Proposta de Fuso de Portflios

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Racional

Racional
Consolidao como a maior empresa de imveis comerciais do pas com um portflio superior a R$ 10 bilhes em valor de mercado e aproximadamente 2 milhes de m em ABL
Melhor Posicionamento do Portflio Portflio irreplicvel, concentrado principalmente nas melhores e mais lquidas regies do pas; presena nacional em 14 estados;

Diversificao de Locatrios

Maior diversificao da base de locatrios; Parceiro estratgico s empresas, para desenvolvimento e operaes build-to-suit;

Melhor Posicionamento no Mercado

Maior poder de negociao perante os locatrios e financiadores; Nova empresa ser substancialmente maior que todos os concorrentes no mercado;

Sinergias da Fuso

Ganhos de Escala Diluio de SG&A da Companhia e maior eficincia no gerenciamento das propriedades, resultando em aumentos nas margens operacionais;

Slida Posio de Caixa

Transao feita exclusivamente atravs de emisso de aes, preservando um caixa inicial de aproximadamente R$ 1,1 bilho e mantendo a capacidade de investimentos.

Governana Corporativa
Composio do Conselho de Administrao Conselho de Administrao composto por 7 membros, sendo 1 membro independente - Nos 2 primeiros anos de mandato, 3 membros sero indicados pelos acionistas atuais da BR

Properties e 3 membros indicados pelos acionistas da One Properties

A companhia ser regida, por pelo menos 30 meses, de acordo com um Plano de Negcios que explicita a forma de gesto atual, principalmente quanto composio do portflio, poltica de investimentos, limites de endividamento, aquisies e vendas de ativos. Este Plano s poder sofrer alterao antes de 30 meses se for aprovada por pelo menos 6 votos do CA;

Modificaes no Estatuto Social da BR Properties

1) Contnua adeso ao regulamento do Novo Mercado 2) A diretoria atual ter mandato renovado para mais 3 anos; 3) A diretoria s poder ser alterada se aprovado por ao menos 6 de 7 conselheiros; 4) Matrias referentes a aquisies, endividamento e venda de imveis somente podero ser apreciadas pelo Conselho de Administrao se aprovados pela diretoria; 5) Acionistas conflitados no tero o direito a voto.

De acordo com o Plano de Negcios, a nova Companhia manter um modelo de negcios e uma estrutura de capital similar da BR Properties atual; Plano de Negcios - A nova Companhia investir e desenvolver propriedades com qualidade similar a das propriedades hoje mantidas em portflio pela BR Properties; - Limitao dos futuros nveis de dvida financeira, a fim de evitar excessiva alavancagem.

Estrutura Acionria
Pr-Transao
Free Float Atual =
Private Equity Partners A&B

99%
Outros Investidores

GIC

Laugar S.A.

Outros Investidores

22,2% 6,4 % 3,6% 3,2% 86,8%

67,5%

10,3%

Ps-Transao
41,9%
Acionistas da BR Properties

Free Float Ps-Fuso =

99%

Outros Investidores

BR

BR

58,1%

28,3%

9,3%

4,3%

Posicionamento do Portflio
Portflio irreplicvel, com presena nacional
Composio do Portflio Valor de Mercado
4%

Composio do Portflio Existentes/Desenvolvimentos (% ABL)

Pr-Fuso 13% Ps-Fuso

Escritrios

29%

36%

20%

Galpes Varejo Desenvolvimentos Terrenos

87%

80%

5%

26% Existentes Desenvolvimento

Composio do Portflio - Distribuio Regional

% ABL Quantidade de propriedades : 124
Escritrios: 41 Galpes: 35 Desenvolvimentos: 14

12,2%
Varejo: 31 Terrenos: 3

20,6% 67,2%

ABL total das propriedades: 2.089.601

Escritrios: 397.739 m Galpes: 1.136.251 m Desenvolvimentos: 278.994 m

m2

Varejo: 116.225 m Terrenos: 160.392 m

BRPR Escritrio Galpo Varejo

So Paulo

Rio de Janeiro

Outros
6

Posicionamento no Mercado
Empresa consolidadora de um mercado altamente fragmentado e com um track record de sucesso
Indstria Fragmentada (em termos de ABL m2) Comparao com Principais Competidores (Market Cap R$ MM)

