Elementos e Requisitos da Locao

- Consentimento * Bem Imvel Exigncia da outorga conjugal se o prazo da locao for maior que 10 anos, mesmo que seja bem de titularidade exclusiva de um cnjuge. Isso acontece geralmente em casos de imvel comercial. * Bem Imvel Condominial Como o condomnio uma propriedade indivisvel, s vezes opta-se por alug-lo. Nesse caso, a deciso se d por maioria (mede-se pelo quinho que cada um tem) dos condomnos. - Objeto * Bens Mveis Passveis de Locao Bens mveis infungveis e no consumveis (bens que, com o uso, tendem a desgastar-se ou desaparecer). Existem bens consumveis que no so bens de consumo (pois ser de consumo ou no depende da relao entre as partes, enquanto ser consumvel depende de caractersticas do bem). Essa vedao se d porque, nos bens fungveis ou consumveis, no possvel ou razovel devolver o mesmo bem (no se aluga um bem, pois trata-se de mtuo; no se aluga um bem consumvel, pois impossvel devolv-lo nas mesmas condies ao trmino do contrato). Nunca se cede, na locao, o poder de disposio do bem. Cede-se to somente o poder de gozar e usufruir. Assim, possvel que eu alugue um bem do qual eu no seja proprietrio. Como eu tenho a posse, eu posso transferir a posse (obviamente, no posso transferir a propriedade de bem que no meu; mesmo assim, se fosse meu e eu o cedesse, no seria uma locao). - Forma A locao tem forma livre. O contrato de locao pode ser realizado verbalmente, de maneira escrita, com ou sem escritura pblica. Contudo, a forma ad probationem (quando a forma essencial ao ato, diz-se que forma ad substancial). A forma ad probationem est no plano da eficcia. Se eu tiver um contrato verbal, pode ser que eu n consiga tirar dele todos os efeitos da locao. A lei condiciona a produo de alguns efeitos existncia de forma prvia. Ex: Para renovar locao de propriedade comercial, no residencial alugado necessrio que o contrato seja escrito.

Obrigaes
Nesse contrato, houve preocupao do legislador em elencar as obrigaes principais e acessrias da locao, pois, nesse caso, os interesses so mais conflitantes. Art. 22 CC (Bens Imveis) Do Locador Obrigaes Principais: Ceder a posse de forma til e pacfica (a garantia disso a garantia aos direitos inerentes a evico pacfica - e redibtria til). uma obrigao que permanece durante a vigncia do contrato. Essas garantias so geralmente ps contratuais; nesse caso, ela contratual. No alterar a destinao do imvel (se eu aluguei um imvel comercial; no pode o locador ir l e trocar o registro formal do imvel para residencial). Obrigaes Acessrias: O Locador obrigado dar um relatrio de vistoria, pois, se o locatrio ter que devolver o

bem um dia, ele tem que ter conhecimento sobre em que estado estava o bem. Trata-se de uma obrigao acessria preparatria. As taxas de administrao so devidas pelo locador. Trata-se de um item, inclusive, que a legislao no permite ser estipulado de maneira diversa contratualmente. O que pode ser repassado ao locatrio (que, a princpio obrigao do locador), so os tributos (como IPTU, por exemplo, que na prtica geralmente pago pelo locatrio. Despesas de condomnio extraordinrias no podem ser repassadas ao locatrio. Existem duas categorias de despesas condominiais: manuteno cotidiana (faxina, jardinagem, recepo) e as despesas que se encorporam propriedade, quase como benfetorias, que perdurro no tempo. Ex: troca de encanamento, de elevador. Dar recibo de quitao, enviar comprovante de pagamento da tributao. Art. 566 CC (Bens Mveis) Do Locatrio Art. 23 e 569 Obrigaes Principais Obrigao de pagar o aluguel e de pagar pontualmente. Atraso no pagamento acarreta em juros, correo, etc. Cabe ressaltar que a mora no acarreta resoluo. Contudo, se o locatrio reiteradamente atrasa o aluguel, gera-se uma inutilidade do contrato (porque o locador precisa contar com aquele dinheiro de tanto em tanto tempo) e isso sim ocasiona a resoluo. O Locatrio no pode alterar o uso do imvel. Se eu aluguei um imvel residencial, eu no posso torn-lo comercial. Se eu aluguei um bem imvel residencial, eu no posso ced-lo a um terceiro que no seja a minha famlia (pois trataria-se de sublocao). Obrigao de restituir ( obrigao principal, tanto que, se no possvel a restituio, no h locao). Conservao do imvel ( necessrio arcar com as despesas para a conservao do imvel). Pagamento de Despesas de Uso. Ex: fornecimento de gs, de luz, telefonia. Assim tambm com as despesas ordinrias de condomnio. Direito: mover ao possessria em caso da ameaa, turbao ou ainda mover ao de reintegrao de posse em casos de esbulho. Isso pode acontecer tanto para o proprietrio, como para o possuidor. Se no entrar com ao possessria em caso de ameaa, turbao ou de reintegrao em caso de esbulho, ele deve comunicar o proprietrio. Suportar os reparos a serem feitos no imvel para garantir a sua utilidade. Porm, se esses reparos demorarem mais que 10 dias, ele tem direito a um abatimento no aluguel. Se esses reparos superarem a 30 dias, o locatrio tem o direito de resoluo. Obrigaes Acessrias do Locatrio Prestar garantia de que os valores a ttulo de aluguel sero efetivamente pagos. Garantias Exigveis: A) Cauo Garantia real para que a pessoa fique com ela como uma garantia de que o valor ser pago. Se ele no for pago, o ocador pode penhorar o bem dado em cauo. Tanto bens mveis (inclusive em $$, respeitado o lite de 3 valores locativos) como imveis podem ser cedidos em garantia. B) Fiana Garantia de que, se o indivduo no pagar, um terceiro pagar. Exceo de Impenhorabilidade Pode ser penhorado o imvel residencial do fiador para quitar fiana.

C) Seguro-Fiana Pago uma taxa e a imobiliria ou a seguradora garante que, se eu no pagar o aluguel, ela pagar (nesse caso, a fiana ser onerosa). D) Cesso Fiduciria de Cotas de Fundo de Investimento Se eu tenho aes em fundo de investimento, eu posso cede-las ao locador como garantia. Isso geralmente ocorre em contratos que, como consequnica, se tira os recebveis imobilirios.

Se eu no tenho nenhum dessas garantias, o locador pode me cobrar o aluguel antecipadamente (isso ocorre tambm em casos de locao por temporada). Se no estabelece a data, conta-se o sexto dia til do ms vinscendendo (se no h garantia) ou do ms vencido (se h garantia).