Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO

PONTO COMERCIAL

Cerejeiras, 19 de novembro de 2014, quarta-feira.

Ao Ilmo. Senhor,
Carlos Candeiro
IPIRANGA PRODUTO DE PETRÓLEO S.A.

AVALIAÇÃO IPIRANGA N. 042-2014

IMÓVEL URBANO
Índice geral Página
1 Objetivo e finalidade.........................................................................................................................2
2. Considerações Preliminares.........................................................................................................2
2.1 Identificação do Solicitante......................................................................................................2
2.2 Identificação do Interessado....................................................................................................2
2.3 Identificação do Proprietário...................................................................................................2
2.4 Responsável técnico pela elaboração do parecer....................................................................3
2.5 Considerações Gerais...............................................................................................................3
3. Metodologia.................................................................................................................................4
4. Vistoria.........................................................................................................................................4
5. Caracterização da região..............................................................................................................5
6. Caracterização do imóvel avaliando.............................................................................................7
6.1 Do imóvel.................................................................................................................................7
6.1.1 Do terreno............................................................................................................................8
6.1.2 Das benfeitorias...................................................................................................................8
6.2 Do acesso e localização..........................................................................................................10
6.3 Da infraestrutura urbana.......................................................................................................11
6.4 Dos serviços e equipamentos comunitários...........................................................................11
7. Mercado imobiliário na região...................................................................................................11
8. Avaliação do imóvel...................................................................................................................12
8.1 Do imóvel...............................................................................................................................12
9. Conclusão...................................................................................................................................13
10. Termo de encerramento........................................................................................................14

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1. Objetivo e finalidade

Elaboração de avaliação do imóvel urbano denominado PONTO COMERCIAL, matrícula n. X.XXX;

localizado no Município de PIMENTA BUENO, Estado de Rondônia, com a finalidade de
determinação do valor de mercado do imóvel, e valor de liquidação forçada, para fins de garantia
hipotecária.

Ficou estabelecido durante a contratação dos trabalhos que o GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E DE

PRECISÃO SERIAM NO MÍNIMO I, respectivamente.

Versa o presente trabalho sobre a determinação do valor de mercado do seguinte bem:

Imóvel de uso comercial, denominado PONTO COMERCIAL, matrícula n.

X.XXX, com terreno de 481,25 m² e 376,96 m² de construções e
benfeitorias, AVERBADAS na matrícula do imóvel, sito no Município de
Pimenta Bueno, Estado do Rondônia.

Os valores do parecer tomam por base a data 24 de outubro de 20141.

PARA SABER MAIS SOBRE ESCRITURA PÚBLICA, SEGURE CTRL E CLIQUE PARA VER O ARTIGO:
“7 CURIOSIDADES FAZEM A MATRÍCULA DO IMÓVEL VALER MAIS QUE ELE MESMO”

2. Considerações Preliminares

2.1 Identificação do Solicitante

Razão Social: IPIRANGA PRODUTO DE PETRÓLEO S.A.

Contato: CARLOS CANDEIRO
CNPJ nº: 12.345.678/0001-10
Telefone-Fax: (69) 9955-XXXX
E-mail: EMAILDOSOLICITANTE@IPIRANGA.COM.BR

2.2 Identificação do Interessado

Razão Social: IPIRANGA PRODUTO DE PETRÓLEO S.A.

Contato: CARLOS CANDEIRO
CNPJ nº: 12.345.678/0001-10
Telefone-Fax: (69) 9955-XXXX
E-mail: EMAILDOSOLICITANTE@IPIRANGA.COM.BR

2.3 Identificação do Proprietário

Nome: Nome do Proprietário

CPF nº: 123.456.789-10
Endereço: Endereço do proprietário
Município-Estado: ALTA FLORESTA D’OESTE - RO
CEP: 76.954-000
Telefone-Fax: (69) 3641-XXXX
1
Data em que fora realizada a vistoria do avaliando e as pesquisas das amostras.

