IESA - INSTITUTO CENECISTA DE ENSINO SUPERIOR DE SANTO NGELO

LOCAO DE COISA LOCAO DE IMVEIS URBANOS E ALTERAES NA LEI DO INQUILINATO

Texto dissertativo entregue disciplina de Direito Civil IV, 4 semestre do Curso de Direito, Turma I, IESA Prof. Gilberto Kerber. Nome: Alisson Rafael Roehrs.

Santo ngelo, 20 de outubro de 2011.

LOCAO DE COISAS D-se o contrato de locao, quando uma parte (locador) se obriga a ceder o uso e o gozo de coisa no fungvel outra (locatrio), temporariamente, mediante promessa de certa prestao. Gozo haver se a coisa produz frutos, mas nada impede que a locao se limite a cesso para uso. Este o conceito moderno, adotado pelo ordenamento jurdico brasileiro, art.565 do Cdigo Civil. Relativamente aos frutos e produtos gerados pelo objeto da locao durante a vigncia do contrato, h que se distinguir os ordinrios dos extraordinrios, pois o direito de gozo do locatrio, na lio dos juristas, limita-se aos primeiros. Frutos ordinrios so os produzidos regularmente pela coisa e que no afetam sua substncia, como os frutos naturais, enquanto os produtos extraordinrios so os extrados da coisa, diminuindo-lhe a substncia, como a extrao de minrio. As partes podem convencionar a respeito, pois a matria de ordem privada. As servides ativas, constituindo qualitates praediorum, fazem parte do objeto da locao, como as de trnsito e de aqueduto. A locao pode ser objeto de contrato preliminar e de acordo com a disciplina criada, genericamente, pelo Cdigo Civil de 2002, artigos 462 a 466. No pactum de contrahendo, que gera obrigao de fazer, as partes devem especificar as condies bsicas do contrato definitivo. A forma contratual livre, mas a eficcia do negcio jurdico em face de terceiro requer o registro da promessa. Caso uma das partes se negue a celebrar o contrato de locao, havendo condies fticas e jurdicas, o interessado poder requerer o suprimento judicial, na forma do disposto no art.464. Se estas condies faltarem, a parte prejudicada poder requerer perdas e danos. A semelhana com a compra e venda grande, pois em ambos os contratos entrega-se a coisa e se paga um preo em dinheiro", como aponta Luis Maria Rezznico. Distinguem-se por diversos aspectos: a) a locao confere ao inquilino apenas o direito de uso e gozo da coisa, enquanto na compra e venda a aquisio de domnio implica o poder de uso, gozo e disponibilidade; b) os efeitos do contrato locatcio so transitrios, dada a temporariedade da relao, enquanto na compra e venda os resultados so perptuos; c) as coisas fora do comrcio no podem ser vendidas, mas nada impede sua locao; d) o vendedor se responsabiliza apenas

pelos vcios redibitrios coetneos venda, enquanto o locador responde tambm pelos supervenientes formao do contrato; e) para o vendedor, os riscos da coisa cessam com a entrega, enquanto para o locador eles perduram, de acordo com o princpio res perit domino; f) quem recebe a coisa porque a comprou, pode usa-la livremente, enquanto o locatrio obriga-se a dar o destino convencionado. Alguns autores, como Alberto Trabucchi, consideram o contrato de comodato o mais semelhante ao de locao. Ambos so temporrios e tm por objeto coisa infungvel, que se entrega para uso, gozo e restituio. Enquanto a locao contrato oneroso, o comodato gratuito em essncia. Por exemplo, se Caio entrega um veculo a Rmulo, para uso temporrio e posterior restituio, ter-se- contrato de locao se Rmulo obrigar-se a pagar em dinheiro, mas se no houver contraprestao o contrato ser de comodato. H semelhanas expressivas entre locao e o direito de superfcie, previsto nos artigos 1.369 a 1.377 do Cdigo Civil e reintroduzido em nosso ordenamento pelos arts.21 a 24 do Estatuto da Cidade (Lei n.10.257, de 10.07.2001), uma vez que fora abolido, entre ns, em meados do sculo XIX, segundo informa Ricardo Pereira Lira. Por este instituto, o proprietrio pode entregar um terreno para o superficirio construir ou plantar, por tempo determinado, volvendo o imvel ao proprietrio, com as acesses, findo o prazo contratual e sem direito de indenizao, salvo ajuste em contrrio. A concesso do direito de superfcie pode ser a ttulo gratuito ou mediante pagamento nico ou dividido. A semelhana maior entre as duas figuras se destaca quando o superficirio se obriga a pagar parceladamente. Enquanto a superfcie gera um direito real, a locao gera direito pessoal. O locatrio no tem o direito de ceder ou sublocar, salvo com anuncia do locador, j o superficirio pode transferir onerosamente o seu direito pelo tempo restante. Enquanto o locatrio possui o direito de reteno por benfeitorias necessrias e teis, estas se autorizadas, no direito de superfcie as acesses se incorporam ao imvel e no geram aquele direito. Distinguem-se as duas figuras, ainda, quanto forma, que livre na locao, mas solene no direito de superfcie, pois este se institui mediante escritura pblica, registrada no Cartrio de Registro de Imveis.

