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Ministrio Pblico do Estado de Mato Grosso do Sul

Promotoria de Defesa do Consumidor de Trs Lagoas



Excelentssimo(a) Senhor(a) Doutor(a)
Juiz(a) de Direito da __ ara !"el da !omarca de #r$s
%a&oas'MS(









) M*+*S#,-*) P./%*!) ES#0D10%, por seu Curador
dos Direitos do Consumidor, no uso de suas atribuies constitucionais e
legais, com esteio nos dados probatrios coligidos nos autos do PIP N
!"#$%P&DDC, 'em respeitosamente ( presena de )ossa *+celncia
propor a presente
023) !**% P./%*!0 c"c MED*D0S %*M*+0-ES, com
fundamento na Constitui,o -ederal, na Lei n ./0."1, na Lei n 2/022"01,
na Lei n 0/!30".4 e demais dispositi'os aplicados ( esp5cie, e obser'ado os
respecti'os procedimentos legais, contra a empresa
SE#P0- S'0, sociedade an6nima inscrita no CNP&"7- sob n
#/4##/10"$%32 e na &8C*9P sob o n !4!$43141, sediada na :ua
;lbu<uer<ue Lins, 4!0, ;ndar 2 9ala 24, bairro =igienpolis, na cidade de
9,o Paulo"9P, C*P $/#!%$, pelos moti'os de fato e de direito a seguir
articulados>
* 4 /-EE -E%0#5-*) D)S 60#)S
Conforme consta das inclusas peas de informa,o
encamin?adas a esta Promotoria de &ustia pelo P:@C@N desta cidade
Ae+pediente ane+o % fls/ ."$#3B, <ue autuou 'Crias reclamaes formuladas
pelos ad<uirentes de terrenos localiDados no loteamento denominado
E:esidencial 9etsulF, situado neste municGpio de Trs Lagoas/
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; partir dessas informaes foi instaurado em $$/$$/#$ o
Procedimento de In'estiga,o Preliminar n !"#$%P&DDC, dora'ante
denominado PIP, 'isando apurar os fatos noticiados pelo rg,o municipal de
defesa dos direitos do consumidor e adotar as medidas cabG'eis/
@s responsC'eis pela implanta,o e 'enda dos referidos lotes,
<uais seHam, a incorporadora SE#P0- S'0, ora :e<uerida, e a imobiliCria
EE+D0S E+D0S DE *M5E*S %#D0, compareceram em audincia
realiDada no gabinete deste rg,o 7inisterial, <uando esclareceram os preos
dos im'eis e sua forma de financiamento, assim como a cobrana de
comiss,o pelas 'endas, conforme consta do contrato padroniDado Huntado ao
PIP/
Na ocasi,o, n,o ?ou'e celebra,o de <ual<uer acordo, o <ue
in'iabiliDou a assinatura de termo de aHustamento de conduta Afl/ $22 do PIPB/
*m seguida foi concedido praDo de 'inte dias para as empresas manifestarem%
se acerca das reclamaes feitas pelos ad<uirentes dos terrenos/

