UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO SUL FACULDADE DE ARQUITETURA

PROGRAMA DE PS-GRADUAO EM PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL

PROMOO IMOBILIRIA E GEOGRAFIA DE CENTRALIDADES: UM ESTUDO DA OFERTA DE IMVEIS RESIDENCIAIS NOVOS EM PORTO ALEGRE (1999-2010)

Jlia Ribes Fagundes

Porto Alegre 2011

PROMOO IMOBILIRIA E GEOGRAFIA DE CENTRALIDADES: UM ESTUDO DA OFERTA DE IMVEIS RESIDENCIAIS NOVOS EM PORTO ALEGRE (1999-2010)

Jlia Ribes Fagundes

Dissertao apresentada ao Programa de Ps-Graduao em Planejamento Urbano e Regional, da Faculdade de Arquitetura da Universidade Federal do Rio Grande do Sul, como requisito para obteno do ttulo de Mestre em Planejamento Urbano e Regional. Orientador: Prof. Dr. Joo Farias Rovati

Porto Alegre Novembro, 2011

CIP - Catalogao na Publicao

Fagundes, Jlia Ribes Promoo imobiliria e geografia de centralidades: um estudo da oferta de imveis residenciais novos em Porto Alegre (1999-2010) / Jlia Ribes Fagundes. -2011. 135 f. Orientador: Joo Farias Rovati. Dissertao (Mestrado) -- Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Faculdade de Arquitetura, Programa de Ps-Graduao em Planejamento Urbano e Regional, Porto Alegre, BR-RS, 2011. 1. Promoo imobiliria. 2. Centralidades. 3. Estrutura urbana. 4. SINDUSCON-RS. 5. Porto Alegre. I. Rovati, Joo Farias, orient. II. Ttulo.

Elaborada pelo Sistema de Gerao Automtica de Ficha Catalogrfica da UFRGS com os dados fornecidos pelo(a) autor(a).

AUTORIDADES

Prof. Dr. Carlos Alexandre Neto Reitor da Universidade Federal do Rio Grande do Sul Dr. Aldo Bolten Lucion Pr-Reitor de Ps-Graduao Profa. Dra. Maria Cristina Dias Lay Diretora da Faculdade de Arquitetura Prof. Dr. Antonio Tarcsio da Luz Reis Coordenador do Programa de Ps-Graduao em Planejamento Urbano e Regional

BANCA EXAMINADORA

Prof. Dr. Elson Manoel Pereira Programa de Ps-Graduao em Geografia UFSC Prof. Dr. Paulo Roberto Rodrigues Soares Programa de Ps-Graduao em Geografia UFRGS Prof. Dr. Gilberto Flores Cabral Departamento de Urbanismo, Faculdade de Arquitetura UFRGS Profa. Dra. Clarice Maraschin Programa de Ps-Graduao em Planejamento Urbano e Regional UFRGS Prof. Dr. Joo Farias Rovati Programa de Ps-Graduao em Planejamento Urbano e Regional UFRGS Orientador e Presidente da banca.

AGRADECIMENTOS

Ao meu orientador Prof. Joo Rovati, por todo tempo que dedicou a mim e pelo maravilhoso trabalho de orientao, incansvel, sempre disposto a me ajudar.

A toda minha famlia, pelo apoio incondicional: meus pais, Aderbal e Glene, meu irmo Emlio, meus tios, Cleuza e Tabajara e, em especial, minha tia Eva Lizety, que fez da sua casa, em Porto Alegre, a minha casa. Agradeo tambm s minhas primas Cintia e Gislaine, verdadeiras amigas e mes, sempre que necessrio.

s minhas amigas, que conheci no Mestrado e fizeram toda a diferena na minha vida, em especial a Alice, que alm dos momentos de lazer e diverso, dedicou preciosas horas de seu tempo a me ensinar geoprocessamento.

Ao Leandro, pelo incentivo, carinho, confiana, amor e pacincia em todos os momentos, sempre presente.

ii

RESUMO

Tomando a cidade de Porto Alegre como estudo de caso, esta dissertao reflete sobre a reestruturao da cidade contempornea, supondo que tal processo marcado pela emergncia de novas centralidades, e pode ser observado a partir do estudo da ao dos promotores imobilirios. O objetivo geral da pesquisa descrever a distribuio espacial da oferta de imveis novos na cidade, visando analisar, compreender e refletir sobre sua estrutura urbana e, em particular, sobre sua geografia de centralidades. Para tanto, o trabalho utiliza como principal fonte de dados, os censos do mercado imobilirio de Porto Alegre produzidos pelo Sindicato da Indstria da Construo Civil no Estado do Rio Grande do Sul, SINDUSCON-RS no perodo 1999 2010. Os resultados mostram que, do ponto de vista do mercado imobilirio, Porto Alegre apresenta uma nova centralidade, ou seja, um novo referencial de atuao para os promotores, que no se d mais a partir do Centro Histrico, mas sim, a partir dos bairros Petrpolis e Bela Vista, seguindo em direo leste. PALAVRAS-CHAVE: Promoo imobiliria, Centralidades, Estrutura urbana,

Reestruturao urbana, SINDUSCON-RS, Porto Alegre.

iii

ABSTRACT

Taking the city of Porto Alegre as a case study, this work reflects on the restructuring of the contemporary city, assuming that such a process is marked by the emergence of new centralities, and can be seen from the study of the action of the developers. The aim of the research is to describe the spatial distribution of new housing supply in the city, in order to analyze, understand and reflect on its urban structure and, in particular, its geography of centrality. In this sense, the study uses, as its main source of data, censuses of the real estate market of Porto Alegre, developed by the Union of Building Industry in the State of Rio Grande do Sul, SINDUSCON-RS, period from 1999 to 2010. The results show that, from the point of view of the real estate market, Porto Alegre has a new centrality, or, in other words, a new framework for action by developers, that do not occur anymore from Historic downtown, but, from the neighborhoods of Petropolis and Bela Vista, heading east. KEY WORDS: Real estate development, Centralities, Urban structure, Urban restructuring, SINDUSCON-RS, Porto Alegre.

iv

LISTA DE FIGURAS

Figura 1 - Modelo de organizao interna da cidade de Burgess ............................................12 Figura 2 - Modelos de organizao interna da cidade de Hoyt e Harris e Ullman ..................13 Figura 3 - Modelo de desenvolvimento estrutural da cidade latino-americana .......................14 Figura 4 - Esquema de organizao espacial da cidade latino-americana ...............................17 Figura 5 - Estruturas espaciais de algumas metrpoles brasileiras ..........................................18 Figura 6 - Nmero de unidades residenciais novas: estoque - lanamentos - vendas em Porto Alegre (1982/1989) .........................................................................................................39 Figura 7 - Mapa dos bairros de Porto Alegre agregados em macro-regies ...........................40 Figura 8 - Casas na Rua Sinimbu, esquina Av. Iguau e na Av. Pirap ..................................67 Figura 9 - Prdios na Rua Jaragu, Bela Vista ........................................................................72 Figura 10 - Casa na Rua Passo da Ptria, Bela Vista...............................................................72 Figura 11 - Edifcios na Rua Gonalves Dias, Menino Deus ..................................................73 Figura 12 - Edifcio e casa no bairro Jardim Itu Sabar. .........................................................74 Figura 13 - Apartamento na Cavalhada ...................................................................................78 Figura 14 - Casa em condomnio fechado na Cavalhada ........................................................78 Figura 15 - Empreendimentos residenciais no Jardim Carvalho .............................................81 Figura 16 - Edifcios em construo no bairro Jardim Carvalho .............................................81 Figura 17 - Conjunto Habitacional Rubem Berta ....................................................................83 Figura 18 - Lanamentos residenciais no Rubem Berta ..........................................................83 Figura 19 - Vista geral do Empreendimento Jardim Europa ...................................................85 Figura 20 - Manifestao da associao de moradores Moinhos Vive pelo tombamento do conjunto de casas da Rua Luciana de Abreu .......................................................................88 Figura 21 - Casas a venda em Ipanema e Guaruj respectivamente ........................................90 Figura 22 - Condomnio TerraVille - bairro Belm Novo .......................................................94

Figura 23 - Empreendimentos Residenciais na Vila Ipiranga (Jardim Europa) ......................97 Figura 24 - Imveis venda no bairro Rubem Berta.............................................................100 Figura 25 - Oferta de imveis no bairro Lomba do Pinheiro ................................................102 Figura 26 - Perfis de Atuao do Mercado Imobilirio em Porto Alegre .............................109

vi

LISTA DE MAPAS

Mapa 1 - Localizao de Porto Alegre (destacada em vermelho) e cidades prximas..............5 Mapa 2 - Distribuio espacial dos usos residenciais do solo em Porto Alegre no incio dos anos 1980 ..................................................................................................................................45 Mapa 3 - Caracterizao da Atuao dos Promotores Imobilirios em Porto Alegre (19992010) .........................................................................................................................................64 Mapa 4 - Distribuio da Oferta de Imveis Residenciais na Maior Faixa de Valor (acima de 430 CUB) em Porto Alegre (1999-2010) .............................................................................92 Mapa 5 - Bairros que Concentram a Maior Oferta de Imveis................................................95 Mapa 6 - Localizao do empreendimento Jardim Europa .....................................................98 Mapa 7 - Distribuio da Oferta de Imveis Residenciais na Menor Faixa de Valor (at 90 CUB) em Porto Alegre (1999-2010) ........................................................................................99 Mapa 8 - Bairros e Principais Vias com Oferta na Menor Faixa de Valor ............................104 Mapa 9 - Cidade Excluda do Mercado .................................................................................105 Mapa 10 - Perfil da Oferta de Imveis Novos em Porto Alegre (1999-2010) .......................110 Mapa 11 - A Nova Geografia de Centralidades de Porto Alegre (1999-2010) .....................112

vii

LISTA DE GRFICOS

Grfico 1 - Evoluo da Oferta de Imveis Residenciais Novos em Porto Alegre (1999 2010) .........................................................................................................................................54 Grfico 2 - Evoluo do Nmero de Empresas do Setor Imobilirio ......................................55 Grfico 3 - Evoluo da rea (m) Residencial Total Ofertada em Porto Alegre (1999 2010) ........................................................................................................................................56 Grfico 4 - Evoluo da rea Mdia (m) dos Imveis Residenciais Novos Ofertados em Porto Alegre (1999 - 2010) .......................................................................................................56 Grfico 5 - Evoluo (%)das unidades em oferta por Estgio da Obra ...................................57 Grfico 6 - Evoluo do Nmero de Apartamentos, Casas e Coberturas sobre o Total de Unidades Residenciais em Porto Alegre (1999 - 2010) ............................................................58 Grfico 7 - Evoluo do n de Apartamentos em Porto Alegre ...............................................59 Grfico 8 - Evoluo do n de Casas em Porto Alegre ............................................................59 Grfico 9 - Evoluo do n de Coberturas em Porto Alegre ....................................................60 Grfico 10 - Evoluo do Nmero de Imveis Residenciais na Faixa de Valor Mais Baixa (at 90 CUB) e Mais Alta (acima de 430 CUB) em Porto Alegre............................................61 Grfico 11 - Evoluo Percentual das Fontes de Recursos para Construo ..........................62 Grfico 12 - Evoluo Percentual das Duas Principais Fontes de Recursos para Construo da Obra em Porto Alegre ..........................................................................................................63 Grfico 13 - Evoluo da Oferta Residencial no bairro Petrpolis .........................................67 Grfico 14 - Evoluo da Oferta Residencial: Petrpolis e Total ...........................................68 Grfico 15 - Evoluo (%) da Oferta Residencial: Petrpolis e Total .....................................69 Grfico 16 - Oferta Residencial por Tipologia no bairro Petrpolis (1999 - 2010) ................70 Grfico 17 - Evoluo da Oferta Residencial nos bairros: Bela Vista, Jardim Itu Sabar e Menino Deus .............................................................................................................................71 Grfico 18 - Evoluo da Oferta Residencial nos bairros: Higienpolis, Passo da Areia, Tristeza e Sarandi......................................................................................................................75

viii

LISTA DE TABELAS

Tabela 1 - Os ncleos secundrios de comrcio e servios .....................................................28 Tabela 2 - Denominaes no oficiais e suas respectivas localizaes ...................................52 Tabela 3 - Percentual de Participao dos Bairros na Oferta Residencial de Porto Alegre: 1 e 2 metade do perodo 1999 - 2010 .....................................................................................65 Tabela 4 - Percentual de Participao dos bairros na Oferta Residencial de Porto Alegre .....77 Tabela 5 - Percentual de Participao dos bairros na oferta Residencial de Porto Alegre ......80 Tabela 6 - Participao dos bairros sobre a Oferta Total de Imveis Novos em Porto Alegre........................................................................................................................................86

ix

SUMRIO

INTRODUO .........................................................................................................................1 CAPTULO 1 - ESTRUTURA URBANA, CENTRALIDADES E PROMOO IMOBILIRIA ........................................................................................................................8 1.1 Estrutura Urbana ................................................................................................................8 1.1.1 rea central e centralidades ................................................................................8 1.1.2 Modelos de representao .................................................................................11 1.2 Reestruturao Urbana .....................................................................................................18 1.2.1 Cidades e mudanas estruturais ........................................................................18 1.2.2 Reestruturao urbana e uso residencial do solo ..............................................22 1.2.3 Descentralizao e ncleos secundrios ...........................................................26 1.3 Promoo Imobiliria ......................................................................................................29 1.4 Uma Nova Geografia de Centralidades? .........................................................................33 CAPTULO 2- PORTO ALEGRE COMO ESTUDO DE CASO .....................................35 2.1 Alguns Antecedentes de Porto Alegre e sua Estrutura de Usos do Solo .........................38 2.2 Possibilidades e Limites da Base de Dados .....................................................................46 2.2.1 SINDUSCON-RS: relevncia da entidade para formao da base de dados ...48 2.3 Tratamento e Anlise de Dados .......................................................................................50 CAPTULO 3 - A AO DOS PROMOTORES IMOBILIRIOS: 1999-2010 .............54 3.1 A Oferta de Imveis Residenciais ao Longo da Dcada .................................................54 3.2 A Cidade dos Promotores Imobilirios (perodo 1999-2010) .........................................63 3.2.1 A cidade da atuao intensa e permanente .......................................................65 3.2.2 A cidade de atuao em declnio ......................................................................77 3.2.3 As novas reas de atuao ................................................................................79 3.2.4 A cidade de atuao irregular ...........................................................................86 3.2.5 A cidade dos estratos de alta renda ...................................................................91

3.2.6 A cidade dos imveis da menor faixa de valor .................................................98 3.2.7 A cidade excluda do mercado ........................................................................105 3.3 A Nova Geografia de Centralidades ..............................................................................106 CONSIDERAES FINAIS ...............................................................................................116 BIBLIOGRAFIA ..................................................................................................................122

INTRODUO

Nas ltimas dcadas, diversos estudos sobre a temtica urbana tm evidenciado que as cidades passam por transformaes substanciais, em escala e intensidade at ento desconhecidas. O fenmeno da globalizao, bem como da reestruturao econmica e produtiva so apontados como desencadeadores deste movimento de reorganizao dos espaos ou de reestruturao urbana, como apontam alguns pesquisadores. Conforme Dattwyler et al. (2005), o processo de globalizao refere-se transio do modelo de produo fordista para o ps-fordista, a partir dos anos 1970, caracterizada pela flexibilizao e desconcentrao espacial da produo, internacionalizao do capital financeiro e nova diviso do trabalho. Simultaneamente entra em cena o neoliberalismo, pregando a liberao das tarifas alfandegrias, a reduo da interveno estatal, a flexibilizao da mo-de-obra e a competio entre lugares para atrair investimentos privados. O resultado deste processo conjunto globalizao e neoliberalismo vai incidir diretamente no espao urbano atravs da desregulao do mercado do solo e da especulao imobiliria. De acordo com Abramo (2007), com a crise do modelo fordista os Estados reduzem os financiamentos para os setores de habitao, equipamentos e infra-estrutura. O mercado passa a existir como principal mecanismo coordenador da produo de materialidades urbanas, ora pela privatizao de empresas pblicas, ora pela hegemonia do capital privado na produo residencial. Neste sentido vrios autores concordam que as transformaes urbanas passam a ser comandadas pelos agentes privados, cuja atuao se expressa muitas vezes pelo aumento

de segregao social e fragmentao espacial (DATTWYLER, et al., 2005). Os novos enclaves territoriais, os condomnios exclusivos e os shoppings centers so exemplos da atuao hegemnica dos agentes privados na produo do espao urbano, e representam as novas formas espaciais que dominam a paisagem urbana contempornea. Se at meados do sculo XX as cidades latino-americanas apresentavam estrutura relativamente compacta, uso intensivo do solo e um centro definido que polarizava as principais funes urbanas, a partir do fenmeno de reestruturao global as cidades passam a ser mais dispersas, descontnuas e fragmentadas. Secchi (2006), analisando a cidade europia, associa esta fase de urbanizao cidade moderna, sucedida pela fase que relaciona cidade contempornea. Enquanto a cidade moderna se construiu sobre o paradigma distanciar e separar, resultando em uma geografia de espaos distintos e bem definidos (lugar das residncias, das fbricas, do comrcio), a cidade contempornea seria o lugar da mescla e da diversificao. Ao contrrio do modelo pretrito, esta cidade se caracterizaria pela destruio de sistemas de valores posicionais e simblicos consolidados, pela formao de novos lugares de comrcio, lazer, interao social e pela emergncia de uma nova geografia de centralidades. Para Tella (2005), dada esta ruptura generalizada das diretrizes de localizao das atividades, ou ainda, dada esta nova geografia espao-temporal, reas consideradas em termos clssicos como periferia, hoje possuem atributos que lhes permitem se inserir num cenrio competitivo prprio das reas centrais. Neste contexto, constituem-se novas centralidades reestruturadas em reas marcadas por baixos nveis socioeconmicos, baixas densidades populacionais e grande dependncia do sistema virio. A tradicional definio da rea central da cidade, como lugar caracterizado pela concentrao de equipamentos, atividades e servios, j no contempla a nova realidade, na medida em que os centros histricos perdem importncia e as cidades vo se expandindo, criando novas reas industriais, de servios ou residenciais. Por outro lado, no que se refere conformao das reas residenciais, os promotores imobilirios tm papel particularmente importante. Os promotores podem ser definidos como o conjunto de agentes que realizam, parcial ou totalmente, as operaes de (a) incorporao, (b) financiamento, (c) estudo tcnico, (d) construo e (e) comercializao de imveis (CORRA, 1993). Acrescente-se que os imveis de uso residencial, no plano quantitativo, dominam a paisagem das cidades, e que a ao dos promotores especialmente relevante nesse segmento. Se, no campo terico, muitos pesquisadores afirmam que a cidade est mudando ganhando outra estrutura e se os

promotores so atores centrais neste processo, coloca-se a questo: possvel identificar, atravs do estudo do comportamento da promoo imobiliria, a emergncia de uma nova geografia de centralidades? Para responder a esta questo, escolhemos Porto Alegre como estudo de caso. Trata-se de uma cidade de porte metropolitano, inserida no contexto brasileiro e latino-americano e que, segundo estudos j realizados, vem vivenciando importantes transformaes em seu espao urbano nas ltimas dcadas. Soma-se a estes fatores a existncia e disponibilidade de pesquisas peridicas sobre o mercado imobilirio na cidade, realizadas pelo Sindicato da Indstria da Construo Civil no Rio Grande do Sul - SINDUSCON-RS.

O estudo de caso Em estudo recente sobre os novos empreendimentos imobilirios em Porto Alegre, Vanda Ueda (2005) mostrou que a cidade passa por grandes mudanas e alertou para a importncia de se analisar as novas formas de organizao espacial da cidade, mais especificamente no que diz respeito moradia. Ueda (2005), citando Caldeira1, ressalta que, hoje, um novo conceito de moradia se afirma conceito que articula cinco elementos bsicos: segurana, isolamento, homogeneidade social, equipamentos e servios. A imagem que confere o maior status (e mais sedutora) a da residncia enclausurada, fortificada e isolada, um ambiente seguro no qual algum pode usar vrios equipamentos e servios e viver s com pessoas percebidas como iguais. (UEDA, 2005: s.p.) Segundo Ueda, a demanda por este tipo de imvel encontra motivao principalmente no desejo das classes mdias e altas (que outrora viviam no centro) em habitar lugares seguros e tranqilos, dotados de infraestruturas sofisticadas e localizados nas proximidades de centros de consumo e lazer (UEDA, 2005). Para a autora, a construo destes condomnios em Porto Alegre, embora recente, tem se proliferado nos ltimos anos, principalmente nos bairros Bela Vista, Petrpolis, Higienpolis, Moinhos de Ventos, Trs Figueiras e Mont'Serrat, reas de moradia de camadas de alta renda. Entretanto, trabalhos como o de Gilberto Cabral (1982), realizado no incio da dcada de 1980, mostram que havia ento uma clara tendncia de agrupamento dos estratos de maior renda em torno de uma diretriz com origem no centro urbano, em direo a leste. O setor
1

CALDEIRA, T. P. do R. Cidade de muros. Crime, segregao e cidadania em So Paulo. So Paulo: Edusp/Editora 34, 2000.

principal, de acordo com Cabral, inicialmente se organizava no divisor de guas que precede do ncleo original da cidade (Alto da Bronze/Praa da Matriz), onde se localizava uma sucesso de vias e elementos paisagsticos importantes (como Av. Duque de Caxias e Praa Jlio de Castilhos). Deste setor inicial, se expandem e se produzem os assentamentos, servios e elementos paisagsticos que associam a qualidade das parcelas de solo (CABRAL, 1982: 164). Um setor secundrio, de direo sul, tinha a orla do Guaba como principal elemento de organizao. Neste caso seu potencial paisagstico (praias, altitude e a outros elementos fisiogrficos) determinava a aprazibilidade e balizava a noo de qualidade da localizao urbana. Comparando-se o trabalho de pesquisa realizado por Cabral no incio da dcada de 1980, com trabalhos mais recentes, como o de Ueda, bem como a partir de observaes de campo, contata-se que a configurao de uso residencial do solo em Porto Alegre, de fato se modificou.
(...) as transformaes no espao urbano principalmente nos ltimos anos so visveis, apesar de todo esforo do estado e da participao popular no que se refere organizao espacial e territorial da cidade. Observamos que, a cidade passou a ser mais segregada com incluses e excluses, onde os velhos problemas habitacionais vm tona e paralelamente surgem os espaos mais elitizados (UEDA, 2005: s.p.).

Nesse sentido, a pesquisa busca identificar, com base no estudo do comportamento dos promotores imobilirios, a emergncia (ou no) de uma nova geografia de centralidades em Porto Alegre. A abordagem desta questo evidentemente sups a resposta a outras perguntas: i) como se d a distribuio da oferta de imveis residenciais novos em Porto Alegre?; ii) quais bairros se destacam em nmero de empreendimentos imobilirios? iii) verificam-se mudanas significativas neste quadro nos ltimos anos?; iv) possvel identificar um deslocamento espacial da oferta de imveis para a parcela mais rica da populao em Porto Alegre nos ltimos anos? Em outras palavras, o objetivo geral da pesquisa foi descrever a distribuio espacial da oferta de imveis residenciais novos em Porto Alegre, com o propsito de analisar/compreender/refletir sobre sua estrutura urbana, e, em particular, sobre sua geografia de centralidades. Para tanto, realizamos uma reviso bibliogrfica acerca dos temas estrutura urbana, promoo imobiliria, produo e reestruturao do espao urbano; um levantamento de dados da oferta de imveis novos de Porto Alegre, no perodo de 1999 a 2010; e caracterizamos sua distribuio espacial na cidade.

Como tem sido observado por alguns pesquisadores (JANOSCHKA, 2002; UEDA, 2005; SANFELICI, 2009), o fortalecimento do mercado como elemento determinante na produo da cidade conferiu maior liberdade de atuao aos promotores imobilirios, possibilitando o surgimento e criao de novas reas residenciais, de comrcio e servios, e conseqentemente originando novas centralidades. Sob esta perspectiva, nossa hiptese principal de que a dinmica da promoo imobiliria na ltima dcada expressa a emergncia e consolidao de uma nova geografia de centralidades. Alm disso, com base na teoria e em pesquisas concludas, supomos que: i) o centro histrico no atrai mais os estratos de alta renda; ii) e no constitui mais a principal diretriz de desenvolvimento da estrutura de usos residenciais do solo, como foi apontado por Cabral (1982) em estudo realizado h trs dcadas; iii) novas reas residenciais para estratos de alta renda caracterizam novas centralidades; iv) a ao dos promotores imobilirios reflete e fortalece uma estrutura de mltiplas centralidades.
Mapa 1 Localizao de Porto Alegre (destacada em vermelho) e cidades prximas

A pesquisa considerou todo o municpio de Porto Alegre, respeitando a diviso territorial adotada pela Prefeitura Municipal (ver Mapa 1). Atualmente segundo a Prefeitura Municipal, Porto Alegre conta com 81 bairros e 5 reas sem denominao, totalizando uma superfcie de 47.025 ha. O estudo compreende o perodo 1999-2010, considerando-se a disponibilidade de dados de nossa principal fonte, os Censos do Mercado Imobilirio de Porto Alegre, produzidos anualmente pelo SINDUSCON-RS. A dissertao est estruturada em trs captulos, alm da Introduo e das Consideraes Finais. O captulo I compreende a fundamentao terica, onde so apresentados e definidos os principais temas e conceitos utilizados na pesquisa estrutura urbana, centralidades, reestruturao urbana, descentralizao, ncleos secundrios, promoo imobiliria. Neste captulo abordada tambm a noo de geografia de centralidades, subsidiando a formulao e compreenso do problema de pesquisa. O captulo II expe a parte metodolgica da pesquisa. Inicialmente apresentamos alguns estudos sobre estrutura urbana e mercado imobilirio em Porto Alegre, na perspectiva de evidenciar as potencialidades da cidade como estudo de caso. Na seqncia discutimos as possibilidades e limites da base de dados que orientou a pesquisa, e em seguida explicamos os procedimentos para tratamento e anlise dos dados. O captulo III dedicado ao estudo de caso. Primeiramente apresentamos um panorama da ao dos promotores imobilirios em Porto Alegre no perodo 1999 a 2010, atravs da anlise agregada dos dados, na forma de grficos. Em seguida passamos anlise dos dados espacializados por bairros, permitindo uma primeira caracterizao da distribuio da oferta de imveis residenciais novos em Porto Alegre. A cidade foi dividida em cinco reas, a saber: bairros onde os promotores imobilirios atuaram de maneira permanente e relativamente intensa ao longo do perodo analisado; bairros onde a atuao dos promotores imobilirios caiu da primeira para a segunda metade do perodo; bairros onde a atuao da promoo imobiliria deu-se de maneira irregular; novas reas de atuao dos promotores imobilirios; e por fim, bairros onde os promotores imobilirios no atuaram ainda ou atuaram de forma inexpressiva. Outras categorizaes foram propostas, relativas faixa de valor dos imveis.

A partir destas categorizaes, propomos um modelo de distribuio espacial da oferta de imveis residenciais novos em Porto Alegre, que subsidia nossa anlise sobre a emergncia (ou no) de uma nova geografia de centralidades na cidade.

CAPTULO 1 ESTRUTURA URBANA, CENTRALIDADES E PROMOO IMOBILIRIA

Os temas tratados neste captulo tm sido objeto de interesse de diversas disciplinas, como Geografia, Sociologia, Economia e Planejamento Urbano. Deste ponto de vista ao tratar dos conceitos de estrutura urbana, rea central e centralidades, dialogaremos com autores como Roberto Lobato Corra, Marcelo Lopes de Souza, Flvio Villaa, Pedro Abramo e Bernardo Secchi. No que se refere promoo imobiliria retomamos idias de Christian Topalov, Ermnia Maricato, Ana Fani Carlos e Adriano Botelho. O principal objetivo do captulo dar fundamentao terica pergunta que orientou nossa pesquisa: possvel identificar, atravs do estudo do comportamento da promoo imobiliria, a emergncia de uma nova geografia de centralidades?

1.1 Estrutura Urbana

1.1.1 rea central e centralidades Muitos autores falam de estrutura urbana referindo-se a espao urbano. Villaa (2001) explica que a expresso estrutura urbana freqentemente utilizada como sinnimo de cidade enquanto elemento fsico, um todo material que desconsidera os elementos e interrelaes nela existentes. Tambm o termo correlato, reestruturao urbana, bastante usado para designar qualquer alterao do espao urbano, sem maiores preocupaes com os

elementos espaciais da estrutura e com as relaes existentes entre eles (VILLAA, 2001:13). Na concepo de Villaa, estrutura urbana diz respeito localizao relativa dos elementos espaciais e suas relaes, ou seja, dos centros de negcios, das reas residenciais segregadas e das reas industriais. Segundo o autor pode haver renovao do espao urbano sem haver necessariamente reestruturao. Como exemplo ele cita e demolio de casares em reas de Salvador para a implantao de condomnios de luxo e explica que h alterao no espao construdo, mas no h alterao na estrutura urbana uma vez que tais bairros mantm sua natureza, classe social e localizao enquanto elementos da estrutura espacial urbana. Para Pedro Abramo (2007) a estrutura urbana est diretamente relacionada forma da cidade e distribuio dos usos do solo. Para o autor, a cidade moderna ocidental tradicionalmente apresentaria dois modelos de conformao estrutural em termos de ambiente construdo: a cidade compacta e a cidade difusa. No primeiro modelo, tambm chamado de mediterrneo/continental, o uso do solo intensivo, enquanto que no outro, anglo-saxo, o uso extensivo, com baixa densidade predial e residencial. Na Amrica Latina, o autor fala que as grandes cidades, orientadas pela ao do mercado, iro adquirir uma estrutura particular, a qual denomina de COM-FUSA, por misturar elementos da estrutura compacta e da estrutura difusa. A cidade vista como local de produo, circulao e consumo, inserida na lgica capitalista, requer a concentrao de equipamentos, atividades e servios de modo a proporcionar maior dinamicidade s relaes econmicas e sociais. Tal concentrao leva centralizao urbana e formao de reas centrais. Nas palavras de Silva (2003:23), as reas centrais constituem uma atrao, expressando centralidades urbanas, que podem ser mltiplas numa mesma cidade e devem ser entendidas a partir dos fluxos de pessoas, automveis, capitais, decises, informaes e, sobretudo, mercadorias. Com relao ao tema a contribuio de Roberto Lobato Corra (1993) nos parece particularmente importante. De acordo com o autor, a rea central concentra as principais atividades comerciais e de servios da gesto pblica e privada, alm dos terminais de transporte inter-regionais e intra-urbanos. A cidade mantm uma srie de ligaes com o mundo exterior a ela, envolvendo fluxos de capitais, mercadorias, pessoas e idias, configurando-se assim num foco de transportes intra-regionais.

