analisados. Estamos
confortáveis, mas temos visto novas ofertas com preços próximos ao
secundário e com questões que merecem algumas observações. Já fizemos
o relatório de IRDM11 e faremos os outros ao longo das próximas semanas
com as suas respectivas particularidades. Lembrando que estamos dentro
do período de preferência dos FIIs da carteira. Abaixo, a tabela atualizada:

Fundo Tipo Preço Proporção Data-base Preferência Sobras Reserva Pública

AFCR11 476 R$ 105,72 82,00% 27.07.21 30.07 até 11.08.21 16.08 até 19.08.21 Não há

BLCP11 400 R$ 111,82 80,47% 02.08.21 09.08 até 19.08.21 Não há 24.08 até 20.09.21

BTLG11 400 R$ 110,30 30,92% 03.08.21 06.08 até 18.08.21 Não há 23.08 até 09.09.21

GCRI11 476 R$ 100,27 100,00% 16.07.21 23.07 até 04.08.21 11.08 até 16.08.21 Não há

HCTR11 476 R$ 119,00 29,53% 29.07.21 03.08 até 13.08.21 18.08 até 23.08.21 Não há

HGCR11 400 R$ 107,70 29,16% 18.06.21 25.06 até 23.11.21 Não há 26.11 até 03.12.21

HGLG11 400 R$ 160,32 23,46% 22.07.21 29.07 até 10.08.21 Não há 13.08 até 20.08.21

IRDM11 476 R$ 101,41 22,73% 16.07.21 23.07 até 04.08.21 09.08 até 12.08.21 Não há

MCCI11 400 R$ 100,29 39,21% 06.08.21 10.08 até 20.08.21 Não há 10.08 até 25.08.21

MGHT11 476 R$ 95,00 100,44% 20.07.21 21.07 até 03.08.21 A definir Não há

MTOF11 400 R$ 100,00 100,39% 01.06.21 07.06 até 17.06.21 Não há 07.06 até 24.11.21

OURE11 400 R$ 88,31 108,92% 22.07.21 30.07 até 11.08.21 18.08 até 24.08.21 03.09 até 20.09.21

PVBI11 476 R$ 95,50 36,09% 29.07.21 03.08 até 13.08.21 18.08 até 24.08.21 Não há

QIFF11 400 R$ 98,76 705,33% 04.02.21 21.05 até 02.06.21 08.06 até 11.06.21 21.05 até 04.11.21

RZAK11 400 R$ 100,85 119,82% 05.08.21 12.08 até 24.08.21 Não há 12.08 até 30.08.21

SEQR11 476 R$ 100,00 8,54% 21.07.21 23.07 até 04.08.21 Não há Não há

TRXF11 476 R$ 102,50 35,45% 20.07.21 26.07 até 05.08.21 10.08 até 13.08.21 Não há

URPR11 476 R$ 102,50 100,00% 19.07.21 22.07 até 05.08.21 12.08 até 17.08.21 Não há

XPIN11 476 R$ 99,98 10,87% 23.06.21 20.07 até 30.07.21 04.08 até 09.08.21 Não há

XPML11 476 R$ 102,88 30,75% 02.08.21 04.08 até 16.08.21 19.08 até 24.08.01 Não há

Fonte: Suno Research (Atualizado em 03/08/2021)

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Desde o anúncio da nova emissão do TRXF11 e a publicação do relatório de
análise na semana passada, alguns assinantes ficaram apreensivos com o
nível de alavancagem dos FIIs presentes em nossa carteira recomendada.

Como temos um compromisso com a boa comunicação, prontamente

fizemos um levantamento. Em alguns casos, falamos com a gestão para um
melhor aprofundamento, uma vez que os informes contábeis publicados em
jul-21 são referentes ao fechamento de jun-21. Abaixo, a tabela atualizada:

Obrigações por Obrigações por

Grau de
Ticker Ativo aquisição de securitização de PL
Alavancagem
imóveis recebíveis

ALZR11 R$ 843.571.349,47 R$ 30.000.000,00 R$ 165.552.007,43 R$ 545.088.850,10

BTLG11 R$ 1.715.443.158,85 R$ 97.613.062,24 R$ 55.158.378,99 R$ 1.545.897.003,37

HGLG11 R$ 2.769.112.096,67 R$ 21.639.340,26 R$ 493.551,00 R$ 2.703.569.719,36

HGRU11 R$ 2.197.358.425,93 R$ 9.261.711,44 R$ 0,00 R$ 2.163.884.197,45

IRDM11 R$ 2.166.201.305,51 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 2.139.700.639,92

MALL11 R$ 796.632.273,71 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 791.839.514,98

MCCI11 R$ 947.212.838,95 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 903.541.438,77

PVBI11 R$ 1.273.717.297,75 R$ 215.469.804,60 R$ 0,00 R$ 972.853.193,39

RBRP11 R$ 1.286.131.684,09 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 1.042.431.997,69

RECR11 R$ 1.877.150.645,59 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 1.855.452.501,80

VGIP11 R$ 644.030.886,89 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 632.696.404,43

VILG11 R$ 1.919.386.099,44 R$ 128.751.528,27 R$ 65.890.118,70 R$ 1.712.539.409,11

VISC11 R$ 1.876.622.344,15 R$ 109.601.391,56 R$ 53.106.303,13 R$ 1.705.672.539,20

VRTA11 R$ 1.014.631.457,87 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 1.003.482.292,80

XPLG11 R$ 3.076.382.508,28 R$ 61.583.473,13 R$ 0,00 R$ 2.995.160.101,69

XPML11 R$ 2.239.666.316,82 R$ 303.697.861,14 R$ 0,00 R$ 1.914.849.715,41

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Em uma leitura ampla, o único FII que pode trazer alguma preocupação aos
assinantes, pelo percentual alavancado, é o ALZR11. No entanto, vale
destacar dois pontos importantes: o primeiro é que há uma Oferta Restrita
em andamento, a qual poderá trazer recursos adicionais e suavizar o
impacto na coluna de obrigações por aquisições. A monitorar.

O outro ponto a se observar é o fato de que o portfólio tem um prazo médio

contratual próximo a 10 anos e os CRIs foram estruturados dentro de uma
estrutura de capital que potencializa os resultados no médio prazo com
baixo risco, sobretudo pelas características dos contratos (atípicos) e boa
qualidade de crédito dos locatários.

Em primeiro lugar, lembramos que foi publicada, em jun-21, uma análise

na qual reforçamos o nosso conforto com o HGLG11. Entendemos que
este FII está em um dos melhores momentos de sua história no que tange
à prática da gestão ativa visando gerar valor aos cotistas – veja aqui.

Considerando todos os pontos do relatório anterior, entendemos que o mais

importante, neste momento, é apontar as perspectivas para o Fundo após
as futuras aquisições. Historicamente, a CSHG tem sido muito comprometida
com as viabilidades apresentadas com base no pipeline sugerido. Aliás, a
gestão tem até nos surpreendido, positivamente, com rendimentos mensais
ainda melhores, conforme pudemos observar nos últimos meses.

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Essa Oferta Pública visa captar R$ 670 MM, podendo chegar a R$ 804 MM
(lotes adicionais). O preço total por cota é de R$ 160,32 (R$ 154,90 +
custos de R$ 5,42) e os Direitos de Preferência poderão ser exercidos até
10/08/2021, considerando o Fator de Proporção de 23,46%. Vale pontuar
que os DPs (“HGLG12”) não serão negociados, mesmo sendo uma Oferta
ICVM 400. A fase pública ocorrerá entre 13/08/2021 e 20/08/2021. A
CSHG é a Coordenadora Líder – consulte a sua Corretora.

Importante – certamente, o custo em 3,4% é o principal ponto detrator dessa emissão. Por
outro lado, temos que destacar o fato de ser uma oferta bastante acima do VP/cota, hoje em
R$ 146,64. De certa forma, um ponto compensa outro. Mas, isso não é desculpa – a CSHG
precisa rever os custos de suas emissões, com urgência, uma vez que, desde quando os seus
principais fundos imobiliários tinham menos de 20 mil cotistas, os custos eram exatamente
os mesmos do que atualmente, quando a base é 10 vezes maior. Lembrando que o HGLG11
possui hoje 281 mil investidores.

A Destinação dos Recursos está bem ajustada. Inclusive, a gestão publicou

Fatos Relevantes apontando alguns aportes, entre eles: R$ 167,6 MM de um
galpão localizado em Ribeirão Preto/SP, com ABL aproximada em 60 mil m².
Haverá também um investimento de R$ 109,2 MM em um galpão localizado
em Duque de Caixas/RJ, com ABL na faixa de 48 mil m². Até agora, o Fundo
já desembolsou R$ 203,9 MM com os recursos em caixa.

Vale destacar ainda que o Gestor adquiriu um terreno de 410,3 mil m² em

Itupeva/SP por R$ 24 MM. O terreno é lateral (limítrofe) a um galpão já
presente no portfólio, denominado “HGLG Itupeva”, adquirido em ago-20.
Com essa aquisição, há a previsão de se construir um galpão com 130 mil m²
e um investimento previsto na ordem de R$ 330 MM.

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Além das operações citadas, a lista abaixo mostra como devem ser alocados
os recursos. Lembrando que o ativo “D1” é a operação em Itupeva/SP. Se
excluirmos esse ativo, temos ainda um potencial de alocação de R$ 700 MM,
assumindo que são ativos a serem construídos para posterior locação.

Fonte: CSHG

Fica cada vez mais evidente que os maiores FIIs com alocações em ativos
de renda, ou seja, prontos (performados), têm feito com que os gestores
direcionem parte dos recursos para o desenvolvimento de imóveis. Com
isso, é esperado um retorno total maior ao final do ciclo. Obviamente, não
podemos deixar de destacar os riscos de obras (aprovações, custos, etc.).

Sendo mais pragmáticos: um galpão pronto e bem locado gera um retorno

total (cota + renda) na faixa de 12% ao ano. Obviamente, estamos
considerando um cenário base de investimento inicial, correções anuais dos
aluguéis e venda (alienação) ao final de um ciclo entre cinco e sete anos.

Já com um imóvel que foi desenvolvido, os cotistas não terão renda nos
primeiros 12-24 meses. Porém, ao final de um ciclo de igual referência, o
Fundo poderá ter um retorno total na faixa de 23% ao ano, visto que o ganho
de capital será o grande gatilho que irá diferenciar as duas estratégias.

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Aqui, é importante ponderar que estamos em um cenário no qual as
premissas se confirmarão ao longo do tempo e que, nesse recorte temporal,
não teremos eventos que coloquem em alto risco as estratégias.

Em resumo: o que irá diferenciar os FIIs, no futuro, é a capacidade do time

de gestão em gerar valor aos seus cotistas. Por isso, estamos seguros de
que a nossa indústria vem se autorregulando e os melhores ficarão cada
vez mais em evidência. A principal vantagem que enxergamos no HGLG11
é que a história já nos mostrou que o FII vem conseguindo entregar um
retorno superior ao IPCA + 6% e 100% do CDI, conforme o gráfico abaixo:

Fonte: Economatica (Azul: HGLG11 | Vermelho: IPCA + 6% | Amarelo: 100% do CDI)

Para nós, publicar esse tipo de gráfico é uma forma de expressar a segurança
que temos na classe de “fundos imobiliários”. Às vezes, sentimos que alguns
investidores ainda têm um certo desconforto e um alto grau de incerteza se
faz mesmo sentido tê-los em suas carteiras diversificadas.

Esse tipo de gráfico corrobora que permanecemos alinhados dentro da

tese de se investir em fundos imobiliários com foco no longo prazo.

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Lembrando que não é uma condição apenas em HGLG11. Pelo contrário:
vários outros FIIs retratam esse “filme”, conforme temos explicitado em
nossos relatórios. Obviamente, sabemos dos riscos e desvios vez ou outra,
especialmente quando o tema é “novas emissões”.

Importante – o crescimento gera oportunidades. As arbitragens, geralmente, potencializam

os retornos e, muitas vezes, essa estratégia é negligenciada pelos investidores. Avaliamos
que um Fundo que realiza entre uma e duas emissões no intervalo de 12 meses pode
potencializar o seu retorno total anual conforme mostraremos nas páginas 11 a 13 – é um
acréscimo importante e que, via de regra, não é observado por parte do mercado.

