O CRECI Barra e a Universidade Estcio de S firmaram convnio para publicar esta cartilha, com dicas bsicas para quem

m deseja comprar ou vender um imvel (e at mesmo para aqueles que trabalham no mercado imobilirio).

Autores
MANOEL MAIA
Professor de Direito Imobilirio e Coordenador Pedaggico do CRECI

LAUDIMIRO CAVALCANTI
Membro da Comisso Pedaggica e Delegado Titular do CRECI

1. IMVEIS PRONTOS
A DOCUMENTAO RELATIVA AO IMVEL Na realizao de um negcio imobilirio, voc ter de examinar a documentao relativa ao imvel. No basta acreditar e ter boa-f no que lhe garante o vendedor do imvel: indispensvel a verificao de documentos, certides e lavratura de escrituras e registros de imveis, tudo com a finalidade mpar de fornecer maior facilidade e agilidade queles que buscam concretizar o sonho da casa prpria. A) CERTIDO DE NUS REAIS DO REGISTRO DE IMVEIS A certido de nus Reais expedida pelo Cartrio de Registro de Imveis. Ela permite observar quem o verdadeiro proprietrio do imvel e ainda mostra se o imvel encontra-se desembaraado, ou seja, se no existe algo que o impea de ser vendido, como, por exemplo, uma hipoteca ou penhora por ordem judicial. Atravs da certido atualizada do Registro de Imveis, podemos conhecer ainda toda a vida do imvel, desde seu primeiro registro at seu ltimo dono. A certido atualizada um instrumento pblico; logo, pode ser requerida por qualquer interessado, bastando que se dirija ao cartrio de Registro de Imveis que abranja a localidade onde esteja situado o imvel, pagar o valor cobrado e fornecer o endereo completo do imvel. B) CERTIDO ENFITUTICA Por meio dessa certido, o comprador poder saber se o imvel foreiro, ou seja, se incide sobre ele pagamento de foro e laudmio.

C) CERTIDO NEGATIVA DE NUS EXPEDIDA PELA PREFEITURA DO MUNICPIO De posse da certido, o comprador poder saber se o antigo proprietrio pagava em dia o IPTU. Essa colocao tambm muito importante, pois, em caso de dvida, a Prefeitura pode inscrever o dbito do imvel na dvida ativa do municpio e execut-la judicialmente, fazendo com que o imvel seja penhorado. Ao realizar a compra de um apartamento, os cuidados iniciais a serem observados so idnticos aos j mencionados, porm, devem-se tomar algumas precaues, tais como: 1) Verificar as especificaes e a conveno do condomnio; 2) Solicitar declarao da Administrao do edifcio, atestando que o apartamento n _____ no se encontra em dbito com o condomnio; 3) Certificar-se de que existe vaga de garagem, que pode estar mencionada na escritura ou em um documento parte (no se esquecer de verificar) pois, se no estiver mencionada em um dos 2 (dois) documentos, o direito vaga no existe. D) DOCUMENTAO RELATIVA AO VENDEDOR DO IMVEL Aps ter sido verificada toda a documentao relativa ao imvel, mencionada anteriormente, demonstrando que o mesmo possui condies de ser vendido, ou seja, no est hipotecado, penhorado ou envolvido em inventrio (sem ter alvar), e ter sido pago o sinal e princpio de pagamento, chegada a hora de preparar a documentao para realizar a Escritura de Compra e Venda.

Para realizar a escriturao do imvel, so necessrios os seguintes documentos do vendedor do imvel: a) DOCUMENTOS PESSOAIS DE IDENTIFICAO 1. Carteira de identidade 2. CPF b) CERTIDES NEGATIVAS DO VENDEDOR 1. Cartrio de Protestos 2. Distribuidores Forenses 3. Justia Federal Como no caso da documentao relativa ao imvel, as certides negativas do vendedor tambm tm importncia fundamental na hora da negociao imobiliria. As certides negativas do vendedor so exigncias dos cartrios onde ser realizada a Escritura, para demonstrar que aquele que est vendendo o imvel pode faz-lo, ou seja, no est impedido legalmente de vend-lo, como acontece nos casos em que a Justia tenha determinado que os bens fiquem inalienveis/indisponveis. A escritura pblica, segundo a Lei de Registros Pblicos (Lei n 6.015), deve conter alguns requisitos essenciais, tais como data e lugar de sua realizao, reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos tenham comparecido ao ato, nome, nacionalidade, estado civil, profisso, domiclio e residncia das partes, declarao de ter sido lida com as partes presentes, e outros atos que so de conhecimento do tabelio. A escritura pblica s atinge seus efeitos quando levada para ser registrada no Registro Geral de Imveis.

 ESSENCIAL QUE A ESCRITURA PBLICA SEJA LEVADA A REGISTRO NO CARTRIO DO REGISTRO DE IMVEIS. Nossa colocao se justifica pelo fato de que uma pessoa s ser considerada realmente proprietria de um imvel quando levar a escritura para ser registrada e seu nome passar a constar nos livros do cartrio de Registro de Imveis. Nunca deixe de efetuar o registro de imveis. simples de fazer, e a nica segurana que voc possui sobre seu imvel. S DONO QUEM REGISTRA.

2. IMVEIS EM LANAMENTOS
Boa parte dos imveis comercializados tem sua primeira transao atravs de grandes empresas construtoras, que tm na construo civil sua caracterstica principal a incorporao imobiliria. de 1964 a Lei das Incorporaes (Lei n 4.591), que define a incorporao imobiliria como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas. O direito de construir assegurado pelo Novo Cdigo Civil, que, em seu artigo 1.299, diz: O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. Ser incorporador no necessariamente ser construtor. Para ser incorporador, necessrio que haja a construo, a venda e a diviso em unidades autnomas de um edifcio, de um conjunto de casas localizadas em terreno comum, porm com rea de uso exclusivo. O incorporador aquele que toma as iniciativas e responde pelo empreendimento. Salvo excees, trs so as modalidades de construo de prdios por incorporao. So elas: Por conta e risco do incorporador Por empreitada Por administrao O comprador dever ter pleno conhecimento de toda a documentao relativa ao projeto aprovado, j que ele est comprando uma idia (um imvel que s existe na planta).

Para isso, necessrio o domnio de uma planta baixa, com as explicaes tcnicas, porm de maneira inteligvel ao cliente. Alm da planta baixa, o memorial descritivo dever ser apresentado, comentado e explicado, a fim de transmitir com fidelidade o que ser o imvel depois de pronto. Dever o cliente ser levado at o local onde ser edificado o empreendimento, para que lhe seja mostrada toda a infra-estrutura do setor, com os principais pontos de interesse da comunidade local, e os servios bsicos indispensveis a qualquer famlia (supermercado, farmcia, padaria etc.). importante observar que toda e qualquer construo por incorporao requer a formalizao de uma srie de documentos, todos eles exigidos pela Lei das Incorporaes e que devero constar do memorial descritivo devidamente arquivado no Cartrio de Registro de Imveis da Circunscrio a que pertence o terreno sobre o qual se constri. Uma verificao do memorial medida saudvel a quem se presta a realizar uma transao segura.

3. PATRIMNIO DE AFETAO
1. Objetivo do patrimnio de afetao O patrimnio de afetao se destina consecuo da incorporao correspondente e entrega das unidades imobilirias aos respectivos adquirentes (art. 31 A). Seus recursos financeiros sero utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes incorporao (art. 31 A, 6). 2. Cronograma de eventos aps o sinistro Uma vez decretada a falncia ou a insolvncia civil do incorporador, ou interrompidas as obras por mais de 30 (trinta) dias contnuos, observar-se-o os seguintes procedimentos: a) Dentro de 60 dias da decretao da falncia ou da insolvncia civil do incorporador, ou da paralisao das obras por mais de 30 dias ininterruptos (art. 31 F, 2), o condomnio dos adquirentes realizar assemblia geral para: a.1) Ratificar os atos da comisso de representantes ou eleger novos membros (art. 31 F, 1); a.2) Instituir o condomnio de construo (art. 31 F, 1); a.3) Deliberar sobre os termos da continuao da obra ou da liquidao do patrimnio de afetao (art. 31 F, 1). 3. A deliberao de continuidade das obras Decidindo pela continuao das obras, os condminos se subrogaro automaticamente nos direitos, nas obrigaes e nos encargos relativos incorporao, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver (art. 31 F, 11). Cada condmino responder individualmente pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da concluso da incorporao. A responsabilidade individual de cada condmino ser calculada (art. 31 F, 12).