;s e+plicaes das aludidas empresas 'ieram na manifesta,o
escrita de fol?as $#."$3$ do PIP, acostando a ela a documenta,o <ue
entenderam necessCrias Afls/ $3#"$00B/ @s esclarecimentos relati'os (
cobrana da corretagem foram pertinentes e suficientes para HulgC%la correta/
9egundo a ora :e<uerida foram comercialiDados $I dos
lotes, um total de 244 Aseiscentos e cin<Jenta e cincoB, muitos deles
ad<uiridos por contrato particular de compromisso de 'enda e compra APIP,
fl/ $!$B, firmados nos anos de #1, #$ e at5 o presente momento, podendo
ainda no'os contratos ser firmados em caso de rescis,o de algum deles/
*sclareceu <ue o preo total de cada im'el poderia ser
a'enado ( 'ista ou parcelado, <ue de'eria ser pago mediante as condies
pre'istas na ClCusula Primeira do modelo de Compromisso Particular de
Compra e )enda, ?a'endo pre'is,o e+pressa de <ue o saldo de'edor A'ariC'el
de acordo com o nKmero de prestaesB poderia ser pago em at5 $4 Acento e
cin<JentaB parcelas APIP, fl/ $!!B, peridicas e sucessi'as, cada uma HC
acrescida de Huros de $I ao ms, sobre as <uais incidiria tamb5m corre,o
monetCria de acordo com a 'aria,o mensal do ILP%7"-L) Acf/ ClCusula
Primeira, item MbF e seu parCgrafo segundoB/ ;firmou ainda <ue poucos
ad<uirentes mostraram%se insatisfeitos com os termos do contrato/
Contudo, pelo <ue se 'erifica dos contratos celebrados
acostados aos autos, estes apresentam clCusulas flagrantemente abusi'as, al5m
de outros 'Gcios, c?egando inclusi'e a 'iolar 'Crios preceitos presentes no
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Cdigo de Defesa do Consumidor ACDCB e na Lei n/ 2/022"01 AParcelamento
do 9olo 8rbanoB/
Diligncias foram empreendidas (s fls/ $01"$., <uando se
percebeu <ue a :e<uerida estabeleceu apenas como preo de 'enda o 'alor do
lote ( 'ista, com op,o para seu parcelamento, com Huros embutidos, mas
cuHas prestaes, sofrem Gndices de corre,o mensais, refletindo inclusi'e
sobre o saldo de'edor de forma irregular, segundo estC apontado no :elatrio
de ;nClise ContCbil n #4"#$$%D;*N"7P79 ( fl/ $../
DaG surge a conclus,o de <ue a :e<uerida apro'eitou da
ine+perincia e"ou ingenuidade dos consumidores, aliciando%os com
prestaes iniciais relati'amente bai+as e por<ue alguns deles acreditaram <ue
no preo financiado HC estaria inclusa a corre,o monetCria/
@ financiamento contratado descrito nas clCusulas do
instrumento de compromisso estabelece as seguintes condies infringentes
aos direitos dos consumidores> A$B ilegal corre,o monetCria do saldo
de'edorO A#B sanes de mora arbitrCriasO A!B cobrana abusi'a na cess,o do
contratoO A3B clCusula de decaimento com perda e+cessi'a das prestaes
pagasO e A4B obriga,o de ressarcimento inde'ido de despesas de cobrana/
:esta aparente, embora ainda n,o certo, pois poderC demandar
outras pro'as e'entualmente re<ueridas pela parte passi'a, <ue o contrato foi
predisposto para gerar inadimplncias sistemCticas, por<ue as clCusulas
abusi'as dei+am no ar uma mC%f5 da :e<uerida/
-ica claro, pois, <ue para estabelecer o e<uilGbrio econ6mico dos
contratos e a boa%f5 nas relaes entre a 'endedora%:5 e os consumidores,
torna%se indispensC'el (s alteraes e anulaes adiante delineadas/
;ssim, n,o resta outra alternati'a ao 7inist5rio PKblico
*stadual, sen,o a de promo'er a presente ;,o Ci'il PKblica em defesa dos
consumidores/
** 4 %EG*#*M*D0DE 0#*0 D) MPE
e !0/*ME+#) D0 023)
; presente a,o tem por finalidade a prote,o dos direitos
difusos e coleti'os dos consumidores ad<uirentes dos lotes comercialiDados
pela :e<uerida, mediante outorga de financiamento/
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; legitimidade do Parquet para atuar em defesa de direitos
coleti'os ou difusos do consumidor, decorre da Constitui,o -ederal, do
Cdigo de Defesa do Consumidor e da Lei de ;,o Ci'il PKblica/

