[int]

Introdução
Este laudo técnico busca determinar o Valor da Terra Nua (VTN), conforme os pressupostos
legais, do Município de Capão Bonito, tendo como base o mês de Março de 2021, a
secretaria da Receita Federal do Brasil, para fins de arbitramento da base de
cálculo do Imposto Territorial Rural. O município de Capão Bonito-SP celebrou o convênio com a
união, por interrnedio da Secretaria da Receita Federal do Brasil - RFB, com fundamento no
parágrafo 4° do artigo 153 da Constituição Federal e Decreto n° 6.433 de 15 de abril de
2008, alterado pelo Decreto n° 6.621 de 29 de outubro de 2008 e pelo Decreto n°
6.770 de 10 de fevereiro de 2010, objetivando firmar a opcao pela delegação de
cornpetência para o exercicio das atribuições de fiscalização, inclusive a de lancarnento de
créditos tributários e de cobranca do lmposto sobre a Propriedade Territorial
Rural - ITR.
[/int]
[cap]
Do imóvel
Trata-se de um imóvel de formato irregular, localizado na Zona Rural de Capão Bonito-SP, bairro
Boituva, denominado de Sítio Araújo, inscrito no CCIR(Certificado de Cadastro de Imóvel Rural),
nº 637.017.031.151-9, com 252,1 hectares de área, sendo o Módulo Rural na região de 23,3183
ha, sendo o domínio por posse de SIMPLES OCUPAÇÃO. Cujo as coordenadas do ponto de
referência são: 24°14'54.47"S; 48°15'24.89"O. Está também inscrito no CAR-Candastro
Ambiental Rural sob nº: SP-3510203-037CE32A15BB48798F80834E3F590333, Imóvel localizado
todo ele dentro de UC (Unidade de Conservação e possui uma área de 251,2 ha, distando cerca
de 39,2 km de Capão Bonito .A área do Imóvel apresenta em todo o seu território uma
vegetação exuberante, não possuindo em seu interior área construída nem intervenção agrícola
de nenhuma natureza. A área, devido a sua geomorfologia, com inúmeras formações de morros
e montanhas, não é favorável a exploração agrícola, sendo esta utilizada apenas para fins de
conservação das importantes formas vegetacionais que lá ocorrem e de sua fauna adjacente. A
vegetação predominante do local é de Floresta Ombrófila Densa, caracterizada pela presença de
árvores de porte elevado, com dossel de 15 - 20 metros formações arbóreo-arbustivas densas
com de 6 - 12 metros, diretamente ligadas a questões climáticas e geomorfológicas. Outra
característica marcante deste tipo de vegetação é a presença de epífitas (bromeliáceas e
orquidáceas), que segundo MKR (2005) demonstra que a floresta está em um estágio avançado,
juntamente com outras características como a presença de sub-bosque e mais de três estratos
arbustivos-arbóreos.Além disso destaca-se a presença de espécies ameaçadas como a
samambaia-açu.O imóvel está inserido em uma importante área para a conservação da Mata
Atlântica, a Área do PENAP, Parque Nascentes do Paranapanema. E se encontra circundada por
três importantes unidades de conservação, Parque Estadual Carlos Botelho, Estação Ecológica
Xituê e Parque Estadual Intervales. Estas três Unidades juntas, somadas ao Parque Estadual do
Alto do Ribeira (PETAR), compõem o contínuo ecológico de Paranapiacaba; estas unidades de
conservação também foram incluídas no Tombamento da Serra do Mar e de Paranapiacaba,
realizado pelo Governo Estadual em 1985, através da Resolução nº 40 do Conselho de Defesa do
Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado - CONDEPHAAT, da Secretaria
de Estado da Cultura. O Tombamento consolidou a legislação ambiental de defesa ao