10

A origem histrica da rea central assim resumidamente explicada por Corra. A partir da Revoluo Industrial, as ligaes da cidade com o exterior ampliaram-se quantitativa e qualitativamente, conferindo s ferrovias papel de destaque entre os transportes interregionais. Inmeras linhas e empresas foram criadas e algumas cidades se tornaram grandes centros metropolitanos, convergentes das novas linhas frreas. A fim de reduzir os custos de transbordo, a localizao destes terminais ferrovirios e terminais martimos em alguns casos, fez-se o mais prximo possvel um do outro. Na seqncia, seguindo a mesma lgica de poupar custos com deslocamentos, foram se instalar nas proximidades as atividades diretamente voltadas ao exterior da cidade, como o comrcio atacadista, depsitos, escritrios e indstrias. Essas atividades, por sua vez, criaram um novo mercado de trabalho, tornando aquelas reas alm de foco dos transportes inter-regionais, um foco dos transportes intraurbanos, fazendo emergir uma rea de maior acessibilidade dentro da cidade grande. Esta acessibilidade da rea atraiu as pequenas e grandes lojas de comrcio varejista, e vrias outras atividades instaladas em escritrios. O mercado de trabalho foi ampliado mais ainda e os transportes intra-urbanos passaram a servir a este setor da nascente rea Central (CORRA, 1993:39). Desta maneira, Corra (1993) ressalta que o aparecimento da rea central ocorre em sincronia com a fase do capitalismo plenamente industrial. Em virtude das facilidades de localizao, o preo da terra e dos imveis na rea central mais elevado, restringindo o acesso de alguns segmentos da indstria e do comrcio. Apenas as atividades que conseguem transformar os altos custos locacionais em lucro, iro ocupar estas reas. Tais atividades so geralmente voltadas para um amplo mercado nacional ou regional. As demais atividades que no necessitam de localizao central e no iro lucrar com tal localizao, ocuparo outras reas. A rea central assim, em grande parte, um produto da ao dos proprietrios dos meios de produo, conclui Corra (1993). Quanto a sua configurao, a rea central apresentaria dois setores: o ncleo central ou Central Business District (CBD) e a zona perifrica ao centro zona de transio ou zona de obsolescncia. Para Corra (1993), na segunda metade do sculo XX, o ncleo central apresentaria as seguintes caractersticas: uso intensivo do solo com maior concentrao de atividades econmicas; ampla rea vertical, concentrando grande nmero de edifcios altos de escritrios; limitada rea horizontal;

11

limitado crescimento horizontal e maior crescimento vertical; concentrao diurna de pessoas relacionada ao horrio de trabalho, e esvaziamento noturno por no constituir rea residencial; foco de transporte intra-urbano, para onde converge o trfego e realizam-se as baldeaes para outros bairros; rea de decises, onde se localizam as sedes sociais ou escritrios das grandes empresas, alm das instituies governamentais, transformando a rea em ponto focal da gesto do territrio. Quanto zona perifrica doa rea central, esta se caracterizaria por: uso semi-intensivo do solo, abrigando terrenos abandonados e atividades de comrcio atacadista, armazenagem e indstrias leves; ampla escala horizontal, com prdios baixos grandes consumidores de espao; limitado crescimento horizontal, uma vez que as empresas vo procurar reas maiores e mais baratas; rea residencial de baixo status social para a populao que trabalha na rea e reside em prdios deteriorados e cortios; foco de transportes inter-regionais, abrigando os terminais ferrovirios e rodovirios, numerosos depsitos, garagens e hotis baratos. Corra (1993) acredita que a partir da dcada de 1920 a rea central passou a sofrer os efeitos de um crescimento espacialmente descentralizado, com a transferncia e criao de atividades fora da rea central. Sob este aspecto, questiona at que ponto a rea central no seria uma herana do passado, no sendo mais inteiramente necessria na atual fase do capitalismo.

1.1.2 Modelos de representao Desde a dcada de 1920, a sociologia se utiliza de modelos para explicar a estrutura urbana. Os clssicos estudos realizados pela Escola de Ecologia Humana de Chicago representaram os princpios da estruturao urbana das grandes cidades americanas.

12

O primeiro modelo, desenvolvido por Ernest Burgess, consistia num conjunto de crculos concntricos (ver figura1). No primeiro crculo situava-se o distrito de negcios, e em seguida uma rea de transio, degradada, onde residiam os mais desafortunados, imigrantes e pessoas solteiras. O terceiro anel era ocupado com a habitao das classes trabalhadoras, e por fim, o quarto anel concentrava a residncia das classes mais altas. A abordagem de Burgess, buscava nas leis da natureza, especialmente na Teoria de Darwin, a explicao para a dinmica urbana, onde os indivduos mais fortes e mais aptos ocupariam os melhores espaos da cidade. Para Soja (1993), esta obscurecedora ideologia do naturalismo teria prejudicado a contribuio da Escola de Chicago nos estudos de estrutura e forma urbana.

Figura 1 Modelo de organizao interna da cidade de Burgess

Fonte: Souza (2003:73)

Anos mais tarde, em 1939, o economista Homer Hoyt, tomando como base o modelo de Burgees, criou um modelo mais complexo combinando crculos com setores (ver figura 2). Neste modelo as diferentes classes socioeconmicas organizavam-se por setores, que tinham seu valor determinado em funo da acessibilidade gerada pela configurao da malha viria e

13

de transportes. As famlias de mdia a alta renda que no dependiam de transporte pblico se localizavam nos setores de maiores amenidades, longe da agitao do centro de negcios e indstrias, enquanto as famlias de baixa renda procuravam se localizar nas reas prximas ao trabalho, evitando custos com o deslocamento. Segundo Corra (1993), a lgica do modelo de Hoyt estaria na tendncia auto-segregativa da populao de alto status, concentrada ao longo de um eixo de circulao, que corta as melhores reas da cidade, de onde poderiam exercer um efetivo controle do territrio. A partir de sua ao estabelecem-se os demais grupos sociais em outros setores (CORRA, 1993:69). Outro modelo para as cidades norte-americanas foi criado por Harris e Ulmann, denominado modelo de mltiplos ncleos (figura 2) que identificava a descentralizao do setor tercirio no interior da cidade, destacando a existncia de sub-centros de comrcio e servios em outras partes que no o centro principal, assim como reas industriais e residenciais localizadas em torno da cidade. Tais reas residenciais denominavam-se suburbs a abrigavam residncias da classe mdia e alta.
Figura 2 Modelos de organizao interna da cidade de Hoyt e Harris e Ullman

Fonte: Souza (2003:74)

14

Estes modelos espaciais, no entanto, criados para descrever as cidades norteamericanas, no se mostraram aplicveis a outras realidades urbanas (Amrica Latina e Europa), como demonstraram numerosos pesquisadores. A partir da dcada de 1970, estudiosos da Europa e Amrica Latina criaram os primeiros modelos especficos para cidades latino-americanas. Borsdorf (2003) apresenta um quadro com os esquemas estruturais das cidades latino-americanas desde o perodo colonial at os dias atuais. Cada etapa de desenvolvimento corresponde a certa estrutura urbana, que vai desde um organismo polarizado e um corpo muito compacto at um permetro setorial e uma estrutura fragmentada.

Figura 3 Modelo de desenvolvimento estrutural da cidade latino-americana

Fonte: Borsdorf (2003: 39)

Cada esquema representativo de uma poca resulta do estudo das transformaes e desenvolvimento socioeconmicos materializados nas formas espaciais das cidades latinoamericanas. Por isso importante resumirmos aqui as principais observaes de Borsdorf (2003) sobre o tema:

15

Perodo colonial: a cidade compacta. A plaza mayor ou praa das armas era o centro e tambm a estrutura chave de onde partiam as ruas da cidade. A posio social de cada cidado era tambm indicada pela distncia de sua residncia at a praa, sendo que quanto mais prxima fosse, mais rica e importante era a famlia. A estruturao scio-espacial se dava em crculos que irradiavam tambm a partir da praa. No primeiro crculo encontrava-se a aristocracia, formada pela famlia dos conquistadores, funcionrios da coroa, e grandes proprietrios de terras. O crculo seguinte era ocupado pela classe mdia, formada por comerciantes e artesos. E no ltimo crculo encontravam-se os brancos pobres, ndios e mestios. As cidades eram assim marcadas por forte centralizao, gradiente social centro-periferia e estrutura scio-espacial em crculos. Primeira fase de rpida urbanizao (1820-1920): a cidade setorial. Este perodo marcado pela obteno de independncia das colnias latino-americanas e mudanas polticas e econmicas ocasionando a reestruturao dos organismos urbanos. Os imigrantes europeus chegam em grande nmero e transformam as economias locais atravs do comrcio e indstrias. Chega tambm nas antigas colnias a moda urbanstica europia com o boulevard/alameda e o passeio. A cidade comea a se dividir em setores (bairros das classes altas, industrial, dos trabalhadores) e sua estrutura torna-se linear com os ricos se situando ao longo das boulevardes e as indstrias prximas s ferrovias. Segunda fase de rpida urbanizao (1920-1970): a cidade polarizada. Perodo marcado pela industrializao do tipo substituio de importaes reforando alguns setores. Bairros de classe baixa e grupos marginais se espalham pelos centros, e pelas periferias em espaos urbanos vazios ou fora das cidades. Surgem tambm as habitaes sociais criadas pelos governos, localizadas normalmente nas periferias. Os ricos se afastam cada vez mais do centro, indo morar em bairros exclusivos com ruas amplas e extensas reas verdes. Novos bairros de luxo surgem em decorrncias dos primeiros centros comerciais, e so criados os primeiros condomnios fechados (country clubs). Conjuntamente a industrializao, a interveno estatal na economia e o xodo rural produzem um enorme crescimento da populao nas cidades, que vai extrapolar o permetro urbano. Intensifica-se o contraste entre a cidade rica e a cidade pobre atravs do crescimento celular fora do permetro urbano.

16

Fase mais recente do desenvolvimento urbano na Amrica Latina (1970 at hoje): a cidade fragmentada. As ferrovias e grandes avenidas centrfugas existentes j no do conta do trfego crescente. So construdas novas vias rpidas intra-urbanas facilitando o trfego e tornando as reas perifricas novamente atrativas para as classes altas e mdias. Acentua-se o modelo de estrutura linear em funo das autoestradas, e surgem novos elementos urbansticos na forma de mega-empreendimentos para ricos, como Nordelta em Buenos Aires e Alphaville em So Paulo, reforando o modelo de estruturas celulares. As modificaes dos elementos lineares e celulares so o princpio da nova estrutura espacial fragmentada das cidades latino-americanas. O princpio da fragmentao marca uma nova forma de separao de funes e elementos scio-espaciais em pequena escala, onde no h mais a cidade dos ricos e a cidade dos pobres separadas, mas sim condomnios de luxo misturados a bairros de baixa-renda, e reas de comrcio dispersas pelas cidades. Tal padro de desenvolvimento urbano est baseado em muros e segurana ostensiva.

Corra (1993) tambm prope um modelo (figura 4), adaptado do modelo desenvolvido pelos gegrafos alemes Gnter Mertins e Jrgen Bahr, que representa o padro bsico de organizao da grande cidade latino-americana na segunda metade do sculo XX. O autor fala que se trata de um padro complexo, que comporta a concretizao das vrias possibilidades tericas de organizao do espao. Podemos identificar neste modelo a combinao dos padres de crculos e setores, produzindo um ncleo central (business center), de onde emergem os demais setores: industrial, de comrcio e servios e residencial, este dividido por classes sociais. O modelo apesar de mais simples, tem forte correspondncia como o modelo de cidade fragmentada descrita por Borsdorf (2003).

17

Figura 4 Esquema de organizao espacial da cidade latino-americana

Fonte: Corra (1993: 75)

A partir do modelo setorial de Hoyt, Villaa (2001) prope trs esquemas para a representao das metrpoles brasileiras (ver figura 5): um relativo s cidades que tm 360 graus para se desenvolver (So Paulo, Belo Horizonte e Curitiba); outro para as que tm 180 graus (Recife, Fortaleza e Porto Alegre); e um terceiro para as que tm 90 graus (Rio de Janeiro e Salvador). Cidades que surgiram em funo de portos normalmente classificam-se na categoria de 90 ou 180 graus, sendo este ltimo caso o de Porto Alegre.

18

Figura 5 Estruturas espaciais de algumas metrpoles brasileiras

Fonte: Elaborado pela autora, adaptado de Villaa (2001: 115)

Villaa (2001) acredita que por terem uma mesma origem histrica, poltica e social, essas metrpoles apresentam traos comuns de organizao intra-urbana e por isso suas estruturas apresentam similaridades. Por se tratarem de snteses, estes modelos evidentemente reduzem o espao metropolitano a seus elementos fundamentais, exagerando na simplificao das formas e ocultando por vezes elementos importantes da estrutura urbana como, por exemplo, os subcentros de comrcio e servios.

1.2 Reestruturao Urbana

1.2.1 Cidades e mudanas estruturais Nos ltimos trinta anos as mudanas experimentadas pela sociedade e por conseqncia pelo espao urbano vm acontecendo em ritmo acelerado e maior intensidade, o que leva muitos estudiosos a falarem em mudanas estruturais. o caso do urbanista italiano Bernardo Secchi (2006).

19

Para Secchi, o sculo breve idia que toma emprestada de Eric Hobsbawn, que assim denomina o perodo compreendido entre a primeira guerra mundial e o incio dos anos de 1990 concentrou algumas das maiores experincias da cidade e do urbanismo ocidental, por exemplo: a experincia da construo das cidades soviticas e das cidades do New Deal, a experincia das duas reconstrues ps-blicas, a formao de algumas imensas megalpoles, e finalmente, a transio da cidade moderna cidade contempornea, o tema que aqui mais nos interessa. De acordo com Secchi (2006), a cidade moderna surge na Europa no sculo XVII, no Renascimento, e desenvolve-se at incio do sculo XX, sendo a figura da continuidade sua caracterstica maior. J a cidade contempornea, forma-se a partir do final do sculo XIX, sendo o seu emblema a figura da fragmentao. Enquanto a cidade moderna se construiu sobre o paradigma distanciar e separar, resultando em uma geografia de espaos distintos e bem definidos (lugar das residncias, fbricas, comrcio...), a cidade contempornea experimentou outras prticas e paradigmas. A cidade moderna teria alcanado gradual e progressivamente certa coerncia entre forma urbana, o papel das diversas partes, a disposio das diversas atividades em seu interior e a distribuio dos valores posicionais (SECCHI, 2006: 92). Por valores posicionais, o autor entende o valor de um produto ou servio atribudo por sua posio na sociedade, e no apenas por sua raridade e custo de produo. No centro, prossegue Secchi, estariam localizadas as atividades de maior valor, as grandes instituies e a residncia das classes mais abastadas; e, gradualmente, em direo periferia, atividades menos raras e classes sociais menos ricas; na extrema periferia, fbricas, quartis, manicmios e bairros populares. A pirmide dos valores posicionais e estticos espelhava a social (2006: 92). A cidade contempornea, ao contrrio da cidade moderna, seria o lugar de contnua destruio de valores posicionais e de consolidados sistemas de valores simblicos e monetrios, assim como de contnua formao de novos locais de comrcio, lazer, interao social, onde emerge uma nova geografia de centralidades. Por natureza instvel, a cidade contempornea seria o lugar da mescla e da diversificao, onde antigas formas espaciais ganhariam novos usos e novos usos criariam continuamente novos espaos. Secchi (2006) observa que alguns traos mais evidentes da cidade contempornea fragmentao, heterogeneidade e disperso tm sido atribudos s inmeras e sucessivas ondas de progresso tcnico nas reas de comunicao e transporte. De acordo com tal teoria, os novos produtos tecnolgicos (automveis, telefones, computadores, rdio, televiso e

20

internet), responsveis pela construo de uma vizinhana artificial e pela simultaneidade de pessoas, coisas e acontecimentos, teriam destrudo os vnculos e a prpria idia de proximidade que formavam a base da construo urbana, e portanto, estariam na origem da passagem da cidade moderna contempornea. Secchi (2006) contesta esta teoria. Para ele, o progresso das tcnicas responde a desejos e demandas da sociedade, no podendo ser a causa das transformaes urbanas. Sposito (2011) compartilha desta compreenso ao afirmar que os tecidos urbanos configuram-se de maneira descontnua desde o surgimento do transporte automotivo, ressaltando que o transporte no a causa das mudanas morfolgicas seno a condio do ponto de vista tcnico. Secchi (2006) lembra que durante muito tempo a melhoria nas tcnicas de transporte foi considerada a maior responsvel pela concentrao urbana e industrial, muito mais do que por sua disperso. Ao explicar a passagem da cidade moderna para a cidade contempornea, Secchi (2006) apresenta quatro exemplos bem elucidativos: Exemplo 1: Na ltima parte da experincia moderna a famlia operria, tipicamente formada por um casal e dois filhos, era a clula-base da organizao social. O urbanismo buscou ento criar um alojamento-tipo, clula fundamental da organizao urbana, na qual a famlia poderia identificar-se e encontrar privacidade e conforto. Na cidade contempornea, com o advento da mquina e da nova organizao social do trabalho, a famlia nuclear padro d lugar a outras formas de convivncia, como os jovens e os idosos sozinhos e os jovens casais sem filhos. Para cada um destes grupos corresponde uma idia diferente de espao habitado, que no mais quela que agrega de forma homognea um extenso conjunto de residncias nas reas centrais da cidade. Assim a cidade se espalha por reas antes consideradas distantes, mas que agora com o advento do automvel tornam-se de mais fcil acesso. Nas palavras do autor, o automvel o que permite os deslocamentos, e no a causa dos mesmos. Exemplo 2: Na cidade moderna os principais equipamentos urbanos como hospitais, escolas e igrejas tornaram-se lugares especializados e exclusivos. Antes, estes lugares eram abertos e podiam ser freqentados por toda populao, configurando verdadeiros espaos de sociabilidade; aos poucos, ficaram restritos a usos especficos e foram separados do contexto urbano por grades e muros. Assim a cidade contempornea substituiu esses lugares tradicionais de sociabilidade por outros, sendo o shopping center o maior exemplo. Outros exemplos so cinemas, casas noturnas, ginsios de

21

esportes, estdios e aeroportos. Tais equipamentos, por demandarem grande quantidade de espao, ou por fazerem muito barulho, no mais encontrariam espao dentro da cidade existente, e por isso acabariam dispersos em um territrio cada vez mais imaginado como um grande campus, um parque de objetos e fragmentos da cidade (SECCHI, 2006: 103). Exemplo 3: Aos comparar os mapas de uma cidade construda no sculo XIX com o de uma cidade do sculo XX, o autor observa uma impressionante expanso dos espaos abertos. Com a maior proporo de reas livres, os urbanistas ganharam liberdade compositiva para operar os objetos arquitetnicos, podendo atender as exigncias de higiene, de orientao dos edifcios, aerao, iluminao e vista para a paisagem circundante. A questo da intimidade e da privacidade individual e familiar tambm ganhou mais ateno, o que significou eliminar o emaranhado de edifcios, atividades e pessoas. Para Secchi, tudo isso contribuiu para dotar a cidade de melhores equipamentos e infra-estrutura. Com isso, rompe-se a hierarquia e ordem urbana precedentes. Exemplo 4: A partir da dcada de 1970, teria ocorrido a obsolescncia e a desativao de uma importante parte do capital fixo social urbano. Grandes indstrias so desativadas nos centros urbanos. Prdios que abrigavam importantes equipamentos so desativados e abandonados, em razo da demanda por locais mais espaosos que respondam melhor a suas novas necessidades de produo: cais de portos, estaes e ptios ferrovirios, estaleiros, siderrgicas, usinas e fbricas. Algumas dessas atividades so desterritorializadas em funo das novas tecnologias de comunicao, utilizando infra-estruturas imateriais, outras se espalham por vrias partes do mundo, ou simplesmente mudam de lugar para novos edifcios dentro da cidade. A obsolescncia e a desativao desagregaram o corpo compacto da cidade industrial, levando diversas indstrias e equipamentos urbanos a se instalarem na cidade difusa. Estes exemplos mostram que as mudanas sociais, econmicas e tecnolgicas que passaram a sociedade no sculo XX, implicaram em grandes mudanas no uso do espao urbano, em especial no que diz respeito mobilidade:

22

Os movimentos sistemticos casa-trabalho, que, como um pndulo, marcavam o tempo da cidade industrial moderna, foram progressivamente substitudos por uma disperso catica de movimentos entre origem e destinos dispersos, feitos por sujeitos muito diferentes entre si, com metas e horrios igualmente variados (SECCHI, 2006: 109).

Este conjunto de mudanas vivido pela sociedade e materializado nas formas espaciais evidencia o processo de reestruturao urbana que acomete as cidades de forma mais intensa nas ltimas dcadas. Podemos dizer que as cidades se transformaram medida que as relaes sociais e o modo de produo foram mudando. O espao urbano acompanha as transformaes vividas pela sociedade.

1.2.2 Reestruturao urbana e uso residencial do solo O espao urbano pode ser entendido, num primeiro momento, como um conjunto de diferentes usos da terra justapostos (CORRA, 1993). Tais usos variam conforme a atividade predominante do local podendo ser industrial, comercial, de servios, de lazer ou residencial. O uso residencial sem dvidas o que consome maior parcela de solo. De acordo com Garnier (1997) a funo essencial do espao urbano a residencial. Com exceo das reas exclusivamente industriais ou de comrcio, as residncias se espalham por toda parte, em reas exclusivas ou mistas. Os espaos residenciais, por sua vez, vo se diferenciar entre si a partir (principalmente) do nvel socioeconmico de seus habitantes. De acordo com Carlos (2006) a habitao a forma mais imediatamente visvel das diferenciaes de classe no espao, se expressando numa morfologia urbana heterognea, espelho de uma hierarquia social definida. Como ressalta Cabral (1982) o uso residencial o principal indicador fsico de expanso urbana e o definidor essencial da configurao da cidade em seus limites mais extensos. Em seu trabalho sobre estruturao dos usos do solo residencial em Porto Alegre, demonstra que a estrutura de organizao dos usos dos solos residenciais na cidade est fortemente influenciada pela localizao dos usos residenciais de estratos de rendas altas. Para situar as implicaes do processo de reestruturao urbana sobre o uso residencial do solo, retomamos Abramo (2007) e sua noo de cidade COM-FUSA.

23

Conforme o autor, a crise do fordismo urbano no comeo da dcada de 1980, d incio ao perodo da cidade neoliberal. Este novo perodo caracterizado pelo fortalecimento do mercado como elemento determinante na produo da cidade, em decorrncia da flexibilizao urbana e da reduo do financiamento estatal para os setores de habitao, equipamentos e infra-estrutura. O mercado ressurge neste momento como o principal mecanismo coordenador da produo de materialidades urbanas, ora pela privatizao de empresas pblicas, ora pela hegemonia do capital privado na produo residencial. Nas palavras do autor, a cidade neoliberal se caracteriza pelo retorno da mo inoxidvel do mercado na coordenao das decises de uso do solo. Ermnia Maricato (2009) assim resume o processo de proviso de moradias no perodo ps-guerra e no perodo ps-1970: Perodo ps-guerra produo fordista: produo em massa, grande volume de unidades habitacionais; investimento pblico garante mercado solvvel, com fortes subsdios; investimento em infra-estrutura, grandes projetos de renovao urbana ou construo de cidades novas; Estado intervm no mercado de terras ou cria uma agncia de terra; promoo da habitao de aluguel social. Perodo ps-1970 reestruturao capitalista global: queda nos investimentos pblicos e no volume de produo; dificuldades com financiamento e com terras; aumento na taxa de juros; enfraquecimento do poder sindical, desemprego e contrato por tarefas; projetos de menor porte, perdas na economia de escala; flexibilizao na proviso diversidade de tipologias, fragmentao da demanda e da localizao, nfase nos aspectos especulativos; novos mercados priorizam reformas, renovao e manuteno; fortalecimento da casa prpria; flexibilizao do trabalho, formas indiretas de emprego. Para Maricato, os impactos causados na proviso de moradias pela reestruturao produtiva que caracterizou o perodo ps-1970, foram maiores na Europa e Estados Unidos onde as polticas do welfare state eram mais presentes. No entanto, nos pases de capitalismo perifrico como o Brasil, o recuo das polticas pblicas de financiamento habitacional resultaram no aumento radical do nmero de favelas. Acompanhando este ponto de vista, Abramo (2007) observa que o mercado, ao ser o mecanismo hegemnico de coordenao das decises de uso do solo, produz uma estrutura de cidade particular e caracterstica da Amrica Latina. Essa cidade, como dito anteriormente,

24

apresentaria distribuio dos usos do solo que une elementos da cidade compacta a elementos da cidade difusa, resultando no que o autor denominou de cidade COM-FUSA. A produo desta cidade resultaria no apenas do funcionamento das lgicas do mercado e do Estado, mas tambm de uma terceira lgica, a da necessidade, responsvel pelo surgimento de cidades populares ou assentamentos informais, caracterizadas pelo ciclo ocupao autoconstruo auto-urbanizao. Assim a produo do espao urbano realiza-se pela via formal (mercado formal e Estado) e informal (mercado informal). Abramo (2007), acompanhando outros autores, define o mercado imobilirio como o principal vetor de estruturao do uso residencial do solo formal nas grandes cidades latinoamericanas. Este mercado, como se sabe, tem caractersticas que o tornam distinto dos outros mercados na economia capitalista, dentre estas, a imobilidade territorial, o alto valor individual e o longo perodo de depreciao. Alm dessas caractersticas, o mercado formal est altamente segmentado em termos de capacidade de compra da demanda, o que vai refletir em um mercado imobilirio tambm altamente segmentado. Esta segmentao, responde a duas ordens de motivos diferentes. Do ponto de vista da oferta, a segmentao da demanda ajuda na reduo dos riscos e incertezas dos empreendimentos imobilirios. Do ponto de vista da demanda a segmentao do mercado garante uma relativa homogeneidade socioespacial do seu entorno residencial. Sob este ponto de vista, uma estrutura de oferta residencial segmentada em termos socioeconmicos promove uma estrutura espacial segmentada em termos scio-espaciais. Citando Pierre Bourdieu, conclui Abramo (2007) que essa estrutura residencial segmentada se manifesta como um mecanismo de distino espacial hierarquizada que reitera espacialmente as divises de classe e de estratificao socioeconmica da sociedade. Para Abramo, o fator determinante das escolhas residenciais no mercado formal a busca de distino socioespacial, pois as famlias desejam ficar prximas de seus amigos e familiares. Este desejo de proximidade se concretiza, segundo o autor, em uma externalidade de vizinhana, ou conveno urbana, definida como interao socioespacial de setores do mesmo estrato social. As convenes urbanas sero utilizadas pelo capital imobilirio que deseja renovar seu segmento de demanda com potencial de compra. Para tanto o mercado vai promover de forma contnua a diferenciao de produtos, de modo a conduzir depreciao fictcia dos bens durveis. Contrariamente do que acontece em outros setores da economia, o bem durvel depreciado neste caso no descartado, mas passa a servir outro pblico de

25

estrato social mais baixo, gerando um mercado secundrio, extremamente importante para a manuteno da liquidez do mercado de imveis novos. Do ponto de vista da movimentao socioespacial a diferenciao de um produto imobilirio exige no s o deslocamento espacial da oferta, como tambm o deslocamento ou recriao das externalidades de vizinhana. Toda operao de destruio fictcia de uma parte do estoque imobilirio, ao ter que recriar uma externalidade de vizinhana, geraria uma inovao espacial:
O efeito urbano desse movimento de deslocamentos domiciliares e de externalidades de vizinhana promovido por uma pequena interveno de diferenciao do produto para um segmento restrito do mercado se assemelha a um caleidoscpio no qual um pequeno deslocamento de um cristal reconfigura toda a imagem. Assim, podemos dizer que o funcionamento do mercado imobilirio formal tem uma dinmica caleidoscpica em que a ao localizada de alguns capitais pode gerar uma srie de efeitos correlatos em cascata e, na maior parte das aes, do alto da pirmide social para baixo (ABRAMO 2007:47).

A criao de uma inovao espacial, segundo Abramo, exigiria uma operao de certa escala e a atuao conjunta de vrios capitais imobilirios. Dessa maneira, a inovao expressaria um paradoxo do funcionamento do mercado. Ao mesmo tempo em que tem um carter altamente concorrencial e de decises individuais, o mercado precisa de certa coordenao e trabalho conjunto para concretizar seu objetivo: a criao de um novo produto imobilirio juntamente com o deslocamento espacial da externalidade de vizinhana. Para driblar o ambiente de incertezas locacionais em que geralmente se encontra, o mercado imobilirio lana mo de estratgias como a contigidade espacial. Atravs dessa noo, Abramo sugere que as inovaes espaciais nas grandes cidades latino-americanas nas ltimas dcadas se manifestam a partir de um processo de extensificao da cidade formal, ou da contnua promoo de inovaes espaciais para os extratos superiores da sociedade. Em termos de estrutura urbana, essa estratgia promotora de uma estrutura urbana difusa. Como exemplo, o autor apresenta o caso da evoluo do uso do solo do vetor mais rico da cidade do Rio de Janeiro, onde este segmento da demanda solvvel sistematicamente deslocado espacialmente. Contudo, adverte que este processo de inovao espacial, promotor de uma estrutura formal difusa, tem o seu reverso: um processo de compactao da estrutura de uso formal do solo.

26

O primeiro efeito de compactao tem origem no estoque depreciado de forma fictcia que ser ocupado por famlias de estrato inferior de renda. Esse movimento de substituio domiciliar produziria um efeito de crescimento da densidade domiciliar e predial, pois com o preo mais alto dos terrenos, as famlias tenderiam a consumir menos espao, e as construtoras a produzir unidades habitacionais menores. O segundo efeito diz respeito s estratgias de imitao geradas pelas inovaes espaciais exitosas. Quando uma inovao espacial desloca espacialmente uma externalidade de vizinhana, tende a ser copiada por outros capitais imobilirios e replicada a famlias de estratos de renda inferiores, pois s assim pode caracterizar uma inovao relativa. Como estas famlias possuem menor poder de compra, e os promotores imobilirios no desejam diminuir seus lucros, o uso do solo se torna mais intensivo, permitindo que as famlias desfrutem das inovaes espaciais e maximizando os ganhos imobilirios, promovendo a compactao da estrutura urbana formal. Desta maneira, enquanto a estratgia de inovao espacial produz uma estrutura de cidade difusa, a imitao produz uma estrutura compacta, num ciclo que se retroalimenta. Em resumo, na cidade contempornea (Secchi) ou na cidade ps-fordista (Abramo), constata-se que o mercado imobilirio ganhou maior autonomia e poderes, participando de maneira decisiva nos processos de reestruturao urbana. 1.2.3 Descentralizao e ncleos secundrios A rea Central, tal qual descreveu Corra (1993), tambm foi se modificando atravs do tempo. O prprio autor j alertara em seu trabalho:
A tendncia da rea Central, especialmente do ncleo central, a de sua redefinio funcional, tornando-se o foco principal das atividades de gesto e de escritrios de servios especializados, enquanto o comrcio varejista e certos servios encontram-se dispersos pela cidade (CORRA, 1993: 44).

O processo de descentralizao, ou seja, aquele que leva ao esvaziamento da rea central, j ocorre h bastante tempo. Corra (1993) observa que j na dcada de 1930 eram realizados estudos especificando os fatores de repulso da rea central: aumento constante do preo da terra e dos imveis; congestionamento e alto custo do sistema de transporte e comunicaes, dificultando as interaes entre as firmas; dificuldade de obteno de espao fsico para expanso; ausncia ou perda de amenidades.

27

Para ocorrer de fato a descentralizao, no entanto, no basta a presena dos fatores repulsivos, necessrio a existncia ou criao de atraes em reas no centrais, tais como: terras no ocupadas, com baixos preos e impostos; infra-estrutura implantada; facilidade de transporte; stio com qualidade de topografia e drenagem; possibilidade de controle do uso das terras; amenidades. Outro fator que colabora para a descentralizao o prprio crescimento das cidades, uma vez que as distncias entre a rea central e as novas reas residenciais ficam maiores: a competio pelo mercado consumidor, por exemplo, leva as firmas comerciais a descentralizarem seus pontos de venda atravs da criao de filiais nos bairros (CORRA, 1993:46). Se antes a competio entre as firmas exigia uma localizao central, agora exige adicionalmente vrias localizaes descentralizadas. O desenvolvimento dos meios de transporte (por exemplo, carros e nibus) e dos meios de comunicaes (tais como telefone e internet) proporcionou maior flexibilidade locacional s indstrias, bem como s outras atividades produtivas. Na viso de Corra (1993), enquanto no capitalismo concorrencial (perodo anterior, quando se estabelece a rea central) a disperso de capitais exigia uma centralizao espacial, no capitalismo monopolista (estgio atual), a concentrao de capitais permite a descentralizao espacial, possibilitando que as novas atividades j surjam em reas descentralizadas. Em decorrncia do processo de descentralizao so criados vrios ncleos secundrios de atividades, tornando o espao urbano mais complexo. Para o consumidor, os ncleos secundrios de atividades comerciais representariam economia de transporte e tempo, e esta economia induz a um maior consumo. Para o capital industrial a descentralizao permitiria desfrutar das vantagens da nova localizao e ainda lucrar com a venda do terreno central a preos mais elevados. Enfim, para os promotores imobilirios a descentralizao representaria a possibilidade de novos investimentos e reproduo do capital, atravs, por exemplo, da construo de shoppings centers (CORRA, 1993). No que se refere s atividades de comrcio e servios, a descentralizao geraria um complexo conjunto de ncleos secundrios. Na tabela 1, listamos os principais ncleos identificados por Corra.

28

Tabela 1 Os ncleos secundrios de comrcio e servios

Forma

Funo Hierarquizada Subcentros: Regional De bairros De bairro Lojas de esquina

Especializada Distritos mdicos Distrito de diverses

reas

Eixos

Ruas de autopeas Rua comercial de bairros Ruas de mveis Rua comercial de bairro Ruas de confeces
Fonte: Elaborado pela autora a partir de Corra (1993)

O subcentro regional, explica o autor, constitui uma miniatura do ncleo central. Possui uma gama complexa de tipos de lojas e de servios, incluindo uma enorme variedade de tipos, marcas e preos de produtos (CORRA, 1993: 51). Muitas dessas lojas so filiais de firmas da rea central. Por fim, o subcentro regional, assim como a rea central, mas em menor escala, constitui importante foco de linhas de transporte intra-urbano. Os outros dois tipos de subcentro so como subcentros regionais em tamanho reduzido, tanto do ponto de vista da oferta de bens e servios, quanto da sua rea de influncia. Esses subcentros so pequenos grupamentos de lojas como padaria, aougue, mercadinho, quitanda e farmcia que atendem a demanda mais freqente dos moradores dos quarteires circunvizinhos. Algumas reas surgem tambm como reas de expanso ou de desdobramento do centro principal, sendo geralmente especializadas em alguma funo (SILVA, 2003). So exemplos os distritos mdicos e de diverso, assim como as ruas especializadas em autopeas ou mveis. Corra (1993) explica estas reas pelo processo de coeso: movimento que leva as atividades a se localizaram juntas, sinnimo de economias externas de aglomerao. O shopping center outro exemplo (talvez o maior) de ncleo secundrio, que atende uma demanda em escala urbana e interurbana. Seus equipamentos complementam e por vezes substituem as funes do centro principal mononuclear, gerando uma redefinio da centralidade. A bibliografia que aborda o assunto vasta. Ncleos secundrios (CORRA, 1993), novas centralidades (SILVA, 2003) e subcentros (VILLAA, 2001) so algumas das expresses utilizadas para abordar o tema, e apresentam forte correspondncia.

29

1.3 Promoo Imobiliria

A literatura emprega diferentes terminologias ao tratar da produo capitalista de moradias. Botelho (2007), por exemplo, discute fragmentao do espao e segregao socioespacial na cidade de So Paulo, atravs da crescente integrao do capital financeiro com o setor imobilirio entendido como o conjunto de atividades que envolvem os subsetores de materiais de construo, de construo de edifcios e obras de engenharia civil, bem como aqueles ligados ao tercirio, tais como atividades imobilirias e as atividades de manuteno predial (2007:25). Pedro Abramo (2001, 2007) pesquisa o mercado imobilirio e suas diversas relaes e implicaes no espao urbano, entendido como todo capital privado que produz as materialidades urbanas como habitao e infra-estrutura. Para o autor, como vimos, este mercado tem papel determinante na produo e estruturao das cidades. Rolnik e Carlos tambm recorrem ao termo mercado imobilirio, ora para explicar o processo de reestruturao na cidade de So Paulo (Rolnik, 2001), ora para entender as causas do processo de segregao socioespacial no campo terico (Carlos, 2001). Ueda (2005), em estudo sobre os novos empreendimentos imobilirios e as transformaes recentes no espao urbano de Porto Alegre, ora fala em incorporadores, ora em promotores imobilirios, ambos definidos como agentes do setor imobilirio. Analisando os principais produtos lanados no mercado imobilirio de Porto Alegre a autora procura refletir sobre as aes deste setor na produo da cidade. Christian Topalov (1979), no livro A urbanizao capitalista, onde explica o espao urbano como forma de socializao capitalista das foras produtivas, dedica um captulo ao estudo do setor imobilirio. Conforme Topalov, este setor inclui as construtoras, a promoo imobiliria, os aluguis imobilirios e o crdito imobilirio, caracterizando-se por produzir e fazer circular as mercadorias imobilirias. O promotor imobilirio definido como o agente que compra um terreno e concebe um programa para o mesmo. Em seguida procura um arquiteto para transformar o programa em projeto, e uma construtora para construir o edifcio. Uma vez construdos, os apartamentos so vendidos recuperando o investimento inicial acrescido taxa de lucro, que presidir todas as decises do processo de produo imobiliria. Cassiano e Saffer (1982), apoiando-se em Topalov (1974), identificam o promotor imobilirio como um prestador de servios ao capital, que vai gerir o capital de circulao na

30

sua fase de transformao em mercadoria (lote urbano, no caso) e a seguir, novamente em capital de circulao. Os termos promoo imobiliria e incorporao imobiliria parecem ser equivalentes na literatura brasileira, sendo utilizadas como sinnimos em diversas obras. Neste trabalho optamos pelo uso do termo e pela definio de promoo imobiliria conforme Corra (1993). Esta opo evidentemente no exclui nem ignora os outros esforos tericos. De acordo com Corra (1993) a promoo imobiliria rene um conjunto de agentes que realizam parcial ou totalmente as operaes de: Incorporao: operao chave da promoo imobiliria; aqui se definem a localizao, o tamanho das unidades, a qualidade do prdio, a escolha de quem vai constru-lo, a propaganda e a venda das unidades; o incorporador que realiza a gesto do capital-dinheiro na sua fase de transformao em mercadoria. Financiamento: visa a compra do terreno e construo do imvel a partir de recursos monetrios provenientes de pessoas fsicas e jurdicas. Estudo tcnico: realizado por economistas e arquitetos com o objetivo de verificar a viabilidade tcnica da obra dentro de parmetros definidos pelo incorporador e pelo cdigo de obras. Construo ou produo fsica do imvel: realizada por firmas especializadas nas mais diversas etapas do processo produtivo. Comercializao ou transformao do capital-mercadoria em capital-dinheiro agora acrescido de lucros: etapa de responsabilidade dos corretores imobilirios, planejadores de vendas e dos profissionais de propaganda. Estas operaes vo originar diferentes tipos de agentes concretos, tais como, o proprietrio-construtor do terreno, as firmas exclusivamente incorporadoras, que se especializam em alguma parte do processo produtivo habitacional, as firmas especializadas na corretagem imobiliria, e ainda aquelas que concentram todas as operaes. Corra (1993) lembra que os grandes bancos e o Estado tambm atuam como promotores imobilirios, sendo em muitos casos os principais agentes viabilizadores do processo produtivo habitacional. Quanto estratgia de atuao dos promotores, Corra (1993) fala que basicamente a seguinte: i) dirigir-se primeiramente produo de residncias para satisfazer a demanda

31

solvvel; e ii) obter ajuda do Estado no sentido de tornar solvvel a produo de residncias para a demanda no-solvvel. Relacionado demanda solvvel, est a produo de imveis de luxo, incluindo segundas residncias em reas de lazer, para uma populao que dispe de recursos financeiros. O acesso a financiamentos para esta populao e para os incorporadores imobilirios facilitado. Enquanto a produo de imveis de luxo pode chegar a saturao, a populao que no tem recursos para comprar um imvel (demanda no-solvvel) permanece insatisfeita, o que explica o interesse do capital imobilirio em obter ajuda do Estado para viabilizar a construo de residncias populares. Nestes casos h crdito para os promotores imobilirios e para os futuros moradores; a desapropriao de terras pode ser facilitada. Corra cita como exemplos desta estratgia, a criao de rgos como o Banco Nacional da Habitao (BNH) e Cooperativas de Habitao (COHABs), assim como a criao de mecanismos jurdicos e financeiros como o Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS). Na sociedade capitalista no h interesse das diferentes fraes do capital em produzir habitaes populares, devido essencialmente aos baixos salrios desta camada da populao face ao custo da habitao capitalista (CORRA, 1993). Outro motivo est nos interesses dos proprietrios fundirios, promotores imobilirios e da indstria de materiais de construo em s produzir habitaes com inovaes, aumentando o valor de uso e conseqentemente o preo da venda dos novos imveis. A inovao, como vimos anteriormente com Abramo (2007), uma das estratgias do mercado imobilirio para aumentar os lucros de suas atividades. A produo de habitao para a populao de baixa renda pode ser rentvel, segundo Corra (1993), quando a qualidade da construo for pssima, reduzindo ao mnimo o seu custo, ou quando h enorme escassez da habitao, elevando muito os preos. No Brasil a produo de habitao popular vem crescendo nos ltimos anos com a implantao de programas do governo federal como o Minha Casa, Minha Vida. Esse programa, atravs da oferta de crditos aos promotores e aos futuros residentes, busca superar os problemas apontados por Corra, viabilizando a oferta de moradias de relativa qualidade e a preos condizentes populao de baixa renda no objetivo deste trabalho, no entanto, analisar se isto de fato est acontecendo.

32

O Estado capitalista apia e financia a produo habitacional devido a sua importncia dentro da sociedade, pois ela tem a funo de amortecer as crises cclicas da economia atravs de investimentos de capital e da criao de numerosos postos de trabalho (CORRA, 1993). A ao dos promotores imobilirios sobre a demanda solvvel, por sua vez, se relaciona: ao preo elevado da terra; acessibilidade e eficincia dos meios de transporte; s amenidades naturais ou socialmente produzidas; e ao esgotamento dos terrenos para construo. De acordo com Corra, estas caractersticas em conjunto tendem a valorizar diferencialmente certas reas da cidade, que se tornam alvo da ao macia dos promotores imobilirios: so as reas nobres, criadas e recriadas segundo os interesses dos promotores, que se valem de macia propaganda (1993:23). Desta maneira, explica o autor, possvel verificar concomitantemente, a manuteno de bairros de status, que permanecem atraentes ao capital imobilirio, e a criao de novas reas nobres em razo do esgotamento de reas disponveis nos bairros valorizados existentes. Ainda sobre o problema terminolgico, importante observar que o artigo 29 da Lei Federal N 4.591 de 16 de dezembro de 1964 denomina incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas. Em seu trabalho, Botelho (2007) refere-se preferencialmente ao incorporador imobilirio, o qual define como o coordenador das atividades de construo, o agente que compra o terreno, que detm o financiamento para a construo e comercializao do imvel, e que decide sobre suas caractersticas arquitetnicas, econmico-financeiras e locacionais definio semelhante do promotor imobilirio proposta por Corra (1993). Para Botelho (2007), citando Luiz Cezar Queiroz Ribeiro a figura do incorporador se consolidou no Brasil com a criao do Sistema Financeiro de Habitao (SFH), em 1964, quando passou a receber, exclusiva e diretamente, 80% do capital necessrio realizao dos empreendimentos tornando-se o vrtice dos trs mercados, de terras, de construo e de crdito. Enquanto agente de produo do espao urbano os promotores/incorporadores imobilirios so bastante organizados e apresentam estratgias bem definidas de atuao, sendo suas aes no espao de fcil percepo aos habitantes das cidades.

33

1.4 Uma Nova Geografia de Centralidades?

Vimos que, para numerosos autores, o espao urbano vem sofrendo mudanas substanciais nas ltimas dcadas, muitas vezes consideradas estruturais, porque envolvem o prprio modo de produo e reproduo do espao. A bibliografia nos apresenta evidncias dessas transformaes e, de forma geral, aponta a crise do fordismo como a responsvel por elas e pela conseqente reestruturao espacial (JANOSCHKA, 2002; ABRAMO, 2007). Tal reestruturao pode ser observada nos novos produtos imobilirios, como os condomnios fechados e os enclaves fortificados. Emblemticos do perodo ps-fordista, os condomnios fechados so produtos estratgicos do mercado imobilirio na busca por sobrelucro: situados normalmente em locais distantes da rea central, os lotes so comprados pelos incorporadores a baixo custo e comercializados a altssimos preos sob signos de exclusividade e qualidade de vida. Este novo tipo de moradia vem modificando consideravelmente a paisagem urbana e a maneira das classes mdias e altas se relacionaram com a cidade. Para Janoschka (2002), a partir da dcada de 1990 os condomnios fechados se tornaram a principal razo de expanso do espao urbano latino-americano, atraindo uma parcela cada vez maior da populao para viver em espaos murados de acesso restrito. Como conseqncia deste processo observa-se o isolamento e a privatizao cada vez maior dos espaos urbanos, resultado tambm da falncia gradual do Estado nas funes de promotor de segurana e servios urbanos, que passam a ser realizadas pela esfera privada. Na concepo do autor, as novas formas urbanas na Amrica Latina apresentam carter marcadamente insular que reforam os processos de segregao, disperso e fragmentao socioespacial. Estas estruturas insulares se tornaram elementos determinantes da transformao e desenvolvimento do espao urbano latino-americano, constituindo: Ilhas de riqueza: consistem nos condomnios urbanos fechados verticais e condomnios suburbanos fechados horizontais, destinados s classes mdias e altas. Os condomnios suburbanos podem ser do tipo bairro privado como lugar de residncia principal, ou segunda residncia, ou do tipo megaprojetos que concentram vrias funes urbanas;

34

Ilhas de produo: consistem em reas industriais novas e privadas, e reas industriais antigas revitalizadas para uso individual, localizadas em grandes eixos industriais tradicionais; Ilhas de consumo: consistem nos novos centros urbanos de compras e nos centros revitalizados, alm dos templos suburbanos de consumo. Shoppings e hipermercados que se espalharam pela totalidade do espao urbano objetivando atender os novos condomnios fechados; Ilhas de precariedade: comportam os bairros informais ou precrios das reas urbanas e suburbanas e tambm os bairros de habitao popular. As grandes vias tornaram-se os elementos mais importantes de estruturao e conexo das novas formas urbanas, ao passo que as ferrovias se transformaram em elementos marginais. O automvel particular tornou-se o meio que possibilita o uso e apropriao das diversas ilhas, implicando em grande distino social entre os que podem ter um carro e acessar as diversas partes do espao urbano e aqueles que no podem. Em resumo, para Janoschka (2002), estas ilhas urbanas so o resultado das foras do mercado imobilirio e da ausncia do Estado nas funes de planejamento urbano. Neste contexto de ampla reestruturao, evidenciado por diversos pesquisadores (JANOSCHKA, 2002; BORSDORF, 2003; SECCHI, 2006; ABRAMO, 2007), parece-nos pertinente falar da emergncia de uma nova geografia de centralidades na cidade contempornea. Em outras palavras: os novos centros de consumo, comrcio e servios, bem como os novos espaos residenciais, espalhados pela totalidade do espao urbano, asseguram a reconfigurao deste espao e, conseqentemente, promovem uma nova disposio de reas centrais. para refletir sobre esta questo que realizamos um estudo sobre a distribuio da oferta de imveis novos em Porto Alegre no perodo 1999-2010, orientado pelos mtodos e tcnicas de pesquisa que apresentaremos no prximo captulo.

35

CAPTULO 2 PORTO ALGRE COMO ESTUDO DE CASO

Vimos no captulo anterior que o processo de reestruturao espacial decorrente de mudanas econmicas globais atinge cidades e metrpoles de todo o mundo. Na Amrica Latina, os impactos da reestruturao resultaram no que alguns pesquisadores chamam de novo modelo de cidade latino-americana (JANOSCHKA, 2002; BORSDORF, 2003; ABRAMO, 2007). Em Porto Alegre o fenmeno da reestruturao vem sendo estudado por diferentes ngulos. A difuso dos condomnios fechados, por exemplo, foi tema amplamente estudado por Ueda (2004, 2005). Com base nos censos imobilirios do SINDUSCON (binio 20032004), a autora analisou as estratgias de reproduo das construtoras e incorporadoras imobilirias, as reas de investimento e os produtos ofertados, bem como a repercusso desta atuao na produo do espao urbano. Seus estudos concluem que os novos empreendimentos imobilirios de Porto Alegre, localizados em sua maioria nos bairros Bela Vista, Petrpolis, Higienpolis, Moinhos de Vento, Trs Figueira e MontSerrat, seguem uma tendncia nacional representada pelos condomnios fechados (horizontais e verticais). Estes empreendimentos por sua vez, criam uma nova paisagem mais segregada e fragmentada, pautada no isolamento de seus moradores e na separao por muros e segurana ostensiva.

36

A regio do Shopping Iguatemi foi alvo de inmeras anlises nos ltimos anos. Sanfelice (2009), por exemplo, analisou o surgimento de um novo eixo de valorizao imobiliria no entorno Shopping. Adotando o empreendimento Jardim Europa como estudo de caso, o autor investigou as estratgias das empresas do setor imobilirio para a valorizao de novos espaos e a criao de novas fronteiras urbanas2. Comparando dados do IBGE sobre distribuio de renda, e dados do mercado imobilirio (binio 2006, 2007) como preo e tamanho dos imveis, o autor concluiu que a rea situada entre os bairros de Vila Ipiranga e Passo da Areia vem constituindo uma nova centralidade espacial de valorizao imobiliria. Como conseqncia deste processo uma parcela da populao de mdia e alta renda que antes se localizava em reas nobres e tradicionais da cidade, est se deslocando para a regio que at pouco tempo atrs se caracterizava pela ocupao de estratos de mdia e baixa renda. Soares (2006), em estudo acerca dos impactos da reestruturao espacial global em Porto Alegre tambm aponta e d destaque rea do entorno do Shopping Iguatemi, afirmando ser esta uma nova centralidade metropolitana isto , que vai alm dos limites da cidade de Porto Alegre. Segundo o autor desde a inaugurao do shopping em 1984, a regio vem atraindo diversos empreendimentos residenciais de alto padro, e entre estes, destacado o Jardim Europa. interessante ressaltar que no entendimento de Soares (2006), o novo Plano Diretor do municpio, aprovado em 1999, favoreceu o processo de reestruturao espacial intra-urbana. Com a inteno de instaurar um novo modelo espacial de cidade, densificada, miscigenada e policntrica, o novo plano diretor inaugurou um novo ciclo da construo civil e da promoo imobiliria na cidade. (SOARES, 2006: 139). Sob este novo plano, a expanso da construo civil para estratos de alta renda foi condicionada ao desenvolvimento de empreendimentos do tipo edifcio de alto padro na zona norte, especialmente no bairro Bela Vista, e ao sul de empreendimentos do tipo condomnios fechados horizontais. O estudo de Rigatti (2007) sobre as possibilidades de revitalizao do centro degradado de Porto Alegre, mostra que at meados do sculo XX o crescimento da capital se dava em funo das avenidas radiais que ligavam o centro ao resto de tecido urbano e extraurbano. A partir da dcada de 1960, com a construo da primeira avenida perimetral, que tinha por finalidade articular as diversas radiais, esse padro de crescimento comea a se modificar, e ganha foras com a construo da segunda perimetral na dcada de 1980 e a
Para o autor as fronteiras urbanas so caracterizadas por uma proposta de alterao da localizao espacial das classes sociais no contexto da metrpole (SANFELICE, 2009: 95).
2

37

terceira perimetral, concluda nos anos 2000. As alteraes na forma de mobilidade, com o uso intensivo do automvel particular, e nas formas de consumo, com os novos centros de compras (shoppings centers), tambm foram responsveis pela mudana no padro de crescimento urbano, produzindo na rea central um processo de esvaziamento de funes, de reduo da centralidade e de populao (RIGATTI, 2007). Nas palavras do autor, o crescimento de Porto Alegre, corresponde a um simultneo processo de transferncia da centralidade para territrios que passam a se constituir em locais privilegiados do ponto de vista de sua localizao relativa no conjunto do sistema. E neste processo observa-se um lento deslocamento do ncleo de integrao da pennsula para direo leste, atualmente concentrando-se em grande parte na regio compreendida entre o bairro centro e a terceira perimetral, no sentido leste-oeste, e entre a Av. Ipiranga e a Av. 24 de Outubro, no sentido norte-sul (RIGATTI, 2007: 8). Clarisse Maraschin (1993), em trabalho realizado h quase duas dcadas, j observava as transformaes em curso nos bairros situados a sul e a oeste do Shopping Iguatemi, marcadas pela valorizao dos terrenos localizados nestas reas e pela diversificao das atividades de comrcio e servios. Sanfelice (2009), posteriormente vai constatar a ocorrncia destas mesmas transformaes nos bairros localizados a norte e leste do Shopping. Em suma, estes estudos constatam a ocorrncia do surgimento de novas centralidades e, ao mesmo tempo, a mudana do papel desempenhado pelo Centro Histrico. De maneira geral, estes estudos apontam o setor a leste do centro, mais especificamente a regio da terceira perimetral e do Shopping Iguatemi, como a nova centralidade da capital, que vem atraindo no s novos empreendimentos residenciais como tambm um grande nmero de estabelecimentos de comrcio e servios. Estes mesmos estudos apontam o setor imobilirio como um dos principais vetores deste processo de reestruturao espacial; entretanto, tm enfocado curtos perodos de tempo (dois anos) e apenas alguns bairros da cidade. Inexistem estudos que contemplem a ao deste setor sobre o conjunto da cidade num perodo de tempo maior. Fazer este tipo de abordagem foi um dos objetivos do nosso trabalho.

38

2.1 Alguns Antecedentes de Porto Alegre e sua Estrutura de Usos do Solo

O processo de reestruturao espacial pelo qual passam as cidades evidentemente pressupe a existncia de certa estrutura anterior. Neste sentido nosso estudo toma como premissa dois trabalhos, realizados em 1982 e 1990, que discutem a estrutura de usos do solo de Porto Alegre, cada qual a sua poca, fornecendo uma caracterizao geral de sua estrutura urbana. Em 1979 foi institudo, atravs da Lei Complementar N43, o 1 Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Porto Alegre PDDU que deveria orientar as aes do poder pblico, iniciativa privada e cidados sobre o espao urbano da capital nos anos seguintes. De acordo com estudo realizado por Rovati (1990) o Plano de 1979 propunha uma poltica racionalizadora do uso do solo e dos equipamentos, visando a ocupao de vazios e espaos rarefeitos da rea urbana existente. A distribuio espacial da cidade tambm era preocupao central do Plano que neste sentido criava zonas de uso do solo denominadas: Residenciais, Industriais, de Comrcio e Servios, Rurais e de Preservao Ambiental. Tais zonas estavam articuladas a uma proposta de descentralizao urbana, operada a partir de unidades menores as Unidades Territoriais de Planejamento. Segundo o Plano, cada uma destas Unidades deveria configurar uma pequena cidade, auto-suficiente nas suas funes dirias. A partir de 1985, no entanto, alguns setores da sociedade, em especial o setor da construo civil, comearam a manifestar suas insatisfaes com o Plano, e exigir reviso urgente do mesmo (ROVATI, 1990). O grupo favorvel mudana do plano argumentava que a legislao era demasiado rgida e por isso a indstria da construo civil estaria enfrentando sria crise, enquanto que em outras cidades estaria em franca expanso. Dizia-se tambm que o Plano era responsvel por uma crise no setor que tinha por conseqncia a diminuio da oferta de novas moradias. A insatisfao maior era com os ndices de aproveitamento do solo e a regulamentao da altura dos prdios. Em junho de 1987, aps muitas discusses, o Plano foi alterado na Cmara de modo a atender as principais reivindicaes do setor da construo civil, aumentando os ndices de aproveitamento do solo em praticamente toda cidade. O estudo de Rovati (1990) mostra que, de fato a indstria imobiliria atravessou um perodo de dificuldades nos anos 1980, com quedas significativas na produo de imveis (ver figura 6), mas que a queda no tinha relao direta com o Plano Diretor.

39

Figura 6 Nmero de unidades residenciais novas: estoque - lanamentos - vendas em Porto Alegre (1982/1989)

Fonte: Rovati (1990:117)

De acordo com Rovati (1990), a partir de 1982 houve uma queda generalizada do estoque, das vendas e dos lanamentos. No perodo, ocorreu ainda queda constante do nmero de empresas e empreendimentos e do preo mdio do metro quadrado dos imveis. No entanto, o autor mostra que no mesmo perodo houve importante modificao no tipo de produto ofertado, passando a rea mdia do imvel em 1989 a ser duas vezes maior que a rea mdia do imvel ofertado em 1982. O estudo dos preos e tipos de imvel levou o autor a concluir que a estratgia adotada pela indstria imobiliria para retomar os preos outrora praticados foi a renovao do produto (imveis maiores e mais sofisticados), ou seja, a inovao, utilizando-se o termo preferido por Abramo (2007). Atravs do estudo da distribuio espacial das vistorias imobilirias, Rovati identificou tendncias de utilizao mais ou menos intensiva do solo urbano da cidade. Tais tendncias na distribuio espacial das vistorias foram tambm tendncias experimentadas

40

pelo mercado (1990:125). Conforme os dados de vistorias, as edificaes foram localizadas em quatro macro-regies da cidade (apresentadas na figura 7), da seguinte maneira: i) at 1981, foram vistoriadas mais edificaes nas macro-regies Norte e Centro; ii) de 1981 a 1987, foram vistoriadas mais edificaes nas macro-regies Sul e Leste; iii) a partir de 1988 a cidade voltaria a experimentar o ciclo i.
Figura 7 Mapa dos bairros de Porto Alegre agregados em macro-regies

Fonte: Rovati (1990: apndice 5)

Tal estrutura de distribuio dos imveis associada pelo autor aos ndices construtivos da poca. Nas macro-regies Centro e Norte, vigoravam ndices mais altos; e nas regies Sul e Leste, ndices mais baixos. A hiptese do autor que uma vez esgotadas as terras que ofereciam ganhos fundirios extraordinrios nas macro-regies Centro e Norte, a indstria da construo civil privilegiou as macro-regies Sul e Leste, promovendo um novo ciclo de atividades. Outra hiptese sobre a dinmica espacial imobiliria se relacionou renda da populao residente nas macro-regies. Sendo as macro-regies Centro e Sul aquelas que concentram maior nmero de bairros residenciais ocupados por famlias de altas rendas, o autor fala da existncia de dois submercados distribudos da seguinte maneira: macroregies Cento e Sul, submercado para rendas mdia-alta, e Norte e Leste submercado para rendas mdia-baixa.

41

Por outro lado, a anlise e espacializao dos dados relativos oferta e venda no perodo 1982-1989 levou o autor s seguintes concluses: i) queda no nmero de imveis vendidos na macro-regio Norte; ii) crescimento das vendas nas macro-regies Leste e Sul; iii) grande concentrao de vendas na macro-regio Centro em 1989. Quanto aos ndices de aproveitamento do solo constantes no PDDU, alterados em 1987, a macro-regio Centro sofreu as alteraes mais profundas (ROVATI, 1990). A faixa de ndices de aproveitamento 0,3 0,9 foi extinta, passando a 1,0 o menor ndice existente no Plano. Bairros como Petrpolis, Bela Vista, MontSerrat e Trs Figueiras foram exemplos desta transformao. Quando comparados os ndices de aproveitamento do solo nos mapas de 1979 e 1987, o autor alerta para a coincidncia das reas de ndices aumentados com as reas habitadas pela populao de alta renda, o que revelaria o interesse de aumentar a oferta de moradias precisamente nos bairros mais cobiados pela populao de alta renda. A partir destas observaes, Rovati prognostica:
Alguns dos bairros localizados na macro-regio Centro experimentaro em breve profundas transformaes, notadamente os bairros Bela Vista, MontSerrat, Floresta, Cidade Baixa, Menino Deus e, de forma menos contundente, tambm parte do bairro Santana, os bairros Bonfim, Jardim Botnico, Santa Ceclia, Higienpolis, Cristo Redentor, Passo dAreia, Santa Maria Goretti, Vila Ipiranga e Mato Sampaio (1990:142, grifo nosso).

