Lai.25.23 - RN.034-000

DIRETORIA DE INFRAESTRUTURA DA AERONÁUTICA
DESTACAMENTO DE INFRAESTRUTURA DA
AERONÁUTICA DE NATAL
SEÇÃO DE PATRIMÔNIO - spi.dtinfrant@gmail.com
Rua do Especialista – s/n - Emaús - Parnamirim - CEP: 59198-900 - Fone: (084) 3644-9163
TOMBO RN.034-000 (ÁREA 24.588,75 m²)
PARNAMIRIM/RN
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

RESPONSÁVEL TÉCNICO: COORDENADOR TÉCNICO:
2T QOCON GLÉCIO FILIPE AZEVEDO MEDEIROS Cap QOENG MARINA TATHYANN B. D. GOMES
CREA: 2106471335 CREA: 032080 D/PE
NÚMERO: DATA: REVISÃO:
LAI.25.23 20/06/2023 00
RESPONSÁVEIS TÉCNICOS
FUNC. AUTOR CREA/CAU/CRT ART/RRT RUBRICA
AVALIADOR 2T Glécio 2106471335
AVALIADOR 3S Emanuela 07162426484
VISTORIA 2T Glécio 2106471335

PESQUISA DE
3S Magno 08230771448
MERCADO
NUMERO: PAG:
DIRETORIA DE INFRAESTRUTURA DA
AERONÁUTICA 3 / 36
DESTACAMENTO DE INFRAESTRUTURA DA AERONÁUTICA DE NATAL LAI.25.23
ÍNDICE
01 – TERMO DE ABERTURA .................................................................................................. 5
02 - OBJETIVO ......................................................................................................................... 5
03 - CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO ............................................................................. 5
04 – CARACTERÍSTICA DA REGIÃO ..................................................................................... 7
05 - DIAGNÓSTICO DE MERCADO......................................................................................... 9
06 - PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES .......................................... 9
07 - METODOLOGIA APLICADA ........................................................................................... 10
08 – AVALIAÇÃO ................................................................................................................... 11
09 – CÁLCULO DO PGV ........................................................................................................ 20
10 – ESPECIFICAÇÃO DO MODELO .................................................................................... 22
11 - PRAZO DE VALIDADE DO LAUDO ............................................................................... 23
12 – CONCLUSÃO ................................................................................................................. 23
ANEXOS ................................................................................................................................. 24
01– SOLICITAÇÃO ................................................................................................................. 25
02 – COMISSÃO DE AVALIAÇÃO ......................................................................................... 26
03 – PLANILHA DE CÁLCULOS PARA O PROJETO HIPOTÉTICO .................................... 27
04 – DADOS AMOSTRAIS ..................................................................................................... 28
05 - RVI ................................................................................................................................... 35
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AERONÁUTICA 4 / 36
01 – TERMO DE ABERTURA
Esta avaliação foi solicitada pelo Subdiretor de Engenharia da DIRINFRA, em atendimento ao

que preconiza a ICA 87-7 – Controle, Administração e Gestão do Patrimônio Imobiliário
Jurisdicionado ao Comando da Aeronáutica, através do Ofício nº 8/PAI/4013, de 28 de abril
de 2023, sendo realizada por comissão de avaliação composta por CP QOENG CIV MARINA
TATHYANN BARBOSA DUARTE GOMES (NR ORD 6252087), 1º TEN QOENG CIV
BÁRBARA SIMONNE DE PAIVA MAGALHÃES (NR ORD 6008151) Membro; 2º TEN QOCON
CIV GLÉCIO FILIPE AZEVEDO MEDEIROS (NR ORD 7333773) - Membro; 2º TEN QOCON
CIV RAFAEL BRANDÃO MENDES (NR ORD 7426747) - Membro; 2º TEN QOCON AGM
DÉBORA ARAÚJO CARVALHO (NR ORD 7426879) - Membro; 2º TEN QOCON AGM JOÃO
PAULO DUARTE LUIS (NR ORD 7427000) - Membro; 1S QSS SAD ANA CAROLINA LEMOS
CABRAL (NR ORD 4237269) - Membro; 3S QSCON TPV MAGNO ARAÚJO DE LIMA (NR
ORD 6772773) - Membro; e 3S QSCON TPV EMANUELA MARIANA ARAÚJO DE MACÊDO
SOUSA (NR ORD 7418000) - Membro, para, sob a presidência do primeiro, procederem à
avaliação do imóvel abaixo caracterizado, conforme Ato Administrativo publicado no Boletim
Interno Ostensivo nº 01 de 03/01/2023, da BANT.
A avaliação realizada está baseada na ABNT NBR 14.653 – Avaliação de Bens, parte 1:
Procedimentos Gerais e parte 2: Imóveis Urbanos. Atende também à Instrução Normativa nº
67, de 20 de setembro de 2022, que dispõe sobre as diretrizes de avaliação dos imóveis da
União ou de seu interesse e a ICA 87-7 – Controle, Administração e Gestão do Patrimônio
Imobiliário Jurisdicionado ao Comando da Aeronáutica.
02 - OBJETIVO
O presente laudo tem por objetivo de determinar o valor de mercado de área patrimonial da
União Federal referentes ao tombo RN.034-000, com a finalidade de compor o Plano de
Desestatização de Ativos Imobiliários de interesse do COMAER através do processo de
permutas de imóveis por bens a construir.
03 - CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO
O imóvel avaliando localiza-se em área da união federal jurisdicionado ao comando da
aeronáutica, sob responsabilidade patrimonial do DTINFRA-NT, conforme croqui abaixo:

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Figura 01 – Tombo RN.034-000 – (24.588,75m²)
03.01 – LOCALIZAÇÃO DA ÁREA AVALIADA
03.01.01 – IMAGEM DE SATÉLITE
Figura 02 – RN.034-000 - Av. Rota do Sol

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03.02 – DESCRIÇÃO DA ÁREA AVALIADA
O Tombo RN.034-000 avaliados estão situados na Av. Rota do Sol - RN-063-Lado Direito
Natal-Pirangi. Limitando-se a Nordeste com a Av. Rota do Sol, a sul com Rua Alfredo Dias de
Figueiredo, e a oeste com a Rua Eliseu Cameiro.
RN 034-000
Área total: 24.783,77 m2
Topografia: Predominantemente plano.
Superfície: Predominantemente seco.

Tabela 01
03.03 – CLASSIFICAÇÃO DO AVALIANDO

a) Quanto ao uso: institucional (letra d do item 5.1 da NBR 14.653-2).
b) Quanto ao tipo: terreno (letra a do item 5.2 da NBR 14.653-2).
04 – CARACTERÍSTICA DA REGIÃO
De acordo com a Plano diretor da cidade de Natal-RN, Lei Complementar Nº 208 de 07 de
março de 2022, a área alvo da análise localiza-se em Zona Adensável, entretanto,
considerando-se a capacidade da bacia e infraestrutura, possui coeficiente de aproveitamento
igual a 1 (Figura 3).
Ainda no que diz respeito a zoneamento, o Tombo se encontra em Área de Operação Urbana
(Anexo III, Mapa 5), margeada por um Eixo Estruturante (Av. Rota do Sol), região onde se
visa alcançar transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização
ambiental, levando em consideração a singularidade das áreas envolvidas, tendo os
seguintes objetivos específicos (Art. 111, LC 208):
I – promover a vitalidade urbana com ações de melhorias urbanas e estímulo às atividades
econômicas, inclusive as de base comunitária;
II – promover a justiça social e proporcionar condições para a produção de habitabilidade
digna e a efetivação do cumprimento da função socioambiental da propriedade;
III – preservar valores histórico-culturais, cênico-paisagísticos e ambientais significativos
para a valorização do Patrimônio Cultural da cidade;
IV – promover melhoramentos na infraestrutura de serviços básicos e de adequação viária;
V – promover a instalação de equipamentos coletivos e a qualificação dos espaços
públicos;
VI – promover a acessibilidade nas edificações e nos espaços públicos.

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RN.034-000
Figura 03. Representação do Tombo RN.034-000 no mapa de coeficiente de aproveitamento da quadra por
bacia de esgotamento sanitário (Anexo III, Mapa 2 do Plano Diretor de Natal-RN)
A referida lei cita ainda que a região em estudo se caracteriza como Área Verde (Anexo III,
Mapa 23), ficando a supressão vegetal “condicionada à prévia autorização do órgão
municipal de planejamento urbano e meio ambiente, sendo também sujeita à reposição
vegetal, conforme critérios e diretrizes estabelecidos em legislação específica” (Art 151, LC
208).
No que diz respeito às prescrições urbanas, O Plano Diretor define que a taxa de ocupação
máxima como 80% (oitenta por cento).

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Ainda, conforme legislação em vigor, tem-se os seguintes parâmetros a serem seguidos:
Uso e Ocupação do Solo

Área do lote padrão 200,00 m²
Dimensão máxima da quadra 150 m
Área máxima da quadra 22.500 m²
Testada mínima do lote 8,00 m
Recuos frontais mínimos 3,00 m
Recuos laterais e de fundos 1,50 m
Coeficiente de Aproveitamento 1,0
Ocupação Máxima 80 %
20% (Podendo chegar em 10% com adoção
Permeabilização mínima
de sistema de infiltração no lote)
Gabarito máximo 140,00 m
Tabela 02
A área onde está localizado o terreno é dotada de infraestrutura urbana completa, tais como:
água, energia, telefone, iluminação pública, esgotamento sanitário, drenagem urbana, coleta
de lixo, transporte coletivo e pavimentação asfáltica.
05 - DIAGNÓSTICO DE MERCADO
A área em avaliação tem como vocação a instalação de empreendimento imobiliário do tipo
residencial multifamiliar. A RN-063, via em que está situado o terreno, é a estrada que liga a
cidade do Natal ao litoral sul. A Rota do Sol, como é mais conhecida a rodovia, começa na
praia de Ponta de Negra e se estende por 53 km ao sul do estado, passando por três
municípios diferentes (Natal, Parnamirim e Nísia Floresta) e segue margeando as principais
praias do litoral potiguar. Estes fatores resultam em grande especulação imobiliária,
comercial e turística na região.
Além disso, como verificado no item anterior, o Plano Diretor aponta a região como alvo de
políticas públicas de valorização. O terreno está localizado no bairro de Ponta Negra,
portanto, na Região Administrativa Sul da cidade de Natal que, conforme relatório
“CONHEÇA MELHOR SEU BAIRRO - REGIÃO ADMINISTRATIVA SUL” da Secretaria
Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo (SEMURB), possui o mais alto rendimento
financeiro por domicílio da cidade.
06 - PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

Os engenheiros que participaram deste trabalho não têm qualquer interesse, presente ou
futuro, sobre o imóvel a ser avaliado.

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Foram realizados levantamentos de todos os dados cadastrais do terreno junto a Subseção

de Execução Patrimonial do DTINFRA – NT, assim como na planta n° RN.034-
000/104/2022/67120, de agosto de 2022, cuja cópia encontra-se arquivada no DTINFRA- NT.
07 - METODOLOGIA APLICADA
Vistoria in loco: Foi realizada vistoria do avaliando, pelo 2T Glécio do DTINFRA-NT, em junho
de 2023, bem como de sua circunvizinhança, tendo sido colhidos os elementos e feitas as
pesquisas necessárias à elaboração do presente laudo.
Devido à impossibilidade de adotar o método comparativo direto de dados de mercado, uma
vez que inexistem dados para compor uma amostra típica, foi utilizado nesta avaliação o
Método Involutivo Vertical, que é um estudo técnico-econômico da incorporação a que
recorrem os empreendedores para aferir a viabilidade de um terreno em um empreendimento
imobiliário.
Segundo Rubens Alves Dantas, em seu livro Engenharia de Avaliações – Uma Introdução à
Metodologia Científica – Ed. Pini, o Método Involutivo “é aquele baseado em modelo de
viabilidade técnico-econômica para estimação do valor do terreno, alicerçado no seu
aproveitamento eficiente, mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as
características do imóvel e com as condições do mercado. A avaliação por este processo
considera a receita provável da comercialização das unidades hipotéticas com base em
preços obtidos em pesquisas; considera todas as despesas inerentes à transformação do
terreno no empreendimento projetado; prevê margem de lucro líquido do empreendedor,
despesas de comercialização, remuneração do capital-terreno, computados em prazos
viáveis ao projeto, à execução e à comercialização das unidades, mediante taxas financeiras
operacionais reais, expressamente justificadas.”
O método ainda exige que:
a) o empreendimento hipotético esteja inserido em zona com empreendimentos
semelhantes;
b) as unidades admitidas possam ser absorvidas pelo mercado em prazo compatível com
a realidade; e
c) Sejam apresentadas as formulações matemáticas/financeiras utilizadas.
O preço unitário de venda da unidade hipotética componente do empreendimento foi
determinado por intermédio do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com uso
de inferência estatística, objetivando apurar o Produto Geral de Venda (PGV).
A ABNT NBR 14.653-1 define o método citado no item acima como o processo de identificar o
valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra.
As despesas provenientes do empreendimento foram calculadas tendo como base o Custo
Unitário Básico de Construção (CUB) acrescido do BDI (Bonificação e Despesas Indiretas),
bem como as demais despesas incidentes, como: despesas legais de comercialização,
vendas e publicidade, custos administrativos, projetos e lucro do empreendimento.

