A Lei do Inquilinato e o novo Cdigo Civil - Questes Polmicas Jos Fernando Simo Com a promulgao do novo Cdigo Civil

e sua vigncia, muitos alunos e clientes vm nos questionando a respeito dos efeitos da nova legislao civil (lei geral) sobre a lei 8245/91 (lei especial). A primeira pergunta que deve ser feita se o novo Cdigo Civil teria, tacitamente, revogado a Lei do Inquilinato, de acordo com o princpio segundo o qual lei posterior revoga a lei anterior em caso de antinomia. A resposta a tal indagao simples e se encontra na previso expressa do artigo 2036 das Disposies Finais e Transitrias: a locao de prdio urbano que est sujeita a lei especial, por esta continua a ser regida. Entretanto, h alguns outros aspectos do novo Cdigo Civil que afetam diretamente a legislao especial e que merecero certamente amplo debate doutrinrio e jurisprudencial. Trs deles sero estudados: a nova disciplina da clusula penal (artigo 413) e os efeitos sobre o artigo 4 da Lei do Inquilinato; a questo da vnia conjugal para a alienao de bens (artigo 1647) e sua repercusso sobre a disposio referente a locao por prazo superior a 10 anos; a exonerao do fiador prevista no artigo 835 e o trmino das garantias contratuais nos termos do artigo 39 da lei especial. I - A questo da reduo da multa prevista no Contrato de Locao. O artigo 924 do Cdigo Civil de 1916 facultava ao Juiz a reduo proporcional da clusula penal (multa contratualmente prevista) s hipteses de cumprimento parcial da obrigao. A jurisprudncia paulatinamente passou a entender que a reduo era necessria e conseqncia lgica do princpio que veda o enriquecimento sem causa. A prpria Lei do Inquilinato em seu artigo 4 conferiu ao locatrio direito potestativo de devolver o imvel locado antes do trmino do contrato, segundo a proporo do artigo 924 do Cdigo Civil de 1916. Assim, no caso da Lei 8.245/91, o juiz deve reduzir a multa proporcionalmente. E a idia de proporo denota simples clculo matemtico. Se a multa avenada no contrato for de 3 aluguis para um contrato por prazo determinado de trs anos, e o locatrio, decorridos dois anos de locao, decide deixar o imvel, por meio de um clculo proporcional ele pagar apenas multa no importe de apenas um aluguel. Isso porque se o locatrio j cumpriu 2/3 do contrato, a multa deve ser reduzida em 2/3 (proporo). Entretanto, o novo Cdigo Civil altera a disciplina da clusula penal, pois seu artigo 413 determina que o juiz deve reduzir a clusula penal eqitativamente, se a obrigao j tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo. Ora, claro est que o dispositivo se afasta da idia de proporo, mas adota a idia de eqidade, ou seja, a noo de justia no caso concreto, por meio da suavizao dos rigores da lei. Assim, ainda que no exemplo supra a proporo indicasse o pagamento de multa no importe de 1 aluguel, a eqidade permite ao juiz que se afaste da matemtica e reduza ainda mais a penalidade, para fazer justia no caso concreto. Agora, se entender que o valor de 1 aluguel, por ser muito baixo, no atende eqidade, poder reduzir menos a multa, de acordo com sua convico (por exemplo, fixar a clusula penal em dois aluguis.) Resta saber: nas locaes de imvel urbano regidas pela Lei 8.245/91, o juiz dever reduzir a multa proporcionalmente ou eqitativamente? Parece que o sistema de reduo da multa segundo critrios de eqidade, entra no novo Cdigo Civil como verdadeira decorrncia da funo social contrato, atingindo indistintamente a todos os contrato, em especial o de locao. da estrutura do contrato de locao a idia de desequilbrio entre locador (detentor do imvel) e locatrio (parte sensivelmente mais fraca e que necessita do

imvel

para

sua

moradia

ou

para

desenvolver

suas

atividades

de

trabalho).