patrimônio dessas unidades de conservação, abrindo espaço para o reconhecimento
internacional, com a Declaração pela UNESCO (Programa Man and Biosphere), a partir do ano
de 1991, da Reserva da Biosfera da Mata Atlântica no Estado de São Paulo, sendo que o
Contínuo Ecológico de Paranapiacaba foi declarado zona núcleo da Reserva da Biosfera e,
posteriormente, reconhecido como Sítio do Patrimônio Natural Mundial da Humanidade. Além
disso, no limite oeste da fazenda passa o Córrego do Capote, que faz parte da Bacia Tietê-
Paraná, que é um dos afluentes do Rio Paranapanema,As condições climáticas da região
refletem as características geomorfológicas observadas. As vertentes da Serra de
Paranapiacaba, assim como nas demais porções litorâneas do Estado, funcionam como
anteparo para os ventos carregados de umidade, oriundos do Oceano Atlântico, provocando
instabilidades orográficas durante todo o ano. Assim, de modo geral, as variações observadas
envolvem a não ocorrência de meses secos durante o ano, com pluviosidade média de 1700 a
2400 mm e temperaturas médias variando de acordo com a configuração geral do relevo de 17º
a 22ºC. Os meses menos quentes, junho, julho e agosto, normalmente apresentam médias
térmicas em torno de 18ºC, enquanto que os mais quentes, dezembro, janeiro e fevereiro,
superam os 25ºC de média. O comportamento da temperatura sofre modificações importantes
decorrentes das formas de relevo e de sua orientação, e também da vegetação da área. As
temperaturas são bastante elevadas com médias térmicas anuais situando-se entre 20 a 22ºC.
As amplitudes térmicas nessa porção são relativamente baixas, em grande parte devido à
vizinhança oceânica, embora toda a bacia encontre-se ligeiramente ao sul do Trópico de
Capricórnio. As temperaturas médias mensais e anuais seguem bastante o padrão da
topografia, já que o principal controle climático deste elemento é a altitude. As baixadas são as
áreas mais quentes, e os topos do planalto e morros as mais frias. Fevereiro é o mês mais
quente, sendo que as temperaturas na baixada oscilam entre 25 e 28°C e nos topos entre 19 e
23°C. O mês mais frio é julho, com as temperaturas oscilando na baixada entre 17 e 19°C, e nos
topos de 11 e 15°C. Na média anual a baixada apresenta temperaturas entre 21 e 23°C e nos
topos do planalto entre 15 e 19°C (MATTOSO, 2008).com as seguintes descrições da tabela:
[TAB02]
[/cap]
[sc01]
Coordenadas
Ponto Longitude Latitude Alt(m)
1 48°15' 13,4720" W 24°15' 27,7437" S 832.207
2 48°15' 12,3530" W 24°15' 27,0572" S 834.202
3 48°15' 10,0179" W 24°15' 25,2836" S 833.697
4 48°15' 03,3743" W 24°15' 25,3526" S 823.666
5 48°15' 02,1959" W 24°15' 20,0297" S 823,35
6 48°14' 58,8546" W 24°15' 17,1049" S 812.379
7 48°14' 52,1153" W 24°15' 16,5677" S 821.864
8 48°14' 48,4242" W 24°15' 18,5575" S 830.248
9 48°14' 45,7270" W 24°15' 21,5725" S 831.095
10 48°14' 38,2405" W 24°15' 23,7422" S 830.547
11 48°14' 26,5053" W 24°15' 24,5035" S 835.967
12 48°14' 12,6073" W 24°15' 19,3486" S 829.239
13 48°14' 27,4172" W 24°14' 47,8040" S 853,89
14 48°14' 37,0964" W 24°14' 28,3438" S 810.662
15 48°14' 52,6461" W 24°14' 33,5357" S 790.882
16 48°14' 59,7814" W 24°14' 40,2178" S 827.633
17 48°15' 10,1973" W 24°14' 41,5252" S 796.498
18 48°15' 14,3697" W 24°14' 45,6434" S 812.404
19 48°15' 15,9185" W 24°14' 46,4299" S 801.149
20 48°15' 18,4135" W 24°14' 46,6360" S 787.556
21 48°15' 21,2880" W 24°14' 48,2749" S 788,49
22 48°15' 23,5436" W 24°14' 51,0758" S 790.914