Mercado No Organizado 89% 6.831

4,6x

5,0x

Companhias Organizadas 11%

BRProperties
10 Companhias Organizadas 58% Ps fuso 42% 1.488 1.353

Mercado Potencial1: 36,3 mm m2

Inclui apenas propriedades existentes e no inclui propriedades destinadas ao Varejo

BR Properties
Fonte: Bloomberg (29/02/2012)

So Carlos

CCP

Slida Situao do Balano

Transao feita exclusivamente atravs de emisso aes, preservando um caixa inicial de aproximadamente R$ 1,1 bilho
Loan to Value Pipeline (R$ mm)

40% 3.220

450 762 33% 35%

32%

180

14.793

35%

30%

28% 24%

10.181

25%

20%

20%

15%

15%

10%

9%

5%

0% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Portflio Atual Escritrio Build-to-Suit Varejo Industrial Total

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Financeiro

Valuation: NAV BR Properties

Metodologia
A valorao das propriedades foi determinada utilizando cap rates observados no mercado de propriedades comerciais, com base na receita anual potencial dos imveis:

Premissas - Portflio
Cap Rates por tipo e qualidade dos imveis: - Edifcios AAA: 8,5% - 9,5%; - Edifcios A: 9,5% - 10,5%; - Galpes A: 9,5% - 10,5%; - Demais Galpes: 10,5% - 11,5%; - Varejo: 9,5% - 11,5%. Propriedades em desenvolvimento entregues em at 24 meses: a serem

Premissas Financeiro *
Valor de Portflio: R$5.158 mm Dvida Total: R$2.086 mm Caixa e Equivalentes: R$1.067 mm (-) Descontos: (R$131 mm)

Clculo NAV - BR Properties Valor de Portflio Dvida Total Caixa (-) Descontos NAV Final Participao Final R$ 5.158 (2.086) 1.067 (131) 4.008 58,10%

- Precificadas como propriedades existentes descontado o valor remanescente de CAPEX; - Valor futuro descontado a 6,9% a.a.; Propriedades em desenvolvimento com entrega aps 24 meses avaliadas a valor de terreno;

* Os valores so referentes a junho de 2011

10

Valuation: NAV One Properties

Metodologia
A valorao das propriedades foi determinada utilizando cap rates observados no mercado de propriedades comerciais, com base na receita anual potencial dos imveis:

Premissas - Portflio
Cap Rates por tipo e qualidade dos imveis: - Edifcios AAA: 8,5% - 9,5%; - Edifcios A: 9,5% - 10,5%; - Galpes A: 9,5% - 10,5%; - Demais Galpes: 10,5% - 11,5%; - Varejo: 9,5% - 11,5%. Propriedades em desenvolvimento entregues em at 24 meses: a serem

Premissas Financeiro *
Valor de Portflio: R$5.023 mm Dvida Total: R$2.415 mm Caixa e Equivalentes: R$469 mm (-) Descontos: (R$8 mm) (-) Custo da Dvida: (R$40 mm) (-) Desconto de Liquidez: (R$138 mm)

Clculo NAV - One Properties Valor de Portflio Dvida Total Caixa (-) Descontos (-) Custo de Dvida (-) Liquidez NAV Final Participao Final R$ 5.023 (2.415) 469 (8) (40) (138) 2.890 41,90%

- Precificadas como propriedades existentes descontado o valor remanescente de CAPEX; - Valor futuro descontado a 6,9% a.a.; Propriedades em desenvolvimento com entrega aps 24 meses avaliadas a valor de terreno;