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Para a avaliação do projeto hipotético gerado foi levado em consideração todas as

prescrições técnicas, urbanísticas e financeiras para o melhor enquadramento e
aproveitamento da área, levando em consideração, por exemplo, área de projeção da
edificação, quantidade e áreas necessárias as vagas de garagem, ausência da necessidade
de construção de subsolo, entre outros parâmetros que ajustam o modelo hipotético ao
terrenos nas melhores condições.
Para a avaliação do apartamento a ser construído no projeto hipotético, utilizamos o Método
Comparativo Direto de Dados do Mercado (MCDDM), com uso de inferência estatística,
calculado por regressão, utilizando-se do programa SISDEA.
A ABNT NBR 14.653-1 define o método citado no item acima como o processo de identificar o
valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos elementos comparáveis,
constituintes da amostra.
Os seguintes atributos foram verificados na regressão:
ITEM ATRIBUTO
1 Correlação
2 r² ajustado
3 Regressores
4 Nº de "Outliers"
5 Distancia de COOK
6 Normalidade
7 Auto-Correlação - teste de Durbin-Watson
8 Intervalo de confiança
9 Avaliação da Extrapolação
10 Teste de Hipótese
11 Distribuição de resíduos
12 Teste de Kolmogorov-Smirnov
Tabela 04
08 – AVALIAÇÃO
Para a avaliação do terreno, pode-se prever como projeto hipotético um edifício residencial
multifamiliar de padrão alto, nos parâmetros urbanísticos legais da região mencionados
anteriormente neste laudo. Acrescidos a esses, definiu-se fórmulas para o cálculo dos
afastamentos, a saber:
Af = 3,00 + H / 10
Al = 1,50 + H / 7,5
Tabela 05
Onde: H = A distância entre o piso do primeiro pavimento acima do térreo e o piso do último
pavimento útil; Af = Afastamento frontal; Al: Afastamento lateral.

NUMERO: PAG:
Foram adotados, portanto, os seguintes parâmetros:
DADOS DO TERRENO
TAXA DE OCUPAÇÃO 80% 19827,02 m2 ÁREA DO LOTE 24783,77 m2
COEFICIENTE DE UTILIZAÇÃO 1 m2 FRENTE 1 DO LOTE 300,00 m
AFAST. INICIAL MÍN FRONTAL 1 3 m PROF DO LOTE 180,00 m
ÁREA DE PROJEÇÃO
AFAST. INICIAL MÍN FRONTAL 2 3 m 4.956,75 m2
PERMITIDA
ÁREA DE
AFAST. INICIAL MÍN LATERAL E
1,5 m CONSTRUÇÃO 24.783,77 m²
FUNDO ACIMA 2 PAV
PERMITIDA
ÁREA DE GARAGEM
REDUÇÃO FRONTAL 1 0% 25 m²/VAGA
E CIRCULAÇÃO
REL AREA COM E PRIV 0,60 HALL DO PRÉDIO 40 m2
Tabela 06
Além das áreas máximas de construção possíveis pelo coeficiente de utilização, deveremos
levar em consideração o critério da área de projeção da edificação para um apartamento de
115,00 m² com 40,00 m² de Hall social, a inserção das vagas de garagem dos apartamentos
e, ainda o cálculo dos afastamentos, conforme tabela abaixo.
CÁLCULO DE AFASTAMENTOS MÁXIMOS

MAX MINIMO
Af = 3,00 + H / 10 Af1= 4,50 m 3
Al = 1,50 + H / 7,5 Al= 6,90 m 1,5
Af = Al Af= 6,90 m 1,5
PARA OS AFASTAMENTOS
NÚM. PAV MÁXIMO + PILOTIS 47
MÁXIMOS CÁLCULADOS
Tabela 07
Com base nos afastamentos, calculam-se as áreas privativas viáveis para o empreendimento,
cujo cálculo detalhado encontra-se em planilha anexa a este Laudo.
Com os estudos realizados acima, conclui-se que o empreendimento mais viável e com maior
aproveitamento para o tombo em análise seria uma edificação multifamiliar. As unidades
habitacionais teriam as seguintes características:
1- Possuem 3 quartos (1 Suíte);
2- Padrão alto;
3- Quatro apartamentos por andar;
4- 2 vagas de garagem;
Para melhor aproveitamento da área do Tombo RN-034.000, a composição do
empreendimento é: 03 torres de apartamento com 13 pavimentos totais (Térreo + 12 Tipo),
sendo 4 apartamentos de 110,00 m² de área privativa por andar, resultando em 144 unidades
habitacionais.
NUMERO: PAG:
Com base nos dados anteriores, pode-se chegar aos seguintes resultados:
03 TORRES COM 13 ANDARES (TÉRREO + 12 TIPO)

RN.034-000 (13.062,11 m²)
SENDO 4 UNIDADES POR ANDAR
ÁREA PAVIMENTO 600,00
ÁREA DO EDIFÍCIO 24.480,00
ÁREA PRIVATIVA 110,00
ÁREA TOTAL PADRÃO 15.840,00
ÁREA TOTAL PADRÃO DIFERENTE 8.640,00
ÁREA TOTAL EQUIVALENTE 21.024,00
N. de GARAGEM/ APART 2,00
ÁREA NECESSÁRIA PARA GARAGEM 2.400,00
Tabela 08
A fim de ser realizado o cálculo do valor de mercado foi utilizada uma amostra com 40 dados
amostrais relativos a apartamentos à venda, captados nos portais imobiliários, dos quais 34
foram efetivamente utilizados no modelo, conforme tabela abaixo e detalhamento em anexo.

