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Sumário

1. CONHECENDO OS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

– Como andam os seus investimentos em imóveis?

– Estrutura dos fundos de investimentos imobiliários
– FIIs versus Imóveis: vantagens em investir em FIIs
– Principais riscos
– O fantasma da tributação dos rendimentos
– Emissões de cotas

2. ANALISANDO OS PRINCIPAIS TIPOS DE FIIs

– Fundos de Tijolo
– Fundos de Papel
– Fundos de Fundos (FOF)

3. PENSANDO NO LONGO PRAZO

– FIIs como alternativa de diversificação

– Reinvestindo os seus proventos

4. GLOSSÁRIO

– Glossário

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 1. CONHECENDO OS
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Como andam seus investimentos em imóveis?

Como andam seus investimentos em imóveis?

O hábito de investir em imóveis faz parte da cultura do brasileiro. Todos

nós temos alguém muito próximo que possui ou vislumbra ter imóveis
com a finalidade de alugá-los para complemento de renda.

Não preciso ir muito longe para encontrar um exemplo pessoal: a minha

família.

Assim como boa parte da geração de brasileiros que enfrentou períodos

de grande instabilidade econômica, meus pais viram nos imóveis físicos
uma boa forma de proteção de seu patrimônio contra a hiperinflação que
assolou o Brasil entre os anos 1980 e início da década de 1990.

Passados muitos anos desde a estabilização da nossa moeda, foi delegada

a mim a tarefa de gerenciar alguns imóveis remanescentes da família, o
que sempre me levava a me questionar:

Será que a aquisição direta de imóveis para investimento é a melhor

forma do pequeno investidor se expor ao setor imobiliário?

Note que me refiro à aquisição de imóveis para investimento, e não para

moradia ou lazer. Por envolver outras questões, essa discussão exigiria
um texto à parte.

De qualquer forma, compartilharei com você algumas impressões que

tenho extraído da minha atual experiência e apontarei para uma alternativa
que, ao meu ver, é a mais vantajosa para o pequeno investidor.

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Investindo diretamente em imóveis físicos

Apesar de ser uma forma de investimento

muito popular, comprar e administrar
diretamente imóveis para geração de
renda ou ganho de capital não é uma
tarefa simples.

Para começar, exige uma quantia elevada

de dinheiro – o que, em muitos casos, leva
o pequeno investidor a concentrar demais
o seu patrimônio em poucos ativos e/ou
em localidades muito específicas.

Sem falar no trabalho que temos para encontrar um imóvel que se encaixe
em nossas pretensões e, em seguida, transferi-lo para o nosso nome. É
preciso levantar todos os tipos de certidões e documentos imagináveis.
Uma burocracia sem fim. Ainda, existem todos aqueles custos elevados
que envolvem a transação de compra, como taxas, impostos e comissões.

Se depois de todo esse processo o imóvel exigir reforma, então fica ainda
mais caro...

Tudo isso sem considerar as dificuldades para alugar o imóvel e as

possíveis dores de cabeça com os inquilinos.

Enfim, poderia citar inúmeras outras dificuldades que temos que lidar
nesse tipo de investimento, mas sem dúvidas o maior desafio do pequeno
investidor de imóveis é o de conseguir rentabilizar o patrimônio investido.

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Como todo economista, sempre coloco as contas na ponta do lápis.
Fazendo isso percebo que, se não tomarmos muito cuidado, em muitos
casos, não conseguimos rentabilizar o dinheiro investido dentro de todo
o seu potencial caso ele fosse empregado em outros investimentos de
igual ou menor risco.

Resumindo…

A decisão de adquirir diretamente imóveis físicos para investimento não

é simples e exige uma série de considerações e limitações por parte do
pequeno investidor.

A boa notícia é que existe uma alternativa muito mais simples, democrática
e, normalmente, mais rentável do que investirmos no setor imobiliário: os
Fundos de Investimentos Imobiliários.

Fundos de Investimentos Imobiliários

Estrutura e Funcionamento

Caso você ainda não esteja familiarizado, um Fundo de Investimento

Imobiliário — também conhecido como FII — é uma espécie de condomínio
que reúne, de maneira organizada, investidores interessados em aplicar
seus recursos em ativos imobiliários.

Para tanto, cada investidor compra uma determinada quantidade de

cotas do FII pelo Home Broker da corretora — assim como ocorre com
as negociações de ações. Cada fundo imobiliário possui um código de
negociação de quatro letras seguidas do número 11 (e.g., XXXX11).

Quando investimos em FIIs, estamos terceirizando a gestão e administração

do nosso dinheiro a profissionais especializados em negócios imobiliários,
com destaque para três principais prestadores de serviço: (i) gestor/
consultor; (ii) administrador; e (iii) custodiante.

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O gestor é quem decide onde investir os recursos dos cotistas de acordo
com o mandato do FII — definido pelo seu regulamento —, tendo a
responsabilidade de analisar o mercado para identificar as melhores
oportunidades de investimento. Além disso, em alguns casos, o FII ainda
poderá contratar a figura do consultor técnico especializado.

O administrador atua como agente fiduciário, sendo responsável por toda

a parte burocrática relacionada aos ativos e ao dia a dia do fundo, além
de ser o garantidor do cumprimento do seu regulamento.

Por fim, o custodiante atua como intermediário nas transações de compra

e venda das cotas dos FIIs, além de ser o responsável pela custódia desses
ativos.

Como contrapartida, esses prestadores de serviços são remunerados

por meio de taxas pré-estabelecidas nos regulamentos, sendo que elas
normalmente incidem sobre o patrimônio líquido ou valor de mercado
do fundo. Em muitos casos, as gestoras também podem exigir taxas
de performance calculadas sobre o que exceder um referencial pré-
estabelecido (benchmark).

No caso dos custodiantes, atualmente grande parte das corretoras não

cobra taxas de custódia e corretagem nas operações de fundos imobiliários.

Vale mencionar também que os FIIs são fundos do tipo “condomínio

fechado” e possuem, em sua maioria, prazo indeterminado de duração. Isso
significa que, diferentemente do que ocorre com os fundos de investimentos
abertos, os investidores de FIIs não conseguem simplesmente solicitar o
resgate das suas cotas.

Portanto, caso o investidor deseje resgatar o investimento realizado,

ele deve vender as suas cotas na Bolsa (via Home Broker) para outros
investidores interessados.

Essa estrutura traz uma importante vantagem aos FIIs que investem
em ativos ilíquidos (e.g., imóveis), pois evita que esses fundos tenham
problemas de liquidez com resgates inesperados em momentos de crise,
o que poderia impactar os seus patrimônios.

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De modo geral, os FIIs podem investir os seus recursos:

1. diretamente em imóveis dos mais variados segmentos, tais como: lajes

corporativas, galpões logísticos e industriais, shopping centers, etc;
2. em ativos de renda fixa com lastro imobiliário, como Certificados de
Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), entre
outros;
3. ou até mesmo investir em cotas de outros FIIs e ações de empresas do
ramo imobiliário.

Como contrapartida, eles recebem aluguéis e outras rendas de seus

investimentos e os repassam aos cotistas na forma de distribuição de
proventos, que normalmente ocorrem com uma frequência mensal.

Tributação

Pela lei, os lucros e rendimentos recebidos pelos fundos imobiliários

a partir de aluguéis e ganhos de capital na venda de imóveis não são
tributados, como ocorre com as empresas e pessoas físicas.

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Contudo, essa isenção fiscal somente será válida se o fundo atender às
seguintes condições:

1. não investimento em empreendimentos imobiliários que tenham como

incorporador, construtor ou sócio, cotista que possua, isoladamente ou
em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das cotas;
2. distribua a seus cotistas ao menos 95% dos lucros auferidos no semestre.

Sob a ótica da tributação dos cotistas, atualmente também há o benefício

de isenção da cobrança de Imposto de Renda sobre as distribuições de
rendimentos dos FIIs para pessoa física (PF), desde que atendidas três
condições:

1. o fundo obtiver, no mínimo, 50 cotistas;

2. as cotas sejam negociadas exclusivamente em Bolsas de valores ou no
mercado de balcão organizado;
3. o investidor não detenha, individualmente, mais do que 10% das cotas
do FII.

Se uma das duas primeiras condições

não for atendida, todos os cotistas do
fundo perdem a isenção. Por outro lado,
se apenas a última condição for violada,
somente o cotista que possuir mais
de 10% das cotas do fundo perderá o
benefício.

Vale lembrar, no entanto, que a isenção

para o cotista pessoa física somente diz
respeito à distribuição dos rendimentos.
Quando o assunto é ganhos de capital na venda de cotas, o papo é outro...

Os ganhos de capital obtidos na venda de cotas de FIIs são tributados em

20% sobre o lucro auferido na operação, não havendo nenhuma faixa de
isenção, como ocorre com as ações.

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Dito isso, o questionamento é: o que faz dos FIIs uma alternativa mais
vantajosa para investir no setor imobiliário se comparados à aquisição
direta de imóveis?

FIIs versus Imóveis: Vantagens em investir em FIIs

Acessibilidade e praticidade: é possível começar a investir em FIIs com

valores muito mais acessíveis, normalmente a partir de R$ 100,00, sendo
que o lote mínimo de compra é de apenas 1 cota. Também é possível
comprar cotas de FIIs em questão de minutos pelo Home Broker da sua
corretora — sem toda aquela burocracia que envolve as negociações
diretas de imóveis.

Diversificação: ao possibilitar investimentos a valores mais acessíveis, o

investidor de fundos imobiliáiros pode diversificar muito mais seus ativos.
É possível ter vários inquilinos nos mais variados segmentos imobiliários
e regiões do país — reduzindo os riscos relacionados à concentração.

Liquidez: se você já tentou vender um imóvel sabe da dificuldade de

concluir uma transação que, em alguns casos, pode levar até mesmo anos.

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Já no caso de FIIs, é possível que o pequeno investidor conclua a venda
de suas cotas em questão de minutos pela conta da corretora, recebendo
o valor da operação dois dias úteis após a transação. Sem falar que as
taxas cobradas são ínfimas se comparadas às que envolvem a negociação
de uma casa ou apartamento.

Acesso a imóveis de maior qualidade: investindo em FIIs, você pode ser

sócio de escritórios localizados em regiões já consolidadas, dos melhores
shoppings do país, de galpões logísticos e industriais situados em
regiões estratégicas, entre outros ativos. Tudo isso seria impensável para
investimentos diretos em imóveis, até mesmo para os investidores mais
capitalizados.

Gestão profissional: os fundos imobiliários são geridos por uma equipe

de profissionais especializados e com vasta experiência no mercado
imobiliário e financeiro.

Maior comodidade: como já adiantei, o investidor de FIIs não precisa se

preocupar com a administração do dia a dia dos imóveis que compõem
o fundo, já que essa tarefa cabe ao administrador e à gestora que, em
troca, recebem uma remuneração pelo serviço. Além disso, embora os
cotistas não tenham poder de decisão no dia a dia, eles podem se reunir
e substituir os prestadores de serviço se julgarem pertinente.

Recebimento de renda periódica: embora a distribuição obrigatória dos FIIs

não seja mensal, eles costumam realizá-la mensalmente — funcionando
como uma espécie de “aluguel” a seus cotistas.

Vantagem tributária: os FIIs são veículos tributários eficientes, já que, pela

legislação atual, os lucros colhidos por estes fundos não são tributados.
Os rendimentos recebidos pelos cotistas pessoa física também são
isentos da cobrança de imposto, enquanto o aluguéis dos imóveis físicos
são tributados conforme o Imposto de Renda da Pessoa Física.

Rentabilidade: os custos administrativos mais baixos, a isenção de cobrança

de imposto de renda e a gestão profissional costumam proporcionar aos
FIIs rentabilidades mais atrativas do que as obtidas quando investimos
diretamente em imóveis.

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Por contar com todas essas vantagens, o mercado de fundos imobiliários
vem caindo cada vez mais nas graças dos brasileiros, e já ultrapassou a
marca de 1,4 milhão de investidores.

Número de Investidores de Fundos Imobiliários. Fonte: B3.

Mas não se engane, os fundos imobiliários também estão sujeitos

a diversos tipos de riscos que devem ser avaliados pelo investidor.
Comentarei sobre eles adiante.

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Principais Riscos

Assim como todo investimento, os FIIs também estão sujeitos a diversos

tipos de riscos que tornam seus retornos incertos. Conhecer e identificar
os principais lhe dará a possibilidade de escolher aqueles que topa
encarar, além de fugir de verdadeiras ciladas.

Risco de liquidez

Liquidez é a facilidade que um ativo tem de ser convertido em dinheiro

sem perda significativa de valor. Assim, quanto maior a liquidez de um
bem, melhor!

Muito embora tenham uma liquidez muito mais elevada do que os

imóveis físicos, alguns FIIs ainda possuem um volume de negociação
diária reduzido — o que pode dificultar a entrada e/ou saída do ativo a
depender da urgência do investidor e do montante envolvido na operação.

A boa notícia é que, com o crescimento vertiginoso desse mercado, a sua

liquidez vem melhorando ano após ano.

Evolução do volume médio diário negociado no período. Fonte: B3.

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De qualquer forma, é importante que você sempre se atente ao volume
de negócios do fundo em que pretende investir, pois isso o ajudará a
evitar aqueles com baixíssima liquidez.

Risco de mercado

Apesar de serem menos voláteis do que as ações, os preços das cotas dos
FIIs também podem oscilar intensamente ao sabor do mercado, afinal,
estamos falando de um ativo de renda variável negociado em Bolsa.

No início de 2020, por exemplo, os FIIs não passaram incólumes à aversão

ao risco dos investidores, ocasionada pelos efeitos da pandemia do novo
coronavírus. O IFIX, índice composto pelos principais FIIs negociados no
mercado, chegou a desvalorizar 28% no auge da crise.

Desempenho do IFIX (branco) e Ibovespa (azul) ao longo de 2020 (base 100). Fonte: Bloomberg.

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Por isso, muito cuidado: apesar do que já escutamos por aí, os FIIs não
são bons ativos para guardar a sua reserva de emergência!

Ao investir recursos que podem lhe fazer falta no curto prazo, você estará
correndo o risco de ter um prejuízo caso seja obrigado a resgatá-los em
um momento desfavorável.

Risco de crédito

Por emprestarem os recursos dos cotistas a terceiros em troca de uma

remuneração previamente acordada, os FIIs de Papel estão sujeitos ao
risco de crédito do devedor.

Nesse caso, é importante que você não só tenha confiança na capacidade

da gestão do fundo em estruturar uma operação robusta e diversificada,
como também deve verificar a solidez das garantias prestadas pelo
devedor para o caso de necessidade em executá-las…

Risco de pré-pagamento e reinvestimento

Os FIIs de papel também possuem outros dois importantes riscos.

O risco de pré-pagamento ocorre quando os devedores recompram suas

dívidas antigas (de juros mais elevados) para tomar novas dívidas a juros
inferiores. No caso dos FIIs de papel, isso ocorre quando o devedor do
CRI quita a sua dívida antes do vencimento do título, interrompendo o
fluxo de pagamento dos juros e, consequentemente, a rentabilidade do
fundo (tomador da dívida) até que a gestão promova uma nova alocação.

Para mitigar esse potencial risco, os credores geralmente impõem multas

de pré-pagamento nas operações.

Já o risco de reinvestimento ocorre quando o fundo de papel necessita

alocar novamente os recursos devolvidos de uma operação pré-paga.
Como o pré-pagamento costuma ocorrer em um ambiente de queda das
taxas de juros, as novas opções de investimentos podem apresentar taxas

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de rentabilidades abaixo das obtidas anteriormente, afetando as suas
distribuições de rendimentos.

Risco de inadimplência

No caso dos FIIs de tijolos, é plenamente possível que inquilinos em

situações financeiras delicadas tenham dificuldades de pagar o aluguel
em dia, o que acabaria por provocar uma queda na distribuição de
rendimentos do FII aos cotistas e, em última instância, uma redução no
preço de mercado das cotas.

Esse é um risco que deve sempre estar no radar do investidor e que pode
ser reduzido a partir da exposição a FIIs com um portfólio de inquilinos
bem diversificado e dos mais variados segmentos de atuação.

Risco de vacância

Os inquilinos também podem muito bem deixar o imóvel de um FII de

Tijolo em busca de outros com condições mais vantajosas. Damos o nome
de “vacância” para esses espaços vagos nos imóveis.

Risco de taxas de juros

Por último, também temos o risco de taxas de juros.

Os preços dos ativos imobiliários possuem uma relação inversa com o

nível das taxas de juros de uma economia.

Taxas de juros em patamares baixos tendem a impulsionar o mercado

imobiliário, além de incentivar os poupadores a investirem em ativos de
risco, gerando um efeito duplamente positivo sobre os FIIs.

Por outro lado, um aumento das taxas de juros eleva a aversão ao risco
dos investidores e inibe a atividade econômica, desaquecendo o mercado
imobiliário. Nesse caso, o efeito sobre os ativos imobiliários é negativo.

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Essa relação inversa fica muito clara quando comparamos o desempenho
do IFIX com a taxa de um título do governo de vencimento longo…

Assim, a relação oposta entre o desempenho dos FIIs e as taxas de juros

também deve ser um fator a ser levado em conta na hora de determinar
o quanto você gostaria de estar exposto a essa classe de ativos em dado
momento.

Quais riscos você topa correr?

Perceba que a maioria dos riscos comentados são do “mundo real”, que
acontecem quando investimos em imóveis ou quando emprestamos
nosso dinheiro a alguém.

Ao investirmos em FIIs, podemos minimizá-los por meio da diversificação,

o que provavelmente seria mais complicado de ser implementado em
outros casos.

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Por fim, mapear os principais riscos do seu fundo imobiliário é tão ou
mais importante do que entender qual é a sua capacidade de rendimento,
pois somente assim o investidor será capaz de fugir de roubadas e extrair
o máximo de potencial que essa classe de ativo pode lhe oferecer.

O fantasma da tributação dos rendimentos

Um outro risco para se ter no radar...

No capítulo anterior, comentei sobre

alguns dos principais riscos que envolvem
o investimento em fundos imobiliários.

Mas apesar dos riscos mais clássicos

serem essenciais de se levar em conta
antes de investir nesses ativos, talvez o
principal risco no radar do investidor
de FIIs no momento seja outro: o de
tributação sobre os rendimentos.

Como se sabe, a isenção fiscal sobre as distribuições de rendimentos para

pessoa física é considerada um grande diferencial dos FIIs por muitos
investidores.

Afinal, com ela podemos receber uma renda passiva mensal sem ter
que dividir o bolo com o Leão. Ao passo que, investindo diretamente em
imóveis, por exemplo, podemos pagar à Receita Federal um valor de até
27,5% sobre o aluguel recebido — o que, convenhamos, não é pouco...

Não por outro motivo, sempre que os políticos colocam o fim da isenção
dos FIIs em pauta, vemos um grande mal-estar neste mercado.

Em dezembro de 2015, por exemplo, o então Senador Romero Jucá (PMDB-

RO) apresentou uma Medida Provisória (MP 694) que, caso fosse aprovada,
previa o fim da isenção não apenas para os FIIs, mas também de alguns
ativos de renda fixa, tais como os CRIs, CRAs, LCIs e LCAs.