* Os valores so referentes a junho de 2011

11

Endividamento
Pr-Fuso (BR Properties) Ps-Fuso (BR Properties)
1% 1%

Custo Mdio Ps-Fuso

CDI + 2,58% IGPM + 10,15% TR + 10,30% INPC + 11,97%

27%
CDI IGPM 2% 71% 16% TR 47% 35%

CDI IGPM TR INPC IPCA

IPCA + 11,15%

Endividamento Lquido *
2.452 4.504 1.073 100

Cronograma do Servio da Dvida

3.331

543

465
398

340 298

255 212
184

2.052
511 602
402 356

290 2016

437 229 2017 2018 228 2019

160 202 2020

Dvida BRPR

Dvida One Properties

Dvida Total

Caixa BRPR

Caixa One Properties

Dvida Lquida

2012

2013

2014

2015

Amortizao

Juros

* Os valores so referentes a Dezembro de 2011

12

Endividamento
Devedor ONE PROPERTIES ONE PROPERTIES ONE PROPERTIES ONE PROPERTIES ONE PROPERTIES ONE PROPERTIES ONE PROPERTIES ONE PROPERTIES ONE PROPERTIES ONE PROPERTIES ONE PROPERTIES ONE PROPERTIES ONE PROPERTIES ONE PROPERTIES WT CAMPO LARGO WT CAMPO LARGO WT CAMPO LARGO WT CAMPO LARGO WT CAMPO LARGO WT CAMPO LARGO WT FIDES WT NSBC WT SEC - 1 EMISSO WT SEC - 3 EMISSO WT SEC - 4 EMISSO WT TC WT TSSP WT VPA WT VRJ WT VWR WTORRE CRJ WT SEC - 2 EMISSO WT XXXIII WT CVAC WT PETRO TOTAL Credor Banco do Nordeste Banco do Brasil Banco do Brasil ABC ABC ABC ABC ABC ABC Itau Santander Santander Bradesco Bradesco HSBC Bradesco Itau Itau Itau Itau OLIVEIRA TRUST OLIVEIRA TRUST OLIVEIRA TRUST OLIVEIRA TRUST PAVARINI OLIVEIRA TRUST OLIVEIRA TRUST PENTGONO PENTGONO SANTANDER OLIVEIRA TRUST PAVARINI RB CAPITAL RB CAPITAL RB CAPITAL Modalidade Debentures Debentures CCB CCB CCB CCB CCB CCB CCB CCB CCB Conversvel CCB CCB CCB CCB CCB CCB CCB CCB CCB CRI CRI CRI CRI CRI CRI CRI CRI CRI CCI CRI CRI CCI CCI CCI Data Vencto. 01/03/15 30/09/15 07/05/12 11/06/12 09/07/12 09/08/12 06/02/12 29/02/12 22/02/12 01/12/25 15/08/13 25/07/12 05/06/17 05/06/17 30/04/18 30/04/18 30/04/18 30/04/18 30/11/16 30/04/18 10/10/17 03/05/15 09/12/14 10/07/15 11/11/14 03/07/15 11/02/16 03/11/20 07/03/21 01/01/18 10/06/16 10/12/14 07/08/19 07/08/19 18/11/29 Indice CDI % CDI % CDI % CDI CDI CDI CDI CDI CDI CDI CDI CDI IGPM IGPM IGPM IGPM IGPM IGPM IGPM IGPM IGPM IGPM IGPM IGPM IGPM IGPM IGPM IGPM IGPM IGPM INPC INPC IPCA IPCA TR Cupom 145,00% 130,00% 119,00% 3,90% 3,90% 3,90% 3,25% 3,50% 4,45% 3,50% 1,50% 3,25% 9,25% 9,25% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 7,60% 12,50% 13,00% 12,50% 9,50% 13,00% 12,50% 10,30% 9,50% 9,70% 11,25% 13,80% 11,72% 10,82% 10,50% Saldo dez/2011 210.618 82.834 116.880 1.682 2.522 2.522 16.937 9.430 15.059 231.873 225.088 105.523 197.912 19.631 5.611 14.410 3.444 3.444 5.900 1.368 35.482 37.188 46.109 16.674 15.430 83.525 14.352 19.737 153.453 22.645 44.397 17.356 19.082 33.128 620.408 2.451.655
13

SEO 3

Detalhamento do Portflio One Properties

Portflio One Properties - Existente

Propriedade Ed. Ventura II CVRD guas Claras - Prdio IV Vivo SP I Vivo SP II Vivo RJ WT Braslia Vivo RS Sub-total Escritrio Unilever I - Suape Unilever II - Palmares Alcan / Cebal VW Vinhedo Nestl So Bernardo Alfa Laval Carrefour DF Carrefour RJ - CRJ VW Resende Procter Sub-total Industrial Tok Stok RJ Tok Stok SP Sub-total Varejo Total Tipo Escritrio AAA Escritrio AAA Escritrio Escritrio Escritrio Escritrio Escritrio Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial Varejo Varejo Cidade Rio de Janeiro Nova Lima So Paulo So Paulo Rio de Janeiro Braslia Porto Alegre Ipojuca Ipojuca Cabo de Sto Agostinho Vinhedo So Bernado do Campo Pirituba Braslia Duque de Caxias Resende Queimados Rio de Janeiro So Paulo Estado RJ MG SP SP RJ DF RS PE PE PE SP SP SP DF RJ RJ RJ RJ SP N de Imveis 1 1 1 1 1 1 1 7 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 10 1 1 2 19 ABL Prprio (m) 21.493 8.932 21.906 11.384 23.210 7.751 4.421 99.096 36.239 29.864 5.710 112.501 47.353 10.842 38.947 46.424 23.867 17.410 369.158 8.245 7.095 15.340 483.594 Participao no Imvel 41% 100% 100% 100% 100% 30% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Portflio (ABL)
3% 20% Escritrio Galpo 76% Varejo

Portflio (Valor Mercado)

5% Escritrio 40% 56% Galpo Varejo

15

Portflio One Properties - Desenvolvimentos

Desenvolvimentos Complexo JK Bloco B (Daslu) CES - Petrobras WTNU - Torre 3 Faria Lima (Torre Malzoni) WT Torre JK WT Paulista Procter (Expanso) Alfa Laval (Expanso) Varejo Petro Total Desenvolvimentos Bayview CES II Total Terrenos Total Tipo Escritrio AAA Escritrio AAA Escritrio AAA Escritrio AAA Escritrio AAA Escritrio Industrial Industrial Varejo Cidade So Paulo Rio de Janeiro So Paulo So Paulo So Paulo So Paulo Queimados Pirituba Rio de Janeiro Estado SP RJ SP SP SP SP RJ SP RJ N de Imveis 1 1 1 1 2 1 1 1 1 10 1 1 2 12 ABL Prprio (m) 29.539 95.174 14.868 17.458 34.583 22.855 6.702 1.498 2.881 225.559 15.392 20.000 35.392 260.951 Participao Entrega no Imvel 100% jan-14 100% jul-12 75% jun-13 25% mar-12 100% jun-12 100% jul-12 100% mar-12 100% mar-12 100% jan-13 Prlocado no sim no sim no no sim sim no

Terrenos Terrenos

Rio de Janeiro Rio de Janeiro

RJ RJ

100% 100%

n/a n/a

no no

Portflio (Valor de Mercado)

1%

Cronograma do CAPEX de Desenvolvimento

89.643 139.282

228.925

Escritrio Galpo

99%

2012(e)

2013(e)

Total

16

Portflio BR Properties - Ps Fuso

Propriedade BR Properties - Escritrio Ventura CVRD guas Claras - Prdio IV Vivo SP I Vivo SP II Vivo RS Vivo RJ WT Braslia One Properties - Escritrio Sub-total Escritrio - Ps Fuso BR Properties - Industrial Unilever I - Suape Unilever II - Palmares Alcan / Cebal VW Vinhedo Nestl So Bernardo Alfa Laval Carrefour DF Carrefour RJ - CRJ VW Resende Procter One Properties - Industrial Sub-total Industrial - Ps Fuso BR Properties - Varejo Tok Stok RJ Tok Stok SP One Properties - Varejo Sub-total Varejo - Ps Fuso Total - Ps Fuso Rio de Janeiro So Paulo n/a n/a Ipojuca Ipojuca Cabo de Sto Agostinho Vinhedo So Bernado do Campo Pirituba Braslia Duque de Caxias Resende Queimados n/a n/a n/a Grande Campinas ABCD So Paulo n/a n/a n/a n/a Rio de Janeiro Nova Lima So Paulo So Paulo Porto Alegre Rio de Janeiro Braslia Centro n/a Marginal Outros n/a Barra n/a Cidade Regio (CBRE) ABL Prprio Aluguel/ m (m) 3T11 298.411 R$ 57,41 21.493 R$ 8.932 R$ 21.906 R$ 11.384 R$ 4.421 R$ 23.210 R$ 7.751 R$ 99.096 R$ 397.508 R$ 767.093 R$ 36.239 R$ 29.864 R$ 5.710 R$ 112.501 R$ 47.353 R$ 10.842 R$ 38.947 R$ 46.424 R$ 23.867 R$ 17.410 R$ 369.158 R$ 1.136.251 R$ 100.885 R$ 8.245 R$ 7.095 R$ 15.340 R$ 116.225 R$ 1.649.984
17

155,03 47,69 102,52 62,68 68,04 82,95 67,40 95,52 66,91 17,31 21,21 17,94 28,03 14,65 24,17 24,43 15,98 20,89 14,28 18,04 18,34 17,65 33,63 54,47 46,67 50,86 35,91

Portflio One Properties - Resumo

Composio do Portflio (valor de mercado)
2% 6% 17%
Escritrios Triple A Escritrios Classe A
Galpes A Varejo Terreno

14%

61%

Composio do Portflio (ABL)

2% One Properties Escritrio Industrial Varejo 6% 32%
Escritrios Triple A Escritrios Classe A Galpes A Varejo

50%
10%

Terreno

18

Portflio
Ventura II
Escritrio AAA

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Mdia Aluguel/ m/ ms

Rio de Janeiro/ RJ

Centro

21.493 m

R$ 155,03

Principais Locatrios

Portflio
CVRD guas Claras
Escritrio AAA

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Mdia Aluguel/ m/ ms

Nova Lima/ MG

n/a

8.932 m

R$ 47,69

Principais Locatrios

Portflio
Vivo SP I
Escritrio A

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Mdia Aluguel/ m/ ms

So Paulo/ SP

Marginal

21.906 m

R$ 102,52

Principais Locatrios

Portflio
Vivo SP II
Escritrio A

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Mdia Aluguel/ m/ ms

So Paulo/ SP

Outros (Marginal Tiet)