Em relação ao Estudo de Viabilidade disponível no Prospecto divulgado

recentemente, pudemos verificar que as distribuições futuras apontam
para R$ 0,88/mês no 1º ano. Em sequência, teríamos R$ 0,95/mês (ano 2),
R$ 0,89/mês (ano 3) e R$ 1,00/mês (ano 4).

É importante destacar que, no cenário acima, consideramos como premissa

a venda do imóvel “Master Offices”, com ganho de capital (lucro) estimado
em R$ 40 MM (R$ 1,88 por cota), o que achamos que deverá ocorrer em
breve pelo fato deste ativo não mais dialogar com o perfil atual do Fundo.

Há outros cenários traçados com base nas condições da oferta. Entretanto,

no pior deles, a renda-base ficaria em R$ 0,81/mês no primeiro ano. Sendo
assim, o HGLG11 teria um DY de 6,3% ao ano considerando o preço total da
emissão. Note: esse é o pior cenário possível, o qual não acreditamos que
deverá ocorrer e, mesmo que ocorra, é um carrego interessante diante do
baixo risco do Fundo. Logo, existe margem de segurança na tese.

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De toda forma, preferimos trabalhar com uma distribuição-base mensal
de R$ 0,90 por cota pelos próximos quatro anos, elevando assim o DY do
HGLG11 para o patamar 7% ao ano, o que é excelente pelo seu perfil. Note
que, de alguma forma, é também uma leitura conservadora da nossa
parte face à vacância do portfólio em 6,9% além dos fluxos futuros a
serem recebidos até 2022 referente a multas e ganho de capital.

Importante – os cotistas do HGLG11 devem estar preparados para receberem rendimentos

maiores nos próximos 12-24 meses visto que há receitas não recorrentes, como dito acima.
Até lá, haverá prazo para que os outros investimentos em desenvolvimento atinjam um
maior grau de maturidade. Isto posto, é importante ressaltar que podemos ter uma redução
estimada nas distribuições na faixa de 10% a partir de 2023. É fundamental que a análise seja
feita diante de todo o “filme projetado”, ou seja, um ciclo entre três e quatro anos é
importante para a consolidação da tese (desenvolvimento) que a gestão está entrando
agora. Como sempre falamos: a avaliação deve ser feita dentro de um contexto para uma
tomada de decisão segura. Nunca isoladamente.

Em nossa avaliação, a CSHG tem feito aquisições com aluguéis por metro
quadrado bem competitivos, especialmente onde há algum mecanismo de
renda complementar. Não enxergamos excessos. Isso nos traz um conforto
adicional nesse momento. É por isso que os cap rates têm sido generosos,
nos dando segurança como forma de evitarmos revisionais negativas e, por
consequência, reduções agressivas de fluxo.

Para nós, um risco importante em um ciclo de análise mais longa é que a

atividade construtiva possa aumentar muito no setor de galpões logísticos
e, diante disso, possamos ter uma sobreoferta (oversupply) pelos
próximos anos – é um ponto que iremos monitorar com muita atenção.

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Não é nada alarmante, mas é sim um risco que estamos monitorando com
atenção e estaremos prontos, se necessário, para ajustarmos a exposição
setorial da carteira recomendada em alguma revisão semestral futura.

A Colliers Brasil publicou uma pesquisa recente apontando que há

3,6 milhões de m² de galpões em construção. Se o Brasil mantiver um bom
ritmo de crescimento do PIB pelos próximos dois ou três anos, entendemos
que a absorção seguirá firme. Do contrário, de fato, é um ponto de atenção.

Um tema que vale ponderar nesse relatório é que a CSHG convocou uma
AGE (Assembleia Geral Extraordinária) a ser realizada em 06/08/2021 a fim
de aprovar que o Fundo seja capaz de comprar um imóvel com alienação
fiduciária. Na prática, a gestão quer mais espaço para a prática da
alavancagem. Como todos sabem, não orientamos votos. De toda forma, é
fundamental que todos se manifestem – acesse aqui.

Apresentamos o nosso viés positivo para essa nova emissão em HGLG11,

assumindo um DY anual estabilizado em 7%. O custo da oferta é um ponto
detrator, embora compensado pela elevação do VP, mesmo que marginal,
de R$ 146,64 para R$ 148,20 por cota. Em nossa análise, essa emissão
colocará o Fundo em outro patamar frente a seus pares, especialmente
no que tange à estratégia híbrida entre renda e desenvolvimento.

Recomendação adicional – entendemos que há margem de segurança suficiente para a

prática da arbitragem como forma de maximizar o retorno total do investimento.
Lembrando que essa estratégia é recomendável aos investidores que se sintam mais
confortáveis dentro de todo o processo decisório.

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Para mostrar o valor gerado pela arbitragem, vamos usar a emissão do
HGLG11 como exemplo em três cenários diferentes. A emissão está com o
Fator de Proporção de 23,46% e preço total de subscrição em R$ 160,32.
Para os nossos exemplos, vamos considerar um investidor com 100 cotas ao
preço médio de R$ 155,37, valor igual ao preço da última emissão.

Optamos por usar esse preço médio, pois em FIIs que costumam sempre ser
negociados com ágio, as emissões se tornam as oportunidades mais fáceis
de aumentar posição com desconto.

No primeiro cenário, vejamos quais serão os ganhos dos próximos 12 meses

do investidor que não participar da oferta, considerando uma renda mensal
do HGLG11 de R$ 0,90 por cota.

Fonte Ganho

Cotas atuais (100) R$ 1.080,00

Cotas novas (0) R$ 0,00

Ganho de capital R$ 0,00

Total (100 cotas) R$ 1.080,00

A tabela acima ilustra o nosso cenário base. Assim, o investidor que não
participar desta nova emissão terá, em teoria, R$ 1.080,00 nos próximos
12 meses. Agora, considerando que irá participar da oferta sem arbitrar,
você terá que fazer um investimento total de R$ 3.687,36 para adquirir as
23 cotas que tem direito em função do atual Fator de Proporção.

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Importante destacar que consideramos que as cotas novas só passarão a
render a partir do terceiro mês, o que costuma ser a média de tempo para
os Recibos de Subscrição serem convertidos em cotas com “final 11”.

Fonte Ganho

Cotas atuais (100) R$ 1.080,00

Cotas novas (23) R$ 207,00

Ganho de capital R$ 0,00

Total (123 cotas) R$ 1.287,00

Claramente, o cenário acima aumenta a sua renda, já que você fez um aporte
com “dinheiro novo”, o que pode não ser possível para alguns investidores
ou não ser o que buscam naquele momento. Em cenários como esses, a
arbitragem é uma opção ainda mais recomendada.

Sendo assim, vamos considerar agora a arbitragem na mesma quantidade

de direitos recebidos, ou seja, realizando a venda de 23 cotas a um preço
de R$ 168,00, que é aproximadamente o valor médio de fechamento de
HGLG11 nesses últimos dias.

Fonte Ganho

Cotas atuais (77) R$ 831,60

Cotas novas (23) R$ 207,00

Ganho de capital (*) R$ 232,39

Total (100 cotas) R$ 1.270,99

* Já considera o desconto de 20% de imposto sobre o lucro.

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Note que, nesse último exemplo, você consegue participar da emissão, sem
realizar um novo aporte, ou seja, usando apenas o dinheiro referente ao
ganho de capital da própria venda. Além disso, você deverá realizar um lucro
de R$ 232,39 (líquido de Imposto de Renda), que é cerca de 10 meses de
rendimentos das novas cotas.

Conclusão – com essa operação, você consegue ter um retorno líquido de aproximadamente
6,50% com a arbitragem. Ou seja, isso é mais do que alguns FIIs pagam em um ano, certo?
Também não consideramos que o lucro poderia ser investido em mais cotas,
potencializando, ainda mais, a sua renda mensal. E, por fim, você continuará com as mesmas
100 cotas que tinha antes da emissão e, claro, com mais dinheiro bolso.

A arbitragem não é mandatória: aqui, queremos mostrar que, mesmo em

um cenário em que temos visto várias emissões recorrentes, é importante
que os assinantes procurem capturar assimetrias, ou seja, que consigam
gerar ganhos adicionais para as suas carteiras dentro deste ciclo. Mas, de
novo, tudo irá depender do conforto do assinante em colocar essa
estratégia em prática, com a devida segurança.