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À época, a resposta do mercado de FIIs foi muito negativa, com o IFIX
chegando a cair quase 5% no dia do anúncio da MP, o que não é pouco
para este mercado.

A partir dali, acumulou um recuo próximo a 10% até o início de fevereiro

de 2016, quando o senador retirou da sua proposta o trecho sobre a
tributação desses investimentos.

Desempenho do IFIX entre 2015 e 2016. Fonte: Bloomberg.

O mesmo ocorreu em 2021, quando a equipe econômica do governo

apresentou a segunda fase da reforma tributária, a qual previa, dentre
outras medidas, o fim da isenção sobre os rendimentos dos FIIs.

Em meio a essa incerteza, vimos novamente o IFIX amargurar quedas que

há muito tempo não ocorriam…

Mas assim como ocorreu no episódio anterior, também não foi dessa vez
que a proposta de taxação dos FIIs emplacou, sendo que a matéria foi
removida da proposta após algumas semanas do seu anúncio.

Com isso, vimos uma importante melhora no humor do mercado, que

retomou os patamares pré-reforma em poucos dias, com o IFIX subindo
quase 5% desde o seu pior momento.
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 Desempenho do IFIX entre jul/20 e jul/21. Fonte: Bloomberg.

Mas será que a preocupação dos investidores com uma eventual tributação
é justificada?

Possíveis impactos

Diferentemente da tributação dos dividendos pagos pelas empresas, que

pode ser compensada em alguma medida por reduções no IRPJ, reduzindo
assim o seu efeito negativo, o mesmo não ocorre com os FIIs.

Como esses fundos não estão sujeitos à cobrança de IRPJ, não haveria
espaço para compensação de modo a tornar relativamente neutro o efeito
da cobrança de IR sobre seus rendimentos.

Assim, o fim da isenção tenderia a ser negativo para os FIIs no curto prazo
por um motivo muito simples.

Como os cotistas sempre buscam rendimentos (dividend yield) líquidos

de imposto para seus investimentos, em caso de tributação, os preços das
cotas tenderiam a se desvalorizar de forma a manter o mesmo patamar
de rentabilidade líquida anterior.

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O que fazer?

Uma eventual tributação sobre os rendimentos dos FIIs seria, sim,

negativa para o mercado no curto prazo e penalizaria principalmente os
investidores mais antigos.

Por outro lado, não sabemos o que já pode estar nos preços, visto que
este risco já não é exatamente uma novidade para os investidores.

Isso sem falar que o fim da isenção não deveria ter efeitos sobre os novos
investimentos, pois o mercado sempre se ajusta à nova realidade.

Não sabemos se e/ou quando a tributação sobre os rendimentos dos

fundos imobiliários virá. Mas o fato é que os investidores que saíram
do mercado no final de 2015 devido às incertezas sobre a tributação
ocasionadas pelo episódio “Romero Jucá” deixaram uma bela rentabilidade
para trás.

De lá pra cá, o IFIX valorizou 108% — o equivalente a quase 14% ao ano.

Desempenho do IFIX entre 2015 e 2020. Fonte: Bloomberg

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Os FIIs não deixarão de ser bons investimentos mesmo com o fim da
sua isenção, já que seguirão com uma série de vantagens frente a outros
investimentos.

De qualquer forma, é importante que o investidor esteja consciente desse

risco e o coloque no preço que está disposto a pagar pelo investimento.

Por fim, me parece que o melhor caminho para não deixar de aproveitar
as oportunidades desse mercado por conta desse risco é ir investindo
recursos aos poucos, mas de forma contínua no decorrer do tempo.

Emissões de cotas

Como a roda gira

O fato dos fundos imobiliários serem obrigados a distribuir a seus cotistas

praticamente todo o lucro gerado no semestre (95%) os faz ótimos veículos
de geração de renda passiva recorrente.

Em contrapartida, eles não conseguem reter um volume suficiente de

recursos em caixa para investir em novos ativos com o objetivo de expandir
e diversificar o seu portfólio. Sem falar que eles também não podem
simplesmente pegar dinheiro emprestado no mercado, pois a legislação
não permite.

Em razão dessas circunstâncias, não resta outra alternativa para eles

aumentarem de tamanho senão a emissão de cotas, sendo que existem
dois tipos de ofertas:

• Oferta Pública Inicial (IPO): quando o fundo realiza sua primeira emissão
de cotas;
• Oferta Pública Subsequente (follow-on): quando o fundo já possui
capital aberto e quer emitir novas cotas.

As ofertas públicas podem ser realizadas por meio de duas normas: (i)
Instrução CVM 400/03; ou (ii) a Instrução CVM 476/09.

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As emissões de cotas que seguem a instrução ICVM 400 possuem três
principais características:

1. Necessitam ser registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM);

2. É obrigatória a elaboração de um prospecto de emissão apresentando
tanto as principais características da oferta quanto um estudo de
viabilidade com as premissas de alocação dos recursos que se pretende
captar;
3. Não há restrições de público-alvo (público em geral), número de
investidores e negociações das cotas.

Já aquelas que seguem a ICVM 476, também chamadas de ofertas restritas,

contam com as seguintes características:

1. Não necessitam de registros na CVM;

2. Não exigem a elaboração de prospecto;
3. São direcionadas a investidores profissionais;
4. Apenas 50 investidores podem participar da oferta;
5. Presença de lock-up (restrição) de negociação das cotas no mercado
secundário após o encerramento da emissão pelo prazo de 90 dias.

Essas características tornam as ofertas restritas menos custosas e mais

ágeis quando comparadas às voltadas ao público em geral. Assim, elas
costumam ser mais interessantes para os fundos que necessitam captar
recursos rapidamente para aproveitar uma oportunidade identificada no
mercado que exija agilidade.

O seu lado negativo fica por conta da restrição no número de investidores

(desconsiderando os cotistas) e da exigência de lock-up.

Já as ofertas ICVM 400, por outro lado, apesar de mais custosas e lentas,
permitem ao fundo realizar uma oferta sem restrições de público-
alvo, número de investidores e negociações das cotas. Isso tudo acaba
contribuindo para a pulverização da sua base de cotistas e, por sua vez,
para a ampliação da liquidez do fundo no mercado secundário.

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Portanto, não há o melhor tipo de oferta para se seguir. Tudo depende
da estratégia que a administradora/gestora possui para o fundo em dado
momento.

Vale destacar que as ofertas públicas dos fundos imobiliários possuem

preço de subscrição pré-definido, que é o preço da emissão somado aos
custos da oferta.

Além disso, é comum que os preços de subscrição venham abaixo do

preço de negociação da cota de mercado dos fundos como forma de gerar
atratividade para os investidores.

E os cotistas, como ficam?

A maioria dos FIIs costuma oferecer a seus cotistas um Direito de

Preferência (DP) de participar da emissão (ICVM 400 e 476) antes mesmo
de oferecer as novas cotas ao mercado. No entanto, recebem esse direito
apenas os investidores que possuírem cotas do Fundo em uma data-base
pré-estabelecida.

Como a data-base é a data de corte que garante os direitos de preferência,

os investidores que comprarem cotas após esse dia não os receberão.
Lembrando que, via de regra, essa data é definida no Fato Relevante ou
Anúncio de Início de Distribuição de Cotas.

Uma vez que o investidor tenha passado a data-base com cotas do FII,
os DPs aparecerão em sua conta da corretora com um código idêntico ao
código de negociação do fundo, mas com número final “12”.

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A quantidade de DPs recebidas pelo investidor dependerá do fator de
proporção da subscrição, que é calculado pela divisão entre o volume de
cotas ofertadas e o total de cotas já emitidas pelo fundo, e da quantidade
de cotas que o investidor tinha na data-base.

Exemplo:

Se o fundo que possui 100 mil cotas está emitindo 10 mil novas cotas,
então o fator de proporção da nova emissão é de 10%.

Assim, o cotista que possuir 10 cotas do fundo na data-base terá direito

a 1 DP.

É importante que o cotista se atente ao prazo limite para exercício desse

direito, caso seja do seu interesse participar da oferta.

Caso não seja e esteja previsto na oferta a possibilidade de negociação

desses direitos, o cotista poderá vendê-los pelo Home Broker até
determinada data, sendo preciso recolher, via emissão do DARF, um
imposto de 15% sobre os lucros obtidos com a operação.

Após o período de exercício dos DPs, a oferta poderá ter outras rodadas
de ofertas das novas cotas entre os cotistas que exerceram todos os seus
direitos, como a fase de sobras e montante adicional.

Havendo cotas remanescentes após essas rodadas, o fundo abre um

período de captação para novos investidores, que poderão reservá-las
até a data estabelecida no cronograma da oferta.

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Sempre vale a pena participar de emissões?

As emissões de novas cotas possuem um papel fundamental para os FIIs,

pois é por meio delas que eles diversificam seus portfólios, beneficiando
diretamente os cotistas pela diluição de alguns riscos específicos. Sem
falar da sua importante contribuição para a melhora da liquidez dos
fundos.

Enfim, as emissões são, sim, muito bem-vindas! A questão é que elas nem
sempre são vantajosas para o investidor.

Há momentos em que é financeiramente mais vantajoso comprar cotas do

fundo diretamente pelo Home Broker ao invés de participar da emissão,
por exemplo. Além disso, também é importante que o investidor esteja
sempre atento à qualidade das emissões de seus fundos.

Pontos de atenção

Uma boa emissão é aquela feita pelo motivo certo, que é gerar valor aos
cotistas. Para isso, ela precisa ter custos compatíveis com a realidade,
além de um destino claro e com expectativas de retornos pelo menos tão
boas quanto as do atual portfólio do fundo.

