Laudo PEricial Orindiuva

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JUAREZ PANTALEAO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado
em 28/09/2020 às 09:57 , sob o número WJMJ20415108012

fls. 305
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 5ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA

CAPITAL – SP
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1078525-14.2016.8.26.0100 e código 9CC7172.
PROCESSO : Nº 1078525-14.2016.8.26.0100
CARTÓRIO : 5º OFÍCIO
AÇÃO : EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
REQUERENTE : CONDOMÍNIO SHOPPING D
REQUERIDOS : DMF COMÉRCIO DE VESTUÁRIO EIRELI E OUTROS
JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº 0601592133,

perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo
encerrado seu trabalho, conforme despacho do MM. Juízo, às fls. 284, que consistiu
na apuração do justo, real e atual valor de mercado para venda, de 2 ( dois ) imóveis
urbanos, vem, respeitosamente, apresentar um resumo dos valores dos imóveis, e,
posteriormente, os laudos de avaliação.
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JUAREZ PANTALEAO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/09/2020 às 09:57 , sob o número WJMJ20415108012
fls. 306
RESUMO DO VALOR DE VENDA DOS IMÓVEIS
Imóvel Endereço Valor
Rua Orindiúva, nºs 405 / 407, antigo nº 59, Bairro Vila
01 Maria Alta, Subdistrito Vila Maria, Zona Norte do R$ 920.000,00
Município de São Paulo, SP
Rua Sobral Júnior, nº 10, Bairro Vila Maria Alta,

02 Subdistrito Vila Maria, Zona Norte do Município de São R$ 240.000,00
Paulo, SP
Total R$ 1.160.000,00
( um milhão, cento e sessenta mil reais )
Nestes Termos
P. Deferimento
São Paulo, 28 de setembro de 2020.
JUAREZ PANTALEÃO
PERITO JUDICIAL
fls. 307
CAPÍTULO I – VISTORIAS
1. Localizações
Imóvel Endereço
Rua Orindiúva, nºs 405 / 407, antigo nº 59, Bairro Vila Maria Alta,
01
Subdistrito Vila Maria, Zona Norte do Município de São Paulo, SP
Rua Sobral Júnior, nº 10, Bairro Vila Maria Alta, Subdistrito Vila
02
Maria, Zona Norte do Município de São Paulo, SP
2. Planta Genérica de Valores
Imóvel Setor Quadra Lote Índice fiscal
Imóvel 01 064 123 0025-2 716,00
Imóvel 02 064 101 0041-8 712,00
3. Acessibilidades
Imóvel Acessibilidade
Imóvel 01 Fácil e direto pela Rua Orindiúva
Imóvel 02 Fácil e direto pela Rua Sobral Júnior
4. Topografias
Imóvel Topografia
Imóvel 01 Plana em toda sua extensão e ao nível da Rua Orindiúva
Imóvel 02 Plana em toda sua extensão e ao nível da Rua Sobral Júnior

5.
5.2.
5.1.
Imóvel 02
Imóvel 01
Plantas de localização
fls. 308
6.
Ilustrações fotográficas externas
Vista da frente do imóvel 01.
Vista da Rua Orindiúva que dá acesso ao imóvel 01.

fls. 309
Vista da frente do imóvel 02.
Vista da Rua Sobral Júnior que dá acesso ao imóvel 02.

fls. 310
fls. 311
7. Características dos solos
Imóvel Característica do solo
Imóvel 01 Solo aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil
Imóvel 02 Solo aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil
8. Melhoramentos públicos
Imóvel Melhoramentos públicos
Imóvel 01 Todos os melhoramentos públicos convencionais
Imóvel 02 Todos os melhoramentos públicos convencionais
9. Dimensões dos terrenos
Os terrenos dos imóveis 01 e 02 – conforme as análises das matrículas nºs

25.483 e 60.093 do 17º CRI / SP ( fls. 206 e 218 ) e das certidões de dados
cadastrais da Prefeitura Municipal de São Paulo ( Anexo I ) – possuem as
seguintes dimensões e área:
Imóvel Testada Profundidade equivalente Área
Imóvel 01 13,00m 28,08m 365,00m2
Imóvel 02 7,68m 11,99m 92,07m2
10. Zoneamentos
Ambos imóveis em questão, conforme a Lei Municipal nº 16.402 / 16,

encontram-se caracterizados como zona mista de densidades demográfica e
construtiva altas ( ZM3a ).
fls. 312
11. Benfeitorias
Sobre os terrenos dos imóveis 01 e 02 encontram-se erigidas 3 (três)
edificações residenciais (imóvel 01) e 1 (uma) edificação residencial (imóvel
02), possuindo as seguintes características de construção e acabamento:
11.1. Edificações do imóvel 01
Classe / Grupo Padrão Residencial / Casa / Econômico
Estrutura Convencional
Pavimentos 3 ( três ) pavimentos
Forro / Piso Laje / Ladrilhos cerâmicos, carpete e cimentado
Revestimento interno Argamassa fina e azulejos
Revestimento externo Argamassa fina
Caixilhos / Cobertura Ferro, madeira e alumínio / Telhas cerâmicas
Janelas / Portas Tipo basculante e de correr / Ferro e madeira
Garagem (inferior) e hall de

Casa 1
entrada, sala, cozinha, banheiro, 2
(inferior e
(dois) dormitórios e área de serviço
térreo)
(térreo)
Compartimentos Hall de entrada, sala, cozinha,

Casa 2
banheiro, dormitório e área de
(térreo)
serviço
Casa 3 Sala, cozinha, banheiro, dormitório

(superior) e área de serviço
Idade real 46 ( quarenta e seis ) anos
Estado da edificação Necessitando de reparos simples
Área construída 150,00m2

fls. 313
11.2. Edificação do imóvel 02
Classe Residencial
Grupo Casa
Padrão Econômico
Estrutura Convencional
Pavimentos 2 ( dois ) pavimentos
Forro Laje
Piso Ladrilhos cerâmicos e tacos de madeira
Revestimento interno Argamassa fina, papel de parede e azulejos
Revestimento externo Argamassa fina e pedra mineira
Caixilhos Ferro
Portas Madeira
Janelas Tipo de abrir, de correr, basculante e de correr
Cobertura Telhas cerâmicas
Garagem, sala, banheiro e 2 (dois)

Térreo
dormitórios
Compartimentos
Cozinha, copa, dormitório e banheiro de
Inferior
empregada e área de serviço
Idade real 46 ( quarenta e seis ) anos
Estado da edificação Necessitando de reparos simples
Área construída 110,00m2
Obs.: As áreas construídas e as idades das edificações dos imóveis 01 e 02

foi resultado da análise das certidões de dados cadastrais da
Prefeitura Municipal de São Paulo ( Anexo I ).
12.
Ilustração fotográfica das benfeitorias
Imóvel 01 – Casa 1 (térreo): Garagem.
Imóvel 01 – Casa 1 (térreo): Hall de entrada.

fls. 314
Imóvel 01 – Casa 1 (térreo): Sala.
Imóvel 01 – Casa 1 (térreo): Cozinha e banheiro.

fls. 315
Imóvel 01 – Casa 1 (térreo): Área de serviço.
Imóvel 01 – Casa 1 (térreo): Dormitórios 1 e 2.
fls. 316
Imóvel 01 – Casa 2 (térreo): Sala.
Imóvel 01 – Casa 2 (térreo): Hall de entrada.
fls. 317
Imóvel 01 – Casa 2 (térreo): Cozinha e banheiro.
Imóvel 01 – Casa 2 (térreo): Dormitório e área de serviço.

fls. 318
Imóvel 02 – (térreo): Sala.
Imóvel 02 (térreo): Garagem.
fls. 319
Imóvel 02 – (térreo): Banheiro.
Imóvel 02 – (térreo): Dormitórios 1 e 2.
fls. 320
Imóvel 02 – (superior): Copa.
Imóvel 02 – (superior): Cozinha.
fls. 321
Imóvel 02 – (superior): Área de serviço.
Imóvel 02 – (superior): Dormitório e banheiro de empregada.
fls. 322
fls. 323
CAPÍTULO II – AVALIAÇÕES
1. Terrenos
1.1. Critério adotado
Foi utilizado o Método Comparativo de Valores de Mercado, já

consagrado em trabalhos desta natureza, conforme recomendação da
Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – 2011.
Sua aplicação se resume na determinação dos valores unitários básicos

dos metros quadrados na região onde se localizam os imóveis
avaliandos, a partir dos elementos comparativos coletados ( Anexo III ),
dos valores unitários homogeneizados ( Anexo IV ), resumidos nos
quadros resumo de homogeneizações ( Anexo V ), dos quais se
extraíram as suas médias aritméticas saneadas ( Anexo VI ).
A homogeneização dos elementos comparativos e dos imóveis

avaliandos, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de
determinados ajustes ( Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos –
IBAPE/SP – 2011, resumidos no Anexo I ).
Os valores dos terrenos, também ajustados à situação paradigma, foram

obtidos pelos produtos entre as áreas avaliandas e os respectivos valores
unitários básicos.
1.2. Homogeneizações
De acordo com os critérios descritos anteriormente, tivemos:
1.2.1. Fator testada ( Cf )
Cf = ( Fp / Fr )f sendo: f = 0,20 e limite: Fr / 2 < Fp < 2 Fr

fls. 324
a) Imóvel 01
Fr = 10,00m
Fp = 13,00m
Cf = ( 13,00 / 10,00 )0,20 Cf = 1,054
b) Imóvel 02
Fr = 10,00m
Fp = 7,68m
Cf = ( 7,68 / 10,00 )0,20 Cf = 0,949
1.2.2. Fator profundidade ( Cp )
a) Imóvel 01
Pe = ( 365,00 / 13,00 ) = 28,08m
Como Pe está entre Pmi = 25,00m e Pma = 40,00m
Portanto: Cp = 1,000
b) Imóvel 02
Pe = ( 92,07 / 7,68 ) = 11,99m
Como Pe é inferior a Pmi / 2 = 12,50m
Cp = ( 12,50 / 25,00 )0,50 Cp = 0,707

fls. 325
1.2.3. Fator frentes múltiplas ( Ce )
O referido fator não se aplica, pois todos os imóveis encontram-
se classificados, conforme a Norma para Avaliação de Imóveis
Urbanos – IBAPE/SP – 2011, no Grupo I – 2ª zona.
1.2.4. Fator topografia ( Ft )
Todos os imóveis possuem topografia plana.
Portanto: Ft = 1,000
1.2.5. Fator consistência do terreno ( Fc )
Todos os imóveis possuem solo seco.
Portanto: Fc = 1,000
1.3. Valores unitários básicos ( Vu )
As médias aritméticas saneadas, para a região onde se encontram os

imóveis avaliandos, referente ao mês de setembro de 2020, é de:
Imóvel Vu
01 R$ 2.131,42 / m2
02 R$ 2.528,31 / m2
1.4. Valores dos terrenos ( Vt )
Os valores dos terrenos foram calculados conforme a fórmula a seguir:
V t = [ V u x ( C f + C p + Fp + F c – n + 1 ) x A t ]
fls. 326
1.4.1. Imóvel 01
Vt01 = [2.131,42x(1,054+1,000+1,000+1,000–4+1)x356,00]
Vt01 = R$ 799.760,00
1.4.2. Imóvel 02
Vt02 = [2.528,31x(0,949+0,707+1,000+1,000–4+1)x92,07]
Vt02 = R$ 152.705,00
2. Benfeitorias
2.1. Critério adotado
Foi utilizado o Estudo procedido pelo Provimento nº 02/86 dos MM.

Juízes das Varas da Fazenda Municipal de São Paulo, intitulado Valores
de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – Versão 2017.
As características descritas permitiram enquadrar as edificações, para a
data base de setembro de 2020, da seguinte forma:
2.1.1. Imóvel 01
Classe / Grupo / Padrão Residencial / Casa / Econômico
Valor de R8N ( set / 2020 ) R$ 1.480,00 / m2 ( estimado )
Custo de reprodução ( Vu ) R$ 1.583,60 / m2 ( R8N x 1,070 )
Estado da edificação Necessitando de reparos simples ( e )
Ie / Ir / Foc 46 anos / 70 anos / 0,498
Ac 150,00m2
fls. 327
2.1.2. Imóvel 02
Classe / Grupo / Padrão Residencial / Casa / Econômico
Valor de R8N ( set / 2020 ) R$ 1.480,00 / m2 ( estimado )
Custo de reprodução ( Vu ) R$ 1.583,60 / m2 ( R8N x 1,070 )
Estado da edificação Necessitando de reparos simples ( e )
Ie / Ir / Foc 46 anos / 70 anos / 0,498
Ac 110,00m2
2.2. Valor das benfeitorias ( Vb )
Vb = ( Vu x Foc x Ac )
Sendo:
Vb = Valor das benfeitorias

Vu = Valor unitário das benfeitorias
Foc = Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação
Ac = Área construída das benfeitorias
2.2.1. Imóvel 01
Vb01 = ( 1.583,60 x 0,498 x 150,00 )
Vb01 = R$ 118.295,00
2.2.2. Imóvel 02
Vb02 = ( 1.583,60 x 0,498 x 110,00 )
Vb02 = R$ 86.750,00
fls. 328
3. Valor total do imóvel ( Vi )
Para a obtenção do valor total do imóvel, foi efetuada a soma do valor do
terreno ( Vt ) e do valor das benfeitorias ( Vb ), desta forma tivemos:
Vi = ( V t + V b )
3.1. Imóvel 01
Vi01 = ( 799.760,00 + 118.295,00 )
Vi01 = R$ 918.055,00
Ou, em números redondos,
Vi01 = R$ 920.000,00
( novecentos e vinte mil reais )
3.2. Imóvel 02
Vi02 = ( 152.705,00 + 86.750,00 )
Vi02 = R$ 239.455,00
Ou, em números redondos,
Vi02 = R$ 240.000,00
( duzentos e quarenta mil reais )
datada e assinada.
Acompanham 6 ( seis ) anexos.

CAPÍTULO III – ENCERRAMENTO
PERITO JUDICIAL
JUAREZ PANTALEÃO
São Paulo, 28 de setembro de 2020.
Segue o presente laudo digitado em 25 ( vinte e cinco ) páginas, sendo a última
fls. 329
ANEXO I – CERTIDÕES DE DADOS CADASTRAIS DA PMSP
fls. 330
fls. 331
fls. 332
ANEXO II – CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO
fls. 333
fls. 334
ANEXO II – CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO
1. Fator oferta ( Ff )
Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10%
para compensar a superestimativa das mesmas, conforme item 10.1 da
Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – 2011.
2. Fator localização ( Ftr )
Para a transposição da parcela do valor referente ao terreno de um local para

outro, foi utilizada a relação entre os valores dos lançamentos fiscais, obtidos
na Planta Genérica de Valores editada pela Prefeitura Municipal de São Paulo,
tendo no numerador o valor do local do imóvel avaliando ( IFa ) e no
denominador, o do elemento comparativo ( IFe ).
3. Fator testada ( Cf )
Conforme o disposto no item 10.3.1, sub-item “b” da Norma, tendo como

testada de referência:
Fr = 10,00m.
4. Fator profundidade ( Cp )
Conforme o disposto no item 10.3.1, sub-item “a” da Norma, tendo como

profundidades de referência:
Pmi = 25,00m e Pma = 40,00m.
5. Fator frentes múltiplas ( Ce )
Conforme o disposto no item 10.3.3 da Norma, imóveis enquadrados no

Grupo I – 2ª Zona, se aplica o Fator Frentes Múltiplas.
fls. 335
6. Fator topografia ( Ft )
Conforme o disposto no item 10.5.2 da Norma, tendo como referência:
Terreno plano.
7. Fator consistência do terreno ( Fc )
Conforme o disposto no item 10.5.3 da Norma, tendo como referência:

Terreno seco.
8. Fator área
Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da área,

conforme o Estudo do Engenheiro Sérgio Abunaman, em seu Livro
Homogeneização de áreas para avaliação de imóveis urbanos.
Ah = [ ( Ae / Aa )1/4 ou 1/8 ]
Sendo:
Ah = Área homogeneizada
Ae = Área do elemento comparativo
Aa = Área do imóvel avaliando
A utilização do expoente deve ser utilizada da seguinte forma:
Ae – Aa ≤ 30% → 1/4
Ae – Aa > 30% → 1/8
9. Fator atualização
Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos
imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.
fls. 336
O valor básico unitário ( Vu ) foi homogeneizado para a situação paradigma através

da seguinte expressão:
Vu = { { [ ( Vi x Ff ) – Vb ] / At } x [ Ftr + Fa + Cf + Cp + Ft + Fc – n + 1 ] }
Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram

homogeneizados para a seguinte situação paradigma:
Situação paradigma
Zona de características homogêneas Grupo I – 2ª Zona
Frente de referência ( Fr ) 10,00m
Profundidade mínima ( Pmi ) 25,00m
Profundidade máxima ( Pma ) 40,00m
Expoente do Fator frente ( f ) 0,20
Expoente do Fator profundidade ( p ) 0,50
Fator frentes múltiplas Não se aplica
Número de fatores utilizados ( n ) 6
Imóvel 01 Imóvel 02
Área do terreno avaliando
365,00m2 92,07m2
Topografia Plana
Consistência do solo Seco
Imóvel 01 Imóvel 02
Índice fiscal municipal
716,00 712,00
Data-base Setembro de 2020

ANEXO III – ELEMENTOS COMPARATIVOS
fls. 337
fls. 338
ELEMENTO COMPARATIVO Nº 01
Imobiliária Souza Norte – Sr. Souza
01. Fonte de informação
Tel.: ( 11 ) 2892-3394
02. Data Setembro de 2020 ( oferta )
03. Localização Rua Orindiúva, nº 408
04. Planta Genérica de Valores Setor 064, Quadra 124 e Índice Fiscal 745,00
05. Área / Dimensões 190,00m2 / 6,00m de frente
06. Topografia Plano
07. Características do solo Solo seco
08. Benfeitorias Casa Econômico, 40 anos, ( e ), 160m2, R$ 162.000,00
09. Valor de venda R$ 650.000,00
Ilustração fotográfica
fls. 339
Lupa Administradora de Imóveis – Sra. Regina
Tel.: ( 11 ) 2813-7000
03. Localização Praça Carauari, nº 65
09. Valor de venda R$ 800.000,00
fls. 340
Atlas Imóveis – Sr. Lelis
Tel.: ( 11 ) 2954-6733
03. Localização Praça Carauari, nºs 59 / 61 / 63
08. Benfeitorias Casa Econômico, 30 anos, ( d ), 625m2, R$ 802.000,00
09. Valor de venda R$ 2.500.000,00
fls. 341
Leardi Santana Imóveis – Sr. Paulo
Tel.: ( 11 ) 3975-0212
03. Localização Rua Sobral Júnior, nº 177
08. Benfeitorias Casa Simples, 40 anos, ( e ), 262m2, R$ 326.000,00
09. Valor de venda R$ 1.200.000,00
fls. 342
Fátima Simone Imóveis – Sra. Fátima
Tel.: ( 11 ) 99446-0500
03. Localização Rua Sobral Júnior, nºs 683 / 671
09. Valor de venda R$ 1.595.000,00
fls. 343
WW Imóveis – Sr. Wilson
Tel.: ( 11 ) 2633-3030
03. Localização Rua Porangatu, nº 367
08. Benfeitorias Construção sem valor comercial
09. Valor de venda R$ 1.280.000,00
ANEXO IV – VALORES UNITÁRIOS HOMOGENEIZADOS
fls. 344
fls. 345
1. Imóvel 01
Elemento comparativo nº 01
Vu1 = {{[(650.000,00x0,90)–162.000,00]/190,00x[0,961+0,925+1,108+1+1+1–6+1]}
Vu1 = R$ 2.212,16 / m2
Vu2 = {{[(800.000,00x0,90)–206.000,00]/304,00x[0,940+0,961+1,033+1+1+1–6+1]}
Vu2 = R$ 1.578,64 / m2
Vu3 = {{[(2.500.000,00x0,90)–802.000,00]/503,00x[0,940+1,044+0,935+1+1+1–6+1]}
Vu3 = R$ 2.644,26 / m2
Vu4 = {{[(1.200.000,00x0,90)–326.000]/357x[0,974+1,001+1,059+1,013+1+1–6+1]}
Vu4 = R$ 2.212,46 / m2
Vu5 = {{[(1.595.000,00x0,90)–187.000]/626x[1,027+1,073+0,949+1,015+1+1–6+1]}
Vu5 = R$ 2.122,79 / m2
Vu6 = {{[(1.280.000,00x0,90)–0,00]/563,00x[1,017+1,059+0,910+1+1+1–6+1]}
Vu6 = R$ 2.018,20 / m2
fls. 346
2. Imóvel 02
Vu1 = {{[(650.000,00x0,90)–162.000,00]/190,00x[0,956+1,095+1,108+1+1+1–6+1]}
Vu1 = R$ 2.578,68 / m2
Vu2 = {{[(800.000,00x0,90)–206.000,00]/304,00x[0,934+1,161+1,033+1+1+1–6+1]}
Vu2 = R$ 1.907,92 / m2
Vu3 = {{[(2.500.000,00x0,90)–802.000,00]/503,00x[0,934+1,236+0,935+1+1+1–6+1]}
Vu3 = R$ 3.181,87 / m2
Vu4 = {{[(1.200.000,00x0,90)–326.000]/357x[0,969+1,185+1,059+1,013+1+1–6+1]}
Vu4 = R$ 2.589,58 / m2
Vu5 = {{[(1.595.000,00x0,90)–187.000]/626x[1,022+1,271+0,949+1,015+1+1–6+1]}
Vu5 = R$ 2.506,23 / m2
Vu6 = {{[(1.280.000,00x0,90)–0,00]/563,00x[1,011+1,254+0,910+1+1+1–6+1]}
Vu6 = R$ 2.405,58 / m2
ANEXO V – QUADROS RESUMOS DE HOMOGENEIZAÇÃO
fls. 347
fls. 348
ANEXO V – QUADROS RESUMOS DE HOMOGENEIZAÇÃO
IMÓVEL 01
Nº Vi Ff Vb At Ftr Ah Cf Cp Ft Fc n Vu
01 650.000,00 0,90 162.000,00 190,00 0,961 0,925 1,108 1,000 1 1 6 2.212,16
02 800.000,00 0,90 206.000,00 304,00 0,940 0,961 1,033 1,000 1 1 6 1.578,64
03 2.500.000,00 0,90 802.000,00 503,00 0,940 1,044 0,935 1,000 1 1 6 2.644,26
04 1.200.000,00 0,90 326.000,00 357,00 0,974 1,001 1,059 1,013 1 1 6 2.212,46
05 1.595.000,00 0,90 187.000,00 626,00 1,027 1,073 0,949 1,015 1 1 6 2.122,79
06 1.280.000,00 0,90 0,00 563,00 1,017 1,059 0,910 1,000 1 1 6 2.018,20

fls. 349
IMÓVEL 02
Nº Vi Ff Vb At Ftr Ah Cf Cp Ft Fc n Vu
01 650.000,00 0,90 162.000,00 190,00 0,956 1,095 1,108 1,000 1 1 6 2.578,68
02 800.000,00 0,90 206.000,00 304,00 0,934 1,161 1,033 1,000 1 1 6 1.907,92
03 2.500.000,00 0,90 802.000,00 503,00 0,934 1,236 0,935 1,000 1 1 6 3.181,87
04 1.200.000,00 0,90 326.000,00 357,00 0,969 1,185 1,059 1,013 1 1 6 2.589,58
05 1.595.000,00 0,90 187.000,00 626,00 1,022 1,271 0,949 1,015 1 1 6 2.506,23
06 1.280.000,00 0,90 0,00 563,00 1,011 1,254 0,910 1,000 1 1 6 2.405,58

ANEXO VI – MÉDIAS ARITMÉTICAS SANEADAS
fls. 350
6
– 30% = R$ 1.491,99 / m2
+ 30% = R$ 2.770,84 / m2
Vu
Vu6
Vu5
Vu4
Vu3
Vu2
Vu1
MA = R$ 12.788,51 / m2 = R$ 2.131,42 / m2
IMÓVEL 01
Portanto, não foi desprezado nenhum elemento, logo:

2.018,20
2.122,79
2.212,46
2.644,26
1.578,64
2.212,16
( R$ / m2 )
Vu = R$ 2.131,42 / m2
ANEXO VI – MÉDIAS ARITMÉTICAS SANEADAS
fls. 351
6
– 30% = R$ 1.769,82 / m2
+ 30% = R$ 3.286,80 / m2
Vu
Vu6
Vu5
Vu4
Vu3
Vu2
Vu1
MA = R$ 15.169,87 / m2 = R$ 2.528,31 / m2
IMÓVEL 02
Portanto, não foi desprezado nenhum elemento, logo:

2.405,58
2.506,23
2.589,58
3.181,87
1.907,92
2.578,68
( R$ / m2 )
Vu = R$ 2.528,31 / m2
fls. 352

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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JUAREZ PANTALEAO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado

em 28/09/2020 às 09:57 , sob o número WJMJ20415108012

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 5ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA

JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº 0601592133,

RESUMO DO VALOR DE VENDA DOS IMÓVEIS

Imóvel Endereço Valor

Rua Sobral Júnior, nº 10, Bairro Vila Maria Alta,

( um milhão, cento e sessenta mil reais )

São Paulo, 28 de setembro de 2020.

2. Planta Genérica de Valores

Imóvel Setor Quadra Lote Índice fiscal

Imóvel 01 064 123 0025-2 716,00

Imóvel 02 064 101 0041-8 712,00

Imóvel 01 Fácil e direto pela Rua Orindiúva

Imóvel 02 Fácil e direto pela Rua Sobral Júnior

Imóvel 01 Plana em toda sua extensão e ao nível da Rua Orindiúva

Imóvel 02 Plana em toda sua extensão e ao nível da Rua Sobral Júnior

Vista da frente do imóvel 01.

Vista da Rua Orindiúva que dá acesso ao imóvel 01.

Vista da Rua Sobral Júnior que dá acesso ao imóvel 02.

7. Características dos solos

Imóvel Característica do solo

Imóvel 02 Solo aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil

Imóvel Melhoramentos públicos

Imóvel 01 Todos os melhoramentos públicos convencionais

Imóvel 02 Todos os melhoramentos públicos convencionais

9. Dimensões dos terrenos

Os terrenos dos imóveis 01 e 02 – conforme as análises das matrículas nºs

Imóvel Testada Profundidade equivalente Área

Imóvel 01 13,00m 28,08m 365,00m2

Imóvel 02 7,68m 11,99m 92,07m2

Ambos imóveis em questão, conforme a Lei Municipal nº 16.402 / 16,

Sobre os terrenos dos imóveis 01 e 02 encontram-se erigidas 3 (três)

11.1. Edificações do imóvel 01

Classe / Grupo Padrão Residencial / Casa / Econômico

Pavimentos 3 ( três ) pavimentos

Forro / Piso Laje / Ladrilhos cerâmicos, carpete e cimentado

Revestimento interno Argamassa fina e azulejos

Revestimento externo Argamassa fina

Caixilhos / Cobertura Ferro, madeira e alumínio / Telhas cerâmicas

Janelas / Portas Tipo basculante e de correr / Ferro e madeira

Garagem (inferior) e hall de

Compartimentos Hall de entrada, sala, cozinha,

Casa 3 Sala, cozinha, banheiro, dormitório

Idade real 46 ( quarenta e seis ) anos

Estado da edificação Necessitando de reparos simples

Área construída 150,00m2

11.2. Edificação do imóvel 02

Pavimentos 2 ( dois ) pavimentos

Piso Ladrilhos cerâmicos e tacos de madeira

Revestimento interno Argamassa fina, papel de parede e azulejos

Revestimento externo Argamassa fina e pedra mineira

Janelas Tipo de abrir, de correr, basculante e de correr

Cobertura Telhas cerâmicas

Garagem, sala, banheiro e 2 (dois)

Idade real 46 ( quarenta e seis ) anos

Estado da edificação Necessitando de reparos simples

Área construída 110,00m2

Obs.: As áreas construídas e as idades das edificações dos imóveis 01 e 02

Imóvel 01 – Casa 1 (térreo): Garagem.

Imóvel 01 – Casa 1 (térreo): Hall de entrada.

Imóvel 01 – Casa 1 (térreo): Cozinha e banheiro.