No contrato de compra e venda, as despesas do contrato podem ser convencionadas

entre as partes, mas no silêncio, as despesas da venda são de responsabilidade do

vendedor, e as despesas com respeito à compra, do adquirente. É o que dispõe o
artigo 490 da Lei Civil. Na operação para pagamento à vista, o vendedor só se
obrigará a entregar a coisa após receber o pagamento por parte do comprador (artigo
491). Já o comprador não ficará obrigado a pagar caso comprove que o que o vendedor
não está em condições de entregar o objeto da venda. Quando a compra for à prazo, a
entrega da coisa de faz em primeiro lugar, pois o comprador não se obriga a dar o
preço antes da tradição. No caso de insolvência do comprador, o vendedor pode
condicionar a venda da coisa à oferta de caução. Os riscos da coisa são de
responsabilidade do vendedor, e os do preço por conta do comprador, até o momento
da tradição.

Nas vendas internacionais, é comum adotar cláusulas CIF e FOB, quando o bem deva
ser entregue pelo vendedor à empresa encarregada do transporte. A sigla CIF (Cost,
insurance and freight), significa custo, seguro e frete, significando que o preço
inclui o custo, o prêmio do seguro e o frete e a tradição se opera no ponto de
embarque. A sigla FOB (Free on board) significa colocado a bordo e implica ausência
de responsabilidade do vendedor quanto as despesas de transporte e seguro,
assumindo ainda o comprador os riscos a partir do momento em que a coisa é entregue
à transportadora. Ao comprador compete a iniciativa dos contratos de seguro e de
fretamento.

A lei não proíbe a venda de ascendente a descendente, seja coisa móvel ou imóvel,
mas exige a anuência do cônjuge e demais ascendentes, salvo se o regime de bens for
de separação obrigatória. A falta de anuência poderá ser suprida através de ato de
ratificação. Para ajuizamento de ação judicial, o prazo é decadencial de 2 anos.

Com relação à venda entre cônjuges, o artigo 499 do Código Civil reúne uma norma
permissiva e outra proibitiva. No primeiro caso, é legal a venda entre cônjuges de
uma bem que integra o patrimônio particular de um deles. Já o segundo caso, trata
dos bens integrantes do acervo comum, não permitindo a transferência, através de
contrato de compra e venda, para o patrimônio particular de um deles, de um bem que
se encontra em comunhão.

Na compra e venda de coisa imóvel, especificamente de terremos de zona rural, é

comum as medidas reais não corresponderem às do contrato, mesmo tratando-se de
coisa certa e determinada. De acordo com o disposto no artigo 500 da Lei Civil, se
ao celebrar o contrato as partes identificaram o objeto e fixaram o preço em função
de suas dimensões, tem-se a venda ad mensuram (por medida, em que o preço é
estipulado por unidades ou partes). Neste caso, se as medidas reais forem
inferiores às do contrato, o comprador poderá exigir o complemento da área e, se
isso for impraticável, reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional
ao preço, inexistindo tais direitos se a diferença não exceder a 1/20 da área
enunciada, salvo se o comprador provar que o negócio não se realizaria se tivesse
conhecimento prévio das dimensões. Caso as medidas previstas no contrato sejam
inferiores às dimensões de fato, e o vendedor prove que desconhecia a real medida
da área alienada, poderá o comprador escolher entre complementar o valor já pago ou
devolver o excesso. O prazo para postulação em juízo, tanto para o comprador quanto
para o vendedor, é decadencial de 1 ano, contado a partir do registro do título de
aquisição.

Tratando-se de venda, promessa de venda, cessão ou dação em pagamento de imóvel

urbano alugado, a lei do inquilinato (Lei 8.245/91) prevê o direito de preferência
do locatário em relação a terceiros, exceto caso a concorrência seja com relação a
condôminos. Caso o proprietário deseje vender o imóvel alugado, este deverá
cientificar o locatário, mediante notificação judicial, extrajudicial ou por
qualquer outro meio idôneo, passando-lhe as informações pertinentes. O inquilino,
por sua vez, terá um prazo decadencial de 30 dias para dar resposta, contado da
notificação. Se após a aceitação da oferta, o proprietário desistir da venda,
ficará sujeito a indenizar o locatário por eventuais perdas e danos.

A venda por condômino de coisa indivisível é tratada pelo Código Civil com a
imposição da preferência do outro condômino, “tanto por tanto”, ou seja, em
igualdade de condições. A venda para pessoa estranha não é nula, porém ineficaz
relativamente ao condômino, exceto em caso de desinteresse dos condôminos, tornando
o negócio jurídico válido e eficaz. Havendo mais de 2 condôminos, a lei estabelece
critérios de preferência, que será de quem tiver benfeitorias de maior valor. Na
falta destas, a preferência será do titular do maior quinhão. Sendo as cotas
iguais, não haverá preferência, podendo qualquer condômino efetuar o depósito e
haver a coisa. Ocorrendo o interesse de todos, cada um deverá depositar uma fração
de preço correspondente.