NOVEMBRO/2021

Planejamento Urbano & Regional

Ocupação Urbana Consorciada - Osório de Paiva

CENTRO UNIVERSITÁRIO ESTÁCIO DO CEARÁ
ARQUITETURA E URBANISMO
PLANEJAMENTO URBANO E AMBIENTAL

OPERAÇÃO URBANA
CONSORCIADA -
OSÓRIO DE PAIVA

Ingrid de Queiroz Lopes

José Lopes Nascimento Júnior
Mansell Xavier de Souza
 CENTRO UNIVERSITÁRIO ESTÁCIO DO CEARÁ
ARQUITETURA E URBANISMO
PLANEJAMENTO URBANO E AMBIENTAL

DOCENTE
FERNANDA CAVALCANTE MATTOS

Ingrid de Queiroz Lopes

José Lopes Nascimento Júnior
Mansell Xavier de Souza
 CENTRO UNIVERSITÁRIO ESTÁCIO DO CEARÁ
ARQUITETURA E URBANISMO
PLANEJAMENTO URBANO E AMBIENTAL

DISCENTE

INGRID DE QUEIROZ LOPES

JOSÉ LOPES NASCIMENTO JÚNIOR

MANSELL XAVIER DE SOUZA

 SUMÁRIO
CONTEXTUALIZAÇÃO 11
CAPÍTULO 1 13
Apresentação cartográfica da área da OUC
1.1. Localização dentro da malha urbana 14
1.2. Zoneamento 15
1.3. Sistema viário 16
1.4. Uso do solo 17
1.5. Bens patrimoniais e bens tombados 18
1.6. Áreas verdes e de lazer comunitário, equipamentos 18
de saúde e de educação
1.7. Presença de infraestrutura 18
1.8. Pontos nodais e marcos na paisagem urbana 20
1.9. Dados demográficos 21
1.10. Conjuntos habitacionais, assentamentos precários 23
e assentamentos em área de risco

CAPÍTULO 2 24
Identificação dos critérios estabelecidos na Lei da OUC
2.1. Objetivos da OUC 25
2.2. Novo zoneamento proposto 27
2.3. Parâmetros de ocupação diferenciados 28
2.4. Identificação do empreendedor 29
2.5. Deveres do setor privado (empreendedor) e do 29
setor público
2.6. Prazos de execução dos serviços 31
2.7. Destinação dos recursos. 34

CAPÍTULO 3 36
Situação atual da OUC
3.1. As obrigações do empreendedor e do poder público 37
foram cumpridas?
3.2. Identifique e documente o empreendimento 38
3.3. A OUC foi encerrada (Lei ou Termo de Encerramento)? 39

CAPÍTULO 4 40
Análise crítica da OUC
4.1. Confronto entre a situação anterior e o resultado da OUC. 41
4.2. Avaliação de resultados 41
4.3. Avaliação crítica da equipe sobre o resultado da OUC 43

REFERÊNCIAS 44
 CONTEXTUALIZAÇÃO

Devido a uma forte recessão econômica em 1970, os países

desenvolvidos se viram em meio à inúmeras críticas aos altos custos
Estado-Providencia, e como alternativa para combate a essa crise, uma
reestruturação econômica e produtiva foi aderida: transição do
acumulo fordista para o acumulo flexível. Com isso, a reforma de estado
se fortificou e modificou a relação existente entre setor público e setor
privado. Com a reestruturação produtiva, o rearranjo de atividades nas
cidades geraram grandes espaços ociosos e degradados. E para
recuperar essas áreas surgiu a necessidade de implantação de
intervenções urbanas (HISSA E ARAUJO, 2017).

São Paulo surge como estado pioneiro a desenvolver políticas

publicas voltadas para os interesses publico-privado em seu plano
diretor elaborado em 1985, as Operações Interligadas.

Em 10 de julho de 2001 é consolidado o Estatuto da Cidade que

regulamento os artigos 182 e 183 da Constituição Federal, e seria a base
para o desenvolvimento do Plano Diretor de Fortaleza em 2009. Nele
existem instrumentos que podem ser usados com fins de planejamento
urbano. Um desses instrumentos é a Operação Urbana Consorciada
(OUC), que viabiliza parcerias público-privadas para intervenções
urbanísticas no Brasil.

O Estatuto da Cidade define OUC como:

"...conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder

Público municipal, com a participação dos proprietários,
moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o
objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas
estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental." (Brasil,
2001, Lei Federal 10.257, Art. 32)

Das vinte e sete capitais brasileiras, apenas doze propuseram OUC's.

Fortaleza é a capital que mais faz uso desse instrumentos com 7 OUC's
efetivadas (tabela 01), seguida de Campo Grande com 4 OUC's e terceiro
lugar, São Paulo com 3 OUC's.

11
 CONTEXTUALIZAÇÃO
Tabela 01: OUC's vigentes em Fortaleza

Fonte: SEUMA/2021

Nosso objeto de estudo é a OUC Osório de Paiva aprovada em 2015, a

mais recente até o momento. Fica próximo ao Rio Maranguapinho, entre
os bairros Siqueira e Canidezinho, em uma zona de fragilidade ambiental
e pouco valorizada pelo mercado imobiliário.

