Carteira Top FII

Junho 2022 | José Falcão Castro, CFP® CNPI-P

FII Código Segmento Alocação DY (mês) DY (12m) Preço Teto

RBR Rendimento High Grade RBRR11 Recebíveis 12% 1,18% 11,56% R$ 110,00

Capitânia Securities II CPTS11 Recebíveis 11% 1,15% 13,32% R$ 110,00

Kinea Securities KNSC11 Recebíveis 11% 1,21% 13,83% R$ 110,00

Devant Recebíveis Imob. FII DEVA11 Recebíveis 11% 1,42% 15,80% R$ 110,00

Bresco Logística FII BRCO11 Logístico 11% 0,63% 6,58% R$ 108,00

BTG Pactual Logística FII BTLG11 Logístico 11% 0,71% 8,45% R$ 110,00

BTG Pactual Agro Logística BTAL11 Agronegócio 11% 0,84% 9,33% R$ 110,00

Vinci Shopping Centers FII VISC11 Shopping 11% 0,69% 7,42% R$ 105,00

BTG Pactual Corp. Office BRCR11 Escritório 11% 0,74% 8,51% R$ 85,00

Caso você não tenha familiaridade com os termos utilizados, acesse nosso glossário de FIIs, aqui.

Rentabilidade da Carteira Top FII IFIX

Maio (2022) +0,38% +0,26%
Acumulado (desde abril/2021) +1,28% -0,91%

• Descrição: a Carteira Top FII é composta por Fundos Imobiliários que possuem boas expectativas
no pagamento de rendimentos, assim como preços atrativos que também possibilitem a
valorização da cota no longo prazo.

• Objetivo: superar o IFIX (principal índice de referência dos fundos imobiliários) no longo prazo,
através de uma criteriosa análise fundamentalista.

• Seleção dos ativos: a Carteira Top FII está diversificada em nove fundos imobiliários e cada ativo
deve possuir uma alocação percentual de acordo com a tabela acima:

• Selecionamos alguns segmentos do mercado imobiliário através de 5 tipos de fundos: Recebível

(45%), Logístico (22%), Agronegócio Logístico (11%), Shopping (11%) e Escritório (11%).
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Observações

✔ Para a melhor diversificação e equilíbrio, sugerimos alocações percentuais para cada FII;

✔ A coluna “Preço Teto” é o valor máximo que se deve pagar pela cota do fundo; 

✔ ATENÇÃO: ao atingir “Preço Teto”, o FII deve ser mantido na carteira até a próxima atualização mensal;

✔ A rentabilidade da carteira é calculada com base no preço de fechamento do último dia útil do mês.

Fontes de dados utilizados no relatório:

Bloomberg, Refinitiv, Comdinheiro, Clube FII, Status Invest e RI.

Os dados dos FIIs apresentados no formato de imagens são atualizados trimestralmente.

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Cenário

No mês de maio, o IFIX (principal índice dos fundos imobiliários negociados na B3) subiu 0,26%, acumulando
uma rentabilidade estável de 0,56% no ano. Assim como nos meses anteriores, o cenário desafiador em virtude
da persistência inflacionária e alta dos juros que pode resultar em uma recessão ou estagflação, ainda geram
aversão ao risco. O desempenho do IFIX ainda segue tímido e preso por um cenário não só desafiador, diria que
sistêmico e de proporção global, que não depende apenas da performance de um ativo isoladamente. Dentre
as causas que impactam negativamente, podemos destacar três pilares principais:

● Cenário de guerra no leste europeu sem previsão de encerrar

● A probabilidade de desaceleração econômica na China, com nova onda de covid
● Somado ao questionamento sobre a eficácia do ritmo de aperto monetário do banco central americano

Tudo isso gera uma tempestade perfeita com impacto direto em ativos negociados em bolsa, de risco, além da
troca de fluxo para investimentos de renda fixa que apresentam taxas mais atrativas com a alta da Selic e
menor risco. Porém, os FIIs também podem se beneficiar deste cenário, conforme vamos destacar abaixo:

Atualizações

Para o mês de junho, não realizamos mudanças na carteira. Desta forma, o portfólio da Top FII mantém a
composição de 9 ativos, com 5 tipos de fundos, cada um com alocação percentual em torno de 11%.