Gilberto Cabral defendeu sua dissertao de mestrado sobre a distribuio dos usos residenciais do solo em Porto Alegre em 1982. O estudo oferece uma leitura detalhada da estrutura residencial da cidade na poca. De acordo com o autor, j no perodo de 1820-1890 eram lanadas as bases da distribuio dos usos residenciais do solo urbano ento existentes em Porto Alegre:
Acompanhando o espigo da elevao central da cidade, desde seu centro histrico at a expanso pela Av. Independncia, se caracteriza o setor leste [atual bairro Moinhos de Vento], articulando espacialmente reas de qualidade. O Bairro Menino Deus, analogamente, definir um setor sul, com as mesmas caractersticas, mas com menos intensidade. Este perodo da evoluo da cidade caracteriza um momento crucial para a fixao do esquema bsico de distribuio setorial das reas residenciais da cidade. (1982: 140-3, grifos do autor)

Estes dois setores, sul e leste, chamados de preferenciais, recebiam os estratos de alta renda e eram privilegiados pela implantao de infra-estrutura. No perodo subseqente, caracterizado pela industrializao, mesmo com a ocupao do centro por atividades de

42

controle e administrao elevando o valor do solo, os estratos de altas rendas permaneceram nas reas tradicionais da parte alta do centro. A rea norte da cidade se consolidou como setor industrial, recebendo alm da indstria nascente, habitaes das classes operrias, classes baixas e mdia-baixas. Mais tarde, com o advento do automvel, que possibilitou famlias habitarem localizaes perifricas com aprazibilidades naturais, os valores centrais (simblicos ou reais) persistiram. As reas consolidadas passaram a receber prdios mais altos para estratos de altas e mdias rendas, o que implicou, conforme o autor, numa considervel densificao do setor leste a partir da dcada de 1950. Na dcada de 1980, comparando dados da distribuio espacial da renda domiciliar mdia com os elementos fisiogrficos do stio urbano e o marco construdo da cidade, o estudo emprico do autor identificou algumas tendncias gerais para o assentamento dos estratos de altas rendas: - Estes estratos tendiam a se agrupar em torno de uma diretriz com origem no centro urbano e direo leste. - Esta distribuio atendia um padro de concentrao em torno do bairro Moinhos de Vento e do centro urbano principal, representado pela Avenida Independncia. - A mancha de renda mais alta coincidia com as principais vias radiais de acesso ao centro e troncos de equipamentos urbanos: Av. Independncia, Av. Protsio Alves, Av. 24 de Outubro, e trechos das Av. Cristvo Colombo e Ipiranga. - Acompanhando a costa do Guaba no sentido sul, surgia a segunda diretriz de rendas altas, menos intensa e mais irregular. Esta diretriz constitua um eixo alternativo para a expanso destes assentamentos, onde as altitudes maiores aliadas a visuais aprazveis eram fatores preponderantes para a iniciativa de ocupao. Quanto localizao dos assentamentos de baixa renda em relao ao centro da cidade Cabral explica que estes se encontravam em um anel perifrico que correspondia a uma zona de urbanizao e oferta de servios precrios. Estes estratos tambm ocupavam reas onde o solo era pouco favorvel habitao ou construo e tambm reas altas com dificuldade de acesso. Por fim encontravam-se assentamentos de baixa renda tambm em reas consolidadas do centro da cidade, mas que permaneciam relativamente isoladas e em baixas altitudes.

43

Os assentamentos residenciais de rendas intermedirias situavam-se geralmente nas proximidades dos assentamentos de grupos de altas rendas, ou prximos s reas de equipamentos e servios existentes. Cabral (1982) constata um gradiente de rendas decrescentes a partir das reas mais abastadas. A pesquisa mostra que de modo geral, a distribuio dos usos residenciais por renda em Porto Alegre se organizava a partir de duas grandes diretrizes de desenvolvimento (leste e sul), onde se localizavam os setores de altas rendas e a maior percentagem de infra-estrutura e servios. As caractersticas fisiogrficas tinham peso relevante nas diretrizes e conseqente formao dos setores residenciais. O setor principal, de acordo com Cabral (1982), se organizava a partir do ncleo inicial da cidade (Alto da Bronze/ Praa da Matriz), onde se localizava um conjunto de vias e elementos paisagsticos importantes, tais como a Av. Duque de Caxias, Praa Jlio de Castilhos, Av. Independncia e Parque Moinhos de Vento. Deste setor inicial, se expandem e se produzem os assentamentos, servios e elementos paisagsticos que associam a qualidade das parcelas de solo (CABRAL, 1982: 164). J o setor secundrio, de direo sul, tinha a orla do Guaba como principal elemento de organizao. Neste caso seu potencial paisagstico, associado altitude e aos demais elementos fisiogrficos determinava a aprazibilidade e balizava a noo de qualidade do solo urbano. Nos dois setores o autor identifica uma clara relao emprica entre altitude e renda mdia domiciliar. A altitude era bsica na distribuio espacial da renda medida que possibilitava melhor visualizao da paisagem e microclima mais agradvel, fatores estes que refletiam na aferio de qualidade e aprazibilidade associadas ao solo urbano. Tambm foi identificada relao clara entre renda e a presena de fatores simblicos que acabavam por influenciar o valor de compra e venda de certas parcelas do solo urbano. O efeito simblico podia ser observado na regio central da cidade atravs da Praa da Matriz, da Av. Duque de Caxias, da Av. Independncia, e da Praa Jlio de Castilhos. De acordo com Cabral (1982) esses locais pareciam originar a diretriz mais importante de estratos de altas rendas e marc-la medida que se observa a expanso centrfuga destes estratos. No mapa 2, resumimos algumas observaes de Cabral sobre a distribuio dos usos residenciais do solo de Porto Alegre na dcada de 1980:

44

- No centro da cidade encontravam-se os estratos de alta renda. A regio era ainda o centro comercial da Cidade por excelncia. - A rea da Praa Jlio de Castilhos (articulada ao eixo do espigo Rua Duque de Caxias e Independncia) possua forte valor simblico, e tratava-se de um centro comercial tpico de estratos da alta renda mesclado com uso habitacional intensivo. O autor qualifica a rea como ncleo comercial segregado. Configurava espao privilegiado da cidade reunindo grande parte dos fatores fsicos de qualidade, tais como: altitude; qualidade paisagstico-arquitetnica; comrcio e hotis de luxo. - A regio com mais alta renda domiciliar de toda a rea urbana configurava-se em torno do Parque Moinhos de Vento, abrangendo a Avenida 24 de Outubro e Rua Quintino Bocaiva. - Iniciou-se a ocupao de reas nos bairros Trs Figueiras e Chcara das Pedras por estratos de alta renda. A regio adjacente era constituda de reas de estoque, mantidas vazias por grupos de promotores imobilirios e ocupada aos poucos sob a expulso das habitaes de mdio-baixas rendas locais (ex: Vila Jardim). - O bairro Petrpolis era um tradicional reduto de estratos de mdias rendas. - A regio do Bonfim e Cidade Baixa apresentava heterogeneidade de usos e dinamismo acentuado, constituindo algo similar, de acordo com o autor, zona de transio de Burgess. As rendas mdias da regio eram menores que a do conjunto do setor leste. O primeiro bairro abrigava estratos de mdias rendas, enquanto o segundo, estratos de mdias e baixas rendas. A seguir, destacamos duas concluses do autor sobre a distribuio dos usos residenciais do solo em Porto Alegre, consideradas muito importantes no desenvolvimento de nossa pesquisa: i) Os estratos de altas rendas so agentes fundamentais na conformao do espao urbano. O estudo emprico de Cabral (1982) constatou uma dominncia dos estratos de altas rendas na apropriao inicial de reas consideradas de maior qualidade do stio urbano. Foi constatada tambm uma relao positiva entre renda domiciliar e infra-estrutura, evidenciando que os estratos de altas rendas habitam as reas mais equipadas.

45

ii) reas de alta qualidade so fatores determinantes no direcionamento do crescimento urbano. O mesmo estudo emprico verificou clara relao positiva entre renda domiciliar e espao fsico de qualidade (natural ou simblico). No caso especfico, os estratos de altas rendas ocupavam as reas centrais da cidade em torno de marcos designados por elementos arquitetnicos e paisagsticos, mantendo elevado o valor da terra na rea.
Mapa 2 Distribuio Espacial dos Usos Residenciais do Solo em Porto Alegre no incio dos anos 1980

Fonte: Elaborado pela autora a partir de Cabral (1982)

46

2.2 Possibilidades e Limites da Base de Dados

A pesquisa utilizou como principal fonte de dados os Censos do Mercado Imobilirio de Porto Alegre, elaborados pelo Sindicato da Indstria da Construo Civil no estado do Rio Grande do Sul SINDUSCON-RS. Os critrios para adotar a base de dados foram: possibilidade de acesso ao material, credibilidade e qualidade das informaes, relevncia dos dados em relao pesquisa de dissertao e recorte temporal pertinente. A Comisso da Indstria Imobiliria do Sindicato (CII), atravs do Departamento de Economia e Estatstica (DEE), desenvolve desde 1998, pesquisa mercadolgica que busca dimensionar o nmero de imveis novos ofertados na capital gacha. Os censos imobilirios apresentam um panorama geral da produo de imveis novos em Porto Alegre sempre considerando: tipos de unidades, faixas de valor, caractersticas dos imveis, localizao, fontes de recursos para construo e estgio das obras em comercializao. Apesar dos itens que compem a pesquisa serem basicamente os mesmos todos os anos, o nvel de detalhamento dos dados foi aumentando a cada edio, de modo que os ltimos censos apresentam uma quantidade maior de informaes e mais detalhada que os primeiros. O referencial estatstico utilizado pelos censos para a realizao da pesquisa de mercado compreende alm das empresas cadastradas no Sindicato, os anncios em classificados de jornais, revistas especializadas, propagandas impressas, relao dos projetos de edificaes em construo fornecida pela Prefeitura de Porto Alegre e imobilirias. Ressalte-se que a pesquisa do SINDUSCON no abrange todo o universo dos promotores imobilirios da cidade, mas sim a parcela que d mais visibilidade a suas aes, atravs da declarao das empresas associadas ao Sindicato ou atravs dos anncios em imobilirias e classificados. Assim, alguns empreendimentos, de pequenos construtores ou de outra natureza, no so divulgados na mdia e, portanto no so contabilizados pela pesquisa. O censo imobilirio abrange todos os empreendimentos, residenciais e comerciais, com unidades em venda, incluindo unidades na planta, em obras e concludas. Uma vez colocada a venda uma unidade na planta, a mesma, pode se repetir no ano seguinte sob a condio de unidade em obras, ou unidade concluda. Os censos, portanto retratam a oferta de imveis novos na cidade, ou ainda, o estoque de imveis novos em dado momento (maro ou abril de cada ano). Isto significa dizer que o mesmo imvel pode ser contabilizado pelo censo em mais de um ano.

47

Os censos fazem o inventrio do estoque dos seguintes tipos de unidades: apartamento (JK, um, dois, trs ou quatro dormitrios), casa (dois, trs ou quatro dormitrios), cobertura (um, dois, trs ou quatro dormitrios), flats, salas, lojas e outros (esta categoria no apresenta definio clara). Quanto s faixas de valor, os censos apresentaram vrias modificaes durante o perodo abordado. At o ano de 2002, consideravam cinco faixas, expressas em Reais (R$). De 2003 at 2005, alm de aumentar o nmero de faixas de valor de cinco para sete, estas passaram a ser expressas em CUB (Custo Unitrio Bsico). Em 2006, foram includas mais quatro faixas e a representao permaneceu em CUB. A partir de 2007 o nmero de faixas permaneceu em onze, mas a representao voltou a ser em Reais (R$). A falta de um padro de informao sobre os preos gerou algumas dificuldades para o desenvolvimento da pesquisa. A criao de novas faixas no decorrer dos anos e as mudanas da unidade de valor (ora Reais, ora CUBs), obrigou-nos a fazer alguns ajustes. Foi necessrio, por exemplo, uniformizar a srie no que se refere unidade de valor, para depois comparar os dados ano a ano. No que se refere localizao da oferta, os censos trabalham com a unidade bairro. Esta unidade, no entanto, no permite uma espacializao precisa, capaz de identificar a localizao do imvel com relao a vias, praas, parques e outros equipamentos e infraestruturas urbanas. Sabemos que a distribuio dos empreendimentos nos bairros no homognea e que a existncia de certos equipamentos e infra-estruturas polarizam os investimentos imobilirios, concentrando a produo de imveis em reas bem definidas. Buscando contornar o problema, pelo menos em parte, realizamos algumas visitas in locu e pesquisamos materiais complementares (classificados de jornais e sites de oferta imobiliria). Estas visitas e pesquisas complementares revelaram-se muito importantes no sentido de controlar os dados do censo, essencialmente quantitativos Insistimos sobre a importncia de relativizar a espacializao dos dados dos censos, uma vez que cada unidade de anlise, ou seja, cada bairro tem tamanho diferente. O bairro Petrpolis, por exemplo, que apresentou a maior oferta de imveis novos tem rea de 333 hectares, enquanto o bairro Bela Vista, que ficou em segundo lugar neste ranking tem apenas 92 hectares. Neste sentido, todos os dados foram analisados sob o contexto da cidade, e nunca de maneira isolada.

48

Duas edies do censo, referentes a 2001 e 2003, no informaram a distribuio das unidades por bairros3, nos obrigando a desconsiderar estes anos no que se refere a este quesito.

2.2.1 SINDUSCON-RS: relevncia da entidade para formao da base de dados De acordo com Leal (1999) os primeiros esforos no sentido de organizar o setor da construo civil no Rio Grande do Sul surgiram no final da dcada de 1930, mais especificamente em 1939 com a criao do Sindicato da Indstria da Construo Civil de Porto Alegre, representante do setor da construo de pequenas estruturas. Em 1940 fundada a Associao da Indstria da Construo Civil de Grandes Estruturas do Estado do Rio Grande do Sul. Em 1944 o Sindicato estende sua atuao para todo o estado, e modifica sua denominao para Sindicato da Indstria da Construo Civil das Pequenas Estruturas do Rio Grande do Sul. Em 1949, fundado o Sindicato das Indstrias da Construo Civil de Grandes e Pequenas Estruturas no Estado do Rio Grande do Sul, resultado da fuso das duas entidades supracitadas que perceberam as convenincias desta fuso para o setor da construo civil. Ainda conforme Leal (1999), o novo Sindicato surgiu com o propsito de fortalecer a categoria das indstrias construtoras, e de acordo com o que consta na Ata n 1, garantir a manuteno da harmonia entre as classes de empregados e empregadores. (LEAL, 1999, s.p.). A autora explica que no incio da dcada de 1950 o Sindicato supera as diferenas do setor ligadas s grandes e pequenas estruturas, assumindo em 24 de setembro de 1953 a denominao que vigora at hoje: Sindicato das Indstrias da Construo Civil do Estado do Rio Grande do Sul - SINDUSCON-RS. A primeira dcada de existncia do Sindicato foi marcada pelos esforos de criao de uma entidade formal que respondesse s demandas do setor, principalmente nas questes coletivas. Em 1955 o Sindicato lana ampla campanha para se tornar membro do Conselho do Plano Diretor de Porto Alegre. No mesmo ano indica um representante para a Comisso de

Foram realizadas vrias tentativas de obter estes dados junto ao SINDUSCON, que, infelizmente, no os forneceu. Alis, registre-se que o SINDUSCON mostrou pouca ou nenhuma disposio de colaborar com a pesquisa ao longo de todo o seu desenvolvimento.

49

elaborao do anteprojeto do Cdigo de Obras do municpio. E no outro ano envia novo membro para constituir a Comisso Consultiva do Cdigo de Obras. A dcada de 1960 parece ter sido permeada pela questo da habitao popular. Conforme Leal (1999) o tema que vinha sendo discutido em mbito nacional, era de especial interesse ao Sindicato gacho, que criou em 1969 um departamento exclusivo para discutir a poltica nacional de habitao e sua repercusso no futuro das empresas construtoras. Na ocasio o Sindicato promoveu inmeros debates com o Banco Nacional de Habitao e seus agentes financeiros. Data tambm desta poca a instituio pelo SINDUSCON-RS de almoos semanais abertos a todos os interessados na indstria da construo para discutir a poltica nacional de habitao. Segundo a autora, com o passar do tempo, tais encontros tornaram-se grandes eventos, em que compareciam autoridades de diversas instncias, palestrantes e associados, chegando a reunir centenas de pessoas. A importncia e representatividade do Sindicato frente o Estado pde ser comprovada em 1972, quando inaugurada a nova sede da entidade, localizada na Rua Uruguai. Na ocasio estiveram presentes o ento Governador do Estado, Euclides Triches, o Prefeito Municipal, Telmo Thompson Flores e o Presidente do BNH, Rubens Vaz da Costa (LEAL, 1999). Em 1979, foi votado o 1 Plano de Diretor de Desenvolvimento Urbano, de Porto Alegre. Na ocasio o Sindicato ainda no estava representado no Conselho do Plano Diretor, embora tenha participado ativamente da sua discusso, apresentando emendas ao projeto de lei e posteriormente se fazendo presente nas reunies da Comisso Especial da Cmara Municipal para revisar o Plano. Durante a dcada de 1970, o Sindicato participou ativamente nos assuntos relativos poltica habitacional estadual e municipal, formando inclusive, juntamente com a COHAB (Companhia de Habitao Popular) uma comisso de estudos sobre a concorrncia para a construo de casas populares no Estado. Segundo Leal (1999), nos anos 1970, consolida-se a ascenso da promoo imobiliria no interior do setor da construo civil, que passa a buscar a ampliao de sua influncia dentro do Sindicato. Em 1974 cria-se a Vice-Presidncia de Incorporaes e, em 1977, o Departamento de Incorporaes. Para o engenheiro e associado do Sindicato Nelson Maltz, at aquela dcada o Sindicato era composto basicamente por firmas construtoras que prestavam servios para terceiros, setor pblico e privado:

50

Naquela poca no havia empresrio imobilirio, como surgiu na nossa gerao, e estes surgiram em funo de um evento, a criao do Sistema Financeiro Habitacional. Ento mudou o construtor, que antes era um prestador de servios, passando agora a ser um empreendedor imobilirio, com os riscos que isto implica (LEAL, 1999: 49).

A composio do Sindicato, de acordo com a autora, reunindo empreiteiros e incorporadores, atividades totalmente diferentes, foi indita no pas. Na dcada de 1980, o Sindicato passou a ser mais aberto e empresarial, debatendo publicamente diversos temas. Essa abertura encontrou resistncia por parte dos empreiteiros que at ento dirigiam o Sindicato. Com o tempo, entretanto, as divergncias foram superadas e as duas categorias permaneceram integrando o mesmo Sindicato. Atualmente, conforme informaes do site do Sindicato, o mesmo conta com 300 empresas associadas e 3.938 empresas cadastradas por todo o Estado.

2.3 Tratamento e Anlise de Dados

A partir dos censos, nossa pesquisa considerou como principais categorias de anlise, a localizao espacial, o tipo do imvel e seu valor. A abordagem destas categorias ao longo do tempo permitiu a construo de um quadro evolutivo do mercado imobilirio na dcada. Sobre as faixas de valor Conforme exposto, as faixas de valor foram modificadas no decorrer da dcada. Para realizar a anlise em termos de preo, uniformizamos as faixas de valor de todos os anos. Para tanto, o primeiro passo foi transformar todas as faixas de valor expressas em Reais (R$) para CUB (Custo Unitrio Bsico). Em seguida o conjunto de faixas da dcada foi reagrupado em cinco novas faixas de acordo com as mdias aritmticas obtidas do conjunto. Ao final, utilizamos as seguintes faixas de valor, expressas em CUB, obtidas das mdias do conjunto: i) at 90; ii) de 90 a 135; iii) de 135 a 210; iv) de 210 a 430; v) acima de 430. A etapa seguinte foi reclassificar os imveis de acordo com as novas faixas. Para tanto realizamos ponderaes matemticas como a seguir exemplificada. Quantos imveis residenciais o bairro Petrpolis ofertou na faixa de valor mais alta em 1999? O quadro abaixo resume os dados do Censo de 1999:

51

FAIXAS DE VALOR (CUB) N DE UNIDADES

at 109 64

de 109 a 163 2

de 163 a 272 60

de 272 a 543 122

acima de 543 47

Valor mais alto na tabela de 1999: >543 CUB Valor mais alto na nova faixa de valor, obtida das mdias do conjunto: >430 CUB (543 CUB 272 CUB) = 271 CUB (543 CUB 430 CUB) = 113 CUB 271 CUB -> 122 imveis 113 CUB -> x imveis X = 50,8 imveis ou 51 imveis X representaria o nmero de imveis situados na maior faixa de valor acima de 430 CUB. Portanto, o total de imveis considerados na maior faixa de valor seria igual a soma de X ao nmero de imveis pertencentes a maior faixa de valor definida em 1999: 51 + 47 = 98. Em resumo, segundo estas ponderaes e para fins de nossa anlise, consideramos que, em Petrpolis, em 1999, foram ofertadas 98 unidades residenciais na faixa de maior valor. Este procedimento foi repetido para cada bairro, sempre que a faixa de valor original divergia das novas faixas estabelecidas.

Sobre a localizao Os censos localizam os imveis por bairros. Segundo a definio oficial, da Prefeitura Municipal, Porto Alegre tem atualmente 79 bairros e 6 reas sem denominao. Por vezes os nomes dos bairros citados nos censos no corresponderam denominao oficial. Nestes casos, investigamos a localizao desses bairros, que aparecem nos censos com uma espcie de nome fantasia, no mapa oficial da prefeitura, buscando a localizao correspondente nomenclatura oficial. A correspondncia entre os nomes fantasias e os nomes oficiais dos bairros nos quais se localizam apresentada na tabela 3.

52

Tabela 2 Denominaes no oficiais e suas respectivas localizaes NOME FANTASIA Jardim Ipiranga Jardim Itlia Jardim Itati Jardim Leopoldina Jardim Planalto Passo das Pedras Protsio Alves BAIRRO OFICIAL Cristo Redentor Jardim Carvalho Vila Ipiranga Rubem Berta Jardim Itu Sabar rea sem denominao rea sem denominao

Elaborao: Jlia Fagundes

Sobre a abordagem do perodo Para uma anlise mais completa do comportamento do setor imobilirio na dcada, alm de considerar os dados ano a ano, e ao longo da dcada, dividimos o perodo em duas metades, buscando observar se houve mudanas significativas entre a primeira e a segunda metade da dcada. Considerando que os censos de 2001 e 2003 no apresentaram os dados sobre a localizao dos imveis, a dcada foi abordada da seguinte maneira: 1999-2005, primeira metade do perodo; 2006-2010, segunda metade; cada um deles contendo cinco anos de dados completos. A partir destas categorias realizamos o cruzamento dos dados, gerando diversos quadros relativos : i) evoluo do nmero de imveis residenciais novos por bairros; ii) ranking dos bairros com maior oferta de imveis residenciais novos no perodo 1999-2010; iii) evoluo por perodos do nmero de imveis residenciais novos por bairros; iv) nmero de imveis residenciais novos na faixa de valor mais alta (acima de 430 CUB) e na faixa de valor mais baixa (at 90 CUB) por ano e por bairro; v) percentual de imveis residenciais novos na faixa de valor mais alta (acima de 430 CUB) e na faixa de valor mais baixa (at 90 CUB) por bairro.

53

A elaborao dos mapas para a visualizao dos dados foi a etapa seguinte. Utilizamos a base cartogrfica constante no Diagnstico Ambiental do Municpio de Porto Alegre, disponibilizado pelo Centro de Ecologia da Universidade Federal do Rio Grande do Sul4. A base cartogrfica possui nvel de detalhamento na escala 1:15.000 e formato de arquivo shapefile (shp). Todos os mapas foram elaborados com o software livre de Geoprocessamento gvSIG. Foi realizada tambm uma entrevista com um incorporador imobilirio, cuja a empresa se dedica a produo de imveis para estratos de alta renda. O objetivo foi semelhante ao buscado com as idas a campo para o reconhecimento da oferta de imveis em alguns bairros. A entrevista nos serviu como outro elemento de controle de natureza qualitativa no sentido de confirmar ou relativizar os dados quantitativos.

Disponvel em: www.ecologia.ufrgs.br/labgeo/arquivos/downloads/dados/Diagnostico_Ambiental_POA/cd/Base_cartografica_U TM_SAD69/

54

CAPTULO 3 A AO DOS PROMOTORES IMOBILIRIOS: 1999-2010

3.1 A Oferta de Imveis Residenciais ao Longo da Dcada

No grfico 1 resumimos a evoluo da oferta de imveis residenciais novos em Porto Alegre no perodo 1999 a 2010. Por motivos metodolgicos, as unidades no espacializadas foram desconsideradas, o que implicou o descarte dos dados de 2001 e 2003. Descartamos tambm um pequeno nmero de unidades ofertadas entre 1999 e 2006, igualmente no espacializadas.
Grfico 1 Evoluo da Oferta de Imveis Residenciais Novos em Porto Alegre (1999 - 2010)

Fonte: Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

55

Em 1999 foi contabilizada a oferta de 3.024 novas unidades residenciais na cidade, passando a 4.119 no ano seguinte e 4.550 em 2002. No ano de 2004 foram contadas 5.911 novas unidades e em 2005, 5.760. Esta pequena diferena para menos no ano de 2005 se deve ao nmero de imveis no espacializados no censo, que por conseqncia no puderam ser contabilizados para esta pesquisa. Caso contrrio o nmero de unidades em 2005 superaria em 58 unidades o nmero de 2004. Em 2006 ocorreu uma queda acentuada no nmero de unidades novas, passando para 5.077, e no ano seguinte 4.976. Em 2008 houve uma recuperao da oferta e foram contabilizadas 6.303 novas unidades. Os dois anos seguintes foram de queda, 5.935 unidades em 2009, e 5.377 em 2010. A linha de tendncia, contudo, nos mostra que mesmo com os nmeros em queda nos ltimos dois anos, a oferta imobiliria residencial tende a crescer.

Grfico 2 Evoluo do Nmero de Empresas do Setor Imobilirio

Fonte: Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

O grfico 2 mostra que em 1999, havia 152 empresas. Este nmero foi ascendente at 2005, quando foram registradas 233 empresas. No ano seguinte houve uma pequena queda, seguida de pequena elevao em 2007. A partir de 2008 o nmero de empresas voltou a diminuir, sendo registradas 195 em 2010. Mesmo com a queda dos nmeros nos ltimos anos, a linha de tendncia aponta o crescimento do nmero de empresas na dcada.

56

Grfico 3 Evoluo da rea (m)Residencial Total Ofertada em Porto Alegre (1999-2010)

Fonte: Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

Grfico 4 Evoluo da rea Mdia (m) dos Imveis Residenciais Novos Ofertados em Porto Alegre (1999-2010)

Fonte: Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

Os grficos 3 e 4 resultam de estimativas. Conhecendo a rea total ofertada anualmente pelo setor imobilirio, bem como o percentual de imveis com fim residencial, calculamos a rea residencial total ofertada no perodo (grfico 3). Para chegarmos rea mdia das unidades dividimos a rea residencial total de cada ano pelo respectivo total de unidades residenciais (grfico 4). O ano de 2005 registrou a maior rea construda, 1.134.696

57

m, e tambm a maior rea mdia por unidade residencial, 189 m. Em 2006 houve queda acentuada na rea total; a rea mdia das unidades tambm diminuiu, porm em menor proporo. Em 2010 foi registrada a segunda menor oferta de rea construda, 633.220 m e a menor rea mdia por unidade, 119 m. A reduo da rea total construda no implica necessariamente na reduo da rea mdia das unidades. O processo que se relaciona mais diretamente reduo desta ltima o aumento do nmero de unidades ofertadas por empreendimento. Basta olharmos o grfico 1, novamente, para vermos que o nmero de unidades residenciais continua crescendo, ao passo que a rea construda vem diminuindo (grfico 3).
Grfico 5 Evoluo (%)das unidades em oferta por Estgio da Obra

Fonte: Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

O estgio de comercializao dos imveis outro bom indicativo do comportamento do mercado. As incorporadoras iniciam as vendas quando os imveis ainda esto na planta. preciso considerar em que estgio de comercializao encontra-se a unidade. Para tanto o censo considera trs estgios: em planta, em construo e concludo. No perodo, o nmero de unidades em construo nunca menor que 50%. As categorias planta e concludo apresentaram grande variao percentual. Ora predomina a primeira sobre a segunda, ora o contrrio. At 2002, o nmero de unidades na planta foi superior ao nmero de unidades concludas. J no perodo de 2003 a 2006, o nmero de unidades concludas superou as unidades na planta. O ano de 2006 apresentou o maior percentual de imveis concludos de todo o perodo, o que indica uma possvel desacelerao

58

no ritmo de vendas, e um conseqente aumento do estoque de imveis novos. A partir de 2007 o percentual de imveis concludos diminuiu e o nmero de imveis na planta aumentou, indicando um aquecimento das vendas, ou a retomada do ritmo inicial. Este comportamento no especfico de Porto Alegre. Processo semelhante vem acontecendo em So Paulo, como mostra pesquisa do SINDUSCON-SP5, segundo a qual a cidade tem o menor estoque de imveis novos desde 2005. De acordo com a pesquisa este movimento relaciona-se ao aumento na oferta de crdito, elevao da renda da populao e ao programa Minhas Casa, Minha Vida, responsveis pelo aquecimento das vendas no mercado imobilirio e conseqente reduo do estoque de imveis novos. O alto percentual de imveis na planta nos ltimos anos, em especial 2008 e 2010, indica que os empreendedores esto confiantes no mercado e dispostos a fazer investimentos de longo prazo. Em resumo, um grande percentual de imveis venda na planta associado a um baixo percentual de imveis concludos, indica um mercado aquecido, que aposta no crescimento da demanda.
Grfico 6 Evoluo do Nmero de Apartamentos, Casas e Coberturas sobre o Total de Unidades Residenciais em Porto Alegre (1999-2010)

Fonte: Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

Ver: FOLHA VITRIA. Aquecimento do setor imobilirio reduz estoque de imveis novos. Disponvel em: http://www.folhavitoria.com.br/economia/noticia/2010/10/aquecimento-do-setor-imobiliarioreduz-estoque-de-imoveis-novos.html Publicado em 01/10/2010; FOLHA ONLINE. SP tem menor estoque de imveis e preos sobem 27% em dois anos. Disponvel em: http://www1.folha.uol.com.br/folha/dinheiro/ult91u736359.shtml Publicado em 17/05/2010.