O contrato de locao integrado por quatro elementos essenciais: consentimento, coisa, preo e prazo. Para ceder a coisa em locao no preciso a titularidade do domnio, bastando a posse, da a legitimidade do usufruturio, do locatrio que se obriga a sublocar, do credor anticrtico. Tratando-se de condomnio, os co-proprietrios decidem sobre a convenincia de alugar coisa comum. Em igualdade de condies, o condmino ter preferncia na locao em relao a estranhos. a dico do art. 1.323 do Cdigo Civil. O contrato no personalssimo ou impessoal, pois a relao jurdica pode apresentar modificao subjetiva, seja por ato inter vivos, como na cesso e na sublocao, seja por mortis causa. No exerccio de sua liberdade de contratar, as partes podem dar ao contrato um carter intuitu personae. O contrato de locao no gera para o locatrio um direito real sobre a coisa alheia, mas um direito pessoal, ainda quando exista clusula de vigncia para a hiptese de venda. O contrato de locao bilateral, consensual, oneroso, comutativo, de trato sucessivo, temporrio e no personalssimo. A entrega no elemento contratual, mas obrigao assumida pelo locador. O objeto da locao a coisa mvel ou imvel, no fungvel, cedida pelo locador, para fins de uso e gozo. Os mveis em geral podem ser alugados, como o automvel, a roupa, a televiso, o livro. O objeto pode recair, tambm, em uma universalidade de coisas. Como a durao dos efeitos contratuais temporria, as coisas consumveis no podem figurar como objeto da locao. A contraprestao do locatrio se faz com o pagamento do aluguel, tambm denominado por aluguer ou renda, feito geralmente em dinheiro. Nada impede que seja integrado por frutos, produtos ou representado por benfeitorias, simples trabalhos de conservao, mediante conveno das partes, descontando-se dos aluguis devidos s despesas efetuadas. O valor do aluguel deve ser determinado ou determinvel mediante critrios objetivos, como o de percentual sobre os lucros ou mensalidades pagas em estabelecimento de ensino. Na generalidade dos contratos, estipula-se o pagamento mensal, mas nada impede a opo por outra periodicidade.

O prazo figura no conceito de locao como um de seus elementos essenciais. a coordenada tempo, durante a qual o contrato permanece vigente. A temporariedade significa que a relao no definitiva ou perptua, mas transitria. O Direito ptrio no definiu o tempo mximo de durao, mas seria prtico se o fizesse, a exemplo de outras legislaes. A Lei do Inquilinato, ex vi do Art.3, dispe expressamente que o contrato "pode ser ajustado por qualquer prazo", mas exige a vnia conjugal se igual ou superior a dez anos. A inconvenincia de no se fixar um prazo mximo a de se permitir locao um efeito praticamente perptuo, uma verdadeira compra e venda prazo. LOCAO DE IMVEIS URBANOS. A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) sistematiza as locaes de imveis em trs grupos: a) locao residencial; b) locao para temporada; c) locao no residencial. Locao Residencial: A locao residencial nada mais do que aquela destinada moradia do locatrio. Com o intento de assegurar ao locatrio maior estabilidade no imvel, a lei fixa o prazo mnimo da locao residencial em trinta meses. Pelo que, locador no poder reaver o imvel locado durante o prazo convencionado. No entanto, o locatrio, mediante pagamento da multa pactuada, poder devolv-lo. possvel, contudo, os contratantes convencionarem que o locatrio poder devolver o imvel independentemente de multa, uma vez que, pode no lhe ser interessante permanecer por to longo tempo no mesmo imvel. Sylvio Capanema de Souza, versando sobre a matria, assinala que: Enquanto que, antigamente, os locadores pugnavam pela adoo de prazos curtos, enquanto que os locatrios insistiam em along-los, agora interessar ao locador estender o tempo de vida do contrato para trinta meses, enquanto que ser mais conveniente para o inquilino reduzi-lo. Se o locatrio, findo o prazo ajustado, permanecer no imvel sem oposio do locador, presumir-se- prorrogada a locao por prazo indeterminado, mantendo-se as demais clusulas e condies do contrato. Ocorrendo a prorrogao, assegurado ao locador o direito de denunciar o contrato, desde que concedido ao locatrio o prazo de 30 dias para desocupao.