Chega a ser óbvio, não é mesmo? Porém, nem sempre é isso que vemos
em emissões por aí...

Há casos em que as ofertas são prejudiciais para os cotistas pelos mais

variados motivos, como:

• emissões que cobram do investidor enormes fees de distribuição;

• ofertas abaixo do Valor Patrimonial e que prejudicam a rentabilidade
de longo prazo do fundo;
• ofertas que captam montantes muito superiores ao valor necessário
para realizar os investimentos que estão no radar do fundo, deixando
um montante significativo do seu patrimônio parado em caixa, rendendo
apenas o CDI;
• ou, ainda, emissões com pipeline de ativos caros demais e/ou de
qualidade duvidosa e que não geram valor algum aos cotistas.

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Enfim, os motivos podem ser os mais variados, mas esses são os principais
que o investidor deve ter em seu radar.

Por fim, sempre analise com cuidado as condições e a viabilidade de cada

emissão para entender se ela de fato é capaz de gerar valor aos seus
investimentos.

2. ANALISANDO OS
PRINCIPAIS TIPOS DE FIIS
Tipo de classes

É comum dividirmos o mercado de fundos imobiliários em três principais

classes de fundos:

1. Fundos de Tijolos: aqueles que investem a maior parte do seu patrimônio

diretamente em imóveis;
2. Fundos de Papel: FIIs que investem majoritariamente seus recursos em
títulos de renda fixa com lastro imobiliário, principalmente CRIs;
3. Fundos de Fundos (FOFs): aqueles que investem a maior parcela dos
seus recursos em cotas de outros fundos imobiliários.

Entre os fundos que compõem o IFIX, as classes mais representativas são

os fundos de tijolo (51%), seguidos dos fundos de papel (40%) e FOFs (9%).

O tipo de cada fundo é definido pelo seu objetivo, que deve ser especificado
no regulamento, juntamente com o segmento de atuação.

No caso dos fundos de tijolo, temos que os segmentos mais representativos

são: os galpões logísticos/industriais (17%), lajes corporativas (11%),
híbridos (10%) e os shopping centers (8%).

26/60
Para se enquadrar em uma dessas categorias, o fundo deve investir ao
menos dois terços do seu patrimônio líquido em ativos de mesmo perfil.
Já aqueles que investem seus recursos em mais de um segmento são
chamados de “híbridos”.

Fonte: B3 e Nord Research.

Tipos de gestão

Os fundos imobiliários também podem ser classificados entre tipos de

gestão: passiva e ativa.

Dizemos que um FII possui gestão passiva quando ele tem por objetivo
seguir determinado indicador ou possui uma meta definida em seu
regulamento, não havendo flexibilidade para a gestão realizar a compra
ou venda de imóveis sem a aprovação dos cotistas.

Os FIIs de gestão ativa, por outro lado, dão ao gestor a liberdade de realizar
esses movimentos sem a necessidade de consultar os cotistas.

Por exigirem mais da gestão, esses fundos geralmente possuem custos mais
elevados, normalmente expressos na cobrança da taxa de performance, o
que pode ser visto como uma desvantagem.

27/60
Como contrapartida, eles oferecem aos cotistas uma gestão muito mais
dinâmica, com o gestor decidindo a melhor alocação de recursos com base
em sua experiência e leitura sobre o atual momento do ciclo imobiliário.

Isso faz com que eles sejam, ao menos em tese, capazes de gerar retornos
acima da média do mercado a partir dos ganhos com a reciclagem do
portfólio na compra e venda de imóveis. Mas é evidente que isso não é
uma regra, sendo preciso sempre avaliar caso a caso.

Atualmente, a maioria dos FIIs do mercado é de gestão ativa, muito por

conta da sua maior flexibilidade e capacidade de crescimento, que acaba
contribuindo para a diversificação e, por sua vez, redução dos riscos do
seu portfólio.

Sem mais delongas, comentarei agora os principais pontos que o investidor

deve se atentar ao analisar cada uma das principais classes da indústria.

Fundos de Tijolo

Os fundos de tijolo têm como objetivo investir diretamente em imóveis

com a finalidade de gerar renda a seus cotistas por meio de aluguéis ou
ganhos de capital na compra e venda de imóveis.

Esses fundos podem ter um único imóvel (monoativo) ou vários (multiativo),

bem como ter apenas um locatário (mono-inquilino) ou diversos (multi-
inquilino).

Identificar o perfil do portfólio desses fundos é fundamental para o

investidor entender os seus riscos.

Uma carteira concentrada em monoativo e mono-inquilino, por exemplo,

possui maiores riscos de vacância e crédito quando comparada a um
portfólio diversificado em diferentes imóveis e com uma carteira de
inquilinos pulverizada.

28/60
Qualidade e localização dos imóveis

Os locatários sempre buscam empreendimentos imobiliários novos,

modernos e econômicos para alugar. Portanto, a qualidade e o padrão
construtivo do portfólio de ativos de um fundo são algo que deve ser
observado de perto pelo investidor.

Mas não para por aí.

Em se tratando de investimentos em fundos de tijolo, a localização dos

imóveis é um dos principais, senão o principal, aspecto que devemos
analisar.

Imóveis situados em regiões com boa infraestrutura e localização

privilegiada são mais demandados pelos locatários, fator que impacta
diretamente na taxa de vacância e no preço de locação desses ativos.

Já aqueles mal localizados, costumam ter dificuldades em encontrar

inquilinos, o que torna a sua taxa de vacância estruturalmente mais
elevada e o preço do aluguel mais baixo.

Existem dois tipos de vacâncias para analisarmos:

1. Física: é basicamente o percentual vago do imóvel em termos de Área

Bruta Locável (ABL), que representa o espaço total na parte interna de
um imóvel que pode ser destinado à locação;

29/60
2. Financeira: corresponde ao fluxo perdido da receita imobiliária
potencial em virtude da área vaga.

É comum os investidores se atentarem apenas à vacância física ao analisar

um FII de tijolo. Contudo, a vacância financeira é tão importante quanto,
pois cada região apresenta valores de aluguel diferentes e, portanto,
uma área vaga na região mais lucrativa gera maior impacto na receita
imobiliária do fundo.

Mas fato é que, ao reduzir a receita dos aluguéis e elevar as despesas

do fundo com IPTU, condomínio e outros custos antes assumidos pelo
inquilino, a vacância reduz duplamente os rendimentos do fundo.

Para mitigar esse tipo de risco, é preciso estar exposto a FIIs não apenas
com imóveis de boa qualidade, mas também localizados em regiões muito
bem consolidadas.

Que tal um exemplo?

O gráfico abaixo mostra a dinâmica da taxa de vacância nos imóveis de

escritórios em alguns bairros da cidade de São Paulo no período de 2005
a 2019.

Fonte: CSHG e Buildings – CRE Tool (maio de 2019).

30/60
Pela imagem, podemos observar dois pontos importantes sobre a dinâmica
da vacância nesse mercado:

O primeiro é que ela é muito sensível à atividade econômica. Em períodos

de economia mais aquecida, como entre os anos 2009 e 2012, a vacância
costuma ser muito baixa para boa parte das regiões. Por outro lado,
em períodos de crise, como os fatídicos anos de 2013 a 2016, encontrar
inquilinos se torna uma tarefa mais desafiadora, elevando o espaço vago
dos imóveis.

O segundo ponto diz respeito ao fato de que regiões muito próximas

podem ter comportamentos de vacância muito distintos. Mesmo separadas
por poucos quilômetros
de distância, as regiões da
Faria Lima/Vila Olímpia
e Paulista, por exemplo,
possuem uma dinâmica
de vacância muito mais
favorável em momentos de
crise do que a região da
Chácara Santo Antônio/João
Dias, que ainda não contam
com a mesma infraestrutura
das regiões premium da
cidade.

Resumo da ópera: imóveis de qualidade e bem localizados são mais

resilientes, e isso faz toda a diferença para os retornos de longo prazo
de seus proprietários. Portanto, é sempre importante que o investidor
esteja atento a esses aspectos qualitativos dos imóveis que compõem o
portfólio do seu FII de tijolo.

Realizar uma análise setorial da região comparando empreendimentos

de mesmo padrão construtivo também é de extrema importância, pois
nos fornece uma percepção de risco sobre a concorrência que outros
imóveis podem exercer sobre a vacância e o preço do aluguel no portfólio
do fundo.

31/60
Contratos de locação

Também é importante que o investidor avalie as principais características

dos contratos de locação do portfólio do fundo.

Como esses contratos podem contar com características distintas, além

de vencimentos e revisionais distribuídos ao longo de suas vigências, há
sempre riscos e oportunidades a serem monitorados.

Existem duas modalidades de contratos de locação:

1. Típicos: são contratos de aluguel que seguem as disposições do Código

Civil e da Lei do inquilinato. Em geral, possuem duração média de cinco
anos, com revisão dos valores acordados geralmente ocorrendo no 3º
ano e multa de rescisão entre três e seis meses de aluguel.
2. Atípicos: são contratos em que os aluguéis são negociados no início da
operação e nenhuma das partes tem direito a revisão durante o seu
período, havendo apenas a correção anual da inflação. Além disso, o
seu prazo costuma ser mais longo (10 anos ou mais) e a sua multa de
rescisão é a somatória dos aluguéis até o vencimento.

Os contratos atípicos geralmente são assinados quando o imóvel é

construído sob medida para o inquilino, Built-to-Suit (BTS), ou em
operações em que um imóvel é vendido e, imediatamente, o vendedor
torna-se inquilino do imóvel, chamadas de Sale and Leaseback (SLB).

Qual contrato é mais vantajoso?

No caso de contratos típicos, a vantagem para os proprietários é a

possibilidade de reajustes positivos no aluguel (leasing spread) em
momentos de crescimento econômico e expansão do ciclo imobiliário.
32/60
Por outro lado, há a possibilidade de desocupação ou queda no valor do
aluguel em momentos de recessão econômica.

Já os contratos atípicos, apesar de possuírem maior previsibilidade

no fluxo de pagamento de aluguéis, não se beneficiam da melhora na
atividade econômica.

Portanto, não há “o melhor” tipo de contrato de aluguel, tudo depende do

momento da economia e do ciclo imobiliário.

Risco de crédito dos inquilinos

A análise de crédito dos principais locatários do fundo também é um

fator importante a ser considerado com o objetivo de mitigar os riscos de
inadimplência, uma vez que esses eventos podem impactar negativamente
a distribuição de dividendos.

Neste caso, fundos que contam com uma carteira de inquilinos pulverizada
e/ou formada por empresas sólidas e consolidadas em seus ramos de
atuação largam na frente dos demais.

Gestão

No caso dos fundos com gestão ativa, é importante que os investidores

analisem os seus históricos de resultados (track record), assim como
o histórico e experiência do time de gestão no mercado imobiliário e
financeiro. Afinal, serão eles que tomarão as decisões de alocação dos
recursos do fundo com o objetivo de gerar valor aos cotistas.

Nesse sentido, também é importante avaliar o alinhamento de interesses

entre a gestão e cotistas por meio de uma governança bem definida e
remuneração atrelada à performance do fundo.

Por fim, a transparência dos resultados e nos relatórios periódicos do

fundo também deve ser levadas em consideração nesta análise. Quanto
maior for a transparência da gestão, melhor.

33/60
Rentabilidade

Também é importante analisar os indicadores de rentabilidade desses

fundos com o objetivo de entender quem está remunerando mais os seus
cotistas. Nesse sentido, o dividend yield (DY) é a métrica mais difundida
no mercado, devido à facilidade do seu cálculo.

O indicador basicamente considera o montante de dividendos pagos por

cota para os cotistas, dividido pelo valor de mercado da cota do fundo. Se
o DY anualizado de um fundo é 10%, significa que ele paga 10% do valor
da sua cotação atual em forma de dividendos, por exemplo.

Portanto, quanto maior o DY de um fundo, mais elevada é a sua

rentabilidade.

Ocorre que muitos investidores costumam olhar apenas o valor do DY na

hora de decidir em qual FII investir, o que é um grande equívoco.

Muitas vezes, aquele crescimento repentino na rentabilidade do FII em

dado mês pode ter ocorrido por fatores atípicos, como a venda pontual
de um ativo, o recebimento de uma multa de rescisão de aluguel, entre
outros fatores não recorrentes.

Como resultado, muitos investidores compram o ativo na euforia em um

momento de alta e, passado o período de distribuição desses dividendos
excepcionais, o valor da cota tende a se ajustar à nova realidade, podendo
trazer grandes prejuízos ao cotista desavisado.

Assim, o importante é você ter em mente que o yield atual, quando analisado
de maneira isolada, pouco nos diz sobre o FII e as suas perspectivas. Daí
vem a importância de entender muito bem como o fundo pode gerar
valor aos seus cotistas ao longo do tempo.

34/60
Precificação

Mas de pouco adianta encontrarmos um fundo de tijolo que atenda

satisfatoriamente a todos os requisitos acima se o seu preço de negociação
no mercado está elevado demais, concorda comigo?

Afinal, ao comprar cotas de FIIs estamos investindo indiretamente em

imóveis que nos trarão rendimentos recorrentes. E quanto mais caro
pagamos nesses ativos, menor tenderá a ser a rentabilidade do dinheiro
investido.

Além de pressionar a rentabilidade do nosso investimento, ao pagarmos

muito caro por determinado FII reduzimos a margem de segurança que
tanto procuramos para nossos investimentos. Portanto, o preço também
é uma variável importante na nossa análise.

Atualmente, existem quatro principais abordagens de precificação

utilizadas para estimar o “valor justo” de FIIs de tijolo:

1. Fluxo de Caixa Descontado (FDC): também utilizada para precificar

ações, essa abordagem consiste em projetar o fluxo de caixa futuro
do fundo e descontá-lo a valor presente pelo tempo e risco que
envolve o investimento.

Embora esse tipo de precificação seja capaz de incorporar projeções

e características específicas dos imóveis que compõem o portfólio
do FII, a sua execução é bastante complexa.

2. Vendas de imóveis comparáveis: essa abordagem precifica os ativos

com base no valor de transação de imóveis similares negociados no
mercado.

Como dificilmente os imóveis possuem características idênticas,

algumas adaptações são necessárias para tornar a comparação crível,
como ajustes na metragem, por exemplo. Além disso, ao utilizá-la
como referência o investidor assume que o preço de determinada
transação de fato reflete o valor justo do imóvel, o que nem sempre
é verdade — motivo pelo qual este tipo de precificação costuma ter
baixa acuracidade.

35/60
3. Custo de reposição: chamamos de custo de reposição o custo
necessário para construir um imóvel idêntico na mesma localização.
Essa abordagem busca comparar o preço de negociação dos FIIs de
tijolo com o custo de construção dos seus ativos com o objetivo de
inferir se há ou não descontos no mercado.

É importante destacar, porém, que essa abordagem assume que os

compradores não pagarão mais caro em um imóvel do que custaria
para construí-lo do zero.

4. Múltiplos: por fim, o método de precificação mais simples e comum

entre os investidores é a análise de múltiplos. No caso dos FIIs, o
mais utilizado é a relação entre o preço da cota de mercado sobre o
valor patrimonial (P/VPA).

Ou seja, esse múltiplo basicamente expressa a relação entre o

preço pago pelas cotas do fundo no mercado sobre o seu valor de
referência calculado pela administradora/consultoria especializada
independente.

Sendo que:

Sendo assim, quando o preço da cota negociada em bolsa (P) for superior
ao valor patrimonial, dizemos que o fundo está “caro” (P/VP superior
a 1). Em contrapartida, se o preço de mercado estiver abaixo do valor
patrimonial, dizemos que o fundo está “descontado”.

36/60
Apesar da sua praticidade, é preciso que o investidor tome certos cuidados
ao precificar fundos de tijolo pelo múltiplo P/VPA.

Como geralmente os administradores desses fundos contratam uma

consultoria especializada independente apenas uma vez ao ano para
realizar o laudo patrimonial dos seus portfólios, os seus VPAs muitas
vezes podem ficar defasados entre as avaliações patrimoniais, reduzindo
a acurácia da informação. Além disso, é preciso sempre avaliar de forma
crítica as hipóteses utilizadas pela consultoria para a realização dos
laudos.

Perceba que não há “o melhor” método de precificação, pois cada um tem

pontos positivos e limitações.

Além disso, não é adequado considerar apenas esses indicadores para a

determinação de qual fundo imobiliário investir. Afinal, ao optar por este
caminho, ignorando os aspectos qualitativos mencionados anteriormente,
há o risco do investidor cair em value traps.

FIIs de Papel

Também conhecidos como FIIs de Recebíveis Imobiliários, os FIIs de papel

são nada mais, nada menos do que fundos que investem majoritariamente
seus recursos em títulos com lastro em dívidas imobiliárias.

Dentre alguns de seus principais investimentos, temos as Letras de Crédito

Imobiliário (LCIs), Letras Hipotecárias (LHs) e, o mais comum de todos, os
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
37/60
Ao investir nesses FIIs, os cotistas delegam à gestão do fundo a tarefa
de emprestar o seu dinheiro a terceiros que, por sua vez, o utilizam para
financiar as suas atividades.

Em troca, o fundo recebe rendimentos periódicos que contemplam o

valor investido acrescido de uma taxa de juros e, em muitos casos, de um
índice de correção de inflação. Tudo de acordo com as regras previamente
combinadas entre as partes.

Como você já deve ter notado, por terem dívidas imobiliárias como ativos-
alvo, os fundos de papel seguem uma lógica bastante diferente dos FIIs
de tijolos.

Afinal, CRIs não sofrem com vacância, revisional dos contratos de aluguel,
dentre outras características que costumamos olhar de perto quando
avaliamos aqueles tipos de FIIs.

Por outro lado, esses fundos estão mais expostos a outros tipos de
riscos que também ficam fora do nosso radar quando analisamos outros
segmentos.

Explicarei agora as principais vantagens que os fundos de papel

proporcionam a seus investidores, além dos principais pontos que
entendo serem importantes de se analisar nesse tipo de FII.

FIIs de papel valem a pena?

Por combinarem o mundo financeiro e imobiliário, os fundos de papel

possuem algumas características particulares que os diferenciam dos
fundos de tijolos, mas que também os tornam grandes aliados do
investidor.

Ao adquirir esses fundos, o investidor tem acesso a uma carteira de

crédito imobiliário diversificada de forma muito mais prática e acessível
do que obteria caso optasse por construir a sua própria carteira de CRIs,
por exemplo.

38/60
Sem falar que boa parte das aquisições desses fundos é feita por meio de
ofertas restritas a investidores profissionais que contam, em geral, com
uma rentabilidade e estrutura de garantias superiores ao que o pequeno
investidor está acostumado a encontrar nas plataformas das corretoras.

Mas os fundos de recebíveis vêm caindo cada vez mais nas graças dos
investidores pela sua bela relação de risco versus retorno, já que, além
de grandes pagadores de dividendos, costumam ser mais defensivos em
momentos de alta volatilidade de mercado.

Fonte: Hedge / Bloomberg / B3 | Data base: 30/09/21.

Um dos motivos para a menor volatilidade desses fundos é o fato deles

serem menos sujeitos a eventos de descontinuidade quando comparados
aos fundos de tijolos. Afinal, imóveis possuem vacância, renovatórias,
disputas judiciais e outros fatores que afetam seus rendimentos
frequentemente.

Títulos de dívida, por outro lado, sofrem renegociações com uma frequência
muito menor — via de regra, ou eles cumprem o acordo firmado no
momento do empréstimo ou entram em default.

De qualquer forma, assim como qualquer ativo, é preciso saber escolher

muito bem em qual fundo de papel investir, pois somente assim
conseguimos potencializar os nossos ganhos, além de escapar de algumas
armadilhas.

39/60
Porém, por contarem com uma dinâmica de investimento bastante
particular, esses fundos não devem ser analisados da mesma forma que
um fundo de tijolo. Comentarei agora sobre os principais aspectos que
gosto de olhar ao analisá-los.

Gestão

Avaliar o histórico e a capacidade que a gestão do fundo possui de fazer

bons negócios é um dos principais pontos, senão o principal, que devemos
levar em conta na hora de analisar um FII de papel.

É preciso que você confie naquela

gestão, afinal de contas, o gestor
decidirá para quem emprestará
os recursos dos cotistas. Em vista
disso, tenha ciência de que, se
não soubermos escolher para
quem emprestar o nosso dinheiro,
corremos o risco de ter grandes
dores de cabeça no futuro.

Qual é a experiência do time de gestão na estruturação de créditos

imobiliários? Qual é o seu processo de investimento desde a originação,
investigação prévia (due dilligence) e o monitoramento das operações
que estão no portfólio?

Afinal, tão importante quanto saber escolher e estruturar uma operação

de dívida é monitorá-la constantemente, pois a situação creditícia do
devedor pode se deteriorar ao longo do tempo.

Além do que já comentamos anteriormente sobre análise de gestão, esses

são pontos que o investidor deve considerar antes de decidir em quais
desses fundos investir.

40/60
Perfil da carteira

Cada fundo de papel possui uma política de investimentos e estratégia de

alocação, sendo que eles podem ser resumidos em dois principais perfis:

1. Fundos high grade: aqueles que investem em ativos de renda fixa

atrelados a devedores com bom risco de crédito (baixo risco) e, por
sua vez, menor expectativa de retorno;
2. Fundos high yield: FIIs de papel que investem a maior parte dos seus
recursos em ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco
elevado em troca de uma maior remuneração.

Identificar esses dois perfis é fundamental para que o investidor tenha

consciência de quais riscos está exposto. Além desse aspecto, também
é preciso avaliar se o perfil da carteira do fundo está aderente ao atual
momento da economia.

Por exemplo, uma carteira exposta demais ao CDI em um momento em que

a Selic está em 2% ao ano, com perspectiva de se manter em patamares
baixos ainda durante um bom período, pode não ser a melhor estratégia
a ser adotada pela gestão do fundo.

Ao passo que a exposição a indexadores como o IPCA e IGP-M em um

momento em que há perspectiva de um aumento da inflação pode ser
uma boa ideia, pois protegerá o investidor do aumento generalizado nos
preços da economia.

Diversificação

O principal risco ao qual um fundo de papel está sujeito é o de crédito. Um

fator mitigante desse risco é a diversificação da carteira, principalmente
em relação aos devedores.

Sendo assim, é importante observar atentamente se o fundo em questão

não concentra grande parte do patrimônio em CRIs de poucos devedores.
Se esse for o caso, o fundo poderá incorrer em maiores perdas se o
devedor ficar inadimplente.

41/60
Por outro lado, quanto maior a diversificação entre devedores, menores
serão os danos ao patrimônio do FII em caso de um evento de default,
protegendo mais os seus cotistas.

Garantias

Falando nisso, é muito importante entender quais são as garantias dos

ativos que o fundo possui para o caso de necessidade de executá-las.

No caso dos CRIs, que são títulos lastreados em recebíveis imobiliários, é

comum haver reforços de crédito e garantias reais na operação.

Assim como um seguro de automóvel, as garantias dos CRIs foram feitas

para serem acionadas apenas em casos de emergências. Quanto mais
robustas elas forem, maior será a segurança e proteção do fundo naquela
operação.

Também é importante que o investidor acompanhe de perto a evolução

das principais métricas dos CRIs que estão na carteira do Fundo, pois a
análise desse conjunto nos dirá como anda a saúde das operações.

Entre as principais, é muito comum o mercado acompanhar o indicador

Loan To Value (LTV), que corresponde à razão entre o valor do saldo
devedor do empréstimo (loan) e o valor estimado dos ativos dados em
garantia na operação.

No caso do LTV, quanto menor for o indicador, melhor.

Rentabilidade

Por fim, é fundamental calcular a rentabilidade esperada da carteira do

fundo de papel, descontadas as suas taxas de administração, gestão e
performance.

42/60
Essa análise quantitativa é importante para compararmos o potencial
de ganho da sua carteira frente à rentabilidade líquida de imposto de
determinado título do governo de mesma natureza e duration.

Se o ganho esperado do fundo, já descontados seus custos, for superior ao

ganho líquido de imposto do título público de referência, o investimento
faz sentido caso você entenda que essa diferença justifica o risco que
envolve a operação. Caso contrário, é preferível ficar de fora.

Ainda, apesar do mercado frequentemente comparar o dividend yield

desses fundos, é preciso uma certa cautela com tal comparação, pois
a metodologia de apuração dos seus resultados varia muito entre as
administradoras.

Também é preciso que o investidor tome certos cuidados ao comparar

o dividend yield entre os fundos de papel e de tijolo, pois as dinâmicas
de resultados dessas duas classes são muito distintas. Comentarei sobre
essa questão a seguir.

Precificação

Como os ativos que compõem o portfólio dos FIIs de papel são mais
líquidos e contam com uma precificação atualizada mensalmente por
meio dos informes mensais disponibilizados pelas administradoras, o
múltiplo P/VPA acaba sendo uma boa abordagem de precificação para
estes fundos.

Sendo assim, busque sempre investir em fundos de papel que negociem

a um múltiplo P/VPA próximo ou inferior a 1.

Reinvista parte dos proventos

Mas fora tudo isso, se você gosta ou pretende investir em fundos de papel
com o objetivo de obter uma renda passiva de longo prazo, é importante
tomar cuidado com um aspecto pouco comentado pelo mercado.

43/60
Os FIIs de tijolos possuem duas relações
com a inflação. Além do valor dos
aluguéis ser reajustado periodicamente
por algum índice de preços, o valor dos
imóveis também costuma acompanhar
a inflação ao longo do tempo.

Já no caso dos fundos de papel, a história

é outra.

Esses FIIs possuem uma única

relação com a inflação. Ou seja,
apesar de muitos CRIs também
serem corrigidos pela inflação,
a legislação vigente determina
que a correção recebida pelos
fundos de papel seja distribuída
aos cotistas junto com os
rendimentos mensais.

Ao repassar toda a correção monetária para os investidores ao invés de

acruá-la, o patrimônio desses fundos tende a se manter lateralizado ao
longo do tempo, podendo ser corroído pela inflação no longo prazo.

Qual é a solução?

Se você investe em um fundo de papel com uma visão de longo prazo,

busque sempre reinvestir parte dos proventos recebidos. Além de garantir
os benefícios que essa classe de FIIs pode lhe proporcionar, você resolverá
o problema relacionado ao efeito negativo da distribuição da correção
monetária.

44/60
Fundos de Fundos (FOF)

Um FOF é um fundo imobiliário que procura trazer retorno para seus

cotistas por meio da compra de cotas de outros FIIs. Nesse sentido,
esses fundos costumam gerar retornos a seus cotistas por meio de duas
estratégias principais:

• Obtenção de renda a partir dos rendimentos recebidos pelos fundos

da sua carteira;
• Geração de lucro a partir dos ganhos de capital auferidos com a compra
e venda de cotas de FIIs no mercado secundário.

Os seus custos costumam ser mais elevados do que os outros veículos,

afinal, além das taxas cobradas pelos FIIs que estão em sua carteira, eles
contam com suas próprias taxas de administração, gestão e, na maioria
dos casos, de performance sobre algum benchmark.

O custo “dobrado” é o preço que o investidor paga por colocar uma fração
de seus recursos na mão de uma gestão profissional, que definirá as
alocações da carteira com base na sua experiência de mercado, estratégia
e leitura dos ciclos imobiliários.

Portanto, o principal risco que envolve o investimento em FOFs é o de

gestão. Como estamos terceirizando a escolha de quais FIIs investir, além
do monitoramento da carteira, é preciso que confiemos no trabalho e na
capacidade da equipe de gestão do Fundo gerar valor aos cotistas.

45/60
Conhecer bem a sua filosofia de investimentos e o seu histórico profissional
é um bom ponto de partida, mas também é importante entender se há de
fato um alinhamento de interesses entre os cotistas e a gestão.

Também vale sempre se perguntar: de que forma o gestor do Fundo pode

ganhar dinheiro que você não poderia?

Gosto muito dos FOFs que participam ativamente de ofertas ICVM 476, por
exemplo.

Apesar de muitas dessas emissões serem atrativas, vale lembrar que elas
são restritas apenas a investidores profissionais. Assim, um FOF atuante
nesse tipo de oferta pode gerar valor ao pequeno investidor que não
teria acesso a essas oportunidades investindo por conta própria.

Essa é uma forma de os FOFs gerarem retornos acima da média do mercado

para seus cotistas, e isso é fundamental para que o seu custo adicional
seja justificável.

Mas esses fundos contam com outra característica importante.

Como o patrimônio líquido de um FOF está majoritariamente alocado em

cotas de outros FIIs, que possuem preços de compra/venda em Bolsa, o
seu valor patrimonial por cota (VP) é atualizado mensalmente pelo real
valor de mercado de seus ativos, diferentemente do que ocorre com os
Fundos de Tijolo, por exemplo.

Isso é importante, pois a marcação a mercado torna o VP dos FOFs muito

mais aderente ao valor atualizado da sua carteira, permitindo o bom uso
do múltiplo P/VPA para precificá-los, desde que o mercado não esteja
excessivamente volátil.

Se o VP do FOF for de R$ 100, por exemplo, então isso significa que o

último valor atualizado da sua carteira é de R$ 100 por cota. Ele não vale
nem mais, nem menos do que isso.

Sendo assim, caso o preço de sua cota negociada em Bolsa (P) esteja em
R$ 115 (múltiplo P/VP de 1,15), dizemos que o mercado está pagando 15%
a mais do que o Fundo efetivamente vale no momento.
46/60
Por outro lado, se o preço da cota de mercado for de R$ 90, o P/VP será de
0,90, o que mostra que o Fundo está negociando com um desconto frente
ao valor da sua carteira de ativos.

Não pague R$ 120 por uma nota de R$ 100

É fundamental que você faça uma análise qualitativa cuidadosa antes de

investir em um FOF. Mas a boa notícia é que, pelos motivos apresentados
acima, a análise quantitativa desse segmento é mais simples do que
a necessária para avaliar os demais FIIs sem correr o risco de cair em
pegadinhas.

Quando olhamos apenas

para o preço, não tem
muito mistério sobre
em qual FOF investir.
Busque investir sempre
que possível em fundos
de fundos que estejam
negociando com
múltiplos P/VP inferiores
a 1.

Mas lembre-se de que pagar barato é condição necessária, mas não

suficiente para um bom investimento.

No caso dos FOFs, é muito importante conhecer o histórico da gestão,

verificar o seu alinhamento de interesses com os cotistas, entender muito
bem a sua estratégia e verificar se há potencial de geração de retornos
acima da média do mercado.

Um FOF adquirido pelo preço certo e que atenda a estas condições pode
gerar bons retornos para o investidor.

47/60
 3. PENSANDO NO
LONGO PRAZO
FIIs como alternativa de diversificação

Provavelmente você já deve ter ouvido alguém falando: “não coloque todos
os ovos na mesma cesta”. Essa frase acabou também se popularizando
quando o assunto é diversificação de investimentos.

Sempre recorremos a ela quando queremos destacar a importância de não

colocarmos todo o nosso dinheiro em apenas um tipo de investimento –
o famoso “All in”.

Isso porque, ao evitar que concentremos todo o nosso patrimônio em

apenas uma tacada, a diversificação nos ajuda a reduzir a chance de
obtermos perdas mais expressivas a partir de eventos inesperados.

Ou você realmente acredita que, em plena euforia nos mercados durante

as primeiras semanas de 2020, alguém esperava que o mundo enfrentaria
a maior pandemia desde muito tempo?

Enfim, por isso também faço parte do clube daqueles que acreditam que
somente uma boa diversificação pode proporcionar ganhos de longo
prazo consistentes para o investidor. E também acredito que investir em
FIIs pode contribuir (e muito) para esse objetivo.

Mas antes de explicar como os fundos imobiliários podem ajudá-lo em

sua jornada no universo dos investimentos, gostaria de mencionar dois
principais pontos sobre a diversificação.

48/60
Não diversifique por diversificar!

#1: Montar uma carteira com vários ativos não é sinônimo de diversificação.

Tão importante quanto não colocar todo o seu dinheiro em poucos ativos é
saber distribuir muito bem os riscos que compõem a sua carteira. Somente
essa distribuição evitará que você continue perigosamente concentrado
em determinados riscos, mesmo após investir em vários ativos.

Acho importante mencionar essa questão, pois frequentemente me

deparo com algumas afirmações do tipo: “Prefiro investir somente em
FIIs, pois assim tenho um rendimento frequente sem correr o risco das
ações”. Ou ainda: “Prefiro focar apenas em ações, pois o potencial dos
ganhos de capital dos FIIs é muito inferior”.

Particularmente, não vejo motivos para esse tipo de dicotomia.

De um lado, por mais que você tenha 15 FIIs distintos, ao investir apenas
nesse tipo de ativo, você estará colocando todo o risco da sua carteira na
mesma cesta – se expondo demais ao setor imobiliário e aos riscos que
o circundam.

Por outro, investindo apenas em ações, você até poderá diversificar mais
a sua exposição nos diversos segmentos da economia, mas continuará
concentrado em uma classe de ativos específica, com uma dinâmica
própria.

Isso me faz pensar em um segundo ponto importante que gostaria de

dividir com você:

Olhe sempre o risco versus retorno

#2: A melhor forma de diversificar uma carteira não é apenas escolhendo

riscos diferentes (menos correlacionados), mas também se expondo com
maior vigor àqueles que possuem uma boa relação risco versus retorno.

Afinal, saber escolher a melhor forma de tomar determinado risco também

faz toda a diferença no longo prazo. E é aqui que os FIIs entram em cena…

49/60
FIIs como diversificação

Por exemplo, quando buscamos exposição ao setor imobiliário, podemos

fazer isso de duas formas.

A primeira seria adquirindo diretamente imóveis, enquanto a segunda

seria investindo pelo mercado financeiro, seja por meio dos FIIs, seja por
meio de ações de empresas imobiliárias listadas na Bolsa.

Qual parece ter sido o melhor risco versus retorno ao alocar o risco de
uma carteira no setor imobiliário nos últimos anos? Investindo em ações
de empresas imobiliárias ou em FIIs?

IFIX versus IMOB

Para responder à pergunta, podemos comparar o desempenho do índice

composto pelos principais FIIs negociados no mercado, o IFIX, com o
retorno do índice das ações de empresas do setor imobiliário listadas na
Bolsa, o IMOB (Índice Imobiliário).

Como ambos são índices de retorno total – refletem não apenas a variação
dos ativos que os compõem, como também a distribuição de proventos –,
essa é uma boa comparação.

Abaixo, temos a evolução entre os dois índices ao longo dos últimos nove
anos.

Fonte: Bloomberg e Nord Research.

50/60
Pelo gráfico, vemos que o investidor que perseguiu a composição do IFIX
desde a sua criação obteve uma valorização de 173% em seus investimentos,
enquanto aquele que seguiu a composição do IMOB ficou praticamente
no zero a zero no mesmo período. Perdendo até mesmo da inflação.

Mas não para por aí. Comparar retornos absolutos não nos diz muita
coisa, concorda? Afinal, é de se esperar retornos mais elevados de ativos
de maior risco, e vice-versa.

Por esse motivo, também é importante que tenhamos uma ideia dos
riscos que cada um dos índices correu ao longo do percurso para alcançar
aqueles resultados.
Uma forma de olharmos para isso seria calcular a volatilidade histórica
das cotações de cada um dos índices. Quanto maior a volatilidade, maior
o “risco” incorrido para dado retorno.

O gráfico abaixo apresenta a volatilidade histórica dos dois índices:

Fonte: Bloomberg e Nord Research.

Ou seja, o IFIX entregou um retorno muito superior ao IMOB, adicionando

muito menos volatilidade à carteira do investidor ao longo dos últimos
nove anos.

51/60
Nada mau, não é mesmo? Esse é um bom exemplo histórico de como
podemos nos beneficiar ao alocar parte do risco da nossa carteira em
outra classe de ativo.

É claro que aqui cabem algumas observações.

A primeira é que, pela composição do IMOB, vemos que o índice esteve

mais exposto às incorporadoras imobiliárias no período – empresas que
sofreram um verdadeiro inferno astral, principalmente nos anos da crise.

Enquanto isso, o IFIX esteve mais exposto a outros segmentos imobiliários

menos afetados pela crise, como o de recebíveis imobiliários, por exemplo,
que surfaram muito bem a onda dos juros e inflação elevados naquele
momento.

Além disso, o desempenho desses índices é agregado, logo, algumas

ações imobiliárias ou FIIs específicos podem ter tido performances muito
melhores ou piores no período.

De qualquer forma, o fato é que: no agregado e desde a sua criação, o

desempenho do IFIX foi superior não apenas ao do IMOB, como também
ao do Ibovespa, IDIV (índice de ações de dividendos) e o CDI acumulado
do período.

Fonte: Bloomberg.

52/60
Essa tendência continuará nos próximos anos? Não sabemos.

Mas o fato é que a ótima capacidade de geração de renda mensal somada

à menor volatilidade de suas cotas frente às ações tornam os fundos
imobiliários um investimento fundamental para o investidor que busca
diversificar o risco do seu portfólio.

Reinvestindo os seus proventos

Volta e meia vemos suscitar nos veículos de comunicação um antigo

debate na sociedade brasileira: o juro alto cobrado do consumidor.

Muitos veem as taxas de juros cobradas do consumidor brasileiro

como abusivas, injustas e até “impagáveis”, enquanto outros tantos já
apresentaram diversas evidências do porquê isso ocorre e como podemos
efetivamente atacar o problema sem recorrer a atalhos comprovadamente
ineficazes.

Não pretendo entrar nesse mérito por aqui. Melhor do que isso, gostaria
de aproveitar o ensejo para falar de juros, mas de um ponto de vista que
pode ser muito mais útil para você, investidor.

O poder dos juros sobre juros

“Os juros compostos são a oitava maravilha do mundo. Aquele que entende
ganha. Aquele que não entende paga.”

53/60
Há quem atribua essa célebre frase a Albert Einstein, um dos maiores
físicos teóricos do século XX.

Embora não se conheça a sua autoria com exatidão, ela não deixa de
ser tão brilhante quanto as teorias desenvolvidas pelo físico alemão ao
longo de sua carreira.

Ao possibilitar que os juros de hoje incidam sobre o capital inicial e

também sobre os juros passados, o juro composto (ou “juro sobre juro”)
gera um efeito potencializador sobre o dinheiro ao longo do tempo.

Isso o torna uma grande invenção da humanidade, para o bem ou para o

mal.

Se utilizado a nosso favor, ele se provará uma ferramenta valiosa de

geração de riqueza no longo prazo. Por outro lado, se mal utilizado, ele
pode muito bem nos trazer verdadeiras dores de cabeça.

Use os juros compostos a seu favor

Frequentemente, associamos os efeitos dos juros compostos às

circunstâncias pouco glamourosas de nossas vidas, como aquela taxa do
cheque especial ou do cartão de crédito.

Mas esse é apenas um lado da moeda, e sendo ou não o autor da frase

acima, Albert Einstein certamente sabia muito bem disso…

Ao criarmos o hábito de poupar recursos, na medida do possível, para

investi-los e reinvesti-los em bons negócios ao longo do tempo, não
apenas ficamos menos sujeitos aos medonhos juros dos empréstimos,
como podemos utilizar o juro composto a nosso favor.

É comum, por exemplo, que muitos investidores olhem para os Fundos

Imobiliários apenas como uma fonte de geração de renda passiva e isenta
de imposto (não se sabe até quando) para cobrir as despesas/consumo
pessoal.

54/60
Não vejo absolutamente nada de errado nisso. Após anos e anos de
construção e acumulação de patrimônio, nada mais justo do que colhermos
os frutos daquilo conquistado, não é mesmo?

E se os Fundos Imobiliários são um bom meio de manter a roda girando,

então ótimo.

No entanto, caso esse ainda não seja o seu caso, pois você está na fase
de acumulação de riqueza e gostaria de se beneficiar da força dos juros
compostos para acelerar esse processo, esta é uma boa hora de olhar
para seus investimentos em FIIs de outra forma.

Reinvestindo os seus proventos

Ao reinvestir religiosamente os proventos recebidos pelos fundos

imobiliários ou qualquer outro investimento análogo, estaremos
adquirindo cada vez mais cotas ao longo do tempo. E quanto mais cotas
em nossa posse, mais proventos receberemos no futuro.

Essa é uma forma muito simples de surfar a onda dos juros compostos.
A partir daí, caso você tenha a paciência e a visão de um investidor de
longo prazo, você terá um “Efeito Bola de Neve” atuando sobre o seu
patrimônio.

Para ilustrar esse efeito acumulativo em números, elaborei um exemplo

hipotético e simplificado.

Como ponto de partida, considerei um único investimento de R$ 100 mil

em determinado FII ao preço de R$ 100 por cota, o que representaria um
total de 1000 cotas adquiridas pelo investidor.

Assumi que o FII pagaria um dividend yield fixo de 7,5% ao ano durante um
período de 20 anos, e que o investidor sempre reinvestiria os proventos
mensais obtidos adquirindo novas cotas do FII a um preço também de R$
100.

Como não considerei nenhuma valorização no preço da cota do fundo

ao longo de todo o período, os resultados obtidos pela linha escura
abaixo provêm apenas do investimento inicial e dos juros sobre juros
55/60
proporcionados pelos reinvestimentos dos proventos mensais.

Ou seja, ao reinvestir os proventos nas condições mencionadas acima –

conservadoras, já que não há valorização da cota no período –, o investidor
multiplica o seu capital inicial em 4,25 vezes.

O que era R$ 100 mil no início se tornou R$ 425 mil reinvestindo os

dividendos ao longo do tempo.

Nada mal, não é mesmo?

Como dito, isso acontece porque o reinvestimento leva o investidor a

aumentar a sua posição sem recorrer a dinheiro novo, passando de suas
1000 cotas iniciais para um total de 4248 no final do período.

Quanto mais cotas em sua posse, mais proventos ele recebe.

Por outro lado, sem o reinvestimento, o investidor permaneceria com as

mesmas 1000 cotas ao longo desses 20 anos, o que proporcionaria um

56/60
ganho acumulado equivalente a 2,45 vezes o seu capital inicial. Ou, posto
de outra forma, obteria apenas 58% daquilo que poderia gerar com os
mesmos recursos se reinvestisse os dividendos à taxa considerada.

A diferença entre os dois casos é simples. No primeiro caso, estamos no

universo do juro composto – a oitava maravilha do mundo –, enquanto no
segundo estamos lidando com o juro simples.

Aqui, cabe uma última observação. Note, pelo gráfico, que nos seis
primeiros anos do exemplo a diferença entre as duas estratégias é mínima,
dando a sensação de que o reinvestimento não vale a pena. Mas é em
um horizonte maior de tempo que vemos de forma clara os efeitos do
reinvestimento.

Sendo assim, o juro composto recompensa, sim, os investidores, mas

apenas os mais pacientes.

Resumo da ópera: o melhor que você pode fazer é ter o juro composto
como seu principal aliado. Aqui, vale a velha máxima de que: se não pode
com ele, junte-se a ele!

Com muita paciência e disciplina para investir e reinvestir em negócios

que geram bons retornos de maneira consistente ao longo do tempo,
você verá que ele é, de fato, a oitava maravilha do mundo.

4. GLOSSÁRIO
ABL: Área bruta locável.

Benchmark: Índice de referência.

Built to Suit (BTS): Operação em que um imóvel é construído sob medida

para o futuro locatário.

Cap rate: Taxa de capitalização.

57/60
Código: Código de negociação do FII na Bolsa.

Contrato atípico: contrato de locação não sujeito à Lei do inquilinato.

Costuma ter um prazo maior de duração, além de contar com cláusulas
de rescisão antecipada mais rígidas.

Contrato típico: regulamentados pelo Código Civil, os contratos típicos

permitem que os valores do contrato sejam reajustados com mais
flexibilidade e, consequentemente, conseguem refletir com mais rapidez
as oscilações do mercado (tanto positivas quanto negativas).

Cota: é a menor fração do patrimônio de um fundo imobiliário.

Cota mercado: preço de uma cota do fundo negociada em Bolsa.

Cota patrimonial: valor que cada cota representa do patrimônio total do

fundo.

CRI: Certificado de Recebíveis Imobiliários, é um título de renda fixa

lastreado em ativos imobiliários.
Custo de reposição: custo necessário para construir um imóvel idêntico na
mesma localização. Fazem parte desses custos o material de construção,
mão de obra, terreno, despesas administrativas etc.

Custo de vacância: é o valor gasto pelo proprietário para manter um

imóvel vago. Geralmente é o valor do condomínio somado ao IPTU.

CVM: Comissão de Valores Mobiliários, é a autarquia federal que

regulamenta, fiscaliza e pune os participantes do mercado financeiro
(inclusive os relacionados aos FIIs).

Data-base: data que determina quais cotistas terão direito a receber

os rendimentos daquele período (geralmente mensal) ou que poderão
exercer seus direitos de preferência em determinada emissão.

Direito de subscrição: subscrever é o mesmo que adquirir cotas. Em caso

de emissão, pode ser ofertado aos atuais cotistas do fundo o direito de
preferência para aquisição das novas cotas emitidas. Nem toda emissão
concede esse tipo de direito.
58/60
Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos
proventos pelo preço de mercado por cota.

Dividendos: são partes do lucro do fundo que são distribuídas entre os

seus cotistas.

Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos

papéis.

Follow-On: Oferta pública subsequente ao IPO.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de
crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado,
consequentemente com maior remuneração.

Home Broker: programa fornecido pelas corretoras que permite que um

investidor envie ordens de compra e venda de ativos online, sem precisar
falar com um atendente.

ICVM 400: Emissões de cotas com captação aberta para investidores em

geral.

ICVM 476: Emissões de cotas restritas aos atuais cotistas do fundo e a

investidores profissionais.

IFIX: Índice dos Fundos de Investimento Imobiliário.

Inadimplência: corresponde às parcelas não recebidas dos aluguéis.

IPO: Oferta pública inicial.

Leasing spread: Reajuste real no contrato de aluguel.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

Loan to Value (LTV): Índice de avaliação de risco, calculado pela dívida

sobre o valor do ativo.

59/60
Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir.

PL: Patrimônio Líquido do fundo.

Proventos: Rendimentos dos Fundos Imobiliários.

Revisional: direito previsto na Lei do inquilinato que permite a qualquer

uma das partes renegociar as condições de um contrato típico de locação
a cada 3 anos.

Sale and Leaseback (SLB): Operação em que um imóvel é simultaneamente

vendido e locado de volta ao ex-proprietário.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Vacância: Parcela vaga de um imóvel.

P (Valor de Mercado): Valor do fundo negociado no mercado secundário.

P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o

patrimônio líquido.

VPA (Patrimônio Líquido): Valor do fundo segundo análise feita por uma
empresa terceira.

Yield: termo em inglês que significa “rentabilidade”.

Em observância à ICVM20 eu, Marx Gonçalves responsável principal pelo presente relatório de aná-
lise, declaro que: i) as opiniões aqui contidas foram elaboradas por mim de forma independente e
autônoma, inclusive em relação à Nord Research. Em observância ao Artigo 22 da Resolução CVM nº
20/2021, a Nord Research esclarece:
NOSSA CENTRAL DE AJUDA
1. Que oferece produtos contendo recomendações de investimento pautadas por diferentes es-
tratégias e/ou elaborados por diferentes Analistas. Dessa forma, é possível que um mesmo valor
mobiliário encontre recomendações distintas em diferentes produtos por nós oferecidos. As indi-
cações do presente Relatório de Análise, portanto, devem ser sempre consideradas no contexto da CONHEÇA A NOSSA PLATAFORMA
estratégia que o norteia.

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