11.384 m

R$ 62,68

Principais Locatrios

Portflio
Vivo RS
Escritrio A

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Mdia Aluguel/ m/ ms

Porto Alegre/ RS

n/a

4.421 m

R$ 68,04

Principais Locatrios

Portflio
Vivo RJ
Escritrio A

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Mdia Aluguel/ m/ ms

Rio de Janeiro/ RJ

Barra da Tijuca

23.210 m

R$ 82,85

Principais Locatrios

Portflio
WT Braslia
Escritrio A

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Mdia Aluguel/ m/ ms

Braslia/ DF

n/a

7.751 m

R$ 67,40

Principais Locatrios

Portflio
Unilever I - Suape
Industrial A

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Mdia Aluguel/ m/ ms

Ipojuca/ PE

n/a

36.239 m

R$ 21,21

Principais Locatrios

Portflio
Unilever II - Palmares
Industrial A

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Mdia Aluguel/ m/ ms

Ipojuca/ PE

n/a

29.864 m

R$ 17,94

Principais Locatrios

Portflio
VW Vinhedo
Industrial A

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Mdia Aluguel/ m/ ms

Vinhedo/ SP

Grande Campinas

112.501 m

R$ 14,65

Principais Locatrios

Portflio
Alcan/ Cebal
Industrial A

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Mdia Aluguel/ m/ ms

Recife/ PE

n/a

5.710 m

R$ 28,03

Principais Locatrios

Portflio
Nestl So Bernardo
Industrial A

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Mdia Aluguel/ m/ ms

So Bernardo do Campo/ SP

ABCD

47.353 m

R$ 24,17

Principais Locatrios

Portflio
Carrefour DF
Escritrio A

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Mdia Aluguel/ m/ ms

Braslia/ DF

n/a

38.947 m

R$ 15,98

Principais Locatrios

Portflio
Carrefour RJ
Industrial A

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Mdia Aluguel/ m/ ms

Rio de Janeiro/ RJ

n/a

46.424 m

R$ 20,89

Principais Locatrios

Portflio
VW Resende
Industrial A

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Mdia Aluguel/ m/ ms

Resende/ RJ

n/a

23.867 m

R$ 14,28

Principais Locatrios

Portflio
Alfa Laval
Industrial A

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Mdia Aluguel/ m/ ms

Pirituba/ SP

So Paulo

10.842 m

R$ 24,43

Principais Locatrios

Portflio
Procter & Gamble
Industrial A

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Mdia Aluguel/ m/ ms

Queimados/ RJ

n/a

17.410 m

R$ 18,04

Principais Locatrios

Portflio
Tok & Stok RJ
Varejo

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Mdia Aluguel/ m/ ms

Rio de Janeiro/ RJ

n/a

8.245 m

R$ 54,47

Principais Locatrios

Portflio
Tok & Stok SP
Varejo

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Mdia Aluguel/ m/ ms

So Paulo/ SP

n/a

7.095 m

R$ 46,67

Principais Locatrios

Desenvolvimentos
CES - Centro Empresarial Senado
Escritrio AAA

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Data de Entrega

Rio de Janeiro/ RJ

Centro

95.174 m

Jul/12

Mdia Aluguel/ m/ ms

R$ 87,39

Principais Locatrios

Desenvolvimentos
Faria Lima
Escritrio AAA

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Data de Entrega

So Paulo/ SP

Jardins

17.458 m

Mar/12

Mdia Aluguel/ m/ ms

R$ 165,00

Principais Locatrios

Desenvolvimentos
WTNU Torre 3
Escritrio AAA

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Data de Entrega Aluguel/ m/ ms Estimado

So Paulo/ SP

Marginal

14.868 m

Jun/13

R$120,00 R$140,00

Principais Locatrios
Em processo de locao

Desenvolvimentos
JK Towers
Escritrio AAA

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Data de Entrega

So Paulo/ SP

Marginal

34.583 m

Jun/12

Aluguel/ m/ ms Estimado

R$140,00 R$160,00

Principais Locatrios
Em processo de locao

Desenvolvimentos
WT Paulista
Escritrio A

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Data de Entrega

So Paulo/ SP

Paulista

22.855 m

Jul/12

Aluguel/ m/ ms Estimado

R$120,00 R$140,00

Principais Locatrios
Em processo de locao

Desenvolvimentos
Complexo JK Bloco B (Daslu)
Escritrio AAA

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Data de Entrega

So Paulo/ SP

Marginal

29.539 m

Jan/14

Aluguel/ m/ ms Estimado

R$140,00 R$160,00

Principais Locatrios
Em Retrofit

Expanses
Procter & Gamble Alfa Laval Varejo Petro

Projeto em desenvolvimento

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Data de Entrega Mdia Aluguel/ m/ ms

Industrial A

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Data de Entrega Mdia Aluguel/ m/ ms

Industrial A

Tipo Localizao Regio CBRE ABL Data de Entrega Mdia Aluguel/ m/ ms

Varejo

Queimados/ RJ

Pirituba/ SP

Rio de Janeiro

n/a

So Paulo

Centro

6.702 m

1.498 m

2.881 m

Mar/12

Mar/12

Jan/13

R$37,77

R$63,84

R$170 - R$220

Principais Locatrios

Principais Locatrios

Principais Locatrios
Em processo de locao

Terrenos
Bayview CES II

Tipo Localizao Regio CBRE ABL

Terreno

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