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Produção do texto
Estevão Souza

Coordenação editorial, Projeto gráfico e Capa

Nilson Bispo de Jesus

Revisão de texto
Priscila Bispo de Jesus

© Todos os direitos reservados.

Proibida a reprodução total ou parcial desta obra sem

autorização por escrito do autor.

Curitiba, Brasil, 2021

Sumário

5 Olá, amigo investidor!

6 Você sabe o que são Fundos Imobiliários?

10 Tipos de FIIs

14 FIIs no Brasil

16 Quem deve investir em FIIs?

18 Motivos para investir em FIIs

20 Como gerar renda passiva com FIIs?

21 O segredo é escolher bons FIIs para a sua

carteira

26 Sobre o autor
 Olá,
amigo investidor!

Primeiramente, quero lhe dar os parabéns

por estar se interessando por esse assunto e
buscando novas formas de alcançar as suas metas
e objetivos. Neste e-book vamos tratar sobre os
Fundos Imobiliários.

Calma que vou te explicar

direitinho o que são, mas antes deixa
eu te fazer uma pergunta.

Você já pensou alguma vez

na ideia de viver de renda? Sim, ter
aquela quantia de dinheiro suficiente
para quitar todas as suas despesas
caindo na sua conta todos os
meses? Parece um sonho né?
Mas está mais perto de ser
tornar realidade do que
você imagina!

Vem comigo
que vou te ensinar
exatamente como isso
e possível.

5
VOCÊ SABE
O QUE SÃO
FUNDOS
IMOBILIÁRIOS?

No Brasil, a ideia de viver de renda, através

de aluguel de imóveis, é bastante comum. Porém,
a maioria de nós tem em mente que isso somente
é possível ao adquirir terras, prédios, casas etc.,
tirando um bom dinheiro do bolso, possibilidade
essa de poucos.

Bem, não é bem assim, faltam alguns fatos

nessa narrativa. Um deles é a possibilidade
de você poder sim, viver de renda, através de
alugueis de imóveis, mas sem ter que prover
de grandes quantias para adquirir tais imóveis.
Umas das formas mais acessíveis e rentáveis são
através dos Fundos Imobiliários.

Os fundos imobiliários, também conhe-

cidos como FIIs, são fundos de investimentos

6
imobiliários, ou seja, uma iniciativa entre inves-
tidores para obter recursos financeiros e adqui-
rir imóveis que serão geridos por uma gestora e,
assim, gerarem lucro através dos alugueis pagos
pelos inquilinos que ocupam tais imóveis.

Quando esses FIIs são criados e listados

na Bolsa de Valores o objetivo é arrecadar
recursos de forma exponencial, proporcionando
aquisições de imóveis que um pequeno grupo
de investidores não conseguiria sozinho, afinal,
quando este FII é lançado na Bolsa de valores
qualquer investidor pessoa física pode fazer parte
deste grupo de investidores ao adquirir nem que
seja uma cota deste FII.

Cotas? Como assim?

Calma que vou te explicar…

Pense que um prédio é composto de

milhares de tijolos e a soma dos valores de
cada tijolo representa em quanto aquele prédio
está avaliado. Pois bem, é assim que os FIIs
são criados. Ao ser listado na Bolsa de Valores
cada tijolo é colocado a venda para possíveis
investidores através das cotas. Para você fazer
parte desse grupo de investidores proprietários
daquele imóvel, basta comprar uma ou quantas
cotas você quiser.

7
 Essa venda de cotas, vai gerar recursos que
podem ser usados na compra de imóveis urbanos
e rurais, que tenham sido construídos ou que
estejam ainda durante período de construção,
que sejam para o comércio ou para residência,
também para serem utilizados na obtenção de
títulos e valores imobiliários relativos ao setor
imobiliário que seriam por exemplo as cotas de
outros FIIs como a Letra de Crédito Imobiliário
(LCI), as ações de companhias do setor imobiliário,
o certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e
etc.

A política de investimento do FII é

determinada através de regulamentação que
define, entre outras deliberações, se o fundo
investe de maneira específica em imóveis
finalizados que serão alugados para fins
comerciais, ou de forma abrangente, deixando o
fundo comprar imóveis prontos e em construção,
que futuramente serão adequados para venda ou
aluguel.

Assim, por meio da compra de imóveis,

haverá produção de renda na venda, locação ou
no arrendamento (opção de locação em que os
valores pagos mensalmente servem como parte
da quantia que será paga, caso a opção de compra
seja cumprida).

8
 Sendo aplicado nos títulos e nos valores
imobiliários, o rendimento terá sua origem
nesses ativos, ou mesmo, entre o valor obtido na
venda, que deverá ser diferente (e maior) que na
compra, gerando ganho de capital.

Independente de como será a estratégia

para gerar recursos para o FII, o objetivo é
um só: entregar regularmente parte desses
ganhos aos cotistas em forma de rendimentos,
proporcionando, assim, a realização do sonho de
muitos brasileiros de viver de renda!

9
TIPOS
DE FIIs

Na explicação inicial eu me limitei apenas

ao exemplo de FIIs que investem em um imóvel
especifico. No entanto, existem diversas formas
de Fundos Imobiliários e esses são classificados
em tipos, sendo eles o mais conhecido, o Fundos
de Tijolo.

Fundos de Tijolo

Esse tipo de FIIs se caracteriza por parte

de seu patrimônio e se dá em imóveis físicos
(shoppings, faculdades, hospitais, galpões,
agências, hotéis, escritórios...). Podem ser

10
monoativos, por apresentar um único imóvel,
ou multiativo tendo em seu portfólio diversos
imóveis.

Fundo de Desenvolvimento

Outro tipo de FIIs são os Fundos de

Desenvolvimento. Nesse, o desenvolvimento
de empreendimentos imobiliários, iniciados do
zero, é a meta.

Adquirir terrenos, fazer terraplanagem,

comprar material de construção e buscar o
pessoal para construir. Todos esses estágios,
passo a passo, são acompanhados pelo Fundo de
desenvolvimento.

O Fundo propicia, por meio da venda de

suas cotas, a sensação de se estar como que
comprando ações de uma construtora.

A intenção não é apenas o ganho mensal

do aluguel, poderia ser também um tipo de
investimento “agressivo” para com o setor de
construção, visando a venda de imóveis, tendo
como maior meta a alta das cotas, mesmo que às
vezes em um prazo mais longo.

11
Fundos de Fundos

A característica própria dessa terceira

categoria dos FIIs é não ter especificidade,
porque seriam Fundos de Fundos. São as cotas
de outros Fundos de Investimentos que por sua
vez também têm em sua carteira cotas de outros
Fundos.

Esses Fundos administram e fazem o

balanceamento da carteira das cotas de outros
Fundos em busca de conseguir o mais alto valor
de rendimento. Recebem, ainda, os rendimentos
mensais dos Fundos que estão no patrimônio e
repassam tudo aos cotistas.

Comprar cotas de outros fundos,

proporciona vantagem ao investidor, por
ter acesso a vários Fundos de Investimentos
imobiliários. Essa diversificação é interessante
porque permite que o risco diminua.

12
Fundos de Papel

A última categoria seria boa para o investidor

que pensa em outros produtos diferentes da renda
fixa tradicional. Seriam os Fundos de Papel.

A regulamentação de fundos determina que

os Fundos de Investimentos Imobiliários devem
ter em sua carteira imóveis, ou títulos com lastro
em imóveis, ou dívidas imobiliárias. Muitos FIIs
não têm imóvel físico em suas carteiras, mas,
títulos como as Letras de Crédito Imobiliário
(LCI), que financiam o setor de construção civil, os
Certificados de Recebíveis Imobiliário (CRI), que
são dívidas securitizadas de financiamento do
setor habitacional. Letras Hipotecárias também
podem fazer parte. No entanto, os riscos são os
menores do mercado.

13
FIIs NO
BRASIL

Bem, você deve estar se perguntando como

não sabia disso antes?

Em parte, tem a ver com o histórico dos

FIIs no Brasil. Apesar desse tipo de investimento
já existir há muito mais tempo pelo mundo,
no Brasil foi apenas em 1993 que os Fundos
Imobiliários foram regulamentados por meio da
Lei 8668/93.

Outro fator que fez com que os FIIs fossem

popularizados apenas nos ultimo anos se deve
a Lei 11.033 de 2004, que permitiu a isenção de
impostos de renda sobre os rendimentos de
vários instrumentos como: CRIs, LCIs e LHs

14
e a Lei 11.196 de 2005, que isentou os Fundos
Imobiliários de taxação, isso através de algumas
regras básicas como:

O cotista não deve ter mais do que 10% do

fundo;

O fundo deve ter no mínimo 50 cotistas em

sua base;

O fundo deve ser listado na bolsa de valores

(B3);

A obrigação de distribuir 95% do resultado

semestral.

Em caso de vendas das cotas, o investidor

deverá pagar 20% de imposto de renda
sobre o ganho de capital. Havendo prejuízos
podem ser compensados no futuro.

Portanto, os FIIs no Brasil estão em franca

expansão e popularização. O investimento em
Fundos Imobiliários é dominado pelas Pessoas
Físicas, ou seja, eu e você, representamos 73% do
saldo no produto. Em 2020 éramos 1 milhão de
investidores, e, hoje somos mais de 1,5 milhão de
pessoas físicas no produto.

15
QUEM DEVE
INVESTIR
EM FIIs?

Você!!!

Pois, os FIIs permitem grande diversificação

no segmento imobiliário, visto que é possível
adquirir diversas cotas, de diversos FIIs, por
preços acessíveis ao investidor em geral.

Além de lucro crescente e real, com

estratégias variadas, de médio a longo prazo.

Sem dúvida, é uma boa alternativa, ou

complemento, ao investimento direto em imóveis
e ações.

É indicado para todo e qualquer investidor

que compreenda as características da renda
variável e uma excelente estratégia para iniciar
nela.

16
 Os Fundos Imobiliários, claramente, podem
ser incluídos no portfólio de quem já investe
em imóveis de outras formas, visando alcançar
outros segmentos do mercado imobiliário. Os
FIIs agregam valor e diminuem o risco à medida
que aumentam a diversificação. Ao incluir os
FIIs em uma carteira de investimentos pode-
se contribuir para diminuir o risco, sem que o
retorno esperado seja prejudicado.

17
MOTIVOS PARA
INVESTIR EM
FIIs

Pela possibilidade de aplicação em ativos

que dizem respeito ao mercado imobiliário
sem que seja necessário ao menos comprar
um imóvel.

Por não precisar gastar todo o valor que

seria exigido para a compra completa de um
imóvel.

Pelo uso em diferentes ativos do mercado

imobiliário (ex.: shopping centers, hotéis,
residências etc.).

Pelo recebimento periódico da receita gerada

pelos imóveis, ou ativos, que pertencem ao
fundo e são distribuídas aos cotistas.

18
Pelo contínuo aumento nos preços dos
imóveis (e principalmente dos imóveis do
Fundo), o que termina por gerar também
o aumento do patrimônio do Fundo e,
consequentemente, o aumento do valor das
suas cotas.

Pela administração do imóvel, que fica a

cargo dos profissionais responsáveis pelo
fundo: isto é, a procura dos imóveis, a
compra e venda, a procura de inquilinos, a
manutenção, os impostos etc.

19
COMO GERAR
RENDA PASSIVA
COM FIIs?

A renda dos FIIs é proveniente do lucro

líquido do Fundo e varia conforme o lucro bruto.
Os Fundos são obrigados por lei a distribuir 95%
do lucro líquido, no mínimo, semestralmente para
os cotistas. A maioria distribui mensalmente.

Essa distribuição é feita em dinheiro,

a título de rendimentos, que são creditados
diretamente na conta corrente do investidor. O
valor a ser distribuído é anunciado por cota e
cada um recebe o correspondente pelo número
de cotas que possui.

20
O SEGREDO É
ESCOLHER BONS
FIIs PARA A SUA
CARTEIRA

Pois bem, você deve estar se perguntando

então: Quais FIIs comprar para iniciar a minha
carteira de investimentos?

Também, como se deve avaliar um Fundo

Imobiliário para decidir ou não comprá-lo?

Essa é uma decisão pessoal, pois depende

muito de seus objetivos e apetite. No entanto,
existem alguns pontos que são inerentes as suas
particularidades.

Dessa maneira, podemos dar algumas

direções, seguem os quatro principais indicadores
que devem ser sempre levados em consideração
antes de se tomar a decisão de qual FIIs comprar:

21
1. Dividend Yield
(Quanto maior melhor)

Os FIIs têm um grande potencial de

gerar um bom Dividend Yield (DY). Que seria o
rendimento dos dividendos, isso traduzindo para
o português.

Essa análise serve para compreender

quão rentáveis têm sido os dividendos, quando
comparados ao preço das cotas do fundo. Seria a
soma de todos os dividendos mensais pagos nos
últimos 12 meses, divididos pela cotação atual do
fundo. Multiplicando por 100 e obtendo, assim,
o valor de Dividend Yield anual do FIIs. Reforço
que apenas a analise dos 12 últimos meses pode
ser insuficiente para obter um bom histórico do
FIIs.

Esse indicador é um dos mais populares

e desejados, mas não deve ser a única métrica
utilizada em sua avaliação!

22
2. Valor Patrimonial do fundo
(Quanto maior melhor)

O Valor Patrimonial (VP) representa o

valor de avaliação dos ativos que compõem o
patrimônio de um fundo. Porém, não é o mesmo
que o valor de mercado, que representa a soma
das cotas negociadas.

Os FIIs são costumeiramente negociados

por um valor diferente do VP. Os imóveis que
fazem parte de um Fundo costumam valer mais
ou menos do que o total representado pela soma
das cotas no mercado. Para isso, veremos o
indicador seguinte:

23
3. Preço sobre Valor Patrimonial
da cota
(Quanto menor melhor)

O ágio, ou deságio, que existe na negociação

de determinado ativo é o que especifica o
Preço sobre o Valor Patrimonial da cota (P/VP).
Quando o valor de mercado é maior que o valor
patrimonial da cota, o ativo está supervalorizado,
na situação oposta, o ativo fica subvalorizado, ou
seja, barato.

Ao calcular o Valor Patrimonial da cota, se

divide o valor do Patrimônio Líquido do fundo
pelo número de cotas que foram emitidas. A
relação se dá pela divisão do valor de mercado da
cota, pelo seu valor de cota patrimonial.

Supondo que um fundo esteja negociando

suas cotas por R$ 100, mas seu Valor Patrimonial
seja de R$ 95, isso significa que temos uma relação
P/VP de 1,05 para o ativo em questão.

24
4. Taxas de administração e
gestão
(Quanto menor melhor)

Outro indicador importante que precisa

ser observado pelo investidor é a abrangência
de taxas de administração e gestão para o fundo
imobiliário.

Presente em todos os ativos dessa

modalidade, elas são a forma de remuneração
para a empresa ou o profissional que vai gerenciar
o patrimônio do grupo.

A cobrança é feita antes da distribuição de

dividendos pelo Fundo, de forma que o investidor
não precisa pagar diretamente ao gestor.

Observação:
Esse fator deve ser um ponto de atenção, porque
taxas altas podem corroer seus ganhos e fazer
com que o investimento gere menos rendimentos.

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Estevão Souza
Casado, 33 anos, pai de 4 meninos.

Empresário e Investidor Previdenciário.

Formado em Administração de Empresas.

Estudante de Economia e MBA em Gestão de

Investimentos.

Experiência de 10 anos em Gestão Comercial.

Já treinou mais de 1.500 pessoas.

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Instagram/estevaosouzaoficial

Youtube/Estevão Souza

estevaosouzamkt@gmail.com

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