Direito do Urbanismo e

Registo Predial
Algumas solues e ainda mais
dvidas.
Dulce Lopes
Roteiro
A actividade jurdico pblica de
planeamento urbanstico
Plano de pormenor e fraccionamento da
propriedade
Gesto Urbanstica
Loteamentos, em especial:
Reparcelamento
Emparcelamento
Alteraes ao loteamento
Destaques
A actividade jurdico-pblica de
planeamento urbanstico
O planeamento urbanstico como um dos
domnios de interveno mais importantes e
mais recentes do direito do urbanismo
O surgimento desta figura contribuiu para o
adensar dos problemas de relacionamento
entre o ordenamento jurdico administrativo e
a ordem jurdica civil
O planeamento em sentido estrito
O princpio da tipicidade dos planos
Programa Nacional da Poltica do Ordenamento do Territrio;
Planos Sectoriais
Planos Especiais de Ordenamento do Territrio (planos de
ordenamento de reas protegidas, de albufeiras de guas pblicas,
de orla costeira, de parques arqueolgicos e de esturios)
Planos Regionais do Ordenamento do Territrio
Planos Intermunicipais de Ordenamento do Territrio
Planos Municipais de Ordenamento do Territrio (planos directores
municipais, planos de urbanizao e planos de pormenor)
Planos dotados de eficcia plurisubjectiva
Todos os planos urbansticos vinculam as
entidades pblicas, tanto as que aprovaram os
planos como as demais entidades, mesmo que
de nvel superior, gozando, assim, das
caractersticas da auto e da hetero-planificao,
mas apenas os planos especiais e os planos
municipais de ordenamento do territrio
tm a potencialidade de produzir efeitos
relativamente aos particulares (planificao
plurisubjectiva).
As funes dos planos urbansticos
1. Inventariao da realidade existente
(levantamento cartogrfico actualizado da situao
fundiria dos terrenos, se existente, etc...);
2. Carcter conformador do territrio e do direito
de propriedade (recaracterizao do direito de
propriedade atravs do zonamento e da definio
de regras e parmetros de uso dos solos, com
reflexos na sua situao registal);
3. Enquadramento da gesto urbanstica (a
vertente dinmica ligada efectiva execuo
material e jurdica dos planos)
Classificao e qualificao dos solos
A classificao do solo, nos termos previstos no
artigo 15. da LBPOTU e do artigo 71. do RJIGT,
assenta na distino entre solo urbano e solo rural.
por correspondncia com o solo urbano que
definido o permetro urbano.
A qualificao dos solos exprime-se na regulao das
potencialidades dos terrenos urbanos em funo do
uso dominante que neles possa ser desenvolvido,
estabelecendo o respectivo destino urbanstico ou
regime de edificabilidade (cfr. artigos 15., n. 3 e
artigo 73.).
Confronto da classificao dos planos com a
que decorre do artigo 204. do Cdigo Civil
- A classiIicao entre solos rurais e solos urbanos, relevante para
eIeitos urbanisticos no se identiIica com a caracterizao que e
Ieita, em termos civilisticos, entre predios rusticos e predios
urbanos.
- Dentro do perimetro urbano, como tal delineado no mbito dos
planos municipais de ordenamento do territorio, podem encontrar-
se predios rusticos, enquanto que em solos rurais e possivel
encontrar predios urbanos ou mistos.
- Ora, e a meno de cariz civilista que deve constar da descrio
dos predios |artigo 82., n. 1, alinea b), do CRP|.
Relevo registal e notarial destas questes
No entanto, as relaes de interseco so evidentes. Por tanto as
normas urbanisticas como o sistema do registo se Iundarem no predio
em si e no na titularidade subjectiva dos direitos que os tenha por
objecto tendo ambos natureza real , e pela Iuno de conIormao
do territorio desempenhada por tais planos.
A necessidade de elaborao de um cadastro predial actualizado e
rigoroso, como base de trabalho para qualquer plano urbanistico.
Os planos directores municipais e os planos de urbanizao podem
Iundar operaes de gesto urbanistica que se movem num quadro de
discricionariedade administrativa, pelo que no tm eIeitos imediatos
em termos registais ainda que as suas menes possam complementar
as que dele constam (R.P. 44/96.R.P.4 e R.P. 73/97.DSJ.CT).
Contedo dos Planos de Pormenor
- Os Planos de Pormenor desenvolvem e concretizam detalhadamente
propostas de organizao espacial de qualquer area especiIica do
territorio municipal, deIinindo o desenho urbano, parmetros
urbanisticos e indicadores relativos as cores e materiais, etc.
- E este o plano que procede a uma concreta e exaustiva deIinio da
situao Iundiaria da area de interveno, intervindo sobre ela e
procedendo, quando necessario, a sua transIormao.
- Esta dimenso conIormadora e constitutiva e conIirmada pelo
disposto no artigo 4. do RJUE, que Iaz corresponder, em geral, a
Iigura procedimental mais aligeirada da autori:ao da realizao de
operaes de loteamento as area cobertas por PP`s.
Plano de Pormenor e fraccionamento
da propriedade
Podera o plano de pormenor Iundar directamente o Iraccionamento ou
redeIinio da propriedade, sendo, assim, um Iacto suIiciente e
bastante para eIeitos notariais e registrais?
Em sentido positivo: o recurso ao plano de pormenor, de iniciativa e
elaborao publicas e, em grande medida, intercambial com a
aprovao de operaes de loteamento, em regra de iniciativa
privada, na medida em que ambos devem conter especiIicaes
materiais similares; o artigo 4. do RJUE e os artigos 91., n. 1,
alinea b), e 92., n. 2, alinea b), do RJIGT.
Plano de Pormenor e fraccionamento
da propriedade
Contra, no sentido de que a existncia de um plano de pormenor
com as menes reIeridas no dispensa uma operao de
loteamento posterior que o concretize: as normas do RJUE e do
RJIGT estabelecem, to-so, uma preIerncia pelo respeito, quando
possivel, da situao Iundiaria anterior ao Plano; necessidade de
articular o regime urbanistico com o regime das cedncias e do
pagamento de taxas urbanisticas, que ocorrem com a titulao de
uma operao de loteamento por alvara e com os Iactos relevantes
para eIeitos registrais; artigo 133., alinea b), do RJIGT, ao reIerir
os eIeitos do reparcelamento, determina que e este o acto que
substitui, com plena eficacia real, os antigos terrenos pelos novos
lotes ou parcelas
Plano de Pormenor e fraccionamento
da propriedade
Traduzindo-se a grande maioria dos planos de pormenor na
realizao posterior de operaes de reparcelamento, a utilizao
deste instrumento de execuo dos planos, seja de iniciativa publica
(estando sujeito ao regime procedimental previsto no artigo 7. do
RJUE) ou privada (estando submetido ao procedimento de
autorizao ou licenciamento das operaes de loteamento nos
termos do RJUE), e que determina a modiIicao Iundiaria da area
de interveno, sendo o acto relevante para eIeitos notariais e
registais.
Regulamentao excepcional
Artigo 2., n.s 9 e 10 do Decreto-Lei n. 354/93, de
9 de Outubro, que define as regras aplicveis Expo
98.
A diviso dos terrenos feita nos planos de pormenor
vale como operao de reparcelamento e
emparcelamento para todos os efeitos.
A aprovao, pelo Ministro, dos planos de pormenor
constitui ttulo bastante para efeitos de registo
predial e de inscrio matricial dos novos prdios.
O Regime Jurdico das reas Urbanas de Gnese
Ilegal
Ainda assim a insuficincia do Plano de Pormenor em
face da necessidade de diviso da coisa comum por
acordo ou por via judicial: ao inscrio do plano no
d determina a abertura da descrio de todos os
lotes.
Gesto Urbanstica
Os loteamentos urbanos
A evoluo conceitual na noo de
loteamento.
De uma operao de diviso ou
fraccionamento fundirio - diviso de
prdios para efeitos de construo -,
para uma operao de reordenamento
fundirio ou transformao predial -
noo ampla de loteamento [alnea i) do
Regime Jurdico da Urbanizao e
Edificao].
Conceito amplo de loteamento
Transformao fundiria de vrios
prdios em vrios lotes, quer o
nmero de lotes seja superior ao
nmero de prdios pr-existentes, quer
seja inferior (excluindo a situao do
emparcelamento)
Reparcelamentos
Unificao de vrios prdios num
s lote
Emparcelamentos
Diviso jurdica em lotes de um
prdio
Loteamentos em
sentido estrito ou
clssico
As operaes de loteamento esto sujeitas a
um prvio acto de controlo da administrao
Autorizao: quando a rea abrangida por
plano de pormenor que contenha as menes do
art. 91/1, alnea a), c), d), e), e f) do Decreto-
Lei 380/99;
Licena: Em todas as restantes situaes
No caso dos loteamentos isentos nos termos
do artigo 7 do RJUE, a certido da aprovao
municipal da operao urbanstica ter os
mesmos efeitos do alvar, designadamente para
efeitos registais.
1. Licena ou Autorizao da operao de
loteamento
2.
Licen
Licen

a ou
a ou Autorizao de obras de
urbanizao, quando necessrias
3. Alvar: um alvar nico para duas licenas
(ou autorizaes), sendo condio de eficcia
do(s) acto(s) administrativo(s) a que serve de
ttulo.
Tramitao
Especificaes do alvar de loteamento
de acordo com o RJUE
- Identificao do titular do alvar
- Identificao do prdio objecto da operao de
loteamento ou das obras de urbanizao;
- Identificao dos actos dos rgos municipais
relativos ao licenciamento ou autorizao da
operao de loteamento e das obras de
urbanizao;
- Enquadramento da operao urbanstica em
plano municipal de ordenamento do territrio em
vigor bem como na respectiva unidade de
execuo, se a houver;
Nmero de lotes e indicao da rea, localizao,
finalidade, rea de implantao, rea de construo,
nmero de pisos e nmero de fogos de cada um
dos lotes, com especificao dos fogos destinados a
habitaes a custos controlados;
Cedncias obrigatrias, sua finalidade e especificao
das parcelas a integrar no domnio municipal;
Prazo para a concluso das obras de urbanizao;
Montante da cauo prestada e identificao do
respectivo ttulo.
Especificaes do alvar de loteamento
de acordo com o RJUE
Possibilidade de registo das autorizaes de loteamento
mesmo que o alvar correspondente no integre a
totalidade da situao matricial - Proc. R.P. 76/2002;
sob pena de nulidade do registo, porque lavrado com
base em ttulo insuficiente (Proc. 83/91).
Regime substantivo dos loteamentos
Necessidade de previso de reas para espaos verdes e
de utilizao colectiva, infra-estruturas e equipamentos e
respectivo dimensionamento (artigo 43)
Cedncias para o domnio pblico municipal e
compensaes que podem ser em espcie, sendo, neste
caso, para o domnio privado (artigo 44)
As parcelas integradas, em virtude das cedncias, no
domnio pblico municipal ficam sujeitas a um regime
especial (de domnio pblico), no podendo, por isso, ser
objecto de negcios jurdicos privados, embora admitam
contratos de direito pblico, designadamente contratos
de concesso de uso privativo de bens do domnio
pblico (cfr. artigos 46 e 47 do RJUE).
Regime substantivo dos loteamentos
Possibilidade de alterao das reas integradas no
domnio pblico municipal (e sua desafectao)
atravs de uma alterao ao loteamento
promovida pelos interessados ou pelo municpio: a
definio de um novo arranjo urbanstico para a
rea e os termos do exerccio do direito de
reverso (artigo 45.).
Necessidade que esta cedncia conste, mesmo que
aparentemente da descrio predial, como
referido no Proc. n. 1/61 - R.P.95., pois, apesar
de no estarem sujeitas a registo, nem, muito
menos, fazerem parte da inscrio de aquisio a
favor de quaisquer particulares, convm que
constem da descrio, na eventualidade de serem
introduzidas alteraes ao alvar: sero
consideradas parte sobrante at ento e
desanexadas nesta hiptese.
Loteamentos em sentido clssico
Problemas subsistentes:
A sua correcta articulao com o regime da
propriedade horizontal:as novas realidades
(supercondomnio e condomnio complexo) e a
sua tendencial equiparao aos loteamentos em
termos de impactes urbansticos (artigo 57.,
n. 5, do RJUE)
O destino imediato ou sucessivo para construo
urbana: no basta a localizao em permetro
urbano (como defende DGRN), muito embora o
critrio finalstico deva ser objectivado.
A admissibilidade de loteamentos parciais
Reparcelamento
Operaes de reestruturao da propriedade
transformao fundiria de vrios prdios em
vrios lotes, quer o nmero de lotes seja
superior ao nmero de prdios pr-existentes,
quer seja inferior (excluindo a situao do
emparcelamento)
Abrange a figura prevista no RJIGT como
instrumento de execuo dos planos (cfr. artigo
131), que dever seguir a tramitao
procedimental prevista no RJUE (quer seja de
iniciativa municipal, dos particulares ou em
cooperao).
Os vrios passos da operao de reparcelamento
Avaliao de terrenos data do incio do processo (valor, rea ou outro
critrio)- artigo 132
Agrupamento dos terrenos - artigo 131/1 ~massa de concentrao"
Quando seja caso disso, obrigao de urbanizar: reparcelamento de urbaniza-
o que se distingue do reparcelamento de remodelao
Diviso ajustada s previses do plano: proporcionalidade e compensao
Reparcelamento
Trata-se de um acto logicamente unitario ao contrario do que
sucede na Iigura da associao dos particulares com a
Administrao, o reparcelamento, analisa-se numa unica
operao, apenas logicamente cindivel.
Assim, no e legitimo, considerar que a massa de concentrao conIigura
um qualquer acto juridico autonomo que incide sobre os predios e sobre o
qual seriam constituidos direitos.
Contudo, ja e possivel abrir uma descrio com base na 'massa de
concentrao, por anexao, para possibilitar uma melhor
identiIicao dos lotes posteriormente constituidos e a abertura de
descries relativas a estes (C.P. 148/2002 DSJ-CT).
Reparcelamento
Se no panorama da gesto urbanistica actual se pode, na esmagadora
maioria das situaes, Ialar de subrogao real para justiIicar as
recomposies Iundiarias operadas pelo plano e concretizadas pelo
reparcelamento, esta categorizao deixara de ser a mais adequada se
se permitir a entrega de lotes a titulares de capitais pblicos e
privados distintos dos originrios proprietrios dos prdios.
Esta soluo e justiIicada pelo Iacto de os proprietarios iniciais terem
dado o seu consentimento prvio repartio fundiria
pretendida e pelo Iacto de, sendo os reparcelamentos actos juridico-
publicos (por vezes Iundados em plano de pormenor), poderem
legitimamente desencadear os eIeitos reais apontados.
Reparcelamento
A questo da aquisio dos direitos dos
interessados renitentes deve estar resolvida
previamente por aquisio ou expropriao
(respeitando-se o princpio do trato sucessivo).
Os efeitos jurdicos em causa passam a ser
imputados ao acto administrativo (de autoridade)
que, eventualmente fundado na definio do
plano, permite tal redefinio do direito de
propriedade.
Qual deve, ento, ser o papel do registo no
domnio urbanstico (j que o acto administrativo
faz igualmente f pblica)?
Diferenciao do reparcelamento?
Ser legtimo diferenciar os reparcelamentos
quanto aos seus efeitos registais consoante
sejam um instrumento de execuo de
planos ou um instrumento de gesto
urbanstica no mbito do RJUE? A posio da
DGRN (Proc. 89/2002) e a crtica da mesma.
Tratando-se de um instrumento de execuo
de um plano de pormenor, o CT entendeu j
que o reparcelamento, por aprovao
municipal de uma operao deste tipo, se
integra no tipo aberto da "autorizao de
loteamento (Proc. 148/2002)
Reparcelamento
A eventual suficincia dos contratos para execuo dos
planos, previstos no RJUE: estes contratos apenas fixam os
direitos e obrigaes recprocas das partes, estando desprovidos
de qualquer eficcia real (ainda que possam condicionar os
termos em que o reparcelamento efectuado, designadamente
os termos em que a operao de licenciamento ou autorizao de
loteamento deve ser aprovada (com o cenrio integral da
repartio objectiva e subjectiva dos lotes): no so contratos
reais quanto constituio podendo, assim, definir o destino de
bens futuros.
Dever continuar a ser necessrio, aps o
reparcelamento, a realizao de contratos de permuta
sobre os lotes constitudos? Implicaes registais e fiscais
Contedo dos contratos para execuo
Contrato de urbanizao
/ IdentiIicao das partes outorgantes
/ IdentiIicao dos predios, urbanos e rusticos
/ Delimitao da unidade de execuo
/ Objecto do contrato a celebrar
/ Determinao da quota de cada um dos outorgantes
/ Encargos do municipio
/ Areas a integrar no dominio publico ou privado da Administrao
/ Forma de pagamento das quotas de cada outorgante
/ Direitos dos particulares interessados
/ Encargos dos particulares interessados
/ Prazos e imputao da realizao dos trabalhos de urbanizao
/ Prestao de Garantias
Emparcelamento
A unifica
A unifica

o de v
o de v

rios pr
rios pr

dios em um s
dios em um s

lote
lote
Conduta voluntria
Anexao de prdios autnomos (de um ou vrios
proprietrios), e no de lotes pr-constitudos caso em
que haveria lugar a uma alterao de loteamento.
Lotes resultantes da anexao com destino para
construo
Com o emparcelamento, abre-se uma nova descrio resultante da
anexao de prdios: se houver cedncias haver que descrever o
lote constitudo, seno uma sua actualizao, se houver mudana de
titularidade tal implicar a inscrio deste direito (C.P. 89/2002)
Necessidade de ponderar a criao de um regime especial
para os emparcelamentos que do origem apenas a um lote
e que originam uma nica construo (tratando-se de uma
s construo o correcto ordenamento do territrio pode ser
conseguido pelo licenciamento municipal da mesma): a
suficincia da tradicional anexao
A distino entre emparcelamento e uso comum de prdios
distintos.
O critrio deveria ser exclusivamente o do impacte
urbanstico da operao, independentemente da
configurao desta.
Emparcelamento
Emparcelamento
Exemplo de situaes em que defensvel no
estarmos perante verdadeiras situaes de
emparcelamento, designadamente em virtude
de haver uma continuidade objectiva e
subjectiva do objecto do acto autorizativo:
Quando se conclua que existe um s prdio, no
obstante a existncia nele de vrias inscries
matriciais ou mesmo prediais - critrio da
unidade funcional;
Anexao a prdios pr-existentes de parcelas
sem capacidade edificativa ou as situaes em
que, embora a anexao se encontre associada
a obras de edificao, no resulte um ndice
superior ao que j era permitido para o prdio
anteriormente anexao
A alterao da licena ou autorizao de
loteamento
A alterao da licena ou autorizao dos loteamentos
por iniciativa dos interessados (artigo 27.) d lugar a
um aditamento ao alvar que deve ser comunicada
oficiosamente conservatria de registo predial
competente para efeitos de averbamento (destinado
actualizao nas descries ou mesmo de abertura de
novas descries).
No entanto, trata-se de uma mera constatao de um
facto (sem o respectivo contedo), que deve ser
objecto de posterior registo por inscrio e custeio por
parte dos interessados (Proc. 127/2002).
J a alterao promovida pela cmara municipal d
lugar emisso de um novo alvar e a publicitao e
submisso a registo a expensas do municpio (artigo
48.).
A alterao da licena ou autorizao de
loteamento
No caso das alteraes sujeitas a regime
simplificado - que no excedam 3% da rea
de construo ou de implantao prevista
para cada lote - a certido da deliberao
da Cmara Municipal que servir de ttulo
de registo (nada se opondo, em termos
urbansticos, que se cinja ao lote ou lotes
em causa).
De facto, o que se dispensa o
procedimento bastante exigente previsto no
artigo 27. e no a prtica de um acto
administrativo sobre esta questo.
Destaque
Verdadeiras operaes de loteamento simplificadas
(de 2 parcelas), isentas, por isso, de licenciamento ou
autorizao (artigo 6, n. 4 a 9): Ou no, em face da
proibio de loteamentos fora de permetro?
O destaque efectua-se directamente na conservatria,
mas devendo sempre ser instrudo com certido que
demonstre o cumprimento dos requisitos previstos no
artigo 6. e, eventualmente, nos planos em vigor para
a rea
Ligao da competncia do conservador com as
regras de aplicao das leis no tempo - Proc. N.
109/92 R.P.4.
O critrio da admissibilidade de destaque em prdios
includos em solo urbano e rural como competncia do
conservador: a opo pelo critrio da localizao da
rea ou da maior rea a destacar - R.P. 126/2004
Destaque
Ser que a definio de um critrio inovador no
caso dos destaques "mistos funciona como um
exemplo de registo "constitutivo?
O registo oficioso do nus de no fraccionamento
das parcelas resultantes do destaque (e a sua
restrio a novas operaes de destaque mas j
no de loteamento).
A reunio de dois prdios, antes distintos, no
prejudicada pelo facto de sobre um deles se
encontrar inscrito o nus de no fraccionamento
(no configura uma onerao que impea a
anexao de prdios) - Proc. R.P. 15/2003 DSJ-CT.