NUMERO: PAG:
Condomínio Bairro Informante Telefone Ärea Privativa Dormitórios Bwc's Garagem Conservação Valor Total Valor Unitário
Portamaris Club Ponta Negra Jossian Machado 84 999872946 79,00 3 2 2 3 R$ 750.000,00 R$ 9.493,67
Portamaris Club Ponta Negra Estevão Neto 84 996478497 101,00 3 3 2 2 R$ 649.999,00 R$ 6.435,63
Portamaris Club Ponta Negra Imobiliária 84 994160941 79,00 3 2 2 3 R$ 745.000,00 R$ 9.430,38
Terramaris Club Ponta Negra Proprietário 84 988298048 101,00 3 3 2 3 R$ 800.000,00 R$ 7.920,79
Terramaris Club Ponta Negra Willian Roberto 84 94686999 79,00 3 2 2 3 R$ 610.000,00 R$ 7.721,52
Terramaris Club Ponta Negra Penates Int Imobiliária 84 991340305 79,00 3 2 2 3 R$ 710.000,00 R$ 8.987,34
Terramaris Club Ponta Negra Mayonne Sales 84 999283274 101,00 3 3 2 3 R$ 830.000,00 R$ 8.217,82
Terramaris Club Ponta Negra Emerson Rodrigo 84 999178726 101,00 3 3 2 3 R$ 749.900,00 R$ 7.424,75
Terramaris Club Ponta Negra José Maria 84 999824574 79,00 3 2 2 3 R$ 610.869,00 R$ 7.732,52
Terramaris Club Ponta Negra Fernando Lima 84 999158686 79,00 3 2 2 3 R$ 730.000,00 R$ 9.240,51
Terramaris Club Ponta Negra Nikson Caio 84 999502310 101,00 3 3 2 2 R$ 730.000,00 R$ 7.227,72
Terramaris Club Ponta Negra Joanilson Dantas 84 999872946 79,00 3 2 2 3 R$ 640.000,00 R$ 8.101,27
* Terramaris Club Ponta Negra Paiva e Fernandes 84 37378721 79,00 3 2 2 3 R$ 900.000,00 R$ 11.392,41
Portamaris Club Ponta Negra Zélia e Ribeiro 84 994160941 79,00 3 2 2 3 R$ 745.000,00 R$ 9.430,38
Áurea Guedes Ponta Negra Catalogue Imóveis 84 987510989 67,50 3 2 2 2 R$ 430.000,00 R$ 6.370,37
* Ponta Negra Beach Ponta Negra Danielly 84 996075100 49,14 1 1 1 2 R$ 998.000,00 R$ 20.309,32
Portamaris Club Ponta Negra NL Imóveis 84 40067373 101,00 3 3 2 2 R$ 700.000,00 R$ 6.930,69
Lual de Ponta Negra Ponta Negra Rubens Augusto 84 999254009 116,00 2 2 2 1 R$ 560.000,00 R$ 4.827,59
* Ponta Negra Beach Ponta Negra Alba Cristina 84 987142009 18,00 1 1 1 2 R$ 235.000,00 R$ 13.055,56
* Ponta Negra Beach Ponta Negra Mirlen de Sales 84 991244848 43,00 1 1 1 1 R$ 235.000,00 R$ 5.465,12
TherraMare Reidencial Ponta Negra Nikson Caio 84 999502310 55,00 2 2 1 1 R$ 300.000,00 R$ 5.454,55
Áurea Guedes Ponta Negra Lincoln Uchoa 84 996333505 67,50 3 2 2 2 R$ 475.000,00 R$ 7.037,04
Áurea Guedes Ponta Negra Wellington Melo 84 994161934 67,50 3 2 2 2 R$ 430.000,00 R$ 6.370,37
Áurea Guedes Ponta Negra Danielly 84 996075100 67,50 3 2 2 2 R$ 430.000,00 R$ 6.370,37
Áurea Guedes Ponta Negra André Bernardo 84 981483080 67,50 3 2 2 2 R$ 445.000,00 R$ 6.592,59
Áurea Guedes Ponta Negra Fernando Lima 84 999158686 52,00 2 2 1 2 R$ 320.000,00 R$ 6.153,85
Ecogarden Ponta Negra Edson Teixeira 84 999342081 47,00 2 2 1 1 R$ 250.000,00 R$ 5.319,15
* Ecogarden Ponta Negra Wellington Melo 84 994161934 47,00 2 2 1 1 R$ 215.900,00 R$ 4.593,62
Sports Park Ponta Negra Ideal Negócios 84 20306063 109,00 2 2 2 1 R$ 520.000,00 R$ 4.770,64
Sports Park Ponta Negra ReD Imóveis 84 997056712 109,00 2 2 2 2 R$ 670.000,00 R$ 6.146,79
Sports Park Ponta Negra Reiner Trindade 84 999901919 109,00 2 2 2 1 R$ 569.000,00 R$ 5.220,18
Sports Park Ponta Negra Artur 84 988312324 230,00 3 2 2 2 R$ 1.500.000,00 R$ 6.521,74
Sports Park Ponta Negra Pedrosa Soluções 84 988561986 109,00 2 2 2 2 R$ 610.000,00 R$ 5.596,33
Sports Park Ponta Negra Caio Fernandes 84 40080001 109,00 2 2 2 1 R$ 590.000,00 R$ 5.412,84
Sports Park Ponta Negra Joanilson Dantas 84 999872946 109,00 2 2 2 1 R$ 580.000,00 R$ 5.321,10
Tabela 09
08.01 – DEFINIÇÃO DE MODELO

Foi desenvolvido um modelo de regressão linear pelo método de inferência estatística
(detalhamento em anexo), utilizando o programa SISDEA - Modo de Estatística Inferencial e
adotando os dados amostrais descriminados no item acima para a estimativa do valor de
locação anual do avaliando, chegando-se a equação:
1/Valor Unitário = +0,0001815248155 +8,765951792E-006 * ln (Ärea Privativa) -
1,23002001E-005 * Dormitórios -5,485209319E-005 * ln (Conservação)
Foram analisadas 4 variáveis, 3 variáveis independente (área privativa, dormitórios e

conservação) e 1 variável dependente (valor unitário).
A análise da significância do modelo, igual a 0,01% revelou que o mesmo é significante ao

nível de menos de 1%, ou seja, rejeita-se o modelo nulo ao nível de confiança de 99%, assim,
aceita-se a hipótese de existência da regressão, o nível de significância se enquadra na NBR
14653-2 como Regressão Grau III.
NUMERO: PAG:
O Coeficiente de Determinação r² do modelo é de 0,8767 e o de Correlação é de 0,9333,

apresentando correlação fortíssima.
Os regressores foram submetidos e aceitos ao teste de hipótese nula ao nível de significância

máxima de (bilateral 10 %) previsto;
Seguem abaixo os demais resultados apresentados pelo modelo de regressão adotado:
RELATÓRIO ESTATÍSTICO
Autor: DTINFRA-NT
Modelo: CVT-e
Data de criação: 09/05/2023
Área de concentração: Avaliação de Bens
Tipologia em estudo: Projeto Hipotético_implantação de condomínio
Descrição do modelo:
Avaliação de Imóvel com projeto hipotético de implantação de condomínio multifamiliar com
unidades padrão de apartamentos na Rota do Sol, Parnamirim/RN
Dados do modelo: 39
Dados utilizados: 34
Variáveis do modelo: 4
Variáveis utilizadas: 4
Regressão Estimativa
Coef. de correlação 0,936351991 0,904664556
Coef. de determinação 0,87675505 0,818417959
Desvio padrão 1,07882E-05 609,0526697
Normalidade: [ 67, 97, 100]

Tabela 10

NUMERO: PAG:
DADOS DE MERCADO
Condomínio Bairro Informante Telefone Ärea Privativa Dormitórios Bwc's Garagem Conservação Valor Total Valor Unitário
Portamaris Club Ponta Negra Jossian Machado 84 999872946 79,00 3 2 2 3 R$ 750.000,00 R$ 9.493,67
Portamaris Club Ponta Negra Imobiliária 84 994160941 79,00 3 2 2 3 R$ 745.000,00 R$ 9.430,38
Terramaris Club Ponta Negra Proprietário 84 988298048 101,00 3 3 2 3 R$ 800.000,00 R$ 7.920,79
Terramaris Club Ponta Negra Willian Roberto 84 94686999 79,00 3 2 2 3 R$ 610.000,00 R$ 7.721,52
Terramaris Club Ponta Negra Mayonne Sales 84 999283274 101,00 3 3 2 3 R$ 830.000,00 R$ 8.217,82
Terramaris Club Ponta Negra Emerson Rodrigo 84 999178726 101,00 3 3 2 3 R$ 749.900,00 R$ 7.424,75
Terramaris Club Ponta Negra José Maria 84 999824574 79,00 3 2 2 3 R$ 610.869,00 R$ 7.732,52
Terramaris Club Ponta Negra Fernando Lima 84 999158686 79,00 3 2 2 3 R$ 730.000,00 R$ 9.240,51
Terramaris Club Ponta Negra Nikson Caio 84 999502310 101,00 3 3 2 2 R$ 730.000,00 R$ 7.227,72
Terramaris Club Ponta Negra Joanilson Dantas 84 999872946 79,00 3 2 2 3 R$ 640.000,00 R$ 8.101,27
* Terramaris Club Ponta Negra Paiva e Fernandes 84 37378721 79,00 3 2 2 3 R$ 900.000,00 R$ 11.392,41
Portamaris Club Ponta Negra Zélia e Ribeiro 84 994160941 79,00 3 2 2 3 R$ 745.000,00 R$ 9.430,38
Áurea Guedes Ponta Negra Catalogue Imóveis 84 987510989 67,50 3 2 2 2 R$ 430.000,00 R$ 6.370,37
* Ponta Negra Beach Ponta Negra Danielly 84 996075100 49,14 1 1 1 2 R$ 998.000,00 R$ 20.309,32
Portamaris Club Ponta Negra NL Imóveis 84 40067373 101,00 3 3 2 2 R$ 700.000,00 R$ 6.930,69
Lual de Ponta Negra Ponta Negra Rubens Augusto 84 999254009 116,00 2 2 2 1 R$ 560.000,00 R$ 4.827,59
* Ponta Negra Beach Ponta Negra Alba Cristina 84 987142009 18,00 1 1 1 2 R$ 235.000,00 R$ 13.055,56
* Ponta Negra Beach Ponta Negra Mirlen de Sales 84 991244848 43,00 1 1 1 1 R$ 235.000,00 R$ 5.465,12
TherraMare Reidencial Ponta Negra Nikson Caio 84 999502310 55,00 2 2 1 1 R$ 300.000,00 R$ 5.454,55
Áurea Guedes Ponta Negra Lincoln Uchoa 84 996333505 67,50 3 2 2 2 R$ 475.000,00 R$ 7.037,04
Áurea Guedes Ponta Negra Wellington Melo 84 994161934 67,50 3 2 2 2 R$ 430.000,00 R$ 6.370,37
Áurea Guedes Ponta Negra André Bernardo 84 981483080 67,50 3 2 2 2 R$ 445.000,00 R$ 6.592,59
Áurea Guedes Ponta Negra Fernando Lima 84 999158686 52,00 2 2 1 2 R$ 320.000,00 R$ 6.153,85
Ecogarden Ponta Negra Edson Teixeira 84 999342081 47,00 2 2 1 1 R$ 250.000,00 R$ 5.319,15
* Ecogarden Ponta Negra Wellington Melo 84 994161934 47,00 2 2 1 1 R$ 215.900,00 R$ 4.593,62
Sports Park Ponta Negra Ideal Negócios 84 20306063 109,00 2 2 2 1 R$ 520.000,00 R$ 4.770,64
Sports Park Ponta Negra ReD Imóveis 84 997056712 109,00 2 2 2 2 R$ 670.000,00 R$ 6.146,79
Sports Park Ponta Negra Reiner Trindade 84 999901919 109,00 2 2 2 1 R$ 569.000,00 R$ 5.220,18
Sports Park Ponta Negra Artur 84 988312324 230,00 3 2 2 2 R$ 1.500.000,00 R$ 6.521,74
Sports Park Ponta Negra Pedrosa Soluções 84 988561986 109,00 2 2 2 2 R$ 610.000,00 R$ 5.596,33
Sports Park Ponta Negra Caio Fernandes 84 40080001 109,00 2 2 2 1 R$ 590.000,00 R$ 5.412,84
Sports Park Ponta Negra Joanilson Dantas 84 999872946 109,00 2 2 2 1 R$ 580.000,00 R$ 5.321,10
Tabela 11
REGRESSÃO LINEAR
1) Modelo:
• Avaliação de bens
2) Data de referência:
• terça-feira, 9 de maio de 2023
3) Informações Complementares:
Variáveis e dados do modelo Quant.

Total de variáveis: 4
Variáveis utilizadas no modelo: 4
Total de dados: 40
Dados utilizados no modelo: 34
Tabela 12

NUMERO: PAG:
4) Estatísticas:
Estatísticas do modelo Valor
Coeficiente de correlação: 0,9363520 / 0,9046646
Coeficiente de determinação: 0,8767551
Fisher - Snedecor: 71,14
Significância do modelo (%): 0,01
Tabela 13
5) Normalidade dos resíduos:

Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo
Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 67%
Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 97%
Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100%
Tabela 14
6) Outliers do modelo de regressão:
Quantidade de outliers: 0
% de outliers: 0,00%
Tabela 15
7) Análise da variância:
Fonte de variação Soma dos Graus de Quadrado F
Quadrados Liberdade Médio
Explicada 0,000 3 0,000 71,139
Não Explicada 0,000 30 0,000
Total 0,000 33
Tabela 16
8) Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):
1/Valor Unitário = +0,0001815248155 +8,765951792E-006 * ln (Ärea Privativa) -1,23002001E-005 *

Dormitórios -5,485209319E-005 * ln (Conservação)
9) Testes de Hipóteses:
Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)
Ärea Privativa ln(x) 1,39 17,60
Dormitórios x -1,92 6,46
Conservação ln(x) -7,34 0,01
Valor Unitário 1/y 6,18 0,01
Tabela 17
10) Correlações Parciais:

Correlações parciais para Ärea Privativa Isoladas Influência
Dormitórios 0,05 0,24
Conservação -0,07 0,10
Valor Unitário 0,13 0,25

NUMERO: PAG:
Tabela 18
Correlações parciais para Dormitórios Isoladas Influência

Conservação 0,78 0,18
Valor Unitário -0,79 0,33
Tabela 19
Correlações parciais para Conservação Isoladas Influência

