Civil 53 PDF

UNIVERSIDADE ANHEMBI MORUMBI
THIAGO VINICIUS ZANIN DE LION
AVALIAO DE IMVEIS RESIDENCIAIS URBANOS

COM TRATAMENTO POR COMPARATIVOS DIRETOS
DE DADOS DE MERCADO
SO PAULO
2009
AVALIAO DE IMVEIS RESIDENCIAIS URBANOS

COM TRATAMENTO POR COMPARATIVOS DIRETOS
DE DADOS DE MERCADO
Trabalho de Concluso de Curso
apresentado como exigncia parcial
para a obteno do ttulo de Graduao
do Curso de Engenharia Civil da
Universidade Anhembi Morumbi
Orientadora: Prof. Me. Lecy Cirilo Orsi
SO PAULO
2009
AVALIAO DE IMVEIS RESIDENCIAIS

URBANOS COM TRATAMENTO POR
COMPARATIVOS DIRETOS DE DADOS DE
MERCADO
Trabalho de Concluso de Curso
apresentado como exigncia parcial
para a obteno do ttulo de Graduao
do Curso de Engenharia Civil da
Universidade Anhembi Morumbi
Trabalho____________ em: ____ de_______________de 2009.

______________________________________________
Prof Me. Lecy Cirilo Orsi
______________________________________________
Prof Dr Adir Janete Godoy dos Santos
Comentrios:_________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
A todos que me apoiaram e auxiliaram neste trabalho.
RESUMO
A Avaliao de um imvel tem por objetivo a determinao do seu valor, alm da

obteno da viabilidade de sua utilizao econmica. Neste trabalho foram
demonstrados os mtodos e critrios de uma avaliao de um imvel residencial
urbano utilizando o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado tendo por
finalidade o financiamento imobilirio, visto que esta rea tem, nos ltimos anos,
ganhado grande importncia devido ao aumento da disponibilidade do crdito
bancrio e o histrico dficit habitacional brasileiro. A realizao da avaliao de um
imvel a ser financiado de interesse de todas as partes envolvidas, pois
interessante ao comprador e ao agente financeiro a obteno do valor correto do
imvel, sua disponibilidade de ser dados em garantia e suas restries
construtivas. O trabalho descreveu de maneira sucinta os procedimentos e
metodologias tericas para a realizao de uma avaliao criteriosa e balizada nas
normas e leis em vigor atualmente no pas. Aps a apresentao terica, foi
demonstrado um estudo de caso de uma avaliao realizada por uma empresa
financeira, apresentando os modelos de avaliao e suas respectivas explicaes.
Palavras chave: Avaliao de Imvel. Mtodos e Procedimentos de avaliao.
ABSTRACT
The Property assessment aims to determine the value, over obtaining the viability of
the economical use. In this work are demonstrated the methods and criteria for
evaluation of a urban residential property using the Comparative Direct Method of
Data Market being intended to housing finance, since this area has, in recent years,
acquired great importance because to increased availability of bank credit and the
historic Brazilian housing deficit. The completion of the evaluation of a property to
be financed is interest to all sides involved, because is interesting to the buyer and to
the financial agent that gets the right value of the property, its availability to be taken
"to guarantee" and its constructive restrictions. This work described briefly the
theoretical procedures and methodologies for carrying out an assessment
careful and guided the standards and laws currently in force in the country. After the
theoretical presentation, was presented a case of an evaluation held by a financial
company, with evaluation models and their respective explanations.
Key Worlds: Property assessment. Methods and procedures of assessment
LISTA DE FIGURAS
Figura 6.1 - Terrenos Profundidade ....................................................................... 35
Figura 7.1 - Localizao Fsica do Imvel Avaliando ................................................ 57
Figura 7.2 - Zoneamento da Regio.......................................................................... 58
Figura 7.3 - Vista da Fachada do Imvel Avaliando .................................................. 59
Figura 7.4 - Detalhe de Infiltrao no Banheiro ......................................................... 60
Figura 7.5 - Vista do Banheiro do Imvel Avaliando.................................................. 61
Figura 7.6 - Vista da Sala de Estar/Jantar do Imvel Avaliando................................ 61
Figura 7.7 - Vista da Cozinha e rea de Servio do Imvel Avaliando ..................... 62
Figura 7.8 - Vista da Varanda do Imvel Avaliando .................................................. 62
Figura 7.9 - Vista da Garagem do Imvel Avaliando ................................................. 63
Figura 7.10 - Localizao dos Elementos Comparativos e o Avaliando .................... 64
Figura 7.11 - Vista da Fachada do Elemento Comparativo 01 .................................. 65
LISTA DE TABELAS
Tabela 6.1 - Modelo de Apresentao de Dado de Mercado ............................................................... 27
Tabela 6.2 - Variveis ou Fatores Quantitativos / Qualitativos ............................................................. 30
Tabela 6.3 - Zonas de Caractersticas Homogneas............................................................................ 32
Tabela 6.4 - Profundidade por Zonas de Caractersticas Homogneas ............................................... 36
Tabela 6.5 - Fator Frente ...................................................................................................................... 37
Tabela 7.1 - Caractersticas de Aproveitamento, Dimensionamento e Ocupao de Lotes
Subprefeitura de Socorro................................................................................................... 58
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABNT
Associao Brasileira de Normas Tcnicas
ART
Avaliao de Bens Procedimentos Gerais
CONFEA
Conselho Regional de Arquitetura Engenharia e Agronomia
CREA
Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura
CUB
Custo Unitrio Bsico de Edificao
IBAPE
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia
IBAPE/SP
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de

SP
IBGE
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
IPTU
Imposto Predial e Territorial Urbano
NBR
Norma Brasileira Regulamentadora
SINDUSCON/SP
Sindicato das Indstrias de Construo Civil do Estado de SP
ZN
Lei de Zoneamento fornecida pelo IBAPE/SP
ZP
Lei Municipal de Zoneamento
10
LISTA DE SMBOLOS
Coeficiente de Heidecke
Ca
Coeficiente de rea
Cf
Coeficiente de frente
Cp
Coeficiente de profundidade
Cs
Custo unitrio Sinduscon
Depreciao total
Fc
Fator de comercializao
Fo
Fator oferta
Foc
Fator de adequao ao Obsoletismo e ao Estado de

Conservao
Fp
Frente projetada do terreno
Fr
Frente de referncia do terreno
Ir
Vida referencial do Imvel pelo Mtodo de Ross-Heideck
Coeficiente de Ross/Heideck
Expoente da frmula do coeficiente de profundidade
Pe
Profundidade Equivalente
Pm
Profundidade recomendada para a zona
Pma
Profundidade mxima recomendada para a zona
Pmi
Profundidade mnima recomendada para a zona
Coeficiente residual correspondente ao padro pelo Mtodo de

Ross-Heidecke
Vb
Valor da benfeitoria
Vd
Valor deprecivel
Vt
Valor do terreno
11
SUMRIO
p.
1
INTRODUO ................................................................................................... 13
OBJETIVOS ....................................................................................................... 15
2.1
Objetivo Geral ........................................................................................................... 15
2.2
Objetivo Especfico ................................................................................................. 15
MTODO DE TRABALHO ................................................................................ 16
JUSTIFICATIVA ................................................................................................ 17
AVALIAO DE IMVEIS ................................................................................ 18
5.1
Definies e Conceitos .......................................................................................... 20
5.1.1
Engenharia de Avaliaes ................................................................................ 20
5.1.2
Fundamentao da Avaliao ......................................................................... 21
5.1.3
Valor ..................................................................................................................... 22
5.1.4
Metodologias Para Avaliao .......................................................................... 23
MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO .................... 24
6.1
Vistoria ....................................................................................................................... 24
6.2
Elementos Comparativos ...................................................................................... 26
6.3
Falhas nos dados de mercado pesquisados ................................................... 28
6.4
Variveis/Atributos .................................................................................................. 29
6.5
Avaliao de Terrenos Urbanos .......................................................................... 31
6.5.1
Preo Unitrio ..................................................................................................... 33
6.5.2
Fator Oferta......................................................................................................... 34
6.5.3
Fator de Transposio (Localizao) ............................................................. 34
6.5.4
Fator Profundidade ............................................................................................ 35
12
6.5.5
Fator Frentes Mltiplas ..................................................................................... 37
6.5.6
Fator Frente ou Testada ................................................................................... 38
6.5.7
Fator rea ........................................................................................................... 39
6.5.8
Fatores Relativos Topografia ....................................................................... 39
6.5.9
Fatores Relativos Consistncia do Terreno ............................................... 40
6.6
Avaliao de Benfeitorias Urbanas .................................................................... 41
6.6.1
Mtodos de Avaliao da Benfeitoria ............................................................. 41
6.6.2
Depreciao da Benfeitoria .............................................................................. 46
6.7
Tratamento de Dados ............................................................................................. 53
6.7.1
Tratamento Por Fatores .................................................................................... 53
6.7.2
Tratamento Por Inferncia Estatstica ............................................................ 54
ESTUDO DE CASO ........................................................................................... 56
7.1
Documentos .............................................................................................................. 56
7.2
Localizao ............................................................................................................... 57
7.3
Descrio da Unidade Avaliada ........................................................................... 59
7.4
Elementos Comparativos ...................................................................................... 64
ANLISE DOS RESULTADOS ......................................................................... 72
CONCLUSES .................................................................................................. 76
10 RECOMENDAES.......................................................................................... 77
REFERNCIAS......................................................................................................... 78
ANEXO A ................................................................................................................... 2
ANEXO B .................................................................................................................... 5
ANEXO C ................................................................................................................... 8
13
1 INTRODUO
Quando algum, sendo uma pessoa comum ou grandes empresas, demonstra
interesse sobre algum bem de qualquer natureza, no importa se um imvel, obra de
arte ou mquinas, ele necessita de subsdios para a tomada de deciso a respeito
de valores, custos e alternativas de investimentos. No Brasil, convencionou chamar
esse nicho de mercado como Engenharia de Avaliaes,
A rea de abrangncia da Engenharia de Avaliaes ampla, e este trabalho ficar
restrito ao estudo da avaliao de imveis urbanos voltados para o financiamento
imobilirio, atravs da descrio dos procedimentos e metodologias adotados
atualmente pelas instituies financeiras, rgos tcnicos competentes e orientaes
especializadas acadmicas. Mesmo com a restrio do tema, ainda assim,
extremamente abrangente e complexo, pois abrange todos os processos de compra
e venda de imveis com financiamento imobilirio, garantias hipotecrias, aes
judiciais e em outros casos onde necessite de definio tcnica de valor do imvel.
A avaliao imobiliria tem como base a anlise do mercado imobilirio, que por sua
vez, tem como princpio a lei da oferta e da procura, conforme (Oliveira; Grandiski,
2007), ou seja, o preo de um bem, servio ou comodidade varia conforme a sua
procura e inversamente com a oferta do mesmo. No mercado imobilirio, a oferta
representada pelas propriedades venda, e a demanda estimada pelo nmero de
potenciais investidores, compradores ou locatrios.
Dentro do mercado imobilirio existe uma ampla segmentao, como o mercado de
terrenos, de salas comerciais, de apartamentos, entre outros. E dentro destas
divises existem novas subdivises como, por exemplo, o mercado de apartamentos
de trs dormitrios, quatro dormitrios, etc. Evidentemente estes mercados no so
mutuamente exclusivos, havendo interaes entre os mesmos
Ao longo do sculo XX foram desenvolvidas diversas metodologias para a obteno
dos valores imobilirios, desde frmulas empricas at o desenvolvimento a partir da
dcada de 1980 de procedimentos chamados cientficos, utilizando conhecimentos
14
tericos estatsticos. Devido a esta grande quantidade de metodologias, este

trabalho ser focado na demonstrao e estudo da Metodologia de Comparativos
Diretos de Dados de Mercado, que atualmente utilizado na grande maioria das
situaes pelas empresas financiadoras de imveis, pois a metodologia escolhida
deve ser compatvel com a natureza do bem avaliado, e para a identificao do valor
de mercado, sempre que possvel preferir o mtodo comparativo direto de dados de
mercado (Oliveira, 2008, p. 8).
Sob esta metodologia podemos defini - l como aquele em que o valor do bem
estimado atravs da comparao com dados de mercado assemelhados quanto s
caractersticas intrnsecas e extrnsecas (DANTAS, 1998, p. 15).
A metodologia de Comparativos Diretos de Dados de Mercado, conforme abordado
neste trabalho, subdivide-se na forma que sero estudados ou tratados os imveis
comparativos selecionados para composio da avaliao: Tratamento por Fatores e
Tratamento por Inferncia Estatstica
15
2 OBJETIVOS
Descrever e discutir a avaliao do valor dos imveis residenciais urbanos voltadas
para o financiamento habitacional a partir de estudo comparado de dados de
mercado.
2.1 Objetivo Geral

Estudo dos modelos e procedimentos utilizados, bem como normas tcnicas
vigentes voltadas para avaliao de imveis residenciais urbanos especficos para o
financiamento imobilirio utilizando o Mtodo de Comparativo Direto de Dados de
Mercado.
2.2 Objetivo Especfico

Demonstrar modelos e procedimentos de avaliaes utilizando-se normas vigentes e
estudo de caso, discutindo a avaliao de um imvel por trs instituies financeiras,
observando os resultados e posterior comparao das metodologias vigentes no
atual momento para anlise de parmetros visando a diminuio dos prazos e
custos das avaliaes imobilirias.
16
3 MTODO DE TRABALHO
Para a obteno dos resultados esperados para este Trabalho de Concluso de
Curso, o estudo iniciou-se com a pesquisa de livros tcnicos, bibliografia de Normas
Tcnicas especficas vigentes no pas, apostilas de cursos e palestras ministrados
por instituies e empresas tcnicas com notrio conhecimento na rea de
abordagem do trabalho alm de consultas a profissionais com atuao comprovada
no mercado de avaliaes imobilirias.
Para embasamento complementar das informaes necessrias, foi utilizada a
pesquisa de Trabalhos de Concluso de Curso (TCC), Teses e demais publicaes
especficas da rea de domnio pblico disponveis, bem como uso de sites de
Internet que trazem trabalhos cientficos a respeito da temtica.
A anlise do material coletado iniciou-se com os estudos dos procedimentos e
tcnicas utilizados, no atual momento, por instituies financeiras e empresas
especializadas em avaliaes de imveis, comparando-se as peculiaridades
adotadas e estipulando novas propostas sobre possveis correes e atualizaes.
Aps o resumo do material selecionado, utilizando avaliaes de imveis realizados
por instituies financeiras, para o estudo dos procedimentos e posterior anlise das
metodologias adotadas e sugestes de padronizaes e melhorias dos mtodos.
17
4 JUSTIFICATIVA
A escolha pelo tema Avaliao de Imveis Residenciais Urbanos com Tratamento
por Comparativos Diretos de Dados de Mercado deu-se pela necessidade de
aumento de conhecimento das avaliaes de imveis residenciais voltadas para o
financiamento habitacional, pois representa uma rea de grande importncia no
exerccio da profisso de engenheiro civil.
Outro fator determinante para a escolha do tema a maior visibilidade e importncia
dada, no atual momento, para o financiamento de habitaes atravs de instituies
financeiras, devido preocupao com o grande dficit habitacional brasileiro e a
percepo da oportunidade de crescimento, como um todo, do pas atravs do
aumento da construo de residncias utilizando-se como fator para a aquisio o
financiamento ao longo prazo.
Ainda, existe a percepo de que a rea de Avaliaes Imobilirias encontra-se em
fase de implantao de novas tcnicas e normas definidas e normatizadas pela
Associao Brasileira de Normas Tcnicas - ABNT, e tendo seus procedimentos
elaborados em linhas gerais por instituies com notrio conhecimento do tema,
como, por exemplo, para o Estado de So Paulo, o Instituto Brasileiro de Avaliaes
e Percias de Engenharia de So Paulo, e desta maneira, um campo ainda vasto
para determinao e estudos dos procedimentos adotados e a elaborao de novos
procedimentos visando melhora da determinao do valor dos imveis residncias,
alm da diminuio dos prazos e custos necessrios para a obteno do mesmo.
18
5 AVALIAO DE IMVEIS
No Brasil, a rea de avaliaes imobilirias foi consolidada a partir da promulgao
da Lei das Terra, n 601 de 1850, que criou a figura da propriedade particular sobre
a terra, extinguindo o Sistema de Concesses institudo pelo Estado portugus
desde 1375 e que era exercido de forma absolutista, pois O interesse em avaliar
imveis pressupe a existncia de um mercado imobilirio (SOUZA e MEDEIROS,
2007, p. 12) .
Porm somente no sculo XIX, ganhou impulso com o incio das publicaes de
trabalhos, destacando-se o engenheiro paulista Luiz Carlos Berrini que lanou o
primeiro livro sobre o assunto Avaliaes de Terrenos. Com a necessidade de
criao de regras padronizadas foi criado, em 1953, no Rio de Janeiro, o Instituto de
Engenharia Legal e, logo aps, em 1954, o Instituto Brasileiro de Avaliaes e
Percias de Engenharia. Porm somente em 1995 realizou-se a unificao das
diretrizes sobre avaliaes com a origem do Instituto Brasileiro de Avaliaes e
Percias de Engenharia Nacional.
A avaliao imobiliria no Brasil comeou a expandir o conhecimento acadmico
com as primeiras publicaes, sob a forma de artigos, atravs de Boletins do
Instituto de Engenharia, da Revista Politcnica e da Revista Engenharia Mackenzie,
entre os anos de 1918 e 1929. A partir da publicao do livro Avaliao de Terrenos,
do engenheiro paulista Luiz Carlos Berrini, foi criado um novo impulso com a
assimilao das tcnicas de avaliaes utilizadas nos Estados Unidos, pas que
possua a metodologia mais avanada naquele momento (FIKER, 1985).
Nas publicaes aps a dcada de 1960, verificou-se que a grande maioria dos
trabalhos publicados se baseia na utilizao de fatores de homogeneizao
determinstico e frmulas empricas, que pouca segurana traduzia aos avaliadores.
Visando a determinao de parmetros e procedimentos, incluindo atravs de
frmulas que no fossem desenvolvidas unicamente pelo conhecimento emprico, foi
emitida a NB502/77 Avaliaes de Imveis Urbanos (ABNT, 1977).
19
Como alternativa para substituir os critrios at ento utilizados surgiu, na dcada de

1980, a Metodologia de Pesquisa Cientfica aplicada Engenharia de Avaliaes
utilizando conceitos matemticos e estatsticos, para a elaborao de laudos com
um maior nvel de preciso (DANTAS, 1998).
A dcada de 1990 continuou na direo de padronizao e fundamentao das
avaliaes, e com a publicao da Norma para Avaliao de Imveis Urbanos
(IBAPE/SP, 2005) que constitui a ltima etapa atingida acompanhada da NBR 14653
(ABNT, 2004a), respeitando suas regras mestras e complementa-as tendo em vista
peculiaridades do mercado da Regio Metropolitana de So Paulo, continuando o
trabalho de uma definio de procedimentos, frmulas e padres para as avaliaes
de imveis (GALVO NETO, 2009).
20
5.1 Definies e Conceitos

5.1.1 Engenharia de Avaliaes
Este trabalho fundamentado nos conceitos desenvolvidos na Engenharia de
Avaliaes, que definida pela norma tcnica em vigor no pas, a NBR 14.563-1
(ABNT, 2004), como Conjunto de conhecimentos cientficos especializados
aplicados avaliao de bens, e tem como objetivo determinar tecnicamente o
valor de um bem, de seus direitos, frutos e custos de reproduo... (DANTAS, 1998,
p. 11 apud SOUZA E MEDEIROS, 2007).
Como a determinao do valor de um bem o objetivo da Engenharia de
Avaliaes, a Norma Tcnica NBR 14.653-2 define avaliao de bens sendo:
Anlise tcnica, realizada por engenheiro de avaliaes, para identificar o
valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar
indicadores da viabilidade de sua utilizao econmica, para uma
determinada finalidade, situao e data. (ABNT, 2004b, p. 3).
E complementando a definio, a respectiva norma refere-se a bem como coisa de

valor, suscetvel de utilizao ou que pode ser objeto de direito, que integra um
patrimnio.
Sob a vista jurdica, segundo a definio do artigo 79 do Cdigo Civil, Lei n 10.406,
de 10.01.2002, um bem imvel so o solo e tudo quanto nele se incorporar natural
ou artificialmente.
O tema deste trabalho se restringe a imveis urbanos, que so compostos pelos
terrenos urbanos e as construes neles erigidas. No caso dos terrenos,
normalmente, tem seu valor como resultante pelo seu potencial para construo, e a
construo tem o valor decorrente das vantagens que oferece (FIKER, 1985).
21
5.1.2 Fundamentao da Avaliao

As avaliaes, obrigatoriamente, devem ser realizadas utilizando por base as
normas tcnicas da ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas, pela
aplicao
de
metodologias
apropriadas,
alm
da
conformidade
com
as
determinaes do IBAPE/SP Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de

Engenharia de So Paulo.
Na dcada de 1950 surgiram as primeiras normas de avaliao de imveis
organizadas por entidades pblicas e institutos, com o primeiro anteprojeto de
normas da ABNT na Engenharia de Avaliao em 1957. A partir da dcada de 60,
devido ocorrncia de desapropriaes em So Paulo, ocasionado pela expanso
da cidade e construo do metr, as normas ganharam maior relevncia. Em 1977,
publicada primeira Norma Brasileira para Avaliao de Imveis Urbanos, a
NB-502 (ABNT, 1977) (GALVO NETO, 2005).
Na ltima dcada, as Normas de Avaliaes foram revisadas e atualmente esto em
vigor:
NBR 14.653-1 Procedimentos Gerais (ABNT, 2004);
NBR 14.653-2 Imveis Urbanos (ABNT, 2004a);
NBR 14.653-3 Imveis Rurais (ABNT, 2004b);
NBR 14.653-4 Empreendimentos (ABNT, 2004c);
De forma complementar as publicaes das Normas Tcnicas da ABNT,
reformulada a Norma para Avaliao de Imveis Urbanos (IBAPE/SP, 2005)
disponibilizando elementos especficos que so vlidos para o Estado de So Paulo,
em particular para a regio metropolitana de So Paulo (GALVO NETO, 2009).
22
5.1.3 Valor
A Norma Brasileira de Avaliaes de Imveis da ABNT, at a edio de 1989,
utilizava o conceito de mercado de concorrncia perfeita, definindo o valor do imvel
nico qualquer que seja a finalidade da avaliao. Com o aumento dos estudos
tericos verificou-se a impossibilidade da existncia do mercado perfeito, onde se
consideram os bens idnticos e com todas as informaes, e passa a adotar a
concorrncia imperfeita, aceitando uma faixa de preos razoveis, dentro da qual se
encontra o valor de mercado, ou seja, o mais provvel de determinado imvel
(OLIVEIRA E GRANDISKI, 2007).
A partir da NBR 14653 (ABNT, 2004), a definio de mercado passa a possuir uma
apresentao mais abrangente:
Valor de mercado: Quantia mais provvel pela qual se negociaria
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia,
dentro das condies do mercado vigente (ABNT, 2004, p. 3).
Como forma complementar, editado a Norma de Bens, acrescentando alguns

detalhes adicionais a definio de valor de mercado:
Valor de Mercado: Quantia mais provvel pela qual um bem seria
negociado em uma data de referncia, entre vendedor e comprador
prudentes e interessados no negcio, com conhecimento de mercado, mas
sem compulso, um bem dentro das condies do mercado vigentes
(IBAPE/SP, 2005, p. 4).
Um elemento importante presente nos conceitos a quantia mais provvel definida

por Oliveira e Grandinski (2007, p.240), como sendo:
O que se refere ao preo expresso em termos de moeda, que pode ser
obtida pela propriedade em uma transao livre, ou seja, sem que o
comprador e o vendedor tenham vnculos entre se ou interesses especiais
na compra e venda, na data da avaliao. O valor de mercado medido
como o mais provvel preo a ser obtido razoavelmente no mercado
vigente, na data de referncia da avaliao. Esse valor especfico exclui um
preo super ou subestimado por circunstncias especiais relativas quele
bem, tais com o financiamento atpico, arranjos especiais em permutas ou
retrovendas, consideraes especiais ou concesses fornecidas por algum
associado com a venda
23
5.1.4 Metodologias Para Avaliao

