Pesquisa - Mercado - Vila - Leopoldina - e Região - 2007

Levantamento de
Mercado
7HUUHQR,PSHUDWUL]/HRSROGLQD
São Paulo- SP
1
Março / 2.007
$SUHVHQWDomR
Está apresentação consiste em duas partes
3DUWH,± 6XPiULRGH0HUFDGR
Contexto sócio-econômico, geográfico e mercadológico
3DUWH,,± 'HVHQYROYLPHQWRGH3URGXWR
Inspirações e Referências
Sugestão de produto
2
, 6XPiULRGH0HUFDGR
Dar todos os elementos para desenvolvimento de produto :
A - Caracterização da Vila Leopoldina
B - Região de Influência
C - Pesquisa de Mercado
D - Tendências de consumo
E- Perfil Cliente
3
$ &DUDFWHUL]DomR
+LVWyULFR
Bairro que era o endereço de diversas olarias no início do século XX.
Na década de 50, com a construção do Centro Industrial Miguel Mofarrej, grandes indústrias se instalaram por lá.
Seu passado preparou terreno para os espigões que atualmente são erguidos ali.
Na década de 1980, com a construção do parque, a região se transformou. O acesso dos caminhões ao Centro da
Cidade já estava mais restrito, e indústrias e armazéns mudaram-se para outras regiões nas margens das
rodovias.
Essas construções que ocupavam grande espaço passaram a ficar obsoletas. A região passou por grande
desvalorização.
Mas foi a construção de bairros residenciais e de alto padrão como Alto de Pinheiros e City Lapa que começou a
mudar as características da Vila Leopoldina.
O baixo valor dos lotes, aliado ao terreno em forma de planalto nos arredores das ruas Carlos Weber e Passo da
Pátria, e a facilidade de transporte favoreceram o aumento da população do bairro.
4
$ &DUDFWHUL]DomR
'HVHQYROYLPHQWR
A região começou a receber novos condomínios verticais. A princípio, a predominância era de apartamentos de
dois ou três dormitórios para classe média.
O padrão elevou-se, e os lançamentos na Vila Leopoldina oferecem imóveis de quatro suítes e conceito de
condomínio clube.
E não foi apenas o setor residencial que melhorou por lá. Os galpões que estavam obsoletos passaram a ser
ocupados por laboratórios, empresas de publicidade, casas noturnas e até uma universidade.
O setor comercial de serviços foi o último a perceber a nova vocação da Vila Leopoldina. Atraído pela demanda
exigida pelo grande número de moradores, vêm se expandindo muito nos últimos cinco anos.
Aos poucos, os moradores da Vila Leopoldina começam a ter de tudo na porta de casa.
5
6
$ &DUDFWHUL]DomR
&DUDFWHUL]DomR
Apresenta potencialidades e vocações de transformação que transformam a Vila Leopoldina no vetor oeste de
expansão da cidade dado seu intenso processo de verticalização, quer pelo abandono paulatino das atividades
industriais que aí se localizavam, e que foram em busca de novas localizações mais vantajosas.
Rodeada pelas marginais dos rios Pinheiros e Tietê e a Avenida Queiroz Filho, a Vila Leopoldina tem ainda a seu
favor o fácil acesso a várias rodovias interestaduais, como Anhangüera, Castelo Branco, Raposo Tavares e Regis
Bittencourt.
Se tudo isso não fosse suficiente, some ainda o fato de ter como vizinhos o Parque Villa Lobos e os elegantes bairros
de Alto de Pinheiros e City Lapa.
Comporta ainda o Ceagesp, o maior entreposto de distribuição de alimentos da cidade.
O bairro também é riscado por grandes avenidas como a Gastão Vidigal e a Imperatriz Leopoldina, importantes
pontos viários e com grande oferta de transporte coletivo.
Foi por isso que nas décadas de 1960 e 70, a Vila Leopoldina transformou-se em um bairro repleto de indústrias e
armazéns de distribuição, com condomínios de operários que trabalhavam por ali.
7
8
% 5HJLmRGH,QIOXrQFLD
5(*,2'(,1)/8Ç1&,$',5(7$
A região em que está colocado o site tem forte comunicação com outros trechos da cidade.
Na região indireta há dois grupos de distritos. O primeiro é o de outros bairros da Zona Norte um pouco mais
distantes e também colocados no eixo da Marginal do Tietê. São eles: São Domingos, Pirituba, entre outros.
O outro grupo é o formado pelos distritos da zona oeste que ficam na outra margem da Marginal. É uma
região super heterogênea que possui quatro tipos de distritos:
• Distritos com tradição industrial que estão passando por um processo de renovação: Vila Leopoldina; Barra
Funda e Jaguaré
• Lapa – distrito de classe média, com algumas região industriais
• Jaguará – Distrito popular
• Perdizes – Distrito de classe média com região super nobres.
9
10
3(5),/025$'2'$=21$2(67(
025$'25e &21680,'25'(/$=(5(&8/785$
Os habitantes deste trecho da zona oeste de São Paulo se