23 48°15' 25,2554" W 24°14' 50,5710" S 783.719
24 48°15' 26,7157" W 24°14' 49,3491" S 777.357
25 48°15' 28,3044" W 24°14' 50,9452" S 781.043
26 48°15' 32,0512" W 24°14' 53,4643" S 791.905
27 48°15' 34,6909" W 24°14' 51,2535" S 779,27
28 48°15' 36,7547" W 24°14' 50,6448" S 768.449
29 48°15' 41,4907" W 24°14' 52,5484" S 767.639
30 48°15' 41,1900" W 24°14' 53,2328" S 770.405
31 48°15' 38,1070" W 24°14' 55,8675" S 784.718
32 48°15' 33,3295" W 24°15' 00,3823" S 795.643
33 48°15' 31,5597" W 24°15' 02,1036" S 798,5
34 48°15' 27,9224" W 24°15' 06,1061" S 811.247
35 48°15' 26,4833" W 24°15' 08,9968" S 823.563
36 48°15' 25,9976" W 24°15' 13,2193" S 843.682
37 48°15' 21,8997" W 24°15' 16,5841" S 838.193
38 48°15' 20,6028" W 24°15' 18,5068" S 825,47
39 48°15' 15,8834" W 24°15' 24,5343" S 816.912
40 48°15' 13,4720" W 24°15' 27,7437" S 832.207

PERÍMETRO TOTAL 7260 m

ÁREA (há) 252,1
[/sc01]
[sc01]
Mapas
[img]RELEVO DA PROPRIEDADE_001.jpg | Relevo da Propriedade | Claudio Lins[/img]
[img]SITUAÇÃO FLORESTAL ATUAL_001.jpg | Situação Florestal Atual | Claudio Lins[/img]
[img]DISPOSIÇÃO HÍDRICA_001.jpg | Disposição Hídrica | Claudio Lins[/img]

[/sc01]
[sc01]
Imagens da Propriedade
[img]ÁREA ATUALMENTE.jpg | Delimitação da Área | Claudio Lins[/img]
[img]IMG_0716.JPG | Ponto mais elevado do imóvel | Claudio Lins[/img]
[img]IMG_0717.JPG | Mata densa e conservada | Claudio Lins[/img]
[img]IMG_0718.JPG | mata densa e conservada 2 | Claudio Lins[/img]
[img]IMG_0719.JPG | RioParanapanema | Claudio Lins[/img]
[img]IMG_0720.JPG | Visão geral do imóvel | Claudio Lins[/img]
[/sc01]
[sc01]
Roteiro de Acesso
Saindo da praça da matriz Nossa Senhora da Conceição, seguir pela rua Floriano Peixoto, em
direção a av. Gov. Lucas Nogueira Garcês, chegando na rotatória pegar a segunda saída em
sentido a Guapiara, na rotatória pegar a terceira saída em sentido ao município de ribeirão
grande na SP 181 seguir por 10 km de asfalto, entrar a esquerda no posto de gasolina, seguir em
direção ao bairro das paineiras de lá em sentido a entrada do PENAP.
[/sc01]
[cap]
Dos Fundamentos Legais
Conforme disciplina a Constituição Federal, em seu artigo 24 compete concorrentemente entre
os Entes da Federação a responsabilidade para legislar acerca de direito tributário. Tal
autonomia conferida pela carta magna e dividida posteriormente em capacidades
autônomas, sendo esta a prerrogativa de cada ente em gerir o imposto que lhe e atribuido. Ao
que diz respeito aos Impostos de competência da união, a Constituição atribui a
prerrogativa de instruir os impostos sobre propriedade territorial rural, conforme
Emenda Constitucional n° 42 de 2003 que acrescentou o §4° ao Art. 153.
§ 4° O imposto previsto no incise VI do caput
I - será progressivo e terá suas alíquotas fixadas de forma a desestimular a manutenção de
propriedades improdutivas.
II - não incidirá sobre pequenas glebas rurais, definidas em lei, quando as explore
o proprietarlo que não possua outro imóvel.
Ill - será fiscalizado e cobrado pelos Municípios que assim optarem, na forma
da lei, desde que nao implique redução do imposto ou qualquer outra forma de
renúncia fiscal.
[/cap]
[sc01]
Lei N° 9.393, de 19 de Dezembro de 1996
De acordo com o Art 1 ° desta lei, o lmposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR,
apurado anualmente, tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de
imóvel por natureza, localizado fora do perímetro urbano do município, em 1° de janeiro
de cada ano.
O contribuinte do ITR devera entregar a cada ano o Documento de inforrnacao
e apuração do ITR - DIAT, contendo o Valor da Terra Nua (VTN), referente a cada
imóvel, conforme data e condições fixadas pela Secretaria da Receita Federal. Para
apuração do ITR, o Art. 10, §1° da lei, considera: I- VTN; II- area tributavel; Ill-
Valor da Terra Nua tributavel (VTNt); IV- area aproveitavst, a que for passive! de exploracao
agrícola, pecuária, granjeira, aquícola ou florestal; V- área efetivamente utilizada; VI- Grau de
Utilizacao - GU, a relação percentual entre a área efetivamente utilizada e a área aproveitavel.
Do Valor da Terra Nua e dos valores apurados. Conforme exposto, um dos principais fatores
para o ITR e a definição do Valor da Terra Nua (VTN) para o ano base. O VTN e um informativo
do preço médio da terra nua, devendo ser informado anualmente em cada municipio,
variando em função de inúmeros fatores, como localização do imóvel, acesso, tamanho da
propriedade, solo (topoqrafia, geologia, pedologia), fertilidade do solo, recursos hidricos,
mercado irnobiliário e etc.
Para o cálculo do VTN e considerado o valor venal do imóvel, entretanto, de maneira vazia,
por isso a denominação "nua", ou seja, conforme o disposto no Art. 10 , §1°, I, entende-
se por VTN:
I - VTN, o valor do imóvel, excluidos os valores relativos a:
a) construções, instalações e benfeitorias;
b) culturas permanentes e temporarias:
c) pastagens cultivadas e melhoradas;
d) florestas plantadas;
Outro valor necessário ao apontamento do VTN e o Valor Venal (VV), que e o valor do bem
ao que se refere ao seu valor de venda, o valor de mercado. Valor de mercado, por sua vez,
e a relação estabelecida entre a oferta e a procura de bens e/ou serviços e ou capitais. Por
isso, para efeito de ITR, o valor de mercado corresponde ao valor venal, que deve
ser apurado em 1° de janeiro de cada exercicio fiscal. Além disso, o valor venal, para
efeitos de ITR, deve corresponder ao mesmo valor utilizado para o cálculo do Imposto de
Transrnissao de Bens lmóveis (ITBI), operado pelo municipio.
[/sc01]
[sc01]
Lei Federal N° 11.250 de 27 de Março de 2005
Nos termos do Art. 1 ° da Lei N° 11.250/2005, que regulamenta o inciso Ill do § 4° do Art. 153
da Constituição Federal, fica estabelecido que a União, por interrnédio da Secretaria da
Receita Federal, poderá celebrar convênios com o Distrito Federal e os Municipios, a fim de
delegar a esses a fiscalização, o lançarnento dos créditos tributários e a cobrança do
lmposto sobre Propriedade Territorial Rural, sem detrimento da cornpetência
supletiva da Secretaria da Receita Federal.
[/sc01]
[sc01]
Decreto N° 6.433, de 15 de Abril de 2008
O Comitê Gestor do lmposto sobre a Propriedade Territorial Rural - CGITR foi criado pelo
Decreto N° 6.433/2008, com a finalidade de regulamentar as matérias referentes a
fiscalização, lançarnento de créditos tributários e de cobrança do lmposto sobre
a Propriedade Territorial Rural - ITR. Assim dispõe o art. 1° do Decreto N°
6.433/2008:
Art. 1° Fica instituído o Comitê Gestor do Imposto sobre a Propriedade
Territorial Rural - CGITR com a atribuição de dispor sobre
rnatérlas relativas a opção pelos Municlpios e pelo Distrito Federal para fins de flscalizacao,
inclusive a de lancarnento de crédltos tributários, e de cobrança do Imposto sobre
a Propriedade Territorial Rural - ITR, de que trata o inciso Ill do § 4° do art. 153
da Constituição, bem assim com competência para administrar a operacionalização
da opção (BRASIL,2008).
