A Usucapião e a regularização de imóveis – Lorruane Matuszewski

Temas controvertidos
Imóvel irregular

• O que é imóvel regular?

• O imóvel matriculado, necessariamente é regular?
Imóvel regular - aquele que cumpriu a legislação
de sua época.
• Loteamentos – ex:

• Atualmente, e desde a vigência da Lei 6.766/79, imóvel loteado, regular, é aquele que teve o projeto
de loteamento registrado na matricula, com o cumprimento de todos os requisitos urbanísticos
(averbação do termo de Verificação de Obras – TVO).
• Loteamentos realizados na época do Decreto Lei 58/37 – Registro no antigo Livro 8.
- TVO? Averbável? Processo CG 21547/07: 0 loteamento foi registrado na vigência do Decreto-lei nº 58/37, cujo art. 1º
não previa o controle do registrário atualmente expresso no art. 18, inciso V, da Lei nº 6.766/79. De qualquer forma,
efetivado o registro, posteriormente não seria possível averbar uma provável mora do loteador, mas sim apenas comunicar
a Prefeitura Municipal e o Ministério Público o decurso de prazo sem apresentação do termo de verificação e execução
das obras (TVO), nos termos do subitem 170.2, Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.
Imóvel regular - aquele que cumpriu a legislação
de sua época.
• Decreto- Lei 58/37:
- Todo loteamento deveria estar registrado no Livro 8?

Art. 1º .Os proprietários ou co-proprietários de terras rurais ou terrenos urbanos, que pretendam vendê-los,
divididos em lotes e por oferta pública, mediante pagamento do preço a prazo em prestações
sucessivas e periódicas, são obrigados, antes de anunciar a venda, a depositar no cartório do registo de
imóveis da circunscrição respectiva:
Usucapião como forma de regularização
fundiária?
• Antes da Lei 11.977/2009, o usucapião era uma das poucas opções de regularização de
um imóvel privado.
Usucapião como forma de regularização
fundiária?
• Função social da propriedade x função social da cidade

- Art. 9° da Lei 13.465: Ficam instituídas no território nacional normas gerais e procedimentos aplicáveis à
Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a qual abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e
sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e
à titulação de seus ocupantes.
- Art. 15. Poderão ser empregados, no âmbito da Reurb, sem prejuízo de outros que se apresentem adequados, os
seguintes institutos jurídicos:

• II - a usucapião, nos termos dos arts. 1.238 a 1.244 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil) , dos 
arts. 9º a 14 da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001 , e do art. 216-A da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 ;
Usucapião origem – direito romano

• Casos:

- Coisas abandonadas;

- Coisas que não foram transmitidas pelo seu legitimo dono;

- Coisas que não foram transmitidas com a formalidade prevista.

- Cf. Curso de Direito Romano, professor José Cretella Junior

Usucapião ordinário e a questão do justo título

• Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e
boa-fé, o possuir por dez anos.

- A jurisprudência do STJ por muito tempo entendia que justo título era apenas o que estava registrado. REsp 12/SP –
08/08/1989

- Entretanto, a jurisprudência se alterou, para entender que justo titulo é aquele hábil a ensejar a declaração de
usucapião ordinária, ainda que desprovido de registro. REsp 32972/SP. 19/03/1996. STJ USUCAPIÃO ORDINARIO.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. JUSTO TITULO.
Usucapião extrajudicial -
Exceção à regra: formação de
titulo no Registro de imóveis.
Processo de usucapião extrajudicial -
peculiaridades
• Possibilidade de várias suscitações de duvida: “peculiaridades da usucapião extrajudicial, procedimento
complexo e que permite a prorrogação da prenotação por prazo superior a 30 dias - além do fato de que a
dúvida pode ser suscitada no meio do procedimento, sem necessariamente resultar em registro do pedido
ou cancelamento da prenotação a depender do resultado – fazem com que haja espaço para flexibilização
relativa a juntada de documentos ou concordância parcial.” 1VRPSP - PROCESSO: 1085263-
76.2020.8.26.0100.
Art. 205 da LRP

• A desídia do requerente poderá acarretar o arquivamento do pedido com base no art. 205 da LRP, bem
como o cancelamento da prenotação.
Casos controvertidos: Titular do direito falecido

• Art. 12 do provimento 65 do CNJ: Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos
registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula do imóvel confinante ter falecido, poderão
assinar a planta e memorial descritivo os herdeiros legais, desde que apresentem escritura pública
declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante.
Titular do direito falecido
1VRPSP - PROCESSO: 1004529-41.2020.8.26.0100
JULGAMENTO: 13/04/2020. Tânia Mara Ahualli
• Em caso de inexistência de ação de inventário, os próprios requerentes são partes legítimas para propô-la,
bastando apresentar ao juízo competente justa causa para tanto, hipótese na qual serão realizados os trâmites
processuais previstos em lei para localização de herdeiros, verificação da existência de testamento ou nomeação
de inventariante dativo. Neste caso, poderão os requerentes demonstrarem o ajuizamento da ação, suspendendo o
curso do procedimento extrajudicial de  usucapião até que se nomeie inventariante apto a ser notificado.

• Em última hipótese, caso haja negativa pelo juízo competente de abertura do inventário, poderão os requerentes
solicitarem a notificação dos herdeiros da titular de domínio por edital no procedimento extrajudicial. Fica aqui,
portanto, a única observação quanto a nota devolutiva, no sentido de que, inexistindo inventário, mas desde que
fundamentada tal inexistência, é possível o prosseguimento extrajudicial com a notificação por edital.
Usucapião de fração ideal?

• Diferença entre:

- Posse exercida em fração ideal ou em local certo e localizado.

- Quando a usucapião pode substituir a divisão?

Usucapião de fração ideal?
-TRF 3 - APELAÇÃO CÍVEL: 0002366-91.2012.4.03.6104
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 07/02/2020 DATA DJ: 13/02/2020
RELATOR: WILSON ZAUHY. TERRENO DE MARINHA. REGIME DE OCUPAÇÃO.  USUCAPIÃO .  FRAÇÃO IDEAL.
ÁREA ALODIAL. - -

- USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. PARTE IDEAL. CONDOMÍNIO ORDINÁRIO. 1VRPSP - PROCESSO: 1080532-

37.2020.8.26.0100Tentativa de usucapião de 1/3 de apartamento.

-seria possível a  usucapião de parte do bem somente se a posse fosse exercida apenas sobre tal área, como um quarto, por exemplo,
hipótese na qual tal cômodo seria destacado do imóvel, com matrícula própria em nome do possuidor, o que não se admite.

-A exceção seria o caso de grandes terrenos, em que há condôminos de partes ideais na matrícula e cada condômino exerce posse
exclusiva sobre parte determinada do solo, o que permitiria a  usucapião desta parte, abrindo-se nova matrícula em que extinto o
condomínio.
Art. 13, § 2° do Provimento 65 - CNJ
• § 2º Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da
usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de
transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de
que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.

• CSMSP - APELAÇÃO CÍVEL: 1002214-84.2017.8.26.0281

DATA DE JULGAMENTO: 23/04/2018 Da mesma forma, o fato dos titulares de domínio da área maior serem
sogros do requerente, e também promitentes vendedores do imóvel usucapiendo, também não seria óbice ao
registro da usucapião. Isso porque a usucapião traduz aquisição originária de propriedade, que independe de
manifestação de vontade de anteriores proprietários, sem vínculo com a cadeia dominial antecedente.
Devoluçao de plano e art. 13, §2°

• Se o Oficial entende haver indícios de irregularidade, poderá, com o fim de proteger-se de eventual
responsabilidade tributária, fazer constar na notificação ao Município sua suspeita. A Municipalidade
poderá, então, impugnar especificamente a questão de burla ao sistema tributário (uma vez que o
Município é o interessado em eventual simulação ou fraude para não pagamento do ITBI). 1VRPSP -
PROCESSO: 1091014-15.2018.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 06/09/2018
Art. 13, § 2° do Provimento 65 - CNJ
• A impossibilidade de ser utilizada a via extrajudicial deve ser justificada, de modo que a parte “poderá optar pela
adjudicação compulsória ou pedido de usucapião, a depender do preenchimento dos requisitos de cada uma
dessas opções, não havendo impeditivo, contudo, que opte pela usucapião quando entender não ser a adjudicação
caminho viável para obter seu direito.

• Ao mencionar os “requisitos legais do sistema notarial e registral”, a norma visa a impedir que haja pedido de
usucapião quando a parte pode, pelos meios tradicionais, realizar a transmissão de propriedade. A possibilidade
de ajuizar uma ação de adjudicação compulsória, contudo, não se encontra dentro destes meios tradicionais, uma
vez que tal ação se dá justamente quando os meios notariais e registrais se mostram insuficientes à pretensão.
Usucapião de herdeiro?

• Apelação no 1040381-61.2017.8.26.0576 do CSMSP. Neste processo, buscava o usucapiente a accessio

possessionis, em virtude de negócio jurídico celebrado com seu pai. Este segundo adquiriu a posse em
decorrência de sucessão testamentária, cujo formal de partilha não foi levado a registro.

• Comentários de Rodrigo Pacheco na RDI n° 86: “descabe (a usucapião) quando se busca somar a posse
do usucapiente com a de um titular registral, ou seja, aquele que consta na matrícula como proprietário do
imóvel . Cita o julgamento do TJSP, na Apelação 0342001-15.2009.8.26.0000 em 2013. Será?
Usucapião de imóvel próprio?

• Benedito Silvério (Tratado de usucapião) : -

• A principio não é possível. Exceção: “alguém vende uma determinada área, com delimitações genéricas, e
ela é registrada sem maiores indagações, quando na verdade, se trata de venda parcial. Poderia o titular do
todo se utilizar da usucampeão para regularizar aquisição, no nulificando-se o registro anterior.
Usucapião com prazo reduzido (moradia) e vaga
de garagem:
• CSMSP - APELAÇÃO CÍVEL: 1040381-61.2017.8.26.0576

- Edifício residencial em que a propriedade e o uso das vagas de garagem são vinculados à propriedade do
apartamento