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E-mail: NÃO INFORMAO

2.4 Responsável técnico pela elaboração do parecer

Nome: Kleyson Orlando

Profissão: Engenheiro Civil
CPF nº: 123.456.789-10
CREA-RO: 7.262D
ART nº: 8207515930 (Anexo I)
Endereço: Rua Panamá, n. 2147 – Liberdade
Município-Estado: Cerejeiras - RO
CEP: 76.997-000
Telefone: (69) 9952-8862
E-mail: kleyson@mestredaobra.com

2.5 Considerações Gerais

Entende-se por VALOR DE MERCADO de um bem, a quantia mais provável pela qual se negociaria
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do
mercado vigente.

Este valor é baseado na premissa de “Maior e Melhor Aproveitamento” dos bens (High and Best
Use) definido como: o uso, entre o razoavelmente provável e o legalmente possível, identificado
como o fisicamente viável, sustentável de forma adequada, exequível financeiramente e que
resulta no maior valor do imóvel.

A avaliação foi feita pelo valor bruto, ou seja, incluindo eventuais despesas de venda e impostos
decorrentes para possível alienação do imóvel como um todo.

Em relação ao VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA, é a condição relativa à hipótese de uma venda

compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. Salienta-se que o valor de
liquidação forçada é o valor utilizado como valor mínimo praticado em leilões.

Para a aferição de valores foram consultados profissionais do mercado imobiliário da região,

discutindo-se parâmetros de preços e elementos de comparação que permitam consolidar a
avaliação a níveis de mercado.

O valor de liquidação forçada foi determinado através da aplicação de um deságio adicional sobre o
valor de mercado considerando o prazo para comercialização do imóvel. Ressalta-se que o valor
definido para o imóvel dentro dos critérios e procedimentos usuais da Engenharia de Avaliações
não representa um número exato e sim uma expressão monetária teórica e mais provável do valor
pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imóvel, numa data de referência,
dentro das condições de mercado vigente.

Utilizou-se para os cálculos a pesquisa de valores realizada por este profissional durante a execução
dos trabalhos. Os dados obtidos no mercado imobiliário regional foram fornecidos por corretores,
agentes imobiliários e/ou profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como corretas.

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As áreas informadas das propriedades foram obtidas por meio de consulta às documentações que
nos foram fornecidas por V. Sas., bem como pela medição em campo para validação das
informações oferecidas.

Este laudo considerou a não existência de dívidas, ônus ou gravames sobre os títulos de
propriedade apresentados. Não foram consultados os órgãos públicos de âmbito Estadual ou
Federal, quanto à situação legal e fiscal do imóvel perante os mesmos.

Este laudo e os valores aqui identificados foram elaborados exclusivamente para o solicitante e
interessado. Sua distribuição a outras partes que não o solicitante e interessado, somente será
autorizado mediante notificação e aprovação prévia do responsável técnico.

O signatário não assume responsabilidade sobre matéria legal ou de engenharia, fornecidos pelo
interessado. Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento das
pessoas que realizaram os serviços.

3. Metodologia

A metodologia básica aplicada aos trabalhos de avaliação de imóveis urbanos fundamenta-se na

NBR 14.653 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), principalmente os seguintes
capítulos: Parte 1: Procedimentos Gerais e Parte 2: Imóveis Urbanos.

A ABNT NBR 14.653 é valida para todo o território nacional, devido ao seu caráter geral e
abrangente. Tendo em vista esta abrangência, para cada região, como a própria NBR recomenda,
deverão ser levadas em consideração as particularidades da mesma na utilização principalmente
dos fatores de ponderação. E exatamente por seu caráter de unanimidade e de oficialização pelos
Tribunais, essa norma tem sido usada sem restrições em todo o Brasil.

O presente laudo de avaliação foi elaborado através do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE

DADOS DO MERCADO, aliada ao tratamento estatístico e homogeneização por fatores dos dados
pesquisados no caso do imóvel, conforme preconiza a NBR – 14.653-2.

