EXECUÇÃO E GERENCIAMENTO DE

OBRAS
Para alcançar a excelência desejada na execução de uma obra é necessário mais do que
visitas regulares ao canteiro.
Quando o foco principal também inclui o gerenciamento do empreendimento é
importante se certificar que os devidos conhecimentos técnicos e qualidade dos
materiais estarão sendo empregados.
Assim, a administração dos custos com pesquisas diárias de preços de
materiais, alinhado a observância dos prazos de entrega, discriminação das
características dos materiais e coordenação de equipes estão entre os
principais itens de controle a serem desenvolvidos e padronizados.
Deve-se estar atento para:
 
Gerenciamento da Obra

 Analisar o fluxo dos serviços e a presença de interferências entre tarefas

executadas pelos fornecedores ou funcionários em reuniões com
clientes, fornecedores de materiais e serviços, com regularidade
semanal, quinzenal ou mensal, de acordo com o desenvolvimento da
execução da obra e do cronograma físico-financeiro.
 Estabelecer metas para cumprir de acordo com o cronograma físico
alinhando o compromisso com o prazo da obra com a qualidade dos
serviços executados.
 Efetuar a medição dos serviços conforme o método estabelecido na
proposta comercial ou plano de obra.
 
Execução dos Serviços

 Supervisionar a contratação de serviços terceirizados: definir os serviços

a serem contratados, definir os fornecedores com base na sua
capacidade técnica e estrutural.
 Analisar a performance dos fornecedores, fundamentando-se na
execução do planejamento físico e no controle da qualidade.
 Gerenciar o uso dos equipamentos de proteção individual (EPI) e
dispositivos de segurança do trabalho pelos funcionários, conforme
Programas de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO) de
cada fornecedor terceirizado e Programa de Prevenção de Riscos
Ambientais (PPRA) de cada empreendimento.
 
Gerenciamento da Obra

 Analisar o fluxo dos serviços e a presença de interferências entre tarefas

executadas pelos fornecedores ou funcionários em reuniões com
clientes, fornecedores de materiais e serviços, com regularidade
semanal, quinzenal ou mensal, de acordo com o desenvolvimento da
execução da obra e do cronograma físico-financeiro.
  Estabelecer metas para cumprir de acordo com o cronograma físico
alinhando o compromisso com o prazo da obra com a qualidade dos
serviços executados.
 Efetuar a medição dos serviços conforme o método estabelecido na
proposta comercial ou plano de obra.

Execução dos Serviços

 Supervisionar a contratação de serviços terceirizados: definir os serviços

a serem contratados, definir os fornecedores com base na sua
capacidade técnica e estrutural.
 Analisar a performance dos fornecedores, fundamentando-se na
execução do planejamento físico e no controle da qualidade.
 Gerenciar o uso dos equipamentos de proteção individual (EPI) e
dispositivos de segurança do trabalho pelos funcionários, conforme
Programas de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO) de
cada fornecedor terceirizado e Programa de Prevenção de Riscos
Ambientais (PPRA) de cada empreendimento.

Materiais, Ferramentas e Equipamentos

 Acompanhar o processo de aquisição de materiais e ferramentas: definir

os fornecedores, especificação, orçamento, compra e prazo para
entrega.
 Acompanhar o processo de locação de equipamentos previstos no
cronograma físicofinanceiro, para proporcionar o correto andamento da
obra, avaliar a capacidade da empresa fornecedora em incumbir-se de
alguma responsabilidade técnica e realizar as suas obrigações
pertinentes à operação e à manutenção dos equipamentos.
 Exercer o controle do recebimento dos materiais, manuseio e correto
armazenamento.
 Controlar o consumo de materiais e preparar comparativos entre os
quantitativos e os custos estabelecidos no orçamento.

Apresentação da descrição do trabalho de administração de uma obra, descrevendo sua

abrangência, suas fases e suas atividades.

 Abrangência: obras residenciais, comerciais e reformas

 Fases: orçamento e execução (contratação).

 Atividades:

o administração técnica do canteiro de obras;

o contratações de mão de obra e serviços;

o compras de materiais

o controle financeiro (custo realizado x orçado)

 o interação e integração (cliente / obra / projeto) 

Orçamento
Na fase inicial é executado o cálculo dos custos da obra, utilizando um sistema de
custeio detalhado..

Os valores apresentados no orçamento, resultam do levantamento de dados a partir do

estudo ou projeto de arquitetura, e utilizam valores atualizados de mercado, bem como
índices médios decorrentes da experiência em obras deste porte.

Os valores a serem efetivamente gastos, serão aqueles decorrentes das melhores

condições encontradas e negociadas pelo “Administrador”, caso a caso, com a
finalidade de buscar o melhor resultado financeiro e técnico da obra. O pagamento da
mão de obra e serviços é feito por medição de tarefas.

O Andamento da Obra
Tão importante quanto fornecer um número que represente o orçamento, é demonstrar e
oferecer um sistema de trabalho compatível com a obra, onde: 

 O cliente não terá qualquer empenho ou preocupação com a obra;

 O pagamento dos materiais, mão de obra e serviços, é feito após análise técnica

especificamente para cada caso, e nas condições mais convenientes para o cliente.

 Para que haja a melhor solução em cada caso, tanto do ponto de vista estético como

de custos, serão utilizados profissionais especializados de acordo com cada tipo de

serviço.

O Resultado Financeiro
Durante a obra, é realizado periodicamente um relatório de acompanhamento do
resultado financeiro, onde, para cada item de compra (cimento, areia, tijolo, azulejo
etc.), inseridos em cada item de custo (alvenaria, estrutura, telhado etc.), são
comparados os valores efetivamente realizados, com os valores previstos no
orçamento.

Isto permite, durante todo o andamento da obra: 

 evitar surpresas financeiras desagradáveis; 

 direcionar as decisões de escolha e compra;

 programar os gastos futuros (condições de pagamento, novas inclusões, mudanças nas

escolhas de acabamento etc.). 

Os Custos Efetivos da Administração e
da Obra
 Os valores do orçamento são líquidos e não consideram perdas, erros, desperdícios,

re-trabalho etc.. Ou seja, consideram uma obra administrada com excelência. 

 Historicamente, sabemos por publicações especializadas, que obras que não são

administradas com excelência, facilmente podem gerar desperdícios financeiros de

20%, podendo chegar até a 30%.

 Em casos de reformas, esse aspecto é ainda mais agravado devido ao alto índice de

imprevistos. 

 Espera-se de um administrador dedicado e experiente, reduzir estes números abaixo

de 10%, sendo o valor típico em torno de 5%.

 O valor da administração é prefixado e calculado percentualmente com base no

orçamento preliminar, sendo os valores típicos  entre 10 e 15% do custo previsto da

obra. 

 Este fato, aliado às melhores condições de compra normalmente conseguidas por este

profissional, sugere que a equação CUSTO LÍQUIDO + ADMINISTRAÇÃO resulta no

menor custo possível para uma obra.

SISTEMA DE ADMINISTRAÇÃO: A
segurança a favor do cliente!
Porque construir pelo sistema de administração?

Segurança do cliente de que o construtor não tentará economizar de forma

indevida;
Segurança do cliente de que todas as condições de pagamento favoráveis,
bem como promoções e descontos reverterão para si mesmo.
Segurança do cliente de poder remanejar os desembolsos, de acordo com as
condições possíveis de cada fornecedor (flexibilidade do fluxo de caixa). 
Segurança do cliente de somente pagar o que foi executado. 
Segurança do cliente de, ao contratar o administrador com honorários pré-
fixados, não haverá conflito de interesses quanto à redução dos custos da
obra.
Administrar uma obra é administrar recursos materiais, humanos e financeiros; ambas
as partes (cliente e administrador) devem remar no mesmo sentido.