No contrato de locao, a lei tem por escopo acertar o desequilbrio natural das partes, e por isto, sempre protegendo o inquilino de acordo com a mxima de tratar as pessoas diferentes de maneira diferente, na medida das diferenas existentes. A aplicao da reduo por eqidade certamente atende mais ao interesse social que a antiga noo de proporcionalidade. Em um sistema aberto, como o adotado pelo novo Cdigo Civil, fica o julgador com mais liberdade de fazer justia no caso concreto, preenchendo as lacunas que intencionalmente deixadas pelo codificador de 2002. Portanto, parece que a idia de reduo da multa na Lei 8.245/91 realmente deve ocorrer (no h faculdade), seguindo-se os critrios de eqidade e no mais de proporcionalidade, j que o artigo 924 do Cdigo Civil de 1916 foi definitivamente revogado e a matria integralmente disciplinada pelo artigo 413 do Cdigo Civil de 2002. II - A vnia conjugal. Cabe agora a anlise da importante inovao do Cdigo Civil de 2002 no tocante possibilidade de alienao de bens imveis independentemente da vnia conjugal, de acordo com o regime de bens adotado pelo casal. Como de conhecimento de todos, o artigo 235 do Cdigo Civil de 1916 era absolutamente taxativo em impedir que os cnjuges, qualquer que fosse o regime de bens por eles adotado, alienassem, hipotecassem ou gravassem com nus reais bens imveis, sem a vnia do outro. A doutrina explicava tal regra sob o prisma de que os bens imveis, chamados de bens de raiz, em razo de seu sempre alto valor econmico, significam verdadeira fonte de renda famlia. Portanto, a idia de se impedir a alienao ou hipoteca de tais bens sem a outorga conjugal, tinha por objetivo a proteo da famlia. Assim, mesmo o cnjuge casado pelo regime da separao total de bens, que optou por celebrar pacto antenupcial, para que no viesse a ter qualquer tipo de patrimnio comum com seu consorte, tambm se via privado da possibilidade de alienar bem particular sem a vnia do outro. Injusta a regra neste caso? Parece que no, pois se sacrifica o interesse egostico do cnjuge em prol das necessidades da famlia e de sua preservao. Entretanto, o artigo 1647 do Cdigo Civil de 2002, afasta a necessidade da vnia conjugal para aqueles casados no regime da separao total de bens. O caput j indica que, exceto no regime da separao de bens, nenhum cnjuge pode alienar ou gravar bens imveis. Conclui-se que, na nova disciplina, os casados pelo regime da separao total de bens, tm amplos poderes para administrar seu patrimnio, bem como para dele dispor ou gravar, mesmo que a disposio recaia sobre bem imvel. Ento, pelo novo Cdigo Civil, sacrifica-se, eventualmente, a famlia, para que se atenda ao interesse exclusivo dos cnjuges. Essa alterao das normas protetivas da famlia traz conseqncia direta ao disposto no artigo 3 da Lei do Inquilinato, que determina ser necessria a vnia conjugal para contratos de locao firmados por prazo igual ou superior a 10 anos. A interpretao do artigo que se faz a seguinte. A lei especial entende que, em virtude da longa durao do contrato (10 anos ou mais), este significaria verdadeiro nus real (teria semelhana com um usufruto, por exemplo) e que, portanto, poderia trazer prejuzos a famlia do locador. O prazo bastante longo atribuiria ao contrato (direito pessoal e portanto transitrio) certa semelhana com um direito real (que perene em regra). No seria demais dizer que se aproximaria de um nus real. Ento, realmente necessria a vnia conjugal, sob pena de o cnjuge que no anuiu, poder exigir o fim do contrato, decorrido o prazo de 10 anos. A lei confere, portanto, ao

cnjuge no anuente, o direito de no respeitar o contrato, com relao ao prazo excedente aos 10 anos. Norma claramente protetiva da famlia. Entretanto, se o novo Cdigo Civil autoriza a venda e hipoteca de bens imveis, sem a necessidade de vnia conjugal, no regime da separao de bens indaga-se: ser necessria a vnia dos casados nesse regime para a hiptese de locao por prazo superior a 10 anos? Em uma anlise rpida, poderia se imaginar que como a Lei do Inquilinato especial, sua disposio de exigncia continua vlida, j que o Cdigo Civil lei geral e no tem o condo de revog-la. E, sob outra tica, defender-se-ia a necessidade da vnia nos contratos de locao por prazo igual ou superior a 10 anos, j que esta norma protetiva da famlia, proteo esta garantida pela Constituio Federal. Entretanto, parece-nos que no esta a idia que deva ser considerada. Se o novo Cdigo Civil entende que no h mais necessidade de vnia conjugal em caso de alienao de imveis (e aqui a famlia perde a propriedade do bem de raiz), se o novo diploma autoriza a hipoteca (gravame real), bem como o usufruto da coisa, sem que haja vnia, foroso ser concluir que a locao no mais depender da vnia tambm. desdobramento da idia de que quem pode o mais (vender e hipotecar), pode o menos (alugar por prazo superior a 10 anos). Assim, se o legislador no se preocupa em proteger a famlia das pessoas casadas no regime da separao total de bens, admitindo-se a venda do imvel sem a vnia conjugal, perdeu o artigo 3, em uma aplicao sistemtica, sua razo de ser. Assim, parece correto que o artigo 3 da Lei 8.245/91 deve ser interpretado da seguinte maneira: o contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo da vnia conjugal, se igual ou superior a dez anos, exceto para aqueles casados no regime da separao total de bens. III - A exonerao do fiador. O ltimo ponto que debatemos a respeito da influncia do novo Cdigo Civil sobre a lei do inquilinato diz respeito matria de exonerao do fiador. A pergunta que se faz a seguinte: poder ser aplicada aos contratos de locao que originados sob o manto da Lei 8.245/91 a possibilidade de exonerao do fiador nos contratos por prazo indeterminado, por meio de simples notificao, ao locador prevista no artigo 835 do Cdigo Civil de 2002? A resposta, longe de ser simples, passa por uma srie de ponderaes. O prprio Cdigo Civil, em seu artigo 818, define fiana como aquele contrato pelo qual uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigao assumida pelo devedor, caso este no cumpra. Dentre as caractersticas da fiana podemos mencionar que se trata de contrato benfico, ou seja, o fiador assume a obrigao de pagar a dvida do devedor principal sem nenhuma vantagem para si. O credor o grande beneficiado pelo contrato. Trata-se de um fardo sem que haja, em regra, retribuio para o fiador. Sob a gide do Cdigo Civil de 1916, o fiador poderia promover a ao de exonerao da obrigao aps o contrato se prorrogar por prazo indeterminado, ou se desde logo o contrato fosse celebrado por prazo indeterminado, mas continuava responsvel pela fiana at que a ao fosse julgada procedente (art. 1500). Como o novo Cdigo Civil, em seu artigo 835, a exonerao independe de ao judicial, bastando simples notificao ao credor. Aps notificado o credor, a responsabilidade do fiador persiste por apenas 60 dias.

Ocorre que a Lei de Locaes, em seu artigo 29, determina que qualquer das garantias, dentre elas a fiana, se estende at a efetiva devoluo do imvel. Em interpretao literal, no microssistema da locao, no haveria possibilidade de exonerao do fiador antes da entrega do imvel locado. Duas so as possveis concluses que se pode chegar com base na antinomia existente entre o novo Cdigo Civil e a Lei do Inquilinato: o artigo 39 da Lei de Locao (como lei especial que o ) prevalece em todos os seus termos sobre o Cdigo Civil de 2002 (Lei Geral) ou o artigo 39 da Lei de Locao prevalece com relao a todas a demais garantias contratuais (cauo real, depsito de aluguis, seguro-fiana) e no mais no tocante fiana, j que o novo Cdigo Civil expressamente permite a exonerao do fiador por meio de simples notificao. Parece mais acertada a segunda das proposies. Tal concluso vem de acordo com a idia de funo social do contrato, preceito objetivado por fora do artigo 421. A possibilidade de se imaginar que o fiador pode ficar preso fiana pelo resto de sua existncia colide com a idia de contrato como forma de conjugao dos melhores esforos para a busca do fim comum. Aceita-se que o fiador fique obrigado pelos 30 meses daquela locao residencial firmada, mas, decorrido tal prazo, o contrato de fiana passa a ser um nus desmedido e cujas conseqncias podem ser desastrosas. Assim, o fiador que, ao assinar a fiana, assume certa responsabilidade (e esta est totalmente de acordo com a funo social da fiana), pode, sem maiores formalidades, ver sua responsabilidade ampliada por prazo indeterminado e de maneira a lhe causar a prpria runa. Explica-se. Se o devedor afianado insistir em no desocupar o imvel, mesmo j em mora, um eventual processo de despejo que lhe mova o locador pode se arrastar por anos ou talvez uma dcada. Enquanto isto, antes da entrega efetiva do imvel, o fiador assistira passivamente, j que a lei no lhe permite que arranque o afianado do imvel por meio de fora fsica, todo o seu patrimnio escoando pelo ralo. Se no bastasse toda a catstrofe da situao, ao final, poderia perder tudo o que tem, sem sequer ter o direito impenhorabilidade do bem de famlia, nos termos da Lei 8.009/90. Isto porque a lei expressamente afasta do fiador, no caso de locao, a possibilidade da alegao da impenhorabilidade decorrente do bem de famlia, conforme determinao ao artigo 3, inciso VII. Certamente, se prevalecesse o artigo 39 na sua dico literal, afrontar-se-ia a funo social do contrato de fiana, que em grande parte dos casos causaria verdadeira runa aos fiadores. Para lembrar a fora do novo princpio, nota-se que o Cdigo Civil de 2002 enftico ao afirmar que nenhuma conveno prevalecer, ou seja, ser vlida, se contrariar seus princpios, mormente aquele da funo social do contrato (Art. 2035, nico).