Locao para temporada: Considera-se locao para temporada aquela destinada residncia temporria do locatrio, para prtica de lazer, realizao de cursos, tratamento de sade, feitura de obras em seu imvel, e outros fatos que decorram to somente de determinado tempo, e contratada por prazo no superior a noventa dias, esteja ou no mobiliado o imvel. H uma peculiaridade nesta espcie de locao, pois, no que diz respeito forma de pagamento, o art. 49 da lei em estudo, autoriza o locador receber antecipadamente e de uma s vez os aluguis. Diferentemente do caso de locao residencial, caso o locatrio, terminado o prazo de locao, permanea no imvel, sem que haja oposio do locador, presume-se prorrogada a locao por tempo indeterminado. Caso em que, o locador somente poder retomar o imvel, decorridos trinta meses de seu incio. Locao no residencial: A expresso "imvel no residencial" bastante ampla, englobando tanto aqueles imveis destinados atividade de natureza econmica, que, porm, no representam o exerccio do comrcio, aqueles destinados atividade comercial (venda de mercadorias) e assim como aqueles destinados indstria. conveniente sublinhar que a lei tambm considera como locao no residencial aquela em que pessoa jurdica for locatria, ainda que o imvel seja destinado residncia de seus titulares, diretores, scios, gerentes, executivos ou empregados. Diferentemente do que ocorre nas locaes residenciais, as locaes no residenciais podem ser ajustadas por qualquer prazo. Deste modo, findo o prazo convencionado, mesmo que inferior a trinta meses, admite-se a retomada do imvel por denncia imotivada.

ALTERAES NA LEI DO INQUILINATO: Para Mario Cerveira Filho, advogado especialista em Direito Imobilirio, a lei do inquilinato 8.245/91 j era bem favorvel aos locadores. O nico ponto que estava desequilibrado era a demora de os locadores em receber seus crditos nas aes de despejo por falta de pagamento. Este ponto foi corrigido, e de forma muito favorvel a eles. Outros artigos foram includos, criando mecanismos processuais perversos uma populao que no estava absolutamente preparada para receb-los, tais como: - A possibilidade de o locatrio purgar a mora (pagar o aluguel em atraso em Juzo) apenas uma vez em 24 meses (anteriormente o locatrio poderia purgar a mora 02 vezes a cada 12 meses). - No caso do fiador exonerar-se da fiana, o locatrio ter o prazo de 30 dias para indicar outro, sob pena de resciso contratual - O prazo de 30 dias exguo, tendo-se em vista a dificuldade que o locatrio ter em encontrar outro, para substitu-lo, alm das burocrticas. - Nas locaes comerciais, a possibilidade de obteno de liminar ao locador, a fim de que o locatrio seja despejado em 15 dias, desde que a ao seja proposta em at 30 (trinta) dias do final do contrato ou da efetivao da notificao (que dever ser de 30 dias). muito fcil notar o aumento desmedido nos preos das locaes em todo o Pas. A valorizao dos imveis, obviamente, acompanhou este aumento, tambm de forma desproporcional, ainda mais somado ao reajuste do principal imposto imobilirio, o IPTU, potencializado pela inflao de 2010. O efeito foi o inverso do preconizado e s trouxeram um desequilbrio ainda maior. muito fcil notar atravs das pesquisas que esto sendo diariamente divulgadas, que os locativos esto em patamares absurdos. E, a tendncia de que os valores dos aluguis cresam ainda mais, porque, na medida em que os prazos dos contratos de locao forem se encerrando, em eventual renovao, os valores acompanharo esses fatores externos, o que, obviamente, prejudicar todos os locatrios e a populao do pas.

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS:
CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda. Anotaes lei do inquilinato. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2000. RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. 30. ed. So Paulo: Saravia, 2004. v. 3. PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Locao de Imveis e Prorrogao. 2. ed. Rio de Janeiro: Jos Konfino, 1956.