Fundos de recebíveis imobiliários (papel):

Os fundos de papel continuam em um momento mais favorável, pois repassa para os seus rendimentos de
forma imediata a correção monetária da inflação (IPCA e IGPM), além de possuir títulos indexados ao CDI que
se beneficiam do atual ciclo de alta da taxa básica de juros (Selic). Ou seja, com a inflação acima dos 10% nos
últimos 12 meses e a taxa Selic com expectativa de fechar o ano acima de 13%, tornam os fundos imobiliários
de papel mais atrativos neste cenário de curto e médio prazo.

Fundos de tijolo:

Não podemos deixar de olhar com paciência a janela de oportunidades que se abre nos fundos de tijolo, que
apresentam preços negociados abaixo do seu valor patrimonial e em alguns casos abaixo do custo de
reposição, ou seja, construir um ativo físico do zero se torna mais caro do que comprar determinadas cotas de
fundos imobiliários na bolsa de valores. Portanto, essa defasagem deve ser ajustada no médio prazo gerando
valorização das cotas e oportunidade de ganho de capital para o investidor que se posicionar agora.

Segmento logístico: estamos mais diversificados dentro do segmento logístico, expostos ao agronegócio,
atividade econômica com mais de 25% de representatividade do PIB brasileiro, através do BTAL11. Além disso,
continuamos posicionados no e-commerce, através do BRCO11 e BTLG11, com imóveis 100% ocupados dentro
dos fundos recomendados, portanto se trata de um posição defensiva, com menor risco.

Segmento de escritório: está se recuperando lentamente após fortes impactos negativos causados pelas
restrições impostas na pandemia de covid. Porém, há uma luz no fim do túnel. No primeiro trimestre de 2022
foi observada a primeira queda de vacância no segmento de escritório desde o início da pandemia e isso
refletiu no BRCR11, que foi destaque da carteira Top FII com valorização de 4% em abril, porém devolvendo
parte desse ganho em maio. Aguardamos sinais de recuperação mais sólidos para o setor e mantemos uma
posição cautelosa de 11% no fundo, que negocia com um desconto de 35% em relação ao seu valor
patrimonial. Porém, sabemos que o segmento de escritório ainda gera desconfiança por parte de alguns
investidores que tentam entender o tamanho da transformação desse mercado e como as empresas vão
adotar seus modelos de trabalho daqui para frente. A conclusão é que as incertezas existem no setor, mas os
preços baixos incorporam os riscos e nos dão margem de segurança.
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Segmento de shopping: os shoppings já mostram sinais de recuperação mais rápido no pós pandemia, na verdade
seguem a todo vapor com os bons resultados trimestrais de empresas como a Multiplan e Iguatemi, além disso, a possível
fusão entre Aliansce Sonae e BR Malls mostram que o segmento já se movimenta enxergando as boas oportunidades.
Este movimento, aliado ao fim do ciclo de aperto monetário deve melhorar a recuperação do consumo, reduzir a taxa de
vacância e inadimplência contribuindo para a retomada do setor, conforme dados a seguir:

De acordo com dados divulgados no final de abril pela Abrasce, no acumulado do ano, as vendas em shoppings tiveram
alta de 10,3% e o setor projeta crescimento de 13% em 2022. O resultado positivo está em linha com o otimismo do
mercado. Na economia real, os resultados foram animadores, a Multiplan, por exemplo, apresentou venda recorde de R$ 4
bilhões na prévia do primeiro trimestre, o que representa um crescimento anual de 74,7%, com um ebitda de R$ 295,38
milhões, avançando 125,1% em relação ao mesmo período de 2021. Por isso, mesmo de forma cautelosa com 11% do
portfólio, recomendamos o Vinci Shopping Center (VISC11), são 19 shoppings em 12 estados, com 220.000 m2 de ABL, a
vacância reduziu bastante, atualmente em 8% e ainda está barato, negociado com desconto de 12% em relação ao valor
patrimonial. Apesar dos dados otimistas, o cenário macroeconômico ainda é um peso para os fundos de shoppings
centers e não podemos desconsiderar.

Fatos relevantes

DEVA11: o fundo Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11) pagou o maior valor em proventos distribuído pelo fundo no
ano de 2022 até o momento, que representa um dividend yield de 1,44% no mês, acumulando um DY médio de 1,33% a.m,
nos últimos 12 meses.

RBRR11: o fundo pagou pelo segundo mês seguido o maior dividendo de sua história, que é R$ 1,20 por cota, ou seja, 1,2%
ao mês. O dividend yield do RBR Rendimento High Grade anualizado foi de 15,24% sobre o valor da cota no mercado.

VISC11: a gestora do Vinci Shoppings Centers FII (VISC11) informou recentemente que ainda em 2022 deve aumentar os
rendimentos do fundo. Dentro da sua expectativa de distribuição, a proposta do fundo era pagar entre 0,65 a 0,70, ou seja,
o VISC11 já está cumprindo o que prometeu. O fundo ainda possui um resultado acumulado não distribuído de R$
0,56/cota, que poderá ser utilizado nos próximos meses. Além dessas reservas, o VISC11 pode apresentar resultados
ainda melhores por meio do aumento das vendas em seus shoppings. O crescimento das “vendas dos mesmos
shoppings”, foi de 17%. Do mesmo modo, outros indicadores publicados no relatório gerencial de maio, do fundo, foram
vistos como muito positivos, tais como as vendas totais/m² que tiveram avanço de 219,3% e o NOI caixa/m², que
apresentou crescimento de 98,5% vs o mesmo mês de 2021.

BTLG11: a gestão do BTG Pactual Logística FII (BTLG11) comunicou aos cotistas no dia 23 de maio sobre a possível
incorporação dos fundos Bluecap Renda Logística (BLCP11) e V2 Properties (VVPR11) ao seu portfólio. A gestora do
BTLG11 deixou claro que o fundo considera positivo esse tipo de oportunidade dentro do mercado. Seja através da
aquisição e/ou incorporação de cotas, o fundo está aberto para negócios que contribuem com o aumento de valor
patrimonial, melhoria de rendimentos e potencial destrava de lucros, afirmou a gestora. Por esse motivo, a administradora
do BTLG11 fará convocação da Assembleia Geral de cotistas para deliberar sobre a incorporação do BLCP11 e VVPR11.

Além disso, o BTG Pactual Logística FII comunicou aos cotistas no dia 16 de maio, sobre a venda de ativos. O fundo
assinou a Escritura de Compra e Venda dos ativos Magna Vinhedo e Ceratti Vinhedo, formalizando a venda pelo montante
de R$ 110.071.177,92. Da mesma forma, o BTLG11 confirmou que o distrato do ativo BTLG Dutra RJ (Supermarket) está
em fase de finalização. Assim que for concluído, a gestora avisará ao mercado.

CPTS11: a gestora destacou no último relatório gerencial sua estratégia de reciclagem de carteira, afirmando que isso é
feito sem aumentar o risco. Ou seja, o fundo refaz o mesmo tipo de transação desembolsada recentemente em termos de
risco, porém com uma taxa superior em função do aumento dos juros. Em paralelo, o CPTS11 vai continuar vendendo CRIs
no mercado secundário para abrir espaço para essas novas operações. O sucesso da estratégia, na visão da gestora, é o
aumento da taxa média ponderada de aquisição dos papéis, que passou de 5.92% para 6.37% nos últimos 12 meses. Após
a liquidação de R$ 315 milhões da última emissão de cotas do fundo, a gestora deu início aos investimentos dos ativos
apresentados no pipeline da oferta, com destaque aos seguintes papéis: R$ 11 milhões no CRI GPA EVBI lll a IPCA + 6,50%,
R$ 60,6 milhões do CRI Grupo Mateus a IPCA + 6,92%, R$ 50,4 milhões no CRI XPIN ll a IPCA + 7,50%. Em relação aos FIIs,
o CPTS11 segue investindo, sobretudo devido aos preços atuais e enquanto as cotas estiverem descontadas, o fundo
continuará sua exposição no mercado, atualmente em 34% do patrimônio líquido do fundo.
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RBR Rendimento High Grade FII (RBRR11)

O RBR Rendimento High Grade (RBRR11) é um fundo que tem o objetivo de investir em ativos
financeiros com lastro no mercado imobiliário, como: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs),
Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros Fundos Imobiliários. A RBR Asset é uma gestora
de recursos independente, 100% focada no mercado imobiliário e executa estratégias de
investimentos em incorporação, renda, crédito imobiliário, FIIs listados e investimentos nos EUA.
Atualmente, a RBR gerencia mais de R$ 5 bilhões em ativos imobiliários através de Fundos de
Investimentos e Club Deals.

O principal objetivo do RBRR11 na Top FII está na geração de rendimentos, através de um portfólio
High Grade. A carteira é diversificada em títulos de boa qualidade de crédito, garantias robustas e time
de gestão experiente. Outro diferencial do fundo, é o investimento em operações exclusivas de
originação própria, o que permite ao fundo customizar taxas, prazos e boas garantias atreladas à
operação.

Riscos envolvidos: inadimplência, pré-pagamento e mercado. Uma eventual insolvência dos

devedores pode acarretar atrasos ou calote. O risco de pré-pagamento é quando o tomador recompra
os títulos de dívida e estrutura uma nova por taxas mais baratas. E para finalizar os fatores de riscos,
há também o risco de mercado com flutuações no valor das cotas negociadas em bolsa.

Patrimônio Líquido: R$ 1,02 bilhões / Ativos: 41 CRIs (94%) / Indexadores: IPCA (44%); CDI (32%);
IGPM (18%); Pré (7%); FII (5%) / Remuneração: inflação + 6,3% ou CDI + 2,4% / Duration: 4,1 anos /
Garantias (LTV): 64% / Segmentos: Escritórios (50%); Residencial (24%); Logístico (20%) /
Preço/VPA: 1,04 / Taxas: adm. (0,2% a.a); gestão (0,8% a.a); perfor. (20% > CDI) / Cotistas: 90.000 /
Liquidez diária: R$ 4,57 milhões / Peso no IFIX: 0,94%. (dados atualizados trimestralmente; março/2022)

Fonte: RBR Asset Management

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Capitânia Securities II (CPTS11)

O Capitânia Securities II (CPTS11) é um fundo que tem o objetivo de investir em ativos financeiros
com lastro no mercado imobiliário, como: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de
Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros Fundos Imobiliários. O fundo é gerido pela Capitânia, uma
gestora de recursos que atua há quase vinte anos e de grande reconhecimento no mercado de
crédito.

O principal objetivo do CPTS11 na Top FII está na geração de rendimentos, através de um portfólio
High Grade, além do ganho de capital com negociação de títulos e cotas de FIIs. A carteira é
diversificada em ativos de boa qualidade de crédito, garantias robustas e time de gestão experiente.
Outro diferencial do fundo, é o investimento em operações exclusivas de originação própria, o que
permite ao fundo customizar taxas, prazos e boas garantias atreladas à operação.

Riscos envolvidos: inadimplência, pré-pagamento e mercado.

Patrimônio Líquido: R$ 2,6 bilhões / Ativos: 38 CRIs (64,8%) / Indexadores: IPCA (64%); FII (35%) /
Remuneração: IPCA + 6,3% / Duration: 6,5 anos / Garantias (LTV): 55% / Segmentos CRIs + FIIs:
Logístico (21%); Shopping (25%); Varejo (11%); FIIs (35%) / Preço/VPA: 1,02 / Taxas: adm. (0,1%
a.a); gestão (1,05% a.a) / Cotistas: 150.000 / Liquidez diária: R$ 7,05 milhões / Peso no IFIX: 2,5%.
(dados atualizados trimestralmente; março/2022)

Fonte: Capitânia Investimentos

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Kinea Securities (KNSC11)

O Kinea Securities (KNSC11) é um fundo que tem o objetivo de investir em ativos financeiros com
lastro no mercado imobiliário, como: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito
Imobiliário (LCIs) e cotas de outros Fundos Imobiliários. A Kinea nasceu em 2007 liderada por ex
executivos do BankBoston tendo como objetivo fazer gestão de investimentos de longo prazo e de
forma independente, mas com o respaldo de um grande grupo financeiro como sócio, trazendo
solidez em seus processos e controles internos. Deixaram de ser uma gestora de multimercados para
ser uma plataforma com diversas áreas de negócios como: imobiliário, private equity, previdência,
infraestrutura, ações, renda fixa, além dos multimercados.

O principal objetivo do KNSC11 na Top FII está na geração de rendimentos, através de um portfólio
high-grade, porém com uma diversificação de ativos high-yield e operações de permutas financeiras
em projetos imobiliários que possibilitam retornos melhores. A carteira é diversificada em títulos de
boa qualidade de crédito, garantias robustas e time de gestão experiente. Outro diferencial do fundo, é
o investimento em operações exclusivas de originação própria, o que permite ao fundo customizar
taxas, prazos e boas garantias atreladas à operação. O Fundo possui mandato flexível, com liberdade
para aquisição de operações com diferentes indexadores (juros reais e juros pós-fixados) e diferentes
níveis de risco (high-grade e high-yield). Acreditamos que este mandato dinâmico contribuirá para
uma boa performance do veículo em diferentes ciclos de mercado.