[/sc01]
[sc01]
Instrução Normativa RFB N° 1.877 de 14 de Marfo de 2019
Tern por objetivo disciplinar a prestação de informações sobre o Valor da Terra
Nua a Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil aplicando-se no arbitramento
de base de calculo do lmposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR, na hipótese
prevista no art. 14 da lei n° 9.393 de 19 de dezembro de 1996. O VTN e usado como
referência para o cálculo de valores do Imposto Territorial Rural (ITR) e como
parâmetro para a avaliação de imóveis rurais nos negócios de compra e venda, gerando
o ITBI (Imposto de Transrnissão de Bens lmóveis), e deverá ser sustentado por laudo assinado
por engenheiro agrônomo ou florestal, acompanhado do devido recolhimento da
ART - Anotacao de Responsabilidade Técnlca, conforme diretrizes do CREA,
obedecendo a crittérios estabelecidos na NBR - Norma Brasileira n° 14.653 da ABNT -
Associação Brasileira de Normas Técnicas.
[/sc01]
[cap]
Dos Fundamentos Técnicos
Norma Brasileira de Avaliação de Imóveis, NBR 14.653; Observado nos fundamentos de
Direito, determina a lnstrução Normativa 1.877/2019 da Receita Federal do Brasil,
os valores demonstrados pelo município devem vir acompanhados de Laudo Tecnico por
profissional habilitado. Para tanto, dispõe a Associação Brasileira de Normas Tecnicas, da
Norma Brasileira - NBR 14653, que trata sobre os conceitos, rnetodos e
procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis rurais.Segundo a
NBR, deve-se levantar as características da região, como os aspectos fisicos, relevo,
solo, tipos de ocupaçãoo, recursos hidricos, bem como da caracterização da terra, como a
identiticação da vegetação, pedologia, declividade e aptidão agrícola. Todos os fatores
supracitados, conforme avaliação técnica, servirão de base para determinar os fatores
componentes da avaliação do valor da terra
[/cap]
[sc01]
Determinação do Valor da Terra Nua - VTN
Na avaliacao da terra nua, deve ser empregado, preferivelmente, o método comparativo
direto de dados de mercado. O avaliador deve informar, se considerou ou não a existência de
ativos ou passivos ambientais
[/sc01]
[sc01]
Tratamento dos Dados
Para tratamento dos dados obtidos junto ao mercado utilizou-se o tratamento por fatores,
realizando a hornogeneização por fatores, por meio do Excel, buscando obter o valor
unitário de mercado da terra nua, com aplicação de situação paradígma.
Homogeneização (ABNT NBR 14653-1 :2019)
"Tratamento dos precos observados, mediante a aplicação de transformações matemáticas que
expressem, em termos relativos, as diferênças entre os atributos dos dados de
mercado e os do bem avaliando."
[/sc01]
[sc01]
Tratamento por Fatores
Os fatores a serem utilizados devem ser compativeis com a data de referência da
avaliação e a região para a qual são aplicáveis. Devem ser, alternativamente e de
acordo com o grau de fundamentação. oriundos de:
- estudos embasados em metodologia cientifica;
- publicações de entidades técnlcas reconhecidas:
- publicações cientificas;
- anátise do profissional da engenharia de avaliação.
[/sc01]
[sc01]
Fatores de homogeneização (ABNT NBR 14653-3:2019)
No caso de utilização de fatores de hornogeneização, recomenda-se que a deterrninação
destes tenha origem em estudos fundamentados estatisticamente e envolva variáveis, entre
outras: área, percentual da área aberta, escalas de fatores de classes de capacidade de
uso, fatores de situação, localização. topografia, limitação de uso e recursos hídricos. Os
dados básicos devem ser obtidos na mesma região geoeconômica onde está
localizado o imóvel avaliando e tratados conforme o Anexo B." Para o tratamento dos
elementos amostrais obtidos junto ao mercado imobiliário utilizamos os seguintes
fatores de homoqeneização:

-Fator área (Fa) - Fa = (área do elemento da arnostra/área do avaliando, onde

n=O, 125 se a diferença for >30% e n=0,250 se a diferença for
<30%.