59

O grfico 6 apresenta a evoluo dos tipos de imveis e a evoluo total de unidades residenciais. Como podemos ver, os apartamentos (colunas amarelas) so predominantes no mercado, sendo responsveis todos os anos por mais de 70% da oferta. A queda desta oferta durante o perodo acompanha a queda da oferta total, o que pode ser constatado neste grfico atravs da linha vermelha. Observa-se que a reduo do nmero de apartamentos no implica necessariamente no crescimento do nmero de casas e coberturas para o mesmo intervalo de tempo. Os grficos 7, 8 e 9 mostram a evoluo da oferta de cada um dos tipos.
Grfico 7 Evoluo do n de Apartamentos em Porto Alegre

Fonte: Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

Grfico 8 Evoluo do n de Casas em Porto Alegre

Fonte: Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

60

Grfico 9 Evoluo do n de Coberturas em Porto Alegre

Fonte: Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

Verifica-se que, no perodo, o nmero de apartamentos tende a aumentar, enquanto o nmero de casas e coberturas tende a diminuir. interessante notar que o ano de 1999 no registrou nenhuma casa, mas registrou o maior nmero de coberturas (317 unidades) de todo o perodo. A tendncia da diminuio da oferta de coberturas seguramente encontra uma de suas explicaes na mudana do Plano Diretor de 1999, que tornou estas reas computveis ao contrrio do que acontecia at ento, quando estas reas eram no computveis. Os apartamentos em 1999 somaram 2.704 unidades. O maior nmero de casas ocorreu em 2004, com 1.566 unidades, registrando-se no mesmo ano 4.185 apartamentos e 117 coberturas. A tipologia apartamento alcanou o maior nmero em 2008, com 5.642 unidades. A classificao dos imveis no censo tambm feita por faixas de valor. Os valores estipulados e o nmero de faixas para a classificao, no entanto, foram se modificando no decorrer dos anos, resultando num conjunto heterogneo de informaes. Para a anlise de toda a srie foi necessrio a uniformizao das informaes, procedimento explicado no captulo 2. O grfico 10 nos mostra a evoluo no nmero de imveis residenciais lanados no mercado nas faixas de valor at 90 CUB (a mais baixa do censo) e acima de 430 CUB (a mais alta). Em 1999 foram lanados 581 unidades residenciais na faixa de valor mais alta, e 401 unidades na faixa de valor mais baixa. Em 2000 os nmeros passaram para 1.018 e 533 respectivamente. De 2002 a 2005 a produo de imveis de luxo aumentou, e o nmero de imveis populares dimunuiu. interessante observar que o ano de 2005 apresentou o maior nmero de imveis na faixa mais alta, e tambm o menor nmero de imveis na faixa de valor

61

mais baixa. Foram lanados em 2005, 1.269 imveis com valor acima de 430 CUB e apenas 183 unidades na faixa de valor at 90 CUB. Em 2006 o nmero de imveis na faixa de maior valor diminuiu, ficando em 1.182, e o nmero de imveis na faixa mais baixa, aumentou, passando para 320 unidades.
Grfico 10 Evoluo do Nmero de Imveis Residenciais nas Faixas de Valor Mais Baixa (at 90 CUB) e Mais Alta (acima de 430 CUB) em Porto Alegre

Fonte: Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

Em 2008 o nmero de imveis de at 90 CUB cresceu mais de 200% em relao ao ano anterior, passando de 261 para 741. J os imveis de valor acima de 430 CUB tiveram pequeno aumento, passando 871 para 983. Em 2009 o nmero de imveis da faixa mais baixa superou o nmero de imveis da mais alta 926 contra 741 unidades. Em 2010 houve queda na oferta dos dois tipos de imveis, mas o nmero de imveis da faixa mais baixa continuou maior que o nmero de unidades da faixa mais alta 836 contra 689 unidades. Em sntese, verifica-se no perodo clara tendncia de crescimento do nmero de imveis residenciais ofertados na menor faixa de valor e diminuio do nmero de imveis ofertados na faixa mais alta.

62

Grfico 11 Evoluo Percentual das Fontes de Recursos para Construo da Obra em Porto Alegre

Fonte: Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

Como vimos no Captulo 1, uma das principais etapas do processo de produo imobiliria a captao de recursos financeiros para a viabilizao da obra. A pesquisa do SINDUSCON-RS considera quatro fontes de recursos: sistema financeiro, recursos prprios, preo de custo e outros recursos. O grfico 11 apresenta a participao de cada uma das principais fontes utilizadas em Porto Alegre. Observamos que as modalidades sistema financeiro e recursos prprios (autofinanciamento) so as fontes mais comuns. A primeira modalidade inicia o perodo de anlise predominando sobre as demais. Em 2003 ultrapassada pela modalidade recursos prprios, que segue predominante at 2007. Em 1999 a fonte sistema financeiro correspondeu a 51,57% das fontes de recursos, enquanto o auto-financiamento representou 39,06%. As obras realizadas a preo de custo representaram 4,21% e outros recursos 5,36% das fontes. O auto-financiamento alcanou seu maior nvel em 2004, correspondendo a 61,59% das fontes de recursos utilizadas. J a modalidade sistema financeiro, que vem aumentando sua participao nos ltimos anos, alcanou seu maior nvel em 2010 - 60,98% dos recursos.

63

Grfico 12 Evoluo Percentual das Duas Principais Fontes de Recursos para Construo da Obra em Porto Alegre

Fonte: Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

Quando analisamos as duas principais fontes de recursos utilizadas em Porto Alegre, percebemos um movimento espelhado: a participao de uma fonte cresce e a outra diminui na mesma proporo. At 2002 a fonte sistema financeiro predominou sobre a fonte recursos prprios e em 2003 houve uma inverso. Em 2005, ano de maior oferta no perodo, a fonte recursos prprios correspondeu a 60,5% de todos os recursos, o maior percentual registrado juntamente com 2004, enquanto o sistema financeiro teve sua menor participao, 32,8%. A partir de 2007, o movimento de participao das duas fontes volta a se inverter, tendo o sistema financeiro cada vez maior participao e o auto-financiamento menor. Em 2010 o sistema financeiro teve a maior participao de todo o perodo, 60,9% e o auto-financiamento teve seu menor registro, 37,4%. interessante lembrar que em 2009 comea a vigorar o programa Minha Casa, Minha Vida, do Governo Federal, que financia a compra de moradias para famlias com renda de at 10 salrios mnimos.

3.2 A Cidade dos Promotores Imobilirios (perodo 1999-2010)

A anlise dos dados espacializados dos censos imobilirios, nos permite estudar a atuao dos promotores imobilirios nos diferentes bairros de Porto Alegre. Os promotores no agem de forma homognea no espao, e sim, de forma segmentada, investindo em

64

algumas reas em detrimento de outras. A ao dos promotores, entretanto, no catica ou imprevisvel, pelo contrrio, estes agentes se utilizam de diversas estratgias sempre de modo a minimizar os riscos inerentes atividade imobiliria.
Mapa 3 Caracterizao da Atuao dos Promotores Imobilirios em Porto Alegre (1999 - 2010)

Fonte: Elaborao da autora, a partir de dados dos Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

O mapa 3 apresenta uma primeira caracterizao da distribuio da ao dos promotores imobilirios em Porto Alegre, segundo o seu nvel de atividade. Os critrios adotados para a classificao apresentada no mapa sero explicados na seqncia. Mas vale explicar desde logo que, para chegar a esta classificao, dividimos o nmero de imveis

65

ofertados por bairro (N.I.) pelo nmero total de imveis ofertados na cidade no respectivo subperodo, e multiplicamos por cem. Consideramos que: N.I.< 0,1% = participao no significativa; N.I. [0,1: 1,0%] = participao pequena; N.I. [1,1: 1,5%] = participao mdia; N.I. [1,5: 3,5%] = participao grande; N.I.>3,5% = participao muito grande.

3.2.1 A cidade da atuao intensa e permanente Esta parte da cidade caracteriza-se pela atuao intensa e constante dos promotores durante todo o perodo. Os bairros que compem este cenrio representaram cada um, mais que 1,5% da oferta total da cidade no perodo e aparecem no mapa em vermelho: Petrpolis, Bela Vista, Jardim Itu Sabar, Menino Deus, Higienpolis, Passo da Areia, Tristeza, Sarandi, Rio Branco, MontSerrat, Cristo Redentor, Santana, Jardim Botnico e Auxiliadora. O nmero de imveis ofertados e o percentual de participao de cada bairro so apresentados na tabela 3.
Tabela 3 Percentual de Participao dos Bairros na Oferta Residencial de Porto Alegre: 1 e 2 metade do perodo 1999 - 2010 Bairro Petrpolis Bela Vista Jardim Itu Sabar Menino Deus Higienpolis Passo da Areia Tristeza Sarandi Rio Branco Mont Serrat Cristo Redentor Santana Jardim Botnico Auxiliadora
TOTAL*

1999-2005 2494 1358 1038 1140 817 571 873 877 558 386 536 589 366 363

% 10,7 5,8 4,4 4,9 3,5 2,4 3,7 3,7 2,4 1,6 2,3 2,5 1,6 1,6

2006-2010 2576 1229 1238 1080 1101 1339 910 738 803 947 665 509 674 417

% 9,3 4,4 4,5 3,9 4,0 4,8 3,3 2,7 2,9 3,4 2,4 1,8 2,4 1,5

1999-2010 5070 2587 2276 2220 1918 1910 1783 1615 1361 1333 1201 1098 1040 780

% 9,9 5,1 4,5 4,3 3,8 3,7 3,5 3,2 2,7 2,6 2,4 2,1 2,0 1,5
51,3

51,4 11966 51,1 14226 26192 Fonte: Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

66

Como mostra a tabela 3, apenas 14 bairros representaram 51,3% de toda oferta residencial da cidade no perodo 1999-2010. A rea somada destes bairros totaliza 3.449 hectares, o que representa apenas 7,3% da rea do municpio, que tem 47.325 hectares. Desta forma podemos afirmar que mais de 50% da oferta de imveis residenciais novos de Porto Alegre est concentrada em menos de 8% de sua rea. Mesmo neste universo de poucos bairros a oferta no se distribuiu de maneira uniforme. A distncia do primeiro colocado no ranking de ofertas, Petrpolis, para os demais bastante expressiva e sugere um estudo mais detalhado das caractersticas e condies do bairro que levaram ao contnua e intensa dos promotores imobilirios durante a dcada. O bairro Petrpolis est situado a leste do Centro, a uma distncia mdia de 3,5 quilmetros. Sua rea de 333 hectares, e configura o maior bairro da macro-regio centro, considerada segundo os limites definidos por Rovati (1990). Segundo pesquisa do Centro de Pesquisa Histrica vinculado Secretaria Municipal de Cultura6, at a dcada de 1950 o bairro mantinha algumas caractersticas rurais e era habitado por famlias que desejavam morar em locais mais afastados do centro. Conforme a mesma pesquisa, atualmente o bairro pode ser considerado independente do centro dispondo de ampla oferta de comrcio e servios. Seu desenvolvimento est diretamente ligado a implantao do seu eixo virio, principalmente a Avenida Protsio Alves (antigo Caminho do Meio) e mais recentemente, a Avenida Nilo Peanha. A infra-estrutura viria acarretou na expanso imobiliria modificando as caractersticas originais do bairro e aumentando a populao. Assim, a valorizao imobiliria acaba por mudar o bairro, a partir da abertura da Avenida Nilo Peanha, na dcada de 1970, afastando os moradores mais humildes da regio, que migram para os bairros como Vila Jardim, Bom Jesus e arredores (PORTO ALEGRE, 2000: 81). Hoje o bairro abriga uma populao de classe mdia e mdia alta que habita predominantemente em edifcios multifamiliares. As casas, mescla de manses e casas mais populares da poca em que o bairro era precrio em infra-estrutura, aparecem em nmero cada vez menor em detrimento dos edifcios residenciais e comerciais que vem predominando na paisagem. Basta uma rpida caminhada pelo bairro para vermos as antigas casas venda (figura 8) ou sendo demolidas para dar lugar aos novos empreendimentos imobilirios.

Disponvel em: http://lproweb.procempa.com.br/pmpa/prefpoa/observatorio/usu_doc/historia_dos_bairros_de_porto_a legre.pdf).

67

Figura 8 Casas na Rua Sinimbu, esquina Av. Iguau e na Av. Pirap

Fonte: Fotos da autora abril de 2011

interessante notar que estudos anteriores (Cabral, 1982), da dcada de 1980, sobre a configurao residencial do solo em Porto Alegre, no apontavam Petrpolis como ncleo residencial relevante, o que para ns indica um processo de importante transformao do bairro decorrente da ao recente dos promotores imobilirios. O aumento da atividade imobiliria no bairro pode ser identificado atravs dos censos imobilirios do SINDUSCON. A seguir apresentamos dois grficos, sendo o primeiro relativo evoluo da oferta imobiliria em Petrpolis e o segundo relativo evoluo da oferta no bairro ao lado da evoluo da oferta total, ou seja, de toda Porto Alegre.
Grfico 13 Evoluo da Oferta Residencial no bairro Petrpolis

Fonte: Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

68

Grfico 14 Evoluo da Oferta Residencial: Petrpolis e Total

Fonte: Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

Como podemos ver, a oferta residencial no bairro e na cidade cresceu bastante em dez anos. At 2002 ambos os mercados cresceram, sendo que o mercado do bairro cresceu em ritmo maior que o do conjunto da cidade. Em 2004, a oferta em Petrpolis diminuiu 9% em relao a 2002, enquanto a oferta geral aumentou 30%. Nos dois anos seguintes a oferta aumentou no bairro enquanto diminuiu no conjunto, sendo que em 2006, Petrpolis registrou a maior oferta de todo o perodo, 712 unidades. Em 2007, os nmeros tiveram queda tanto no bairro como no conjunto, mas o bairro manteve a maior oferta de imveis mais uma vez. J em 2008 a maior oferta de imveis se deslocou para o bairro Vila Ipiranga, seguida do bairro Rubem Berta. Em 2009 este ltimo bairro teve o maior nmero de unidades ofertadas, deixando Petrpolis em segundo lugar. Por fim em 2010 a oferta no bairro foi pequena, 298 unidades, enquanto o bairro Jardim Carvalho, primeiro colocado do ano, ofertou 390 unidades, e o Jardim Itu Sabar ofertou o mesmo nmero de unidades de Petrpolis, 298. O grfico 15 ajuda-nos a visualizar melhor e comparar a evoluo das ofertas local e geral em termos percentuais. A forte queda da oferta em Petrpolis no ltimo ano (principalmente) pode indicar que o mercado est se descentralizando e passando a atuar em outros bairros. Prova deste movimento o surgimento de bairros como Jardim Carvalho e Vila Ipiranga, no cenrio das maiores ofertas imobilirias nos ltimos anos.

69

Grfico 15 Evoluo (%) da Oferta Residencial: Petrpolis e Total

Fonte: Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

Em 1999 o bairro ofertou 295 unidades, ficando atrs apenas do bairro Cavalhada que naquele ano ofertou 559 unidades. O censo aponta que, no mesmo ano, Petrpolis apresentou a maior concentrao de apartamentos de trs dormitrios (100 unidades) na faixa de valor entre R$ 125 mil e R$250 mil (o que equivale faixa de 210 a 430 CUB). Teve tambm a maior concentrao de apartamentos de dois dormitrios na faixa entre R$ 75 mil e R$125 mil (equivalente em CUB faixa de 135 a 210), 60 unidades. Toda oferta foi do tipo apartamento. No ano seguinte, 2000, foram ofertadas 455 unidades, o que valeu ao bairro novamente o primeiro lugar em nmero de ofertas. Deste total, 147 foram apartamentos de trs dormitrios, 67 apartamentos de dois dormitrios, 41 coberturas e 108 casas. No ano de 2002, foram 586 imveis residenciais sendo que 35% da oferta foi na faixa de valor acima de 430 CUB. Esta porcentagem correspondeu a 207 unidades, sendo 188 apartamentos de trs dormitrios e 12 coberturas. O nmero de unidades residenciais ofertadas chegou ao auge em Petrpolis no ano de 2006, com 712 unidades. Foi o maior nmero registrado em todo perodo de anlise. Os apartamentos de trs quartos corresponderam maior parte da oferta, 525 unidades. A seguir apareceram os apartamentos de dois quartos com 108 unidades, e os apartamentos de um quarto com 54 unidades. A oferta de coberturas diminuiu bastante em toda a cidade e no bairro foram ofertadas apenas 9. Houve tambm a oferta de 8 casas. Do universo de 712 imveis, 166 estavam na faixa de valor acima de 430 CUB, correspondendo a 23% da oferta.

70

No ano seguinte, 2007, a oferta diminuiu para 604 unidades residenciais, e mesmo assim o bairro manteve a primeira posio no ranking de ofertas do SINDUSCON. Deste total, 382 unidades foram de apartamentos de trs dormitrios e 180 foram apartamentos de dois dormitrios. Foram ofertadas 165 unidades na faixa de valor acima de 430 CUB, o equivalente a 27% do total. Nos anos subseqentes houve queda na atividade imobiliria da regio e outros bairros ganharam destaque no mercado. Em 2008, foram colocados venda 466 imveis em Petrpolis, enquanto na Vila Ipiranga foram ofertadas 705 unidades e no Rubem Berta 566. J em 2009, foram 496 ofertas, contra 570 no Rubem Berta. A tipologia predominante continuou sendo a de apartamentos de trs dormitrios seguida dos apartamentos de dois dormitrios. Em 2008 foram 285 unidades de trs dormitrios e 101 unidades de dois dormitrios. Em 2009 foram 343 e 102 unidades respectivamente. O percentual de imveis na faixa de valor mais alta continuou prximo dos 30%, mais especificamente 27% num ano e 25% no outro. Em 2010, a oferta geral caiu 9%, passando de 5.935 unidades para 5.377. No mesmo perodo a oferta em Petrpolis sofreu queda ainda maior, 40%, passando de 496 unidades para 298. A tipologia predominante continuou sendo apartamentos com trs dormitrios seguida dos apartamentos com dois dormitrios, 202 unidades e 70 respectivamente. Durante todo o perodo foram ofertados em Petrpolis: 2.925 apartamentos de trs dormitrios, 1.241 de dois dormitrios, 234 casas, 200 apartamentos de um dormitrio, 184 de quatro dormitrios e 166 coberturas (grfico 16).
Grfico 16 Oferta Residencial por Tipologia no bairro Petrpolis (1999 - 2010)

Fonte: Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

71

Os bairros Bela Vista, Jardim Itu Sabar e Menino Deus destacaram-se por apresentar oferta superior a 4% durante o perodo. Cada bairro, porm apresenta caractersticas distintas que refletiram nas respectivas ofertas.
Grfico 17 Evoluo da Oferta Residencial nos bairros: Bela Vista, Jardim Itu Sabar e Menino Deus

Fonte: Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

Em termos de rea, a Bela Vista figura entre os menores bairros do cenrio de atuao constante do mercado imobilirio, com apenas 92 hectares. O bairro que faz divisa ao sul com Petrpolis teve, no entanto a segunda maior oferta de residncias, 2.587 unidades. O bairro Jardim Itu Sabar, terceira maior oferta, com 2.276 unidades, apresenta rea de 457 hectares, e se situa a leste do Centro a uma distncia mdia de 8 quilmetros. J o bairro Menino Deus, que ofertou 2.220 unidades, tem 215 hectares, se localiza a sul do Centro, a uma distncia mdia de 2 quilmetros. Quanto infra-estrutura viria passam pelo bairro Bela Vista a Terceira Perimetral, a Av. Dr. Nilo Peanha/ Nilpolis, Av. Neusa Goulart Brizola (vias de trfego intenso), alm da Av. Carlos Trein Filho e Av. Coronel Lucas de Oliveira. O acesso ao Centro pode ser realizado pelas avenidas Neusa Brizola e Protsio Alves (trajeto com certa de 4 quilmetros). No bairro Menino Deus passam as avenidas rico Verssimo, Getlio Vargas, Jos de Alencar, Praia de Belas e Ipiranga. J o bairro Jardim Itu Sabar delimitado a sul pela Av. Protsio Alves, e a norte pela Av. Baltazar de Oliveira Garcia, no havendo no interior do bairro avenidas de grande porte.

72

Assim, Bela Vista e Menino Deus, com localizaes mais centrais e de fcil acesso apresentaram maior estoque imobilirio direcionado ao pblico de maior poder aquisitivo. No primeiro caso, 57% da oferta foi de imveis na faixa de valor mais alta, acima de 430 CUB, e no segundo caso, 15%. O bairro Jardim Itu Sabar por sua vez, ofertou 160 unidades na maior faixa de valor, o que correspondeu a somente 7% da oferta local.
Figura 9 Prdios na Rua Jaragu, Bela Vista

Fonte: Fotos da autora abril de 2011

Figura 10 Casa na Rua Passo da Ptria, Bela Vista

Fonte: Fotos da autora abril de 2011

73

Na Bela Vista, toda a oferta foi na tipologia apartamento, sendo 1.499 unidades com trs dormitrios e 375 de quatro dormitrios. Como podemos observar nas figuras 9 e 10, o bairro vem recebendo grandes empreendimentos de alto padro, e assim como em Petrpolis, as casas esto desaparecendo em detrimento dos edifcios. A discusso sobre o bairro ser retomada mais adiante quando tratarmos da cidade da classe alta. Nos bairros Menino Deus e Jardim Itu Sabar, observa-se que a oferta imobiliria mais heterognea e abrangente em termos de pblico e de faixas de valor. Na figura 11, referente ao bairro Menino Deus, vemos dois empreendimentos de padres distintos. O primeiro apresenta apartamentos de dois quartos, com 64 m, no valor de R$ 289.000,00 e o segundo apresenta apartamentos de trs quartos com cerca de 130 m no valor de R$ 450.000,00. Ambos situam-se na Rua Gonalves Dias, prximos ao CETE (Centro Estadual de Treinamento Esportivo), importante equipamento de lazer da regio e sempre mencionado nas propagandas imobilirias para destacar as qualidades do bairro e dos imveis venda.
Figura 11 Edifcios na Rua Gonalves Dias, Menino Deus

Fonte: Fotos da autora abril de 2011

A oferta do bairro concentrou-se nas duas tipologias ilustradas acima, ou seja, apartamentos de dois dormitrios, 685 unidades (31% da oferta) e trs dormitrios, 1.269 unidades (58% da oferta). As casas corresponderam a 2% da oferta, 44 unidades.

74

No bairro Jardim Itu Sabar, as casas representaram 9% da oferta local, 209 unidades. Os apartamentos de dois dormitrios representaram 40%, 913 unidades, e os de trs dormitrios, 47%, 1.086 unidades. A figura 12 ilustrativa deste quadro, referindo-se oferta de um apartamento de dois dormitrios, com 67,65 m, construdo em 2005, no valor de R$ 185.000,00. J a casa, construda em 2004, possui dois dormitrios, localiza-se em condomnio fechado, tem 84 m, e valor de R$ 210.000,00.
Figura 12 Edifcio e casa no bairro Jardim Itu Sabar

Fonte: Imobiliria Guarida. Disponvel em www.guarida.com.br/detalhes.php?codigo=6910.002 www.guarida.com.br/detalhes.php?codigo=09241.001

Como podemos ver, cada bairro apresenta um perfil de oferta distinto, tanto referente a faixas de valor quanto tipologia. A rea do bairro e seu tempo de participao no mercado imobilirio parecem determinar, em certo grau, a tipologia do imvel e nmero de unidades ofertadas. Bela Vista, por exemplo, com a menor rea, apresentou oferta exclusivamente de apartamentos, o que indica ocupao intensiva da rea. No bairro Menino Deus, a oferta de apartamentos foi predominante, mas houve a presena de 44 casas (equivalente a 2% da oferta). J no bairro Jardim Itu Sabar, que tem a maior rea entre os bairros citados, foram ofertadas 209 casas, o equivalente a 9% da oferta. A grande rea deste bairro permite ao setor imobilirio uma ocupao mais extensiva, ao contrrio do que ocorre na Bela Vista, onde existem poucos terrenos disponveis.

75

Neste caso, onde a oferta tende a diminuir pela falta de reas livres para novas construes, o preo dos imveis normalmente aumenta. A existncia de infra-estrutura e proximidade de equipamentos urbanos, tambm influencia diretamente no preo do imvel. Bela Vista, que conta com importantes eixos virios, praas, pequenos centros comerciais e est prxima ao Shopping Iguatemi, detm os imveis mais caros, enquanto o Menino Deus, tambm com boa infra-estrutura oferece imveis com preos um pouco mais baixos. O Jardim Itu Sabar, com menor infra-estrutura comparada, apresenta a maior parte de seus imveis nas faixas de valor intermedirias. Os bairros Higienpolis, Passo da Areia, Tristeza e Sarandi representaram cada um, entre 3,2 e 3,8% da oferta total de Porto Alegre. Em Higienpolis (ver grfico 18) foram ofertadas 1.918 unidades residenciais durante a dcada, sendo 817 na primeira metade e 1.101 na segunda metade. Os apartamentos de trs dormitrios representaram 61% da oferta, 1.131 unidades, os de dois dormitrios 25%, e os de quatro dormitrios, 110 unidades, representaram 6% da oferta. O bairro apresentou 407 unidades na maior faixa de valor (acima de 430 CUB), o correspondente a 21% da oferta. A maior parte dos imveis, no entanto, se concentrou na quarta faixa de valor, de 210 a 430 CUB, que caracteriza o bairro como de classe mdia e mdia alta.
Grfico 18 Evoluo da Oferta Residencial nos bairros: Higienpolis, Passo da Areia, Tristeza e Sarandi

Fonte: Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

76

No Passo da Areia (grfico 18) foram ofertadas 1.910 unidades, sendo no primeiro perodo 571 unidades e no segundo 1.339. Este bairro se destacou pelo crescimento de 134% no nmero de unidades ofertadas da primeira para a segunda metade da dcada. Os apartamentos de trs dormitrios predominaram na oferta com 1.320 unidades, o equivalente a 71%, e os apartamentos de dois dormitrios perfizeram 26% da oferta com 492 unidades. Em 2007 o bairro ofertou 133 apartamentos de trs dormitrios na maior faixa de valor, e em 2008, 153, sendo que destes 119 custavam mais de R$ 1.010.600. Nos anos anteriores a oferta de imveis na maior faixa de valor foi inexpressiva, porm a oferta acima de 430 CUB deste binio representou 16% da oferta total do bairro. Na zona sul da cidade o bairro Tristeza ofertou 1.783 unidades, sendo 873 no primeiro perodo e 910 no segundo (grfico 18). A tipologia casa de trs e quatro dormitrios representou 17% da oferta, 310 unidades. Os apartamentos de trs dormitrios somaram 766 unidades, e os de dois dormitrios 511. Os apartamentos de quatro dormitrios corresponderam a 5% da oferta, 87 unidades. Quanto s faixas de valor, 9% da oferta foi na faixa acima de 430 CUB, e a maior concentrao de unidades se deu nas faixas de 135 a 210 CUB e 210 a 430 CUB. Na zona norte o bairro Sarandi, ofertou 1.615 unidades divididas em 877 at 2005 e 738 no subperodo at 2010 (grfico 18). Os apartamentos de dois dormitrios perfizeram 59% da oferta, 955 unidades, e os de trs dormitrios 23%, 371 unidades. A oferta de casas tambm foi expressiva, 278 unidades, equivalente a 17%. Em 2002 foram ofertadas 25 casas de dois dormitrios e 60 casas com trs dormitrios, todas na faixa de R$ 50 a R$ 75.000,00 (equivalente a segunda faixa de valor de 90 a 135 CUB). J em 2008, o bairro ofertou 192 casas de trs dormitrios com rea privativa de 150 a 200 m, mas a faixa de valor no foi informada. O Sarandi configura uma das maiores ofertas de habitao popular, e s em 2010 ofertou 210 apartamentos com at 45 m na menor faixa de valor. A grande extenso do bairro aliada localizao, prxima a BR 290 que conecta a capital com a regio metropolitana, transformam o bairro em rea potencial de investimentos imobilirios em mdio prazo. Conforme podemos observar no grfico 18, os dois bairros da zona norte, Passo da Areia e Sarandi, iniciaram a dcada com ofertas menores e chegaram a 2010 com as maiores ofertas. Enquanto no primeiro caso as vendas foram dirigidas para classe mdia alta, no segundo, a oferta esteve direcionada para a classe mdia e mdia baixa.

77

Os bairros Rio Branco e Mont Serrat tambm configuram locais de ao constante e relativamente intensa dos promotores imobilirios estando em nono e dcimo lugares no ranking de oferta residencial. Foram ofertadas 1.361 unidades no primeiro bairro e 1.333 no segundo. Os apartamentos de trs dormitrios predominaram nos dois bairros, porm em propores diferentes. No Rio Branco foram 739 unidades, equivalente a 54%, e no Mont Serrat foram 611 unidades, equivalente a 46%. Os apartamentos de quatro dormitrios foram a segunda tipologia mais presente no Rio Branco, 239 unidades, ou 18%, enquanto no bairro visinho os apartamentos de dois dormitrios aparecem em segundo lugar na oferta, 472 unidades ou 35%. Em ambos os bairros a oferta de imveis acima de 430 CUB expressiva, perfazendo 44% da oferta local no primeiro caso e 34% no segundo. J a oferta de imveis at 90 CUB inexistente nesses locais. Os outros bairros que caracterizam a cidade de ao constante dos promotores imobilirios so: Cristo Redentor, Santana, Jardim Botnico e Auxiliadora. Destes apenas o ltimo possui oferta significativa de imveis caros, acima de 430 CUB. Os demais bairros concentram a oferta nas faixas intermediarias de valor. Os apartamentos de trs dormitrios tambm predominaram nesses bairros, com exceo do bairro Santana onde predominaram apartamentos de dois dormitrios.