destacam pela alta freqüência a livrarias, cinemas, restaurantes
e bares. Em geral, têm padrão socioeconômico elevado.
11
,QGLFDGRUHV6yFLR(FRQ{PLFRVB6XE3UHIHLWXUDV
,QGLFDGRU /DSD
Área (Km²)
População Total
Densidade Demográfica (Hab/Km²)
População em Idade Ativa
Taxa de Crescimento (%) 1991- 2000 (%)
Taxa de Urbanização (%)
Número de Domicílio
Número de Moradores por Domicílio
Rendimento Médio dos Chefes de Família (R$)
Domicílio com Renda do Chefe com mais de 20 salários mínimos (%)
Domicílio com Renda do Chefe com mais de 20 salários mínimos (Nº)
Chefe de Família com mais de 15 anos de Estudo (%)
)RQWH Censo Demográfico 2.000
Secretaria de Desenvolvimento e Trabalho
12
$ &DUDFWHUL]DomR
0(5&$'2,02%,/,È5,2
A região foi descoberta pelo mercado imobiliário em meados dos anos 90.
Pouco tempo depois, passou a receber um grande número de edifícios residenciais destinados à classe
média.
Além da oferta de apartamentos cada vez maior, uma das razões dessa atração é a boa localização, nas
proximidades das marginais e do Parque Villa-Lobos.
13
% 3HVTXLVDGH0HUFDGR
2EMHWLYR
Caracterizar a região do terreno em estudo Identificando os empreendimentos verticais, buscando parâmetro
mercadológico para o desenvolvimento de novos produtos.
0HWRGRORJLD
Consulta em banco de dados, levantamento de campo e, posteriormente, consistência e confirmação das
informações.
$EUDQJrQFLD*HRJUiILFD
Foram estudados todos os empreendimentos localizados na do bairro do terreno em estudo.
Diante da heterogeneidade do perfil e de valor a região foi dividida em três grupos: V. Leopoldina, Lapa e
Carlos Weber.
A seguir as regiões serão apresentadas separadamente.
3HUtRGR
Julho de 2.003.
14
3HUILO ± =RQD2HVWH
3URGXWRVH8QLGDGHVSRU'RUPLWyULR
A produção entre os segmentos é muito próxima, porém o de 4 dormitórios destaca-se com o maior percentual
de produtos e unidades lançadas.
10 produtos
7 produtos 1.088 unidades
1.145 unidades 8 produtos
947 unidades

'RUPV 'RUPV 'RUPV

3URGXWRV 8QLGDGHV
15
3HUILO ± =RQD2HVWH
3URGXWRVH8QLGDGHVSRU%DLUUR
A região da Carlos Weber apresenta a maior produção de produtos, enquanto a Vila Leopoldina concentra a
maioria das unidades lançadas.
8 produtos
6.143 unidades

9 produtos
7 produtos 972 unidades
908 unidades

9LOD/HRSROGLQD /DSD &DUORV:HEHU

3URGXWRV 8QLGDGHV
16
3HUILO ± =RQD2HVWH
3URGXWRVH8QLGDGHVSRUÈUHD~WLOPð
Com maior percentual de produção, a faixa de 51 a 70 m² se destaca das demais faixas formando o primeiro
grupo. A seguir estão as faixas 91 a 120 m² e 121 a 150 m² com praticamente a mesma produção e a faixa de
até 50 m² com produção de 8% e 11%.
As demais faixas indicam produção muito baixa, entre 2% e 6%.
8 produtos
1.096 unidades

5 produtos 5 produtos
506 unidades 226 unidades

414 unidades
362 unidades

1 produto
200 unidades 1 produto
76 unidades

$WpPð DPð DPð DPð DPð DPð DPð
3URGXWRV 8QLGDGHV
17
3HUILO ± =RQD2HVWH
8QLGDGHVSRU6HPHVWUH
De um semestre para o outro a produção de unidades da região oscila muito, chegando a zero no período
seguinte de produção.

3 produtos
4 produtos

1 produto
72 unidades

6HP 6HP 6HP VHP VHP VHP VHP VHP
18
3HUILO ± =RQD2HVWH
ÈUHD~WLOPð
A área útil varia entre 48 e 224 m². A média é de 102 m².
Por semestre, nota-se que a área média oscila bastante com na região anterior.
'DGRV(VWDWtVWLFRV
1º quartil: 60,00 m²
%DLUUR 9/HRSROGLQD /DSD &DUORV:HEHU 'RUPV 'RUPV 'RUPV 'RUPV

Máxima 183,84 64,02 224,13 Máxima 60,00 117,38 224,13
Média 120,24 54,74 121,56 Média 52,42 86,65 149,93
Mínima 69,76 48,47 51,50 Mínima 48,47 63,70 101,97
-20,21% 34,44% -0,37% 13,42%
7HUUHQR 6HPHVWUH VHP VHP VHP VHP VHP

16.745,00 Máxima 151,36 94,39 - 224,13 183,84
6.479,32 Média 95,06 75,85 101,97 101,59 115,22
1.710,00 Mínima 51,50 55,13 - 48,47 51,53
19
% 3HVTXLVDGH0HUFDGR
9LOD/HRSROGLQD
20
3HUILO ± 9/HRSROGLQD
Metade da produção é de 3 dormitórios e a outra metade é de 4 dormitórios.
5 produtos
4 produtos 644 unidade

656 unidade

'RUPV 'RUPV
3URGXWRV 8QLGDGHV
21
Por produtos e unidades a faixa de 121 a 150 m² indica o maior percentual de produção.
1 produto
28 unidades

4 produtos
299 unidades

7 produtos
1 produto 733 unidades 1 produto

DPð DPð DPð DPð DPð
3URGXWRV 8QLGDGHV
22
3URGXWRVH8QLGDGHVSRUÈUHD~WLOPðH'RUPLWyULR
Com a mesma produção, o segmento de 3 dormitórios indica maior produção na faixa de 91 a 120 m² enquanto
o segmento de 4 dormitórios na faixa seguinte – 121 a 150 m².
'RUPV 'RUPV
ÈUHD 3URGXWRV 8QLGDGHV 3URGXWRV 8QLGDGHV
1 1 1 1
51 a 70 m² 1 25% 166 25% - - - -
71 a 90 m² 1 25% 200 30% - - - -
91 a 120 m² 2 50% 290 44% - - - -
121 a 150 m² - - - - 4 80% 494 77%
151 a 200 m² - - - - 1 20% 150 23%
TOTAL 4 100% 656 100% 5 100% 644 100%
23
Com produção em apenas 3 semestres, o 2ºde 2.006 apresenta a maior produção de unidades.
2 produtos
400 unidades