@ artigo .#, inciso I, do CDC, <ue para os fins do artigo .$, ou
seHa, para defesa coleti'a dos interesses e direitos coleti'os, difusos ou
indi'iduais ?omogneos, s,o legitimados, dentre outros, o 7inist5rio PKblico/

; natureDa dos interesses dos consumidores defendidos nesta
a,o 5 coleti'a e difusa, nos termos do art/ .$, incisos I e II, do CDC, cuHo
teor 5 seguinte>

I - interesses ou direitos difusos, assim entendidos, para
efeito deste Cdigo, os transindividuais, de natureza
indivisvel, de que sejam titulares pessoas indeterminadas e
ligadas por circunstncias de fato;

II - interesses ou direitos coletivos, assim entendidos, para
efeitos deste Cdigo, os transindividuais de natureza
indivisvel de que seja titular grupo, categoria ou classe de
pessoas ligadas entre si ou com a parte contrria por uma
rela!o jurdica "ase#

@ direito dos promissCrios%compradores dos lotes a e+clus,o das
clCusulas abusi'as 5 coleti'o, na medida em <ue as clCusulas do contrato
seguem um modelo padr,o por determina,o da Lei n/ 2/022"01, sendo as
mesmas iguais para todos e, 'ia conse<Jncia, de natureDa indi'isG'el/ ;ssim,
n,o podem serem consideradas legGtimas em rela,o a alguns e nulas em
rela,o a outros/ @s titulares deste direito s,o um grupo de pessoas
Acompradores do loteamentoB ligadas com a parte contrCria Ar5 % 'endedoraB
por uma rela,o HurGdica base, <ual seHa, o contrato <ue cont5m as referidas
clCusulas/
No <ue se refere ao uni'erso de compradores futuros do
loteamento, isto 5, em rela,o (<ueles <ue poder,o 'ir a assinar o contrato%
padr,o, a natureDa dos interesses defendidos nesta a,o assume a natureDa de
difusos, em 'irtude da impossibilidade de determina,o de referidas pessoas/

Independentemente da natureDa dos interesses defendidos nesta
a,o, o CDC, no seu artigo 4$, P 3, 5 e+presso no sentido de determinar ao
7inist5rio PKblico a promo,o de a,o 'isando o controle Hudicial dos
contratos de consumo, nos seguintes termos>

$%&# ' facultado a qualquer consumidor ou entidade que o
represente requerer ao (inist)rio P*"lico que ajuze a
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competente a!o para ser declarada a nulidade de clusula
que contrarie o disposto neste Cdigo ou de qualquer forma
n!o assegure o justo equil"rio entre direitos e o"riga+es
das partes#

Destarte, o 7P*, in<uestiona'elmente, det5m legitimidade para
a tutela coleti'a destes direitos e interesses em HuGDo/

*** 7 D)S 61+D0ME+#)S J1-8D*!)S
e D) 6)-) !)MPE#E+#E
@ contrato de compra e 'enda em e+ame estipula 'Crias
clCusulas"condies MleoninasF em preHuGDo dos seus aceitantes, considerados
consumidos para todos os fins/
9ua natureDa 5 de contrato de ades,o Aart/ 43, CDCB, bem como
tem por obHeto a a<uisi,o de im'el regulada pelo artigo 4! do CDC/
Portanto, aplicam%se a estes contratos (s normas do Cdigo de
Defesa do Consumidor, da Lei de Parcelamento do 9olo 8rbano e dos demais
dispositi'os correlatos/
@ artigo 2 do CDC permite ao Poder &udiciCrio Mre'isar e"ou
modificar as clCusulas referentes ao preo ou <ual<uer outra presta,o a cargo
do consumidor se as obrigaes assumidas se tornarem desproporcionais em
raD,o de fato super'eniente, ainda <ue este seHa pre'isG'el, imaginC'el ou
esperadoF/
*sta pro'idncia se opera de modo imperati'o, 'isando
assegurar o e<uilGbrio contratual e a boa%f5 nas relaes de consumo,
independentemente de ?a'er 'Gcios HurGdicos no ato negocial/ Q o direito de o
*stado inter'ir na autonomia de 'ontade contratual/ N,o ?C, pois, estipula,o
contratual <ue possa ferir a lei/

Neste sentido, 5 clara a reda,o do artigo $22 do Cdigo Ci'il,
<ue rege as obrigaes particulares>

,rt# -..# ' nulo o negcio jurdico quando/
0###1
2II - a lei ta3ativamente o declarar nulo, ou proi"ir-l4e a
prtica, sem cominar san!o#

Ruanto ao foro competente para con?ecer e Hulgar a presente
a,o ci'il pKblica, o artigo 1! do CDC estabeleceu <ue, para as ?ipteses em
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<ue as leses ocorram em Smbito local, como neste caso, serC competente o
foro do lugar onde se produDiu o dano ou se de'esse produDir Ainciso IB,
mesmo crit5rio HC adotado pelo artigo # da Lei n/ 0!30".4 % L;CP
$
/
Nesse sentido, ensina a doutrina> MComo, em mat)ria de
interesses transindividuais, o sistema da 5,CP ) aplicada integrada ao do
C6C, passa a ser a"soluta, porque funcional, a compet7ncia para as a+es
civis p*"licas ou coletivas, que envolvam direitos difusos ou coletivos 0art# 8&
da 5,CP, c#c o art# 9: do C6C1; A=8L@ NIL:@ 7;TTILLI, ; Defesa dos
Interesses Difusos em &uGDo, 9,o Paulo, 9arai'a, #3, $0U ed/, p/ #32B/
;ssim, pelo <ue se 'erifica dos contratos celebrados e como
al?ures ressaltado, estes possuem clCusulas abusi'as e nos termos do art/ 4$
do CDC tais de'em ser consideradas nulas de pleno direito, em raD,o de
estarem em desacordo com o sistema de prote,o ao consumidor/ ;t5 por<ue
as clCusulas nulas n,o s,o aptas a produDir efeitos/
0s !l9usulas s:o as se&uintes>
;4 Da !orre<:o Monet9ria e do Saldo De"edor
; aplica,o de corre,o monetCria em prestaes diferidas de
longo praDo, por si s, n,o 5 prCtica ilegGtima/
Contudo, a metodologia utiliDada pela Promitente )endedora,
ora :5, 5 contrCria ao ordenamento HurGdico, <uando mais por ser cobrada por
entidade pri'ada n,o autoriDada por lei a agir como institui,o financeira/
Q e'idente <ue as prestaes mensais apenas antecipam os Huros
e criam falsa e+pectati'a para os consumidores de parcelas fi+as,
incompatG'el com o sistema de prote,o ao consumidor, a <ue 5 submetido o
presente contrato#
@ adimplemento do 'alor financiado em prestaes peridicas,
iguais e sucessi'as, conforme respecti'a clCusula 5 constituGdo por duas
parcelas AamortiDa,o e Huros pre'iamente incluGdosB, a serem deduDidas
mensalmente, por ocasi,o do pagamento, assim como de corre,o monetCria/
; cobrana de Huros nas compras parceladas dos terrenos 5
certa/ *+iste diferena entre o 'alor ( 'ista e o 'alor total a financiar,
conforme consta nos documentos denominados MPedido de :eser'a e
Proposta de Compra Im'elF, da<ueles 'alores e+pressos nos denominados
MR8;D:@ D* :*987@"C@7PL*7*NT@F Aintegrantes do contrato nos
termos do item MaF da clCusula primeiraB/
$
:*sp 33./30":9, #U Turma, :el/ 7in/ =erman VenHamin, D&e de $4"$#"#1
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Tal diferena se dC na ordem de $I Aum por centoB ao ms,
conforme consta no procedimento ora apensado A*+> docs/ VCV W
Calculadora do cidad,o de fl/ $1 e fls/ $2 e $$$ do PIPB/
;l5m disso, o coteHo dos crit5rios de cClculo en'ol'idos na
?iptese, presentes nos documentos denominados> M;ne+o ;F, (s fls/ #2"#. e
$2"$$ do PIP, re'elou <ue os reaHustes do saldo de'edor est,o sendo