Daqui a alguns anos, os fundos imobiliários serão muito grandes e os fatores

de proporção ficarão cada vez menores. Na prática, a arbitragem é uma
estratégia que deverá funcionar melhor nessa classe de ativos, até que
atinjamos a plena maturidade em nossa indústria.

Dito isso, reflita: a sua carteira poderá entregar alguns pontos percentuais
adicionais em um ano e maximizar o seu retorno total. Sim, de fato, é
possível transformar alguns riscos em oportunidades.

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Em 07/07/2021, fizemos a análise do XPML11 na última etapa da revisão
semestral – veja aqui. Isto posto, estamos confortáveis que o Fundo irá
entregar um DY de 6,25% ao ano com base nos preços atuais que, por sua
vez, está próximo ao desta nova oferta. Logo mais à frente, vamos revisar
(para cima) este DY, considerando o cenário após a alocação dos recursos.

Antes de iniciarmos o relatório propriamente dito, destacamos abaixo o

gráfico histórico com o retorno total (cota + renda) do XPML11 desde a sua
chegada ao mercado listado (há 3,5 anos atrás) quando comparado com as
referências IPCA + 6% e 100% do CDI.

Fonte: Economatica (Azul: XPML11 | Vermelho: IPCA + 6% | Amarelo: 100% do CDI)

Alguns destaques: i) o Fundo ganhou tração em 2019 e mostrou a força e os

diferenciais do seu portfólio; ii) a pandemia chegou, a forte correção foi
evidente; iii) depois, naturalmente, o Fundo voltou a ficar acima das duas
referências; iv) a chegada da 2ª onda da Covid-19 impactou o 1S21 e o Fundo
voltou a ficar abaixo do IPCA + 6%, embora ainda acima do 100% do CDI.

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Onde queremos chegar com essas pontuações? o XPML11 é um Fundo com
portfólio resiliente, mas que, acima de tudo, reage muito rápido à melhora
da economia (varejo), especialmente em suas duas principais operações:
Catarina Fashion Outlet e Shopping Cidade Jardim.

Agora, foi anunciada uma nova Oferta Restrita visando captar R$ 560 MM,
podendo chegar a R$ 672 MM (lotes adicionais). O preço total por cota
será de R$ 102,88 (R$ 100,01 + custos de R$ 2,87), considerando um Fator
de Proporção de 30,75%. Os Direitos de Preferência poderão ser exercidos
entre 04/08/2021 e 16/08/2021. A XP é a Coordenadora Líder – consulte
a sua Corretora.

Aqui, começam as polêmicas frente aos 250 mil cotistas do Fundo: a primeira
delas é o fato de a emissão estar sendo realizada abaixo do VP/cota, hoje em
R$ 105,17. O outro ponto é o custo de 2,87%, ou seja, muito alto por ser
uma Oferta Restrita. E, por fim, a XP não divulgou claramente os cap rates a
serem atingidos com as aquisições.

Via de regra, emissões abaixo do VP são detratoras. No entanto, há de se

ponderar agravantes e atenuantes dentro deste processo. Vejamos:

Agravantes Atenuantes

Oferta Pública ICVM 400 Oferta Restrita ICVM 476

Alto custo (maior que 3%) Baixo custo (menor que 2%)

Fator de proporção maior que 30% Fator de proporção menor que 30%

Cap rate (alvo) igual ou inferior ao atual Cap rate (alvo) maior que o atual

Desconto no VP acima de 5% Desconto no VP abaixo de 5%

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 Comentário adicional – os parâmetros acima têm um certo grau de subjetividade. Caberá
sempre a cada um de nós estabelecermos critérios individuais e colocarmos na balança ao
longo do processo decisório. Mais uma vez, queremos aqui reforçar que partimos do
pressuposto de que uma emissão abaixo do VP seja detratora e os gestores deveriam evitar,
ao máximo, este desgaste junto à sua base de cotistas.

Ainda dentro deste tema, em nossa análise, o XPML11 faz agora uma
emissão que gera ruído em sua base, mas com maior quantidade de pontos
atenuantes. Todavia, entendemos que o principal deles, no que tange os cap
rates alvo maiores, os números não foram divulgados explicitamente.