-Fator fonte (Ff) - E a relação média entre o preço transacionado e o preço ofertado, observada
no mercado irnobiliário do qual faz parte o bem avaliando. Pelo fato de todos os elementos
utilizados serem ofertas, considerou-se o indice igual a 0,9 para todos os elementos.

-Fator localização (Fm) - Aplicado indice de 1 , 0 para todos os elementos,

uma vez que todos estao situados na região de Apiaí, Guapiara, Ribeirão
Branco, etc..., caracterizando situação semelhante.

-Fator Topografia (FT) - Aplicação de 0,8, por se tratar de terrenos severamente ondulados.
[/sc01]
[sc01]
Determinação do Coeficiente para Aplicação das Aptidões Agrícolas
Na identiflcação do Valor da Terra Nua (VTN) para cada aptidao agrícola, conforme
solicitados pela Receita Federal, foram utilizados os índices agronôrnicos como coeficientes
de ajuste para o valor das terras em função das diversas classes de capacidade de uso, conforme
escala sugerida por Mendes Sobrinho, citada por Kozma (1984). Considerando a situação
como ótima, adotou-se na primeira situação
(Lavoura - Aptidao boa) a classe I, na segunda (Lavoura - Aptidao regular) a classe II e
assim, sucessivamente ate a quinta aptidão, apenas para a sexta e ultirna aptidão
(Preservação da fauna ou flora) foi considerada a media das classes VI, VII e VIII.
[/sc01]
[sc01]
[TAB01]
Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe
A partir da obtenção do Coeficiente, conforme demonstrado anteriormente, seu percentual e
multiplicado pelo valor médio de mercado, de modo a obtermos o valor médio de mercado
para cada aptidão agrícola.
[/sc01]
[sc01]
Fatores de Ponderação
[img]FATORES DE PONDERAÇÃO.jpg | adaptado de FRANÇA,1983 | Rossi 2005[/img]
[/sc01]
[sc01]
Grau de Fundamentação
[img]grau de fundamentação.png | Grau de Fundamentação | Cotrim e Resende 2006[/img]
[/sc01]
[cap]
Fontes Amostrais
https://imovel.mercadolivre.com.br/MLB-2029189824-fazenda-com-256-alqueires-ideal-para-
compensaco-ambiental-
https://www.mfrural.com.br/detalhe/390215/area-para-compensacao-ambiental
https://imovel.mercadolivre.com.br/MLB-1668125378-area-para-compensaco-ambiental-
itanhandu-6488-acm-
_JM#position=24&search_layout=stack&type=item&tracking_id=37cac0fc-8481-4c03-b90e-
72e1bf1c777a
https://www.mfrural.com.br/detalhe/349925/compensacao-ambiental-juquitiba-e-nazare-
paulista-matricula-car-geo-e-itr
https://www.riachograndeimoveis.com.br/imovel/480554/compensacao-ambiental-venda-
miracatu-sp-miracatusao-paulo
https://www.mfrural.com.br/detalhe/335223/area-para-compensacao-ambiental
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/area-rural-de-1.000-hectares-a-venda-em-apiai-
sp-2958263995.html?
utm_source=Trovit&utm_medium=cpc&utm_campaign=outros&ocultarDatos=true
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/fazenda-ideal-para-investimentos-
2934466505.html?
utm_source=Trovit&utm_medium=cpc&utm_campaign=outros&ocultarDatos=true
https://www.riachograndeimoveis.com.br/imovel/1506045/compensacao-ambiental-venda-
iguape-sp-mato-dentro
[/cap]
[cap]
Homogeneização dos Dados
[img]homogeneização dos dados.png | Homogeneização dos Dados | Planilha de
Cálculo[/img]
[/cap]
[sc01]
Residual de Dispersão
[img]residual de dispersão.png | Residual de Dispersão | Planilha de Cálculo[/img]
[/sc01]
[con]
Conclusão
Com base no gráfgico de dispersão, vemos que os pontos amostrais, estão muito próximos la
linha de dispersão, o que demonstra a precisão dos dados amostrados, deixando esse
profissional a vontade para estabelecer o preço do imóvel em R$ 325.000,00(trezentos e Vinte e
Cinco Mil Reais), com uma variação de 05(cinco)% para mais e ou para menos.
[/con]