Riscos envolvidos: inadimplência, pré-pagamento e mercado.

Patrimônio Líquido: R$ 703,3 milhões / Ativos: 42 CRIs (93,1%) / Indexadores: IPCA (84,5%); CDI
(15,5%) / Remuneração: Inflação + 7,83%; CDI + 5,96% / Duration: 5,5 anos / Garantias (LTV) /
Segmentos: Escritórios (27,1%); Logístico (23,1%); Residencial (21,1%); Pulverizado (16,6%) /
Preço/VPA: 1,08 / Taxas: adm. (1,20% a.a) / Cotistas: 48.186 / Liquidez diária: R$ 4,63 milhões /
Peso no IFIX: 0,74%. (dados atualizados trimestralmente; março/2022)

Fonte: Kinea Investimentos

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Devant Recebíveis Imobiliários FII (DEVA11)

O Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11) é um fundo que tem o objetivo de investir em ativos
financeiros com lastro no mercado imobiliário, como: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs),
Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros Fundos Imobiliários. A Devant Asset é uma
gestora independente, fundada a partir do desejo dos sócios em oferecer excelência na gestão de
recursos com foco em crédito privado. A equipe é composta por profissionais com ampla
experiência no mercado financeiro e especialistas na gestão de ativos de crédito e renda fixa.

O principal objetivo do DEVA11 na Top FII está na geração de rendimentos diferenciados, através de
um portfólio high-yield. A carteira é diversificada em vários títulos de crédito, garantias robustas e
time de gestão experiente. Este é um FII para apimentar a carteira, pois a sua alocação foca em títulos
high-yield, ativos de renda fixa que pagam juros mais altos em relação à média da indústria. Isso
acontece devido aos ramos de negócios imobiliários que atua, pois os seus emissores oferecem uma
remuneração maior. Porém, isso não significa necessariamente uma baixa qualidade de crédito dos
seus devedores e sim uma maior exposição a determinados segmentos que oferecem mais prêmios
nas taxas. O fundo busca o objetivo de remunerar o investidor em 1% ao mês, porém não se trata de
uma promessa.

Riscos envolvidos: inadimplência, pré-pagamento e mercado.

Patrimônio Líquido: R$ 1,3 bilhões / Ativos: 54 CRIs (90%) / Indexadores: IPCA (93%) /
Remuneração: IPCA + 10,74% / Duration: 2,86 anos / Garantias (LTV): 44,3% / Segmentos:
Corporativo (33%); Multipropriedade (28%); Loteamento (18%); Incorporação Vertical (12%);
Shopping (5%) / Preço/VPA: 1,01 / Taxas: adm. (0,2% a.a); gestão (1% a.a); performance (10% >
CDI) / Cotistas: 88.400 / Liquidez diária: R$ 5,6 milhões / Peso no IFIX: 1,43%.
(dados atualizados trimestralmente; março/2022)

Fonte: Devant Asset

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Bresco Logística FII (BRCO11)

O Bresco Logística FII (BRCO11) tem por objetivo a obtenção de renda e ganho de capital por meio da
exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento logístico. A gestora
Bresco atua na aquisição, no desenvolvimento e na construção de propriedades por meio dos
modelos de built to suit, sale-leaseback e desenvolvimento de propriedades para locação. Com um
elevado conhecimento, já concretizaram mais de 50 operações que superam 2 milhões de m² de área
construída. 

Se fosse para definir a principal vantagem do BRCO11, seria a qualidade dos seus ativos. Além disso,
conta com uma equipe bem-sucedida e de track-record no setor, portfólio de qualidade institucional
em regiões com elevada barreira de entrada, inquilinos com baixo risco de crédito, geração de
negócios recorrentes, distribuição de rendimentos previsíveis e resilientes, capacidade de expansão
das propriedades existentes com rentabilidade marginal, locações com potencial de valorização ao
longo do ciclo e posicionamento sócio-ambiental diferenciada no setor.

Os principais riscos do fundo são de vacância e a insolvência dos locatários podem acarretar em
inadimplência dos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e
desocupação dos imóveis, o que impactaria a rentabilidade do fundo.

