O Novo Regime do Arrendamento Urbano

Ps-graduao em Gesto Imobiliria FEP Porto 2008

Enquadramento Jurdico do Arrendamento Urbano

Contrato de locao Aluguer Arrendamento Rstico Urbano

Para habitao

Para fins no
habitacionais

Forma e Contedo Obrigatrio do Contrato de Arrendamento Urbano Celebrado por Perodo Superior a 6 meses

Forma escrita (art. 1069CC), com indicao de:

Identidade das partes, incluindo naturalidade, data de nascimento e estado civil (art. 2, a) do DL 160/2006); Identificao e localizao do arrendado, ou da sua parte (art. 2, b) do DL 160/2006); Fim habitacional ou no habitacional do contrato, indicando, quando habitao no permanente, o motivo da transitoriedade (art. 2, c) do DL 160/2006); Existncia da licena de utilizao, o seu nmero, a data e a entidade emitente, ou a referncia a no ser aquela exigvel (art. 2, d) do DL 160/2006); Quantitativo da renda (art. 2, e) do DL 160/2006); Data da celebrao (art. 2, f) do DL 160/2006);

Forma e Contedo Obrigatrio do Contrato de Arrendamento Urbano Celebrado por Perodo Superior a 6 meses (Cont.)

Quando aplicvel, deve mencionar ainda:

A identificao dos locais de uso privativo do arrendatrio, dos de uso comum a que ele tenha acesso e dos anexos que sejam arrendados com o objecto principal do contrato (art. 3, n. 1, a) do DL 160/2006); A natureza do direito do locador, sempre que o contrato seja celebrado com base num direito temporrio ou em poderes de administrao de bens alheios (art. 3, n. 1, b) do DL 160/2006); O nmero de inscrio na matriz predial ou a declarao de o prdio se encontrar omisso (art. 3, n. 1, c) do DL 160/2006); O regime da renda, ou da sua actualizao (art. 3, n. 1, d) do DL 160/2006); O prazo (art. 3, n. 1, e) do DL 160/2006); A existncia de regulamento da propriedade horizontal (art. 3, n. 1, f) do DL 160/2006); Quaisquer outras clusulas permitidas por lei e pretendidas pelas partes, directamente ou por remisso para regulamento anexo (art. 3, n. 1, g) do DL 160/2006);

Forma e Contedo Obrigatrio do Contrato de Arrendamento Urbano Celebrado por Perodo Superior a 6 meses (Cont.)

Licena de utilizao do imvel, quando exigvel

1070 CC e art. 5 do DL 160/2006)

(art.

Regulamento de condomnio ou qualquer outro para que o contrato remeta, assinado pelas partes (art. 3, n.
2 do DL 160/2006)

Documento onde se descreva o estado de conservao do local e suas dependncias, bem como do prdio (art.
3, n. 2 do DL 160/2006)

Registo, nos termos e condies dos art. 2, n. 1, m) e art. 5, n. 5 do Cdigo do Registo Predial Imposto do selo (art. 2, n. 1, g) e 3, n, 3, b) do CIS)

Algumas obrigaes do senhorio

Entregar ao arrendatrio o imvel locado

CC)

(art. 1031, a)

Assegurar ao arrendatrio o gozo do imvel para os fins a que este se destina (art. 1031, b) CC) Obrigao de preferncia (art. 1091 CC) Realizar obras e reparaes no imvel (art. 1074 CC +
Regime Jurdico das Obras em Prdios Arrendados- RJOPA- aprovado pelo DL n. 157/ 2006, de 8 de Agosto) CC)

Pagamento dos encargos do imvel locado

(art. 1074, n. 5 CC)

(art. 1078

Reembolso de benfeitorias

Algumas obrigaes do arrendatrio

Pagar a renda (art. 1038, a) e art. 1075 a 1077 CC) Permitir ao senhorio o exame do imvel arrendado (art. 1038,
CC)

b)

Respeitar as limitaes impostas aos proprietrios de coisas imveis (art. 1071 CC) Usar o imvel arrendado (art. 1072 CC) No usar o imvel arrendado para fins diferentes daqueles a que ele se destina (art. 1038, c) CC) No fazer uma utilizao imprudente do imvel (art. 1038, d), 1043
e 1073 CC)

Restituir o imvel, findo o contrato (art. 1038, i) e 1081, n. 1) Publicitar o fim do arrendamento e mostrar o local a novos interessados (art. 1081 CC)

Sucesso na posio de arrendatrio

Arrendamento habitacional (art. 1106 CC)

Cnjuge com residncia no locado ou pessoa que com o arrendatrio vivesse no locado em unio de facto e h mais de um ano; Pessoa que com o arrendatrio residisse em economia comum e h mais de um ano;

Arrendamento para fins no habitacionais (art. 1113 CC)

Modalidades de extino do arrendamento urbano

Revogao (art. 1082 CC) Resoluo (art. 1083 CC):

Clusula geral (art. 1083, n. 2 CC) Pelo senhorio: enumerao exemplificativa:

Mora do arrendatrio superior a 3 meses no pagamento da renda, encargos ou despesas

1083, n. 3 CC)

(art.

Oposio do arrendatrio realizao de obra ordenada por autoridade pblica (art. 1083, n. 3 CC)

Modalidades de extino do arrendamento urbano (cont.)

Violao reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhana ou de normas constantes do regulamento do condomnio (art. 1083, n. 2, a) CC) Utilizao do prdio contrria lei, aos bons costumes ou ordem pblica (art. 1083, n. 2, b) CC) Uso do prdio para fim diverso daquele a que se destina
(art. 1083, n. 2, c) CC)

No uso do locado por perodo superior a um ano, excepto nas situaes previstas no art. 1072, n. 2 (art. 1083, n.
2, d) CC)

Cesso do gozo do prdio a terceiro, quando ilcita, invlida ou ineficaz perante o senhorio (art. 1083, n. 2,
CC)

e)

Modalidades de extino do arrendamento urbano (cont.)

Pelo arrendatrio: enumerao exemplificativa:

No realizao pelo senhorio das obras que a este caibam, quando tal omisso comprometa a habitabilidade do locado (art. 1083, n. 4 CC)

Modalidades de extino do arrendamento urbano (cont.)

Caducidade

(art. 1051 CC)

Decurso do prazo estipulado ou estabelecido por lei

(art. 1051, a) CC)

Verificao da condio resolutiva ou certeza da no verificao da condio suspensiva (art. 1051, b) CC) Extino do direito ou dos poderes de administrao com base nos quais o contrato foi celebrado (art.
1051, c) CC)

Morte ou extino do arrendatrio, salvo conveno escrita em contrrio (art. 1051, d) CC. V. contudo art. 1106
e 1113 CC)

Perda do imvel arrendado

(art. 1051, e) CC)

Modalidades de extino do arrendamento urbano (cont.)

Expropriao por utilidade pblica, que no seja compatvel com a subsistncia do contrato (art.
1051, f) CC)

Cessao dos servios que determinaram a entrega do locado (art. 1051, e) CC) Confuso das qualidades de senhorio e arrendatrio No reocupao do locado pelo arrendatrio no prazo de 3 meses aps a realizao das obras pelo senhorio ou pelo municpio, salvo justo impedimento ( art. 10, n. 7 e 17 RJOPA e 16 NRAU)

Modalidades de extino do arrendamento urbano (cont.)

Denncia e oposio renovao

Arrendamento para habitao

Arrendamento de durao indeterminada
Denncia pelo arrendatrio- a qualquer momento, com antecedncia no inferior a 120 dias (art. 1100 CC) Denncia pelo senhorio: Necessidade de habitao pelo prprio ou pelos seus descendentes em primeiro grau (art. 1101, a) CC) Demolio ou realizao de obra de remodelao ou restauro profundos (art. 1101, b) e 1103, n. 3CC) Mediante comunicao ao arrendatrio com antecedncia no inferior a 5 anos sobre a data em que pretenda a cessao (art. 1101, c) CC)

Regime transitrio

Contratos habitacionais celebrados na vigncia do RAU e contratos no habitacionais celebrados depois do DL 257/95, de 30 Setembro (art. 26 NRAU)
Transmisso por morte Denncia e oposio renovao

Regime transitrio (cont.)

Contratos habitacionais celebrados antes da vigncia do RAU e contratos no habitacionais celebrados antes do DL 257/95, de 30 Setembro (art. 27 a 58
NRAU)

Regime Regime Regime Regime Regime

da actualizao das rendas das benfeitorias das obras da transmisso por morte da denncia pelo senhorio

Normas processuais
Aco de despejo (art. 14 NRAU) Aco executiva para entrega de imvel arrendado (art. 15 NRAU e art. 930- A a 930- E

do CPC)

Aco executiva para cobrana de rendas

(art. 15, n. 2 NRAU)
17 NRAU)

Consignao em depsito de rendas

(art.

Mariana Costa
mcosta@fep.up.pt