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Artigo Ipog - Alto Da Serra - Rienzy Brito
Artigo Ipog - Alto Da Serra - Rienzy Brito
Julho/2018
Resumo
Perícia extrajudicial realizado no empreendimento Alto da Serra na cidade de Campina Grande-
PB durante os anos de 2016 e 2017. O presente trabalho foi solicitado pela associação dos
moradores deste empreendimento de classe média baixa, pois todas as unidades habitacionais
apresentavam várias manifestações patológicas além do empreendimento como um todo.
Constrangidos com a situação já que a construção não completara cinco anos de executada e
não mais sendo possível o diálogo com a construtora já que decretara falência os moradores
interviram pela ação judicial contra a mesma e contra instituição financiadora. Assim sendo foi
realizada relatórios técnicos por este profissional que estudou e trabalhou em cada residência.
Foram utilizados ensaios de laboratórios, visitas “in loco”, auditoria com as normas técnicas
vigentes, código de obras da cidade e memorial descritivo do empreendimento. Concluiu-se
que houve imperícias e negligência em todas as residências e no empreendimento.
1. Introdução
Na intenção de garantir direitos e obrigações a justiça detém de dispositivos a fim de estabelecer
a ordem, punir os responsáveis e ressarcir os prejudicados assim como já rezava o Código de
Hamurabi, datado de aproximadamente 2.000 anos a.C detendo disposições explícitas acerca
da responsabilidade do construtor. Inspirado em tais códigos e direitos doutros tempos o Brasil
segue estes fundamentos enraizados de outrora incorporando-os no Código Civil de 2002 por
força do art. 618 as obrigações do construtor de obras civis no país, sejam elas públicas ou
privadas, prestando garantias ao consumidor de obras que delas adquiriram. Tendo em vista tais
direitos previstos também no Código do Consumidor os proprietários da unidades habitacionais
deste residencial criaram a “Associação dos Mutuários e Moradores do Residencial Alto da
Serra”, localizado em Campina Grande-PB, a fim de impetrar uma ação civil pública
contestando a construtora que edificou as casas e também a instituição financiadora já que
diversas manifestações patológicas são comuns nas edificações e por isso sentem-se
prejudicados por situações que não lhes garantiam principalmente a segurança estrutural do
empreendimento como um todo.
ISSN 2179-5568 – Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - Ano 9, Edição nº 15 Vol. 01 julho/2018
Perícia extrajudicial no empreendimento imobiliário Alto da Serra na cidade de Campina
Grande-PB com 160 unidades habitacionais: Um estudo de caso
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Entendendo que os detém de ressarcimento financeiro por tais problemas a Associação
contratou serviços do profissional expert no assunto a fim de ter um esteio técnico e provar suas
alegações.
Assim sendo foi definido por este profissional o estudo minucioso das causas e motivos das
manifestações patológicas existentes auditando com as respectivas normas regulamentadoras,
memorial descritivo do empreendimento e Código de Obras da Cidade de Campina Grande-
PB, Lei n°5410, como fontes fidedignas que naquele tempo da construção exigia-se respeitar.
2. Desenvolvimento
2.1. Localização
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2.2. Histórico
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2.3. Estrutura
A estrutura das casas foi realizada em concreto armado, com lajes, vigas e pilares assentados
sobre uma fundação direta tipo sapata armada, havendo casas com até 03 lajes como é o caso
do modelo “D” para vencer a inclinação do terreno e também com lajes inclinadas como nas
casas tipo “G” estabelecendo outro tipo de arquitetura.
No entanto depois de constatações in loco verificou-se que além dessas fundações não terem
sido executadas conforme a NBR6122/96 também não foi respeitada o Memorial Descritivo do
Empreendimento que rezava fundações em radier e também não foi apresentado projetos
estruturais. Não tendo sido o bastante seu embasamento de concreto armado fora executado de
maneira a perceber grandes excentricidades de forma com cerca de nove centímetros, e
alvenaria de pedra argamassada sob canaleta armada.
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Foto 03- Fundação em alvenaria de pedra argamassada, sem radier – modelo “G”
Fonte: Próprio autor (2017)
3. Desenvolvimento
3.1. Metodologia
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“Verifica-se que os corpos de prova foram abrasionados a partir da rotação de 100 ciclos, sendo
classificados conforme ABNT 13818, Tabela 2, como PEI 0 (zero)”
Foto 05- Amostras do revestimento cerâmico ensaiado no Lab. de Tecnologia de Materiais 2 – UFCG
Fonte: Próprio autor (2017)
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Foto 06- Amostras do revestimento cerâmico ensaiado no Lab. de Tecnologia de Materiais 3 – UFCG
Fonte: Próprio autor (2017)
4.1. Pé direito
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A situação se agrava nas escadas quando a baixa distância entre o piso do degrau e o teto
provocam verdadeiros malabarismos dos moradores para não baterem a cabeça no forro,
delatando total descaso com a boa prática engenharia e na contramão da lei municipal, art. 331,
sucessão III onde exige-se uma altura mínima de 2,10m para circulações e escadas.
4.2. Esquadrias
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Foto 10: Ausência porta do depósito – modelo “F” Foto 11: Porta mal “chumbada” – modelo “C”
Fonte: Próprio autor (2017) Fonte: Próprio autor (2017)
Foto 12- Substituição da porta de madeira almofadada por alumínio na área de serviço – modelo “D”
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Fonte: Próprio autor (2017)
4.3. Rufos
O material de confecção dos rufos dos telhados alternam-se em concreto e em PVC e/ou
similar, fato este que foge do prometido no memorial descritivo onde todos deveriam
ser de concreto, como se observara no item 5.1.1 do documento.
Foto 13- Rufo de PVC e/ou material similiar – deveria ser de concreto
Fonte: Próprio autor (2017)
4.4. Alvenarias
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Fissuras e Trincas provenientes de vícios e defeitos de execução como a inexistência ou
ineficiência das vergas, das contravergas, movimentações higroscópicas nos vãos de
janelas, da ancoragem das alvenarias com a superestrutura, e baixas resistência a tração
e/ou compressão dos tijolos cerâmicos e/ou do revestimento cerâmico são evidentes em
todos os modelos existentes e em todas as casas periciadas.
Foto 14: Infiltrações por capilaridade e/ou percolação no beco - modelo “D”
Fonte: Próprio autor (2017)
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Fonte- Próprio autor (2017)
Foto 17- Fissura por baixa resistência do tijolo cerâmico 2 – modelo “G”
Fonte: Próprio autor (2017)
Foto 18- Fissura por baixa resistência a tração bloco cerâmico e/ou argamassa – modelo “F”
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Fonte- Próprio autor (2017)
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Foto 20- Fissura por movimentação higroscópica nas janelas – modelo “F”
Fonte- Próprio autor (2017)
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4.5. Funcionalidade
A funcionalidade das casas comprote-se em várias situações como já obsevado com o baixo pé
direito, mas são nos banheiros que a o mau planejamento de execução e projeto se evidenciam.
Nesses ambientes as águas servidas para lavagem do cômodo, exceto dentro do box, ficam
impedidas de serem drenadas já que há apenas um ralo e este fica dentro do box, como existe
um impedimento físico que são os granitos que o dividem o escomaneto dessas não são
encaminhadas para o esgoto sanitário, peça esta que implantada em todas as casas. As bacias
sanitárias também foram assentadas com uma distância para o box que induz um desconforto
do usuário deste item.
Observa-se ainda a desconformidade da largura da escada em todos os modelos visitados com
o CO-CG, artigo 331, item “a” que exige uma medida de 1,00m (um metro) contra 0,86m
(oitenta e seis centímetros) máxima encontrada.
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As casas para Portadores de Necessidades Especiais foi verificada de maneira a parte por suas
dimensões e peculiaridades instruídas por uma norma específica, que foi a NBR9050. Tomando
tal norma norteadora percebeu-se diversas falhas de projeto e execução para o intuito que fora
executada ocasionando um função inversa, ou seja, a inacessibilidade do imóvel.
As larguras dos vãos de portas dos cômodos não ultrapassam os 0,78m (setenta e oito
centímetros) não suprindo os 0,80m (oitenta centímetros) que é exigido pela norma NBR9050,
item 4.3.6. Também salienta-se a ausência das maçanetas apropriadas como rezado no item
4.6.6.1 da mesma norma.
O banheiro “acessível” já citado não possui vão de porta normatizado. Mais ainda, o ambiente
não possui barras de apoio exigidos e presentes no projeto vendido, a área de chuveiro também
não possui banco articulado, há um obstáculo em granito que impede aproximação de um
cadeirante, localização que não permite manobra além de ficar abaixo de um lance da escada.
As dimensões em geral do banheiro não permitem manobras e o assento sanitário não especial,
tais exigências encontra-se no item 7.5 a 7.7 da NBR9050.
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Lance da
escada
Obstáculo
de granito
Foto 25- Área do box do chuveiro com obstáculo fixo e abaixo da escada – modelo “PNE
Fonte- Próprio autor (2017)
5. Conclusões
Em todas as 160 unidades habitacionais periciadas até esta data e em todos os modelos
executados apresentaram vícios aparentes, ocultos, falhas de projetos e execuções que
permitiram o surgimento de diversas manifestações patológicas, dentre elas infiltrações, não
emprego de materiais determinados no Memorial Descritivo do Empreendimento,
incompatibilidade com as normas de acessibilidade, de fundações, estruturas,
impermeabilizações além de total descumprimento do Código de Obras da Cidade de Campina
Grande/PB.
O fato das estruturas das casas serem em concreto armado, composta também por lajes
treliçadas unidirecionais, por seus “pés direitos” estarem fora dos padrões exigidos por lei e as
instalações elétricas não estarem embutidas nas lajes como previa o memorial, fica
economicamente inviável mitigar essa primeira falha já que necessitaria remover a primeira laje
e consequentemente a sua superior.
Não somente por isso, chegou-se à conclusão pela demolição de todas as unidades
habitacionais pois suas retificações não retomaria a segurança estrutural, de vedação e
principalmente sua viabilidade econômica seria impraticável pelos proprietários.
Referências Bibliográficas
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GOMIDE, Tito Lívio Ferreira; NETO, Jerônimo Cabral P. Fagundes; GULLO, Marco Antônio.
Normas técnicas para engenharia diagnóstica em edificações. 2.ed.São Paulo: Pini,2013.
THOMAZ, Ercio. Trincas em edifícios: causas, prevenção e recuperação. 1.ed. São Paulo:
Pini, 2007.
NOGUEIRA, Carnot Leal. Auditoria de qualidade de obras públicas. 1.ed. São Paulo: Pini,
2008
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