Patrimônio Líquido: R$ 1,7 bilhões / Ativos: 11 em 6 estados (446.000 m²) / Classificação dos
imóveis: A+ (10 propriedades); A (1 propriedade) / Tipos de contratos: típico (52%); atípico (48%) /
Indexadores: IPCA (91%) / WAULT: 2023 (14,9%); 2025+ (54,8%) / Segmentos: e-commerce (55%);
bens de consumo (37%) / Vacância: 0% / Preço/VPA: 0,84 / Taxas: adm. (0,03% a.a); gestão (1%
a.a); perf. (20% da distribuição bruta que exceder 6,00% sobre o valor das emissões atualizados por IPCA) /
Cotistas: 62.800 / Liquidez diária: R$ 2,05 milhões / Peso no IFIX: 1,35%.
(dados atualizados trimestralmente; março/2022)

Fonte: Bresco Logística

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BTG Pactual Logística FII (BTLG11)

O BTG Pactual Logística FII (BTLG11) tem por objetivo a obtenção de renda e ganho de capital por
meio da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento logístico,
gerido pelo BTG Pactual, um dos maiores players do mercado de FIIs.

O BTLG11 tem entregado um resultado acima da média, se comparado a pares do setor logístico que
possuem um PL acima de R$ 1 bilhão e mantido um portfólio com nível de risco saudável. Estamos
otimistas com o trabalho na renovação da carteira baseado em: gestão ativa, concentração em ativos
de qualidade técnica A+ e aumento do prazo médio dos contratos de locação procurando reduzir o
risco para os cotistas. Desta forma, confiando na qualidade dos imóveis, na diversificação e na boa
rentabilidade esperada para o segmento, mantemos BTLG11 no nosso portfólio.

Os principais riscos do fundo são de vacância e a insolvência dos locatários podem acarretar em
inadimplência dos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e
desocupação dos imóveis, o que impactaria a rentabilidade do fundo.

Patrimônio Líquido: R$ 1,5 bilhões / Ativos: 15 com 94% da ABL em SP (564.000 m²) / Tipos de
contratos: típico (55%); atípico (45%) / Indexadores: IPCA (63%); IGPM (37%) / WAULT: 5 anos /
Segmentos: logístico (67%); desenvolvimento (23%); industrial (8%) / Vacância: 0% / Preço/VPA:
1,04 / Taxas: adm. (0,90% a.a) / Cotistas: 160 mil / Liquidez diária: R$ 3,7 milhões / Peso no IFIX:
1,49%. (dados atualizados trimestralmente; março/2022)

Fonte: BTG Pactual

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BTG Pactual Agro Logística (BTAL11)

A tese do BTG Pactual Agro Logística FII (BTAL11) é baseada na aquisição ou construção de unidades
de armazenagem e logística distribuídas ao longo de toda cadeia do agronegócio, principalmente em
áreas onde o déficit de armazenagem e/ou escoamento são significativos, gerido pelo BTG Pactual,
um dos maiores players do mercado de FIIs.

O BTAL11 tem como estratégia investir em ativos localizados em regiões com alto déficit de
capacidade estática de armazenagem em relação à produção. Com aquisições realizadas através de
estruturas financeiras de Sale-&-Leaseback ("SLB") e Built-to-Suit ("BTS"), todos os contratos são de
longo prazo, estão estruturados na modalidade atípica de locação, e são ajustados anualmente pela
inflação (IPCA).

O Fundo foi estruturado sob três importantes pilares que promovem segurança adicional ao
investidor: segmentos resilientes, retornos atraentes e garantia de crédito.

Os principais riscos do fundo são de vacância e a insolvência dos locatários podem acarretar em
inadimplência dos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e
desocupação dos imóveis, o que impactaria a rentabilidade do fundo. Já na parcela de CRIs, os riscos
são de inadimplência, pré-pagamento e mercado.

