UMA PROPOSTA DE ROTEIRO DE INSPEÇÃO PREDIAL PARA A

UNIVERSIDADE FEDERAL DO CARIRI

Anderson Alves de Oliveira1

Ernani Alencar Rodrigues2

Larissa Maria Argollo de Arruda Falcão3

RESUMO: A construção é um bem durável, planejado e construído para atender as

necessidades dos usuários por muito tempo (NBR 13531/1995). Para o seu melhor uso é
necessário planejamento de inspeção e manutenção predial, que tem como princípios
evitar fatalidades e prejuízos materiais. Pensando nisso se propõe neste trabalho um
roteiro de inspeção predial para a Universidade Federal do Cariri (UFCA), para avaliar
o real estado de conservação e manutenção de suas edificações. O estudo foi baseado
em bibliografias e normas reconhecidas nacionalmente, resultando em um checklist que
poderá ser usado para orientar as propostas de manutenção das instalações da UFCA.
Palavras-chaves: conservação predial; manutenção predial; inspeção predial; checklist

INTRODUÇÃO
Um imóvel é planejado e construído para atender seus usuários por muito tempo,
para que isso seja concretizado torna-se primordial a prática constante de planos de
manutenção (Castro, 2007), uma vez que os materiais que a constituem possuem uma
vida útil, para isso é realizado a inspeção predial que visa conhecer o real estado de
conservação dos edifícios, evitando fatalidades e prejuízos materiais. A inspeção predial
auxilia a preservação patrimonial, contribuindo para a racionalização dos gastos com as
manutenções, garantindo a segurança dos moradores e proporcionando uma melhor
orientação na condução dos negócios imobiliários.
A manutenção predial é um tema cuja importância tem crescido no setor da
construção civil, superando, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de
construção limitado até o momento quando a edificação é entregue ao usuário (NBR
5674/1980). Exemplos, como o encontrado em um posto de saúde no Estado de Minas
Gerais cujos problemas pela falta de manutenção se tornaram evidentes, são comuns e
assustam os usuários (Folha de São Paulo online, 15/setembro de 2013).
____________________
1
Graduando em Engenharia Civil, UFCa, Juazeiro do Norte, Ceará, engc.anderson@gmail.com
2
Graduando em Enganharia Civil, UFCa, Juazeiro do Norte, Ceará, ernani-alencar@hotmail.com
3
MSc, Professora na UFCa, Juazeiro do Norte, Ceará, lafalcao@hotmail.com

É de fundamental importância notar a concepção errônea de achar que a

construção será eterna sem haver qualquer tipo de intervenção para corrigir o desgaste
natural que os sistemas construtivos apresentam ao longo de sua vida útil. É em função
desse desgaste que os edifícios precisam de avaliação periódica e criteriosa em todas as
áreas e sistemas. Tendo em mente que a prática sistemática de avaliação e manutenção
preventiva em uma edificação reduz os custos de ações corretivas que, embora às vezes
imprescindíveis, geralmente representam gastos que poderiam ser evitados (Castro,
2007).
 A inspeção predial sistemática avalia o real estado de conservação e manutenção
da edificação, bem como o grau de criticidade das deficiências constatadas,
possibilitando desta forma a emissão de laudos com prioridades técnicas que auxiliam
na elaboração do plano de manutenção. A inspeção predial trata-se, portando, de vistoria
técnica (constatação técnica de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição
minuciosa dos elementos que a constituem, sem indagação das causas que a motivam)
para avaliar as condições técnicas da edificação, na tentativa de aumentar sua vida útil,
satisfazendo suas condições de desempenho e funcionalidade, bem como de segurança e
conforto.
O enfoque da inspeção predial é tríplice: técnico, funcional e de manutenção, ou
seja, avaliações que implicam uma Visão Sistêmica Tridimensional (Neves, 2009).

• Técnica: levantamento de todas as anomalias construtivas do prédio quer por

produtos ou sistemas, bem como análise de seus desempenhos;

• Uso: determinação das anomalias funcionais e análise do desempenho das

condições de ocupação, confiabilidade da segurança e conforto (homem e meio
ambiente);

• Manutenção: apuração das falhas e análise da metodologia empregada,

verificação dos processos de operação, suas facilidades e materiais aplicados,
vantagens e desvantagens, bem como análise de custos.
A Norma de Inspeção Predial Nacional, assim como a do IBAPE/SP (Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo) fixam diretrizes,
conceitos, terminologia, convenções, notações, critérios e procedimentos relativos à
inspeção predial, cuja realização é de responsabilidade e de exclusiva competência dos
profissionais engenheiros e arquitetos, legalmente habilitados pelos Conselhos
Regionais de Engenharia e Agronomia – CREAS, de acordo com a Lei Federal 5194 de
21/12/1966 e resoluções do CONFEA e Conselhos de Arquitetura de Urbanismo –
CAUs – Lei 12.378 de 31/12/2010 e resoluções do CAU-BR.
Como resultado da inspeção predial pode-se identificar a presença ou ausência
de anomalias, enquadrando-as em um dos seguintes graus sugeridos pela norma citada
(IBAPE, 2011).

• Mínimo: prejuízos à estética, baixo ou nenhum comprometimento do

valor imobiliário, sem probabilidade de ocorrência dos riscos críticos;

• Médio: perda parcial de desempenho e funcionalidade, sem prejuízo à

operação direta de sistemas, deterioração precoce;

• Crítico: pode provocar danos à saúde e segurança, perda excessiva de

desempenho e funcionalidade causando possíveis paralisações, aumento
excessivo de custo de manutenção, comprometimento sensível de vida
útil.
O grau de análise da inspeção pode variar de nível de acordo com a tipologia da
edificação, com a complexidade dos sistemas construtivos, e com a variedade de
profissionais de diversas especialidades e habilitações.
Há ainda a classificação quanto à criticidade (IBAPE, 2011)
 • Crítico; relativo a risco contra a saúde, a segurança do usuário e ao meio
ambiente, bem como a necessidade de intervenção imediata na perda excessiva
de desempenho, neste caso definido com crítico.

• Regular: quando há perda de função e desempenho, e existe a probabilidade de

programar uma intervenção em curto prazo, critério usado nesse caso é regular.

• Mínimo: sem incidência ou probabilidade de ocorrência de riscos e programado

intervenção em médio prazo.
Além dos resultados e avaliações técnicas dessas verificações, a inspeção predial
contempla a ordem de prioridades e as recomendações quanto aos serviços a serem
realizados na edificação, para sua adequação, facilitando a operação da manutenção.
Para este fim, de priorização de tarefas, pode ser utilizada a ferramenta GUT
(Gravidade, Urgência e Tendência), contribuindo para elaboração de estratégias,
tomadas de decisão e solução de problemas.
A inspeção predial é na verdade um check-up da técnica, uso e manutenção da
edificação, para evitar surpresas desagradáveis que podem oferecer riscos aos seus
ocupantes, por propiciar a avaliação sistêmica da edificação, classificando as não
conformidades quanto à origem, grau de risco e indica orientações técnicas necessárias
à melhoria da manutenção dos sistemas e elementos construtivos.
Devido à importância de se realizar inspeção predial para melhor manutenção,
minimização dos custos de conservação das edificações, assim como proporcionar
melhor segurança e conforto aos usuários, este trabalho tem como objetivo oferecer uma
proposta de roteiro de procedimentos como metodologia de inspeção das acomodações
físicas da Universidade Federal do Cariri, situados no Juazeiro do Norte, Ceará, com
base em normas que regem o assunto e na literatura da engenharia diagnóstica para
facilitar execução de laudos de inspeção predial.

MATERIAS E MÉTODOS
Esse trabalho trata-se de uma pesquisa teórico aplicada, pois é baseado em
registros bibliográficos, com base em materiais publicados e normas apropriadas. Foram
pesquisados temas sobre inspeção e manutenção predial, registrando trechos
importantes, com a finalidade de ampliar os conhecimentos a cerca do tema.
Para a realização de inspeção predial será desenvolvido de forma sucinta um
roteiro de procedimentos (checklist), baseado em guias e roteiros que servirá de auxílio
na observação e registro de anomalias, facilitando a análise das condições técnicas,
funcionais e de conservação.
Esse checklist contemplará ainda as principais falhas e anomalias geralmente
encontradas em cada item analisado, relatando quando possível as medidas de
manutenção para sanar eventuais anomalias.

RESULTADOS E DISCUSSÃO
Diante da percepção e entendimento de que a construção possui vida útil, além
disso, está sujeito às falhas e anomalias, Castro (2007) enfatiza a importância de
práticas de manutenção predial, com o objetivo de promover segurança e conforto aos
usuários da edificação e a NBR 5674/1980 relata a necessidade de garantir a qualidade
da obra em todos os seus momentos, seja durante a construção, seja no decorrer de sua
vida útil.
Quanto à consideração do custo econômico, Castro (2007) deixa claro que
gastos com ações corretivas são mais onerosas do que o custo com ações sistemáticas de
inspeção que resultam em manutenção adequada.
Neves (2009) enfoca a análise de inspeção predial sob uma visão tridimensional,
avaliando falhas e anomalias do ponto de vista construtivo, de uso e manutenção, sendo
todos estes melhor diagnosticados e reparados quando se realiza uma inspeção adequada
e periódica.
O estado crítico da edificação será avaliado a partir da inspeção, e esta dará
subsídios para estabelecer prioridades e as recomendações quanto aos serviços a serem
realizados.
Dada a necessidade e as vantagens de uma inspeção predial, fica proposto aqui o
checklist do Anexo A, o qual contempla cada item presente nas edificações, ressaltando
a descrição de cada objeto de vistoria, tendo em consideração cada bloco, pavimento ou
sala separadamente, facilitando assim o processo de vistoria, assim como a ação futura
de intervenção.

CONCLUSÕES
É clara a importância de se realizar inspeção e manutenção predial de forma
sistemática, pois este processo envolve segurança e conforto dos usuários, assim como
diminuição dos custos de manutenção, pois os matérias não possuem vida útil eterna,
estes tornam-se duradouros na medida que se realizam reparos adequados e em tempo
hábil, e só uma inspeção periódica pode determinar a necessidade de manutenção no
momento em que as falhas aparecem. Em estudos futuros pode se estabelecer um
comparativo de custos previstos ao longo do tempo e custos efetivados com uma
manutenção sistemática, avaliando assim de forma concreta os impactos orçamentários
de uma inspeção predial adequada.

REFERÊNCIAS
ABNT – NBR 13531/1995 – Elaboração de projetos de edificações – Atividades
técnicas.
ABNT – 5674/1980 – Manutenção de edificações – Procedimentos e requisitos para a
gestão do sistema de manutenção.
CASTRO, Ulisses Resende, Importância da Manutenção Predial Preventiva e as
Ferramentas para sua Execução. Belo Horizonte: 2007. Disponível em : <
http://www.cecc.eng.ufmg.br/trabalhos/pg1/Monografia%20%20Ulisses%20Castro.pdf >
Acesso em: 12 de outubro de 2013.
NEVES, Daniel Rodrigues Resende, BRANCO, Luiz Antônio M. N. Estratégia de
Inspeção Predial. Belo Horizonte: Construindo, v.1, n.2, p. 12-19, jul./dez. 2009.
Norma de Inspeção Predial do IBAPE-SP, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias
de Engenharia de São Paulo – São Paulo, 2011.
Lei Federal 5194 de 21/12/1966
 Lei 12.378 de 31/12/2010
Folha de São Paulo. Disponível em: <
http://www1.folha.uol.com.br/cotidiano/2013/09/1342233-em-mg-rachadura-em-posto-de-
saude-assusta-moradores-e-funcionarios.shtml > Acesso em: 12 de outubro de 2013.

ANEXO A
RELATÓRIO DE VISTORIA

Endereço: Av. Tenente Raimundo Rocha, S/N – Cidade Universitária – Juazeiro do Norte/CE – Cep: 63000-000

RESPONSÁVEL TÉCNICO:

Data: Nº da Folha:

BLOCO: Sala: Telefone:

DADOS DE EDIFICAÇÃO

Tipologia: Educacional

Idade Aparente:

Estado de conservação ( ) Ótimo ( ) Bom ( ) Regular ( ) Péssimo

Pavimento:

Especificações da edificação:

SISTEMA
DANO DETECTADO DESCRIÇÃO DA ANOMALIA OU FALHA OBSERVAÇÕES
CONSTRUTIVO

Fundações Sim ( ) Não ( )

Estruturas de concreto
Sim ( ) Não ( )
armado

Alvenarias Sim ( ) Não ( )

Pisos e revestimentos Sim ( ) Não ( )

Instalações elétricas Sim ( ) Não ( )

Instalações hidráulicas Sim ( ) Não ( )

Instalações de gás Sim ( ) Não ( )

Equipamentos de segurança
Sim ( ) Não ( )
contra incêndios

Elevadores Sim ( ) Não ( )

Cobertura Sim ( ) Não ( )

Para-raios e aterramento Sim ( ) Não ( )

Equipamentos de segurança
Sim ( ) Não ( )
contra assaltos