REAL ESTATE GRADUAÇÃO
DISCIPLINA : 3521 - Laboratório de Modelagem para
NÚCLEO ESCOLA POLITÉCNICA
DE UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO
REAL
ESTATE DEREAL DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA
RESEARCH
GROUP ESTATE DE CONSTRUÇÃO CIVIL
EMPREENDIMENTOS DE
BASE IMOBILIÁRIA E SEUS
INDICADORES DE QUALIDADE
Análise de Investimentos em Real Estate
ciclo de 2019
Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr
Profa. Colaboradora Dra. Carolina Gregório
 os ciclos do investimento
 extensão do ciclo operacional na AQI e a
inserção de mercado em EBI
 indicadores para o ciclo de implantação
 o ciclo operacional e a valuation
 indicadores para o ciclo operacional
 taxas de atratividade no momento da
decisão de investimento
 para confiabilidade o cenário referencial de
comportamento deve mostrar intervalos, o
que provoca respostas em intervalos
 EMPREENDIMENTOS DE BASE IMOBILIÁRIA
REAL
ESTATE
RESEARCH
NRE CICLOS PARA | AQI |
GROUP POLI

 não compreende a
vida do
empreendimento
 arbitrado para que a
|AQI| suporte a
decisão decisão de
investimento
de investir ciclo de ciclo
implantação operacional

| estruturação | inserção no regime de

mercado mercado
 projetos competitivo
 formatação da
estrutura para o
investimento
 equação de
funding

capacidade de
geração de renda
para o investidor

1
 EMPREENDIMENTOS DE BASE IMOBILIÁRIA
REAL
ESTATE
RESEARCH
NRE CICLOS PARA | AQI |
GROUP POLI

 investimentos continuados em
atualização e adequação
funcional
 no final do ciclo operacional, o o que condiciona
empreendimento deve ser esta marca, para
revitalizado conferir
confiabilidade
decisão à AQI ?
de investir ciclo de ciclo
implantação operacional

 as evidências
| estruturação | inserção no regime de mostram que a
mercado mercado marca de 20 anos
 um certo grau de competitivo para o ciclo
segurança quanto ao operacional é
comportamento adequada
 o EBI deve se manter  há outras razões
competitivo no seu de segurança para
ambiente de mercado, arbitrar 20 anos,
dentro do ciclo como veremos
operacional adiante

capacidade de
geração de renda
para o investidor

2
 CICLOS PARA | AQI |
REAL
ESTATE
RESEARCH
NRE investimento e retorno
GROUP POLI

a AQI deve fazer a leitura da qualidade do investimento

neste horizonte:
leitura de | taxa de retorno x risco do empreendimento nesta marca são
exigidos
investimentos para
decisão revitalização
de investir ciclo
operacional

ciclo de
| estruturação | implantação  para fazer a medida
de TIR, é necessário
no ciclo considerar o Valor
operacional, o EBI do EBI no ano 20 do
vivencia um ciclo ciclo operacional:
de retorno puro VOI-20
 VOI-20 é o valor
que o “mercado”
pagaria pelo EBI
para, fazendo os
investimentos em
até o final da revitalização,
implantação, um EBI vivenciar um novo
passa por um ciclo de ciclo de 20 anos a
investimento puro uma tat-e arbitrada
3
 CICLOS PARA | AQI |
REAL
ESTATE
RESEARCH
NRE investimento e retorno
GROUP POLI

 com estes fluxos | INV x RET |

é possível medir uma TIR “problema”
 a AQI para um EBI deve tratar o
nesse ciclo adiante
empreendimento isoladamente em cada ciclo
 medimos indicadores no ciclo de  mas, não há como fazer a nesta marca são
| estruturação + implantação | e outros no leitura de riscos, porque o exigidos
| ciclo operacional | risco dentro do ciclo de investimentos para
implantação é mais acentuado revitalização
do que no ciclo operacional = IRev
ciclo
operacional

ciclo de
| estruturação | implantação
no ciclo
operacional, o EBI retorno =
vivencia um ciclo VOI-20
de retorno puro

até o final da
implantação, um EBI
passa por um ciclo de
investimento puro
4
 INDICADORES PARA O CICLO
REAL
ESTATE
RESEARCH
NRE | estruturação + implantação |
GROUP POLI

 risco mais acentuado para implantar

refere-se a :
valor de mercado do EBI no início do
ciclo operacional não ter compensado
o risco de implantar

decisão
de investir ciclo
operacional

ciclo de  na data da decisão de investir, esse

| estruturação | implantação valor de mercado é desconhecido
 na AQI é substituído pelo cálculo do EXP-0 é o valor dos
valor da oportunidade de investimento recursos aplicados
na data adiante VOI-0 no empreendimento
 para o investimento na implantação no início do ciclo
compensar, o empreendedor deve operacional, medido
reconhecer o interesse em investir, a uma certa taxa de
contra a hipótese de comprar pronto, atratividade tat-i
pagando VOI-0 arbitrada
 mede-se, então, o
até o final da
nível de exposição do
implantação, um EBI empreendedor no
passa por um ciclo de empreendimento
investimento puro nessa data e compara-se com VOI-0
5
 INDICADORES PARA O CICLO
REAL
ESTATE
RESEARCH
NRE | estruturação + implantação |
GROUP POLI

c VOI-0

decisão
de investir ciclo
operacional

ciclo de
| estruturação | implantação
c−k
EXP0 = � Ik � 1 + tati EXP-0 é o valor dos
recursos aplicados
no empreendimento
 investir no EBI será atrativo se no início do ciclo
VOI-0 > EXP-0 operacional, medido
a uma certa taxa de
 se não, não interessa implantar, ou o atratividade tat-i
empreendedor deve se satisfazer com arbitrada
uma TIR-virtual derivada de
até o final da
implantação, um EBI
c−k
passa por um ciclo de VOI0 = � Ik � 1 + TIRv
investimento puro
6
 INDICADORES PARA O CICLO
REAL
ESTATE
RESEARCH
NRE | operacional |
GROUP POLI

 VOI-0 é o valor que o “mercado” pagaria pelo

EBI para vivenciar o ciclo operacional de
VOI-0 20 anos a uma taxa de retorno tat-o arbitrada
 notar que VOI-0 é medido na data da decisão,
logo é prognóstico, função da arbitragem do
cenário de comportamento
 como o cenário referencial deve ser traçado em
decisão intervalo, a AQI indicará um intervalo para VOI-0
de investir ciclo
operacional

ciclo de
| estruturação | implantação VOI20 Rk
VOI0 = 20
+� k
1 + tato 1 + tato

VOI-20

7
 INDICADORES PARA O CICLO
REAL
ESTATE
RESEARCH
NRE | operacional |
GROUP POLI

 EXP-0 é o valor do VOI20 Rk

investimento no início do ciclo  taxa de EXP0 = 20
+� k
operacional retorno
TIRo
1 + TIRo 1 + TIRo
 o cálculo dos indicadores da
Rk
qualidade do investimento é ∑ kk
feito considerando EXP-0 como 1 + TIRo
investimento na data zero
 duration a dur =
operacional
TIRo EXP0
VOI-20 faz
ciclo parte de R20
operacional

ciclo de ∑ Rk
| estruturação | implantação  prazo ln EXP0
equivalente de
investimento a pei =
TIRo ln 1 + TIRo

VOI-20

EXP-0
8
 INDICADORES PARA O CICLO
REAL
ESTATE
RESEARCH
NRE | operacional |
GROUP POLI

40
R m(15−20) α revitalização
do edifício
VOI20 = α � � k−20
1 + tato 75% 60%
21 85% 40%
100% 20%
simplificação
ciclo
operacional

ciclo de
| estruturação | implantação

VOI-20

EXP-0
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 INDICADORES PARA O CICLO
REAL
ESTATE
RESEARCH
NRE | operacional |
GROUP POLI

 parte de EXP-0 é devolvida a TIRo no ciclo operacional pelo fluxo Rodik

EXP0cx = � k
do RODi | EXP0-cx 1 + TIRo
 a outra parte é devolvida pelo VOI-20 | EXP0-v20
 EXP0-v20 é de risco mais alto, logo não pode ter alta expressão
VOI20
contra EXP-0 EXP0v20 = � 20
 essa condição só é suprida com ciclo operacional longo, o que 1 + TIRo
reforça a escolha de 20 anos para o ciclo operacional

ciclo resultado
operacional RODi = resultado
operacional operacional disponível

EXP-0 receita
operacional
fra = fundo para reposição de ativos
| seu uso em adequação e atualização funcionais
garante a inserção no mercado competitivo |

VOI-20
despesa
operacional

10
 taxas de atratividade
REAL
ESTATE
RESEARCH
NRE | tat-i no ciclo de implantação | e | tat-o no ciclo operacional |
GROUP POLI

fatores inflacionários arbitrados na data base da | AQI | para o horizonte do em preendim ento

taxas em % ano equivalente

índice de preços ao consumidor ampliado | IPCA-IBGE | 4,20% Ipca

índice nacional de custos da construção civil | INCC-FGV | 3,20% Incc

identificaçao da taxa de atratividade para referência de valor

taxas em % ano equivalente

nominal
acima do Ipca efetiva depois
nominal antes inflação pelo depois de
antes de de impostos
de impostos IPca impostos de
impostos de 15,0%
15,0%

referências na data da | AQI | | jan-19 |

taxa referencial de juros, nominal 6,50% 3,90% 5,53% 1,56% data base da AQI
taxa de
taxa referencial NTN-B mais longa ano 2035 5,32% 8,36% 3,91%
inflação
implícita =
taxa referencial LTN mais longa ano 2029 9,83%
4,28%
8,36% 3,91% nova nomenclatura
 NTN-B : Tesouro IPCA
como o mercado
 LTN : Tesouro Préfixado
arbitra o futuro

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 taxas de atratividade
REAL
ESTATE
RESEARCH
NRE | tat-i no ciclo de implantação | e | tat-o no ciclo operacional |
GROUP POLI

identificaçao da taxa de atratividade para referência de valor

taxas em % ano equivalente

nominal
acima do Ipca efetiva depois
nominal antes inflação pelo depois de
antes de de impostos
de impostos IPca impostos de
impostos de 15,0%
15,0%

referências na data da | AQI | | jan-19 |

taxa de atratividade setorial | TATs | para implantação 14,29% 10,00% tat-i

evidências do
múltiplo da | TATs | contra a taxa referencial 2,59 mercado na data
base da AQI
taxa de atratividade setorial | TATs | para arrendamento 12,10% 7,50% tat-o
múltiplo da | TATs | contra a NTN-B / LTN 1,45

arbitragem no horizonte do em preendim ento | jan-19 + 36 m eses | + | 20 anos de ciclo operacional |

4,20%

taxa referencial LTN mais longa ano 2029 9,83% 5,40% 8,36% 3,99%

réplica do atual 1,45

múltiplo da | TATs | contra a NTN-B / LTN
arbitrado nesta análise 1,60
arbitragens para
usando o múltiplo réplica do atual 12,10% 7,58% tat-o na AQI
taxa de atratividade setorial
| TATs | para arrendamento
usando o múltiplo arbitrado nesta análise 13,37% 8,80%

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 INTERVALOS DE VALOR para os indicadores
REAL
ESTATE
RESEARCH
NRE a montagem da amostra de laboratório
GROUP POLI

1. armar a tabela para um "Data Table"

posição de
um gerador TIR-o duration pei VOI-20 VOI-0
de cenário
na mediana do
intervalo de 15,4 % ano 120 meses 105 meses 8.000 10.000
comportamento

......até 100

2. mandar calcular a Tabela

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 INTERVALOS DE VALOR para os indicadores
REAL
ESTATE
RESEARCH
NRE a extração dos intervalos
GROUP POLI

3. extrair os intervalos das amostras

 mínimo e máximo, ou
 intervalo com confiabilidade 90%
 notar que as amostras para cada variável são independentes, de modo que as posições dos intervalos não são
correspondentes a uma mesma situação

posição de
um gerador TIR-o duration pei VOI-20 VOI-0
de cenário
na mediana do
intervalo de 15,4 % ano 120 meses 105 meses 8.000 10.000
comportamento

1 14,5 130 110 8.500 11.000

2 14,1 134 106 8.300 13.200

3 13,2 138 108 7.800 14.800

4 14,0 132 111 7.600 15.200

acentuar a análise
5 13,5 135 107 8.350 16.000 crítica quando
algum indicador
......até 100 apresentar desvios
muito pronunciados

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