Figura 01: OUC's vigentes em Fortaleza

Fonte: SEUMA/2021, elaborado pela equipe através do Google Maps.

12
 CAPÍTULO 1

Apresentação cartográfica da área da OUC

13
 CAPÍTULO 1

1.1. Localização dentro da malha urbana

Figura 2 - Mapa de localização da OUC - Osório de Paiva

Fonte: SEUMA-Fortaleza (2021) com adaptação dos autores

Figura 3 - Avenida Osório de Paiva

A Operação Urbana
Consorciada - Osório de
Paiva se encontra na
região sudoeste da cidade
de Fortaleza, abrangendo
parte dos bairros
Canidezinho e Siqueira,
que estão inseridos
respectivamente nas
Regionais, 10 e 5.

Fonte: Google Earth (2021)

14
 CAPÍTULO 1

1.2. Zoneamento

Figura 4 - Mapa de zoneamento que abrange a OUC - Osório de Paiva

Fonte: SEUMA-Fortaleza (2021) com adaptação dos autores

Na cidade de Fortaleza, de acordo com o PDPFOR(2009), temos

disponível o mapa de Macrozoneamento, onde encontramos a
Macrozona Ambiental e a Macrozona Urbana.

Fora este mapa, temos o de Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), o

de Zonas Especiais, o de Zoneamento Ambiental e o de Zoneamento
Urbano. Sendo que, as únicas zonas que não podem se sobrepor são:
Zoneamento Ambiental e Zoneamento Urbano, as outras, Zonas
Especiais de Interesse Social (Zeis) e Zonas Especiais, podem sobrepor
as duas primeiras.

Estão contidas na OUC Osório de Paiva seis diferentes zonas (figura 4):
Zona Especial de Interesse Ambiental, Zonas Especiais de Interesse
Social 1 e 3, Zona de Recuperação Ambiental, Zona de Requalificação
Urbana 2 e Zona de Proteção Ambiental 1.
15
 CAPÍTULO 1
1.3. Sistema Viário

Figura 5 - Mapa do Sistema Viário na OUC - Osório de Paiva

Fonte: SEUMA-Fortaleza (2021) com adaptação dos autores

Dentro da nossa área de estudo, encontramos uma via Arterial I; uma via
Expressa; a Avenida Osório de Paiva, uma via Coletora; a Rua Engenheiro
Luís Montenegro e duas vias paisagísticas. Ainda é possível localizar três
ciclovias que conectam os bairros de forma mais sustentável, uma
localizada na Avenida Osório de Paiva e as outras nas ruas que fazem
beira ao Rio Maranguapinho. As demais vias dentro da OUC, são de
denominação Local.

16
 CAPÍTULO 1
1.4. Uso do Solo

Figura 6 - Mapa de Uso do Solo na área da OUC - Osório de Paiva

Fonte: SEUMA-Fortaleza (2021) com adaptação dos autores

Conforme levantamento realizado, Figura 7 - Imóvel de Uso Misto

o uso do solo na área da OUC é
predominantemente residencial;
embora, haja um grande destaque
para o uso comercial e industrial
feito na Avenida Osório de Paiva.
Em bairros onde há a concentração
de uma população menos
abastada, é muito comum também
a utilização do uso tipo misto (figura
6), permitindo uma oferta mais
adequada para os usuários e uma
fonte de renda para os
proprietários dos imóveis.
Fonte: Google Earth (2021)

17
 CAPÍTULO 1
1.5. Bens Patrimoniais e bens tombados
Independentemente de haver na OUC bens tombados, nela podemos
encontrar bens patrimoniais tais como: Uma feira livre na Avenida José
Tavares no limite norte da OUC, um Ecoponto inserido no Parque Lagoa
da Viúva. Também há a possibilidade de prática de esportes no Ginásio
Poliesportivo do Siqueira e na Areninha do Canindezinho, construída no
local do antigo Campo do Leite. Ainda como bem patrimonial, temos 3
unidades de educação. (ver figura 8)

1.6. Áreas verdes, de lazer comunitário, equipamentos de

saúde e educação.
Lamentavelmente, na área da OUC Osório de Paiva, não há nenhuma
unidade de assistência a saúde, embora sim, nos bairros existam; no
Siqueira, um posto de saúde e no Canindezinho uma unidade de pronto
atendimento (UPA).