Fora efetuada pesquisa em imóveis da cidade de Pimenta Bueno, todos na mesma região do imóvel
avaliando, buscando-se sempre imóveis o mais semelhante possível para que se pudesse comparar:
ÁREA, TESTADA, ESQUINA, SUPERFÍCIE E LOCALIZAÇÃO.

Os dados pesquisados estão no ANEXO III.

Os cálculos da homogeneização por fatores estão no ANEXO IV.

4. Vistoria

O imóvel avaliando foi vistoriado no dia 24 de outubro de 2014. Durante a vistoria foram
levantadas todas as benfeitorias e construções existentes na propriedade. A vistoria foi
acompanhada pelos seguintes membros: Sr. Nomes dos Acompanhantes2.

2
Sócio proprietário

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Figura 1 Croqui de localização do imóvel – 11°40'32.52"S/ 61°11'9.99"O / ELEVAÇÃO 184 M

Fonte: Ritter Orlando Engenharia – www.ritterorlando.com.br

Durante a vistoria aproveitamos para estudar o entorno imediato da propriedade de forma a

caracterizar a ocupação existente na região e assim embasar a pesquisa de valores unitários de
venda na mesma região geoeconômica.

Vale ressaltar que as benfeitorias estão averbadas na matrícula do imóvel.

5. Caracterização da região

Município: Pimenta Bueno

Código IBGE: 1100189
Bioma: Amazônico
Microrregião: Vilhena
Mesorregião: Leste Rondoniense
Estado: Rondônia
Região: Norte

O Município de Pimenta Bueno conta com uma superfície de 6.240,932 km² e uma população de
37.230 habitantes, localizado na região leste do Estado de Rondônia, numa altitude média de 195
metros. (Fonte: IBGE 2014).

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Figura 2 Localização de Pimenta Bueno - RO

Fonte: http://pt.wikipedia.org/wiki/Pimenta_Bueno#mediaviewer/File:Rondonia_Municip_PimentaBueno.svg

O município conta com o setor de indústria e serviços como as principais atividades econômicas,
principalmente de serviços, conforme o gráfico a seguir.

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Figura 3 Infográfico da Economia.

Fonte: IBGE, em parceria com os Órgãos Estaduais de Estatística, Secretarias Estaduais de Governo e Superintendência da
Zona Franca de Manaus – SUFRAMA.

6. Caracterização do imóvel avaliando

6.1 Do imóvel

Denominação: Ponto Comercial

Tipo do imóvel: Imóvel de uso comercial
Documento: Matrícula n. X.XXX (Anexo II)
Endereço: Av. Presidente Dutra, 439
Município-Estado: Pimenta Bueno - RO
Coordenadas: 11°40'32.12"S/ 61°11'9.09"O
Elevação: 184 m
Área do terreno: 481,25 m² (quatrocentos e oitenta e um metros quadrados e vinte e cinco
centésimas de metro quadrado)
Área construída: 376,96 m² (trezentos e setenta e seis metros quadrados e noventa e seis
centésimas de metro quadrado)

Este trabalho considerou a área do terreno, bem como a área construída, como válidas para o
imóvel avaliando, pois as construções estão averbadas na matricula do imóvel.

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Figura 4 Vista do imóvel avaliando

Fonte: Ritter Orlando Engenharia

6.1.1 Do terreno

O terreno do imóvel avaliando apresenta topografia plana e superfície seca (drenada). Tem 27,50 m
de testada para a Av. Presidente Dutra, e 17,50 m de frente para a Rua Prudente de Moraes,
conforme consta na matricula do imóvel (Anexo II), totalizando 481,25 m².

6.1.2 Das benfeitorias

O imóvel é constituído das seguintes benfeitorias:

Prédio Comercial, construído em estrutura convencional de concreto armado e alvenarias de

vedação, esquadrias de madeira e vidro temperado na fachada principal e pintura em textura
acrílica. A edificação está distribuída da seguinte maneira:

 Possui 07 salas comerciais alugadas para terceiros. Não foi possível adentrar nas instalações
de cada sala para realização da vistoria interna, portanto, serão consideradas as
orientações do setor de Coordenadoria de Propriedades e Cadastro, da Ipiranga.