5 produtos
720 unidades

2 produtos
180 unidades

24
ÈUHD~WLOPð
'RUPV 'RUPV 'RUPV 7HUUHQR

Máxima 95,87 183,84 16.745,00
Média 84,51 148,83 8.759,07
Mínima 69,76 129,59 3.700,00
25
3UHoRGRPð ~WLO5
São apresentados os preços do m² útil de dois momentos distintos :
• 3UHoRGH/DQoDPHQWRFRUULJLGRSHOR,1&&
• 3UHoR$WXDO
A correção do preço do m² tem o objetivo de criar um parâmetro atual. É como se todos os empreendimentos
estudados fossem lançados hoje.
Além disso, apresenta-se a diferença percentual entre o preço médio atual e o preço médio de lançamento
corrigido pelo INCC. Esta equação pode apontar variação do perfil dos produtos lançados ou alteração da
estratégia de colocação comercial. Ela também representa situações distintas de valorização, recuperação e
estabilização: preços baixos que se recuperam significativamente em curto espaço de tempo; preços altos
que são obrigados a ser ajustados para baixo e preços alinhados que apenas incorporam o índice do setor –
INCC.
A situação de cada segmento está demonstrada, apontando recuperação, valorização ou estabilidade.
26
3UHoRGRPð ~WLO5
O preço médio geral está 2,37% acima da correção do INCC.
&RUULJLGR $WXDO
Máximo 3.142 3.348
Médio 2.945 2,37% 3.015
Mínimo 2.533 2.535
27
3UHoRGRPð ~WLO5SRU'RUPLWyULR
O segmento de 4 dormitórios indica percentual positivo.
3UHoRGH/DQoDPHQWR&RUULJLGR ,1&&
'RUPV 'RUPV 'RUPV

Máximo 3.062 3.142
Médio 2.824 3.042
Mínimo 2.533 2.829
'RUPV 'RUPV
2,00% 2,64%
3UHoR$WXDO
'RUPV 'RUPV 'RUPV

Máximo 3.348 3.300
Médio 2.880 3.122
Mínimo 2.535 2.872
28
3UHoRGRPð ~WLO5SRUÈUHD~WLOPð
ÈUHD DPð DPð DPð DPð DPð
Máximo - - 3.062 3.130 -
Médio 2.991 2.533 2.886 3.017 3.142
Mínimo - - 2.710 2.829 -
3UHoR$WXDO

Máximo - - 3.348 3.199 -
Médio 3.000 2.535 2.993 3.078 3.300
Mínimo - - 2.638 2.872 -

0,31% 0,10% 3,71% 2,03% 5,00%
29
3UHoRGRPð ~WLO5SRUÈUHD~WLOPðH'RUPLWyULR
ÈUHD 'RUPV 'RUPV

51 a 70 m² 2.991 -
71 a 90 m² 2.533 -
91 a 120 m² 2.886 -
ÈUHD 'RUPV 'RUPV

121 a 150 m² - 3.017
151 a 200 m² - 3.142
51 a 70 m² 0,31% -
71 a 90 m² 0,10% -
3UHoR$WXDO 91 a 120 m² 3,71% -
ÈUHD 'RUPV 'RUPV
121 a 150 m² - 2,03%
151 a 200 m² - 5,00%
51 a 70 m² 3.000 -
71 a 90 m² 2.535 -
91 a 120 m² 2.993 -
121 a 150 m² - 3.078
151 a 200 m² - 3.300
30
&RPHUFLDOL]DomR
Os dados que seguem podem ser observados pelas seguintes variáveis:
• 'RUPLWyULR
• %DLUUR
• ÈUHD~WLOPð
• $QR
• ÈUHD~WLOPð['RUPLWyULR
Nestes slides apresenta-se também absorção média geral e produtos abaixo dela.
Em todas as distribuições das variáveis apontadas acima, apresenta-se número de unidades lançadas,
comercializadas e em estoque.
Com relação à variável ano, os dados apresentados se referem ao total de unidades comercializadas e em
estoque na data do estudo, visualizadas pelo ano de seu lançamento.
Nesta situação pode se observar o resultado dos produtos de acordo com o ano que o mesmo foi lançado.
31
&RPHUFLDOL]DomR*HUDO
O estoque geral é de 33%.
Estoque = 424 unidades

Vendas = 876 unidades

$EVRUomR0pGLD
*(5$/
9HQGDV (VWRTXH
32
&RPHUFLDOL]DomRSRU'RUPLWyULR
O segmento de 4 dormitórios possui mais da metade das unidades em estoque. Vale ressaltar que apresentou a
a mesma produção do segmento de 3 dormitórios e que teve uma considerável reposição muito recente de
estoque.
O segmento de 3 dormitórios apresenta a melhor absorção nominal e relativa.
656 644
unidades unidades

94 unid.
330 unid.

Absorção

562 unid.
média: 67%

314 unid.
'RUPV 'RUPV
9HQGDV (VWRTXH
$EDL[RGDPpGLD
Plazamayor e Verana
33
&RPHUFLDOL]DomRSRUÈUHD~WLOPð
Apenas duas faixas indicam absorção acima da média – 71 a 90 m² e 91 a 120 m², porém a melhor absorção
nominal é indicada pela faixa de 121 a 150 m² que indica 48% de estoque. Já a melhor absorção relativa é
indicada pela faixa de 71 a 90 m².
200 290
unidades unidades
166 494 150
unidades unidades unidades
5 unid.
9 unid.
236 unid.
20 unid.
94 unid.

281 unid.
Absorção 195 unid.
média: 67%
258 unid.

86 unid.

56 unid.


9HQGDV (VWRTXH
34
&RPHUFLDOL]DomRSRUÈUHD~WLOPðH'RUPLWyULR
'RUPV 'RUPV
ÈUHD (VWRTXH 9HQGDV (VWRTXH 9HQGDV
1 1 1 1
51 a 70 m² 80 85% 86 15% - - - -
71 a 90 m² 5 5% 195 35% - - - -
91 a 120 m² 9 10% 281 50% - - - -
121 a 150 m² - - - - 236 72% 258 82%
151 a 200 m² - - - - 94 28% 56 18%
TOTAL 94 100% 562 100% 330 100% 314 100%
35
(VWiJLRGH2EUD
Metade dos empreendimentos lançados na região estão em fase de lançamento.
(VWUXWXUD /DQoDPHQWR

36
% 3HVTXLVDGH0HUFDGR
/DSD
37
3HUILO /DSD
O segmento de 2 dormitórios predomina na região.
5 produtos
761 unidade

2 produtos
147 unidade

'RUPV 'RUPV
3URGXWRV 8QLGDGHV
38
3HUILO /DSD
Os produtos nessa região são menores. Entre as duas faixas presentes a de 51 a 70 m² agrupa a maioria dos
produtos e unidades lançadas.
5 produtos
546 unidades

2 produtos
362 unidades

$WpPð DPð
3URGXWRV 8QLGDGHV
39
3HUILO /DSD
3URGXWRVH8QLGDGHVSRU6HPHVWUH
A produção acontece em três semestres. A maior produção de unidades ocorre no 2ºsemestre de 2.005.
4 produtos
512 unidades

2 produtos
144 unidades
1 produto
252 unidades

40
3HUILO /DSD
O segmento de 2 dormitórios está presente nas duas faixa, porém com concentração na segunda faixa. Já a
produção do segmento de 3 dormitórios ocorre apenas na segunda faixa – 51 a 70 m².
'RUPV 'RUPV
ÈUHD 3URGXWRV 8QLGDGHV 3URGXWRV 8QLGDGHV
1 1 1 1
Até 50 m² 2 40% 362 48% - - - -
51 a 70 m² 3 60% 399 52% 2 100% 147 100%
TOTAL 5 100% 761 100% 2 100% 147 100%
41
3HUILO /DSD
ÈUHD~WLOPð
'RUPV 'RUPV 'RUPV 7HUUHQR

Máxima 55,13 64,02 6.584,00
Média 51,09 63,86 4.638,74
Mínima 48,47 63,70 3.202,00
42
3HUILO /DSD
3UHoRGRPð ~WLO5
• 3UHoR$WXDO
INCC.
43
3HUILO /DSD
3UHoRGRPð ~WLO5
&RUULJLGR $WXDO
Máximo 2.798 2.864
4,81%
Médio 2.378 2.492
Mínimo 1.884 2.149
44
3HUILO /DSD
Apenas o segmento de 3 dormitórios indica percentual negativo.
'RUPV 'RUPV 'RUPV

Máximo 2.781 2.798
Médio 2.243 2.714
Mínimo 1.884 2.631
'RUPV 'RUPV
11,07% -8,12%
3UHoR$WXDO
'RUPV 'RUPV 'RUPV

Máximo 2.864 2.606
Médio 2.491 2.494
Mínimo 2.149 2.382
45
3HUILO /DSD
O maior percentual de valorização é indicado pela faixa com até 50 m².
ÈUHD $WpPð DPð

Máximo 2.449 2.798
Médio 2.212 2.444
Mínimo 1.976 1.884
$WpPð DPð
3UHoR$WXDO 10,16% 2,87%
ÈUHD $WpPð DPð

Máximo 2.620 2.864
Médio 2.437 2.514
Mínimo 2.254 2.149
46
3HUILO /DSD
3UHoRGDÈUHD~WLOPðSRU'RUPLWyULR
ÈUHD 'RUPV 'RUPV

Até 50 m² 2.212 -
51 a 70 m² 2.264 2.714
ÈUHD 'RUPV 'RUPV
Até 50 m² 10,16% -
3UHoR$WXDO 51 a 70 m² 11,65% -8,12%
ÈUHD 'RUPV 'RUPV
Até 50 m² 2.437 -
51 a 70 m² 2.527 2.494
47
3HUILO /DSD
&RPHUFLDOL]DomR
• 'RUPLWyULR
• %DLUUR
• ÈUHD~WLOPð
• $QR
48
3HUILO /DSD
O estoque geral é muito baixo - 14%.


$EVRUomR0pGLD
*(5$/
9HQGDV (VWRTXH
49
3HUILO /DSD
Apenas o segmento de 3 dormitórios apresenta percentual de absorção abaixo da média.
O segmento de 2 dormitórios indica a melhor absorção relativa e nominal.
761 147
unidades unidades

83 unid.
40 unid.

Absorção
média: 83%
678 unid.

107 unid.
'RUPV 'RUPV
9HQGDV (VWRTXH
$EDL[RGDPpGLD
Liverpool e Colors
50
3HUILO /DSD
Ambas as faixas indicam percentual de absorção acima da média. A faixa com até 50 m² indica a melhor
absorção relativa e a faixa de 51 a 70 m² indica a melhor absorção nominal.
362 546
unidades unidades

81 unid.
42 unid.
Absorção

média: 83%
465 unid.
320 unid.
$WpPð DPð
9HQGDV (VWRTXH
51
3HUILO /DSD
'RUPV 'RUPV
ÈUHD (VWRTXH 9HQGDV (VWRTXH 9HQGDV
1 1 1 1
Até 50 m² 42 51% 320 47% - - - -
51 a 70 m² 41 49% 358 53% 40 100% 107 100%
TOTAL 83 100% 678 100% 40 100% 107 100%
52
3HUILO /DSD
(VWiJLRGH2EUD
A maioria dos empreendimentos estão em fase de obra – 75%.
/DQoDPHQWR

$FDEDPHQWR

(VWUXWXUD

53
% 3HVTXLVDGH0HUFDGR
&DUORV:HEHU
54
3HUILO ± &DUORV:HEHU
O maior percentual são de produtos e unidades de 4 dormitórios.
5 produtos
444 unidade
2 produtos
384 unidade
2 produtos
144 unidade

'RUPV 'RUPV 'RUPV

3URGXWRV 8QLGDGHV
55
Por produtos a maior produção é apresentada pela faixa de 91 a 120 m², em seguida estão as faixas de 51 a 70
m² e 151 a 200 m² com a mesma produção – 22% cada..
Com relação á unidades, a faixa de 51 a 70 m² apresenta o maior percentual de lançamentos. Na seqüência
vem a faixa de 151 a 200 m² com 27% e 91 a 120 m² com 22%.
As demais faixas indicam apenas um produto lançado e 32 e 76 unidades lançadas, percentual entre 3% e 11%.
2 produtos
384 unidades
3 produtos
216 unidades

2 produtos
264 unidades

1 produto 1 produto

DPð DPð DPð DPð DPð DPð
3URGXWRV 8QLGDGHV
56
A maioria das unidades lançadas na região foram realizadas no 2ºsemestre de 2.003.
4 produtos
608 unidades

2 produtos
228 unidades
1 produto
72 unidades 2 produtos
64 unidades

57
Com exceção do segmento de 2 e 3 dormitórios que indicam produção em apenas uma faixa, o segmento de 4
dormitórios está presente em 4 faixas, sedo a de 151 a 200 m² de maior concentração.
'RUPV 'RUPV 'RUPV

ÈUHD 3URGXWRV 8QLGDGHV 3URGXWRV 8QLGDGHV 3URGXWRV 8QLGDGHV
1 1 1 1 1 1
51 a 70 m² 2 100% 384 100% - - - - - - - -
91 a 120 m² - - - - 2 100% 144 100% 1 20% 72 16%
121 a 150 m² - - - - - - - - 1 20% 32 7%
151 a 200 m² - - - - - - - - 2 40% 264 59%
201 a 250 m² - - - - - - - - 1 20% 76 17%
TOTAL 2 100% 384 100% 2 100% 144 100% 5 100% 444 100%
58
ÈUHD~WLOPð
'RUPV 'RUPV 'RUPV 'RUPV 7HUUHQR

Máxima 60,00 117,38 224,13 8.700,00
Média 55,75 113,70 151,04 5.216,09
Mínima 51,50 110,02 101,97 1.710,00
59
3UHoRGRPð ~WLO5
• 3UHoR$WXDO
INCC.
60
3UHoRGRPð ~WLO5
&RUULJLGR $WXDO
Máximo 3.585 3.624
Médio 3.153 9,37% 3.448
Mínimo 2.664 3.318
61
O maior percentual positivo é indicado pelo segmento de 3 dormitórios.
'RUPV 'RUPV 'RUPV 'RUPV

Máximo - 3.201 3.585
Médio 2.664 3.145 3.352
Mínimo - 3.090 3.070
'RUPV 'RUPV 'RUPV

- 6,95% 3,52%
3UHoR$WXDO
'RUPV 'RUPV 'RUPV 'RUPV
Máximo - - 3.624
Médio - 3.364 3.470
Mínimo - - 3.318
62
Máximo - 3.519 - 3.389 -
Médio 2.664 3.270 3.196 3.229 3.585
Mínimo - 3.090 - 3.070 -
3UHoR$WXDO
Máximo - 3.624 - - -
Médio - 3.494 3.318 3.445 3.492
Mínimo - 3.364 - - -

- 6,85% 3,80% 6,67% -2,59%
63
3UHoRGRPð ~WLO5SRUÈUHD~WLOPðH'RUPLWyULR
Abaixo da correção do INCC apenas a faixa de 201 a 250 m² no segmento de 4 dormitórios.
ÈUHD 'RUPV 'RUPV 'RUPV
51 a 70 m² 2.664 - -
91 a 120 m² - 3.145 3.519
121 a 150 m² - - 3.196
151 a 200 m² - - 3.229
201 a 250 m² - - 3.585 ÈUHD 'RUPV 'RUPV 'RUPV
51 a 70 m² - - -
91 a 120 m² - 6,95% 2,99%
3UHoR$WXDO 121 a 150 m² - - 3,80%
ÈUHD 'RUPV 'RUPV 'RUPV
151 a 200 m² - - 6,67%
201 a 250 m² - - -2,59%
51 a 70 m² - - -
91 a 120 m² - 3.364 3.624
121 a 150 m² - - 3.318
151 a 200 m² - - 3.445
201 a 250 m² - - 3.492
64
&RPHUFLDOL]DomR
• 'RUPLWyULR
• %DLUUR
• ÈUHD~WLOPð
• $QR
65
O estoque geral é muito baixo - 8%.


$EVRUomR0pGLD
*(5$/
9HQGDV (VWRTXH
66
Mesmo abaixo da média, o segmento de 4 dormitório indica a melhor absorção nominal. Já a relativa é indicada
pelo segmento de 2 dormitórios que está vendido.
144
384 444
unidades

unidades unidades

2 unid.
73 unid.

Absorção
142 unid.

média: 89%
371 unid.
'RUPV 'RUPV 'RUPV
9HQGDV (VWRTXH
$EDL[RGDPpGLD
Doppio e Skyhouse
67
Com exceção da primeira faixa que não possui estoque, a melhor absorção nominal foi indicada pela faixa de
151 a 200 m² e relativa pela faixa de 91 a 120 m².
216
unidades
384 32 264 76
unidades unidades unidades unidades

33 unid.
7 unid.

27 unid.
8 unid.
Absorção
média: 89%
209 unid.

24 unid.
231 unid.

49 unid.


9HQGDV (VWRTXH
$EDL[RGDPpGLD
Sky House
$EDL[RGDPpGLD
Plazamayor
68
A faixa do segmento que mais produz é também a que apresenta o maior percentual de absorção – faixa de 151
a 200 m² no segmento de 4 dormitórios.
'RUPV 'RUPV 'RUPV

ÈUHD 3URGXWRV 8QLGDGHV (VWRTXH 9HQGDV (VWRTXH 9HQGDV
1 1 1 1 1 1
51 a 70 m² 0 0% 384 100% - - - - - - - -
91 a 120 m² - - - - 2 100% 142 100% 5 7% 67 18%
121 a 150 m² - - - - - - - - 8 11% 24 6%
151 a 200 m² - - - - - - - - 33 45% 231 62%
201 a 250 m² - - - - - - - - 27 37% 49 13%
TOTAL 0 0% 384 100% 2 100% 142 100% 73 100% 371 100%
69
(VWiJLRGH2EUD
A maioria dos empreendimentos estão prontos ou em fase final de obra – 60%.
3URQWR (VWUXWXUD

$FDEDPHQWR

70
% 3HVTXLVDGH0HUFDGR
)XWXURVODQoDPHQWRV
Foram identificados também 7 futuros lançamentos. São eles: 4 na V. Leopoldina. e 1 na região da Carlos
Weber.
9LOD/HRSROGLQD
3DUTXH/HRSROGLQD .DOODV 5RVVL/RSHV
5/DXUHDQR )HUQDQGHV&\UHOD $E\DUD
51DJHO ± %XHQR1HWWR$JUD$E\DUD
51DJHO ± %XHQR1HWWR$JUD$E\DUD
3ODWLQXP &$6/RSHV± &DUORV:HEHU
71
)XWXURV/DQoDPHQWRV
3DUTXH/HRSROGLQD ,QGHILQLGR1DJHO

Av. Mofarrej, 317 – V. Leopoldina R. Nagel – V. Leopoldina
Incorporação: Kallas / Rossi Incorporação: Bueno Netto / Agra / Abyara
Vendas: Lopes Vendas: Abyara
Terreno: 16.500 m² Terreno: 12.204 m²

Total de unidades: 224
Dormitórios: 3 Dormitório: 3
Área útil: 96 m² Área útil: 125,00 m²
3UHoRPpGLR± 3UHYLVWRPð
Dormitórios: 4
Área útil: 121 m²
,QGHILQLGR1DJHO
R. Nagel – V. Leopoldina
Incorporação: Bueno Netto / Agra
Vendas: Abyara
Terreno: 33.683 m²
Dormitório: 3 e 4
Área útil: 150,00 e 205,00 m²
3UHoRPpGLR± 3UHYLVWRPð 72
)XWXURV/DQoDPHQWRV
3ODWLQXP
R. Carlos Weber, 452 – Lapa
Incorporação: CAS
Vendas: Lopes
Data de Lançamento: abr/07
Terreno: 1.931,70 m²
Torre: 1
Dormitórios: 3 (1 suíte)
Área útil: 103,4 m²
Vagas: 2
73
± )XWXURV/DQoDPHQWRV
Total unidades: 208

Vagas: 2
3UHoRPpGLR± 3UHYLVWR5Pð
Total unidades: 94
Dormitórios: 4 (2 suítes)
Vagas: 3
3UHoRPpGLR± 3UHYLVWR5Pð
R. Faustolo x Roma x Scipião x Catão –

Água Branca
Incorporação: Rossi / Paulo Mauro / Splice
Vendas: Lopes
Torres: 3
Terreno: 9.000 m²
74
8 QLYHUVR(VWXGDGR 3URGXWRV
Os empreendimentos estão ordenados por região e lançamento.
Estão acompanhados de fichas com informações técnicas e comerciais de cada um dos lançamentos,
além das imagens disponíveis de suas principais características: logo, fachada e planta.
Informações contidas nas fichas de produto:

• Área útil (m²)
• Dormitórios e suíte
• Preço de lançamento e atual
• Tabela / Forma de pagamento
• Total de unidades
• Estoque
• Data de lançamento e entrega
• Estágio de obra
Os produtos totalmente vendidos apresentam o preço de lançamento corrigido pelo INCC.
75
% 3HVTXLVDGH0HUFDGR
=RQD2HVWH
76
% 3HVTXLVDGH0HUFDGR
9LOD/HRSROGLQD
77
% 3HVTXLVDGH0HUFDGR
DPð
78
(FROLIH 9LOD/HRSROGLQD
R. Aroaba, 482 – Vila Leopoldina

Incorporação: Esfera
Vendas: Iprice / E-Home
Data de Lançamento: Dez/06

Data de Entrega: Dez/08
Estágio da obra: Lançamento
Torres: 2
Terreno: 4.341,00m²
79
(FROLIH 9LOD/HRSROGLQD
Área útil: 69,76m²
Vagas: 1 ou 2
Preço total – Lançamento: R$ 208.647

Preço do m² útil – Lançamento: R$ 2.991
Preço total – Corrigido (INCC): R$ 208.647

Preço do m² útil – Corrigido (INCC): R$ 2.991
3UHoRWRWDO± $WXDO5
3UHoRGRPð ~WLO± $WXDO5
7DEHOD)RUPDGH3DJDPHQWRPHVHV%DQFR
YHQGLGR
80
DPð
81
5HIXJH
Av. Mofarrej, 154 – Vila Leopoldina

Incorporação: Redvco
Vendas: IPrice
Data de Lançamento: Set/04

Data de Entrega: Mar/07
Estágio da obra: Estrutura
Torres: 4
7RWDOGHXQLGDGHV
82
5HIXJH
Vagas: 1


3UHoRWRWDO± $WXDO5
7DEHOD)RUPDGH3DJDPHQWR%DQFR
YHQGLGR
83
DPð
84
9LWi $OWRGD/DSD
R. Carlos Weber, 87 – Vila Leopoldina

Incorporação: Even
Vendas: Lopes

Data de Entrega: Abr/08
Torres: 2
7RWDOGHXQLGDGHV
85
9LWi $OWRGD/DSD
Vagas: 2


3UHoRWRWDO± $WXDO5
YHQGLGR
86
5HIXJH
Av. Mofarrej, 154 – Vila Leopoldina

Incorporação: Redvco
Vendas: IPrice
Data de Lançamento: Set/04

Data de Entrega: Mar/07
Torres: 4
7RWDOGHXQLGDGHV
87
5HIXJH
Vagas: 2


3UHoRWRWDO± $WXDO5
7DEHOD)RUPDGH3DJDPHQWR%DQFR
YHQGLGR
88
DPð
89
9HUDQD
R. Guaipá, 428 – Bela Aliança

Incorporação: Tecnisa
Vendas: Lopes

Torres: 1
90
9HUDQD
Vagas: 2


3UHoRWRWDO± $WXDO5
YHQGLGR
91
3OD]D0D\RU
Av. Imperatriz Leopoldina, 426 – Vila Leopoldina

Incorporação: Even / Quality
Vendas: Lopes

Torres: 5
7RWDOGHXQLGDGHV
92
3OD]D0D\RU
Vagas: 2


3UHoRWRWDO± $WXDO5
YHQGLGR
93
5LVHUYDWR
R. Das Camândulas, 112 – Vila Leopoldina

Incorporação: Rossi
Vendas: Abyara / Frema
Data de Lançamento: Jul/06

Data de Entrega: Jul/09
Torres: 1
94
5LVHUYDWR
Vagas: 2 ou 3


3UHoRWRWDO± $WXDO5
YHQGLGR
95
9LWi $OWRGD/DSD

Incorporação: Even
Vendas: Lopes

Torres: 2
7RWDOGHXQLGDGHV
96
9LWi $OWRGD/DSD
Vagas: 2


3UHoRWRWDO± $WXDO5
YHQGLGR
97
DPð
98
3OD]D0D\RU
Av. Imperatriz Leopoldina, 426 – Vila Leopoldina

Incorporação: Even / Quality
Vendas: Lopes

Torres: 5
7RWDOGHXQLGDGHV
99
3OD]D0D\RU
Vagas: 3


3UHoRWRWDO± $WXDO5
YHQGLGR
100
% 3HVTXLVDGH0HUFDGR
/DSD
101
% 3HVTXLVDGH0HUFDGR
$Wp Pð
102
&RORUV $OWRGD/DSD
R. Belchior de Azevedo, 222 – Lapa

Incorporação: Tricury
Vendas: IPrice
Data de Lançamento: Out/05

Data de Entrega: Jun/07
Estágio da obra: Acabamento
Torres: 2
7RWDOGHXQLGDGHV
103
&RORUV $OWRGD/DSD
Dormitórios: 2
Vagas: 1


3UHoRWRWDO± $WXDO5
YHQGLGR
104
7 ULS
R. Fortunato Ferraz – Vila Anastácio

Incorporação: Agra / Fal2
Vendas: Abyara
Data de Lançamento: Ago/05

Data de Entrega: Ago/08
Torres: 3
7RWDOGHXQLGDGHV
105
7 ULS
Dormitórios: 2
Vagas: 1


3UHoRWRWDO± $WXDO5
YHQGLGR
106
DPð
107
/LYHUSRRO$OWRGD/DSD
R. Belmonte, 150 - Lapa

Vendas: I-Price
Data de Lançamento: Nov/06

Data de Entrega: Nov/08
Torres: 3
7RWDOGHXQLGDGHV
108
/LYHUSRRO$OWRGD/DSD
Vagas: 1


3UHoRWRWDO± $WXDO5
YHQGLGR
109
/LYHUSRRO$OWRGD/DSD
Vagas: 1 ou 2


3UHoRWRWDO± $WXDO5
YHQGLGR
110
&RORUV $OWRGD/DSD
R. Belchior de Azevedo, 222 – Lapa

Vendas: IPrice

Data de Entrega: Jun/07
Torres: 2
7RWDOGHXQLGDGHV
111
&RORUV $OWRGD/DSD
Vagas: 1


3UHoRWRWDO± $WXDO5
YHQGLGR
112
7 ULS
R. Fortunato Ferraz – Vila Anastácio

Incorporação: Agra / Fal2
Vendas: Abyara
Data de Lançamento: Ago/05

Data de Entrega: Ago/08
Torres: 3
7RWDOGHXQLGDGHV
113
7 ULS
Dormitórios: 2
Vagas: 1


3UHoRWRWDO± $WXDO5
YHQGLGR
114
2iVLV5HVLGHQFLDO&OXE
R. George Schmidt, 357 - Lapa

Incorporação: Vivenda Nobre / AAM
Vendas: Itaplan
Data de Lançamento: Nov/04

Torres: 2
115
2iVLV5HVLGHQFLDO&OXE
Área útil: 55,13m² (e 88,70m²)
Vagas: 1


3UHoRWRWDO± $WXDO5
7DEHOD)RUPDGH3DJDPHQWRPHVHV
YHQGLGR
116
% 3HVTXLVDGH0HUFDGR
&DUORV:HEHU
117
% 3HVTXLVDGH0HUFDGR
DPð
118
&DUSH'LHP

Incorporação: Agra / Schahin / Fal2
Vendas: Abyara

Estágio da obra: Pronto
Torres: 2
7RWDOGHXQLGDGHV
119
&DUSH'LHP
Dormitórios: 2
Vagas: 1


YHQGLGR
120
&DUSH'LHP
Vagas: 1


YHQGLGR
121
% 3HVTXLVDGH0HUFDGR
DPð
122
'RSSLR $OWRGD/DSD
R. Nanuque, 310 – Vila Leopoldina

Incorporação: Stuhlberger
Vendas: Coelho da Fonseca

Data de Entrega: Set/09
Torres: 1
7RWDOGHXQLGDGHV
123
'RSSLR $OWRGD/DSD
Vagas: 2


3UHoRWRWDO± $WXDO5
YHQGLGR
124
:HEHU$UW
R. Carlos Weber, 1.346 – Vila Leopoldina

Incorporação: Gafisa
Data de Lançamento: Jun/05

Data de Entrega: Nov/07
Torres: 1
125
:HEHU$UW
Vagas: 2


3UHoRWRWDO± $WXDO5
YHQGLGR
126
+RUL]RQV

Incorporação: Seisa Master / Even
Vendas: Lopes

Torres: 2
7RWDOGHXQLGDGHV
127
+RUL]RQV
Vagas: 2


YHQGLGR
128
% 3HVTXLVDGH0HUFDGR
DPð
129
'RSSLR $OWRGD/DSD
R. Nanuque, 310 – Vila Leopoldina

Incorporação: Stuhlberger

Data de Entrega: Set/09
Torres: 1
7RWDOGHXQLGDGHV
130
'RSSLR $OWRGD/DSD
Vagas: 2


3UHoRWRWDO± $WXDO5
YHQGLGR
131
% 3HVTXLVDGH0HUFDGR
DPð
132
6N\ +RXVH

Incorporação: Kallas
Vendas: Lopes

Torres: 2
7RWDOGHXQLGDGHV
133
6N\ +RXVH
Vagas: 2


3UHoRWRWDO± $WXDO5
YHQGLGR
134
+RUL]RQV

Incorporação: Seisa Master / Even
Vendas: Lopes

Torres: 2
7RWDOGHXQLGDGHV
135
+RUL]RQV
Vagas: 3


YHQGLGR
136
% 3HVTXLVDGH0HUFDGR
DPð
137
6N\ +RXVH

Incorporação: Kallas
Vendas: Lopes

Torres: 2
7RWDOGHXQLGDGHV
138
6N\ +RXVH
Dormitórios: 4 suítes
Vagas: 4


3UHoRWRWDO± $WXDO5
YHQGLGR
139
&± 7 HQGrQFLDGH0HUFDGR
1RYDV'HPDQGDV
Independente do segmento que se fale, todos indicam novos paradigmas de consumo.
Novo Homem
Maior envolvimento com assuntos familiares Varanda com churrasqueira para
receber os amigos.
Mulher Atual
Produtos completos com muito lazer. Maior envolvimento com a vida profissional
140
Família Moderna
Decisões mais democráticas. Satisfação de todos os membros da família
Nova Tribalização
Grandes condomínios. Convivência. Substituição do público pelo privado.
Condomínios Clubes. Lazer e Entretenimento.
141
Personalização
Decoração e Estilo. Tudo nasce com identidade
Popularização do Luxo
Luxo ao alcance de todos. Estilo e sofisticação
142
Tecnologia
Portabilidade, Conectividade e Convergência
Bem Estar
Prazer, Entretenimento e Wellness. %(0(67$5727$/.
É t am bém um a expressão, um a m aneira de ser, um conceit o, um a
área de at ividades ( físicas, psicológicas e em ot ivas) que visa o bem -
est ar do indivíduo at ravés de at it udes t om adas em conj unt o.
143
,,± 6XJHVWmRGH3URGXWR
144
,,± 3HUILO&OLHQWH
$OWR3DGUmR$OWHUQDWLYR
• Mercado em busca de alternativas de qualidade.
• Idade 35 a 45 anos
• Vida social e profissional em ascensão.
• Atividade Profissional: Executivos de média e grandes empresas.
• Cargos: Gerente sênior ou Diretor; Profissional Liberal; Empresário
• Casal com filhos principalmente na primeira infância.
• Investimento na formação e no crescimento profissional de todos os membros
• Precisam de produtos que confiram status.
• Buscam a melhor relação custo e benefício.
• Locais de compra dos alternativos os qualificados: 25 de março ao Shopping Iguatemi
• São proprietários do imóveis em que vivem e buscam com ele diminuir o valor do financiamento
145
,,± 3HUILO&OLHQWH
,GDGH
Idade mediana (anos) 40 39 36 38
)LOKRV
Têm filhos 55% 67% 65% 65%
Não têm filhos 45% 33% 35% 35%
Nº médio de filhos (amostra: todos os clientes) 1,03 1,14 1,08 1,12

Nº médio de filhos (amostra: apenas quem tem filhos) 1,87 1,72 1,67 1,73
5HQGDIDPLOLDUPHQVDO
Renda familiar mensal mediana R$ 8.749,00 R$ 8.461,00 R$ 9.199,00 R$ 10.146,06
4XDOpDiUHD~WLOGRLPyYHOHPTXHUHVLGH"
até 69 m² 5% 6% 12% 4%
70 a 89 m² 14% 13% 22% 17%
90 a 129 m² 39% 50% 35% 34%
130 a 169 m² 11% 15% 9% 20%
170 a 249 m² 17% 9% 12% 12%
250 m² ou mais 15% 7% 10% 13%
'HVFUHYDFDUDFWHUtVWLFDVGRLPyYHOTXHEXVFDÈ5($Ò7,/
até 129 m² 33% 13% 18% 16%
DPð 65% 82% 74% 73%
200 m² ou mais 1% 4% 8% 10%
Não está procurando imóvel 0% 0% 0% 1%
146
147
148
149
150
151

Pesquisa - Mercado - Vila - Leopoldina - e Região - 2007

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Levantamento de

A - Caracterização da Vila Leopoldina

Comporta ainda o Ceagesp, o maior entreposto de distribuição de alimentos da cidade.

Os habitantes deste trecho da zona oeste de São Paulo se

Secretaria de Desenvolvimento e Trabalho

A seguir as regiões serão apresentadas separadamente.

'RUPV 'RUPV 'RUPV

9LOD/HRSROGLQD /DSD &DUORV:HEHU

2 produtos   3 produtos

$WpPð DPð DPð DPð DPð DPð DPð

%DLUUR 9/HRSROGLQD /DSD &DUORV:HEHU 'RUPV 'RUPV 'RUPV 'RUPV

-20,21% 34,44% -0,37% 13,42%

7HUUHQR 6HPHVWUH VHP VHP VHP VHP VHP

DPð DPð DPð DPð DPð

6HP 6HP 6HP VHP VHP VHP VHP VHP

'RUPV 'RUPV 'RUPV 7HUUHQR

A situação de cada segmento está demonstrada, apontando recuperação, valorização ou estabilidade.

'RUPV 'RUPV 'RUPV

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Estoque = 424 unidades

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A situação de cada segmento está demonstrada, apontando recuperação, valorização ou estabilidade.

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Estoque = 123 unidades

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A situação de cada segmento está demonstrada, apontando recuperação, valorização ou estabilidade.

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Terreno: 16.500 m² Terreno: 12.204 m²

Total unidades: 208

R. Faustolo x Roma x Scipião x Catão –

Informações contidas nas fichas de produto:

Os produtos totalmente vendidos apresentam o preço de lançamento corrigido pelo INCC.

R. Aroaba, 482 – Vila Leopoldina

Data de Lançamento: Dez/06

Preço total – Lançamento: R$ 208.647

Preço total – Corrigido (INCC): R$ 208.647

Av. Mofarrej, 154 – Vila Leopoldina

Data de Lançamento: Set/04

Preço total – Lançamento: R$ 173.159

Preço total – Corrigido (INCC): R$ 197.601

R. Carlos Weber, 87 – Vila Leopoldina

Data de Lançamento: Dez/05

Preço total – Lançamento: R$ 279.172

Preço total – Corrigido (INCC): R$ 293.555

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2 produtos 3 produtos

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