Para o lazer comunitário, a OUC possui um parque, ou seja, área verde,

denominado Parque Lagoa da Viúva; também possui os já mencionados
Ginásio Poliesportivo do Siqueira e a Areninha do Canindezinho, há
também a possibilidade de lazer nas ciclovias das ruas que beiram o Rio
Maranguapinho, que também podem ser utilizadas para caminhada.
Na educação, a OUC possui apenas três equipamentos, que são: Escola
Municipal de Ensino Infantil e Fundamental Secretário Escolar Francisco
de Assis Morel Fernandes, o Centro de Educação Infantil Francisca de
Abreu Lima e a recém inaugurada Escola de Tempo Integral Professor
Expedito Parente, que é a vigésima sétima do tipo em Fortaleza. (ver
figura 8)

1.7. Presença da Infraestrutura

Embora haja uma crescente populacional nos bairros da OUC em

estudo, só localizamos apenas 3 Estações de Tratamento de Esgoto, que
são: ETE Conjunto Esperança, ETE Conjunto Sumaré e ETE Sumaré V.
(Figura 8)

Sem embargo, quase 100% da população possui abastecimento de água

e de energia, mesmo constatando que ainda há uma grande população
não atendida por serviços de saneamento básico. (Figura 9)
18
 CAPÍTULO 1
Figura 8 - Mapa dos bens patrimoniais, áreas verdes e infraestrutura

Fonte: FORTALEZA EM MAPAS E GOOGLE EARTH (2021) com adaptação dos autores

Figura 09 - Infraestrutura Bairros da OUC

Fonte: Prefeitura de Fortaleza (2021) com adaptação dos autores

19
 CAPÍTULO 1
1.8. Pontos nodais e marcos na paisagem urbana.

Figura 10 - Mapa dos pontos nodais e marcos da OUC - Osório de Paiva

Fonte: SEUMA-Fortaleza (2021) com adaptação dos autores

Os pontos nodais que destacamos, principalmente pela sua relevância

foram o Ginásio Poliesportivo do Siqueira e o Centro Cultural do
Canindezinho, assim como, o grande marco que temos na OUC Osório de
Paiva, é o próprio estabelecimento fruto dessa lei, o supermercado
Atacadão.

20
 CAPÍTULO 1
1.9. Dados Demográficos
Os bairros Siqueira e Canindezinho serão os objetos de análise devido a
OUC estar locada no encontro desses dois bairros. Embora seja maior
territorialmente falando, o bairro Siqueira apresenta uma densidade
menor que a do bairro Canindezinho. Em ambos bairros a população
feminina é superior a masculina.

Tabela 02- Densidade Demográfica Siqueira e Canindezinho

Siqueira Canindezinho
População Residente: 33.628 População Residente: 41.202
População Feminina: 17.255 População Feminina: 21.075
População Masculina: 16.373 População Masculina: 20.127
Densidade (hab/km²): 5.289,92 Densidade (hab/km²): 11.093,70
Área (km²): 6,36 Área (km²): 3,71
Perímetro (km): 12.759,73 Perímetro (km): 10.341,70
Fonte: IPLANFOR(2021) E IBGE(2010) com adaptação dos autores

A faixa etária predominante nos dois bairros é de 19 a 59 anos, e em

comparativo dos dois bairros, Canindezinho possui maior numero
populacional dentro dessa faixa etária, contabilizando quase 25 mil
habitantes.

Tabela 03- Faixa etária Siqueira e Canindezinho

Fonte: IPLANFOR(2021) E IBGE(2010) com adaptação dos autores

21
 CAPÍTULO 1
1.9. Dados Demográficos
A dimensão educacional possui importância fundamental na avaliação
do desenvolvimento econômico de uma área geográfica como é o caso
dos bairros. Tal relevância se justifica, principalmente, pela ligação que
esse indicador faz entre o desenvolvimento atual e a perspectiva de
desenvolvimento futuro, além de ser uma variável de grande valor na
explicação de outros problemas econômicos, tais como a violência.

De acordo com a escolaridade e levando em conta que a maior parte

da população é de 19 a 59 anos, é possível observar que o índice
referente à população "sem instrução ou fundamental completo" chega
a ser mais da metade da população de ambos bairros.
Tabela 04- Escolaridade referente aos bairros da OUC

instrução

Fonte: SDE E COPROJ (2015) com adaptação dos autores

Tabela 05 - Renda Média mensal dos bairros da OUC

Fonte: IBGE (2010) com adaptação IPECE (2021) e autores

E mesmo tendo a maior parte da sua população economicamente ativa

a Renda Média Mensal é de R$325,00 com pequenas variações, para
ambos bairros. A renda média mensal é considerada uma medida do
potencial médio de aquisição de bens e serviços por parte dos
habitantes de um bairro e é empregada como um indicador da
capacidade das pessoas de garantir um padrão de vida capaz de
assegurar suas necessidades básicas.

22
 CAPÍTULO 1
1.10. Conjuntos habitacionais e assentamentos precários e de
área de risco

Figura 11 - Mapa de assentamentos abrangida pela da OUC - Osório de Paiva

Fonte: SEUMA-Fortaleza (2021) com adaptação dos autores

Os conjuntos habitacionais presentes na área de estudo são na maioria

de domínio privado, sem embargo, encontramos ao norte da OUC, o
Conjunto Habitacional Juraci Magalhães que trata-se de Habitação de
Interesse Social.

De acordo com o mapa de assentamentos, existe um grande número de

assentamentos em área de risco e grande parte destes assentamentos,
acabaram sendo excluídos da delimitação da OUC que prevê melhoria
e incentivos habitacionais através do uso misto.

23
 CAPÍTULO 2

Identificação dos critérios estabelecidos na Lei da OUC

24
 CAPÍTULO 2
2.1. Objetivos e Diretrizes da OUC
A OUC partiu da iniciativa privada, a rede de supermercados Atacadão,
que para viabilizar a implantação precisava de alterações na lei de uso
e ocupação do solo. Em 13 de outubro de 2015 foi criada a Lei 10.403 que
estabelece diretrizes para a realização da operação urbana
consorciada Osório de Paiva na área que indica, prevendo mecanismos
para sua implantação. Os objetivos da OUC Osório de Paiva são:

"I. Promover transformações urbanísticas estruturais e melhorias

socioeconômicas na área da operação;
II. Assegurar a proteção e a valorização dos recursos ambientais
existentes na Área de Preservação Permanente inserida na
área objeto desta OUC;
III. Compatibilizar a conservação dos sistemas ambientais com
uso sustentável dos recursos naturais;
IV. Incentivar a gestão compartilhada com a iniciativa privada
das Áreas Verdes públicas;
V. Estabelecer parceria entre os setores público e privado, por
meio de convênios, incentivos fiscais e tributários, para a
implantação e manutenção de Áreas Verdes;
VI. Disciplinar o processo de uso e ocupação do da área solo do
entorno;
VII. Melhorar a qualidade de vida da população residente no
entorno, mediante orientação e disciplina das atividades
econômicas locais;
VIII. Assegurar a sustentabilidade dos recursos naturais;
IX. Regular o uso admissível dessas áreas, de modo a
compatibilizar com os objetivos de conservação da natureza;
X. Preservar as culturas e as tradições locais;
XI. Assegurar o respeito ao interesse coletivo e à função social da
cidade quanto aos limites, parâmetros de uso, ocupação e
parcelamento do solo, estabelecidos no PDP e na legislação dela
decorrente;
XII. Dotar a porção sudoeste da cidade de áreas para instalação
de equipamentos com grande potencial gerador de emprego
e renda, aproveitando a infraestrutura viária existente;
XIII. Permitir e estimular a instalação de atividades de comércio e
serviços conjugadas à atividade residencial" (LEI 10.403/2015)

25
 CAPÍTULO 2
2.1. Objetivos e Diretrizes da OUC

As diretrizes da OUC Osório de Paiva são:

"I. Redefinir as condições de uso e ocupação do solo dos terrenos

lindeiros à Avenida Osório de Paiva, no trecho entre a Avenida
Jardim Fluminense e o limite dos Municípios de Fortaleza e
Maracanaú;
II. Permitir aos proprietários de imóveis residenciais localizados
na área desta OUC a possibilidade de instalação de atividades de
comércio e serviços, agregada à atividade residencial,
incentivando dessa forma o Uso Misto, conforme o previsto no
Anexo IV, desta Lei;
III. Possibilitar o parcelamento das glebas não loteadas e
reparcelamento do solo dos terrenos lindeiros à Avenida Osório de
Paiva, no trecho entre a Avenida Jardim Fluminense e o limite dos
Municípios de Fortaleza e Maracanaú;
IV. Definir padrões de ocupação de forma a criar condições de
aplicação dos instrumentos urbanísticos previstos no PDP,
notadamente a Outorga Onerosa de Alteração de Uso do Solo,
para os terrenos lindeiros a Avenida Osório de Paiva "
(LEI 10.403/2015)

26
 CAPÍTULO 2
2.2. Novo zoneamento proposto

Figura 12 - Zoneamento proposto OUC - Osório de Paiva

0 250 500m

Fonte: SEUMA-Fortaleza (2021) com adaptação dos autores

Antes da implantação da OUC a delimitação era considerada ZRA e

possuía parâmetros urbanísticos bem restritivos. Após a implantação da
OUC, a área delimitada foi reajustada e dividida em 3 zonas: Zona 1, que
compreende os imóveis lindeiros à Avenida Osório de Paiva e que
possuam potencial gerador de empregos, dentro do limite da poligonal
da OUC; Zona 2, que compreende a área existente de ZPA 1; e, Zona 3, que
compreende os demais imóveis inseridos dentro do limite da OUC.

Após essa nova divisão a Zonas 2 (ZPA 1) permaneceu com a mesma

delimitação e com os mesmos parâmetros definidos no PDPFOr (2009), a
Zona 3 permaneceu com os parâmetros que continham na ZRA. A maior
alteração e flexibilização surgiu para a Zona 1, conforme comparativo da
tabela 05.

27
 CAPÍTULO 2
2.3. Parâmetros de ocupação diferenciados

Tabela 06 - Comparativo Parâmetros urbanísticos da OUC - Osório de Paiva

ZONA 01 - OUC OSORIO DE PAIVA

Zona de Recuperação Ambiental
Taxa de Permeabilidade: 50
Taxa de Ocupação do Solo: 33
Taxa de Ocupação Subsolo: 33
Índice de Aproveitamento Básico: 0.6
Índice de Aproveitamento Mínimo: 0
Índice de Aproveitamento Máximo: 0.6
Altura Máxima da Edificação: 15
Testada Mínima do Lote: 12
Profundidade Mínima do Lote: 25
Área Mínima do Lote: 300
Taxa de Permeabilidade: 30
Taxa de Ocupação do Solo e subsolo: 60
Índice de Aproveitamento Básico: 0.6
Índice de Aproveitamento Mínimo: 0
Índice de Aproveitamento Máximo: 1.5
Altura Máxima da Edificação: 48
Testada Mínima do Lote: 12
Profundidade Mínima do Lote: 25
Área Mínima do Lote: 300
I.A acima de 1.5 - Contrapartida
da Outorga Onerosa

Fonte: PDPFor (2009) e Prefeitura de Fortaleza(2015) com adaptação dos autores

A operação redefine as condições de uso do solo, incentivando uso

misto na área, sendo utilizado a Outorga Onerosa de Alteração de Uso, de
acordo com a classificação de usos definidas por um zoneamento
específico na lei da OUC.

Nos terrenos lindeiros à Avenida Osório de Paiva, que compõem a área

de Recuperação Ambiental, os índices de ocupação do solo se tornaram
mais permissivos: o índice de aproveitamento máximo foi alterado de 0.6
para 1.5, mediante outorga; a taxa de permeabilidade diminuída de 50%
para 30%; a taxa de ocupação aumentou de 33% para 50%, inclusive nos
subsolos, e por fim, a altura da edificação aumentou de 15m para 48m.

28
 CAPÍTULO 2
2.4. Identificação do Empreendedor

Figura 13- Empresa Atacadão

Em 2014 a empresa Atacadão S.A.
entrou em contato com a
Secretaria de Urbanismo e Meio
Ambiente (SEUMA), com interesse
em implantar uma filial onde
hoje se encontra a OUC Osório
de Paiva.

Em 2015 com a continuação da

análise do empreedimento e das
diretrizes que poderiam ser
utilizadas na região para a
definição da poligonal, deu
início a análise mais detalhada.
Fonte: SEUMA (2021)

Em outubro deste ano foi publicada a Lei 10.403 - Operação Urbana

Consorciada Osório de Paiva. Em 2016 foi assinado o Termo de Convênio
que definia quais eram os deveres e obrigações de ambos setores,
público e privado.

2.5. Deveres do Setor Privado e do Setor Público

De acordo com o Termo de Convênio as OBRIGAÇÕES DA PREFEITURA

MUNICIPAL DE FORTALEZA:

a) Aprovar o desmembramento da gleba, com a consequente doação

das áreas públicas e aprovar o projeto de construção da via a ser
implantada na porção sul do terreno, conforme alínea “e”, da obrigação
do proponente.
b) Aprovar o projeto arquitetônico, licenciar e expedir o alvará de
construção das obras do Complexo do Atacadão III.
c) Coordenar, através da SEUMA, as diligências junto aos órgãos da
administração pública, encarregados de analisar e aprovar, na forma
da legislação, os requerimentos de análise prévia ou licenças
necessárias para o cumprimento dos termos deste convênio.

29
 CAPÍTULO 2
Obrigações da Empresa proponente:

a) Submeter à aprovação do Município de Fortaleza o projeto de

construção do equipamento de comércio atacadista e varejista.
b) Doar ao Município de Fortaleza, uma área de 7.645,23m², equivalente a
15% da área total do terreno.
c) Doar ao Município de Fortaleza, a faixa de alargamento da Av. Osório
de Paiva, incidente no terreno, com largura de 10m, correspondendo a
uma área de 2.379,30m².
d) DOAR ao Município de Fortaleza, a faixa de terreno lindeiro ao limite sul
da gleba de propriedade do convenente ATACADÃO S.A descrita na
matrícula nº 54.721, do Registro de Imóveis da 6ª Zona de Fortaleza-CE,
objetivando o alargamento da servidão existente e conhecida como Rua
Francisco Saraiva (...)
e) Executar, as expensas do proponente, as obras referentes à abertura
da via indicada na alínea “d”, conforme projeto a ser apresentado pelo
mesmo, atendendo aos padrões definidos pela SEUMA e pela SEINF, valor
de orçamento a ser apresentado pelo conveniado e a ser aprovado pela
Secretaria Municipal de Infraestrutura.
f) Custear, no seu todo, ou em parte, a título de Outorga Onerosa por
Alteração de Uso do Solo, no limite correspondente ao valor total de
R$2.695.224,00, o seguinte plano de investimento:

• Plano de arborização, compreendendo o plantio de árvores

ornamentais, exceto palmáceas, em geral com altura de 2,50m, bem
como também custear a sua manutenção pelo período de 2 anos. As
espécies e o manejo do plantio serão definidos pelo Departamento de
Arborização Urbana da PMF a serem implantadas prioritariamente na
avenida Osório de Paiva, numa extensão de 1.000 metros, iniciando na
confluência da Av. Jardim Fluminense com a avenida Osório de Paiva, ou
em áreas públicas existentes na ZRA;
• Programa de educação Ambiental para aplicação na área de
influência da operação;
• Programa de Coleta Seletiva do Lixo, na área de influência da
operação;
• Execução de equipamento voltado para a educação, a ser definido
pela Secretaria;
• Execução, se necessário, das obras de alargamento da Av. Osório de
Paiva. 30
 CAPÍTULO 2
2.6. Prazo de Execução dos Serviços

Não se encontrou, no Termo de Convênio, prazos referentes às entregas

das contrapartidas estabelecidas. Na primeira reunião com o conselho
gestor da OUC Osorio de Paiva foi mencionado e registrado em ata
disponível no site da SEUMA, que o cronograma de desembolso do valor
de R$2.695.224,00 seria estabelecido após o pagamento e após
apuradas as demandas e solicitações da comunidade. Nas atas
conseguintes foram registradas o uso do valor correspondente a
Outorga Onerosa . (SEUMA, 2021)

Na última reunião do Conselho gestor datada em Julho de 2021,

disponível no site da SEUMA, está relatado o status atual de cada
obrigação do poder publico e privado.

Do Termo de Convênio as OBRIGAÇÕES DA PREFEITURA MUNICIPAL DE

FORTALEZA:
Item a, Status: Concluído - Aprovação do desmembramento da gleba e
aprovação do projeto de construção da via;
Item b, Status: Concluído - Alvará de Construção expedido em 19/04/2017;
Item c, Status: Concluído - Alvarás de Construção e de Funcionamento
expedidos em 19/04/2017 e 14/11/2017, respectivamente.

As Obrigações da empresa proponente:

Item a, Status: Concluído - Alvará de Construção expedido em 19/04/2017;
Item b, Status: Em andamento - Aguardando conclusão do trâmite
cartorário. Processo de Registro de Doação aberto em junho de 2019 no
6º Ofício de Registro de Imóveis de Fortaleza;
Item c, Status: Essa ação não será mais necessária em razão da
dispensa de doação de área para faixa de alargamento da Avenida
Osório de Paiva provocada pela superveniência da Lei nº 0236/2017;
Item d, Status: Em andamento - Processo P261563/2020 que consta a
apresentação da Escritura Pública de Doação lavrada no 8º Tabelionato
de Notas de Fortaleza, Ceará porém aguarda-se a apresentação da
matrícula com averbação da doação;

31
 CAPÍTULO 2
As Obrigações da empresa proponente:
Item e, Status: Concluído - A SEINF, após vistoria no local, afirmou haver
divergências em relação ao projeto da via. Em março de 2019, foi
calculado pela SEINF multa compensatória, referente a parte da rua
Francisco Saraiva ainda não executada ou executada em
desconformidade com o projeto, no valor de R$ 46.951,42 (quarenta e
seis mil novecentos e cinquenta e um reais e quarenta e dois centavos).
Em junho de 2019, foi realizado pelo proponente o depósito desse valor
em conta especifica da Operação Urbana Consorciada, conforme
pode-se observar nas Arrecadações e Despesas de 2019 do FUNDURB,
disponível no CANAL SEUMA.
Item f, Plano de arborização; Status: Após Reunião do Conselho Gestor
ocorrida em 14/08/2019, ficou definido o redirecionamento de recurso
remanescente do Equipamento Cultural para execução da Areninha do
Campo do Leite. Na 8ª Reunião Extraordinária do Conselho Gestor
realizada no dia 04/11/2020 foi apresentado a prestação de contas da
OUC Osório de Paiva e do valor remanescente de R$ 1.100.852,14 (um
milhão e cem mil, oitocentos e cinquenta e dois reais e catorze
centavos) para aquisição do mobiliário do Equipamento Cultural e
execução da Areninha do Campo do Leite. Considerando a
insuficiência do recurso para aquisição do mobiliário no valor de R$
305.000,00 (trezentos e cinco mil reais) e execução da areninha no
valor de R$ 1.237.640,46 (um milhão, duzentos e trinta e sete mil,
seiscentos e quarenta reais e quarenta e seis centavos), foi proposto
pela SEUMA com o consentimento dos conselheiros, a realização de
nova reunião do Conselho Gestor do FUNDURB para deliberação quanto
ao repasse de recurso proveniente das outorgas onerosas para
complementar o valor necessário para execução da Areninha Campo
do Leite. Na 9ª Reunião Extraordinária do Conselho Gestor realizada no
dia 25/11/2020 foi concluído o processo decisório quanto ao repasse de
recursos da Operação Urbana Consorciada Osório de Paiva para
aquisição de mobiliário do Equipamento Cultural e para execução da
Areninha do Campo do Leite. Na busca de oferecer uma solução para
que a comunidade fosse beneficiada com a Areninha e com o
mobiliário do Equipamento Cultural, o Conselho Gestor do FUNDURB,
atendendo à solicitação de deliberação, aprovou em 16/11/2020, o
repasse do valor remanescente necessário para conclusão da
execução da Areninha Campo do Leite, previsto em R$ 441.788,32

32
 CAPÍTULO 2
(quatrocentos e quarenta e um mil, setecentos e oitenta e oito reais e
trinta e dois centavos), com recursos provenientes das outorgas
onerosas;
Item f, Programa de Educação Ambiental para aplicação na área de
influência da operação; Status: Ações realizadas pela Coordenadoria de
Políticas Ambientais nos meses de novembro e dezembro de 2017;
Item f, Programa de Coleta Seletiva do Lixo, na área de influência da
operação; Status: Ações realizadas pela Coordenadoria de Políticas
Ambientais nos meses de novembro e dezembro de 2017;
Item f, Execução de equipamento voltado para a educação, a ser
definida pela Secretaria; Status: Concluído - Equipamento Cultural foi
inaugurado em 07 de dezembro de 2020 beneficiando a comunidade e
proporcionando à população um rico espaço de lazer com academia
ao ar livre, playground, campo de futebol, quadra poliesportiva, além de
um bloco educacional com salas multiuso, sob gestão da Coordenadoria
da Juventude;
Item f, Execução, se necessário, das obras de alargamento da Av. Osório de
Paiva. Status: Essa ação não será mais necessária em razão da dispensa
de doação de área para faixa de alargamento da Avenida Osório de
Paiva provocada pela superveniência da Lei nº 0236/2017, conforme
explanado na alínea “c” das “Obrigações do Proponente”.

33
 CAPÍTULO 2
2.7. Destinação dos Recursos

Figura 14 - Açoes desenvolvidas e valores - OUC - Osório de Paiva

Fonte: SEUMA-Fortaleza (2021) e FUNDURB

O valor arrecadado referente a outorga onerosa de alteração de uso

juntamente com os adicionais por multas de descumprimentos foram
usados na implantação e mobiliário do centro cultural , implantação da
areninha no Campo do Leite.

Figura 15 - Centro Cultural do Canindezinho

Fonte: SEUMA-Fortaleza (2021)

O Centro cultural teve um programa de necessidade feito em

alinhamento com associação comunitária do Miro Gouveia e foi
colocado por ter justificativa da escolha de equipamento cultural porém
que chama atenção durante a implantação do equipamento. Então é
que ele teve um problema de atraso do processo desmembramento e
também doação no terreno. É por causa de uma pendência de débito
trabalhista do próprio do atacadão.

34
 CAPÍTULO 2
Em visita realizada em atendimento à solicitação do conselheiro
Jerônimo em 2019 foi discutida a possibilidade de redirecionar o valor
previsto para a implantação do plano de arborização para execução de
projeto do Campo do Leite, que foi efetivado. O campo do leite encontra-
se dentro do perímetro da Lagoa da Viúva que possuía projeto de
urbanização pelo Programa Mais Ação.
Figura 16 - Areninha Campinho do Leite

Fonte: SEUMA-Fortaleza (2021)

Figura 17 - Parque Lagoa da Viúva

35
Fonte: SEUMA-Fortaleza (2021)
 CAPÍTULO 3

Situação atual da OUC

36
 CAPÍTULO 3
3.1. As obrigações do empreendedor e do poder público foram
cumpridas?
Figura 18 - OUC Osorio de Paiva

Fonte: SEUMA-Fortaleza (2021)

De acordo com o acompanhamento do conselho gestor foram

cumpridas todas as obrigações por parte do setor público, e por parte
do setor privado as obrigações foram cumpridas com restrições como
visto no item 2.6 do capítulo 2.

37
 CAPÍTULO 3
3.2. Identifique e documente o empreendimento.

Figura 19 - Atacadão - avenida Osório de Paiva No ano de 2016, foi

celebrado termo de
convênio entre o
Município de Fortaleza e a
empresa Atacadão S.A.
Este convênio possibilitará
a implantação de um
equipamento cultural
público, ainda em fase de
desenvolvimento, além da
Fonte: Google Earth (2021) geração de novos empre-
gos na área através do empreendimento comercial da empresa
Atacadão S.A.

Figura 20- Localização Atacadão Osório de Paiva

Fonte: Google Earth

A loja, situada na Av. Osório de Paiva, 6297, foi inaugurada em novembro

de 2017 e faz parte da estratégia de expansão da rede, que vê Fortaleza
como um importante polo econômico e comercial da Região Nordeste.

38
 CAPÍTULO 3
Figura 21 - Comparação do terreno antes e depois da OUC

ANTES DEPOIS

FONTE: GOOGLE MAPS 2015 FONTE: GOOGLE MAPS 2021

Alargamento da rua lateral que a Rua Francisco Saraiva até encontrar

uma rua Itajaí que teve a reserva doação de uma área para
alargamento da Osório de Paiva mas teve um pagamento da Outorga
Onerosa de alteração de uso que foram plano de arborização e
também programa de educação ambiental, programa de coleta
seletiva do lixo e equipamento de obra.

3.3. A OUC foi encerrada? Lei ou Termo de Encerramento?

A OUC está vigente e de acordo com o Termo de Convênio possui prazo
ativo de 10 anos, portanto estará vigente ate 2025.

Figura 22- CLÁSULA SOBRE VIGÊNCIA

Fonte: SEUMA (2016)

39
 CAPÍTULO 4

Análise Crítica da OUC

40
 CAPÍTULO 4

4.1. Confronto entre a situação anterior e o resultado da OUC.

Após a implantação houveram mudanças dentre as quais as mais

notórias são a implantação da loja do Atacadão, a implantação do
Centro Cultural do Canindezinho, a implantação da Areninha Campinho
do Leite, e a continuidade do projeto de urbanização da Lagoa da Viúva.
Não observou-se políticas de incentivo a construção de imóveis de uso
misto como presente nos objeitivos da OUC.

4.2. Avaliação dos resultados.

Constatamos que algumas contrapartidas de responsabilidade da

empresa conveniada ainda não foram finalizadas, e a partir dos dados
coletados se faz possível fazer uma avaliação sobre quem mais obteve
benefícios deste instrumento.

De forma super positiva está a implantação do Centro Cultural do

Canindezinho (figura 15), visto que ao ser feito o estudo para implantação
percebeu-se que a faixa etária predominante seria de jovens e adultos
de 19 a 59 anos.

Algumas ideias citadas nos objetivos da OUC podem ser postas em

cheque com a execução, como por exemplo:
"X. Preservar as culturas e as tradições locais;
XIII. Permitir e estimular a instalação de atividades de comércio e
serviços conjugadas à atividade residencial"

Figura 23- Vista aérea Centro cultural do Canindezinho

Fonte: GOOGLE IMAGENS (2021) 41

 CAPÍTULO 4
Figura 24- Capela São Francisco de Assis

Fonte: DLIS(2021)

Para o alargamento da rua Francisco Saraiva foram removida algumas

casas e uma parte da área da Capela de São Francisco (figura 24), que
não é tombada, mas tem importância para a comunidade., sendo assim
põe em descredibilidade o item X dos objetivos.

Foram gerado novos empregos com a implantação do atacadão e pela

implantação do equipamento sócio-cultural, porém, segundo estudos
feitos pela rede DLIS, não foi colocada como prioridade a contratação
de pessoas da comunidade.

Analisando os parâmetros urbanos para a zona 3, que seria a zona

referente aos demais imóveis que não estejam próximo a Av. Osório de
Paiva, podemos observar um problema quanto a implantação do que
diz no item XIII dos objetivos, que defende a permissão e estimulação a
instalação de atividades de comércio e serviços conjugadas à atividade
residencial. O parâmetros diz que 50 5 do lote deve ser permeável, taxa
de ocupação de 33% e um índice de aproveitamento de 0.6, tornando
difícil a construção de imóveis de uso misto.

42
 CAPÍTULO 4

4.2. Avaliação crítica da equipe sobre o resultado da OUC.

Figura 25 - Rua Francisco Saraiva

Fonte: DLIS(2021)

Três pontos ficam em aberto quanto a implantação das contrapartidas

dessa OUC, seriam eles: 1. A abertura da rua Francisco Saraiva que está
servindo mais de docas para o atacadão do que sendo usada pela
comunidade, visto que ela é uma rua sem saída. 2. Nenhum dos
equipamentos instalados tem politica de admissão para pessoas da
comunidade gerando assim emprego local. 3. Não foram efetivadas
politicas para desenvolvimento habitacional de uso misto.

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 REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei Federal n° 10.257, de 10 de julho de 2001. Estatuto da cidade
que regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece
diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências. 2001

BRASIL. Lei Complementar nº 236, de 11 de agosto de 2017. Plano Diretor

Participativo de Fortaleza que DISPÕE SOBRE O PARCELAMENTO, O USO E A
OCUPAÇÃO DO SOLO NO MUNICÍPIO DE FORTALEZA, E ADOTA OUTRAS
PROVIDÊNCIAS. 2017

PREFEITURA DE FORTALEZA. Prefeitura inaugura 27ª Escola de Tempo Integral de

Fortaleza no Siqueira, 2020. Disponível em
<https://www.fortaleza.ce.gov.br/noticias/prefeitura-inaugura-27-escola-de-tempo-
integral-de-fortaleza-no-siqueira> Acessado em: 22 de novembro de 2021.

SEUMA. Secretaria de Urbanismo e Meio Ambiente. OUC Osório de Paiva -

7º reunião de acompanhamento com conselho gestor, 2019. Disponível
em <https://urbanismoemeioambiente.fortaleza.ce.gov.br/urbanismo-e-
meio-ambiente/454-conselho-gestor> Acessado em: 22 de novembro de
2021.

SEJUV. Secretaria de Esporte e Juventude. Estuário do Rio Ceará-

Maranguapinho será contemplado com Areninha e área de Lazer, 2019.
Disponível em <https://www.esporte.ce.gov.br/2019/07/01/estuario-do-rio-
ceara-maranguapinho-sera-contemplado-com-areninha-e-area-de-
lazer/> Acessado em: 02 de dezembro de 2021.

DLIS. Rede de Desenvolvimento Local, Integrado e Sustentável do

Grande Bom Jardim. 2021 Disponível em:
<https://www.youtube.com/watch?v=W_dLArfCl_Y.> Acessado em: 17 de
novembro de 2021.

HISSA, Marina e ARAÚJO, Cristina. Operações Urbanas Consorciadas no

Brasil e o caso de Fortaleza. xvii Enapur, sÃO Paulo, 2017.

44