Valor Unitário -0,93 0,80
Tabela 20
Tabela de Fundamentação - NBR 14653-2

Grau Pontos
Item Descrição
obtidos
III II I
Completa quanto a Completa quanto às
Caracterização do imóvel Adoção de situação
1 todas as variáveis variáveis utilizadas no 3
avaliando paradigma
analisadas modelo
Quantidade mínima de 6 (k+1), onde k é o 4 (k+1), onde k é o 3 (k+1), onde k é o
2 dados de mercado, número de variáveis número de variáveis número de variáveis 3
efetivamente utilizados independentes independentes independentes
Apresentação de
informações relativas a
Apresentação de Apresentação de
todos os dados e
informações relativas a informações relativas
Identificação dos dados de variáveis analisados na
3 todos os dados e aos dados e variáveis 2
mercado modelagem, com foto e
variáveis analisados na efetivamente utilizados
características
modelagem no modelo
observadas pelo autor
do laudo
Admitida, desde que:
Admitida para apenas a) as medidas das
uma variável, desde que: características do imóvel
a) as medidas das avaliando não sejam
características do imóvel superiores a
avaliando não sejam 100 % do limite
superiores a 100% do amostral superior, nem
limite amostral superior, inferiores à metade do
4 Extrapolação Não admitida nem inferiores à metade limite amostral inferior 3
do limite amostral b) o valor estimado não
inferior, b) o valor ultrapasse 20 % do valor
estimado não ultrapasse calculado no limite da
15% do valor calculado fronteira amostral, para
no limite da fronteira as referidas variáveis, de
amostral, para a referida per si e
variável simultaneamente, e em
módulo
Nível de significância
(somatório do valor das
duas caudas) máximo para
5 10% 20% 30% 2
a rejeição da hipótese nula
de cada regressor (teste
bicaudal)
máximo admitido para a
6 rejeição da hipótese nula 1% 2% 5% 3
do modelo através do teste
F de Snedecor

Graus III II I Soma
Pontos Mínimos 16 10 6 16
2, 4, 5 e 6 no grau III e os 2, 4, 5 e 6 no mínimo no

Todos, no mínimo no
Itens obrigatórios demais no mínimo no grau II e os demais no
grau I
grau II mínimo no grau I
(somatório do valor das
duas caudas) máximo para
5 10% 20% 30% 2
a rejeição da hipótese nula NUMERO: PAG:
de cada regressor (teste
bicaudal)
AERONÁUTICA
Nível de significância 18 / 36
6
máximo
DESTACAMENTO admitido para a
DE INFRAESTRUTURA
rejeição da hipótese nula
DA AERONÁUTICA DE NATAL
1% 2%
LAI.25.23
5% 3
do modelo através do teste
F de Snedecor
Graus III II I Soma
Pontos Mínimos 16 10 6 16
2, 4, 5 e 6 no grau III e os 2, 4, 5 e 6 no mínimo no
Todos, no mínimo no
Itens obrigatórios demais no mínimo no grau II e os demais no
grau I
grau II mínimo no grau I
Grau de Fundamentação do Laudo II
Tabela 21
Gráfico de Aderência - Regressão Linear
Gráfico de resíduos - Regressão Linear

NUMERO: PAG:
Para o modelo utilizado, estima-se os seguintes valores para as unidades habitacionais dos
projetos hipotéticos:
Área Privativa = 110,00m²

Dormitórios = 3 und
Conservação = 3
Valor Unitário (R$) Valor Total (R$)

Minimo = 7.710,94 Mínimo = 848.203,40
Médio = 7.963,86 Médio = 876.024,60
Máximo = 8.233,94 Máximo = 905.733,40
08.02 – ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
08.02.01 – GRAU DE PRECISÃO

A estimativa dos valores dos modelos enquadram-se no Grau II de Precisão, com
amplitudes dos intervalos de confiança para 80%.
GRAU ATINGIDO III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da

< 30 % < 40 % < 50 %
estimativa de tendência central
Tabela 22
08.03.02 – GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

Quanto a fundamentação o modelo enquadra-se no Grau II de fundamentação, conforme
pontuação atingida (16 pontos) expressa anteriormente no quadro de fundamentação

Pontos Mínimos 16 10 6
2, 4, 5 e 6 no grau 2, 4, 5 e 6 no mínimo
Itens obrigatórios no Todos, no
III e os demais no no grau II e os demais
grau correspondente mínimo no grau I
mínimo no grau II no mínimo no grau I
Tabela 23
09 – CÁLCULO DO PGV
A estimativa do Preço Geral de Vendas (PGV) para cada projeto hipotético será:
09.01 – CÁLCULO DO VALOR DE VENDA DAS UNIDADES

TERRENO ÁREA DO TERRENO 24.783,77 m2
EDIFICAÇÃO ÁREA DE CONSTRUÇÃO TOTAL 24.480,00 m2

NUMERO: PAG:
ÁREA TOTAL DE CONSTRUÇÃO

15.840,00 m2
PADRÃO
ÁREA TOTAL PADRÃO DIFERENTE 8.640,00 m2
PERCENTUAL DE PONDERAÇÃO 0,60
ÁREA EQUIVALENTE TOTAL 21.024,00 m2
ÁREA MÉDIA PADRÃO DA UNIDADE 110,00 m2
NÚMERO DE UNIDADES PROPOSTAS 191,13

NÚMERO DE UNIDADES ADOTADAS 144
AVALIAÇÃO DA UNIDADE (q) R$ 876.024,60
VALOR UNITÁRIO DA UNIDADE (q) R$ 7.963,86 R$/m2
VALOR DA VENDA DAS UNIDADES R$ 126.147.542,40
Tabela 24
O Produto Geral de Venda é de R$ 126.147.542,40 (cento e vinte e seis milhões e cento e
quarenta e sete mil e quinhentos e quarenta e dois reais e quarenta centavos).
09.02 – CÁLCULO PARA DESPESA DE CONSTRUÇÃO
Na estimativa do custo de construção do projeto hipotético foi utilizado como base o Custo
Unitário Básico (CUB) de R$ R$ 2.493,70/m2, referente à residência multifamiliar de alto
padrão, fornecido pela média dos CUB’s referentes a R-1, R-8 e R-16 constante no relatório
do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Rio Grande do Norte – SIDUSCON,
calculados de acordo com a Lei Fed. nº. 4.591, de 16/12/64 e com a Norma Técnica NBR
12.721:2006 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e são correspondentes ao
mês de Abril/2023.
Ao valor do CUB foram acrescidas as despesas abaixo descriminadas e excluído o custo com
a fundação direta já incorporada no CUB adotado:
ELEVADOR 3,00 %
INSTALAÇÕES ESPECIAIS 5,00 %
FUNDAÇÃO ESPECIAL 8,00 %
BDI (acórdão TCU nº 2622/13) 29,06 %
DISPESAS ADICIONAIS (projetos, etc) 20,00 %
Tabela 25
O valor estimado das despesas de construção é de R$ 24.358.678,01 (vinte e quatro milhões,
trezentos e cinquenta e oito mil e seiscentos e setenta e oito reais e um centavo), cuja
descrição detalhada segue em planilha anexa.

