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Contrato preliminar. Direito real de aquisição. Opção de compra. Direito de preferência - averbação.
Promessa de compra e venda - eficácia jurídica - simulação - nulidade. Cláusula resolutiva. Cláusula
de arrependimento. CND. Especialidade objetiva. Qualificação registral. Contrato unilateral. Registro
- título - numerus clausus.
CSMSP - Apelação Cível: 0010226-63.2014.8.26.0361
Localidade: Mogi das Cruzes Data de Julgamento: 24/05/2016 Data DJ: 08/07/2016
Relator: Manoel de Queiroz Pereira Calças
Jurisprudência: Indefinido
Lei: CC2002 - Código Civil de 2002 - 10.406/2002 ART: 1417
Lei: LRP - Lei de Registros Públicos - 6.015/1973 ART: 246, 167 INC: I, II
Lei: LO - Lei Ordinária - 8212 ART: 47 INC: I LET: b

REGISTRO DE IMÓVEIS - Interesse jurídico da apelante demonstrado - Legitimidade recursal reconhecida -

Opção de compra de imóvel não comporta registro em sentido estrito, mas admite, em tese, averbação para
atribuição de mais ampla eficácia ao direito de preferência do optante - Título levado a registro que se amolda,
porém, e apesar de sua denominação, à promessa de venda e compra de imóvel - Configuração de um
compromisso de venda e compra de eficácia (com obrigação) fraca - Cláusula resolutiva - Cláusula de
arrependimento pactuada - Inadmissibilidade do registro em sentido estrito - Ofensa ao princípio da
especialidade objetiva descartada - Dispensa da exibição de CNDs (item 119.1. do Cap. XX das NSCGJ) -
Dúvida procedente - Sentença reformada - Recurso provido.

íntegra

PROCESSO Nº 0010226-63.2014.8.26.0361 - Processo Físico

Apelante: Rigin Participações e Empreendimentos Ltda.
Apelado: Rvm Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Advs: Jair Alves Barbosa (OAB: 79334/SP) - Claudia Pacini Barbosa (OAB: 207937/SP) - Cylmar Pitelli
Teixeira Fortes (OAB: 107950/SP) - Dje 8.7.2016, p. 21.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelaçãonº 0010226-63.2014.8.26.0361, da Comarca de Mogi
das Cruzes, em que são partes é apelante RIGIN PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA., é apelado
RVM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA..

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistraturado Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "Deram provimento ao recurso para julgar a dúvida procedente, v.u.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente),
SALLES ABREU, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, ADEMIR BENEDITO E RICARDO DIP.

São Paulo, 24 de maio de 2016.

PEREIRA CALÇAS

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelaçãonº 0010226-63.2014.8.26.0361
Apelante: Rigin Participações e Empreendimentos Ltda.
Apelado: Rvm Empreendimentos Imobiliários Ltda.

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Voto nº 29.242

REGISTRO DE IMÓVEIS - Interesse jurídico da apelante demonstrado - Legitimidade recursal reconhecida -

Opção de compra de imóvel não comporta registro em sentido estrito, mas admite, em tese, averbação para
atribuição de mais ampla eficácia ao direito de preferência do optante - Título levado a registro que se amolda,
porém, e apesar de sua denominação, à promessa de venda e compra de imóvel - Configuração de um
compromisso de venda e compra de eficácia (com obrigação) fraca - Cláusula resolutiva - Cláusula de
arrependimento pactuada - Inadmissibilidade do registro em sentido estrito - Ofensa ao princípio da
especialidade objetiva descartada - Dispensa da exibição de CNDs (item 119.1. do Cap. XX das NSCGJ) -
Dúvida procedente - Sentença reformada - Recurso provido.

Ao expor as razões determinantes da desqualificação registral, o suscitante, ressalvando, em reconsideração,

a desnecessidade de retificação da descrição do imóvel, justificou: o título apresentado não documenta um
contrato aperfeiçoado; há um compromisso de venda e compra em estado potencial, uma expectativa de
contrato preliminar; a aceitação do optante está condicionada a evento futuro e incerto; inexiste previsão legal
a permitir a inscrição da opção de compra de imóvel; e, por fim, o registro depende da exibição de certidões
[1]
negativas de débitos emitidas pela Receita Federal e pelo INSS.

Em sua impugnação, a interessada/optante sustentou que o título apresentado para inscrição possuiu as
características próprias de uma promessa de venda e compra, com os elementos essenciais ao contrato
definitivo e cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, de modo a revelar sua registrabilidade, indispensável
ao direito real de aquisição. Argumentou, ademais, a possibilidade do registro da promessa de venda e compra
[2]
sob condição suspensiva e a prescindibilidade das certidões negativas de débitos.

[3]
Depois da manifestação do Ministério Público , a dúvida foi julgada improcedente, com determinação para o
[4]
registro do título apresentado pela optante , razão pela qual a recorrente, terceira juridicamente interessada,
em favor de quem a proprietária outorgou escritura pública de venda e compra do bem imóvel objeto da opção
[5]
de compra, interpôs apelação, reportando-se, então, à dúvida suscitada pelo Oficial.

[6] [7]
Com o recebimento do recurso no duplo efeito , a optante/interessada apresentou sua resposta , sucedida
[8]
por manifestação do Oficial , e, ato contínuo, os autos foram enviados ao C. CSM, onde aberta vista à
[9]
Procuradoria Geral da Justiça, que propôs o desprovimento da apelação . No mais, a recorrente tornou a
[10]
manifestar-se, exibindo documentos , e as irregularidades associadas à prematura inscrição do título,
[11]
realizadas antes do trânsito em julgado, foram saneadas .

É o relatório.

O dissenso versa sobre a registrabilidade da opção de compra e venda de imóvel, formalizada no dia 8 de
novembro de 2013, por meio de instrumento particular subscrito pela Mediterrâneo Empreendimentos
[12]
Imobiliários Ltda., proprietária do bem identificado na matrícula n.º 65.240 do RI de Mogi das Cruzes ,ea
[13]
suscitada RVM Empreendimentos Imobiliários Ltda. , que pretende, com a inscrição, constituir, em seu
favor, um direito real de aquisição.

Com relação ao mesmo bem imóvel, a proprietária tabular, posteriormente, mediante escritura pública lavrada

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no dia 14 de novembro de 2014, celebrou contrato de compra e venda com a Rigin Participações e
[14]
Empreendimentos Ltda. , apelante, que, inegavelmente, é terceira juridicamente interessada, com
[15]
legitimidade para interpor recurso de apelação contra sentença que julgou a dúvida improcedente. .

Ora, o acesso da intitulada opção de compra ao fólio real afeta sua situação jurídica; compromete a
incorporação do imóvel ao seu patrimônio. Em resumo, o registro da opção de compra, confirmada a sentença,
irradiará, por certo, efeitos negativos sobre a posição jurídica da recorrente. Assim sendo, sua legitimidade
recursal, questionada pela suscitada, é manifesta.

De resto, não se admite, nessa instância recursal e, especialmente, nessa via administrativa, longe do devido
processo legal e do contraditório, a apuração de um eventual vício intrínseco à escritura pública ou, mais
especificamente, da nulidade do título causal afirmada pela suscitada, que, em sua resposta recursal, aventa a
ocorrência de simulação, cujo reconhecimento, porém, demanda processo contencioso e deliberação no
âmbito jurisdicional.

Quanto ao mérito recursal, a dúvida é procedente, razão pela qual convém dar provimento à apelação, de
sorte a reformar a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do RI de Mogi das Cruzes e
confirmar o juízo negativo de qualificação registral.

A opção de compra ou de venda, negócio jurídico, em sua formação, bilateral, é considerada, sob a perspectiva
de seus efeitos, contrato unilateral. E isso porque, para uma das partes, há apenas vantagens, a constituição
[16]
de direito formativo, enquanto, para a outra, estabelece-se uma situação de sujeição.

Orlando Gomes também a conceitua como contrato e, particularmente, negócio precursor de outro distinto: "a
opção é um negócio jurídico bilateral, mediante o qual estipulam as partes que uma delas permanece
vinculada à própria declaração de vontade, enquanto a outra se reserva faculdade de aceitá-la, ou não.
[17]
Caracteriza-se por ser proposta irrevogável de contratar decorrente de mútuo consenso."

A opção não se confunde, portanto, com as tratativas e negociações preliminares, tampouco se qualifica, na
justa advertência de Orlando Gomes, como um contrato "pendente da condictio juris da aceitação", pois aí não
[18]
seria verdadeiramente um contrato, mas simples oferta, malgrado irrevogável.

Em outras palavras, é um contrato preliminar que, sob o ângulo de seus efeitos, a distingui-lo da promessa
(compromisso) de venda e compra, gera obrigações para somente um dos contratantes: o outro, esclarece
Caio Mário, a quem então se atribui, mediante ajuste, a preferência para realizar o contrato definitivo, tem
[19]
liberdade de efetuá-lo ou não, de acordo com suas conveniências.

De todo modo, ainda que irrevogável e integrada pelos elementos essenciais da compra e venda de bem
imóvel, a opção de compra não é suscetível de registro em sentido estrito. E não porque privada de sua
eficácia, já que, ao reverso, subsiste operante enquanto não vencido seu prazo; tampouco porque estaria (o
[20]
que não é verdade, acima se destacou) subordinada a uma condição legal (conditio iuris ), presente que se
encontra a manifestação de vontade do optante, que participa da formação desse negócio jurídico; mas sim
porque, a par da falta de previsão legal, supõe, para fins de constituição do direito real, opção a ser feita, o
exercício do direito potestativo de preferência, nela, por sua essência, não contemplado.

Vale dizer: a opção de compra de bem imóvel é, por si, por sua natureza, um título desprovido de vocação para
a constituição de direito real; não é, assim, título hábil à constituição de um direito real de aquisição, então ao

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contrário do compromisso irretratável de venda e compra de bem imóvel.

Na realidade, a opção de compra de imóvel seria, em tese, somente averbável, e aí com respaldo na abertura
positivada no art. 246 da Lei nº 6.015/1973, a indicar que o rol dos títulos passíveis de averbação (art. 167, II) é
meramente exemplificativo. E justificar-se-ia, à vista do direito de preferência nela previsto e para atribuir-lhe
mais extensa eficácia, pois, conforme oportuno escólio de Francisco Loureiro, "hoje corretamente se admite a
averbação de situações jurídicas que necessitam ganhar realidade ou eficácia contra terceiros, como eficiente
[21]
mecanismo de prevenção e publicidade de tudo aquilo que diz respeito diretamente ao imóvel."

Entretanto, a despeito da denominação atribuída ao contrato apresentado a registro, não se documenta, lá, no
instrumento particular, e nada obstante as ambiguidades e equivocidades que desperta (superáveis pela
intepretação), uma característica opção de compra. Essa, infere-se do que se pontuou, é infensa à convenção
de obrigações recíprocas, ajustadas, porém, in concreto, pelas partes.

O optante, na realidade, um promitente adquirente, assumiu o compromisso de pagamento do preço ajustado.

Realizou o desembolsou do sinal, início de pagamento no valor de R$ 2.000.000,00, e obrigou-se a quitar o
saldo remanescente de R$ 31.000.000,00, no prazo de trinta dias, contado da exibição (e aprovação) da
documentação relacionada no contrato e, em particular, da certidão de uso e ocupação do solo expedida pelo
Município de Mogi das Cruzes, comprobatória da esperada modificação do zoneamento da área do imóvel de
[22]
ZR-3 para ZDU.

Dentro desse contexto, extraído da reconstrução do conteúdo das declarações negociais, com respeito,
[23]
realce-se, à intenção nelas consubstanciada , conclui-se que o contrato em foco amolda-se à categoria da
promessa (compromisso) de venda e compra. Trata-se de contrato preliminar bilateral, na formação e nos
efeitos. O promitente adquirente, suscitado, assumiu também deveres de prestação. Vinculou-se à futura
celebração do contrato definitivo. Concordou, mesmo que sob condição, subordinando assim o pagamento do
saldo a acontecimento futuro e incerto, com a estipulação do contrato de compra e venda.

Tal constatação, contudo, embora determinados o preço e a coisa, não basta ao registro do título,
desautorizado, primeiro, e principalmente, porque garantido o direito formativo ao arrependimento à promitente
[24] [25]
adquirente, consoante cláusula contratual 8.6 . Depois, em atenção à condição (mista e negativa )
[26]
resolutiva pactuada na cláusula 5.5 , de acordo com a qual, não obtida a mudança de zoneamento em 360
dias, contados do pagamento do sinal, qualquer das partes poderia dar por desfeito o contrato.

Em outras palavras, a convenção também facultou o arrependimento à promitente vendedora, permitiu-lhe,

ainda que sob certa condição negativa, a desvinculação contratual futura, livre de ônus e de qualquer
responsabilidade, ressalvada a obrigação de devolução do sinal.

Estamos, assim, diante (e tomando por empréstimo expressão utilizada por Antonio Junqueira, com
[27]
aproveitamento de seus ensinamentos ) de um contrato preliminar de eficácia (com obrigação) fraca, que
não enseja execução específica e, dentro dessa lógica, a sua inscrição registral, pois o convencionado é
incompatível com a aquisição do direito real de aquisição.

A possibilidade de arrependimento, as incertezas sobre a aguardada alteração de zoneamento, a necessidade

de aprovação pela promitente vendedora da documentação relacionada no instrumento contratual e, portanto,
as circunstâncias ínsitas à operação econômica subjacente ao contrato preliminar denotam que o título, com
escassa produção de efeitos substanciais, não é inscritível.

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Não se ignora, convém ressaltar, a redação do art. 167, I, 9), da Lei nº 6.015/1973, a permitir o registro em
sentido estrito do compromisso de compra e venda de bem imóvel, ainda que pactuada a cláusula de
arrependimento. No entanto, com o advento do novo CC, prevalece a exigência de irretratabilidade, para fins de
inscrição desse título. É o que se deduz do art. 1.417 do CC, cuja redação se encontra em harmonia com a
[28]
disciplina legal do contrato preliminar . Assim também compreende Francisco Loureiro: "atualmente,
[29]
somente podem ingressar no registro os compromissos irretratáveis."

Por sua vez, as demais exigências formuladas devem ser afastadas. No tocante à referente à especialidade
objetiva, o próprio Oficial reconsiderou sua posição inicial, observando que a pequena, e irrelevante, inexatidão
material contida no título não compromete a exata individuação do bem imóvel, também lá identificado pelo
número de sua matrícula na serventia predial. Isto é, o lapso, insignificante, não coloca em risco os princípios
da especialidade objetiva e da continuidade. Logo, é descartado.

Não se justifica, sob outro prisma, por variadas e diferentes causas, a exibição de CNDs (certidões negativas
de débitos previdenciários e tributários), seja porque sem relação com o registro pretendido, seja porque
[30]
inocorrente alienação de imóvel, pressuposto de incidência do art. 47, I, b, da Lei nº 8.212/1991 , seja por
[31]
força da contemporânea compreensão do C. CSM, iluminada por diretriz fixada pela Corte Suprema ,a
[32]
dispensá-la, porquanto a exigência, mantida, prestigiaria vedada sanção política .

Em atenção ao último fundamento, a confirmação da exigência importaria, na situação em apreço, uma

restrição indevida ao acesso do título à tábua registral, imposta como forma oblíqua para, desvinculada da
inscrição visada e contrária à eficiência e segurança jurídica próprias do sistema registral, forçar, constranger o
[33]
contribuinte ao pagamento de tributos.

Caracterizaria, enfim, restrição a interesses privados em desacordo com a orientação do E. STF, a qual se
alinhou este C. CSM, e, nessa trilha, incompatível com limitações inerentes ao devido processo legal, porque
mascararia uma cobrança por quem não é a autoridade competente, longe do procedimento adequado à
defesa dos direitos do contribuinte, em atividade estranha à fiscalização que lhe foi cometida, ao seu
fundamento e seus fins legais, dado que as obrigações tributárias em foco não decorrem do ato registral
[34]
intencionado .

Conforme Humberto Ávila, "a cobrança de tributos é atividade vinculada procedimentalmente pelo devido
processo legal, passando a importar quem pratica o ato administrativo, como e dentro de que limites o faz,
[35]
mesmo que - e isto é essencial - não haja regra expressa ou a que seja prevista estabeleça o contrário."

Na mesma direção, e sob direta inspiração desses precedentes, forte no ideal de protetividade dos direitos do
[36]
contribuinte, na eficácia e na função bloqueadora característicos do devido processo legal , segue o
subitem 119.1. do Cap. XX das NSCGJ, de acordo com o qual, "com exceção do recolhimento do imposto de
transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de
débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o
registro de títulos particulares, notariais ou judiciais."

Em síntese: conquanto afastadas as pertinências das exigências relacionadas com a exibição de certidões
negativas de débitos e o princípio da especialidade objetiva, ratifica-se o juízo negativo de qualificação, pois o
título, pelas razões aduzidas, não admite registro em sentido estrito.

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Isto posto, dou provimento ao recurso para julgar a dúvida procedente.

PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

[1]
Fls. 2-12.

[2]
Fls. 60-73.

[3]
Fls. 76-84.

[4]
Fls. 85-86.

[5]
Fls. 106-130.

[6]
Fls. 132.

[7]
Fls. 134-154.

[8]
Fls. 156.

[9]
Fls. 162-163.

[10]
Fls. 165-176.

[11]
Fls. 179 e 192-195.

[12]
Fls. 193-195.

[13]
Fls. 29-35.

[14]
Fls. 128-130.

[15]
Art. 202 da Lei nº 6.015/1973.

[16]
Antonio Junqueira de Azevedo. Novos estudos e pareceres de direito privado. São Paulo: Saraiva, 2009, p.
237.

[17]
Contratos. 26.ª ed. Atualizada por Antonio Junqueira de Azevedo e Francisco Paulo de Crescenzo Marino.
Edvaldo Brito (coord.). Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 288.

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[18]
Op. cit., p. 289.

[19]
Instituições de Direito Civil: contratos. 13.º ed. Atualizada por Regis Fichtner. Rio de Janeiro: Forense,
2009, p. 71.

[20]
Desprovida da voluntariedade que caracteriza a condição jurídico-condicional.

[21]
Lei de Registros Públicos comentada. José Manuel de Arruda Alvim Neto; Alexandre Laizo Clápis;
Everaldo Augusto Cambler (coords.). Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 1.281.

[22]
Fls. 29-35.

[23]
Art. 112 do CC.

[24]
Fls. 34.

[25]
Porque a permanência da eficácia do negócio jurídico, subordinada, primeiro, a um não acontecer no
tempo ajustado, à não ocorrência de evento de terceiros (do acaso), dependia, também, e, por conseguinte,
em conjunto com o não-acontecer, da vontade de qualquer um dos contratantes. Quero enfatizar: a condição é
lícita, pois longe de ser qualificada como puramente potestativa.

[26]
Fls. 33.

[27]
Novos estudos e pareceres de direito privado. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 250-269.

[28]
Art. 463 do CC.

[29]
Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. 7.ª ed. Cezar Peluso (coord.). São Paulo: Manole,
2013, p. 1.491.

[30]
Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes
casos:

I - da empresa:

b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo;

[31]
ADI nº 173/DF e ADI 394/DF, rel. Min. Joaquim Barbosa, j. 25.9.2008.

[32]
Apelação Cível n.º 0013759-77.2012.8.26.0562, rel. Des. Renato Nalini, j. 17.1.2013; Apelação Cível n.º
0021311-24.2012.8.26.0100, rel. Des. Renato Nalini, j. 17.1.2013; Apelação Cível n.º 0013693-
47.2012.8.26.0320, rel. Des. Renato Nalini, j. 18.4.2013; Apelação Cível n.º 9000004-83.2011.8.26.0296, rel.
Des. Renato Nalini, j. 26.9.2013; e Apelação Cível n.º 0002289-35.2013.8.26.0426, rel. Des. Hamilton Elliot
Akel, j. 26.8.2014.

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[33]
A respeito da proscrição das sanções políticas, cf. Hugo de Brito Machado, in Curso de Direito Tributário.
32.ª ed. São Paulo: Malheiros, 2011, p. 509-511.

[34]
Arts. 289, da Lei nº 6.015/1973, 30, XI, da Lei nº 8.935/1994, e 134, VI, do CTN.

[35]
Sistema constitucional tributário. 5.ª ed. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 173.

[36]
A propósito dessa estrutura do princípio do devido processual legal, cf. Humberto Ávila, op. cit., p. 173-
176.

NOTA DO EDITOR:

No DJe de 11/10/2017 (p. 6) foi publicado a denegação do pedido contra despacho denegatório de recurso
especial.

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