Patrimônio Líquido: R$ 617 milhões / Ativos: 11, sendo 9 imóveis com capacidade de 450 mil
toneladas e 2 CRIs (com garantia real de imóveis do agronegócio) / Tipos de contratos: atípico (100%) /
Indexadores: IPCA (100%) / WAULT: 10,4 anos / Segmentos: CRI (26%); armazém graneleiro (14%);
complexo industrial de sementes (8%); transbordo intermodal (19%); centro de recebimento de grãos
(15%); terminal portuário (10%); armazém refrigerado (8%) / Vacância: 0% / Preço/VPA: 0,93 / Taxas:
adm. (1,1% a.a) / Cotistas: 20 mil / Liquidez diária: R$ 765 mil / Peso no IFIX: 0,55%.
(dados atualizados trimestralmente; março/2022)

Fonte: BTG Pactual

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Vinci Shopping Centers FII (VISC11)

O Vinci Shopping Center FII (VISC11) é um fundo que tem por objetivo a obtenção de renda, mediante
a aplicação de recursos, preponderantemente em shopping centers, bem como o ganho de capital
obtido com a compra e venda dos mesmos. Criado em 2014 e gerido pela Vinci Partners, o fundo está
sob comando de profissionais experientes, como Rodrigo Coelho e Leandro Bousquet, ex-CFO e
diretor de aquisições da BR Malls.

O momento atual é desafiador e o segmento de shopping foi um dos mais afetados negativamente
pelas restrições impostas pela pandemia de Covid-19. Porém, o nível atual de preço se torna uma
grande oportunidade para comprar cotas de um dos maiores fundos em valor patrimonial e ABL do
segmento de shopping. O objetivo aqui é assumir uma incerteza controlada, olhar menos para
rendimentos no curto prazo, para adquirir um portfólio de alta qualidade e colher os frutos no médio e
longo prazo com o ajuste do valor da cota ao valor patrimonial.

Os principais riscos do fundo são de vacância e a insolvência dos locatários podem acarretar em
inadimplência dos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e
desocupação dos imóveis, o que impactaria a rentabilidade do fundo.

Patrimônio Líquido: R$ 2,05 bilhões / Ativos: 19 shoppings em 12 estados, totalizando mais de

220.000 m² de ABL própria / Vacância: 8,3% / Preço/VPA: 0,84 / Taxas: adm. (1,35% a.a) / Cotistas:
205 mil / Liquidez diária: R$ 1,9 milhões / Peso no IFIX: 1,65%. (dados atualizados trimestralmente; março/2022)

Fonte: Vinci Partners

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BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)

O BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) é um dos maiores FIIs listados em bolsa do Brasil e
suas cotas são negociadas na B3 desde 2010, um dos fundos mais tradicionais do mercado. O fundo
adota uma gestão ativa de sua carteira, com o objetivo primordial de investir em escritórios
comerciais de laje corporativa com renda no Brasil, estrategicamente localizados em grandes centros
urbanos.

Gerido pelo BTG Pactual, um dos maiores players do mercado de FIIs, o fundo conta com gestores
experientes que estão trabalhando na prospecção de novos locatários para redução da vacância dos
imóveis em tempos de crise, atuando na compra e venda de ativos buscando oportunidades de
negócios e renovando o portfólio.

Dentre as vantagens do BRCR11: maior fundo de lajes corporativas da indústria, carteira diversificada,
visão de longo prazo positiva para o segmento, se recuperando dos efeitos das restrições impostas
pela pandemia, alta liquidez e gestão reconhecida.

Os principais riscos do fundo são de vacância e a insolvência dos locatários podem acarretar em
inadimplência dos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e
desocupação dos imóveis, o que impactaria a rentabilidade do fundo.

Patrimônio Líquido: R$ 2,83 bilhões / Ativos: 11 imóveis; SP (70%); RJ (30%) (com 80% classificado como
A+) / Tipos de contratos: típico (85%) atípico (15%) / Indexadores: IPCA (60%); IGPM (38%) / WAULT:
até 2026 (52%); 2026+ (48%) / Segmentos: financeiro (16%); automobilístico (9%); outros (63%) /
Vacância: 26% / Preço/VPA: 0,63 / Taxas: adm. (0,25% a.a); gestão (1,1% a.a) / Cotistas: 134.000 /
Liquidez diária: R$ 1,9 milhões / Peso no IFIX: 1,75%. (dados atualizados trimestralmente; março/2022)

Fonte: BTG Pactual

Carteira Top FII

Responsável pela carteira

José Falcão C. Castro
Planejador Financeiro (CFP®) e Analista de Investimentos (CNPI-P), com 15 anos
de experiência no mercado financeiro, atuando com análise, consultoria de
investimentos e mesa de operações Bovespa e BM&F. Atualmente coordena a
área de Investment Research do Nubank e faz cobertura de fundos de
investimentos imobiliários e ações. Formado em Administração de Empresas,
com pós-graduação em Gestão Financeira pelo Insper.

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