A Importância do Fundos

Imobiliários
O investimento em Fundos Imobiliários é uma das formas mais
inteligentes de investir em imóveis. Além dos rendimentos mensais
serem isentos de Imposto de Renda, é possível investir nos principais
empreendimentos (logísticos, corporativos, shoppings, entre outros) e
títulos de renda fixa, atrelados ao mercado imobiliário, do Brasil e do
mundo, através do REITs (Real Investments Trust) americanos.
O fundo imobiliário CSHG Logística (HGLG11), por exemplo, que é uma
recomendação nossa, já rendeu mais de 237% desde fevereiro de 2016.
Enquanto isso, o IFIX andou somente cerca de 102% no mesmo período,
contra 46% do CDI. E a nossa carteira recomendada de FII's é recheada
de ativos como esse. Confira o desempenho abaixo:

CSHG Logística (HGLG11) é um dos FIIs mais tradicionais do mercado,

com um histórico de muita resiliência e baixa vacância. Atualmente, ele
vale em torno de R$ 3,5 bilhões na B3 e é composto por 17 imóveis

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logísticos, localizados nos Estados de São Paulo (a grande maioria), Rio
de Janeiro, Minas e Santa Catarina.
O HGLG possui contratos de aluguel atrelados ao IPCA e ao IGP-M, com
um prazo médio de 4 anos de vencimento. Além disso, os inquilinos, em
sua maioria, são empresas consolidadas de diferentes segmentos da
economia, tais como Lojas Americanas, Tetra Pak, Cremer, Volkswagen,
Gerdau, entre outros.
O Dividend Yield atual é de 8%.
Dessa forma, essa modalidade de investimento é vista como de
fundamental importância para os investidores que têm Carteiras
Diversificadas. Além disso, ter Fundos Imobiliários e REITs em uma
Carteira Previdenciária faz todo o sentido, em função dos seus perfis de
ótimos geradores de renda mensal.
Abaixo, segue o desempenho da Carteira de Fundos Imobiliários e
REITS da Capitalizo, desde julho de 2018, em relação ao IFIX e ao CDI:

Conforme foi possível perceber, mesmo com a baixa de 2020, nossa

Carteira entrega um rendimento bem acima do IFIX, do CDI e dos
principais ativos do mercado.

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Lembrando que, nos últimos trimestres, os FIIs têm sofrido também com
o aumento da taxa de juros. Dessa forma, de maneira geral, os preços
estão depreciados, mesmo levando em conta os Fundos cujos imóveis
tiveram valorização e as taxas de vacância e inadimplência se
mantiveram baixas. Ou seja, o que não faltam são oportunidades para
quem gosta de investir em imóveis de maneira inteligente e quer
aproveitar as “barganhas” do mercado.
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Nas próximas páginas, traremos uma visão atual do mercado e alguns
FIIs e REITs que estão entre aqueles que estamos “de olho” e que tem
grande potencial de valorização e pagamento de dividendos, nos
próximos anos.
Uma boa leitura!

Panorama Inicial
O ano de 2021 não vem sendo fácil para o mercado de fundos
imobiliários. Pelo menos, não para a maioria de nossos fundos listados.
E, ao que tudo indica, o caminho deverá continuar ainda mais nebuloso
para os meses restantes aqui no Brasil.

Do início do ano até o fechamento de setembro, o IFIX (índice de fundos

imobiliários) acumulou uma queda de mais de 5%. Reflexo
principalmente do movimento de alta das taxas de juros, que vem
ocorrendo com mais intensidade ao longo dos últimos meses.

Se por um lado os preços das cotas dos fundos vêm sendo afetados por
esse cenário de alta dos juros no Brasil, operacionalmente alguns
segmentos têm se sobressaído. São os casos, por exemplo, dos
segmentos logístico e, principalmente, de recebíveis imobiliários.

Ainda falando sobre os segmentos por aqui, enquanto os FIIs de

shopping ainda procuram se recuperar dos fortes efeitos impostos pela
pandemia, as lajes corporativas vêm sofrendo com a elevação da
vacância em algumas regiões.

Quanto ao mercado externo, os REITs (Real Investments Trust)

continuam se apresentando como atrativos, em nossa visão,
especialmente nos segmentos de Data Centers, Logístico e de Varejo. O

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que certamente pode ampliar o leque de diversificação em termos
globais.

Abaixo, trazemos detalhes a respeito de cada setor em separado, com

seus panoramas, tanto no Brasil quanto no exterior, e quais são nossas
expectativas para o próximo ano.

Shopping Centers
Os fundos de shopping ainda continuam sofrendo os efeitos da atual
crise. Se, ao final de 2020, vimos um ensaio de reaberturas e de maior
movimentação do comércio, a segunda onda da pandemia no Brasil
acabou promovendo novas interrupções das atividades ao longo do
primeiro semestre de 2021. Com isso, outra vez vimos quase que 100%
dos shoppings fechados durante alguns meses do 1S21.

Já o segundo semestre segue marcado por uma retomada gradual à

normalidade, com a volta de um fluxo cada vez maior de consumidores,
o que eleva as expectativas para 2022. Inclusive, há shoppings em que o
volume de vendas já tem superado os níveis de 2019.

Neste contexto, há um movimento, ainda que tímido, de fundos

realizando novas ofertas. Entretanto, tal movimento tem encontrado
maiores dificuldades nas quedas de preços das cotas no mercado
secundário. Algo que, vale ressaltar, tem atingido não somente os FIIs de
shoppings, mas o mercado como um todo.

Enquanto no Brasil a volta à normalidade começa a ganhar força, em

outros países isso já é praticamente uma realidade desde o primeiro
semestre. Com isso, o segmento de varejo internacional tem nos
chamado a atenção, através dos REITs que possuem, não somente

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shoppings em seu portfólio, mas também lojas, restaurantes e demais
pontos comerciais.

Por fim, todos esses contextos ainda mantêm em pé diversas

oportunidades que vislumbramos no segmento, não somente no Brasil,
por meio dos FIIs de shopping, como especialmente via REITs de varejo.

Lajes Corporativas
O setor de lajes corporativas segue um caminho “semelhante” ao de
shoppings. E, cabe frisar, que este “semelhante” merece todas as aspas
possíveis, uma vez que há sim diversas diferenças entre eles. A começar
pela gravidade.

O movimento que tem se observado em 2021 casou bem com o que

vínhamos destacando desde o ano passado. O que observa-se são níveis
de ocupação mais pressionados em determinadas regiões,
especialmente naquelas consideradas “menos premium”.

Analisando o setor como um todo, tal movimentação condiz mais com

uma dinâmica de maior rotatividade na ocupação do que com um
aumento progressivo de vacância.

E aqui, cabe destacar o que desde sempre temos dito: “A prioridade deve
ficar com aqueles fundos mais bem localizados e com ativos de mais
alto padrão”. Há três atributos que sempre vão ditar o lado “micro” do
mercado imobiliário: “Localização, localização e localização”.

Enquanto vemos os níveis de vacância mais pressionados por aqui, vale

ressaltar que em outros países a situação se mantém mais controlada,
como é o caso dos EUA, por exemplo. Neste sentido, os REITs de
escritórios mais bem diversificados e com edifícios bem localizados por
lá têm demonstrado a solidez natural características do segmento.

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Portanto, nos mantemos de olho nos fundos com ativos de alto padrão e
bem localizados por aqui, como também nos mantemos atentos aos
maiores REITs do segmento negociados no mercado externo.

Galpões Logísticos
Como já adiantado na introdução, o segmento de galpões segue
aquecido. E nada indica que deva mudar essa trajetória no futuro
próximo, já que a demanda tende a continuar em níveis elevados, ainda
mais em um cenário de plena recuperação econômica.

E grande parte deste bom momento atravessado é resultado do “boom”

vivido pelo e-commerce. O que gostamos sempre de destacar é que o
movimento observado de forte crescimento das vendas por meios
digitais apenas antecipou a transformação que tenderia a ocorrer
naturalmente no meio. Ou seja, não vem sendo algo pontual e, portanto,
não deverá perder força com a volta plena da normalidade.

De acordo com essa projeção, o cenário tende a se manter bastante

favorável para os fundos de galpões, especialmente no ramo logístico.
Entretanto, cabe frisar: Há galpões e galpões! Da mesma forma, há
fundos e fundos. A demanda, em nossa visão, se manterá aquecida
apenas naqueles galpões (e fundos) de melhor qualidade e bem
localizados.

E ao contrário dos segmentos comentados anteriormente, o caso

logístico também se estende ao mercado externo. O bom momento
vivido no Brasil vem sendo observado de forma semelhante nos REITs
com imóveis em outros países, em especial nos EUA. E, dando ainda
mais embasamento à nossa visão, mesmo com o país norte-americano
já vivendo praticamente na normalidade novamente, o segmento
logístico ainda se mantém aquecido.

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Reafirmando, porém que, por mais atrativo que o segmento se apresente,
a boa avaliação, escolhendo aqueles FIIs e REITs com imóveis bem
localizados e com alto padrão, torna-se fundamental.

Recebíveis Imobiliários
Os fundos de papel, assim como em 2020, têm se sobressaído em
relação aos demais. Além da grande maioria dos CRIs não terem
apresentado maiores problemas, os FIIs do segmento se mantiveram
com uma forte geração de caixa, impulsionando seus Yield a patamares
muito interessantes.

Muito disso se deve ao momento de maior pressão inflacionária que

estamos atravessando. Assim, aqueles ativos indexados a índices de
preços, como IPCA e (principalmente) IGP-M, acabaram sendo bastante
beneficiados.

Neste contexto, o Banco Central já vem desde março deste ano

promovendo novas rodadas de alta da taxa Selic com o intuito de frear a
inflação. Neste debate entre se a inflação é ou não temporária, cabe
novamente ressaltar a importância da correta avaliação de um FII.
Inclusive, fundos bem diversificados em termos de indexadores (IPCA,
IGP-M, CDI, ...) tendem a se manter rentáveis, seja em períodos de alta
inflação, seja em tempos de CDI mais atrativo.

O cenário lá fora é semelhante. Os REITs que investem em títulos

atrelados a hipotecas, por exemplo, também têm se aproveitado do
momento inflacionário. Momento este que, por mais que não tenha a
intensidade vista por aqui, também atinge o mundo de forma geral.

Assim sendo, enxergamos o cenário ainda bastante favorável para o

segmento de fundos e REITs de papel, com maior ênfase naqueles

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fundos bem diversificados, tanto na quantidade e qualidade dos ativos,
quanto na boa distribuição dos indexadores desses papéis.

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O RBR Rendimento High Grade (RBRR11) é um fundo voltado
majoritariamente para investimentos em CRIs. No entanto, a atual
carteira conta com uma proporção de aproximadamente 87% em CRI e o
restante em cotas de outros FIIs.

O RBRR11 é um dos melhores e maiores fundos de recebíveis do

mercado, com uma forte característica de gestão bastante ativa. Nos
últimos doze meses, o fundo distribuiu R$ 8,64 por cota sob forma de
rendimentos, o que lhe garante um Dividend Yield por volta de 8,6% no
período.

Quanto à rentabilidade, o RBRR11 obteve um retorno de 8,53% nos

últimos doze meses, enquanto o IFIX marcou baixa de 3,57%. Em 2021, o
fundo apresenta uma valorização de 9,01%, frente a -6,84% do Índice de
Fundos Imobiliários.

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O BTG Pactual Logística (BLG11) é especializado em realizar
investimentos em galpões logísticos. Atualmente conta com um portfólio
de 15 imóveis, distribuídos nos estados de São Paulo, Santa Catarina,
Rio de Janeiro e Ceará.

Além da boa quantidade de imóveis e da boa distribuição regional, cabe

destacar que o BTLG11 possui um dos portfólios mais qualificados do
segmento de galpões. Algo que deve ficar ainda mais evidente com a
renovação da carteira que o fundo vem buscando promover.

Quanto à rentabilidade, o BTLG11 obteve um retorno de 7,47% nos

últimos doze meses, enquanto o IFIX marcou baixa de 3,57%. Em 2021, o
fundo apresenta uma valorização de 2,09%, frente a -6,84% do Índice de
Fundos Imobiliários.

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O Boston Properties é um dos maiores REIT de escritórios (lajes
corporativas) do mundo. Atualmente, seu portfólio é composto por quase
200 propriedades, distribuídas tanto na costa leste dos EUA (New York,
Boston, ...), quanto na oeste (San Francisco e Los Angeles).

Como dissemos, enquanto o setor de lajes ainda tem atravessado um

momento mais delicado por aqui, avaliamos os REITs como opções
bastante interessantes para diversificar o portfólio imobiliário de forma
global. O Boston conta com locatários de altíssimo nível, como Google,
Bank of America, Microsoft, dentre outros, além de manter sua ocupação
em patamares elevados, como 90,1% no momento.

Quanto à rentabilidade, o BXP atingiu um retorno de 66,54% nos últimos

doze meses, enquanto o IFIX marcou baixa de 3,57% no período. Em
2021, o REIT apresenta uma valorização de 24,03%, frente a -6,84% do
Índice de Fundos Imobiliários.

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Glossário

Comunicado feito pela gestora a respeito de informações que possam

direta, ou indiretamente, induzir o cotista a manter ou rever suas
participações ou instigar algum investidor em comprar cotas do fundo.

Lançamento de novas cotas do fundo no mercado.

Quando da emissão de cotas pelo fundo, os cotistas têm preferência na

compra dessas novas cotas emitidas, na proporção que lhe couber, pelo
preço e no prazo preestabelecidos pela administradora.

Distribuição de 95% do lucro gerado pelo fundo, contabilizado dentro de

um determinado período, dividido pela quantidade total de cotas.

19
Lucro obtido com a venda de cotas na qual o preço de venda excede o
preço médio de compra do ativo.

Métrica que representa a taxa de retorno que uma propriedade

imobiliária produz através de sua renda. Seu cálculo é obtido pela divisão
da renda anual pelo valor pago pela propriedade, sem custos de
transação.

Mensura, no caso da vacância física, o espaço não locado de um

empreendimento ou de um conjunto de empreendimentos. Já a vacância
financeira é baseada na diferença entre o fluxo de caixa real e o fluxo
potencial máximo que poderá ser gerado pelo portfólio.

20
Investidor Profissional ou investidor Pessoa física ou jurídica que possui
mais de R$ 1.000.000,00 em investimentos no mercado financeiro e que
ateste essa condição por escrito.

Taxa cobrada dos cotistas, descontada na fonte, para remunerar os

profissionais administrativos/gestores e cobrir demais despesas geradas
pelo fundo. A taxa pode ser proporcional ao valor de mercado, ao valor
patrimonial, ou a qualquer outro indicador do fundo.

Percentual retido na fonte pelo fundo sobre o resultado que supera o

benchmark previamente determinado.

Índice de desempenho (Ex.: IFIX, Ibovespa, CDI, ...).

Alocação de capital em ativos seguindo estratégia preestabelecida pelo

fundo, geralmente visando o longo prazo.

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Alocação de capital em ativos voltados para ganhos ou rendimentos de
curto prazo.

Títulos de renda fixa emitido por uma securitizadora lastreados em

créditos imobiliários.

São títulos de crédito lastrados por créditos imobiliários, garantidos por

hipoteca ou por alienação fiduciária da coisa imóvel.

Índice de dividendos pagos por cota, considerando o valor de mercado

dos ativos negociados em bolsa. Divisão entre o rendimento por cota,
referente aos últimos 12 meses, pelo preço da cota.

Índice de preço da cota no mercado em relação ao valor patrimonial da

cota. Divisão do valor de mercado do fundo pelo patrimônio líquido.

22
Última linha da demonstração de resultado do fundo, após somadas
todas as receitas e descontadas todas as despesas. Pode ser lucro caso
seja positivo e prejuízo caso seja negativo.

Disclosure
1. Este relatório é exclusivo para seu destinatário, não pode ser reproduzido ou distribuído para
qualquer pessoa, ou todo, ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem prévia autorização.

2. Este relatório tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a
tomar sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou
solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório
são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A
Capitalizo Consultoria Financeira não se responsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente
com base no presente relatório.

3. O analista responsável pelo conteúdo está indicado acima, é credenciado junto a APIMEC e
está obrigado ao cumprimento de todas as regras previstas no Código de Conduta da APIMEC
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4. O analista deste relatório declara que as recomendações refletem única e exclusivamente suas
análises e opiniões pessoais, que foram produzidas de forma independente, inclusive em relação
à Capitalizo Consultoria Financeira e que estão sujeitas a modificações sem aviso prévio em
decorrência de alterações nas condições de mercado.

5. As informações deste relatório foram obtidas de forma pública, consideradas, fidedignas e de

boa-fé na data da publicação. O analista não garante sobre a integridade, confiabilidade, exatidão
das informações.

6. As rentabilidades dos instrumentos financeiros podem apresentar variações e seu preço ou

valor. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. A
rentabilidade divulgada não é líquida de impostos e taxas. As informações presentes neste
material são baseadas em simulações e os resultados reais poderão ser significativamente
diferentes. O analista se exime da responsabilidade de qualquer prejuízo, direto ou indireto, que
venham a ocorrer da utilização deste relatório ou conteúdo.

7. O investimento em ações é indicado para investidores com o perfil moderado e agressivo.

Operações alavancadas, em mercados de derivativos e opções podem gerar perdas superiores ao
patrimônio do investidor. Pedimos atenção e cuidado com as operações alavancadas em ações

23
(termo, aluguel, long&short, day-trade), opções e mercados futuros (Índice, Dólar, Boi Gordo,
Milho, etc).

8. Leia o Disclosure completo antes de investir

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