Durante todo o perodo de desenvolvimento de tcnicas de avaliao, foram
desenvolvidas inmeras metodologias, porm sem a existncia de uma hierarquia
entre estes mtodos e sim deve haver a opo pelo mais adequado finalidade da
avaliao, natureza do bem e a disponibilidade de dados de mercado. Dentre os
mtodos disponveis para avaliao, os mais utilizados so:
- Mtodo Comparativo: utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas
padronizadas, lojas, apartamentos, entre outros, sempre que houver dados
semelhantes ao avaliando (IBAPE/SP, 2005).
- Mtodo da Quantificao do Custo: Utilizado exclusivamente quando da
necessidade de obteno do custo do avaliando, atravs de oramento sumrio ou
detalhado, ou da composio de outras, iguais s que so objeto de avaliao ou
equivalentes da poca da avaliao, devendo ser somado o valor estimado do
terreno e observao da comercializao. Utilizado, em algumas situaes, de forma
conjunta ao Mtodo Comparativo (IBAPE/SP, 2005).
- Mtodo Evolutivo: normalmente utilizado para estimar o valor de mercado no caso
da impossibilidade de utilizao do Mtodo Comparativo, como no caso de
residncias de altssimo padro (BRENNER, 2005).
- Mtodo Involutivo utilizado da mesma maneira do Mtodo Evolutivo, baseando-se
em modelo de estudo de viabilidade, considerando o aproveitamento eficiente do
bem, atravs de comparao com outros similares prximos ao avaliando
(BRENNER, 2005).
- Mtodo de Capitalizao da Renda: Normalmente utilizado para empreendimentos
de base imobiliria, tais como shopping-centers, hotis, tendo por base a
capitalizao presente de sua renda lquida, real ou prevista (IBAPE/SP, 2005).
24
6 MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Entre todos os mtodos empregados na avaliao de imveis, o de maior utilizao
o mtodo comparativo onde o valor do bem estimado atravs da comparao
com dados de mercado semelhantes quanto s caractersticas intrnsecas e
extrnsecas. condio fundamental para sua aplicao a existncia de um conjunto
de dados que possa ser tomado estatisticamente como amostra do mercado, ou
seja, qualquer bem pode ser avaliado, desde que existam dados que possam ser
considerados como uma amostra representativa para o mesmo (NR, 2007).
O mtodo comparativo, ainda segundo o referido autor, tem como premissa que o
valor de mercado do bem est diretamente relacionado aos respectivos preos de
imveis que com ele tenham alguma semelhana, e sua aplicao pode incluir, entre
as caractersticas, aspectos fsicos, motivao do vendedor, condies do mercado
imobilirio, existncia de financiamento e capacidade de gerar renda.
Segundo Oliveira e Grandiski (2007), o mtodo comparativo inadequado para
avaliao de imveis de mercado restrito, ou de usos especficos, tais como
hospitais e estaes rodovirias, pois, nestes casos, o nmero disponvel de
elementos amostrais comparveis reduzido.
6.1 Vistoria
Conforme NBR 14653 (ABNT, 2004b), a vistoria deve ser realizada por engenheiro
de avaliaes com o objetivo de conhecer e caracterizar da melhor maneira possvel
o imvel avaliado e a regio externa, dando condies para a orientao da coleta
de dados.
Ao realizar a vistoria, o engenheiro avaliador deve observar principalmente os
seguintes itens (OLIVEIRA, 2008):
25
a) Caracterizao da regio
- Aspectos fsicos condies topogrficas, natureza predominante do solo,
condies ambientais, ocupao existente, tendncias de modificao a curto e
mdio prazo e padro de construes vizinhas;
- Aspectos de infra-estrutura urbana rede viria, coleta de lixo, abastecimento de
gua potvel, fornecimento de energia eltrica, rede de telefonia, pavimentao,
rede de esgoto sanitrio, guas pluviais e gs canalizado;
- Distncia de equipamento comunitrio sistema de transporte coletivo, ensino e
cultura, mercado de trabalho, comrcio, rede bancria, sade e lazer;
- Potencial de utilizao posturas legais para o uso e a ocupao do solo,
restries fsicos, legais e scios econmicos de aproveitamento do solo e
estrutura do sistema virio.
b) Caracterizao do Terreno do Imvel em Avaliao
- Aspectos fsicos topografia, forma, consistncia do solo, superfcie, localizao,
rea total, profundidade e frente efetiva;
- Infraestrutura urbana;
- Equipamento comunitrio disponvel;
- Utilizao atual, potencial, legal e econmica.
c) Caracterizao da Edificao e Benfeitoria
- Aspectos fsicos - rea construda, padro construtivo, nmero de vagas de
garagem, idade aparente e real da construo, relao entre rea construda e
terreno, vista privilegiada ou prejudicial, nmero de unidades por andar, nmero de
pavimentos, presena e quantidade de elevador e posio do prdio;
- Aspectos funcionais arquitetnico, de projetos e paisagstico;
- Aspectos ambientais adequao da edificao aos usos recomendveis para a
regio e preservao do meio ambiente.
26
Conforme a norma NBR 14653 (ABNT, 2004), nenhuma avaliao poder prescindir
da vistoria, e admite-se em casos excepcionais a adoo de uma situao
paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.
6.2 Elementos Comparativos

Elementos Comparativos so imveis semelhantes e prximos quele que se
pretende avaliar. Estes imveis coletados como amostras so denominados
elementos comparativos, cujo valor mdio representar o valor a ser aplicado no
imvel avaliado.
O engenheiro de avaliaes deve investigar o mercado imobilirio e coletar dados e
informaes que serviro de base para a avaliao.
O levantamento de dados tem como objetivo a obteno de uma amostra
representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imvel
avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatrio. O avaliador
investiga o mercado, coletando informaes sobre negociaes realizadas e ofertas,
preferencialmente contemporneas a data da avaliao, com suas principais
caractersticas fsicas, localizao e econmicas.
O levantamento dos elementos pode ser feito, utilizando-se principalmente (NR,
2008):
- No local, identificando placas de anncios;
- Banco de dados;
- Sites de empresas especializadas;
- Empresas imobilirias;
- Corretores especializados;
- Anncios de jornais;
- Cartrios de Registro Geral de Imveis.
Ainda conforme o referido autor, o engenheiro deve ser criterioso com as fontes
utilizadas, observando quando se tomar como referncia dados de cartrio, pois nem
27
sempre o valor constante numa escritura de compra e venda o efetivamente

negociado. Informaes de sites de internet, atualmente so importantes indicadores
quanto exposio de imveis no mercado e podem auxiliar nas investigaes.
A identificao dos elementos comparativos dever ser realizada atravs da
localizao, seja feita com base na codificao oficial do municpio em que se
localiza o imvel avaliando, que, normalmente, consiste em uma planta da cidade
subdividida em diversas regies ou setores, com suas quadras numeradas, servindo,
entre outros, para o lanamento dos valores fiscais visando cobrana dos impostos
territoriais urbanos. No municpio de So Paulo, existe o Mapa Oficial da Cidade
(Moc) e a Planta Genrica de Valores, esta ltima acompanhada de uma listagem
dos logradouros e quadras, com os respectivos valores fiscais. Os valores listados,
tambm denominados de ndices fiscais, representam os valores unitrios de terreno
(R$/m) estabelecidos pela prefeitura.
A Tabela 6.1 apresenta um dado de mercado, sendo recomendvel apresentao
de fotografia e croquis da respectiva localizao.
Elemento n
Local
Tabela 6.1 - Modelo de Apresentao de Dado de Mercado

1
Rua Gabriela, 253 Vila Harmonia
Setor: 38 Quadra:30 ndice Fiscal: 168,90 Zona Municipal: Z. M/01 2
Zona Normas Ibape/SP
Melhoramentos
Pavimentao, guias e sarjetas; rede de gua encanada, guas pluviais e

de esgoto; iluminao pblica, energia eltrica domiciliar, telefone e rede de
TV a cabo; servios de coleta de lixo e de correios.
Situao
Meio de quadra uma frente
rea
450,00 m
Frente
16,00 m
Preo
R$ 180.000,00 vista
Fonte
Imobiliria Denver Sr. Marcelo Rua Brbara, n 10 Tel.: 5108-9000
Origem
Jornal O Estado de So Paulo, edio de 22/08/2006 Caderno de

Imveis Pgina 17.
Data
Fonte: Nr (2007)
22/08/2006
28
6.3 Falhas nos dados de mercado pesquisados

A oscilao de preos em torno de seu valor mdio devida a vrios componentes,
que podem afetar diretamente os nveis de fundamentao e de preciso das
avaliaes previstos na NBR 14653 (ABNT, 2004).
Dentre os mais importantes (NELSON, 2007), destacam-se:
- Falhas na coleta dos preos ofertados ou transacionados;
- Dificuldades na obteno de amostras aleatrias;
- Segregao seletiva entre melhores e piores imveis.
As falhas na coleta de preos ocorrem principalmente devido ao costume brasileiro
dos imveis serem ofertados por preos geralmente acima dos valores pelos quais
so efetivamente transacionados, que, por sua vez, so difceis de obter, dado que
as escrituras pblicas so realizadas a posteriori por valores nominais que no
representam a realidade, muitas vezes sem explicitar as verdadeiras condies de
pagamento ou eventual financiamento. A falta ou dificuldade de obteno dessas
informaes costuma ser a principal causa de falhas na obteno do valor
verdadeiro ou real.
O problema da obteno de amostragem representativa no mercado imobilirio
extremamente complexo, conforme Oliveira e Grandiski (2007), principalmente pela
dificuldade de encontrar elementos semelhantes ao imvel avaliando, sendo comum
a ocorrncia de determinados segmentos especficos ou at de casos extremos de
longos perodos sem registros de transaes na modalidade do imvel pesquisado.
A heterogeneidade de atributos, de localizaes e a subsegmentao de mercados
podem ocasionar erros, que afetam a avaliao do bem por comparao.
Ainda segundo os referidos autores, a segregao seletiva entre os melhores e
piores imveis provm do mercado real, em que entre os imveis novos, so
comercializados primeiramente aqueles considerados melhores, e aps algum
tempo, os piores colocados a venda acabam por diminuir o valor mdio do
mercado. Entretanto, em dado momento surgiro tambm outros proprietrios que
29
aguardam oportunidade para colocar seus imveis por um preo mdio melhor no
mercado, induzindo provvel alta. Por outro lado, pode ocorrer que um nmero no
desprezvel de vendedores, forados pela baixa liquidez do mercado, tenha
necessidade de baixar os preos, e uma pesquisa nesse instante constatar preos
mdios menores. Assim, devido a esta natureza excepcional do mercado imobilirio
pode produzir anlises viesadas, principalmente nos casos em que a amostra
restrita aos dados colhidos apenas em torno de um desses perodos de alta ou de
baixa dos preos, que se constituem nas chamadas cross-sections.
6.4 Variveis/Atributos
Variveis so caractersticas observveis em uma amostra, que, devem variar entre
os elementos que a compem, cujas influencias coletiva estabelecem as distines
no resultado do valor do bem avaliado. Podendo ser classificadas em
dependentes/explicadas e independente/explicativas (NR FILHO, 2008)..
Variveis dependentes para a especificao correta da varivel dependente,
necessria uma investigao no mercado em relao sua conduta e s formas de
expresso dos preos (por exemplo, preo total unitrio, moeda de referncia,
formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de
medida.
Variveis independentes so caractersticas fsicas (por exemplo, rea), de
localizao (bairro, distncia a plo de influncia, entre outros) e econmicas (como
oferta ou transao, poca e condio do negcio). Devem ser escolhidos como
base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros
atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos.
Os dados preferencialmente deveriam basear-se em mensuraes de grandezas
fsicas. Quando isso no for possvel, podem-se utilizar variveis Proxy, que
medem de forma indireta, mas aproximada quelas caractersticas fsicas, por
exemplo, a varivel padro construtivo pode ser substitudo pelo seu respectivo
custo de reproduo e a localizao pelos ndices fiscais.
30
Existe ainda, conforme Nr (2008), uma segunda classificao conforme a natureza

das variveis que so representadas na Tabela 6.2 as principais variveis utilizadas
nas avaliaes.
Tabela 6.2 - Variveis ou Fatores Quantitativos / Qualitativos

QUANTITATIVO
QUALITATIVO
TERRENO OU GLEBA URBANA
Preo unitrio
Topografia
rea
Padro Construtivo da vizinhana
Frente efetiva
Localizao
Profundidade equivalente
Melhoramentos pblicos
Distncias a plos atrativos
Vocao (comercial, residencial, etc)
Infra-estrutura
Formato do lote ou da gleba
Coeficiente aproveitamento
Situao (esquina ou meio de quadra)
Relao Frente / Fundos
Oferta ou transao
ndice Fiscal
Acessibilidade
Relao Gleba/Lote (Glebas Urbanas)
Consistncia do solo
Data Informao
Facilidade de Transporte
rea desmembrvel
Nvel da Infra-estrutura
RESIDNCIAS
Preo Unitrio
Padro Construtivo
rea do Terreno
Estado de Conservao
rea da Construo
Infra-estrutura
Relao rea Construda/Terreno
Padro Vizinhana
Vagas de garagem, nmero de cmodos
Data da informao
Acessibilidade
Apartamento / Escritrios
Preo Unitrio ou Total
Nmero de dormitrios, banheiros, garagens
rea Privativa
Padro Construtivo
rea Total
Posicionamento (face norte, vista, andar)
Relao rea Total/Privativa
Estado de Conservao
Unidades por Pavimento
Vagas cobertas/descobertas
Localizao, Acessibilidade
Data Informao
Nmero de Unidades por Andar
Valor do condomnio
Fonte IBAPE/SP (2008)
Vista; Face Sul ou Norte
31
Variveis quantitativas so as que esto associadas a uma caracterstica que

pode ser medida ou contada por isso, assumem uma posio numa escala, e
conforme Nr (2008), podem ser subdividas em:
- Discretas possuem nmeros inteiros, sem fraes e so conjuntos finitos. Por
exemplo, idade da construo em anos completos.
- Contnuas Possuem nmeros que podem ser fracionados, e, normalmente,
possuem um intervalo de valores conhecidos. Por exemplo, rea do terreno.
Variveis qualitativas so caractersticas de qualificao e, assim no podem ser
medidas diretamente ou contadas. Podendo ser subdivididas em:
- Categrica nominal cada categoria independente, sem inter-relaes. Por
exemplo, topografia de um terreno (plano ou em aclive).
- Categrica ordinal cada categoria mantm uma relao de ordem com as outras,
podendo ser ou no regular. Por exemplo, padro construtivo, como A ou B.
6.5 Avaliao de Terrenos Urbanos

A primeira classificao aplicvel a um terreno sua considerao como urbano ou
rural. Normalmente, reas urbanas so definidas pelos Planos Diretores Municipais
e Leis Orgnicas dos Municpios, responsveis pela regulamentao, disciplina e
controle de crescimento das cidades, como reas inseridas dentro do permetro
urbano.
Conforme NBR 14653 (ABNT, 2004), os imveis urbanos podem ser classificados
quanto:
.
Uso residencial, comercial, industrial, institucional e misto;
Tipo do imvel terreno, apartamento, casa, escritrio, loja, galpo, garagem,

misto, hospitais, escolas, clubes recreativos, prdios industriais, entre outros;
32
Agrupamento dos imveis loteamento, condomnio de casas; conjunto

habitacional, conjunto de salas comerciais, prdio comercial, conjunto de prdios
comerciais, conjunto de unidades comerciais e complexo industrial.
Os terrenos no so absolutamente idnticos na forma, dimenso, topografia,

localizao, poca de oferta, entre outros pontos, dificultando uma comparao
direta, devendo ento homogeneizar os valores para compar-los, com um
coeficiente corretivo de preo de um imvel similar para um preo que teria,
hipoteticamente, nas dimenses iguais ao avaliando, de valor na poca da oferta
para a data da avaliao e se estivesse no local onde est o avaliando. Ento
existem fatores a serem aplicados para a obteno do valor a ser obtido.
A Regio Metropolitana de So Paulo, conforme IBAPE/SP (2005), possue diversas
caractersticas de diferenciao, que foram classificadas em quatro grupos
totalizando onze zonas, conforme Tabela 6.3 e ilustrado na Figura 6.1, cujos critrios
e parmetros devem servir para enquadramento do elemento avaliando em relao
ao entorno. Todos os fatores a serem aplicados devem ser aqueles aplicados
exclusivamente sobre a zona do avaliando.
GRUPO
Tabela 6.3 - Zonas de Caractersticas Homogneas

ZONA
1 Zona Residencial Horizontal Popular
I Zonas de uso residencial
2 Zona Residencial Horizontal Mdio

3 Zona Residencial Horizontal Alto
4 Zona Incorporao Padro Popular
II Zonas de ocupao vertical

(incorporao)
5 Zona Incorporao Padro Mdio

6 Zona Incorporao Padro Alto
7 Zona Comercial Padro Popular
III Zonas de uso comercial ou de

servios
8 Zona Comercial Padro Mdio

9 Zona Comercial Padro Alto
IV Zonas industriais ou armazns
10 Zona Industrial
11 Zona Armazns
Fonte: IBAPE/SP (2005)
Segue definio, conforme IBAPE/SP (2005), sobre as zonas de predominncia de

uso residencial:
33
1 Zona: Residencial Horizontal de Padro Popular Encontradas em regies

perifricas ou de ocupaes irregulares, dotadas de pouca infra-estrutura urbana, alta
densidade de ocupao e concentrao de famlias de baixa renda. Os lotes
possuem dimenses reduzidas, em torno de 125 m, e as edificaes predominantes
so de padro proletrio, geralmente associadas auto-construo e no uso mnimo
de materiais de acabamento.
2 Zona: Residencial Horizontal de Padro Mdio Zonas cuja caracterstica de
ocupao horizontal, com predominncia de casas e rara presena de comrcio. So
dotadas de infra-estrutura bsica, com populao concentrada em renda mdia. Os
lotes possuem dimenses em torno de 250 m e as edificaes so de padro mdio,
podendo ser trreas ou assobradadas, isoladas ou geminadas, caracterizadas pelos
acabamentos econmicos, porm de boa qualidade.
3 Zona: Residencial Horizontal de Padro Alto Compreendem as regies dotadas
de infra-estrutura completa e ocupadas exclusivamente por casas de alto padro,
com arquitetura das edificaes diferenciadas, geralmente com projetos
personalizados. Nestes locais, predominam terrenos de grandes propores, em
torno de 600m (NOR, 2008, p.19).
Figura 6.1 - Zonas de Caractersticas Homogneas

Fonte: Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo (2005)
6.5.1 Preo Unitrio

Aps a coleta de elementos comparativos realizada a determinao do preo
unitrio dos imveis ou terrenos (conforme o bem a ser avaliado), conforme Equao
01. Este valor unitrio ser posteriormente corrigido conforme os fatores aplicados
34
pelo avaliador, para ento servir de parmetro na determinao do preo unitrio do

imvel avaliado.
Preo Unitrio (R$/m) =
Preo do Terreno (R$)
Eq. 01
rea do Terreno (m)
6.5.2 Fator Oferta

Fator Oferta refere-se ao ajuste necessrio ao valor dos negcios ofertados,
aplicando um fator mdio observado pelo avaliador. A correo a natural
elasticidade dos negcios refere-se simplesmente ao desconto normalmente
realizado na negociao entre o comprador e o proprietrio, como por exemplo, um
imvel ofertado pelo valor de R$ 100.000,00, porm aps a negociao o valor
final acertado de R$ 90.000,00, concluindo-se neste caso um fator de ajuste de
10%.
Caso seja impossvel a determinao da elasticidade, normalmente considera-se o
fator como sendo 0,9, valor emprico consagrado referindo-se a um desconto de
10% sobre o preo original proposto.
6.5.3 Fator de Transposio (Localizao)

O ndice Fiscal lanado para a cobrana de impostos, inclusive na elaborao do
IPTU, representam os valores unitrios de terreno (R$/m) estabelecidos pela
prefeitura para cada local, por meio de pesquisa de mercado. Verificada a coerncia
de tal ndice, poder ser tomado por base para o transporte dos valores dos terrenos
de um local para outro (NR, 2007).
Conforme IBAPE/SP (2005), nos casos de inexistncia desses valores ou se forem
constatadas incoerncias nas suas inter-relaes, dever ser procedido estudo
devidamente fundamentado de novos ndices para a regio. Ainda, no caso de locais
cujos ndices de transposio discrepem excessivamente daquele para o qual a
pesquisa deve ser feita, 50% para mais ou menos, dever ser evitada sua utilizao.
35
Caso o terreno possua edificao, o fator deve incidir exclusivamente na parcelo do

valor do comparativo correspondente ao terreno.
6.5.4 Fator Profundidade

As primeira variveis que influenciam o preo dos terrenos so aquelas relativas a
sua
formao
fsica,
pois
delas
depender
aproveitamento
fsico
conseqentemente econmico dado ao lote.

O Fator Profundidade um dos fatores referentes as caractersticas fsicas do
terreno, como por exemplo, supondo dois terrenos com frentes de mesma extenso,
mas o primeiro perfazendo 800,00 m e o outro 400,00 m, ver Figura 6.1. intuito
que mesmo o primeiro terreno possuindo duas vezes a rea do segundo, no ter
seu valor como o dobro, pois as facilidades de acesso s partes dos fundos
diminuem, progressivamente, como o aumento da sua profundidade (NR, 2007).
80m
40m
6m
6m
Figura 6.1 - Terrenos Profundidade

Fonte: Nr (2007)
Observados determinados limites, verifica-se no mercado imobilirio que o valor de

um lote decresce com o aumento de sua profundidade em funo da melhor
facilidade de acesso e aproveitamento. Dessa forma, exceto casos especiais e/ou
terrenos de configuraes particulares, a forma dos lotes urbanos estudada com
base nas suas medidas de frente e de fundos, levando-se em conta o
aproveitamento economicamente recomendvel para o local de situao do lote
(NR, 2007).
36
Conforme Moreira (1991 apud PAGGIOLI, 2006) as primeiras regras para aferio
do calculo da profundidade foram criadas por hipteses empricas, sendo a primeira
chamada regra 4-3-2-1, dividindo o lote em quatro partes, considerando o primeiro
quarto de lote, mais prximo da testada, 40% de seu valor total, o segundo quarto
como 30%, o terceiro 20% e o ltimo 10%. A segunda hiptese foi a lei de um tero,
dois teros onde 50% do valor total do lote no primeiro tero, a partir da frente e os
outros 50% nos dois teros do fundo. Posteriormente foram desenvolvidas outras
maneiras, todas baseadas em conceitos empricos.
As frmulas empricas foram utilizadas at a padronizao realizada pelo IBAPE/SP,
e conforme as normas atuais de avaliao, o fator de profundidade tem como base o
transporte dos elementos comparativos (dados de mercado) para as condies do
terreno paradigma, conforme Tabela 6.4.
Zona
Tabela 6.4 - Profundidade por Zonas de Caractersticas Homogneas

Referncia
Expoente do Fator
Prof. Mnima
Prof.
Profundidade
Mxima
Pml
15
30
No se aplica
25
40
0,50
30
60
0,50
No se aplica
No se aplica
No se aplica
10
30
0,50
20
40
0,50
20
60
0,50
10 Zona Industrial
No se aplica
No se aplica
No se aplica
11 Zona Armazns
No se aplica
No se aplica
No se aplica
Deve-se observar que conforme a norma de avaliao (IBAPE/SP, 2005), terrenos

localizados em algumas Zonas de Caractersticas Homogneas para a Regio
Metropolitana de So Paulo no incidem o Fator Profundidade conforme
demonstrado na Tabela 4, e utilizar as equaes 02, 03, 04 e 05 :
37
Pmi < Pe < Pma Cp = 1,00
Eq.02
Eq.03
Eq.04
Eq.05
Pmi < Pe < Pmi Cp = (Pe/ Pmi)p

Pe < Pmi Cp = (0,5)p
Pma < Pe < 3Pma Cp = (Pma/Pe) + {[1- (Pma/Pe)] . (Pma/Pe)p}
6.5.5 Fator Frentes Mltiplas

O Fator Frentes Mltiplas refere-se observao que terrenos de esquinas, tambm
chamados de frentes mltiplas, possuem valor superior a lotes de uma nica frente,
exceto casos particulares.
Como frente principal do terreno, deve se adotada a testada para via pblica de
maior valor, ou testada menor no caso de ruas de igual valor, e normalmente, a
testada que corresponda ao maior valor como lote de uma frente nos terrenos de
esquina.
Conforme norma do IBAPE/SP (2005), dever utilizar os fatores conforme a zona de
predominncia do avaliando conforme Tabela 6.5.
Tabela 6.5 Fator Frente

Zona
Fator de Ajuste
Expoente do Fator Frente
No se aplica
0,20
0,15
No se aplica
No se aplica
No se aplica
0,20
0,25
0,15
10 Zona Industrial
11 Zona Armazns
No se aplica
No se aplica
38
6.5.6 Fator Frente ou Testada

A variao do valor do terreno em funo de sua largura, conforme IBAPE/SP 2005,
quando aplicvel, considerada funo exponencial da relao entre as testadas
dos lotes comparados, atravs da equao 06.
Eq.06
Onde:
Fr = frente de referncia
Fp = frente projetada
Sendo a frente de referncia ou testada padro a frente do imvel padro
estabelecida pelo IBAPE/SP para a Regio Metropolitana de So Paulo, conforme a
zona de caracterstica homognea, representadas na Tabela 6.6.
Frente Projetada ou testada verificada a frente real do imvel, que em muitas
ocasies diferente do padro estabelecido, e a testada ou frente deve estar entre a
metade da testada padro e o dobro da mesma (CINELLI, 2006).
Zona
Tabela 6.6 Frente ou Testada por Zonas de Caractersticas Homogneas

Referncia
Expoente do Fator Frente
Frente de Referncia
No se aplica
10
0,20
15
0,15
16 Mnimo
No se aplica
16 Mnimo
No se aplica
16 Mnimo
No se aplica
0,20
10
0,25
15
0,15
10 Zona Industrial
No se aplica
No se aplica
11 Zona Armazns
No se aplica
No se aplica
39
6.5.7 Fator rea

Em regies residenciais unifamiliares de padro popular ou 1 Zona, ver Tabela 6.3,
observa-se, segundo (IBAPE/SP, 2007), que a influncia da rea dos terrenos
sobressai-se sobre a frente e a profundidade, representada, por exemplo, na
situao em que um terreno com maior testada ter preo unitrio inferior a um de
testada menor, e desta forma, no recomendada a aplicao dos fatores de
testada e profundidade. Observa-se, ainda, que no intervalo caracterstico das reas
nestas regies h uma tendncia de valorizao de lotes de tamanho inferior ao
padro e terrenos de maior porte so desvalorizados, devido principalmente ao tipo
de aproveitamento e do baixo poder aquisitivo neste setor do mercado, preferindo-se
terrenos com menor valor total.
Segundo Norma IBAPE/SP (2005), para terrenos localizados na 1 Zona recomendase a aplicao do fator atravs da Equao 07.
C
(125
)0,20
Eq. 07
O coeficiente proposto pela Norma aplicvel somente para lotes residenciais

unifamiliares de padro popular.
6.5.8 Fatores Relativos Topografia

Utilizado para correo de diferentes topografias existente entre os imveis
pesquisados.
As caractersticas topogrficas normalmente so computadas nos ndices fiscais
usados para transporte de valores. Caso verifica a procedncia da aplicao do
coeficiente de correo, utiliza-se a tabela 6.7, com os padres estipulados na
Norma para Avaliao de Imveis Urbanos - IBAPE/SP (NR, 2007).
40
6.5.9 Fatores Relativos Consistncia do Terreno

Quanto da presena nos terrenos de gua aflorante no solo, devida a nvel elevado
de lenol fretico ou aes da natureza, como por exemplo, inundao freqente
considerado um fator de desvalorizao do imvel e nos casos de impossibilidade de
estudos mais profundos, sugerido a utilizao das correes da Norma para
Avaliao de Imveis Urbanos (NR, 2007).
Tabela 6.7 - Fatores Topografia - Referenciados para Terrenos Planos

Situao Paradigma: terreno plano
1,00
Cado para os fundos at 5%
0,95
Cado para os fundos at 5% at 10%
0,90
Cado para os fundos at 10% at 20%
0,80
Cado para os fundos mais de 20%
0,70
Em aclive at 10%
0,95
Em aclive at 20%
0,90
Em aclive acima de 20%
0,85
Abaixo do nvel da rua at 1,00 m
1,00
Abaixo do nvel da rua de 1,00 at 2,50 m
0,90
Abaixo do nvel da rua de 2,50 at 4,00 m
0,80
Acima do nvel da rua at 2,00 m
1,00
Acima do nvel da rua de 2,00 at 4,00 m

Tabela 6.8 - Consistncia dos Terrenos

Situao Paradigma: terreno seco
0,90
1,00
Terreno situado em regio inundvel, que impede ou dificulta o seu acesso as

no atinge o prprio terreno, situado em posio mais alta
0,90
Terreno situado em regio inundvel e que atingido ou afetado

periodicamente pela inundao
0,70
Terreno permanentemente alagado

0,60
41
6.6 Avaliao de Benfeitorias Urbanas

As benfeitorias urbanas podem ser definidas como qualquer tipo de melhoramento
permanente realizado pela ao humana em algum terreno, que no possa ser
retirada sem algum tipo de destruio. E de forma mais terica podemos caracterizar
benfeitorias como:
Resultado de obra ou servio realizado num bem e que no pode ser retirado sem
destruio, fratura ou dano (NBR 14653). Podem ser classificadas em trs tipos:
BENFEITORIA NECESSRIA: a indispensvel para conservar o bem ou evitar a sua
deteriorao;
BENFEITORIA TIL: a que aumenta ou facilita o seu uso, embora dispensvel;
BENFEITORIA VOLUPTURIA: a que visa simples deleite ou recreio, sem aumentar
o uso normal do bem (LOPES E AFONSO, 2007, p. 326).
Segundo Fiker (1985), nas avaliaes de benfeitorias devem ser consideradas a

finalidade, caractersticas construtivas, dimenses, conservao, obsoletismo fsico
e funcional e idade.
Os itens que fazem referncia s caractersticas de finalidade e construtivas foram
agrupadas no item sobre Mtodos de Avaliao da Benfeitoria, e os demais itens
so estudados no fator de Depreciao da benfeitoria.
6.6.1 Mtodos de Avaliao da Benfeitoria

Atualmente, conforme Lopes e Afonso (2007), os mtodos mais utilizados na
avaliao de benfeitorias urbanas so o da quantificao do custo (Custos Unitrios
Pini e Custos Unitrios Bsicos de Edificaes Sinduscon) e comparativo direto de
custo. Nos ltimos anos, ganhou fora a metodologia desenvolvida no estudo
Valores de Edificaes de Imveis Urbanos (IBAPE/SP, 2005) como mtodo para
obteno do valor das benfeitorias para a Regio Metropolitana de So Paulo.
42
- Custos Unitrios Pini

A revista Construo Mercado publica mensalmente os custos unitrios de
edificaes desenvolvidos pela editora Pini, atualizados conforme os projetos
padres de cada tipo de obra desenvolvido pela empresa, conforme pode ser visto
na Tabela 6.9.
Vale ressaltar, conforme Lopes e Afonso (2007), que quando a construo avaliada
semelhante em rea, qualidades e quantidades a um determinado padro do tipo
tabelado, os resultados obtidos pelo mtodo so bastante acertados, e o custo
unitrio determinado ento multiplicado pela rea da construo avaliada.
Tabela 6.9 - Custos Unitrios Pini de Edificaes - Ms: maio/2009
Global
Material
Mo-de-Obra
Uso de Edificao
(R$/m)
(R$/m)
(R$/m)
Habitao
Residncia padro fino
1.338,86
887,25
451,61
Sobrado padro mdio
972,88
592,43
380,45
Residncia trrea padro

popular
762,28
478,89
283,39
Sobrado padro popular
876,81
535,54
341,27
Prdio com elevador fino
1.120,73
760,96
359,78
Prdio com elevador padro

mdio alto
1.033,33
748,43
284,90
Prdio com elevador mdio
953,80
626,46
327,34
Prdio sem elevador mdio
1.049,40
616,75
432,65
432,35
325,02
Prdio sem elevador popular

757,37
Fonte: Revista Construo Mercado (2009)
- Custos Unitrios Bsicos de Edificaes (CUB) Sinduscon

Conforme Neto (2009), a Lei 4.591 (Federal, 1964), que Dispe sobre o condomnio
em edificaes e as incorporaes imobilirias, autorizou o ento Banco Nacional
da Habitao a firmar um convnio com a ABNT, para elaborao de uma norma
que estabelecesse critrios para definir, quantificar e precificar as unidades
habitacionais. Em 1965, foi criada a norma que estabelecia os critrios para
avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para
43
incorporao de edifcio em condomnio, que ditou os critrios de clculo do Custo

Unitrio Bsico de Edificaes. A partir de ento, cada Sindicato da Indstria da
Construo Civil (SINDUSCON), em sua regio de abrangncia, passou a calcular e
divulgar este ndice, conforme legislao em vigor atualmente.
Complementando a legislao, entra em vigor em 2007, conforme Lopes e Afonso
(2007), a NBR 12721 (ABNT, 2006) informando os projetos padro e suas
respectivas especificaes dos quais se originaram os oramentos, demonstrado na
Tabela 6.10.
44
Sigla
Tabela 6.10 - Tipologias e Padres Sinduscon

Nome e Descrio
Pav.
Dorm.
Vagas
rea Real
(m)
rea
Virtual
(m)
R1-B
Residncia unifamiliar
padro baixo
58,64
51,94
R1-N
padro normal
106,44
99,47
R1-A
padro alto
224,82
210,44
RP1Q
popular
38,58
39,56
PIS
Residncia multifamiliar
Trreo
+4 tipo
991,45
978,09
PP-B
Prdio Baixo
Trreo
+3 tipo
16
descobertas
1.415,07
927,08
PP-N
Prdio Popular
Trreo
+4 tipo
32 cobertas
2.590,35
1.840,45
R8-B
padro baixo
Trreo
+7 tipo
32
descobertas
2.810,64
1.885,51
R8-N
padro normal
Pilotis
+8 tipo
64 cobertas
5.998,73
4.135,22
R8-A
padro alto
Pilotis
+8 tipo
48 cobertas
5.917,79
4.644,79
R16N
padro normal
Pilotis
+8 tipo
128 cobertas
10.562,07
8.224,50
R16A
padro alto
Pilotis
+16 tipo
96 cobertas
10.461,85
8.371,40
CSL8
Edifcio comercial com

lojas e salas
Pilotis
+16 tipo
64 cobertas
5.942,94
3.921,55
CSL16
Edifcio comercial com

lojas e salas
Trreo
+8 tipo
128 cobertas
9.140,57
5.734,48
CAL8
Edifcio Comercial com

lojas e andares livres
Trreo
+16 tipo
64 cobertas
5.290,62
3.096,09
GI
Galpo industrial
Trreo
+8 tipo
1.000,00
Fonte: Sinduscon/SP (2009)
Sobre a Tabela 6.10, cabe ressaltar a definio de rea equivalente ou virtual como:
rea virtual cujo custo de construo equivalente ao custo da respectiva
rea real, utilizada quando este custo diferente do custo unitrio bsico da
construo, adotado como referncia. Pode ser, conforme o caso, maior ou
menor que a rea real correspondente (GRANDISCKI; TEBALDI, 2006, p.
115)
45
- Mtodo Comparativo Direto de Custo

Consiste na composio de um nmero de amostras de benfeitorias semelhantes,
definindo-se o valor de forma direta com os dados dos elementos comparativos.
Observando que no mercado imobilirio raro a oferta somente da benfeitoria
separado do terreno, adota-se, conforme Lopes e Afonso (2007), o mtodo residual
para a obteno do valor, com a Equao 08.
Vb =
V t * Fc
- Vt
Fo
Eq. 08
Onde:
Vb Valor da benfeitoria
Vt Valor do terreno
Fc Fator de comercializao
Fo Fator oferta
Na Equao 08 observa-se o fator de oferta (Fo) que decorre, ainda segundo o
autor, a elasticidade de oferta, pois quando um imvel ofertado, acrescido um
valor para possibilitar a negociao (descontos)
- Valores de Venda
Foi desenvolvido pelo IBAPE/SP o estudo Valores de Edificaes de Imveis
Urbanos (IBAPE/SP, 2007) que agrega os valores unitrios calculados pelo
Sinduscon, com a metodologia do Comparativo Direto de Custo, atravs da Tabela
6.11, onde j so inclusos o fator de comercializao ou vantagem da coisa feita.
Aps a determinao do padro construtivo exemplificados na Tabela 6.7, aplica-se
a Equao 09:
V b = I * Cs * A
Onde:
Vb Valor da benfeitoria
I ndice conforme Valores de Edificaes de Imveis Urbanos Ibape/SP
Eq. 09
46
Cs Custo unitrio Sinduscon

A rea equivalente
GRUPO
Barraco
Casa
Tabela 6.11 - Valores Unitrios Para Benfeitorias

INTERVALO DE VALORES
PADRO
MNIMO
MDIO
MXIMO
Rstico
0,060
0,090
0,120
Simples
0,132
0,156
0,180
Rstico
0,360
0,420
0,480
Proletrio
0,492
0,576
0,660
Econmico
0,672
0,786
0,900
Simples
0,912
1,056
1,200
Mdio
1,212
1,386
1,560
Superior
1,572
1,776
1,980
Fino
1,992
2,436
2,880
Luxo
Apartamento
Acima de 2,89
Econmico
Simples
Mdio
Superior
0,600
0,810
1,020
Sem elevador
1,032
1,266
1,500
Com elevador
1,260
1,470
1,680
Sem elevador
1,512
1,746
1,980
Com elevador
1,692
1,926
2,160
Sem elevador
1,992
2,226
2,460
Com elevador
2,172
2,406
2,640
2,652
3,066
3,480
Fino
Luxo
Acima de 3,49
6.6.2 Depreciao da Benfeitoria

Quando realizada a avaliao de uma construo ou benfeitoria obtido um valor
referente a uma construo nova, e desta forma, quando avaliado uma unidade que
no se pode considerar como nova, necessrio aplicar um desconto no valor
obtido, representando a depreciao existente devido a idade, a utilizao, etc.,
sendo este desconto no valor denominado depreciao da benfeitoria.
A depreciao a perda de valor sofrida por um bem. Pode ser de ordem fsica ou
funcional (FIKER, 1985).
47
A Depreciao de Ordem Fsica perda de valor em funo do desgaste das partes

constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deteriorao ou mutilao
(ABNT, 2004).
A Depreciao de Ordem Funcional, segundo Lopes e Afonso (2007), decorre
devido a trs fatores: Inadequao (devido falha de projeto ou na execuo),
Superao (devido ao aparecimento de novas tcnicas construtivas ou materiais) e
Anulao (Incapacidade de atender a fins diferentes ao que foi concebido).
A Depreciao pode ser calculada de diversas formas, entretanto a maior parte dos
mtodos empregados leva em considerao a idade do bem (real ou aparente) e
seu estado de conservao e manuteno, devendo, o avaliador, apurar a idade
real, os indcios da qualidade e freqncia da manuteno e da conservao do bem
e a idade aparente do bem, que deve ser estimada a partir das caractersticas fsicas
e funcionais do imvel (PINI, 2007).
Existem vrios mtodos desenvolvidos para calculo da depreciao, entre os quais:
- Mtodo da Linha Reta
A depreciao funo da idade da benfeitoria, com variao uniforme ao longo da
vida til, conforme , sendo calculada a partir Equao 10:
N- X
N
V + Vr
d
Sendo:
Vx Valor presente, depreciado, relativo idade x do imvel
Vd Valor deprecivel. Parte do valor de novo, sujeito a depreciao
Vr Valor residual ou de demolio
x Idade real
N Vida til do imvel, da entrada em servio sua retirada definitiva
Eq. 10
48
Figura 6.2 - Grfico do Mtodo da Linha Reta

Fonte: Finker (1985)
- Mtodo do Valor Decrescente (diminisching balance method)

Conforme Lopes e Afonso (2007), o mtodo de maior emprego, porm no o mais
acertado, que fornece o coeficiente de depreciao por meio da Equao 11.
Kd = (1 R)
Eq. 11
Sendo
Kd Coeficiente de depreciao
R Razo de depreciao (recproca da vida til)
X Idade aparente
Devendo ser considerado as situaes descritas na Tabela 6.12.
Tabela 6.12 Mtodo do Valor Decrescente Razes de Depreciao
Tipo
Vida til (anos)
Barrancos
4,0
25
Residncias proletrio/rstico a mdio comercial
1,5
67
Residncias mdio/superior a luzo
2,0
50
Apartamentos e Escritrios
2,5
40
Armazns e Indstrias
1,5
67
Construes de madeira
4,0
25
Fonte: Lopes e Afonso, (2007)
49
- Mtodo de Ross-Heidecke
Mtodo misto, conforme Lopes e Afonso (2007), considerando outros dois mtodos
j desenvolvidos (Mtodo de Ross e Mtodo de Heidecke), usando a Equao 12.
D = [ + (1 )c ]Vd
Eq. 12
Onde:
D Depreciao total
1 x x2
=
+
2 n n2
c Coeficiente de Heidecke
Vd Valor deprecivel
Utilizando como matriz o Mtodo de Ross-Heidecke, foram desenvolvidas tabelas e
procedimentos para avaliao de benfeitorias urbanas em condies rotineiras de
mercado (IBAPE/SP, 2005). Os procedimentos visam a obteno do Foc (Fator de
Adequao ao Obsoletismo e ao Estado de Conservao), conforme a Equao 13.
Foc = R + K * (1- R)
Eq. 13
Onde:
R Coeficiente residual correspondente ao padro, expresso em decimal, obtidos na
Tabela 6.13
K Coeficiente de Ross/Heideck, obtido na Tabela 6.15
Para a determinao do coeficiente K constante na Tabela 6.15, deve-se saber o
Estado de Conservao, utilizando para isto a graduao constante na Tabela 6.14,
e segui-lo conforme a letra de referncia.
50
Tabela 6.13 - Coeficiente Residual Correspondente ao Padro Construtivo

VIDA REFERENCIAL
VALOR RESIDUAL
TIPO
PADRO
Ir (anos)
R (%)
Rstico
Simples
10
Rstico
60
20
Proletrio
60
20
Econmico
70
20
Simples
70
20
Mdio
70
20
Superior
70
20
Fino
60
20
Luxo
60
20
Econmico
60
20
Simples
60
20
Mdio
60
20
Superior
60
20
Fino
50
20
Luxo
50
20
Barraco
Casa
Apartamento
51
Ref.
Estado da
Edificao
Nova
Entre nova e
regular
Regular
Entre regular e
necessitando
reparos simples
Necessitando de
reparos simples
Necessitando de
reparos de
simples a
importantes
Necessitando de
reparos
importantes
Necessitando de
reparos
importantes a
edificao sem
valor
I
Sem valor
Tabela 6.14 - Estado Fsico da Edificao

Depreciao
Caracterstica
(%)
0,00
Edificao nova ou com reforma geral e substancial, com

menos de dois anos, que apresente apenas sinais de
desgaste natural de pintura externa.
0,32
Edificao nova ou com reforma geral e substancial, com

menos de dois anos, que apresente necessidade apenas
de uma demo leve de pintura para recompor a sua
aparncia.
2,52
Edificao seminova ou com reforma geral e substancial

entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado
com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais
e pintura interna e externa.
8,09
Edificao seminova ou com reforma geral e substancial

entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado
com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais
e pintura interna e externa.
18,10
Edificao cujo estado geral possa ser recuperado com

pintura interna e externa, aps reparos de fissuras e
trincas superficiais generalizadas, sem recuperao do
sistema estrutural. Eventualmente, reviso do sistema
hidrulico e eltrico.
33,20

pintura interna e externa, aps reparos de fissuras e
trincas, com estabilizao e/ou recuperao localizada do
sistema estrutural. As instalaes hidrulicas e eltricas
possam ser restauradas mediante a reviso e com
substituio eventual d algumas peas desgastadas
naturalmente. Eventualmente possa ser necessria a
substituio dos revestimentos de pisos e paredes, de
um, ou de outro cmodo. Reviso da impermeabilizao
ou substituio de telhas da cobertura.
52,60

pintura interna e externa, com substituio de panos de
regularizao da alvenaria, reparos de fissuras e trincas,
com estabilizao e/ou recuperao de grande parte do
possam ser restauradas mediante a substituio das
peas aparentes. A substituio dos revestimentos de
pisos e paredes, da maioria dos cmodos, se faz
necessria. Substituio ou reparos importantes na
impermeabilizao ou no telhado.
75,20

pintura interna e externa, com substituio de panos de
regularizao da alvenaria, reparos de fissuras e trincas,
com estabilizao e/ou recuperao de grande parte do
possam ser restauradas mediante a substituio das
peas aparentes. A substituio dos revestimentos de
pisos e paredes, da maioria dos cmodos, se faz
necessria.
100,00
Edificao em estado de runa.
52
Tabela 6.15 - Coeficiente de Ross/Heideck

Idade em % da
vida referencial
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
34
36
38
40
42
44
46
48
50
52
54
56
58
60
62
64
66
68
70
72
74
76
78
80
82
84
86
88
90
92
94
96
98
100
0,990
0,979
0,968
0,957
0,945
0,933
0,920
0,907
0,894
0,880
0,866
0,851
0,836
0,821
0,805
0,789
0,772
0,755
0,738
0,720
0,702
0,683
0,664
0,645
0,625
0,605
0,584
0,563
0,542
0,520
0,498
0,475
0,452
0,429
0,405
0,381
0,356
0,331
0,306
0,280
0,254
0,227
0,200
0,173
0,145
0,117
0,088
0,059
0,030
0,000
0,987
0,976
0,965
0,954
0,942
0,930
0,917
0,904
0,891
0,877
0,863
0,848
0,834
0,818
0,802
0,786
0,770
0,753
0,735
0,718
0,700
0,681
0,662
0,643
0,623
0,603
0,582
0,561
0,540
0,518
0,496
0,474
0,451
0,427
0,404
0,380
0,355
0,330
0,305
0,279
0,253
0,226
0,200
0,172
0,145
0,116
0,088
0,059
0,030
0,000
0,965
0,955
0,944
0,933
0,921
0,909
0,897
0,884
0,871
0,858
0,844
0,830
0,815
0,800
0,785
0,769
0,753
0,736
0,719
0,702
0,684
0,666
0,647
0,629
0,609
0,590
0,569
0,549
0,528
0,507
0,485
0,463
0,441
0,418
0,395
0,371
0,347
0,323
0,298
0,273
0,247
0,221
0,195
0,168
0,141
0,114
0,086
0,058
0,029
0,000
Estado de Conservao
d
e
0,910
0,900
0,890
0,879
0,869
0,857
0,846
0,834
0,821
0,809
0,796
0,782
0,769
0,754
0,740
0,725
0,710
0,694
0,678
0,662
0,645
0,628
0,610
0,593
0,574
0,556
0,537
0,518
0,498
0,478
0,458
0,437
0,416
0,394
0,372
0,350
0,327
0,304
0,281
0,257
0,233
0,209
0,184
0,159
0,133
0,107
0,081
0,054
0,027
0,000
0,811
0,802
0,793
0,784
0,774
0,764
0,754
0,743
0,732
0,721
0,709
0,697
0,685
0,672
0,659
0,646
0,632
0,619
0,604
0,590
0,575
0,560
0,544
0,528
0,512
0,495
0,478
0,461
0,444
0,426
0,408
0,389
0,370
0,351
0,332
0,312
0,292
0,271
0,250
0,229
0,208
0,186
0,164
0,142
0,119
0,096
0,072
0,048
0,024
0,000
0,661
0,654
0,647
0,639
0,631
0,623
0,615
0,606
0,597
0,588
0,578
0,569
0,559
0,548
0,538
0,527
0,516
0,504
0,493
0,481
0,469
0,456
0,444
0,431
0,418
0,404
0,390
0,376
0,362
0,347
0,333
0,317
0,302
0,286
0,271
0,254
0,238
0,221
0,204
0,187
0,170
0,152
0,134
0,115
0,097
0,078
0,059
0,040
0,020
0,000
0,469
0,464
0,459
0,454
0,448
0,442
0,436
0,430
0,424
0,417
0,410
0,403
0,396
0,389
0,382
0,374
0,366
0,358
0,350
0,341
0,333
0,324
0,315
0,306
0,296
0,287
0,277
0,267
0,257
0,246
0,236
0,225
0,214
0,203
0,192
0,180
0,169
0,157
0,145
0,133
0,120
0,108
0,095
0,082
0,069
0,055
0,042
0,028
0,014
0,000
0,245
0,243
0,240
0,237
0,234
0,231
0,228
0,225
0,222
0,218
0,215
0,211
0,207
0,204
0,200
0,196
0,192
0,187
0,183
0,179
0,174
0,169
0,165
0,160
0,155
0,150
0,145
0,140
0,134
0,129
0,123
0,118
0,112
0,106
0,100
0,094
0,088
0,082
0,076
0,069
0,063
0,056
0,050
0,043
0,036
0,029
0,022
0,015
0,007
0,000
53
Tratamento de Dados
Nas avaliaes utilizando-se o Mtodo de Comparativos Diretos de Mercado, aps a
pesquisa de mercado, onde so selecionados imveis com caractersticas
semelhantes ao do avaliando, deve-se realizar o tratamento dos dados para a
obteno do modelo adequado. Este tratamento consiste em duas opes
disponibilizadas atualmente: Tratamento por Fatores e Tratamento Por Inferncia
Estatstica.
O tratamento de dados definido como sendo:
A verificao da representatividade da amostra em relao ao avaliando
pode ser feita pela sumarizao das informaes na forma de grficos ou
tabelas. Nesta etapa, verificam-se o equilbrio da amostra e a insero das
variveis-chave do bem avaliando dentro do intervalo amostral (IBAPE/SP,
2005, p.12).
Uma das funes do tratamento dos dados o saneamento da amostra devido,

conforme Alonso (2007), o mercado imobilirio conter eventos atpicos de bens
excessivamente baratos ou caros, devido a fatores imprevistos ou imprevisveis nos
modelos de tratamento empregados. O saneamento amostral objetiva a eliminao
de tais eventos, que no devem influir no valor do bem avaliando. A Norma para
Avaliao de Imveis Urbanos (IBAPE/SP, 2005) determina que sejam excludos
eventos
que
sejam
discrepantes
em
mais
de
30%
da
mdia
amostral
homogeneizada, um elemento por vez at que todos os eventos estejam dentro do

intervalo de 30%.
6.6.3 Tratamento Por Fatores

O Tratamento por Fatores consiste na escolha de imveis semelhantes ao
avaliando, e aplicando-os fatores de correes para homogeneizao dos mesmos,
visando aproximao as caractersticas do avaliando. E demonstrando a definio
terica da NBR 14.653-2:
Tratamento por Fatores: atravs de um processo de homogeneizao, onde
so aplicados aos preos observados coeficientes ou transformaes
matemticas que expressem, em termos relativos, as diferenas de
atributos entre os imveis pesquisados e o avaliando.
54
Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados

periodicamente pelas entidades tcnicas regionais reconhecidas e
revisados em perodos mximos de dois anos, e devem especificar
claramente a regio para o qual so aplicveis. Alternativamente, podem ser
adotados fatores de homogeneizao medidos no mercado, desde que o
estudo de mercado especfico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo
de Avaliao. (ABNT, 2004b, p. 10)
A necessidade de padronizao de interpretao na aplicao de fatores na forma

somatria do Tratamento por Fatores leva a publicao da Norma Para Avaliao
de Imveis Urbanos (IBAPE/SP, 2005) definindo a metodologia para aplicao do
tratamento (Nr, 2006). A Norma recomenda os seguintes procedimentos:
1 Os fatores devem ser aplicados na forma somatria ajustando o velor
original de transao ou aps a incidncia da elasticidade de oferta a uma
situao paradigma, estabelecida de acordo com a regio, a localizao e o
formato do elemento avaliando e partir da qual determinado o valor
unitrio mdio (Vu).
2 Considerando que a incidncia de alguns desses fatores situao
paradigma coincide com a prpria situao do avaliando, como por
exemplo, fator localizao e outros no, como caso de fator testada,
torna-se necessrio recorrer a uma frmula que primeiro levem suas
respectivas influncias condio paradigma (Vu) e somente aps a
aplicao de todos os fatores na referida condio que devem ser
aplicados os ajustes referentes aos atributos especficos do imvel
avaliando em relao ao que foi adotado como situao paradigma (Nr,
2008, p. )
6.6.4 Tratamento Por Inferncia Estatstica

O Tratamento por Inferncia Estatstica utiliza para homogeneizao dos
comparativos pesquisados, formulas elaboradas no campo da matemtica
estatstica, especialmente aos estudos ligados a Modelos de Regresso.
Definio da NBR 14.653-2:
Tratamento cientfico: atravs da formulao de modelo matemtico
baseado em inferncia estatstica, permitindo calcular estimativas no
tendenciosas de valor e estabelecendo intervalos de confiana para elas.
Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do
mercado e formao de valores, devem ter seus pressupostos devidamente
explicitados e testados. Quando necessrio, devem ser intentadas medidas
corretivas, com repercusso na classificao dos graus de fundamentao e
preciso. Outras ferramentas analticas para a induo do comportamento
do mercado, consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliaes, tais
como redes neurais artificiais, regresso espacial e anlise envoltria de
55
dados, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto

de vista terico e prtico, com a incluso de validao, quando pertinente
(ABNT, 2004b, p.11).
Segundo Oliveira e Grandiski (2007), a inferncia estatstica foi introduzida na

Engenharia de Avaliaes pela NBR 5676 (ABNT, 1989) e, salvo excees, tem sido
direcionadas para a utilizao da Regresso Linear pelo mtodo dos mnimos
quadrados dos resduos, e, atualmente, tem seu uso bastante facilitado pela
utilizao de softwares especficos.
A Regresso Linear pelo Mtodo dos Mnimos Quadrados tem como frmula geral
para a obteno do valor mdio de mercado, a Equao 14:
Yi = b 0 + b1X i1 + b 2 X i 2 + ...b k Xik
Eq. 14
O Mtodo dos Mnimos Quadrados visa a obteno das constantes b0..bk, de tal
forma que o somatrio dos quadrados das distncias, entre os pontos observados e
ajustado pela curva de regresso seja mnimo, conforme (DANTAS, 1998).
56
7 ESTUDO DE CASO
Neste estudo de caso, tomou-se a avaliao tcnica de valor de mercado de uma
residncia urbana localizada na Zona Sul da cidade de So Paulo / SP, tendo por
finalidade a aquisio com financiamento imobilirio realizado por uma instituio
financeira.
Neste estudo de caso, os nomes das instituies financeiras pesquisados, muturios
solicitantes dos financiamentos e os endereos dos imveis utilizados como
elementos comparativos de mercado sero mantidos em sigilo, porm no gerando
empecilhos para a demonstrao do estudo.
O imvel selecionado para estudo foi objeto de avaliao pela Instituio A
(Informao Explicativa)1, em julho de 2009 e foi utilizado de guia para anlise dos
procedimentos utilizados.
7.1
Documentos
Foram consultadas trs instituies de financiamento imobilirio sobre metodologia

aplicada na etapa de avaliao do imvel, e sobre a documentao exigida todas
solicitavam de maneira geral a mesma documentao necessria para a avaliao
do imvel, conforme segue:
- Matrcula atualizada do imvel com Certido Negativa de nus, alienaes e aes
reais, pessoais e reipercussrias, ou da Transcrio, se for o caso;
- Carn do Imposto Predial do exerccio vigente (IPTU);
- Planta ou croqui do imvel, somente para casas (documento solicitado em 02
instituies).
Nota 1 - Os nomes das trs instituies financeiras pesquisada foram substitudas, devido ao material
fornecido ser de uso interno restrito, pelos nomes fictcios A, B e C, respectivamente.
57
7.2
Localizao
O imvel avaliado localiza-se na Rua Dolores Pongeluppi Perdonati, bairro

Interlagos, regio sul da cidade de So Paulo / SP, ver Figura 7.1.
O imvel situa-se em regio residencial com boa infra-estrutura comercial e de
prestao de servios, sendo de fcil acesso pela Avenida Interlagos e Av. Robert
Kennedy.
A regio possui boa oferta de transporte coletivo, sendo a maior oferta com
corredores de nibus e transporte ferrovirio Estao Autdromo da linha
Esmeralda da CPTM, localizada a aproximadamente 2.000 metros do imvel.
Rua Dolores
Pongeluppi Perdonati
Figura 7.1 - Localizao Fsica do Imvel Avaliando

Fonte: http://maps.google.com.br/
- Zoneamento
Conforme o atual Zoneamento da cidade de So Paulo, Lei n 13.885, de 25 de
agosto de 2004, o imvel localiza-se em uma Zona Exclusivamente Residencial de
Baixa Densidade, ver Figura 7.2, com as caractersticas fsicas dos lotes definidas
na Tabela 7.1.
58
Avaliando
ZM-3- Exclusivamente Residencial de
Figura 7.2 - Zoneamento da Regio Proteo Ambiental

Mista
de Proteo Ambiental
Fonte: Secretria Municipal de Planejamento de SoZMpPaulo
(2009)
ZER- Residencial de Baixa Densidade
ZCP Centralidade Polar ou Linear
Tabela 7.1- Caractersticas de Aproveitamento, Dimensionamento e Ocupao de Lotes

Subprefeitura de Socorro
Caractersticas de
Dimensionamento e
Ocupao dos Lotes
Coeficiente de
Aproveitamento
Mximo
Taxa de Ocupao Mxima
Taxa de Permeabilidade Mnima
Lote Mnimo (m)
Frente Mnima (m)
Frente
Altura de Edificao
menor ou igual a
6,00 m
1,00
1,0
0,5
0,3
500,0
10,0
10,0
5,0
Fundos e Laterais
Fonte: Secretria Municipal de Planejamento de So Paulo (2009)
Altura da Edificao
superior a 6,00 m
no se
aplica
nesta
zona.
Bsico
Zona
Exclusivamente
Residencial de
Baixa Densidade
Mnimo
Caractersticas
das Zonas de Uso
Recuos Mnimos (m)
Mnimo
2,0m
59
- ndice Fiscal ou Fator de Transposio

Conforme Planta Genrica de Valores da Prefeitura Municipal de So Paulo, o
imvel localiza-se em uma rea com ndice fiscal de R$ 132,22.
- Infra-Estrutura
O local servido por todos os servios de melhoramentos pblicos como, por
exemplo, rede de abastecimento de gua, rede de coleta de esgoto, rede de energia
eltrica, coleta de lixo, rede de telefonia, vias pavimentadas, calamento, guias e
sarjetas, canalizao de guas pluviais, etc.
7.3
Descrio da Unidade Avaliada
Imvel localizado em terreno retangular com rea total de 518,87 m, meio de

quadra com topografia plana, ver Figura 7.3.
Figura 7.3 - Vista da Fachada do Imvel Avaliando

Fonte: Instituio A (2009)
O imvel apresenta idade aparente, que conforme definio da NBR 14.653-2

Idade atribuda ao imvel de modo a refletir sua utilizao, funcionalidade, partido
arquitetnico, materiais empregados, entre outros (IBAPE, 2005, p. 03), ou seja, a
60
idade que o imvel apresentada visualmente, e no quela real, estimada em 20

anos.
A edificao apresenta necessidade de reviso do telhado, pois apresenta indcios
de infiltrao, ver Figura 7.4, alm de pequenos reparos nas paredes e pisos, para
posterior pintura da casa. Estes servios foram estimados em R$ 9.800,00, valor que
ser descontado na avaliao final do imvel.
Figura 7.4 - Detalhe de Infiltrao no Banheiro

Sobrado apresentando diviso de dependncias e acabamentos internos conforme

segue:
- 02 Dormitrios com Banho: Pisos de madeira, paredes e tetos com pintura ltex
sobre massa corrida, esquadrias das janelas de ferro e esquadrias das portas de
madeira;
- 01 Dormitrio: Piso de madeira, parede e teto com pintura ltex sobre massa
corrida, esquadria da janela de ferro e esquadrias da porta de madeira;
- 01 Escritrio: Piso de madeira, parede e teto com pintura ltex sobre massa
corrida, esquadria da janela de ferro e esquadrias da porta de madeira;
61
- 01 Lavabo e 01 Banheiro: Piso cermico, parede com azulejo, teto com pintura
ltex sobre massa corrida, esquadrias de ferro, ver Figura 7.5;
Figura 7.5 - Vista do Banheiro do Imvel Avaliando

- Sala de Estar/Jantar: Piso de madeira, parede e teto com pintura ltex sobre massa
corrida, esquadria da janela de ferro e esquadrias da porta de madeira, ver Figura
7.6;
Figura 7.6 - Vista da Sala de Estar/Jantar do Imvel Avaliando

62
- Copa/Cozinha e rea de Servio: Piso cermico, paredes com azulejo, tetos com
pintura ltex sobre massa corrida, esquadria das janelas e portas de ferro, ver Figura
7.7;
Figura 7.7 - Vista da Cozinha e rea de Servio do Imvel Avaliando

- Varanda: Piso revestido com pedra ardsia, paredes e tetos com pintura ltex
sobre massa corrida, ver Figura 7.8;
Figura 7.8 - Vista da Varanda do Imvel Avaliando

63
- Garagem: Piso revestido com pedra ardsia, paredes e tetos com pintura ltex
sobre massa corrida, ver Figura 7.9;
Figura 7.9 - Vista da Garagem do Imvel Avaliando

64
7.4
Elementos Comparativos
Os elementos comparativos sero os mesmos utilizados na avaliao pela

Instituio A, numerados de 1 a 7, ver localizao na figura 7.10, conforme posterior
detalhamento dos mesmos, observando que:
I
Imvel Avaliado
Comparativos
Figura 7.10 - Localizao dos Elementos Comparativos e o Avaliando

Fonte: http://maps.google.com.br/
65
- Elemento Comparativo 01
Figura 7.11 - Vista da Fachada do Elemento Comparativo 01

Localizao Rua Tchecoslovquia, ver Figura 7.11
rea do Terreno 714,00 m
rea de Construo 714,00 m
04 dormitrios, sendo 02 sutes, 03 vagas de garagem
ndice Fiscal R$ 131,87
Padro Construtivo Superior ao avaliado, estimado em 15%
Estado de Conservao Perfeito Estado
Infra-Estrutura Semelhante ao imvel avaliado
Acessibilidade Semelhante ao imvel avaliado
Valor estimado do terreno R$ 250.000,00
Valor do imvel R$ 1.100.000,00 (Oferta)
66

Localizao Rua Giacomo Carettoni, ver Figura 7.12
Padro Construtivo Igual ao avaliado
Valor do imvel R$ 650.000,00 (Oferta)
67

Localizao Rua Leonel Marques Bernardes, ver Figura 7.13
68

Localizao Av. Silvio Sciumbata, ver Figura 7.14
69

Localizao Rua Catarino Andreatta, ver Figura 7.15
rea do Terreno .958,00 m
Estado de Conservao Necessita de Reforma estimada em R$ 20.000,00
70

Localizao Rua Virgil Grisson, ver Figura 7.16
Estado de Conservao Superior ao avaliado, estimado em 05%
71

Localizao Rua Jos Ferraz de Arruda Jnior, ver Figura 7.17
Estado de Construtivo Superior ao avaliado, estimado em 10%
72
8 ANLISE DOS RESULTADOS

- Avaliao das Instituies Financeiras
As instituies pesquisadas adotam como modelo de avaliao o mtodo por
Comparativo de Mercado (ver ANEXOS A, B e C), porm utilizando modelo
simplificado de uso restrito, sendo um laudo de avaliao necessitando um menor
tempo de elaborao e dificuldade, porm com um grau de preciso inferior a uma
avaliao completa.
A utilizao de modelos simplificados permitida pela Norma Tcnica NBR 14.653-1
observando condies especficas pr-combinadas entre as partes contratantes e
no tem validade para outros usos ou exibio para terceiro, fato que deve ser
explicitado no laudo (ABNT, 2005, p. 9).
Os modelos de avaliao possuem espaos reservados ao preenchimento das
informaes gerais do imvel avaliado, como diviso interna e acabamentos dos
cmodos (pisos, paredes, tetos e esquadrias), informaes sobre as reas internas,
alm da descrio dos entorno do avaliado, como a caracterizao de utilizao da
regio (por exemplo, rea predominantemente residencial) e os itens de infraestruturas disponveis (por exemplo, rede de abastecimento de gua, pavimentao
asfltica, etc.).
Os elementos comparativos (imveis semelhantes que sero utilizados como
amostras para a obteno do valor por metro quadrado do imvel avaliando) so
inseridos e especificados quanto a sua localizao, dados sobre a obteno da
informao (dados do informante), origem do evento (imvel em oferta, negociao
efetuada, estimativa, etc.) e os fatores de homogeneizao a serem considerados no
tratamentos dos dados.
A homogeneizao necessria para a obteno de um valor unitrio a ser aplicado
o imvel avaliando, que represente de forma mais prxima possvel o valor
verdadeiro. Este tratamento dos dados pode causar grandes ajustes no valor, como
73
por exemplo, aquele observado no comparativo nmero 03 (ver anexo A), que
possu um valor unitrio sem correo (diviso entre o valor informado do imvel e
sua rea construda) de R$ 1.902,75/m. Aps a aplicao dos fatores corretivos o
valor unitrio homogeneizado passa a ser de R$ 1.385,20/m, o que representa um
grande discrepncia, pois como exemplo, em um imvel com rea construda de 100
m
esta
diferena
no
custo
unitrio
geraria
um
erro
de
avaliao
de
aproximadamente R$ 50.000,00.
Os fatores utilizados nos modelos dos agentes financiadores so basicamente os
mesmos, seguindo os parmetros da NBR 14653 (ABNT, 2004), sendo entre os
principais e j descritos no captulo 6:
- Idade do Imvel
- Estado de Conservao da Construo
- Padro de Construo
- Fatores aplicados ao terreno (topografia, rea, testada, consistncia do terreno ou
inundaes, etc.)
Os modelos consideram para efeito de clculo, a rea equivalente de construo ou
rea virtual, que conforme definio da NBR 12.721 :
rea virtual cujo custo de construo equivalente ao custo da respectiva
rea real, utilizada quando este custo diferente do custo unitrio bsico da
construo, adotado como referncia. Pode ser, conforme o caso, maior ou
menor que a rea real correspondente . (ABNT, 2005).
A utilizao de uma correta rea a ser utilizada no clculo de fundamental

importncia para a obteno de corretos valores, pois para a construo de uma
residncia existe rea cujo custo de construo inferior a mdia, como por
exemplo, um garagem tem o valor de construo inferior ao de um dormitrio, pois
os acabamentos necessrios so inferiores. O mesmo critrio utilizado na
comparao de uma rea coberta com uma descoberta, pois logicamente, esta ter
um custo inferior por no necessitar de material para apoios ou mesmo a cobertura e
respectivos acabamentos.
74
Conforme Anexo A, aps a homogeneizao dos comparativos selecionados, obtmse um valor unitrio de R$ 1.125,06 /m, que multiplicado pela rea equivalente de
construo do avaliando, despontando o valor estimado de reforma necessria ao
perfeito estado fsico do apartamento e somando-se o valor estimado do terreno,
chega-se ao valor final de R$ 501.000,00, conforme formula abaixo:
Valor Final = (V. Unitrio * rea Construda Equivalente) Reforma + Terreno
Valor Final = (1.125,06 * 302,92) 9.800,00 + 170.000,00
Valor Final R$ 501.000,00
Conforme anlise dos demais modelos de avaliaes utilizados pelos outros rgos
financiadores, adota-se a mesma metodologia (Comparativo Direto de Dados de
Mercado), aplicando o mesmo Tratamento de Dados (Tratamento por Fatores) e
dentro deste tratamento a utilizao de fatores semelhantes, o que seguinte os
parmetro determinados pela NBR 14653 (ABNT, 2004b) e Norma para Avaliao
de Imveis Urbanos (IBAPE/SP, 2005), obtm valores semelhantes, tendo pequenas
variaes conforme os elementos comparativos (imveis utilizados na amostra) e a
sensibilidade do engenheiro avaliador (estimativa do custo para reparos dos
imveis, definio do estado de conservao e da idade do imvel, etc.).
- Softwares de Apoio
Com o aumento da demanda por avaliaes imobilirias, bem como a evoluo e
sofisticao dos procedimentos e clculos a serem utilizados, desenvolveu-se
softwares voltados para a avaliao imobiliria. Dentre aqueles que adotam a
metodologia de Comparativo Diretos de Dados de Mercado esto entre os de maior
utilizao:
- GeoAvaliar software desenvolvido em parceria entre o Ibape/SP e a empresa
UniDesk Tecnologia da Informao, utilizando o Tratamento por Fatores.
- AvalFator software considerado como uma nova verso do GeoAvaliar, lanado
em 2008, seguindo os padres do GeoAvaliar;
75
- SisRen desenvolvido pela empresa Pelli Sistemas Engenharia utiliza como

tratamento a inferncia estatstica (Regresso Linear Mltipla e Redes Neurais
Artificiais).
A maior vantagem da utilizao dos softwares a possibilidade de utilizao de um
banco de dados comum entre os usurios (todos os elementos comparativos
utilizados em avaliaes so arquivados em um banco on-line) o que permite maior
acesso a um nmero maior de amostras, o que em teoria, aumenta a garantia da
obteno do correto valor e a diminuio do tempo necessrio para a elaborao de
avaliaes.
Porm, utilizando-se dos mesmos elementos comparativos descritos no estudo de
caso, chega-se a valores unitrios semelhantes, pois os fatores utilizados e o
nmero e critrios adotados so os mesmos queles usados no modelo do agente
financeiro, o valor final do imvel avaliado encontra-se prximo ao R$ 500.000,00.
76
9 CONCLUSES
O processo constante de padronizao de metodologias e procedimentos realizados

no pas nos ltimos trinta anos, e em especial, na Regio Metropolitana de So
Paulo, aprimoram a homogeneizao das avaliaes, gerando a possibilidade de
anlise e comparao das avaliaes realizadas tanto por empresas financiadoras
de crdito imobilirio, empresas de prestao de servios tcnicos especializados
em avaliaes e avaliaes judiciais, tanto em modelos internos prprios quanto
queles
desenvolvidos
com
auxlio
de
softwares
especializados.
Com
padronizao das avaliaes tornam-se mais simples as anlises para eliminao de

dvidas e aumenta a possibilidade do desenvolvimento de novas ferramentas de
auxlio ou procedimentos.
Outro importante aspecto a ser considerado com esta evoluo que observando as
avaliaes realizadas no estudo de caso, chega-se a valores prximos, o que coloca
em evidncia a capacitao de um profissional habilitado para tal servio, pois as
anlises incorretas do avaliador so os principais fatores de avaliaes imobilirias
errneas, o que compromete toda a cadeia produtiva, alm do agente financeiro e
do proponente ao financiamento, pois, o processo de compra de imvel com
financiamento bancrio envolve um sistema maior que a avaliao inicial, incluindo
processos de dao para pagamento de dvida, garantia hipotecria, aes e
percias judiciais, e demais situaes onde seja necessria a definio tcnica do
valor material do bem.
77
10 RECOMENDAES
A utilizao de modelos prprios de avaliao de imvel por instituies financeiras

tem a vantagem do conhecimento dos modelos e padres adotados, o que
observando a atual tendncia de terceirizao de servios tcnicos de engenharia
empregados pelos agentes financeiros de grande valia, pois possibilita um melhor
controle e anlise do material elaborado por empresas prestadoras de servio.
Porm possui a desvantagem de demandar um tempo maior para a elaborao da
avaliao e exigindo o conhecimento de um modelo de avaliao restrito, o que
poderia ser corrigido com utilizao de ferramentas auxiliares de elaborao, como
por exemplo, os softwares de clculo, podendo-se utilizar como uma ferramenta
complementar ao modelo interno.
A padronizao constante e definio de procedimento por normas tcnicas tem
aumentado progressivamente a qualidade dos avaliadores, e com a incluso de
novas ferramentas de auxilio, principalmente de ferramentas eletrnicas, alm de
softwares de clculo, a utilizao de ferramentas de geoprocessamento, auxiliam a
integrao do engenheiro avaliador a constante evoluo da sociedade quanto a
uma continua melhoria da qualidade e dos prazos das avaliaes imobilirias.
78
REFERNCIAS
ABNT ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMA TCNICAS. NBR 5676: Avaliao

de Bens Imveis: Especificao. Rio de Janeiro: ABNT, 1989.
ABNT ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMA TCNICAS. NBR 12721: Critrios
Para Avaliao de Custos Unitrios de Construo para Incorporao Imobiliria. Rio
de Janeiro: ANBTE, 2006.
ABNT ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMA TCNICAS. NBR 14653-1:
Procedimentos gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 2004.
Imveis Urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 2004a.
Imveis Rurais. Rio de Janeiro: ABNT, 2004b.
Empreendimentos. Rio de Janeiro: ABNT, 2004c.
ALONSO, Nelson Roberto Pereira (So Paulo) (Org.). Engenharia de Avaliaes.
So Paulo: Pini, 2007. 987 p.
BRASIL. Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispe sobre o condomnio em
edificaes, de um ou mais imobilirias. Disponvel em: <http://www.lei.adv.br/459164.htm>. Acesso em 10 mar. 2009.
BRASIL. Lei n 10.406, de 10.01.2002. Cdigo Civil Brasileiro. Disponvel em:
<http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em 10 out. 2009.
BRENNER, Maria Lcia. Variveis Definidoras dos Valores dos Imveis: Estudo
de Caso - Santa Maria - RS. 2005. 128 f. Dissertao (Mestrado) - Universidade
Federal de Santa Maria, Santa Maria, 2005.
DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliaes: Uma Introduo
Metodologia Cientfica. So Paulo: Pini, 1986. 251 p.
79
FIKER, Jos. Avaliao de Terrenos e Imveis Urbanos. So Paulo: Pini, 1985.

106 p.
GALVO NETO, Octavio. Avaliao de imveis na crise. Construo Mercado:
Negcios de Incorporao e Construo, So Paulo, n. , p.42-43, maio 2009.
Mensal.
GRANDISKI, Paulo; TEBALDI, Igncio Jos. Incorporaes e a Nova Norma
NBR12721:2006. So Paulo: Ibape/SP. 2006
GOMIDE, Tito Lvio Ferreira. Engenharia de avaliao e a crise econmica: Erros de
avaliao so causas primrias e subjacentes da crise. Construo Mercado:
Negcios de Incorporao e Construo, So Paulo, n. , p.33-34, set. 2009. Mensal.
IBAPE/SP. Estudo de Fatores de Homogeneizao de Terrenos Urbanos. So
Paulo: IBAPE/SP, 2005.
LOPES, Jos Tarcisio Doubek; ALONSO, Nelson Roberto Pereira. In: ALONSO,
Nelson Roberto Pereira. Engenharia de Avaliaes. So Paulo: Pini, 2007. Cap.
10, p. 325-382.
MAIA NETO, Francisco. Nova Norma sobre o CUB - 1. Disponvel em:
<http://www.precisao.eng.br/fmnresp/novocub.htm>. Acesso em: 05 jun. 2009.
NR FILHO, Nelson Nady. Engenharia de Avaliaes. In: ALONSO, Nelson Roberto
Pereira. Avaliao de Terrenos Urbanos. So Paulo: Pini, 2007. Cap. 9, p. 297324.
NR FILHO, Nelson Nady. Curso Prtico de Avaliao de Imveis Urbanos. So
Paulo: Ibape/SP, 2008.
OLIVEIRA, Ana Maria de Biazzi Dias de; GRANDISKI, Paulo. Engenharia de
Avaliaes. In: ALONSO, Nelson Roberto Pereira. Engenharia de Avaliaes. So
Paulo: Pini, 2007. Cap. 8, p. 229-296.
SECRETRIA MUNICIPAL DE PLANEJAMENTO DA CIDADE DE SO PAULO.
Consulta
geral
a
homepage
oficial.
Disponvel
em
<http://sempla.prefeitura.sp.gov.br/>. Acesso em: 15 ago. 2009.
80
SOUZA, Luiz Felipe Proost de; MEDEIROS JUNIOR, Joaquim da Rocha. Sinopse da
Engenharia de Avaliaes. In: ALONSO, Nelson Roberto Pereira. Engenharia de
Avaliaes. So Paulo: Pini, 2007. Cap. 1, p. 9-36.
ANEXO A
Avaliao o imvel utilizado no estudo de caso, conforme padro da Instituio A. A
primeira e segunda folhas informam as caractersticas do referido imvel, e a terceira
apresenta um quadro resumo com os dados dos elementos comparativos utilizados
na anlise.
ANEXO B
Modelo de avaliao de imveis para financiamento imobilirio da Instituio B. Este
modelo tem apenas a inteno de apresentar a metodologia aplicada por esta
instituio, e os dados contidos no fazem referncia ao imvel do estudo de caso.
ANEXO C
Modelo de avaliao de imveis para financiamento imobilirio da Instituio C. Este
modelo tem apenas a inteno de apresentar a metodologia aplicada por esta
instituio, e os dados contidos no fazem referncia ao imvel do estudo de caso.
10

Civil 53 PDF

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Civil 53 PDF

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

UNIVERSIDADE ANHEMBI MORUMBI

THIAGO VINICIUS ZANIN DE LION

AVALIAO DE IMVEIS RESIDENCIAIS URBANOS

THIAGO VINICIUS ZANIN DE LION

AVALIAO DE IMVEIS RESIDENCIAIS URBANOS

Orientadora: Prof. Me. Lecy Cirilo Orsi

THIAGO VINICIUS ZANIN DE LION

AVALIAO DE IMVEIS RESIDENCIAIS

Trabalho____________ em: ____ de_______________de 2009.

A todos que me apoiaram e auxiliaram neste trabalho.

A Avaliao de um imvel tem por objetivo a determinao do seu valor, alm da

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

Associao Brasileira de Normas Tcnicas

Avaliao de Bens Procedimentos Gerais

Conselho Regional de Arquitetura Engenharia e Agronomia

Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura

Custo Unitrio Bsico de Edificao

Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia

Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de

Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica

Imposto Predial e Territorial Urbano

Norma Brasileira Regulamentadora

Sindicato das Indstrias de Construo Civil do Estado de SP

Lei de Zoneamento fornecida pelo IBAPE/SP

Lei Municipal de Zoneamento

Custo unitrio Sinduscon

Fator de adequao ao Obsoletismo e ao Estado de

Frente projetada do terreno

Frente de referncia do terreno

Vida referencial do Imvel pelo Mtodo de Ross-Heideck

Expoente da frmula do coeficiente de profundidade

Profundidade recomendada para a zona

Profundidade mxima recomendada para a zona

Profundidade mnima recomendada para a zona

Coeficiente residual correspondente ao padro pelo Mtodo de

Objetivo Geral ........................................................................................................... 15

Objetivo Especfico ................................................................................................. 15

MTODO DE TRABALHO ................................................................................ 16

AVALIAO DE IMVEIS ................................................................................ 18

Definies e Conceitos .......................................................................................... 20

Engenharia de Avaliaes ................................................................................ 20

Fundamentao da Avaliao ......................................................................... 21

Metodologias Para Avaliao .......................................................................... 23

MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO .................... 24

Elementos Comparativos ...................................................................................... 26

Falhas nos dados de mercado pesquisados ................................................... 28

Avaliao de Terrenos Urbanos .......................................................................... 31

Preo Unitrio ..................................................................................................... 33

Fator de Transposio (Localizao) ............................................................. 34

Fator Profundidade ............................................................................................ 35

Fator Frentes Mltiplas ..................................................................................... 37

Fator Frente ou Testada ................................................................................... 38

Fator rea ........................................................................................................... 39

Fatores Relativos Topografia ....................................................................... 39

Fatores Relativos Consistncia do Terreno ............................................... 40

Avaliao de Benfeitorias Urbanas .................................................................... 41

Mtodos de Avaliao da Benfeitoria ............................................................. 41

Depreciao da Benfeitoria .............................................................................. 46

Tratamento de Dados ............................................................................................. 53

Tratamento Por Fatores .................................................................................... 53

Tratamento Por Inferncia Estatstica ............................................................ 54

ESTUDO DE CASO ........................................................................................... 56

Descrio da Unidade Avaliada ........................................................................... 59

Trabalho em: de___de 2009.