3.2.2 A cidade de atuao em declnio Este cenrio caracterizado por bairros que tiveram queda significativa no nmero de unidades residenciais ofertadas, ou seja, apresentaram oferta grande ou muito grande na primeira metade da dcada, e oferta pequena na segunda metade. Estes bairros, representados no mapa 3 pela cor rosa, so: Belm Novo, Cavalhada, Chcara das Pedras, Cristal e Restinga.
Tabela 4 Percentual de Participao dos bairros na Oferta Residencial de Porto Alegre Bairro Cavalhada Belm Novo Cristal Restinga Chcara das Pedras TOTAL 1999-2005 1454 1289 462 418 373 3996 % 6,2 5,5 2,0 1,8 1,6 17,1 2006-2010 172 258 261 263 241 1195 % 0,6 0,9 0,9 1,0 0,9 4,3 1999-2010 1626 1547 723 681 614 5191 % 3,2 3,0 1,4 1,3 1,2 10,2

Fonte: Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

78

Com exceo do bairro Chcara das Pedras, localizado na macro-regio centro, os demais bairros localizam-se na zona sul da cidade. Apesar da proximidade geogrfica cada um dos quatro bairros apresenta perfil socioeconmico distinto e oferta imobiliria tambm. O bairro Cavalhada registrou a maior queda no nmero de ofertas residenciais de Porto Alegre, passando de 1.454 unidades na primeira metade da dcada para 172 na segunda metade. Em 1999, o bairro ocupou a primeira posio no ranking de ofertas com 559 unidades, sendo todas na tipologia apartamentos de trs dormitrios na faixa de R$ 50.000,00 a R$ 75.000,00 (equivalente faixa de 90 a 135 CUB). No ano seguinte ofertou 256 unidades na mesma tipologia e faixa de valor. Em 2004 o bairro apresentou 111 apartamentos de dois dormitrios e 20 casas. A oferta continuou crescendo em 2005 com o lanamento de 365 casas de trs dormitrios com garagem e churrasqueira, na faixa de valor entre 130 a 220 CUB, e 65 apartamentos de dois dormitrios na mesma faixa de valor. Os anos subseqentes, no apresentaram oferta expressiva, e o bairro praticamente desapareceu do cenrio de lanamentos imobilirios. As imobilirias, no entanto, esto apresentando oferta de lanamentos na Cavalhada o que indica que no prximo censo imobilirio o bairro deve voltar ao cenrio.
Figura 13, abaixo: apartamento na Cavalhada

Figura 14, acima: casa em condomnio fechado na Cavalhada

Fonte: Imobiliria Guarida Disponvel em: www.guarida.com.br/detalhes.php?codigo=24 450.001 Fonte: Imobiliria Ducati Disponvel em: www.imobiliariaducati.com.br/site/content/imovel/detalhe.php ?id=15021

79

As figuras 13 e 14 ilustram a oferta do bairro. A primeira trata da oferta de um apartamento de dois dormitrios, com 59 m, construdo em 2005, no valor de R$ 190.000,00. A segunda trata da oferta de uma casa com trs dormitrios, em condomnio fechado, ano 2008, rea privativa de 146 m, no valor de R$ 287.000,00. No bairro Cristal, que faz divisa a sudeste com a Cavalhada, a oferta caiu de 462 unidades no primeiro subperodo para 261 no segundo. O ano de maior oferta foi 2002, com 203 unidades, sendo 128 apartamentos de trs dormitrios e 53 de dois dormitrios. Em 2008 foi registrada a segunda maior oferta, 138 unidades, divididas em 87 apartamentos de trs dormitrios, 32 de dois dormitrios, 3 coberturas e 16 casas. No mesmo ano foi inaugurado o Barra Shopping Sul, em rea at ento habitada por famlias de baixa renda que foram reassentadas em outras reas da cidade. Como empreendimento de grande porte o shopping causou grandes impactos na regio, aumentando o fluxo de pessoas e o trfego de veculos, alm disso, os novos empreendimentos residenciais j utilizam o discurso dos benefcios de morar prximo ao shopping. Por essas razes, no futuro prximo, o bairro dever sofrer uma ao mais intensa dos promotores imobilirios. Durante o perodo os imveis na maior faixa de valor perfizeram 10% da oferta, sendo na maioria casas com trs dormitrios. Os casos de Belm Novo e Restinga sero explicados logo mais nos sub-captulos Cidade dos estratos de alta renda e Cidade dos imveis na menor faixa de valor. J o caso do bairro Chcara das Pedras ser abordado em ambos sub-captulos, uma vez que o bairro apresenta oferta nas duas faixas de valor.

3.2.3 As novas reas de atuao Alguns bairros tiveram destaque no cenrio de oferta de imveis novos apenas na segunda metade da dcada, passando de uma oferta pequena no primeiro subperodo, para uma oferta muito grande na seqncia. Estes bairros aparecem no mapa 3 em verde, e so nomeadamente: Jardim Carvalho, Rubem Berta, Vila Ipiranga. A tabela 5 nos mostra a evoluo da oferta residencial desses bairros e seus percentuais de participao em relao ao conjunto da cidade. Como podemos ver os trs bairros aparecem com uma oferta pequena inicialmente, perfazendo menos que 1% da oferta total, e no segundo momento tm suas ofertas multiplicadas, aumentando tambm seus percentuais de participao na oferta geral.

80

Tabela 5 Percentual de Participao dos bairros na oferta Residencial de Porto Alegre Bairro Jardim Carvalho Rubem Berta Vila Ipiranga TOTAL 1999-2005 71 157 227 455 % 0,3 0,7 1,0 1,9 2006-2010 1078 1456 1134 3668 % 3,9 5,3 4,1 13,3 1999-2010 1149 1613 1361 4123 % 2,2 3,2 2,7 8,1

Fonte: Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

O bairro Jardim Carvalho teve sua oferta multiplicada por quinze, passando de 71 unidades no primeiro subperodo para 1.078 no segundo. Em 2002, foram lanados 66 apartamentos de trs dormitrios na terceira faixa de valor (135 a 210 CUB). a partir de 2007 que a oferta comea a crescer de fato, com 124 unidades, sendo, destas, 55 apartamentos de trs dormitrios com rea privativa at 100 m, na faixa de valor entre R$ 120.000,00 e R$ 155.000,00 (faixa de 135 a 210 CUB), e 28 casas na mesma faixa de valor, com trs dormitrios e rea de at 80 m. A maior oferta foi registrada em 2009, com 405 unidades, sendo 216 apartamentos de dois dormitrios, e 189 de trs dormitrios, todos nas faixas de valor intermedirias. Em 2010 a oferta manteve-se alta com 390 unidades, sendo 200 apartamentos de dois dormitrios e 190 de trs dormitrios. O bairro localizado na regio leste da cidade, faz divisa a norte com Jardim Itu Sabar, a leste com Protsio Alves (bairro no-oficial) e Agronomia, a sul com o Partenon e a oeste com Jardim do Salso e Bom Jesus. As principais vias de acesso so a Av. Protsio Alves ao norte, a Av. Ipiranga ao sul e a Av. Antnio de Carvalho que corta o bairro no sentido nortesul. De acordo com a prefeitura o Jardim Carvalho possui em seu territrio uma gama de pequenos ncleos residenciais que o complementam, atuando muitas vezes como espaos autnomos dentro do bairro (PORTO ALEGRE, 2000: 50). Dentre estes se podem citar: Cefer I e II, Vila dos Sargentos, e Conjunto residencial Ip II. O ncleo residencial Jardim Itlia um dos mais recentes, e vem recebendo inmeros imveis novos. A maior parte dos lanamentos residenciais parece se concentrar neste novo ncleo que se localiza na parte norte do bairro, prximo a Av. Protsio Alves. As fotos a seguir ilustram esta oferta:

81

Figura 15 Empreendimentos residenciais no Jardim Carvalho

Fonte: Fotos da autora maio de 2011

Tais empreendimentos (figura15) situam-se ao longo da Rua Abram Goldsztein, paralela a Av. Protsio Alves, e arredores. Alm dos empreendimentos recentes, que j esto habitados, chama ateno a quantidade de edifcios em construo (figura 16). Em relao a tal aspecto importante observar que o bairro, de caractersticas majoritariamente residenciais, no conta com grandes supermercados e nem rea de comrcio significativa que possa atender ao novo contingente populacional. Apesar da boa infra-estrutura aparente (ruas asfaltadas, calamento e o Parque Marcos Rubim) o bairro est a uma distncia aproximada de oito quilmetros do centro, e sete quilmetros do shopping mais prximo (Iguatemi). Quanto ao perfil socioeconmico da oferta, esta est direcionada para estratos de mdias rendas.
Figura 16 Edifcios em construo no bairro Jardim Carvalho

Fonte: Fotos da autora maio de 2011

82

J no caso do bairro Rubem Berta, a oferta est direcionada para os estratos de mdia baixa e baixa renda. Do total de imveis residenciais ofertados no bairro, 91%, ou seja, 1.468 unidades estavam na menor faixa de valor (at 90 CUB). Os conjuntos habitacionais existem em grande nmero e so caractersticos do bairro que apresenta a maior populao de Porto Alegre. A ocupao mais intensiva do bairro est diretamente ligada aos projetos de habitao popular da extinta Companhia de Habitao do Estado do Rio Grande do Sul COHAB/RS, financiados pelo tambm extinto Banco Nacional de Habitao - BNH. Dentre os conjuntos habitacionais criados, tem destaque o Conjunto Habitacional Rubem Berta, implantado no final de dcada de 1970, mas que teve suas obras estendidas at 1987, quando foi invadido. De acordo com Borghetti (2005) o conjunto foi projetado para abrigar cerca de 20.000 pessoas, em 4.992 unidades distribudas em 156 edifcios. Alm das unidades habitacionais o projeto tambm previa a instalao de equipamentos e servios, como escola, pequeno comrcio, centro de sade, posto policial e reas livres para recreao e lazer (Borghetti, 2005). Estas reas livres, no entanto, no recebendo os equipamentos previstos pela COHAB/RS, logo foram ocupadas pela populao local e por novos moradores, na forma de pequenos comrcios, garagens, novas residncias e ampliao das existentes. Na poca da ocupao e invaso do conjunto residencial, a infra-estrutura prevista para a rea no havia sido implantada, ficando os moradores longo tempo sem luz eltrica, gua encanada, coleta de lixo e pavimentao adequada que permitisse a chegada do transporte pblico. Coube aos prprios moradores, sanarem as deficincias infra-estruturais aos poucos. De acordo com Rigatti (1997) a regio de entorno do assentamento sofreu alteraes importantes em meados da dcada de 1990 com a ocupao de reas a leste e a sul do conjunto, at ento desocupadas. Tais reas foram utilizadas pela Prefeitura Municipal para o reassentamento de vilas irregulares de outras partes da cidade tendo como caso emblemtico a remoo e transferncia da Vila Tripa para o bairro Rubem Berta. O autor explica que os novos assentamentos romperam com o isolamento do conjunto, ligando-o ao entorno por meio de novas vias e tambm aumentando a utilizao dos estabelecimentos de comrcio e servios, bem como dos servios pblicos de sade, educao e transporte. Atualmente o bairro possui a maior populao de Porto Alegre, alm de ser um dos maiores bairros em extenso com 851 hectares. A demanda das classes populares por habitao na regio (incluindo regio metropolitana) somada aos programas de financiamento do governo federal que tornam esta demanda solvvel, e a disponibilidade de terrenos para a

83

construo, conferem ao bairro grande potencial de atrao para o mercado imobilirio, de modo que hoje o Rubem Berta constitui-se um dos mais cobiados para a produo de imveis populares.
Figura 17 Conjunto Habitacional Rubem Berta

Fonte: Borghetti, 2005

Figura 18 Lanamentos residenciais no Rubem Berta

Fonte: Imobiliria Guarida. Disponvel em: www.guarida.com.br/detalhes.php?codigo=24162.001 www.guarida.com.br/detalhes.php?codigo=24929.001

As figuras 17 e 18 ilustram a tipologia residencial predominante do bairro. No primeiro caso vemos o conjunto habitacional Rubem Berta, construdo nas dcadas de 1970/80, e na figura 18 podemos ver os novos empreendimentos imobilirios lanados na dcada de 2000. Estes ltimos sero detalhados mais adiante quando tratarmos da oferta de imveis na menor faixa de valor.

84

Por fim, o terceiro bairro que teve crescimento expressivo da oferta no perodo foi a Vila Ipiranga, passando de 227 unidades na primeira metade da dcada para 1.134 na segunda metade. O bairro tambm se destacou pelo nmero de imveis na maior faixa de valor, 321 unidades, perfazendo 24% da oferta local. interessante notar, no entanto, que at meados da dcada de 1990, o bairro caracterizava-se pelo uso predominantemente residencial de classe mdia e mdia-baixa (MARASCHIN, 1993). Mesmo com a implantao do Shopping Center Iguatemi, em 1982-1983, entre os bairros Passo da Areia e Boa Vista, a valorizao imobiliria do entorno comeou pelos bairros localizados a sul e oeste do empreendimento (Boa Vista, Trs Figueiras e Chcara das Pedras) preservando o bairro Vila Ipiranga da ao intensiva dos promotores imobilirios por mais tempo. Outro fator que levou o bairro a permanecer fora do circuito imobilirio residencial durante o perodo, foi a existncia de rea destinada a preservao ambiental (MARASCHIN, 1993) a Lei Complementar 43 de 1979 transformava a rea conhecida como Chcara SilvaBier em Unidade Territorial Funcional (UTF 35), com caractersticas de Parque Natural, onde deveria ser implantado o Parque Trs Figueiras. justamente nesta rea, de acordo com Sanfelici (2009), que, em 2006, comea a ser implantado o empreendimento Jardim Europa da Incorporadora Goldsztein, anunciado como o primeiro bairro inteiramente planejado de Porto Alegre, e ocupando uma rea de 406.562 m, at ento um extenso vazio urbano. Ainda de acordo com o autor o projeto inicial previa para a rea a abertura e prolongamento das vias, a urbanizao do Parque Germnia e a construo de 37 torres residenciais. As melhorias virias e a urbanizao do Parque j foram realizadas, entre outros motivos por serem fatores condicionantes e de valorizao do empreendimento. As torres residenciais esto sendo lanadas aos poucos, havendo hoje sete empreendimentos prontos, sendo que alguns destes so compostos por vrias torres. A figura 19 mostra a localizao do empreendimento prximo s avenidas Dr. Nilo Peanha e Antnio Carlos Berta, o Parque Germnia que faz parte do empreendimento privado e os dois shoppings (Iguatemi e Bourbon Country) que parecem ser o fator mais relevante para a valorizao da rea (SANFELICI, 2009).

85

Figura 19 - Vista geral do Empreendimento Jardim Europa

Fonte: Incorporadora Goldztein. Disponvel em: www.goldsztein.com.br/~aldeia/jdeuropa/conheca_goldsztein.php

Na concepo de Sanfelici (2009) a rea do empreendimento residencial Jardim Europa configura hoje uma nova fronteira urbana na metrpole gacha, sendo esta entendida como uma alterao efetiva na espacializao das classes sociais no interior da metrpole (2009: 107). Apoiando-se em Abramo (2007), Gottdiener (1994) e outros tericos, o autor explica que na busca pelo sobrelucro os incorporadores imobilirios procuram novas reas ainda inexploradas pelo setor para realizarem novos investimentos. Contudo esta operao, como vimos na reviso bibliogrfica, apresenta certo risco uma vez que no possvel saber com certeza se a populao vai aderir e, por conseqncia, habitar a nova rea/empreendimento. por isso que o mercado cria permanentemente produtos mais modernos e novos equipamentos (por exemplo, espao gourmet, sala de jogos), no intuito de depreciar o estoque imobilirio existente. A publicidade ostensiva outro recurso usado pelos incorporadores a fim de atrair os estratos de renda superiores s novas reas. O Jardim Europa, rene todos estes indicativos, ou seja, era uma rea pouco explorada pelo mercado imobilirio, habitada por estrato de renda mdia e mdia-baixa, que recentemente foi loteada pela Incorporadora Goldsztein e est sendo comercializada para os estratos de mdia-alta renda sob os signos da exclusividade, contato com a natureza e proximidades dos melhores shoppings da cidade. Soma-se a estes fatos, o grande investimento em publicidade por vrios meios de comunicao. Todas estas caractersticas permitem o autor concluir que a rea se constitui em uma nova fronteira urbana na regio de Porto Alegre, e tambm uma nova centralidade para o mercado imobilirio que v na regio possibilidades de grandes lucros.

86

Os trs bairros aqui abordados e classificados como novas reas de atuao dos promotores imobilirios, juntos representaram 8,1% da oferta total da cidade no perodo 1999-2010. Quando consideramos as duas metades da dcada separadamente, a participao destes trs bairros sobre a oferta geral na segunda metade do perodo sobe de 1,9% para 13,3%, percentual bastante significativo quando pensamos que a cidade composta por 79 bairros.

3.2.4 A cidade de atuao irregular Vimos que em alguns bairros a oferta de imveis residenciais foi sempre constante e numerosa, ou seja, sempre perfazendo mais do que 1,5% da oferta total da cidade. Em outros bairros a oferta, significativa na primeira metade do perodo, caiu muito na segunda. Mas h bairros onde a oferta oscilou entre grande e mdia, e em alguns casos entre pequena e grande. No total foram onze bairros nesta categoria (ver mapa 3, bairros em amarelo), sendo destes, dois situados na macro-regio leste, trs na macro-regio sul, cinco na macro-regio centro e um na macro-regio norte (tabela 6).
Tabela 6 Participao dos bairros sobre a Oferta Total de Imveis Novos em Porto Alegre Bairro Moinhos De Vento Cidade Baixa Ipanema Guaruj Agronomia Terespolis Jardim Lindia Trs Figueiras Centro Partenon Azenha TOTAL 1999-2005 802 495 545 525 310 322 416 416 148 161 65 4205 % 3,4 2,1 2,3 2,2 1,3 1,4 1,8 1,8 0,6 0,7 0,3 18,0 2006-2010 345 394 304 313 516 452 355 311 536 523 441 4490 % 1,2 1,4 1,1 1,1 1,9 1,6 1,3 1,1 1,9 1,9 1,6 16,2 1999-2010 1147 889 849 838 826 774 771 727 684 684 506 8695 % 2,2 1,7 1,7 1,6 1,6 1,5 1,5 1,4 1,3 1,3 1,0 17,0

Fonte: Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

O bairro Moinhos de Vento teve a maior oferta da categoria, 1.147 unidades, chegando a um percentual de participao de 3,4% na primeira metade da dcada. Este bairro como vimos anteriormente, tradicional, desde o sculo XIX, pela ocupao dos estratos de alta renda da cidade, e abriga algumas das principais vias radiais de acesso ao Centro como a

87

Avenida 24 de Outubro, e importantes equipamentos urbanos como o Parque Moinhos de Vento. Por ser bastante antigo e tradicional das camadas de alta renda, o bairro de 82 hectares encontra-se j bastante consolidado, restando poucas reas para novas edificaes. O proprietrio e diretor da Uma Incorporadora, Antnio Mary Ulrich, que atua no bairro h seis anos deu-nos um panorama local7. Ao perguntarmos se havia muitos espaos disponveis no bairro para novos empreendimentos, Ulrich respondeu:
No, no tem quase nada. O Moinhos um dos bairros mais difceis se no o mais difcil para gente poder construir porque realmente tem poucos terrenos disponveis. um bairro que muito preservado, e que a gente acha que deve ser mesmo, tem vrios prdios que tm valor histrico e portanto devem ser preservados, ento so poucos os imveis que realmente no tm nenhuma restrio de construo, ento d muito trabalho a gente encontrar. [...] os outros empreendimentos do Moinhos de Ventos quem fez fomos ns.

Ainda sobre as condies do Moinhos de Vento Ulrich, que tambm morador local, falou que o bairro possui uma associao de moradores bastante atuante, preocupada com a conservao e preservao do bairro, e que j conseguiu impedir a realizao de alguns empreendimentos imobilirios. Como exemplo ele cita o caso de um terreno com trs sobrados na Rua Luciana de Abreu comprado pela Incorporadora Goldsztein (figura 20). As casas seriam demolidas para a construo de um novo empreendimento, mas houve uma liminar que impediu a demolio delas (ULRICH, 2011). Sobre este episdio, Ulrich coloca:
Sem entrar no mrito se devia ou no devia, essa uma situao onde mostra que todo mundo perdeu: o bairro porque as casas esto se deteriorando h oito anos, no pior estado possvel, e o empreendedor tambm porque no pde realizar [seu empreendimento]. E no estou entrando no mrito do que ele queria fazer ou no. Acho que eu no tenho conhecimento suficiente para emitir uma opinio pessoal, mas estou apenas exemplificando aquelas situaes onde no final todo mundo perde, e eu acho que a gente tem que ter o equilbrio de fazer julgamento sem vises extremas.

Entrevista concedida dia 14/02/2011

88

Figura 20 Manifestao da associao de moradores Moinhos Vive pelo tombamento do conjunto de casas da Rua Luciana de Abreu

Fonte: Blog da associao de moradores Moinhos Vive. Disponvel em: moinhosvive.blogspot.com/2008_06_01_archive.html

Na compreenso do entrevistado, h situaes onde o bairro acaba perdendo investimentos e se deteriora por causa da viso muito restritiva e conservadora da associao de moradores ou de outras pessoas e entidades que pensam da mesma maneira. Ainda sobre esta situao, Ulrich disse:
E acho que ter uma viso dinmica de preservao e evoluo importante, como exemplo eu posso citar o bairro Moinhos de Ventos, por exemplo, que tem o shopping [Moinhos] e um hotel [Sheraton]. Esse projeto hoje talvez no sasse, porque iriam dizer que ia destruir isso, iam destruir aquilo e no sei o que mais. Muito bem se a gente olhar dessa forma. Por outro lado, se no for um projeto dessa natureza de carter transformador ele no teria revitalizado o bairro, ele criou um plo de servios que so lojas, cinemas, hospedagem, criou um plo de atrao de muitos visitantes, com isso gerou um plo de lazer, ento eu s vejo benefcios. Como morador do bairro antes eu tinha que sair daqui pra ir ver cinema no Iguatemi, ento hoje tem uma qualidade. Se tivesse essa viso de preservar, mas ao mesmo tempo ter uma viso evolutiva eu acho muito importante.

O hotel e o shopping citados na entrevista foram inaugurados em 2001, e atendem um nicho de consumidores de alto poder aquisitivo. As relaes estabelecidas por estes empreendimentos com o resto da cidade parecem no contemplar o Centro, que sequer mencionado no site do hotel para explicar sua localizao. Conforme o site O Sheraton Porto

89

Alegre Hotel est situado no bairro Moinhos de Vento, sofisticado e exclusivo, a apenas 15 minutos de carro do Aeroporto Internacional Salgado Filho. Outro predicado da localizao do Hotel, conforme o site oficial seu posicionamento estratgico prximo a instituies financeiras, prdios comerciais importantes e bancos, alm do ultra-elegante Moinhos Shopping Center, que est integrado ao hotel. mencionada tambm a proximidade com a Rua Padre Chagas, tambm conhecida como Calada da Fama, uma rua famosa pelos restaurantes gourmet e bares badalados8. Como podemos ver o bairro Moinhos de Vento, continua sendo um referencial para os estratos de alta renda da cidade e tambm para aqueles que vm de fora e desconhecem Porto Alegre ainda. Sua rea pequena (82 hectares), aliada a um longo histrico de atuao dos promotores imobilirios e aos movimentos de preservao do bairro hoje, fazem com que atualmente existam poucas reas disponveis para novos empreendimentos. O bairro Cidade Baixa outro exemplo de bairro tradicional, j se configurando como um dos setores residenciais da cidade no perodo de 1820 a 1890. A rea, limitada pelas Av. Joo Pessoa, Rua Joo Alfredo e Av. Venncio Aires foi a expanso antiga da rea Central da Cidade, pelo lado leste (CABRAL, 1982: 139). Na dcada de 1980, o autor define o bairro como rea residencial relativamente homognea, tpica de estratos de mdias e baixas rendas. A regio deste bairro juntamente com a regio do Bonfim constitua na concepo do autor, algo similar zona de transio de Burges, com heterogeneidade de usos e dinamismo acentuado (CABRAL, 1982). Atualmente a Cidade Baixa constitui importante plo de lazer noturno, com concentrao de bares e restaurantes nas ruas Lima e Silva, Jos do Patrocnio, Joo Alfredo e Repblica. A oferta de imveis no bairro concentrou-se nas tipologias apartamentos de dois dormitrios, 457 unidades, equivalente a 53% da oferta, e apartamentos de um dormitrio ou JK, 328 unidades, correspondendo a 37%. Quanto s faixas de valor a oferta se concentrou nas faixas intermediarias, confirmando o perfil socioeconmico do bairro apontado por Cabral na dcada de 1980. Os bairros de Ipanema e Guaruj tambm tiveram suas ofertas diminudas da primeira para a segunda metade da dcada, sendo no primeiro caso a oferta reduzida de 545 para 304 unidades, e no segundo, de 525 para 313. Os dois bairros localizados na zona sul, beira do

Citaes retiradas do site: www.sheraton-poa.com.br/

90

Guaba, ofertaram predominantemente casas. Em Ipanema foram registradas 596 ofertas da tipologia, o equivalente a 70% da oferta local, e no Guaruj 633 ofertas, perfazendo 76%. No primeiro bairro, 31% da oferta, ou seja, 259 unidades, estava na maior faixa de valor, acima de 430 CUB. No Guaruj a oferta se concentrou na terceira e quarta faixa de valor, sendo registradas apenas 45 unidades acima de 430 CUB.
Figura 21 Casas a venda em Ipanema e Guaruj respectivamente

Fonte: Imobiliria Vera Bernardes. Disponvel em: www.verabernardes.com.br/condominio-ipanema-porto-alegre_15781 www.verabernardes.com.br/condominio-guaruja-porto-alegre_15903

A figura 21 retrata esta oferta. Na foto da esquerda temos uma casa em condomnio fechado em Ipanema, com trs dormitrios, 136m, construda em 2010, no valor de R$ 339.000,00. A foto da direita de uma casa tambm em condomnio fechado, no bairro Guaruj, com trs dormitrios, rea privativa de 207 m, ano 2004, no valor de R$ 305.000,00. De um modo geral observamos que produtos imobilirios com as mesmas caractersticas em Ipanema e Guaruj, tendem a ter preos mais elevados no primeiro bairro. No prprio exemplo aqui apresentado notamos que o imvel do Guaruj possui as mesmas caractersticas do outro, porm com maior rea privativa e, no entanto, o imvel localizado em Ipanema mais caro. A localizao, mais especificamente a acessibilidade, evidentemente influencia diretamente no preo final do produto imobilirio. Vale lembrar que Ipanema est mais prxima da rea central e maior acessibilidade do que Guaruj. Este se encontra cerca de 4 quilmetros mais ao sul do municpio. Os bairros Agronomia e Terespolis tiveram aumento da oferta na segunda metade da dcada, passando de uma oferta de nvel mdio para uma oferta de nvel grande. A

91

Agronomia ofertou 310 unidades residenciais na primeira metade da dcada e, na segunda, 516 unidades. J Terespolis ofertou 322 unidades inicialmente e 452 no perodo seguinte. No primeiro caso a oferta predominante foi de casas, 69% (537 unidades) e, no segundo, de apartamentos de trs dormitrios 433 unidades, ou 56%. A Agronomia, localizada a cerca de 9 quilmetros a leste do Centro, faz divisa com o municpio de Viamo, e tem uma das maiores reas de Porto Alegre, 1241 hectares. O bairro que faz divisa a sul com a Lomba do Pinheiro e a norte com zona indefinida, apresenta reas de vazio urbano e com caractersticas rurais, o que permite e explica na ltima dcada a ocupao mais extensiva do territrio que se faz pela tipologia predominante de casas. Observamos que o bairro apresentou uma oferta bastante heterognea do ponto de vista das faixas de valor, ofertando 188 unidades na maior faixa de valor e 262 unidades na menor faixa. Os condomnios fechados para a classe mdia-alta se proliferaram nos ltimos anos transformando a estrutura socioespacial do bairro que at ento se caracterizava pela ocupao de estratos de mdia e baixa renda, compondo (juntamente com zonas indefinidas, Lomba do Pinheiro, at Rubem Berta) uma extensa faixa perifrica na parte leste de Porto Alegre.

3.2.5 A cidade dos estratos de alta renda Aqui apresentamos e discutimos a oferta de imveis na faixa de valor mais alta do mercado, ou seja, acima de 430 CUB. Os imveis desta faixa so considerados caros e de alto padro e por vezes assim vamos nos referir a eles. Como vimos na reviso bibliogrfica, o mercado imobilirio nas cidades latino-americanas altamente segmentado, tanto em termos da oferta quanto de demanda, gerando uma estrutura socioespacial igualmente segmentada (ABRAMO, 2007). A oferta dos imveis mais caros em Porto Alegre segue a mesma lgica de mercado e desta maneira fica restrita a poucos bairros, permitindo-nos aqui algumas consideraes. O mapa 4 localiza por bairros a oferta dos imveis acima de 430 CUB em Porto Alegre.

92

Mapa 4 Distribuio da Oferta de Imveis Residenciais na Maior Faixa de Valor (acima de 430 CUB) em Porto Alegre (1999 - 2010)

Fonte: Elaborao da autora, a partir de dados dos Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

No perodo analisado foram contabilizadas 9.615 unidades residenciais na faixa de valor acima de 430 CUB, distribudas em 44 bairros. Dos 79 bairros oficiais, 35 no receberam nenhuma unidade desta faixa, e 26 receberam entre 1 e 100 unidades. O mapa 4 nos mostra a oferta de imveis caros distribuda em 19 bairros, aqueles que apresentaram nmeros que consideramos expressivos.

93

O bairro Belm Novo ofertou o maior nmero de imveis nessa faixa de valor, seguido dos bairros Bela Vista e Petrpolis. Ao longo do perodo pesquisado Belm Novo ofertou 1.547 unidades residenciais, sento todas na maior faixa de valor, na tipologia casa de trs ou mais dormitrios com garagem, churrasqueira e dependncia. Este nmero de unidades correspondeu a 16,1% da oferta total de imveis acima de 430 CUB de toda a cidade. A oferta de imveis de luxo concentrada no bairro tem explicao na implantao de condomnios fechados que se instalaram na regio nas dcadas de 1990 e 2000. Esses condomnios, amplamente estudados na geografia urbana, sociologia e outras disciplinas, apresentam uma srie de caractersticas que os distinguem dos demais assentamentos residenciais. Caldeira (2000) explica que esses, tambm denominados de enclaves fortificados, se caracterizam por serem propriedades privadas para uso coletivo, que enfatizam o valor do privado e do restrito em detrimento do pblico, so espaos fisicamente demarcados e isolados por muros, controlados por fortes esquemas de segurana que podem incluir guarda armada. Tais enclaves so espaos autnomos e independentes de seu entorno, podendo se situar em qualquer lugar inclusive em reas rurais ou periferias, prximos a favelas. No caso em estudo existe uma nica avenida de grande porte ligando o bairro ao centro da cidade, e por onde passa o transporte coletivo, Avenida Juca Batista (em amarelo no mapa). Por fim, o interior desses condomnios marcado por forte homogeneidade social, uma vez que a escolha de seus moradores viver entre pessoas do mesmo grupo social. Quando analisamos a evoluo da oferta imobiliria em Belm Novo, outro fato nos chama ateno: a oferta no se d de maneira contnua no perodo, mas sim, de forma concentrada, entre os anos 2000 e 2006. Uma possvel explicao para o caso dada por Sposito (1996) quando discute a natureza da segregao espacial na cidade contempornea. A autora fala que a expanso do tecido urbano quando realizada a partir de agentes imobilirios e fundirios (por exemplo, implantando condomnios fechados) dar-se- pela capacidade do mercado de comprar e definir o uso dos novos terrenos, podendo alternar perodos de intensa ou fraca ocupao. Esta condio de ocupao imposta pelo mercado explica a oferta concentrada de imveis em certos perodos, sendo provvel que nos prximos anos haja novo processo de ocupao em Belm Novo ocasionado por novos condomnios ou pelo crescimento dos j existentes.

94

Figura 22 Condomnio TerraVille - bairro Belm Novo

Fonte: Condomnio Terraville e Imobiliria Vera Bernardes. Disponvel em: www.terraville.com.br/home/ www.verabernardes.com.br/imoveis

O conjunto de imagens da figura 22 de um condomnio do bairro. Na primeira imagem podemos observar o portal de entrada do condomnio e na seqncia duas casas que se encontram a venda, com fotos e demais detalhes em sites de imobilirias locais. Alm de Belm Novo, que se localiza na parte sul do municpio, a oferta de imveis na maior faixa de valor se concentra nas macro-regies centro e norte (mapa 4). Os bairros Bela Vista e Petrpolis juntos so responsveis por 29,5% desta oferta, contabilizando 2.911 unidades. Com um nmero bem menor de imveis, 598, mas ocupando a quarta posio neste ranking, vem o bairro Rio Branco, responsvel por 6,2% da oferta, e em quinto lugar o bairro

95

Moinhos de Vento, com 482 unidades, perfazendo 5%. Os bairros Mont Serrat (458 unidades) e Higienpolis (407) somados representam 9% da oferta, e o bairro Menino Deus, com 324 unidades, 3,4%. Os dois bairros localizados na regio norte Vila Ipiranga e Passo da Areia perfazem 6,5% da oferta, apresentando, 321 e 304 unidades respectivamente.
Mapa 5 Bairros que Concentram a Maior Oferta de Imveis

Fonte: Elaborao da autora, a partir de dados dos Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

Esses nove bairros juntos representam 59,6% de toda oferta de imveis de alto padro. Como podemos observar no mapa 4 existe uma contigidade geogrfica da oferta, ou seja, os bairros que apresentam os imveis mais caros so vizinhos ou muito prximos. Quando observamos a estrutura viria da cidade percebemos que essa regio concentra os principais eixos virios apontados no Plano Diretor (1999): Assis Brasil, Anita Garibaldi, Nilo Peanha, Protsio Alves, II Perimetral (composta pelas vias Jos de Alencar, Azenha, Princesa Isabel,

96

Silva S, Mariante, Goethe e Flix da Cunha), e III Perimetral (Aparcio Borges, Doutor Salvador Frana, Senador Tarso Dutra, Carlos Gomes, Augusto Meyer e Dom Pedro II). Estas vias e seus entornos tambm concentram os principais equipamentos urbanos, tais como supermercados, colgios, hospitais e centros mdicos, terminais de nibus, comrcio de rua e centros comerciais, bares, restaurantes, e shoppings. Inicialmente a oferta de imveis acima de 430 CUB estava concentrada nos bairros Bela Vista e Petrpolis, sendo que no primeiro bairro, estes imveis representaram 57% da oferta local, ou seja, das 2.587 unidades ofertadas no perodo 1.472 foram na faixa mais alta de valor. No bairro, um dos mais verticalizados da cidade, 100% da oferta foi de apartamentos. A tipologia apartamento de quatro dormitrios representou 14,7% da oferta, 375 unidades. Esta tipologia indicativa de empreendimentos de alto padro, uma vez que quanto maior o nmero de cmodos, maior a rea construda, e apenas consumidores de alto poder aquisitivo conseguem pagar por mais espao. Em Petrpolis, os imveis mais caros representaram 27% da oferta do bairro, 1.364 unidades, e a tipologia predominante foi apartamento de trs dormitrios. Os bairros Rio Branco, e Moinhos de Vento, embora com nmeros absolutos bem inferiores a Bela Vista e Petrpolis, tambm tiveram uma oferta constante de imveis na maior faixa de valor, sendo a tipologia apartamento de trs dormitrios e quatro dormitrios a predominante. importante ter em vista que o Moinhos de Vento um bairro antigo a tradicionalmente ocupado pelas classes altas, estando bastante consolidado e com poucos terrenos disponveis para a construo civil. Mont Serrat e Higienpolis tiveram oferta parecida, 458 e 407 unidades respectivamente, e bem distribuda durante o perodo. J o bairro Menino Deus vem diminuindo sua oferta, que chegou ao auge em 2005, com 73 unidades, e nos dois ltimos anos teve apenas 6 e 5 unidades respectivamente. Os bairros da macro-regio norte, Vila Ipiranga e Passo da Areia, entraram no cenrio de imveis de alto padro apenas na segunda metade do perodo. At 2006 no havia oferta significativa de imveis caros na regio. Em 2007 o bairro Passo da Areia surgiu neste cenrio ofertando 133 unidades residenciais acima de 430 CUB, e no ano seguinte 153. J a Vila Ipiranga surgiu em 2008, com 136 unidades, permanecendo no cenrio nos dois anos seguintes com 89 e 93 unidades respectivamente. A tipologia casa no apareceu em nenhum momento, sendo a oferta predominante de apartamentos de trs dormitrios com mais de 100

97

m. A tipologia apartamento de quatro dormitrios s apareceu no bairro Vila Ipiranga, totalizando 112 unidades nos trs anos da oferta. O bairro Passo da Areia onde est localizado o Shopping Iguatemi, criado na dcada de 1980, e tambm o Shopping Bourbon Country (anos 2000). Estes empreendimentos por si s j justificariam a construo de novas moradias atraindo uma populao vida por morar perto de shoppings. em 2006, no entanto, que surge prximo a estes shoppings, ocupando uma rea entre Passo da Areia e Vila Ipiranga, o empreendimento imobilirio Jardim Europa, criado pela Incorporadora Goldsztein e anunciado como o primeiro bairro inteiramente planejado de Porto Alegre. O empreendimento consiste num conjunto de torres residenciais munidas de completa infra-estrutura de lazer. As unidades variam bastante de preo, podendo custar de R$ 400 mil a mais de R$ 1.000.000,00. Logo abaixo apresentamos imagens de dois empreendimentos do Jardim Europa. Como podemos ver consistem em torres de grande altura.
Figura 23 Empreendimentos Residenciais na Vila Ipiranga (Jardim Europa)

Fonte: Imveis Trovit. Disponvel em: http://imoveis.trovit.com.br/, www.vivareal.com.br/apartamento-26396737/

Quem reside no Jardim Europa (mapa 6) de fato mora no bairro Vila Ipiranga. Vila Ipiranga e Passo da Areia foram definitivamente incorporados ao mercado imobilirio e se configuram hoje entre os locais mais atrativos para investidores e promotores imobilirios que atuam no mercado de mdia e alta renda de Porto Alegre.

98

Mapa 6 Localizao do empreendimento Jardim Europa

Fonte: Elaborao da autora

3.2.6 A cidade dos imveis da menor faixa de valor Os imveis da faixa de valor at 90 CUB se caracterizam por menor rea mdia e menor infra-estrutura, no havendo na maioria dos casos itens como sacada, churrasqueira, dependncia e garagem. A classe econmica, ou classe popular o alvo de parte desta oferta, que vem crescendo nos ltimos trs anos. O mapa 7 apresenta a distribuio da oferta desse imveis em Porto Alegre para o perodo 1999-2010.

99

Mapa 7 Distribuio da Oferta de Imveis Residenciais na Menor Faixa de Valor (at 90 CUB) em Porto Alegre (1999 2010)

Fonte: Elaborao da autora, a partir de dados dos Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

Conforme observamos no mapa, o bairro que apresenta maior oferta de imveis residenciais at 90 CUB o Rubem Berta, seguido dos bairros Restinga e Sarandi, perfazendo os trs bairros juntos 56% de toda oferta em questo. No bairro Rubem Berta foram ofertadas 1.468 unidades na menor faixa de valor, o que correspondeu a 31,2% de toda oferta at 90 CUB em Porto Alegre, e 91% da oferta do bairro. Em 2008 foram ofertados 550 unidades, na tipologia apartamento de dois dormitrios at 45 m, e em 2009, 510. Em 2010 foram 179 unidades com as mesmas caractersticas.

100

Figura 24 Imveis venda no bairro Rubem Berta

Fonte: Imobiliria Guarida. Disponvel em: www.guarida.com.br/detalhes.php?codigo=24929.001 Imobiliria Crdito Real. Disponvel em: www.creditoreal.com.br/portal/index.php?secao=vendas&modulo=detalhes&codigo=70319

As imagens da figura 24, obtidas em sites de imobilirias, exemplificam a oferta do bairro. A primeira imagem refere-se oferta de um imvel de 37,58 m, com dois dormitrios, ano de construo 2008, no valor de R$ 79.000,00. Na segunda imagem o imvel ofertado foi construdo em 2010, tem dois dormitrios, rea privativa de 40 m, no valor de R$ 80.000,00 (consulta realizada no dia 23/05/11). A implantao destes condomnios foi responsvel pelo crescimento da oferta no bairro que at 2007 era pouco expressiva. A Restinga, bairro localizado na zona sul de Porto Alegre, teve a segunda maior oferta de imveis na menor faixa de valor, 659 unidades. Neste caso, os dois primeiros anos do perodo concentraram a maior parte oferta, que apresentou nmeros baixos durante os anos seguintes se recuperando nos ltimos dois anos. Aqui a oferta esteve dividida entre casas com dois dormitrios e garagem e apartamentos de dois dormitrios e garagem. Em 1999 foram colocados a venda 150 apartamentos e em 2000, 194 casas. interessante observar que nestes dois anos a oferta de lojas tambm foi expressiva, 44 e 50 respectivamente, o que aponta para um incremento na oferta de servios na regio. Uma breve visita ao bairro permite-nos constatar uma concentrao de comrcio e servios ao longo da Estrada Joo Antnio Silveira, onde se encontram agncias bancarias, dos correios e vrias lojas. Nos ltimos trs anos, em que a oferta vem se recuperando, a tipologia apartamento de dois dormitrios at 45 m correspondeu a 100% da oferta. Novamente uma visita ao local permite-nos observar inmeros empreendimentos habitacionais que esto sendo construdos

101

com recursos do Programa Minha Casa, Minha Vida. Moradores locais, e lderes comunitrios relatam que a implantao de tais condomnios, no entanto no est sendo acompanhada da infra-estrutura necessria, e j faltam no local, creches, escolas de ensino fundamental e mdio, posto de sade entre outros servios. O crescimento populacional do bairro, gerado pelos novos empreendimentos vem provocando apreenso entre os moradores que j passam dificuldades com a falta de infra-estrutura local e a oferta insuficiente de transporte pblico urbano que liguem o bairro ao centro da cidade. Na zona norte da cidade est localizado o bairro Sarandi, com a terceira maior oferta de imveis populares, 528 unidades, o equivalente a 11,2% de toda oferta de Porto Alegre. Em 2010, ano de maior oferta, foram colocados venda 210 apartamentos de dois dormitrios com at 45 m. Em 2000, foram 102 unidades, sendo 76 apartamentos de dois dormitrios e 26 de trs dormitrios. Diferentemente dos dois bairros anteriormente citados, onde a oferta de imveis populares correspondeu a mais de 90% da oferta local, no Sarandi, nono colocado no ranking da oferta geral, os imveis populares corresponderam a 33% das unidades ofertadas. Apesar de no receber nenhuma unidade na maior faixa de valor (acima de 430 CUB), o Sarandi apresentou uma oferta contnua de imveis nas faixas intermedirias, de 90 a 135 CUB e 135 a 210 CUB. A Lomba do Pinheiro, localizada na zona leste, foi a quarta colocada em nmero de unidades na menor faixa de valor, com 360. Este bairro at 2008 no havia aparecido nos censos imobilirios, com nenhum tipo de imvel. S em 2009 o bairro surge no cenrio imobilirio com 140 apartamentos de dois dormitrios at 45 m, e em 2010 se mantm, aumentando a oferta para 220 unidades, na mesma tipologia. De acordo com Fontoura (2005), foi na dcada de 1970 que o bairro de origem rural teve uma ocupao urbana mais intensa, ocasionada pela elevao dos preos dos imveis na rea central, a remoo de vilas da mesma rea e pelos novos loteamentos que se desenvolviam nas reas perifricas. Segundo informaes da prefeitura, contidas em Memria dos Bairros (Porto Alegre, 2000), a Lomba do Pinheiro formada por mais de trinta vilas e se caracteriza por forte organizao comunitria na luta por direitos e melhorias, como a implantao de infra-estrutura e regularizao fundiria. Fontoura (2005) comenta que em 1989 o bairro era considerado o maior aglomerado de loteamentos clandestinos e irregulares da cidade. Ainda de acordo com a autora, as caractersticas do processo de adensamento populacional, tais como precariedade infra-estrutural, aglomerao em locais insalubres e grande distncia do Centro da cidade, caracterizam o bairro como periferia urbana.

102

Figura 25 Oferta de imveis no bairro Lomba do Pinheiro

Fonte: Imobiliria Auxiliadora Predial. Disponvel em: www.auxiliadorapredial.com.br/Vendas/Imovel-Apartamentos-Lomba-do-Pinheiro-Porto-Alegre_29818 www.auxiliadorapredial.com.br/Vendas/Imovel-Apartamentos-Lomba-do-Pinheiro-Porto-Alegre_30540

O surgimento da Lomba do Pinheiro no cenrio imobilirio caracteriza a expanso do mercado para as reas perifricas visando atender este novo nicho que so as classes populares. Nas imagens acima podemos ver um lanamento imobilirio localizado em uma das principais vias do bairro, a Estrada Joo Oliveira Remio. O imvel ofertado de dois dormitrios, no valor de R$ 75.000,00. A outra imagem apresenta a vista de outro imvel com as mesmas caractersticas do anterior. interessante observar a ocupao dispersa alternada com reas verdes. Constituindo um caso de exceo do que aqui chamamos de mercado para classe popular, encontramos na quinta posio em nmero de imveis at 90 CUB o bairro Chcara das Pedras, com 323 unidades. Diferentemente dos outros casos em que a tipologia predominante foi apartamento de dois dormitrios com at 45 m, aqui a oferta esteve concentrada (100%) na tipologia outros. O material censitrio, no entanto, no esclarece o que vem a ser esta tipologia, apenas a apresenta desta forma e considera a mesma do tipo residencial. Infelizmente a pouca disponibilidade do Sindicato em nos atender no nos permitiu esclarecer esta questo. Ao pesquisarmos em imobilirias os imveis disponveis para venda no bairro, no encontramos nenhum exemplar nesta faixa de preo, mas apenas nas faixas de valor mais elevadas, sendo comum a oferta de imveis de mais de R$ 1.000.000,00. Em situao similar Chcara das Pedras, encontra-se Petrpolis, que ofertou 222 unidades at 90 CUB, correspondendo a apenas 4% da oferta do bairro vale lembrar que

103

Petrpolis teve a maior oferta residencial de Porto Alegre. A tipologia outros correspondeu a toda oferta nesta faixa de valor em 1999, 64 unidades, e a 11 unidades em 2004. O restante da oferta foi da tipologia casa de dois dormitrios, sendo 66 unidades em 2000 e 20 unidades em 2004. O bairro Centro ofereceu 298 unidades nesta faixa de valor, o que representou 6,4% de toda a oferta de imveis at 90 CUB de Porto Alegre, e 44% da oferta de imveis do bairro. Os maiores nmeros foram no trinio 2006, 2007, 2008, com 88, 93 e 82 unidades respectivamente. A tipologia predominante foi de apartamentos JK com at 45 m, perfazendo mais de 90% da oferta, e em seguida apartamentos de um dormitrio com a mesma rea privativa. Por fim o bairro Agronomia recebeu 262 unidades habitacionais at 90 CUB, sendo 91 apartamentos de dois dormitrios em 2002, e 150 casas de at 45 m em 2009. A anlise da oferta de imveis na faixa de valor mais baixa do mercado em Porto Alegre, permite-nos algumas concluses. A maior parte da oferta se concentrou na segunda metade do perodo, em bairros que at ento tinham pouca ou nenhuma presena no cenrio do mercado imobilirio, a destacar Rubem Berta e Lomba do Pinheiro. Nestes locais considerados perifricos, a tipologia predominante foi apartamento com dois dormitrios at 45 m. Tal oferta comprova que o alto preo do produto imobilirio limita o poder de compra das classes populares, que se vem obrigadas a consumir as menores reas ofertadas no mercado. Enquanto nesses bairros a oferta predominante de habitao de dois dormitrios, no Centro a totalidade de imveis at 90 CUB do tipo apartamento JK ou de um dormitrio. Esta oferta por sua vez, sugere um pblico composto por pessoas sozinhas ou casais sem filhos que buscam a praticidade da localizao central, normalmente prxima do local de trabalho ou estudo. A presena de imveis na menor faixa de valor em determinado local no determina seu perfil socioeconmico. Como vimos, bairros considerados nobres tambm tiveram oferta significativa de imveis de menor preo. necessrio observar a incidncia da oferta, assim como a sua representatividade no universo local. A identificao da tipologia associada oferta tambm ajuda na caracterizao do local, uma vez que pblicos distintos tm necessidades distintas e conseqentemente buscam produtos imobilirios diferentes. Os bairros onde a oferta de imveis at 90 CUB representou mais de 90% da oferta local, foram aqueles localizados mais distantes do Centro, e com menor infra-estrutura. As

104

estradas representam as vias de acesso locais, e no as avenidas (mapa 8). Quando nos aproximamos do Centro a oferta vai se transformando, tanto quantitativamente (diminui o nmero de unidades ofertadas) quanto qualitativamente (os imveis de dois dormitrios at 45 m do lugar aos apartamentos JK ou de um dormitrio). Conclui-se que neste caso efetivamente os imveis se destinam populao de baixa renda.

Mapa 8 Bairros e Principais Vias com Oferta na Menor Faixa de Valor

Fonte: Elaborao da autora, a partir de dados dos Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

105

3.2.7 A cidade excluda do mercado Tratamos at agora daqueles bairros que ao longo do perodo estudado se destacaram pelo nmero de unidades residenciais novas ofertadas. Alguns bairros, no entanto receberam poucas unidades ou nenhuma, indicando que ainda no so atrativos aos promotores imobilirios, ou possuem algum tipo de restrio para a construo. Os bairros Belm Velho, Cascata, Serraria, Ponta Grossa, Jardim Floresta e Chapu do Sol, sequer so citados nos censos imobilirios. Outros bairros como Anchieta, Santa Maria Goretti, Jardim So Pedro e Mrio Quintana, aparecem nos censos pontualmente, em um ou dois anos no mximo, e com oferta inferior a 50 unidades no perodo.
Mapa 9 Cidade Excluda do Mercado

Fonte: Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999 2010)

106

Estes bairros que no se destacam no mercado imobilirio esto representados no mapa 9. Neste mapa constam todos os bairros que no atingiram 0,1% da oferta total (51.079 unidades) da cidade, equivalente 51 unidades. possvel observar que a zona sul da cidade concentra a maior parte dos bairros e reas excludas do mercado imobilirio. Tal condio explica-se em parte pelo Plano Diretor vigente e seu macrozoneamento que classifica quase toda a zona sul do municpio como cidade rururbana, com caractersticas de ocupao extensiva. Alguns bairros da zona sul como Belm Velho e Cascata, ainda conservam caractersticas rurais, onde predominam pequenas propriedades unifamiliares dedicadas agricultura familiar e agroecolgica. Alm das restries impostas pela lei, outro fator que parece limitar a ao dos promotores imobilirios a presena de reas de ocupao irregular. Conforme Aguiar e Heidrich (2011) essas ocupaes entram em conflito com a cidade formal que as considera incmodas e por isso deseja remov-las. interessante notar que a regio dos bairros Cascata, So Jos e Vila Joo Pessoa, de geografia bastante acidentada, que aparece em nosso mapa 9 como sendo de pouca expressividade para o mercado imobilirio, abriga diversas reas de ocupao irregular de acordo com Aguiar e Heidrich (2011). Com uma geografia mais regular, porm com a presena marcante de ocupaes irregulares tambm se encontram os bairros Bom Jesus e Mrio Quintana. A baixa participao de alguns bairros no cenrio de lanamentos imobilirios indica um espao urbano relativamente heterogneo com vastas reas ainda pouco modificadas pelos promotores imobilirios.

3.3 A Nova Geografia de Centralidades

Com base em nosso referencial terico e pesquisa emprica podemos dizer que Porto Alegre possui hoje uma nova centralidade, com caractersticas de subcentro regional metropolitano (CORRA, 1993). De um certo ponto de vista, esta situao no foi apontada nos estudos realizados at a dcada de 1990 por ns referidos (CABRAL, 1982; ROVATI, 1990). Tal centralidade situa-se a leste do Centro Histrico, tendo como ncleo os bairros de Petrpolis e Bela Vista, e se estendendo at os bairros Passo da Areia e Vila Ipiranga. Na zona sul do municpio identificamos um subcentro de bairros (CORRA, 1993) ou ncleo

107

secundrio de atividades, localizado entre os bairros Tristeza, Ipanema e Vila Assuno. Este subcentro de menor importncia, tanto pelo pequeno nmero de servios que oferece, quanto por sua rea de abrangncia e empreendimentos atrados. Partimos de estudos sobre Porto Alegre que caracterizavam uma estruturao por setores, que se dava a partir de ncleos centrais e subcentros. Alm do Centro Histrico que continua abrigando importante parcela de equipamentos urbanos, atividades e servios, identificamos uma nova centralidade de abrangncia metropolitana que parece orientar na ltima dcada as atividades do mercado imobilirio residencial das classes altas, e por conseqncia, exerce grande poder de atrao sobre as demais camadas sociais como observam Cabral (1982) e Abramo (2003), as classes de maior renda tm poder estruturador sobre o espao urbano uma vez que elas ocupam parcelas de espao com maior infra-estrutura e amenidades. O Centro Histrico continua concentrando os principais terminais de transporte interregionais e intra-urbanos, o que constitui importante caracterstica das reas centrais (CORRA, 1993). O Centro continua apresentando grande fluxo de pessoas, automveis, servios e mercadorias, alm de uso intensivo do solo, ampla rea vertical e limitado crescimento horizontal. Os servios da administrao pblica tanto municipal quanto estadual permanecem na rea corroborando para mant-la como ponto focal da gesto do territrio. Todas estas caractersticas aparecem no sentido de confirmar que ainda hoje a regio do bairro Centro constitui-se como importante centralidade da capital gacha e regio metropolitana. Tal descrio corresponde, conforme Corra (1993), ao ncleo da rea central, que comporta ainda uma zona perifrica (tambm chamada de zona de obsolescncia ou de transio), caracterizada por inmeros terrenos e prdios abandonados que outrora abrigavam indstrias, e construes baixas grandes consumidoras de espaos, como armazns, depsitos e garagens. Em Porto Alegre esta zona de transio parece se localizar ao longo dos eixos Voluntrios da Ptria, Farrapos, Mau e adjacncias, que alm daquelas caractersticas comportam rea residencial de estratos de baixa renda, cortios, comrcio popular e hotis baratos, tambm caractersticos das zonas perifricas ao ncleo central. Cabral (1982) identificou em Porto Alegre dois importantes setores residenciais de estratos de alta renda estruturadores do espao urbano, nomeadamente setor leste e setor sul. O primeiro setor era o mais importante, agrupando famlias de alta renda em torno dos bairros

108

Moinhos de Vento e Centro. O setor sul acompanhando a orla do Guaba, constitua um eixo alternativo, de ocupao mais irregular. Estes setores concentravam maior parcela de infraestrutura e equipamentos urbanos, bem como comrcio e servios, constituindo o que, no mbito deste trabalho, entendemos como centralidades. A partir da caracterizao de Cabral (1982) do Setor Leste, podemos afirmar que at a dcada de 1980, Porto Alegre possua uma rea central bem definida, agregando todas as caractersticas descritas na literatura como determinantes de centralidade, ou seja: abrigava o Centro de negcios (Central Business District), era o centro comercial por excelncia e concentrava equipamentos urbanos, infra-estrutura e servios, constituindo rea de ampla acessibilidade. Da mesma forma, tinha origem neste centro a principal diretriz de desenvolvimento que organizava os agrupamentos de estratos de alta renda na cidade. Em suma esta rea central desempenhava amplo poder estruturador sobre o restante da cidade. Atualmente, no entanto, percebemos que o Centro no rene mais este conjunto de caractersticas, que outrora lhe conferia a noo de qualidade descrita por Cabral (1982). O valor simblico desempenhado pela Praa Jlio de Castilhos, por exemplo, ento plo comercial tpico dos estratos de alta renda, no mais constatado, tendo essa modalidade de comrcio se transferido para os shoppings. O Centro Histrico evidentemente uma regio de ocupao consolidada, que hoje dispe de poucas reas para construo de novos empreendimentos. De qualquer maneira no nos parece exagerado afirmar que no exerce mais o mesmo poder de atrao sobre os estratos de alta renda que exercera no perodo anterior. Nossa pesquisa relativa ao perodo 1999 a 2010 identificou que o maior volume de ofertas ocorreu nos bairros Petrpolis e Bela Vista. Estes dois bairros juntos foram responsveis por 15% de toda oferta residencial da cidade, totalizando 7.657 unidades. Tal oferta, como descrevemos na seo anterior, no significativa apenas do ponto de vista quantitativo, mas tambm em termos qualitativos, representando 29,5% da oferta de imveis na maior faixa de valor, 2.836 unidades. Cabe lembrar que os outros bairros que apresentaram oferta significativa nesta faixa de valor foram respectivamente Rio Branco, Moinhos de Vento, Mont Serrat e Higienpolis, todos prximos, formando uma rea contnua de estratos de alta renda. Com exceo do bairro Menino Deus, localizado um pouco mais a sul, e Belm Novo (extremo sul), esta oferta segue em direo leste at os bairros Passo da Areia e Vila Ipiranga, tendo estes dois ltimos surgido recentemente no circuito imobilirio de alta renda.

109

A partir deste cenrio podemos afirmar que do ponto de vista do mercado imobilirio, Porto Alegre apresenta uma nova centralidade, ou seja, um novo referencial de atuao para os promotores imobilirios que no se d mais a partir do Centro Histrico, mas sim, a partir dos bairros Petrpolis e Bela Vista, seguindo em direo leste.
Figura 26 Perfis de Atuao do Mercado Imobilirio em Porto Alegre

Fonte: Elaborao da autora, a partir de dados dos Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

Os mapas reunidos na figura 25 apresentam quatro cenrios do mercado imobilirio em Porto Alegre para o perodo 1999-2010. No primeiro mapa temos a distribuio da oferta nos bairros em nmero de unidades. Os bairros que se destacaram neste cenrio apresentando as maiores ofertas (acima de 1.000 unidades) foram respectivamente: Petrpolis, Bela Vista, Jardim Itu Sabar, Menino Deus, Higienpolis, Passo Da Areia, Tristeza, Cavalhada, Sarandi, Rubem Berta, Belm Novo, Rio Branco, Vila Ipiranga, Mont Serrat, Cristo Redentor, Jardim Carvalho, Moinhos De Vento, Santana e Jardim Botnico.

110

No mapa seguinte, espacializamos a oferta por faixas de valor, adotando as mesmas categorias apresentadas nos itens A cidade dos estratos de alta renda e A cidade dos imveis at 90 CUB. Neste mapa so destacados os bairros com oferta expressiva de imveis na menor faixa de valor e acima de 430 CUB. O terceiro mapa apresenta os bairros que juntos somaram 75% da oferta de imveis na maior faixa de valor (acima de 430 CUB). Estes bairros so respectivamente: Belm Novo, Bela Vista, Petrpolis, Rio Branco, Moinhos de Vento, MontSerrat, Higienpolis, Menino Deus, Vila Ipiranga e Passo da Areia. Por fim, o quarto mapa mostra os bairros que tiveram mais de 25% de suas ofertas na maior faixa de valor, a saber: Belm Novo, Bela Vista, Petrpolis, Rio Branco, Moinhos de Vento, Boa Vista, Trs Figueiras, Santa Tereza, Vila Assuno, Pedra Redonda e Ipanema.
Mapa 10 Perfil da Oferta de Imveis Novos em Porto Alegre (1999 - 2010)

Fonte: Elaborao da autora, a partir de dados dos Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

111

Quando reunimos o conjunto de informaes dos quatro mapas obtemos o cenrio representado no mapa 10. Conforme este mapa, os bairros Petrpolis e Bela Vista, alm de concentrarem parte significativa da oferta residencial da cidade, concentram tambm a oferta de imveis de luxo, que como vimos, tende a orientar o restante da oferta uma vez que atrai equipamentos urbanos e servios9. Em relao a tal aspecto observamos que parte expressiva do restante da oferta, sobretudo de imveis caros, concentra-se nos bairros ao redor, configurando no mapa uma mancha extensa e contnua. Acompanhando a evoluo desta oferta podemos afirmar que a mesma vem se deslocando sistematicamente para leste, chegando hoje at a Vila Ipiranga, configurando o que Abramo (2007) descreve como processo de extensificao da cidade formal. Na zona sul da cidade, observa-se outro foco de oferta residencial para extratos de alta renda entre os bairros Santa Tereza, Vila Assuno, Tristeza, Ipanema e Pedra Redonda. Esta oferta, no entanto bem menor que a encontrada no foco Petrpolis e Bela Vista, e a tipologia predominante de casas, caracterizando uma ocupao mais extensiva do espao. Alguns bairros prximos, como Cristal e Cavalhada apresentaram oferta expressiva de imveis, enquanto outros como Camaqu e Vila Nova recebem poucos imveis novos ainda. Esta regio da cidade que j era apontada por Cabral (1982) como eixo alternativo de ocupao dos estratos de alta renda, parece manter este perfil. Ainda que os promotores imobilirios venham investindo na regio, a produo de imveis novos na zona sul bem inferior a produo das zonas centro e norte, diferenciando-se tambm pelo tipo de oferta, unidades unifamiliares. Ainda hoje o potencial paisagstico, representado pelo Guaba, parece estar entre os principais fatores de atrao de novos moradores para a regio. Nos ltimos anos a regio vem recebendo mais infra-estrutura e servios, certamente visando responder s demandas das classes mdias e altas locais, mas tambm na perspectiva de atrair novas famlias para a regio. Atravs do mapa podemos observar tambm uma predominncia da oferta de imveis populares na faixa limtrofe do municpio com a regio metropolitana. Como vimos anteriormente esta oferta vem crescendo nos ltimos anos, sobretudo naqueles bairros considerados perifricos, j caracterizados por ocupaes de baixa-renda e infra-estruturas precrias. O incremento da construo civil nestes locais, no entanto no vem sendo
9

O bairro Belm Novo rene os mesmos atributos, porm como j vimos, este bairro constitui um caso de exceo, com produo imobiliria diferenciada e pontual, baseada na construo de condomnios fechados.

112

acompanhado da implantao dos servios e equipamentos urbanos necessrios, corroborando para manter estas localidades sob o status de regio perifrica, dependente das reas centrais. O Centro, por sua vez, no teve grande destaque no cenrio imobilirio. Sabemos que isto, em parte, deve-se ao fato de ser uma rea consolidada. Observando a tipologia predominante (apartamento de um quarto ou JK) juntamente com a faixa de valor dos imveis (40% estava na faixa at 90 CUB) podemos dizer que os novos imveis do bairro no se destinam s famlias de alta renda, sugerindo que o Centro perde importncia como referncia na estruturao residencial dessas classes. Neste contexto, parece ficar claro o movimento de deslocamento dos estratos de alta renda do Centro em direo a leste, gerando uma redistribuio dos usos residenciais do solo em Porto Alegre e, conseqentemente apontando para uma nova geografia de centralidades.
Mapa 11 A Nova Geografia de Centralidades de Porto Alegre (1999 - 2010)

Fonte: Elaborao da autora, a partir de dados dos Censos Imobilirios do SINDUSCON-RS (1999-2010)

113

O mapa 11 representa nossa proposta de modelo de organizao espacial da cidade de acordo com a ao dos promotores imobilirios neste perodo. Segundo este modelo, os bairros Petrpolis e Bela Vista so o novo setor residencial dos estratos de mdia-alta e alta renda de Porto Alegre. Tendo atrado o maior nmero de imveis caros no perodo analisado, configuram o ncleo da centralidade. A ocupao nestes bairros intensiva, predominando a tipologia de apartamentos de trs e dois dormitrios. A implantao da Terceira Perimetral e consolidao da Avenida Carlos Gomes como eixo de negcios, contribuiu para a valorizao imobiliria local bem como conferiu maior acessibilidade aos bairros. Outros eixos virios importantes so as avenidas Protsio Alves e Nilpolis. Alguns equipamentos urbanos como a Praa Carlos Simo Arnt, situada na Avenida Nilo Peanha, exercem hoje grande efeito simblico sobre os estratos de alta renda, tal qual exerciam a Praa da Matriz ou a Praa Julho de Castilhos na dcada de 1980. O bairro Moinhos de Vento ainda uma referncia para os estratos de alta renda, porm, sua rea reduzida e alta densidade de ocupao, limita a construo de novos empreendimentos imobilirios no local. O bairro Rio Branco, por sua vez, contguo ao Moinhos de Vento, recebeu inmeros empreendimentos residenciais de luxo, o que refora a idia defendida por alguns pesquisadores de que a localizao dos estratos de alta renda atrai e influencia a localizao dos demais estratos (semelhantes ou inferiores). No havendo mais muitos terrenos para novos empreendimentos de alto padro nas regies supracitadas os promotores imobilirios deslocaram suas atividades sistematicamente para as reas em volta, menos exploradas. Aos poucos estes bairros vm sendo incorporados pelo mercado imobilirio passando a compor este cenrio para estratos de alta renda, ou ainda, passando a compor a nova centralidade. Podemos observar esta situao nos bairros MontSerrat, Boa Vista, Trs Figueiras, Higienpolis, Passo da Areia e Vila Ipiranga. O aporte de infra-estrutura e servios nesta regio crescente, visando atender as demandas da nova populao. A regio j abriga dois shoppings centers, sendo um deles o maior da cidade, alm de inmeros supermercados, hipermercados, escolas renomadas e diversas praas e parques. importante observar que, o Plano Diretor de 1999 instituiu o Corredor de Centralidade Anita Garibaldi Nilo Peanha, que corta a cidade e, mais especificamente, esta regio no sentido oeste-leste. De acordo com o artigo 30 da Lei do Plano Diretor (PORTO

114

ALEGRE, 1999), Corredor de Centralidade o espao definido por duas vias estruturadoras principais que tem entre outros objetivos:
Itornar mais eficiente o sistema de transporte urbano e as condies de ingresso metropolitano com a criao de novas alternativas de circulao; III - estimular prioritariamente a densificao visando a orientar estrategicamente a ocupao do solo; V - estruturar uma rede de plos comerciais multifuncionais, formando centros de bairro que visem a atender populao em suas necessidades de bens, servios e empregos. (LEI COMPLEMENTAR N 434/99, grifo nosso)

Portanto, a ao dos promotores imobilirios que vem se intensificando na regio encontra justificativa e respaldo na prpria legislao municipal. Respeitando o movimento de deslocamento sistemtico dos estratos de alta renda dentro da cidade, acreditamos que o bairro Jardim Itu Sabar ser o prximo a receber investimentos imobilirios destinados aos estratos de alta renda, caracterizando o que denominamos de rea de expanso da nova centralidade. O bairro teve a quarta maior oferta de imveis de Porto Alegre, indicando que foi definitivamente incorporado pelo mercado imobilirio. Alm de estar ao lado da Vila Ipiranga (o bairro mais recentemente incorporado ao mercado imobilirio de alta renda) possui extensa rea com inmeros terrenos vazios e preos relativamente mais baixos para atuao dos promotores imobilirios. Frente a estas caractersticas, a noo de nova fronteira urbana apresentada por Sanfelici (2009) tambm se aplica ao bairro. O bairro Agronomia registrou um nmero expressivo de ofertas tanto na maior faixa de valor (188 unidades) quanto na menor (262 unidades), indicando um perfil heterogneo de ocupao. A literatura nos mostra que o mercado imobilirio tende a direcionar a oferta para pblicos especficos, homogeneizando as reas, o que para ns indica que a Agronomia passa por um momento de transio de seu perfil imobilirio e dentro de alguns anos ter sua oferta direcionada para um nico nicho. Face aos ltimos condomnios horizontais de luxo criados no bairro, o aporte em infra-estrutura dever ser crescente, atraindo novos empreendimentos de luxo, e expulsando os moradores de menor renda do bairro a proximidade com o campus da UFRGS possivelmente alimenta esse processo. Desta forma acreditamos que nos prximos anos a oferta imobiliria local ser dirigida a estratos de alta renda. Um subcentro de bairros pode ser identificado no mapa em cor lils, na zona sul da cidade, abrangendo aqueles bairros j apontados em estudos anteriores como setor alternativo

115

para estratos de alta renda. A ocupao mais extensiva da rea, conforme prev o Plano Diretor, com predomnio de residncias unifamiliares, no comporta a instalao de grandes equipamentos urbanos como shoppings centers. Todavia a regio dispe de boa infraestrutura viria, e um comrcio local diversificado, que possibilita atender as necessidades bsicas da populao. Ademais a orla do Lago Guaba atrai centenas de pessoas para a regio nos finais de semana para a realizao de atividades de recreao e lazer. Bares e restaurantes, e at um novo centro comercial (Passeo Zona Sul) fazem parte das opes que a regio oferece para a populao local e visitante. A grande rea em cor de rosa no mapa representa os assentamentos de estratos de mdia renda, que como vimos, procuram se localizar prximos aos assentamentos de alta renda, na busca pela distino espacial e infra-estrutura (CABRAL, 1982; ABRAMO, 2007). Desta maneira consideramos que estas reas so polarizadas pelas centralidades, e por isso as classificamos como reas de abrangncia das centralidades. No extremo sul do municpio encontramos os grandes empreendimentos urbansticos, ou condomnios fechados, destinados a residncia de estratos de alta renda. Estes empreendimentos se caracterizam pelo acesso restrito, segurana intensiva, infra-estrutura privada e grande distncia das reas centrais. Neste sentido, as vias rpidas so fundamentais para conectar estes assentamentos ao restante da cidade. Os subrbios residenciais, tipo de urbanizao originada nos Estados Unidos, se espalharam rapidamente pelos pases da Amrica Latina, e hoje caracterizam a paisagem urbana das grandes cidades e at mesmo das cidades mdias. Por fim, os estratos de mdia-baixa e baixa renda que buscam acessar a cidade via mercado imobilirio formal encontram espao majoritariamente nas bordas da cidade, nas reas de divisa com a regio metropolitana. Nestas regies a infra-estrutura ainda precria, incapaz de atender a toda populao local. Faltam ruas e avenidas pavimentadas para facilitar o acesso, assim como linhas de transporte pblico, e servios, obrigando a populao a se deslocar at as reas centrais para suprir suas necessidades de servio e emprego. Estes bairros tm as condies de reas perifricas reforadas na medida em que se mantm na dependncia de outras localidades para existirem plenamente.

116

CONSIDERAES FINAIS

Esta dissertao refletiu sobre a reestruturao da cidade contempornea, supondo que tal processo marcado pela emergncia de novas centralidades e pode ser observado a partir do estudo da ao dos promotores imobilirios agentes cuja dinmica ao mesmo tempo modela o espao e resulta de suas transformaes. Porto Alegre foi escolhida como estudo de caso. O objetivo geral da pesquisa foi descrever a distribuio espacial da oferta de imveis novos na cidade, visando analisar, compreender e refletir sobre sua estrutura urbana e, em particular, sobre sua geografia de centralidades. Segundo nossa hiptese inicial, a dinmica da promoo imobiliria na ltima dcada expressaria a emergncia de novas centralidades. Para o caso especfico de Porto Alegre supomos que: (i) o centro histrico no atrai mais os estratos de alta renda e (ii) no constitui mais a principal diretriz de desenvolvimento da estrutura de usos residenciais do solo, como apontou Cabral (1982) em estudo realizado h trs dcadas; (iii) novas reas residenciais para estratos de alta renda caracterizariam novas centralidades; (iv) a ao dos promotores imobilirios refletiria e ao mesmo tempo fortaleceria uma estrutura de mltiplas centralidades. Inicialmente abordamos as noes de estrutura urbana, rea central e centralidade. Vimos que desde o incio do sculo XX pesquisadores vm utilizando modelos de representao grfica buscando explicar a estrutura urbana. Por outro lado, as transformaes estruturais que acometem as cidades nas ltimas dcadas tornam o espao urbano cada vez mais complexo. Os modelos espaciais, por sua vez, na tentativa de representar a

117

multiplicidade de processos e formas deste espao, tambm se tornam mais complexos. Contrariamente dos primeiros modelos da Escola de Chicago, que pretendiam explicar a dinmica urbana atravs de um conjunto restrito de leis naturais, os modelos mais recentes incorporam mltiplos aspectos da dinmica urbana e constituem um valioso instrumento para representar e compreender o espao urbano. O modelo proposto nesta dissertao para Porto Alegre teve por base o estudo da ao dos promotores imobilirios e nos conduziu a algumas reflexes conclusivas. O Centro Histrico, pelo menos do ponto de vista da produo de imveis residenciais novos, no relevante para os estratos de alta renda. Como j foi observado, apesar de o bairro estar bastante consolidado, no dispondo de muitas reas para novas construes, os novos empreendimentos ofertados no se direcionam ao pblico de alta renda: no perodo 1999-2010, 44% dos imveis novos colocados venda situavam-se na menor faixa de valor e quase 90% eram apartamentos do tipo JK e de um dormitrio. O perfil do bairro se alterou. O Centro passou a atrair pessoas solteiras ou jovens casais, que buscam a funcionalidade da localizao ou que no dispem de dinheiro suficiente para arcar com os preos e custos de apartamentos grandes, quase sempre localizados em reas consideradas mais nobres. Apesar da mudana no perfil da oferta, cabe pelo menos assinalar que, segundo diversos autores, o Centro ainda exerce uma centralidade de abrangncia regional, relacionada a sua ampla infra-estrutura, ao grande nmero de terminais de transporte coletivo intraurbanos e metropolitanos que ali se localizam, comrcio e servios diversificados, sedes de bancos, teatros, bares, restaurantes e outros servios, valor histrico e cvico. O estudo que realizamos, restrito oferta de imveis residenciais novos, no oferece elementos para confortar ou contrariar tais observaes. Nossa pesquisa constatou que espaos como a Praa da Matriz, a Rua Duque de Caxias ou a Avenida Independncia, que segundo Cabral (1982) atraiam os estratos de alta renda, j no so referncias para estes grupos sociais. Novos espaos de moradia e de comrcio foram aos poucos deslocando o interesse desses grupos para outros locais da cidade. Neste sentido, a implantao dos shoppings centers em reas distantes do Centro Histrico teve importncia marcante, retirando da rea central especialmente o comrcio de luxo, e atraindo aquela parcela da populao que at ento freqentava o centro da cidade para ali fazer compras e se divertir.

118

O Shopping Iguatemi, inaugurado em 1983, bastante ilustrativo deste cenrio, tendo hoje forte valor simblico sobre os estratos de alta renda, tal qual exercia a Praa Jlio de Castilhos apresentada na pesquisa de Cabral (1982). Como vimos no captulo anterior, com base em Maraschin (1993), nos anos 1980 os bairros em torno do Shopping apresentaram aumento da renda mdia domiciliar e valorizao dos terrenos, bem como receberam maiores investimentos em infra-estrutura aps a implantao do empreendimento comercial. Atualmente, podemos observar nas campanhas publicitrias das incorporadoras, que a grande maioria dos empreendimentos lanados nas zonas leste e norte faz referncia ao Shopping Iguatemi e mais recentemente ao Shopping Bourbon Country quando informam a localizao do empreendimento. A publicidade sobre o mega-empreendimento Jardim Europa, faz amplo uso de sua condio de proximidade (apenas uma quadra) dos shoppings Iguatemi e Bourbon Country para valorizar sua rea e atrair moradores de estratos de alta renda alis, a mesma publicidade evita fazer qualquer referncia ao nome oficial do bairro onde se localiza o empreendimento, a Vila Ipiranga. Os resultados de nossa pesquisa confirmam este movimento de investimento imobilirio na regio atravs do incremento significativo da oferta nos bairros Vila Ipiranga e Passo da Areia. Constatamos tambm um incremento qualitativo desta oferta, pois parte significativa dos imveis situa-se na faixa acima de 430 CUB, ou na faixa imediatamente inferior. Referncia semelhante dirigida ao Shopping Iguatemi nas campanhas publicitrias, no sentido de valorizar o produto ofertado, no se verifica com equipamentos localizados no centro da cidade. Tampouco se verifica a oferta de produtos no Centro Histrico sob os signos de exclusividade, autenticidade ou qualidade de vida em meio ao verde, amplamente utilizados como estratgia para atrair estratos de alta renda para novas reas em processo de valorizao. Assim podemos dizer que as hipteses i e ii apontadas no incio desta pesquisa se confirmam, ou seja, o Centro Histrico no atrai mais os estratos de alta renda e da mesma maneira no constitui mais a principal diretriz de desenvolvimento da estrutura de usos residenciais do solo, como foi apontado por Cabral (1982). Contudo preciso salientar que o Centro continua orientando a localizao de outros estratos sociais que no os superiores. A regio se configura como boa opo de moradia principalmente para o pblico disposto a comprar imveis usados em prdios mais antigos, onde a infra-estrutura relativamente menor. Estes imveis j sofreram o processo de depreciao fictcia para empregar uma

119

noo utilizada por Abramo (2007) enquanto mercadoria do circuito capitalista e, por isso, apresentam valores mais baixos que os lanamentos. Os processos de depreciao do estoque residencial e evaso das classes altas, tal qual observamos no Centro Histrico, ainda no so verificados no bairro Moinhos de Vento, que conserva suas caractersticas residenciais direcionadas para estratos de alta renda. Das 1.147 ofertas residenciais do bairro, 482 estavam na maior faixa de valor e nenhuma oferta foi encontrada na menor faixa. Equipamentos urbanos como Parque Moinhos de Vento, conservam seu valor simblico sobre os estratos de alta renda, que continuam freqentando estes espaos de lazer e diverso. Na ltima dcada, alm dos imveis residenciais, novos espaos de elite foram criados no bairro, como o Hotel Sheraton e o Moinhos Shopping Center. A Rua Padre Chagas tornou-se referncia de bares, cafs e restaurantes sofisticados, constituindo um dos espaos mais elitizados da cidade. A atuao da associao de moradores, ao que parece, ajuda a preservar o bairro da ao intensiva dos promotores imobilirios. A luta pela conservao dos antigos casares do bairro impede o adensamento excessivo causado pela concentrao de prdios e desta maneira mantm certa qualidade de vida a seus moradores. Em sntese, o bairro continua figurando entre os preferidos pelos estratos de alta renda e desta maneira exerce influncia sobre a localizao de novos assentamentos residenciais. Como j ressaltamos, no entanto, o nmero reduzido de terrenos, os altos preos cobrados e as restries construo, tendem a limitar cada vez mais a atividade imobiliria no bairro, fazendo com que os promotores se desloquem para outras reas da cidade que possibilitem maior liberdade de ao e lucros. O grande nmero de imveis residenciais novos e na maior faixa de valor do mercado identificados na pesquisa nos bairros Petrpolis e Bela Vista, indicam o deslocamento da principal diretriz de desenvolvimento da estrutura de usos residenciais do solo que outrora emergia do Centro Histrico. Uma vez esgotadas as possibilidades de lucros excepcionais na rea central, os promotores foram deslocando suas atividades para leste do Centro, configurando o que Abramo (2007) chama de processo de extensificao da cidade formal, com contnua promoo de inovaes espaciais para os extratos superiores da sociedade. O incremento da oferta residencial nos bairros prximos a Petrpolis e Bela Vista nos ltimos anos refora a hiptese de deslocamento da diretriz de estruturao dos usos do solo e ao mesmo tempo confirma as previses de Cabral (1982) e Rovati (1990), sobre um provvel crescimento da cidade em direo leste.

120

O crescimento da oferta para os estratos superiores nestes bairros concomitantes ao aporte de infra-estrutura e servios novas avenidas, centros comerciais, shoppings e parques so alguns exemplos de investimentos pblicos e privados na regio validam a terceira hiptese de que novas reas residenciais para estratos de alta renda em Porto Alegre caracterizam novas centralidades. Neste sentido a quarta hiptese que a ao dos promotores imobilirios refletiria e ao mesmo tempo fortaleceria uma estrutura de mltiplas centralidades tambm se confirma. Obviamente a explicao para a formao das novas centralidades (no s em Porto Alegre) no deve ser pautada unicamente na ao dos promotores imobilirios. Como vimos na reviso bibliogrfica, diversos so os fatores que levam a descentralizao e formao de novas centralidades. A intensificao do uso do automvel, possibilitando maior mobilidade das pessoas, certamente uma das principais causas para a disperso dos assentamentos residenciais. A implantao de infra-estrutura, assim como a oferta de comrcio e servios, condies essenciais na gerao de centralidades, pouco dependem dos promotores imobilirios. Servios como sistema virio, gua, esgoto, iluminao e coleta de lixo so de responsabilidade do Estado, assim como a elaborao de leis e normas para regular o uso do solo. A oferta de comrcio e servios depende da demanda. O comrcio varejista, procurando ficar prximo de seu mercado consumidor, desloca-se para as novas reas residenciais fortalecendo o processo de formao das novas centralidades (CORRA, 1993). O modelo de estrutura urbana proposto para Porto Alegre neste trabalho, evidentemente, no tem a pretenso de retratar de maneira conclusiva a atual geografia de centralidades da cidade. Nosso objetivo subsidiar novas reflexes a respeito da temtica. Como sabemos, o prprio ritmo de transformao do espao que se vive presentemente, no recomenda o enunciado de respostas definitivas. Alm disso, este estudo desenvolveu uma reflexo sobre a geografia de centralidades baseada unicamente no estudo dos promotores imobilirios. Certamente se considerasse as aes de outros agentes modeladores do espao empresas de modo geral, proprietrios fundirios, poderes pblicos o estudo poderia propor um modelo mais apurado. Este estudo permitiu-nos ainda observar a atuao espacialmente diversa dos promotores imobilirios, refletindo as desigualdades deste espao. Relembramos que apenas 14 bairros representaram 51,3% de toda oferta residencial da cidade no perodo estudado. Em outras palavras, mais de 50% da oferta de imveis residenciais novos de Porto Alegre est concentrada em menos de 8% de sua rea.

121

A ao dos promotores dinmica, tal qual o espao urbano, permitindo-nos observar o deslocamento de suas atividades em curtos perodos de tempo. Em apenas uma dcada, vimos que algumas reas onde havia intensa atuao dos promotores no incio do perodo, perderam dinamismo, enquanto outras sofreram o processo inverso. neste sentido que acreditamos que o estudo da ao dos promotores imobilirios reflete a dinmica espacial da cidade e permite a discusso da geografia de centralidades nossa hiptese geral. A evidncia do deslocamento dos estratos de alta renda em Porto Alegre, atravs do deslocamento da oferta imobiliria, confirma a emergncia de uma nova geografia de centralidades. luz desta nova geografia, acreditamos que o esquema de representao da estrutura urbana de Porto Alegre proposto por Villaa (2001), segundo o qual a cidade se organizaria a partir do Centro num raio de 180, precisa ser revisado. Se antes a cidade se estruturava a partir do Centro Histrico, tendo o Lago Guaba como fator limitante de sua expanso, agora tendo sua centralidade se deslocado a leste parece se estruturar segundo o modelo 360 de Villaa. A construo da Terceira Perimetral no perodo 1999-2003 refora esta hiptese: via projetada nos anos 1940 e que tem um de seus trechos mais valorizados justamente entre o Shopping Iguatemi e os bairros Bela Vista e Petrpolis, a Terceira Perimetral est no centro da regio que, na ltima dcada, concentrou grande parte da oferta de imveis destinados aos grupos sociais de alta renda.

122

BIBLIOGRAFIA

ABRAMO, P. Mercado e ordem urbana. Rio de Janeiro: Bertrand do Brasil, 2001. ______. A Cidade COM-FUSA: a mo inoxidvel do mercado e a produo da estrutura urbana nas grandes metrpoles latino-americanas. Revista Brasileira de Estudos Urbanos e Regionais (ANPUR), v. 9, N.2, Novembro 2007, p. 25-59. ______. A cidade caleidoscpica. Rio de Janeiro: Bertrand do Brasil, 2007b. AGUIAR, Rodrigo Costa de; HEIDRICH, lvaro Luiz. A ocupao irregular em Porto Alegre no ano de 2000. In: XXX Encontro Estadual de Geografia Outras Geografias: entre territrio e ambiente, regio e desenvolvimento, 2011. BEUAUJEU-GARNIER, J. Os espaos residenciais (Captulo 9). In Geografia Urbana. 2. ed. Lisboa: Calouste Gulbenkian, 1997, p. 189-209. BORGHETTI, Luiz Marcos. Metamorfose arquitetnica e a acomodao do tecido urbano: O caso do Rubem Berta. Dissertao (Mestrado) - Universidade Federal do Rio Grande do Sul. Faculdade de Arquitetura. Programa de Pesquisa e Ps-Graduao em Arquitetura - PROPAR, Porto Alegre RS, 2005. BORSDORF, Axel. Cmo modelar el desarrollo y la dinmica de la ciudad latinoamericana. EURE (Santiago), Santiago, v. 29, n. 86, mayo 2003. Disponvel em <http://www.eure.cl>. BOTELHO, Adriano. O urbano em fragmentos: a produo do espao e da moradia pelas prticas do setor imobilirio. So Paulo: Annablume; Fapesp, 2007. CABRAL, Gilberto Flores. Distribuio espacial dos usos residenciais do solo O caso de Porto Alegre. Dissertao (Mestrado em Planejamento Urbano e Regional) PROPUR/UFRGS, Porto Alegre, 1982. CALDEIRA, Teresa Pires do Rio. Cidade de muros: crime, segregao e cidadania em So Paulo. So Paulo: Ed. 34 / Edusp, 2000. CARLOS, Ana Fani Alessandri. A segregao como fundamento da crise urbana. In Sposito, M. E. B. (org.) Urbanizao e cidades: perspectivas geogrficas. Presidente Prudente: GasPEER, 2001, p. 47-56. ______. A cidade. 8 ed. So Paulo: Contexto, 2005. ______. A segregao como fundamento da crise urbana. In Sposito, M. E. B. (org.) Urbanizao e Cidades: perspectivas geogrficas. Presidente Prudente: GasPEER, 2001, p. 47-56.

123

CLICHEVSKY, Nora Silva; SAFFER, Nirce; CASSIANO, Paulo. O mercado de terra na regio metropolitana de Porto Alegre. Porto Alegre: UFRGS, Propur, 1982. CORRA, Roberto Lobato. O Espao Urbano. 2 ed. So Paulo: Ed. tica, 1993. DATTWYLER, Rodrigo Hidalgo; BORSDORF, Axel; SNCHEZ, Rafael. Globalizacin, neoliberalismo y produccin inmobiliaria: Hacia La ciudad vallada em ls capitales Del Cono Sur. El caso de Santiago Del Chile. In: Anais do X Encontro de Gegrafos da Amrica
Latina. So Paulo, 2005.

FONTOURA, Ana Elisa Sparano. Participao, territorializao e identidade na periferia de Porto Alegre: Estudo de caso comparativo no Bairro Lomba do Pinheiro. Dissertao (Mestrado) - Universidade Federal do Rio Grande do Sul. Instituto de Geocincias. Programa de Ps-Graduao em Geografia, Porto Alegre RS, 2005. JANOSCHKA, Michael. El nuevo modelo de la ciudad latinoamericana: fragmentacon y privatizacon. Revista Eure, n 85, Santiago do Chile, dezembro de 2002, pp. 11-29. LEAL, Elisabete. Construindo um sindicato: 50 anos do SINDUSCON-RS (1949-1999). Porto Alegre: Grafic-Offset, 1999. MARASCHIN, Clarice. Alteraes provocadas pelo Shopping Center em aspectos da estrutura urbana Iguatemi, Porto Alegre, RS. Dissertao (Mestrado em Planejamento Urbano e Regional) PROPUR/UFRGS, Porto Alegre, 1993. MARICATO, Ermnia. Por um enfoque terico na pesquisa sobre habitao. In: Cadernos Metrpole, n 21. PP.33-52. 1 sem. 2009. NORMANN, Tssia Coser; UEDA, Vanda. Anunciando um novo estilo de vida: os condomnios fechados na regio metropolitana de Porto Alegre. In: XXIV Encontro Estadual de Geografia Territrio, Sociedade e Natureza: Novas dinmicas espaciais. 2004. PORTO ALEGRE Prefeitura Municipal Secretaria de Planejamento Municipal (2000). Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano e Ambiental PDDUA Lei Complementar 434/99. Porto Alegre, SPM. ______. Prefeitura Municipal Secretaria de Planejamento Municipal. Memria dos Bairros. Porto Alegre, PMPA, 2000. RIGATTI, Dcio. Do Espao Projetado ao Espao Vivido: Modelos de Morfologia Urbana no Conjunto Rubem Berta. Tese (Doutorado) Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de So Paulo FAU/USP, So Paulo, 1997. ______. Transformaes morfolgico-funcionais e limites para a revitalizao de centros urbanos degradados. In: Anais do XII Encontro da Associao Nacional de Ps-Graduao e Pesquisa em Planejamento Urbano e Regional. Belm, 2007.

124

ROLNIK, R.; FRGOLI JR., Heitor. Reestruturao urbana na metrpole paulistana: a Zona Leste como territrio de rupturas e permanncias. Cadernos Metrpole, n. 6, pp. 43-66, 2 sem. 2001. ROVATI, Joo Farias. A fertilidade da terra urbana em Porto Alegre: uma leitura da interveno do Estado na cidade. Rio de Janeiro, UFRJ, IPPUR, 1990. SANFELICI, Daniel de Mello. A produo do espao como mercadoria: Novos eixos de valorizao imobiliria em Porto Alegre/RS. Dissertao (Mestrado em Geografia Humana) FFLCH/USP, So Paulo, 2009. SECCHI, Bernardo. Primeira lio de urbanismo. So Paulo: Perspectiva, 2006. SILVA, William Ribeiro da. A formao do centro principal de Londrina e o estudo da centralidade urbana. Geografia Londrina Volume 12 Nmero 2 jul./dez. 2003. Disponvel em http://www.geo.uel.br/revista SOJA, Edward W. Geografias ps-modernas: a reafirmao do espao na teoria social. Rio de Janeiro: Jorge Zahar Ed., 1993. SOARES, Paulo Roberto Rodrigues. Metamorfoses da metrpole contempornea: Consideraes sobre Porto Alegre. In: GEOUSP Espao e Tempo. So Paulo, n 20, p. 129 143, 2006. SOUZA, Marcelo Lopes de. ABC do desenvolvimento urbano. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2003. SPOSITO, Maria Encarnao Beltro. Reflexes sobre a natureza da segregao espacial nas cidades contemporneas. Revista de Geografia. AGB Dourados (MS). Set/out/nov/dez 1996, n4, p. 71-85. ______. A produo do espao urbano: Escalas, diferenas e desigualdades socioespaciais. In: A produo do espao urbano: agentes e processos, escalas e desafios / Ana Fani Alessandri Carlos, Marcelo Lopes de Souza, Maria Encarnao Beltro Sposito (organizadores). So Paulo: Contexto, 2011. TELLA, Guillermo C. nsulas de riqueza em ocanos de pobreza... O el proceso de fragmentacin territorial de Bueno Aires. Scripta Nova Revista Eletrnica de Geografa e Ciencias Sociales. Barcelona, vol. IX, n 194, agosto de 2005. TISSOT, Kau da Silva. Estudo de caso de dois planos de reestruturao para o bairro Rubem Berta. Trabalho de Concluso de Curso de Graduao. Universidade Federal do Rio Grande do Sul. Departamento de Cincias Administrativas, Porto Alegre RS, 2009. TOPALOV, Christian. La urbanizacion capitalista. 1 ed. Cidade do Mxico: Ed. Edicol, 1979. UEDA, V. - Comunicao coordenada - Porto Alegre: incorporao imobiliria e reestruturao urbana na metrpole meridional do Brasil. 2004.

125

UEDA, Vanda. Os novos empreendimentos imobilirios e as transformaes recentes no espao urbano de Porto Alegre. In: Anais do X Encontro de Gegrafos da Amrica Latina 20 a 26 de maro de 2005. VILLAA, Flvio. Espao intra-urbano no Brasil. 2 ed. So Paulo: Studio Nobel: FAPESP: Lincoln Institute, 2001.

Outras fontes consultadas:

BRASIL. Presidncia da Repblica. Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. Disponvel em: <www.planalto.gov.br/ccivil/leis/L4591.htm>. Acesso em 23 fev. 11. GUARIDA IMVEIS. Site da imobiliria. Disponvel em: <www.guarida.com.br>. Acesso em 15 mai. 11. GOLDSZTEIN, Incorporadora. Site oficial da incorporadora que apresenta o empreendimento Jardim Europa. Disponvel em: <www.goldsztein.com.br/~aldeia/jdeuropa/index.php> Acesso em 05 jun. 11. IMOBILIRIA DUCATI. Site da imobiliria. <www.imobiliariaducati.com.br> Acesso em 15 mai. 11. Disponvel em:

MOINHOS VIVE. Blog do Movimento Moinhos Vive Porto Alegre. Disponvel em: <moinhosvive.blogspot.com/2008_06_01_archive.html>. Acesso em 02 set. 11. TROVIT, Imveis. Site de oferta de imveis. Disponvel em: <http://imoveis.trovit.com.br> . Acesso em 14 jul. 11. SHERATON, Porto Alegre Hotel. Site oficial. Disponvel em: <www.sheraton-poa.com.br/> Acesso em 21 jun. 11. SINDICATO DA INDSTRIA DA CONSTRUO CIVIL NO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL. Porto Alegre, abril de 2011. Disponvel em: <www.sindusconrs.com.br> TERRAVILLE. Site que apresenta o empreendimento imobilirio. Disponvel em: <www.terraville.com.br/home> Acesso em 13 mai. 11. UFRGS, Centro de Ecologia, Laboratrio de Geoprocessamento. Diagnstico Ambiental do Municpio de Porto Alegre. Base cartogrfica de Porto Alegre. Disponvel em: <www.ecologia.ufrgs.br/labgeo>. Acesso em 02 abr. 10 VERA BERNARDES, Imobiliria. Site da <www.verabernardes.com.br> Acesso em 13 mai. 11. imobiliria. Disponvel em: