Estudo de viabilidade para parcelamento/urbanização de área

Fazenda Filomena

Localização:
Rodovia General Euryale de Jesus Zerbine – SP66
Estrada Municipal Fazenda Ivone – JCR220

Rua Carlos Navarro da Cruz, 145 – sala 12 – Jd. Mesquita

Espaço Ventura Coworking
Jacareí – SP
(12)99650-7032
valtercorbani@uol.com.br
Estudo de viabilidade para urbanização/parcelamento de área
Conforme legislação municipal vigente :
PDOT - Lei Complementar n. 049/2003
Lei de Uso, Ocupação e Urbanização de Solo n. 5867/14

localização
Rod. Gal. Euryale de Jesus Zerbine n.º 3.890
Bairro Itapema - Jacareí SP
Fazenda Filomena
área destacada para urbanização/parcelamento

Loteamento fechado
Cond. Vale dos Lagos
Bairro Bandeira Branca
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SP 66-R
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SP 70- Rod. Carvalho Pinto

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UM

arquitetura
& projetos integrados
 áreas destacadas :
TOTAL 255.034,848 m²

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testada - via oficial do município
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acesso - viário str
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Área

66-
84.607,525 m²

SP
8,4608 ha
3,4962 Alqs

Vegetação Nativa em estágio

pioneiro de regeneração
65.219,00 m²
APP2=6,5219 ha

Área
74.503,323 m²
7,4503 ha
3,0786 Alqs

Vegetação Nativa em estágio

pioneiro de regeneração
29.705,00 m²
APP3=2,9705 ha

sede da Fazenda

SP 70- Rod. Carvalho Pinto

UM

arquitetura
& projetos integrados
topografia da área

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declividade acima de 30 %

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66-
SP
675.00

declividade acima de 30 %
declividade acima de 30 %
600.00

675.00

SP 70- Rod. Carvalho Pinto

UM

arquitetura
& projetos integrados
1. Legislação do Município:

Lei Complementar 049/2003 – Plano Diretor

Macrozoneamentos:
A área/imóvel está inserido em MDU – Macrozona de Destinação Urbana.
Na subdivisão da Macrozona Urbana, a área/imóvel está localizado em ZAR – Zona de Adensamento
Restrito, com testada para a Rodovia General Euryale de Jesus Zerbine – SP66 e para a Estrada
Municipal Fazenda Ivone – JCR220, sendo que a JCR220 é via limítrofe de Zoneamentos – ZAR / ZAP2
2. Parâmetros para urbanização da área:

Considerando os parâmetros de urbanização definidos no PDOT, o Estudo de viabilidade analisará a

área para implantação de loteamento residencial, com possibilidade de fechamento.
A Lei de Uso, Ocupação e Urbanização de Solo – n. 5867/2014 vigente define também os parâmetros para
a urbanização da área;

Embora localizada em ZAR – Zona de Adensamento Restrito, o imóvel que terá parte da área destacada
para urbanização, tem testada (frente) para uma via limítrofe de Zoneamentos, a JCR 220, portanto com
amparo legal no artigo 48 da Lei 5867/2014 para utilização dos parâmetros definidos para o ZAP2, que é
menos restritivo.
3. Área destacada para parcelamento/urbanização:

Total de área destacada para urbanização – 255.034,85 m2.

Áreas de APP – vegetação nativa em estágio pioneiro de regeneração inseridas na área destacada:
(conforme levantamento planialtimétrico elaborado em 09/12/2008 (cópia acima)

APP 2 – 65.219,00 m2.

APP 3 – 29.705,00 m2.

Área destinada a implantação do loteamento:

2 glebas separadas pela APP 2, que somadas tem o total de 159.110,85 m2. (15,91 ha)

A implantação do loteamento pode ser em glebas separadas, com acessos de viário independentes para
a via oficial (JCR 220) ou conjuntas, com a possibilidade legal de licenciamento de travessia em APP,
durante a aprovação nos órgãos ambientais.

As áreas de APP embora não computadas para urbanização, podem ser incorporadas como áreas
verdes e de reserva do loteamento, valorizando os espaços e áreas comuns de circulação e convívio.
 Considerando que aproximadamente 30% da área são destinadas a arruamentos, 10% de áreas
públicas (5% de área verde já está inserida na área de reserva leal da matrícula) e 10% referente a
áreas com declividade superior ao permitido, para implantação de lotes, o calculo para implantação
de lotes utilizará uma área útil de aproximadamente 80.000,00 m2.

Conforme art. 115 da Lei 5867/14 (texto acima), em ZAP 2 a área mínima de lote é de 225 m2. para
declividade de até 20% e área mínima de 450,00 m2. para lotes com declividade acima de 20% e
até 30%;

- 70% da área útil estimada para lotes (5,6 ha) tem declividade de até 20%;

- 30% da área útil estimada para lotes (2,4 ha) tem declividade acima de 20% e até 30%;

4. Calculo estimativo para implantação de loteamento:

56.000,00 m2. (5,6 ha) ÷ 225,00 m2. (mínima de lote) = 248 lotes.
24.000,00 m2. (2,4 há) ÷ 450,00 m2. (mínima de lote) = 53 lotes

Total estimado = 301 lotes

A densidade líquida prevista para o ZAP 2 é de até 300 hab/ha (art. 29, II – PDOT 049/2003).
Índice do IBGE para número de habitantes por residência = 3,24 hab/res.

301 lotes x 3,24 = 975,24 hab.

975,24 hab ÷ 8 ha (8.000,00 m2.) = 121,90 hab/ha

5. Certidão de Diretrizes:

Para urbanização e parcelamento de solo no Município de Jacareí é necessário a analise e certificação

das obras de infraestrutura para o loteamento e entorno direto da região, bem como as contrapartidas e
medidas mitigadoras, prevista em Lei 5867/2014, arts. 121 e 122.
6. Documentos necessários para Certidão de Diretrizes:

A documentação necessária para solicitação de Certidão de Diretrizes, que precede a autorização para
parcelamento e ou urbanização de solo, também é prevista na Lei 5867/2014, art. 123.

É importante ressaltar que esse estudo de viabilidade tem como base o levantamento planialtimétrico
elaborado em 09/12/2008 (cópia anexa), portanto será necessário a atualização deste documento para
a solicitação de Certidão de Diretrizes.

Jacareí, 28 de outubro de 2020

VALTER LUCIO Digitally signed by VALTER

LUCIO CORBANI:10428297803
CORBANI:10428297803 Date: 2020.10.30 09:01:24 -03'00'
Valter Corbani
Arquiteto
CAU n. A19328-3
7. Fotos da área: