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Novo Regime do Arrendamento Urbano

Denncia do contrato de arrendamento


para habitao do senhorio e descendentes
para demolio e obras

Antnio Raposo Subtil

Formas de cesso do contrato de arrendamento

A. Raposo Subtil

Cessao do Contrato:

O arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resoluo, caducidade,


denncia ou outras causas previstas na lei. [artigo 1079. do CC]
As normas sobre a resoluo, a caducidade e a denncia do arrendamento tm
natureza imperativa, salvo disposio legal em contrrio. [art. 1080. do CC]
O contrato de durao indeterminada cessa por denncia de uma das partes,
nos termos dos artigos seguintes. [art. 1099. do CC]

Denncia do contrato pelo ARRENDATRIO


Denncia dos contratos com prazo certo

A. Raposo Subtil

[art. 1098., n. 3 e 4 do Cdigo Civil]*

pode ser efectivada:

Aps decorrido 1/3 do prazo inicial ou da sua renovao nesta circunstncia o


arrendatrio pode proceder denncia do contrato, com uma antecedncia de:
60 (sessenta) dias, caso o prazo do contrato seja inferior a um ano.
120 (cento e vinte) dias, caso o prazo do contrato seja igual ou superior a um
ano.
A todo o tempo, aps ter sido notificado da oposio renovao por parte do
senhorio nos termos do art. 1097 do CC, com uma antecedncia no inferior a 30 dias
sobre o termo pretendido.
* O n. 1 e 2 do art. 1098. do CC estabelece a antecedncia para o arrendatrio se
opor renovao do contrato.

Denncia do contrato pelo ARRENDATRIO


Denncia dos contratos de durao indeterminada

A. Raposo Subtil

[art. 1100. do Cdigo Civil]

S pode ocorrer nas seguintes circunstncias:


Tiver aps 6 (seis) meses de durao efectiva do contrato,
independentemente de qualquer justificao, com uma antecedncia de:
60 dias, caso a durao do contrato seja inferior a um ano.
120 dias, caso a durao seja igual ou superior a um ano.
A todo o tempo, sem qualquer justificao, com uma antecedncia de 30
dias, quando o senhorio denuncie o contrato nos termos da alnea c) do art.
1101. do CC.

Nota:

Na redaco anterior do art. 1100. do CC, o arrendatrio podia denunciar o


contrato a todo o tempo, com uma antecedncia no inferior a 120 dias.

Denncia do contrato pelo SENHORIO

A. Raposo Subtil

O senhorio pode denunciar o contrato de durao indeterminada nos


casos seguintes:
[Artigo 1101. do CC]

Necessidade de habitao pelo prprio ou pelos seus descendentes em 1.


grau;

Para demolio ou realizao de obra de remodelao ou restauro profundos


que obriguem desocupao do locado;

Mediante comunicao ao arrendatrio com antecedncia no inferior a dois


anos sobre a data em que pretenda a cessao.

Notas:
Com a Lei 32/2012, de 14 de Agosto:
Passou a exigir-se que, a demolio ou realizao de obra de remodelao ou restauro
profundo obriguem desocupao do locado;
O prazo para a denncia no motivada do senhorio diminuiu de 5 para 2 anos.

Denncia do contrato pelo SENHORIO

Denncia pelo
Senhorio:
[para habitao
ou
demolio/obras]

A. Raposo Subtil

Com o NRAU, a denncia para habitao ou demolio/obras passou a


denominar-se denncia justificada (artigo 1103. do CC).

S os contratos de durao indeterminada podem ser denunciados com


os fundamentos previstos no artigo 1101. do CC.

A denncia feita mediante comunicao ao arrendatrio, com


antecedncia no inferior a 6 meses sobre a data pretendida para a
desocupao e da qual conste de forma expressa, sob pena de
ineficcia, o fundamento da denncia (art. 1103., n. 1 do CC ).

Na anterior redaco da Lei 6/2006 (NRAU), esta denncia tinha de ser


declarada por deciso judicial (aco de despejo).
Esta denncia no corresponde ao conceito tcnico-jurdico dessa forma de cessao do
contrato, porquanto, embora se reporte a um contrato de durao indeterminada,
consubstancia uma desvinculao no discricionria, que tem de ser motivada.

Denncia do contrato pelo senhorio PARA HABITAO

Pressupostos da denncia para habitao:

A. Raposo Subtil

[Artigo 1102. do CC]

O direito de denncia para habitao do senhorio depende do pagamento do


montante equivalente a um ano de renda e da verificao dos seguintes
requisitos:
Ser o senhorio proprietrio, comproprietrio ou usufruturio do prdio h
mais de 2 anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver
adquirido por sucesso;
No ter o senhorio, h mais de 1 ano, na rea dos concelhos de Lisboa
ou do Porto e seus limtrofes ou no respetivo concelho quanto ao
resto do Pas casa prpria que satisfaa as necessidades de
habitao prpria ou dos seus descendentes em 1. grau.

Denncia do contrato pelo senhorio PARA HABITAO

Os requisitos da
denncia justificada
para habitao so
de natureza diversa:

A. Raposo Subtil

Comunicao ao arrendatrio (art.9. do NRAU) para


constituir o ttulo (art. 15., n. 2, al. d) e n. 3 do NRAU)

Demonstrao da necessidade de habitao pelo senhorio


ou pelos seus descendentes (art. 1103., n. 1 do CC);

Comunicao com antecedncia no inferior a 6 meses


sobre a data pretendida para a desocupao (art. 1103., n.
1 do CC);

Obrigao de pagamento do montante equivalente a 1 ano


de renda (art. 1102., n. 1 do CC). O valor de renda anual
corresponder a 1/15 do valor do locado, avaliado nos
termos do CIMI (art. 26., n. 4, al b) do NRAU);

Obrigao de dar ao local a utilizao invocada no prazo de


3 meses e por um perodo mnimo de 2 anos (art. 1103., n.
5 do CC);

Denncia do contrato pelo senhorio PARA HABITAO

A. Raposo Subtil

denncia com o fundamento na necessidade de habitao pelo senhorio ou


pelos seus descendentes em 1. grau, continua a aplicar-se a alnea a) do n. 1 do
art.107. do RAU (cfr. art. 26./4, al. a)), que se transcreve:
1. O direito de denncia do contrato de arrendamento, facultado ao senhorio pela
alnea a) do n. 1 do artigo 69., no pode ser exercido quando no momento em que
deva produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstncia:
a) Ter o arrendatrio 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se
encontre na situao de reforma por invalidez absoluta, ou, no beneficiando de
penso de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho.
A mencionada alnea apenas deixar de se aplicar em relao aos
arrendamentos para habitao aps a transmisso por morte para filho ou
enteado ocorrida depois da entrada em vigor do NRAU (com a redaco
da Lei 31/2012, de 14 de Agosto).

Denncia do contrato pelo senhorio PARA HABITAO


Denncia para habitao
do senhorio
[Artigo 1102, n.1 do CC]

Depende do pagamento do montante


equivalente a um ano de renda, bem como
da verificao dos seguintes pressupostos:
a) Ser o senhorio proprietrio,
comproprietrio ou usufruturio do prdio h
mais de dois anos ou, independentemente
deste prazo, se o tiver adquirido por
sucesso;
b) No ter o senhorio, h mais de um ano, na
rea dos concelhos de Lisboa ou do Porto e
seus limtrofes ou no respetivo concelho
quanto ao resto do Pas casa prpria que
satisfaa as necessidades de habitao
prpria ou dos seus descendentes em 1.
grau.

A. Raposo Subtil

Denncia para habitao do


descendente
[Artigo 1102, n.3 do CC]

Est sujeito verificao do requisito


previsto na alnea a) do n. 1 relativamente
ao senhorio e do da alnea b) do mesmo
nmero para os descendente .
O n. 3 do art. 1102. do CC visa
adaptar os requisitos previstos no n. 1
denncia para habitao do descendente.
NOTA:

Apesar de no resultar expressamente da


lei, cumpre esclarecer que a denncia
para habitao dos descendentes obriga
igualmente ao pagamento ao arrendatrio
do montante equivalente a um ano de
renda.

Denncia do contrato pelo senhorio PARA DEMOLIO E OBRAS

A. Raposo Subtil

A denncia opera por comunicao ao arrendatrio (art. 9. do NRAU), com antecedncia no


inferior a 6 meses sobre a data pretendida para a desocupao e da qual conste de forma
expressa, sob pena de ineficcia, o fundamento da denncia. O disposto no art. 8 do DL n.
157/2006, referente efectivao da denncia, assume importncia neste mbito, visto que em
parte consagra o regime ora em anlise.
Aps a recepo da confirmao da denncia (n. 4 do art. 1103 do CC), o
arrendatrio dispe do prazo de 15 dias para proceder desocupao do
locado, excepto se ainda estiver em curso o prazo de 6 meses previsto no n 1
do art. 1103 do CC, caso em que desocupao ter lugar at ao termo do ltimo
dos prazos;
Caso as partes no cheguem a acordo no prazo
de 30 dias a contar da recepo da comunicao
O Senhorio est obrigado ao pagamento de uma
indemnizao correspondente a um ano de renda
(art. 1103., n. 7 do CC)

Denncia do contrato pelo senhorio PARA DEMOLIO E OBRAS

A. Raposo Subtil

Fundamento da denncia:
Se obra de remodelao ou restauro profundo e a operao urbanstica estiver
sujeita a controle prvio, a comunicao deve ser acompanhada:
- de declarao do municpio comprovativa de que foi iniciado
procedimento de controlo prvio e
- do termo de responsabilidade do autor do projecto legalmente habilitado
declarando que a operao urbanstica obriga desocupao do locado;

A denncia deve ser confirmada, sob pena de ineficcia, mediante


comunicao acompanhada do comprovativo do deferimento em caso de
operao urbanstica sujeita a licenciamento, ou, de que a sua comunicao no
foi rejeitada, no caso de operao urbanstica sujeita a comunicao prvia;

Se operao urbanstica isenta de controlo prvio, a comunicao dever ser


acompanhada:
- do descritivo da operao e
- da enumerao das razes que obrigam desocupao do locado.

Denncia do contrato pelo senhorio PARA DEMOLIO E OBRAS

A. Raposo Subtil

O senhorio e, em alternativa, passou a ser obrigado a proceder ao


pagamento de uma indemnizao correspondente a 1 ano de renda
ou a garantir o realojamento em condies anlogas que o
arrendatrio detinha.
Na denncia para
realizao de obras:

O alojamento em condies anlogas est previsto no quadro


constante do n. 5 do art. 6. do DL 157/2006 com a redaco da Lei
30/2012, de 14 de Agosto.
Em caso de falta de acordo no prazo de um ms contado da
comunicao do senhorio, este dever pagar ao inquilino no momento
da entrega do locado, o valor correspondente a um ano de renda.

Excepo: Contratos de Arrendamento para habitao celebrados antes da


vigncia do RAU (1990) nestas situaes, caso o arrendatrio tenha idade igual ou
superior a 65 anos de idade ou deficincia com grau de incapacidade superior a 60%, na
falta de acordo entre as partes, deve ser assegurado o realojamento em condies
anlogas (art. 25., n. 1 do Decreto-Lei n. 157/2006, de 8 de Agosto, com a redao da Lei
n. 30/2012, de 14 de Agosto).

Regime da denncia justificada - SNTESE

O artigo 1103. do CC regula o


processo para o exerccio da
denncia justificada:
para habitao prpria ou
pelos descendentes em 1.
grau;
para realizao de obras que
obriguem desocupao do
locado),
sendo, de realar as seguintes
alteraes introduzidas pela Lei
n. 31/2012:
Nota:

A. Raposo Subtil

A denncia deixa de ser efectuada com recurso ao


Tribunal, passando a operar por mera comunicao ao
arrendatrio da qual conste o respectivo fundamento;

O prazo de que o senhorio ou os seus descendentes


em 1. grau dispem para dar ao local a utilizao
reduzido de 6 para 3 meses, devendo manter a
ocupao por um perodo mnimo de 2 anos;
Salvo motivo que lhe no seja imputvel, se o senhorio
no destinar o prdio a habitao no prazo de 3 meses
aps a denncia e por um perodo mnimo de 2 anos,
e/ou no proceder ao incio da obra no prazo de 6
meses, fica obrigado a pagar ao arrendatrio uma
indemnizao correspondente a 10 anos de renda.

O n. 10 do art. 1103. do CC refere: Da denncia pelo senhorio no pode resultar


uma durao total do contrato inferior a 2 anos

Formao dos TTULOS para execuo via BNA

Denncia para habitao

Comprovativo da comunicao ao
arrendatrio (da qual conste o fundamento
da denncia necessidade de habitao
pelo prprio ou pelos seus descendentes em
primeiro grau);
Contrato de arrendamento.

A. Raposo Subtil

Denncia para demolio ou


realizao de obras

Comprovativo da comunicao ao
arrendatrio (da qual conste o fundamento da
denncia, devendo ser acompanhada dos
documentos previstos nos nrs. 2 do art. 1103.
do CC ou, sendo caso disso, de cpia da
certido a que se refere o n. 7 do art. 8. do
DL 157/2006 );
Contrato de arrendamento;

Artigo 15., n. 2, al. d) e n. 3 do NRAU