NUMERO: PAG:
09.03 – CÁLCULO PARA DESPESA COMPLEMENTAR

Foram consideradas como despesas complementares: 5% de despesas com as vendas das
unidades padrão, 2% de despesas de taxas do terreno e 1% relativo à IPTU das unidades
não vendidas, cuja descrição detalhada segue em planilha anexa.
Deste modo, somando-se o custo efetivo de construção as despesas complementares, temos

um custo total para o empreendimento hipotético destinado ao RN.034-000 de:
R$ 92.021.672,49 (noventa e dois milhões, vinte e um mil, seiscentos e setenta e dois

reais e quarenta e nove centavos).
09.04 – CÁLCULO VALOR DO TERRENO

Para o cálculo do valor do terreno foi utilizado o método dinâmico sob a ótica de análise de
investimento desenvolvido pelo Prof. Rubens Dantas no livro Engenharia de Avaliações –
Uma Introdução à Metodologia Científica – Ed. Pini, no qual considera a eventual valorização
imobiliária, a forma de comercialização identificada na conduta do mercado e o tempo de
absorção em face da evolução conjuntural no mercado cujo detalhamento encontra-se em
anexo.
O valor máximo que se pagaria pelo terreno para viabilizar o empreendimento é dado pela
fórmula:
Tendo como base a receita líquida da venda das unidades padrão, despesas com o
empreendimento, o lucro previsto (estimado em 15%), assim como as taxas de capitalização
do investimento, taxa de crescimento do custo de urbanização e taxa valorização territorial,
sendo utilizada a poupança, o INCC e TR respectivamente.
Os prazos previstos para o empreendimento, foram adotados como base a média dos últimos
quatro meses do Índice de Velocidade de Vendas – IVV na cidade de Natal, levando-se em
consideração os 6 meses iniciais para a obtenção de licenças e autorizações construtivas.
Construção 24 meses
Venda das unidades padrão 18 meses
Total 24 meses
Tabela 26
Assim, o valor de mercado do terreno avaliado para o cenário mais provável é: R$

9.236.232,98 (nove milhões, duzentos e trinta e seis mil, duzentos e trinta e dois reais e
noventa e oito centavos).

NUMERO: PAG:
10 – ESPECIFICAÇÃO DO MODELO
10.01 – FUNDAMENTAÇÃO DO MODELO

O Grau de Fundamentação atingido no método involutivo, adotando os critérios definidos pela
NBR 14.653-2, é o Grau II.
GRAU
DESCRIÇÃO
III II I
a) Nível de detalhamento do projeto hipotético 2
b) Preço de venda das unidades do projeto 3
hipotético
c) Estimativa dos custos de produção 2
2
d) Prazos
e) Taxas 2
f) Modelo 2
g) Análise setorial e diagnóstico de mercado 2
h) Cenários 2
i) Análise de sensibilidade do modelo 3
TOTAL DE PONTOS OBTIDOS 20
Tabela 27
Grau de fundamentação
Pontos Mínimos 22 13 9
2, 6, 7 e 8 no grau 2, 6, 7 e 8 no mínimo
Itens obrigatórios no Todos, no mínimo
III e os demais no no grau II e os demais
grau correspondente no grau I
mínimo no grau II no mínimo no grau I
Tabela 28
11 - PRAZO DE VALIDADE DO LAUDO

Segundo a ICA 87-7 – Controle, Administração e Gestão do Patrimônio Imobiliário
Jurisdicionado ao Comando da Aeronáutica, o prazo de validade desta avaliação será de 12
(doze) meses.
12 – CONCLUSÃO
Por meio da utilização de métodos previstos por normas o valor de mercado ajustado para o
Tombo RN.034-000 é de R$ 9.236.232,98 (nove milhões, duzentos e trinta e seis mil,
duzentos e trinta e dois reais e noventa e oito centavos), podendo ter um intervalo de
valores admissíveis em torno da estimativa de tendência central, conforme cenários
expressos abaixo:
Pessimista Ajustado Otimista
R$7.850.798,03 R$9.236.232,98 R$10.621.667,93

NUMERO: PAG:
ANEXOS

NUMERO: PAG:
01– SOLICITAÇÃO

NUMERO: PAG:
02 – COMISSÃO DE AVALIAÇÃO

NUMERO: PAG:
03 – PLANILHA DE CÁLCULOS PARA O PROJETO HIPOTÉTICO

TOMBO RN.034 (TERRENO ROTA DO SOL)
CENÁRIO 01 - AVALIAÇÃO DE TERRENO PELO MÉTODO INVOLUTIVO ( CENÁRIO MAIS PROVÁVEL)
TERRENO ÁREA DO TERRENO 24.783,77 m2 CÁLCULO DO CUSTO DA CONSTRUÇÃO

ÁREA DE CONSTRUÇÃO TOTAL 24.480,00 m2
ÁREA TOTAL DE CONSTRUÇÃO PADRÃO 15.840,00 m2 CUB DO PROJETO
ÁREA TOTAL PADRÃO DIFERENTE 8.640,00 m2 CUB DO PROJETO R$ 2.493,70(Média entre R-1, R-8 e R-16)
PERCENTUAL DE PONDERAÇÃO 0,60 BDI (%) 29,06%
ÁREA EQUIVALENTE TOTAL 21.024,00 m2 VALOR UNITÁRIO (R$/m2)
R$ 3.218,37
EDIFICAÇÃO ÁREA MÉDIA PADRÃO DA UNIDADE 110,00 m2 VALOR TOTAL
R$ 67.662.994,48
NÚMERO DE UNIDADES PROPOSTAS 191,13 fonte: Revista Mercado Comércio da PINI, Edição 178, Maio/2016
NÚMERO DE UNIDADES ADOTADAS 144
AVALIAÇÃO DA UNIDADE (q) R$ 876.024,60 CUSTOS COMPLEMENTARES
VALOR UNITÁRIO DA UNIDADE (q) R$ 7.963,86 R$/m2 ELEVADORES 3% R$ 2.029.889,83
VALOR DA VENDA DAS UNIDADES R$ 126.147.542,40 INSTALAÇÕES ESPECIAIS 5% R$ 3.383.149,72
CUSTOS DE CONSTRUÇÃO R$ 92.021.672,49 FUNDAÇÕES DIRETAS 0% R$ -
TAXAS DE COMPRA DO TERRENO 2% FUNDAÇÕES ESPECIAIS 8% R$ 5.413.039,56
DESPESAS IPTU DOS LOTES (IL) 1% OUTROS 20% R$ 13.532.598,90
VENDAS DAS UNIDADES 5% R$ 63.073,77 VALOR TOTAL R$ 24.358.678,01
IPTU DAS UNIDADES NÃO VENDIDAS 1% 0,000833333 a.m
LUCRO (L) 15%
PRAZO DE CONSTRUÇÃO (K) 24 meses
PRAZOS PRAZO DE VENDA (n) 18 meses
PRAZO TOTAL DO EMPREENDIMENTO (t) 24 meses
TAXA DE CRESCIMENTO DO CUSTO -INCC (c). 0,0347% a.m
TAXAS TAXA DE VALORIZAÇÃO TERRITORIAL (v) 0,1750% a.m
TAXA DE RENDIMENTO (p) 0,7023% a.m
TR DE 12 MESES ANTERIORES
TR ATUAL 2,12 a.a
INCC DE 12 MESES ANTERIORES 11,54
INCC ATUAL 11,54 0,0347 a.m
VALOR DO LOTE
X=(((RLB+R)/((1+L)*(1+p) t))-Du) x (1+Dc+ig) -1
RLB R$ 129.542.162,64
R R$ 8.578.589,91
TAXAS DE COMPRA DO TERRENO 2,0%
IPTU DOS LOTES (IL) 1,0%
LUCRO (L) 15%
X R$ 9.236.232,98

NUMERO: PAG:
04 – DADOS AMOSTRAIS

NUMERO: PAG:

NUMERO: PAG:

NUMERO: PAG:

NUMERO: PAG:

NUMERO: PAG:

NUMERO: PAG:

NUMERO: PAG:
05 - RVI
INFORMAÇÕES SOBRE O TERRENO
1. LOCALIZAÇÃO:
ENDEREÇO: AV ROTA DO SOL - RN-063-LADO DIREITO NATAL-PIRANGI ESTADO: RN
MUNICÍPIO: NATAL COORDENADAS :
2. CLASSIFICAÇÃO:
(X) Lote Urbano ( ) Aeroporto ( ) Gleba Rural ( ) Terreno Industrial ( ) Gleba Urbanizável ( ) Outros
3. DADOS FISICOS:
CONFRONTANTES.FRENTE: CONFRONTANTES.FUNDOS:
AV ROTA DO SOL -
CONFRONTANTES.LATERAL E: CONFRONTANTES..LATERAL D:
RUA ALFREDO DIAS DE FIGUEIREDO RUA ELISEU CAMEIRO
FRENTE (m): 346,35 PROFUND.ESQ(m): 264,24 PROFUND.DIR(m):177,53 FUNDOS(m): -
Posição: ( ) Meio de quadra ( ) Mais de uma frente (X) Esquina ( ) Quadra Total
Forma: ( ) Regular ( ) Irregular ( ) Poligonal (X) Triangular
Divisas: ( ) Muro (X) Cerca ( ) Divisa c/ Prédio ( ) Não há
Topografia: (X) Plano ( ) Ondulado ( ) Montanhoso
Construção: (X) Terra Nua ( ) Existência de Benfeitorias
Nível do terreno: ( ) Abaixo do Nível da Rua (X) No nível da Rua ( ) Acima do Nível da Rua
Estado: ( x ) Firme ( ) Brejoso ( ) Inundável ( ) Rochoso ( ) Arenoso ( ) Outro_________
4. SERVICOS URBANOS DISPONÍVEIS:
( x ) Pavimentação ( x ) Ilumin. Pública ( x ) Rede d’água ( x ) Limp.Pública ( x ) Coleta lixo ( x ) Passeio ( x )

Telefone ( x ) Red.elétrica ( x ) Red.esgoto ( x ) TV/cabo ( x ) Gás.Enc. ( x ) Red.pluvial ( x ) Tranp.Coletivo ( x )
Guias/sarjetas
5. MELHORAMENTOS LOCAIS:
( X ) Escola ( X ) Posto de Saúde (X) Comércio ( x ) Banco (X) Área Lazer (X) Shopping (X) Outros: Próximo à
Praia
6. ZONEAMENTO MUNICIPAL:
( ) Residencial ( ) Comercial ( ) Industrial ( x ) Outros: Zona Adensável

NUMERO: PAG:
7. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO MÍNIMO:
8. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES:
CROQUI DE ZONEAMENTO

NUMERO: PAG:


Lai.25.23 - RN.034-000

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DIRETORIA DE INFRAESTRUTURA DA AERONÁUTICA

TOMBO RN.034-000 (ÁREA 24.588,75 m²)

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

FUNC. AUTOR CREA/CAU/CRT ART/RRT RUBRICA

AVALIADOR 2T Glécio 2106471335

AVALIADOR 3S Emanuela 07162426484

VISTORIA 2T Glécio 2106471335

01 – TERMO DE ABERTURA .................................................................................................. 5

03 - CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO ............................................................................. 5

04 – CARACTERÍSTICA DA REGIÃO ..................................................................................... 7

06 - PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES .......................................... 9

07 - METODOLOGIA APLICADA ........................................................................................... 10

09 – CÁLCULO DO PGV ........................................................................................................ 20

10 – ESPECIFICAÇÃO DO MODELO .................................................................................... 22

11 - PRAZO DE VALIDADE DO LAUDO ............................................................................... 23

01– SOLICITAÇÃO ................................................................................................................. 25

02 – COMISSÃO DE AVALIAÇÃO ......................................................................................... 26

03 – PLANILHA DE CÁLCULOS PARA O PROJETO HIPOTÉTICO .................................... 27

04 – DADOS AMOSTRAIS ..................................................................................................... 28

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Esta avaliação foi solicitada pelo Subdiretor de Engenharia da DIRINFRA, em atendimento ao

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Figura 01 – Tombo RN.034-000 – (24.588,75m²)

03.01 – LOCALIZAÇÃO DA ÁREA AVALIADA

03.01.01 – IMAGEM DE SATÉLITE

Figura 02 – RN.034-000 - Av. Rota do Sol

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03.02 – DESCRIÇÃO DA ÁREA AVALIADA

Área total: 24.783,77 m2

Topografia: Predominantemente plano.

Superfície: Predominantemente seco.

03.03 – CLASSIFICAÇÃO DO AVALIANDO

b) Quanto ao tipo: terreno (letra a do item 5.2 da NBR 14.653-2).

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Ainda, conforme legislação em vigor, tem-se os seguintes parâmetros a serem seguidos:

Uso e Ocupação do Solo

06 - PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

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Foram realizados levantamentos de todos os dados cadastrais do terreno junto a Subseção

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Para a avaliação do projeto hipotético gerado foi levado em consideração todas as

7 Auto-Correlação - teste de Durbin-Watson

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Foram adotados, portanto, os seguintes parâmetros:

CÁLCULO DE AFASTAMENTOS MÁXIMOS

03 TORRES COM 13 ANDARES (TÉRREO + 12 TIPO)

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08.01 – DEFINIÇÃO DE MODELO

Foram analisadas 4 variáveis, 3 variáveis independente (área privativa, dormitórios e

A análise da significância do modelo, igual a 0,01% revelou que o mesmo é significante ao

O Coeficiente de Determinação r² do modelo é de 0,8767 e o de Correlação é de 0,9333,

Os regressores foram submetidos e aceitos ao teste de hipótese nula ao nível de significância

Seguem abaixo os demais resultados apresentados pelo modelo de regressão adotado:

Normalidade: [ 67, 97, 100]

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Variáveis e dados do modelo Quant.

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5) Normalidade dos resíduos:

6) Outliers do modelo de regressão:

8) Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):

1/Valor Unitário = +0,0001815248155 +8,765951792E-006 * ln (Ärea Privativa) -1,23002001E-005 *

10) Correlações Parciais: