Incorporação Imobiliária

22/07/2021 Entenda a Incorporação Imobiliária do início ao fim | GUIA
U a
Incorporação Imobiliária – do lote à

entrega das chaves
por Thales Estevam Ramalho Marques e Rafael de Oliveira Lage | 14 de janeiro de 2021
Se você trabalha no ramo da construção civil, já deve saber o que é uma

incorporação imobiliária, não é mesmo?
Mas você sabe como funciona todo o processo de uma incorporação? Tem
dúvidas sobre como regularizar seu empreendimento, quais os modelos de
negócio podem ser adotados e qual é aquele mais adequado à sua ideia?
Tem dúvidas sobre qual é o papel da incorporadora e como proteger seu

patrimônio em relação aos riscos envolvidos em cada incorporação
imobiliária? 2
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empreendimento?
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Já ouviu falar em due diligence?
Para obter essas e mais respostas, leia este artigo até o final, pois iremos
explicar o conceito de incorporação imobiliária, alguns aspectos legais
relevantes, qual a diferença entre construtora e incorporadora, as principais
formas de aquisição do terreno e modelos de negócio que podem ser
adotados, o que é patrimônio de afetação, como se preparar juridicamente
para a incorporação imobiliária com a realização de due diligence, espécies
de garantia, documentos necessários à efetuação do registro em cartório,
tributação e mais.
Índice [Ocultar]
1 O que é incorporação imobiliária

1.1 A Lei de incorporação imobiliária
1.2 Qual a diferença entre incorporadora e construtora?
2 A preparação para a incorporação
2.1 Due diligence imobiliária
2.2 Aquisição do terreno e principais modelos de negócio
2.2.1 Permuta física
2.2.2 Permuta financeira
2.3 Espécies de garantia
2.4 Documentos necessários para registro em cartório
3 Efeitos do registro da incorporação
4 Patrimônio de afetação
5 Tributação na transferência do terreno e despesas cartorárias
6 Como funciona (fases)
7 Conclusão
O que é incorporação imobiliária

Incorporar, como a própria palavra indica, significa tomar corpo, inserir,
aderir, construir algo em um terreno. 2
Na acepção jurídica do termo, incorporar nada mais é do que vender
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antecipadamente um imóvel que ainda não existe, o popularmente
conhecido “vender na planta”.
Não é obrigatório registrar uma incorporação para construir conjuntos de

casas ou edifícios, mas, sem tal registro, é expressamente proibido vender
as unidades autônomas do empreendimento antes da conclusão da
obra.
Em outras palavras, a incorporação imobiliária é a construção de um ou

mais empreendimentos imobiliários, que possuam unidades autônomas em
regime condominial, com a finalidade da alienação antecipada de tais
unidades, total ou parcialmente.
A Lei 4.591/1964 (Lei dos Condomínios e Incorporações Imobiliárias),

principal norma legal sobre o tema, traz esse conceito no seu artigo 28,
parágrafo único.
Podem ser feitos por incorporação imobiliária: edifícios, condomínios de

casas, condomínio de lotes (permissão recente da lei), dentre outras
estruturas imobiliárias coletivas, divididas em unidades individuais
autônomas.
A Lei de incorporação imobiliária

Como dito, a Lei 4.591/1964 é aquela que traz as normas da incorporação
imobiliária no Brasil, mais especificamente a partir do seu Título II,
estabelecendo regras, por exemplo, acerca do patrimônio de afetação,
direitos e obrigações do incorporador, documentos necessários ao registro
do empreendimento em cartório, dentre outros assuntos.
Qual a diferença entre incorporadora e

construtora?
A lei da incorporação deixa claro o conceito dessas duas figuras,
fundamentais à realização da incorporação imobiliária.
A construtora, como intuitivamente se imagina, é aquela empresa ou pessoa

física que, de fato, irá erguer os imóveis, isto é, o empreendimento e as suas
2
unidades autônomas.
A incorporadora, por sua vez, é aquela empresa ou indivíduo que irá vender
as unidades autônomas, ou frações ideais do terreno, ao mercado,
gerenciando prazos e coordenando a incorporação de maneira geral,

relembrando-se o conceito exposto acima.
Basicamente, a incorporadora é a proprietária do projeto do

empreendimento e a sua gestora, sendo, dessa forma, quem se
responsabiliza frente aos adquirentes dos imóveis pela entrega dos bens,
prazos, eventuais problemas construtivos e estruturais, dentre outros.
Em muitos casos, a incorporadora, gerenciadora do empreendimento e

quem negocia as unidades autônomas no mercado, pode ser a construtora
do prédio. Esta, porém, nem sempre coincidirá com a figura da
incorporadora. Nesse último caso, a construtora será uma prestadora de
serviços terceira, que irá executar a construção em favor da incorporadora.
Podem ser incorporadores o proprietário do terreno, a construtora ou, até

mesmo, a corretora de imóveis.
A preparação para a incorporação

A incorporação imobiliária é investimento que pode trazer bom retorno a
longo prazo. Contudo, por ser atividade que demanda um grande lapso
temporal para execução e, também, grande alavancagem inicial, é
fundamental que se faça um planejamento bem feito e se estruture a
operação da forma correta, seja nos aspectos jurídicos, contábeis ou
financeiros.
A partir do momento em que se encontra um terreno interessante, deve-se

fazer um estudo de viabilidade econômica e ambiental, considerando o
possível empreendimento projetado para o local, o que deve ser precedido,
ou associado, ao estudo da viabilidade jurídica.
Due diligence imobiliária

Uma das primeiras medidas a serem tomadas pela incorporadora, a fim de
que se faça uma boa preparação para a incorporação, é a contratação de 2
um escritório de advocacia especializado para a realização de due diligence
imobiliária.
Afinal, é nessa fase que se apura a regularidade do terreno no qual se
pretende empreender e de seus proprietários, bem como são verificados
eventuais entraves legais que dificultarão o registro da incorporação, ou

poderão trazer outros transtornos à incorporadora no futuro, depois de
iniciada a obra.
É importante que, antes do fechamento definitivo do negócio e início da

obra, haja uma análise jurídica ampla acerca das condições legais do terreno
e do seu proprietário original, ou seja, aquele que negociará o bem com a
incorporadora. É nisso que consiste a due diligence imobiliária.
A due diligence é, basicamente, uma análise documental do terreno, com a

retirada de certidões negativas tributárias do bem, do seu proprietário,
investigação sobre possíveis dívidas do proprietário (que podem ter o bem
negociado como garantia), análise da matrícula do terreno, para verificação
de possíveis irregularidades, e análise de processos judiciais que envolvam o
bem e seu alienante, como forma de se antecipar quaisquer eventuais
problemas jurídicos.
A validação prévia do negócio mediante due diligence feita por profissionais

competentes e experientes pode evitar despesas financeiras inesperadas da
incorporadora e eventuais entraves na negociação.
Se quiser saber mais sobre o tema due diligence imobiliária, confira nosso

artigo dedicado.
Aquisição do terreno e principais modelos de

negócio
Usualmente, a incorporadora é empresa atuante no ramo e adquire o
terreno do seu proprietário original, com a pretensão de executar o
empreendimento.
A aquisição pode ser feita a partir de uma compra e venda, de uma cessão,
permuta simples ou permuta com torna, sendo esta última opção a mais
comum.
Explicaremos brevemente as modalidades mais utilizadas de permuta, que

2
são a física e a financeira, mas caso queira se aprofundar no tema, veja o
nosso artigo
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A elaboração da minuta contratual para aquisição do terreno junto ao seu
proprietário original é também uma etapa muito importante, devendo o
instrumento refletir muito bem e em detalhes as pretensões das partes e as

normas ajustadas, para que não haja qualquer desentendimento ou
equívoco interpretativo no futuro.
Ademais, como a aquisição do terreno pela incorporadora possui a

finalidade da construção do empreendimento imobiliário e este depende de
uma série de estudos de viabilidade para sua execução, como aprovação do
projeto arquitetônico pela prefeitura municipal, estudos ambientais e due
diligence jurídica, é importante que o instrumento a ser assinado contenha
condições claras de saída para que a incorporadora esteja protegida caso
conclua pela inviabilidade do projeto.
Por fim, a elaboração de uma boa minuta contratual é importante, porque a

lei da incorporação exige, no seu artigo 32, alínea “a”, que o contrato seja
registrado em cartório (na prática, via escritura pública). Sem esse registro, a
incorporadora não será considerada, formalmente, a proprietária do
empreendimento.
Permuta física
A permuta física consiste na aquisição do terreno, pela incorporadora, em

contrapartida à cessão de unidades imobiliárias futuras ao proprietário, que
são dadas em pagamento do terreno.
A permuta física pode ser integralmente física, sem que envolva o

pagamento em dinheiro, ou pode envolver o pagamento de uma torna, ou
seja, a transferência de uma parte do valor do terreno em espécie, em
condições negociadas pelas partes, e o restante do seu valor pago com a
transmissão da propriedade de algumas das unidades futuras ao dono do
terreno.
A permuta física com torna é, ao lado da permuta financeira, que

explicaremos no tópico seguinte, o modelo de negócio mais comum no
mercado de incorporações atualmente.
A operacionalização dessa permuta física pode ocorrer de duas formas: 2

1) a incorporadora recebe formalmente a propriedade de apenas parcela do
terreno, remanescendo a fração
com a nossa ideal
Política de correspondente
Privacidade e Proteção deàs unidades futuras
Dados.
prometidas ao proprietário sob a titularidade dele; ou
2) a incorporadora recebe a propriedade da íntegra do terreno e, após

edificadas as unidades autônomas, transmite ao proprietário aquelas
unidades que lhe foram prometidas.
A adoção de uma ou outra opção da permuta física será mais ou menos

vantajosa à incorporadora, a depender de particularidades do caso.
Isso porque a transmissão da propriedade envolve o registro em cartório,

implicando em pagamento de emolumentos e, também, o pagamento de
tributos, despesas que podem variar caso a caso, de acordo com a opção
escolhida.
A contratação de uma boa assessoria jurídica é importante também para

que seja seguida a estratégia menos onerosa à incorporadora e demais
partes envolvidas.
Permuta financeira
Diferentemente da permuta física, na permuta financeira, o proprietário do

terreno, em contrapartida à alienação do bem à incorporadora, receberá
participação financeira nas vendas das unidades autônomas.
Dessa forma, ao invés de imóveis físicos, o proprietário do terreno obterá,

nas condições estabelecidas entre as partes envolvidas, um percentual, em
dinheiro, do Valor Geral de Vendas – VGV das unidades.
Geralmente, a base de cálculo da permuta financeira corresponde ao valor

da receita bruta obtida com a venda das unidades autônomas, descontado
de taxa de administração e outros encargos a serem definidos caso a caso.
Espécies de garantia
A compra de um imóvel na planta ou ainda em construção pode trazer
receios aos consumidores, devido ao alto montante de investimento
necessário à realização das obras e, também, aos dilatados prazos
envolvidos na entrega de chaves das unidades. 2
Nesse sentido, é importante que as incorporadoras ofereçam garantias a
esses consumidores, a fimPolítica
com a nossa de que de obtenham
Privacidade esucesso noDados.
Proteção de mercado.

As garantias à incorporação são importantes, portanto, para todas as partes

envolvidas, seja a incorporadora, o proprietário do terreno ou os
consumidores finais.
Uma das principais garantias da incorporação imobiliária é o regime do

patrimônio de afetação, que explicaremos logo abaixo.
Para além dele, existem algumas modalidades de garantia ao

empreendimento disponíveis no mercado e autorizadas pela lei de
incorporação.
Por exemplo, a incorporadora pode contrair o financiamento do negócio

junto a instituição financeira, caso em que o terreno e construções serão
entregues em alienação fiduciária à instituição financiadora.
Uma outra importante forma de se garantir a execução do

empreendimento, a entrega de chaves das unidades aos consumidores
finais e se conferir maior segurança à operação é a constituição de uma
Sociedade de Propósito Específico – SPE.
Esta consiste em pessoa jurídica com um único objetivo social, no caso,

justamente, a incorporação imobiliária pretendida. Leia mais sobre este
instrumento societário aqui.
Sob esse formato, a empresa interessada, que, inicialmente, assumiria o

papel de incorporadora, poderá ser apenas uma sócia da SPE, juntamente
com o proprietário do terreno, de maneira que a SPE, esta sim, assuma a
titularidade da incorporação.
Isso permite com que o terreno e todo o capital envolvido na realização das
obras seja integrado à SPE e apenas os ativos dessa empresa sejam
destinados e afetados ao empreendimento, proporcionando uma
desvinculação de patrimônio em relação aos bens das partes envolvidas no
negócio.
Podemos destacar, ainda, os seguros. A lei autoriza que se contrate seguro

de obra ou seguro de incorporação, tendo como segurados os adquirentes
2
das unidades autônomas, em garantia a eventual inadimplemento da
incorporadora na entrega dos bens.
Sendo contratado seguro, tal aquisição deverá ser informada aos
consumidores nos contratos individuais de compra e venda das unidades.
Por fim, a lei confere uma outra garantia, esta à incorporadora, ao lhe
facultar a determinação de um prazo de carência da incorporação,
durante o qual poderá haver a desistência do empreendimento, com a
consequente denúncia da incorporação e desfazimento dos negócios até
então firmados.
Documentos necessários para registro em

cartório
Toda incorporação imobiliária deve, obrigatoriamente, ser registrada em
cartório, à margem da matrícula do(s) terreno(s) sobre o(s) qual(is) o
empreendimento será erguido.
Isso é feito a partir da elaboração do chamado memorial de incorporação,

contendo, em detalhes, o projeto arquitetônico do empreendimento, em
que conste todas as suas unidades individuais e coletivas, juntamente com
os instrumentos negociais celebrados entre o proprietário e a
incorporadora, dentre outras informações.
A Lei de Incorporações lista, em seu artigo 32, uma série de documentos que
devem ser apresentados ao oficial do cartório. São eles:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de

compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula
de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua
alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e
construção, devidamente registrado – traduzindo: matrícula imobiliária já em
nome do incorporador, acompanhada de cópia do título aquisitivo (escritura
pública ou contrato particular registrado com as condições listadas);
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto

de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos
alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20

anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros – é o chamado 2
histórico vintenário, por meio do qual se deve descrever, um a um, os
principais registros constantes de todas as matrículas do imóvel dentro do
período de 20 (vinte) anos;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes

– o projeto arquitetônico acompanhado do alvará de construção;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes
comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área
construída – essa informação constará dos quadros da NBR 12.721;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de

direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas
contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a

que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei – este é o documento que contém
as principais características do futuro empreendimento, especialmente no
que se refere ao acabamento (marcas e tipos de piso, metais, louças etc.);
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento,

calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos
unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção
de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela
obra – essa informação constará dos quadros da NBR 12.721;
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a

elas corresponderão – essa informação também constará dos quadros da
NBR 12.721;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o

conjunto de edificações – aqui vale uma observação: embora alguns cartórios
forneçam “modelos” de convenção de condomínio, é veementemente
recomendado que a incorporadora elabore em detalhes o seu próprio
padrão, com o auxílio jurídico, dada a importância da convenção para a
vida em comum dos futuros moradores do prédio e a enorme
dificuldade de se obter quórum para alterá-la (dois terços) – Esse
documento é tão importante que temos um artigo dedicado, confira;
k) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do

art. 39 – quando se tratar de permuta física, deve-se declarar dentro do 2
memorial de incorporação a quota-parte das unidades que serão entregues
ao proprietário
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l) certidão do instrumento
Ok público
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privacidade referido
e proteção deno § 1º do artigo 31 –
dados Envie-nos uma mensagem
somente será exigível se o incorporador não for o proprietário do terreno no
momento do registro da incorporação;
m) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34) –

altamente recomendável para qualquer incorporação;
n) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito

que opere no País há mais de cinco anos – obtida junto ao banco de
relacionamento da incorporadora;
o) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de

veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos –
deve estar contida no memorial de incorporação, especificando com clareza
como será a garagem.
Nos termos do artigo 33 da lei, o registro da incorporação permanecerá

válido por 180 dias, a partir de quando deverá ser renovado, caso não tenha
sido iniciada a obra, para que o incorporador esteja autorizado a negociar as
unidades.
Efeitos do registro da incorporação 2

O registro da incorporação em cartório a formaliza, oficialmente, e faz com
que terceiros tomem ciência dela.
O efeito imediato disso é a divisão do terreno em frações ideais, com o

nascimento das unidades autônomas futuras do empreendimento que, a
partir daí, passam a ser de conhecimento público, o que confere à
incorporadora a autorização para a comercialização de tais bens, ainda na
planta.
Anteriormente ao registro, o incorporador não pode celebrar qualquer

negociação, ainda que preliminar (ou a título de “reserva”) dos imóveis
unitários do empreendimento.
O registro da incorporação é o que, em tese, atesta a regularidade da obra e

autoriza a venda das suas unidades individuais.
Ao mesmo tempo, traz a segurança necessária aos compradores, que

poderão exigir que a obra seja executada exatamente como prevista nos
documentos registrados, que são públicos (qualquer interessado pode
obter, no cartório de registro de imóveis, cópias e/ou certidões de todos os
documentos listados anteriormente).
Patrimônio de afetação
O patrimônio de afetação está previsto na Lei 4.591/1964 a partir do artigo
31 e trata-se, basicamente, de uma ficção jurídica que determina a
separação patrimonial do empreendimento em relação à sociedade ou
pessoa física que o incorpora. Nesse regime, os bens que compõem o
empreendimento passam a ser vinculados a um único fim que é,
justamente, a incorporação.
Em outras palavras, o terreno, todas as unidades construídas sobre ele e as

receitas de venda recebidas dos compradores, até o limite do custo de
construção da obra, não se confundirão com o patrimônio e os ativos da
incorporadora, de modo que não poderão ser oferecidos como garantia em
qualquer obrigação assumida pela sociedade ou pessoa física que está a
executar o empreendimento, que não sejam relacionadas à própria
incorporação e, assim, não serão também alvo de penhoras judiciais e afins,
2
para satisfação de dívidas externas da incorporadora.
Note que o patrimônio de afetação é uma opção do incorporador, mas é,
certamente, garantia importante, pois, se o incorporador se torna insolvente
ou vem a falir, o patrimônio de afetação, destinado à execução do
empreendimento, não será atingido para pagamento das dívidas com os

credores terceiros.
Os compradores, nesse cenário indesejável e extremo, poderão contratar

terceiros para finalizar a obra.
Mesmo que se adote a operacionalização por uma SPE, sendo essa a

incorporadora, poderá ser criado patrimônio de afetação, adicionalmente,
pela SPE. Os dois institutos, pois, não se confundem e podem ser
complementares no que diz respeito à garantia da finalização do
empreendimento e entrega de chaves das suas unidades.
A constituição do patrimônio de afetação se dá a partir do momento em que

o incorporador, o proprietário do terreno e demais adquirentes de unidades
finais que porventura já houverem prometido comprar os bens, a qualquer
tempo, averbem junto ao cartório de registro de imóveis um simples termo
que formaliza tal patrimônio. Esse é o teor do artigo 31-B, da Lei 4.591/1964.
Além dos efeitos já analisados, o patrimônio de afetação traz outro

importante benefício, desta vez à incorporadora.
Como incentivo à averbação da garantia, a Lei 10.931/2004 instituiu o

Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação, popularmente
conhecido pela sigla RET, por meio do qual a incorporadora, ao invés de
recolher 4 tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS) sobre a receita de
vendas, segundo as alíquotas de seu enquadramento, paga uma alíquota
única de 4% (quatro por cento) sobre tal receita, o que representa uma
enorme economia ao final do empreendimento.
Por um tempo, chegou a ser possível pagar apenas 1% (um por cento)
sobre a receita dentro do RET, para empreendimentos com unidades
vendidas por até R$ 100.000,00 (cem mil reais), dentro do Programa Minha
Casa, Minha Vida, mas isso não é mais possível.
A propósito, falamos mais a respeito do patrimônio de afetação em outro de

nossos artigos.
2
Tributação na transferência do terreno e
despesas cartorárias com a nossa Política de Privacidade e Proteção de Dados.

Na fase de estruturação, a incorporação envolve, praticamente, um imposto,

que é o ITBI (clique para ler um artigo completo sobre este imposto), cuja
competência para instituição e cobrança é de cada município.
Além desse imposto, serão cobradas taxas e emolumentos cartoriais para a

lavratura e registro de escritura pública de compra e venda do terreno, das
unidades individuais e/ou frações ideais do condomínio e, também, para
registro, tanto da incorporação, como da compra e venda de cada unidade.
Aqui você pode consultar os custos de todos os atos praticados no estado de
Minas Gerais.
O quadro abaixo resume quais são os tributos e taxas cobrados, a quem

devem ser pagos, quem os deve pagar e em qual momento, com a ressalva
de que podem, caso a caso, haver outras despesas:
Tributo/despesa Quem cobra Quem paga Momento
Prefeitura
Municipal,
podendo a Proprietário ou a
Aquisição do
cobrança ser incorporadora,
terreno no qual
ITBI delegada ao sendo,
será feito o
Cartório de geralmente a
empreendimento
Notas, a incorporadora
depender do
município
Lavratura de
Escritura Pública
Proprietário ou a
que reflita o
incorporadora,
Emolumentos de Cartório de instrumento
sendo,
Escritura Pública Notas particular de
geralmente a
aquisição do
incorporadora
terreno pela 2
incorporadora
Emolumentos com
de a nossa
Cartório
Políticade Incorporadora
de Privacidade e Proteção de Dados.Registro do
registro Ok Registro deprivacidade e proteção de dados

Política de memorial
Envie-nos de
uma mensagem
Imóveis incorporação na
matrícula do
terreno
Prefeitura
municipal,
podendo a Venda das
Adquirentes das
cobrança ser unidades finais,
unidades finais
ITBI delegada ao na planta ou
do
Cartório de construídas, aos
empreendimento
Notas, a consumidores
depender do
município
Venda das
Adquirentes das
unidades finais,
Emolumentos de Cartório de unidades finais
na planta ou
Escritura Pública Notas do
construídas, aos
empreendimento
consumidores
Venda das
Adquirentes das
Cartório de unidades finais,
Emolumentos de unidades finais
Registro de na planta ou
registro do
Imóveis construídas, aos
empreendimento
consumidores
Como funciona (fases)

As incorporações são atividades geralmente voltadas para o retorno a longo
prazo, exigindo planejamento e o desdobramento do projeto em diversas
fases, dentre as quais destacam-se as seguintes:
2
Estudo de viabilidade técnica, econômica e jurídica do empreendimento;
Negociação e celebração de contrato particular com o proprietário do
terreno; Ok Política de privacidade e proteção de dados
Due diligence imobiliária e estudo de viabilidade técnica no local;
Planejamento da infraestrutura e elaboração do projeto;
Submissão do projeto à prefeitura do município e análise para aprovação;
Celebração do instrumento competente para aquisição do terreno;
Registro da incorporação em cartório;
Execução das obras e venda das unidades na planta ou depois de

concluídas;
Expedição e averbação em cartório da certidão de “baixa e habite-se” e da

CND/INSS; e
Execução de serviços de manutenção e pós vendas durante o prazo de

garantia da obra.
Conclusão
Como visto, incorporações imobiliárias são empreendimentos complexos,
envolvendo diversas fases, estudos e análises, possuindo, ainda, tantos
outros requisitos formais para uma correta e tranquila execução.
Além disso, são projetos voltados para o retorno a longo prazo e que exigem
alta alavancagem.
Portanto, há muitos cuidados que devem ser tomados na condução de

empreendimentos dessa natureza, para que, de fato, sejam vantajosos ao
incorporador e demais partes envolvidas, se evitando entraves nas
negociações com proprietários, compradores, registro em cartório e atrasos,
tanto na entrega das unidades, quanto na execução das obras e
cumprimento de prazos intermediários.
Com um bom planejamento e manejo da incorporação, por meio de 2

assessoria jurídica, contábil e financeira, de profissionais experientes, o
empreendimento
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incorporação e as negociações, podendo a empreitada ser bastante

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da Lei 6.766/79, que…
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no mercado imobiliário, sobretudo com incorporação ou parcelamento do
solo e possui um empreendimento irregular, ou se…
14. O ISS na incorporação imobiliária: há incidência? - […] Já tratamos do
instituto da incorporação imobiliária em outro de nossos artigos, definindo-a
como a atividade de vender antecipadamente…
15. Crédito Associativo na Construção Civil: o guia completo - […] antes
mesmo da famosa Lei de Incorporações Imobiliárias pela Lei 4.380/64, o
Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é, ainda hoje,…
16. SCP e SPE nos negócios imobiliários: qual escolher? - […] contrário do
que muitos empreendedores costumam pensar, a atividade de incorporação
vai muito além da venda de imóveis “na…
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d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento,

i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a

j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o

k) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do

momento do registro da incorporação;