Para nós, parte dos ativos a serem adquiridos tende a capturar maiores
retornos, em que pese o fato de que o perfil do Fundo deverá sofrer uma
alteração marginal. Note que o comunicado destacou três operações a
serem integralizadas: 7% do Shopping Cidade São Paulo; 40% do Shopping
Estação BH em Minas Gerais e; 31,59% do Shopping D, em SP. Pelo texto
disponível, há evidências de que devemos ter novas aquisições – a ver.

O grande “troféu” é o Shopping Cidade SP. A operação em BH está em uma

região adensada, embora o público seja C/D. O único ativo que realmente
ficou mais aquém do perfil médio do Fundo foi o Shopping D por estar em
uma região com flagrantes limitações de público, fluxo e mix.

Mesmo assim, vamos fazer uma reflexão: o Shopping D, se for mesmo

comprado, não deverá representar mais do que 2% do PL do XPML11, ou
seja, pouco representativo. Ao que parece, a XP conseguiu acessar mais
posição no Cidade SP em troca da posição no Shopping D.

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É importante reforçar que a origem de toda essa discussão vista nos últimos
dias foi o fato desta emissão estar sendo “abaixo do VP”. Em termos práticos,
temos que o ajuste seria de R$ 105,17 para R$ 103,95, caso ocorra mesmo
uma captação desejada (R$ 560 MM).

Isto posto, analisamos que a “virada de jogo” deverá vir mesmo com os cap
rates mais atrativos das operações a serem integralizadas após a oferta, o
que tende a compensar, de alguma forma, essa queda no VP/cota na ordem
de 1,2%. Esse é o cenário base considerado na análise neste relatório.

Projetamos uma distribuição média mensal entre R$ 0,58 e R$ 0,60 pelos

próximos 12 meses, caso o volume necessário para realizar as aquisições
seja alcançado. Portanto, apresentamos um viés neutro para essa emissão
em função dos preços do secundário estarem abaixo da oferta. Todavia, é
importante dizer que mantemos uma leitura positiva para o XPML11, na
expectativa de que essa Oferta Restrita será, majoritariamente, ancorada
por Investidores Institucionais e Profissionais. Enfim, o XPML11 segue em
nossa Carteira Recomendada, apesar do viés neutro para a oferta em si.
Por fim, vamos revisar o DY para 7% ao ano com base nos preços atuais, o
que consideramos ser excelente face ao perfil de risco do Fundo.

Comentário adicional – explicando melhor aos assinantes: o viés para a emissão, face às
condições atuais, é neutro. Porém, a leitura ampla e geral que temos para o XPML11 é
positiva. Enxergamos valor neste Fundo para o longo prazo, mas isso não quer dizer que os
cotistas sejam “obrigados” a aderirem à oferta em andamento, sobretudo pelo fato de que,
ao comprar cotas diretamente no secundário, o (a) assinante poderá conseguir preços ainda
mais atrativos, ou seja, inferiores a R$ 102,88 (ref. na data da publicação deste relatório).

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A nossa carteira recomendada é um farol, uma bússola. Nós estudamos o
mercado e fazemos “recomendações”, ou seja, não “mandamos” ninguém
comprar ou vender. Nós trabalhamos para desenvolver investidores em sua
plenitude e os nossos materiais (Radares e Relatórios) sempre mostram o
racional por trás da análise. Lembre-se: a decisão final será sempre sua.

De fato, é um conceito complexo e até meio confuso, mas vejamos: vamos

supor que indicamos investir em um FII a R$ 100,00 e, depois de um ano,
esse ativo tenha pago R$ 10,00 em distribuições. Sendo assim, o preço de
entrada ajustado será de R$ 90,00, pois temos que “retirar os dividendos”
para que a rentabilidade possa ser calculada de forma justa.

Plantão de Dúvidas
Envie suas dúvidas referentes a este relatório. Elas serão respondidas em uma Live especial!
Acesse: https://sunoresearch.typeform.com/to/wrfxrW

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 CARTEIRA SUNO FIIS UNIFICADA

Ranking DY Preço de entrada

Ticker Setor / Tipo Início Alocação Preço atual Preço-teto Recomendação Variação
Suno esperado ajustado*

Logístico
1 BTLG11 16/12/2020 6,25 111,50 7,85 127,00 102,33 Compra 8,96
(Tijolo)

2 RECR11 CRI (Papel) 09/06/2021 6,25 106,40 11,16 110,00 103,11 Compra 3,19

Corporativo
3 PVBI11 23/06/2021 6,25 95,54 7,59 110,00 93,64 Compra 2,03
(Tijolo)

4 MCCI11 CRI (Papel) 15/07/2020 6,25 102,62 10,96 108,00 91,65 Compra 11,97

Corp.e Log.
5 RBRP11 11/03/2020 6,25 80,08 7,80 94,00 79,15 Compra 1,17
(Tijolo)

Educ.e Var.
6 HGRU11 30/10/2019 6,25 120,69 7,25 128,00 98,97 Compra 21,95
(Tijolo)

Logístico
7 XPLG11 11/09/2019 6,25 108,10 7,52 126,00 88,83 Compra 21,69
(Tijolo)

Shopping
8 MALL11 28/02/2018 6,25 98,00 7,02 108,00 81,88 Compra 19,69
(Tijolo)

Corp. e Log.
9 ALZR11 05/06/2019 6,25 119,02 7,56 131,00 90,93 Compra 30,89
(Tijolo)

10 VGIP11 CRI (Papel) 02/12/2020 6,25 102,14 11,01 110,00 87,81 Compra 16,32

Logístico
11 VILG11 19/02/2020 6,25 114,41 6,77 122,00 109,10 Compra 4,87
(Tijolo)

Shopping
12 XPML11 28/11/2018 6,25 102,00 6,37 110,00 85,74 Compra 18,96
(Tijolo)

Logístico
13 HGLG11 08/08/2017 6,25 167,02 6,74 175,00 83,99 Compra 98,86
(Tijolo)

14 IRDM11 CRI (Papel) 13/11/2019 6,25 117,50 10,64 118,00 75,16 Compra 56,33

Shopping
15 VISC11 02/05/2018 6,25 111,78 6,15 112,00 87,62 Compra 27,57
(Tijolo)

16 VRTA11 CRI (Papel) 22/11/2017 6,25 109,66 10,26 111,00 64,35 Compra 70,41

* Informações atualizadas no dia 03.08.2021, às 18h00.

Para ver a carteira completa e atualizada, acesse: https://membros.sunoresearch.com.br/carteira-recomendada-fundos-imobiliarios/

Rentabilidade acumulada da carteira (vermelho) até junho de 2021 em comparação com o IFIX (azul) e com o CDI (cinza).
(Fonte: Economatica / Suno Research)

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Disclaimer
A TRMF CONSULTORIA LTDA. (“Suno Research”) é uma instituição
financeira regularmente constituída, habilitada e credenciada pela CVM,
Comissão de Valores Mobiliários, no âmbito da Resolução CVM Nº 20 de
2021. A composição da sociedade empresarial contempla a segregação
de atividades e a atuação independente das empresas que compõem o
conglomerado.

Os analistas de valores mobiliários responsáveis pela elaboração deste

relatório de análise, declaram nos termos da Resolução nº 20 de 2021
que as recomendações propostas refletem única e exclusivamente suas
opiniões pessoais e foram elaboradas de forma independente, inclusive
em relação à Suno Research e empresas do conglomerado.

Ainda que as informações constantes deste material possam auxiliar ou

influenciar investidores no processo de tomada de decisão de
investimento, o investidor deve buscar entidades e profissionais
credenciados e/ou habilitados nos órgãos competentes de sua
jurisdição, para a correta verificação da adequação dos produtos,
serviços e operações ao seu perfil de cliente, da mesma maneira que, a
adoção e implementação das recomendações de investimento.

Este material é de uso exclusivo dos assinantes da Suno Research, a

reprodução total ou parcial do conteúdo e deste relatório em qualquer
meio de comunicação, eletrônico ou impresso, sem autorização
expressa do autor e da Suno Research é proibida. A reprodução não
autorizada pode ser considerada uma infração grave ou uma violação e
está sujeita às penalidades aplicáveis nos termos da lei.

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