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Figura 5 Vista do Prédio Comercial (Av. Presidente Dutra)

Fonte: Ritter Orlando Engenharia

Figura 6 Vista do Prédio Comercial (Rua Prudente de Moraes)

Fonte: Ritter Orlando Engenharia

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Figura 7 Vista do Prédio Comercial (Esquina)

Fonte: Ritter Orlando Engenharia

6.2 Do acesso e localização

O imóvel está localizado no Município de Pimenta Bueno, Estado de Rondônia. Seu acesso é feito
através de uma das principais avenidas do município, a Av. Presidente Dutra. O acesso é feito
também através da Rua Prudente de Moraes, que dá acesso direto à Rodovia Federal BR-364, e aos
bairros internos do município, sendo, portanto, uma das principais esquinas da região.

PORTO VELHO

BR-364
3

RUA
PRUDENTE

AV.
PRESIDENTE

VILHENA
Figura 8 Roteiro para acesso ao avaliando - localização

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Fonte: Ritter Orlando Engenharia – www.ritterorlando.com.br

A estrada que dá acesso à propriedade é pavimentada, em bom estado de conservação, permitindo

tráfego durante o ano inteiro, inclusive atendendo seus clientes e consumidores, desta forma
caracteriza-se a situação da propriedade, quanto ao acesso ao imóvel (tipo de estrada e
trafegabilidade durante o ano) e distância do mercado consumidor, em ÓTIMA.

Figura 9 Vista do logradouro em toda sua extensão (ESQUINA)

Fonte: Ritter Orlando Engenharia

6.3 Da infraestrutura urbana

O imóvel avaliando é servido por sistema viário com pavimentação asfáltica; transporte coletivo;
coleta de resíduos sólidos; água potável; energia elétrica; iluminação pública; telefone; redes de
cabeamento para transmissão de dados; comunicação e televisão;

6.4 Dos serviços e equipamentos comunitários

O imóvel avaliando está localizado próximo aos serviços como: Hotéis; Restaurantes; Bancos;
Serviços Públicos; e Comércio em geral.

7. Mercado imobiliário na região

Trata-se de região movida pela indústria e serviços, e com forte pressão de urbanização.

O mercado imobiliário se apresenta ativo, caracterizando um quadro de média liquidez. Na região

específica de Pimenta Bueno os serviços e indústria se consolidaram como as atividades mais
importantes e de destaque. Há também a presença forte do setor de Serviços e Indústria, que

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atende toda a região do Sul do Estado. Fatos estes que certamente contribuirão para uma maior
valorização imobiliária das terras e propriedades na região num futuro próximo.

Com fundamento nos resultados obtidos em pesquisas realizadas em imobiliárias, jornais locais e
visitas in loco, verifica-se que não existem amostras de terrenos em quantidade e oferta na referida
cidade. Por isso utilizou-se do Método Comparativo Direto, e não o Método Evolutivo.

O imóvel situa-se em um bairro com utilização mista, uma das regiões comerciais da cidade onde o
mercado apresenta valorização crescente devido ao crescimento imobiliário e econômico local. O
imóvel citado apresenta MÉDIA LIQUIDEZ e velocidade de negociação RÁPIDA, portanto apresenta
facilidade quanto à comercialização e negociável pelo prazo médio de 120 (cento e vinte) dias.

8. Avaliação do imóvel

Neste tópico vamos trabalhar na determinação do valor de mercado do imóvel avaliando,

composto do valor do seu terreno e das suas benfeitorias e construções.

Iniciam-se os trabalhos com a descrição dos cálculos para a determinação do valor do imóvel
completo, resultado da comparação direta de dados obtidos no mercado, ressalvando a utilização
de tratamento estatístico por fatores.

Para este Laudo não se utilizou do Método Evolutivo, pois não há amostras de terrenos disponíveis
no Município, portanto, justifica-se aqui a utilização do Método Comparativo Direto, de salas
comerciais da região.

8.1 Do imóvel

Com o fim de se obter o valor do imóvel do avaliando, empregou-se o Método Comparativo Direto
de Dados de Mercado, que identifica o valor do bem, pela comparação direta de elementos
ofertados ou transacionados no mercado, da mesma região e semelhantes ao imóvel avaliando.

Para a determinação do valor unitário correspondente ao imóvel, foi realizada ampla pesquisa de
mercado envolvendo a região e mais precisamente o local onde se encontra o imóvel em questão, a
fim de se obter dados significativos para o presente trabalho técnico.

Para estabelecer a função estimadora do “valor justo do imóvel”, este profissional, coletou uma
amostra com 03 (três) elementos amostrais, cujas fontes de informações são merecedoras de
confiança por refletir o valor dos terrenos na região.

Todos os elementos vêm caracterizados quanto as seguintes condições: área, testada, esquina,
superfície e distância ao polo, a localização, o valor, a forma de pagamento, o informante e
finalmente, estão localizados na mesma região da propriedade avaliando.

As medidas das benfeitorias foram conferidas in loco, pois não foi apresentado projeto do referido
imóvel.

A descrição detalhada dos elementos amostrais e de toda a memória de cálculo do valor do imóvel
encontra-se no anexo III e IV.

Apresenta-se a seguinte avaliação para o imóvel:

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Intervalo de Confiança
Fator Mínimo Médio Máximo Amplitude Precisão
Pela distribuição t de STUDENT, temos:
R$ 157,32 R$ 1.540,53 R$ 1.697,85 R$ 1.855,18 R$ 314,64 0,19

Campo de arbítrio
Foi adotado os limites do Intervalo de Confiança como Campo de Arbítrio. O mesmo se encontra Mínimo Médio Máximo
dentro do intervalo de 15% estabelecido em norma. R$ 1.540,53 R$ 1.697,85 R$ 1.855,18

Valor do Imóvel
Mínimo Médio Máximo
Valores calculados considerando uma área de: 376,96 metros quadrados
R$ 580.719,34 R$ 640.023,19 R$ 699.327,03

Considerando as condições dos fatores do imóvel avaliando, principalmente a localização, em

relação aos demais elementos amostrais, foi arbitrado o valor médio do campo de arbítrio como
compatível para este imóvel, sendo, portanto R$ 640.023,19 (seiscentos e quarenta mil e vinte e
três reais e dezenove centavos).

Em números redondos:

R$ 640.000,00 (seiscentos e quarenta mil reais)

9. Conclusão

Findo os trabalhos de avaliação, conforme laudo de avaliação, elaborado segundo metodologia da

norma técnica vigente, ABNT NBR 14.653, com grau de fundamentação I, e grau de precisão I,
pode-se concluir o seguinte:

1) O VALOR DE MERCADO da propriedade avaliada é igual a R$ 640.000,00;

2) O VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA3 da propriedade avaliada é igual a R$ 512.000,00;

3) O valor unitário do imóvel é R$ 1.697,79 POR M² CONSTRUÍDO (considerando valor de

mercado).

10. Termo de encerramento

3
Foi considerado um deságio de 20% do valor de mercado do imóvel, sendo o praticado pelo mercado local.

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Nada mais havendo a relatar, encerra-se o presente laudo de avaliação, que é composto de 14
(catorze) folhas digitadas apenas no anverso, incluindo o presente, a última datada e assinada,
apresenta ainda os seguintes anexos:

Anexo I – Anotação de Responsabilidade Técnica (ART);

Anexo II – Certidão Negativa de Débitos do Imóvel (CNDI);
Anexo III – Elementos Amostrais;
Anexo IV – Homogeneização e Saneamento;

Cerejeiras, 19 de novembro de 2014.

KLEYSON ORLANDO
Engenheiro Civil
Engenheiro de Segurança do Trabalho
Especialista em Auditoria, Avaliação e Perícias de Engenharia

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