realiDados pre'iamente ao abatimento da parcela <ue estC sendo <uitada
na<uele ato, o <ue concorre contra o interesse dos consumidores
ApromissCrios compradoresB/
Dessa forma, uma possG'el ine+perincia dos consumidores
somada com a Mimpre'isibilidadeF do custo efeti'o do financiamento, pois a
:5 dei+ou de atender o disposto no artigo 4# do CDC, aliadas ao sistema
utiliDado na corre,o monetCria pela empresa%:5, foi o <ue resultou no
insucesso do negcio/
Isso por<ue o sistema de amortiDa,o enfocado de deduDir as
prestaes pagas do saldo de'edor pre'iamente atualiDado, importa em
rompimento do e<uilGbrio contratual, 'isto <ue ao saldo de'edor, al5m dos
Huros de $I Apre'isto na ClCusula Primeira do :eaHuste do Preo, item MaFB,
incide a corre,o pelo ILP%7"-L), de sorte <ue corrigir primeiro o saldo
de'edor para depois abater a parcela paga 5 preHudicial ao consumidor, posto
<ue a base de cClculo para incidncia da corre,o serC necessariamente maior/
Com efeito, obser'a%se de cada M;ne+o ;F supracitado a
ocorrncia da c?amada MamortiDa,o negati'aF em 'Crias oportunidades, o
<ue, em face de sua prpria interpreta,o literal, nada mais 5 do <ue a falta de
efeti'a n,o%redu,o do saldo de'edor, mesmo com o adimplemento de
parcelas da dG'ida original/
Para ilustrar, 'eHamos parte dos referidos ane+os <ue e+plicam a
situa,o de dois consumidores e <ue, por b'io, tamb5m est,o inseridos todos
os demais <ue ad<uiriram lotes e 'ir,o a ad<uirir HC <ue se trata de contrato%
padr,o>
Num
.
Parc
.
Data
Venc.
Dia
s
Saldo
Devedor
Inicial
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Correo
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a
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+AN,-. A' /l. "& do P0P1
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.
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691.55
! 1*0$10 "1
0
99,749.47* 0.)!% 100'&($.&
"
704.10
+AN,-. A' /l. 10& do P0P1
Como se ' dos <uadros acima, o 'alor pago da parcela
praticamente n,o estC suprindo a corre,o monetCria, o <ue dirC a amortiDa,o
do saldo de'edor, <ue, como 'isto, tende a aumentar em rela,o ao saldo
anterior e"ou inicial em 'Crias oportunidades AXB, mesmo com a <uita,o e
aumento gradual dos 'alores referentes (s parcelas/ *sta prCtica 5 abusi'a Aart/
!1, ), CDCB/
Desse modo, pela interpreta,o do contrato e da legisla,o de
regncia, 'erifica%se onerosidade e+cessi'a para os consumidores, por se
tratar de sistema de amortiDa,o decorrente de frmulas matemCticas de
difGcil compreens,o para leigos e ainda da impre'is,o do seu resultado prCtico
por a<ueles <ue realiDaram o financiamento/
Q do senso comum <ue garantir direito ( amortiDa,o significa
manter alguma e+pectati'a ao consumidor de <ue, ao t5rmino do contrato,
?a'endo saldo de'edor, este de fato seHa residual e n,o superior ou igual ao
inicialmente contratado/ Por5m, in casu, podemos diDer a frmula de cClculo
usada na corre,o, na prCtica, transforma o contrato em tela em um contrato
de loca,o/
Tudo isso le'a ( conclus,o de <ue 5 necessCria a re'is,o e
modifica,o do m5todo da atualiDa,o monetCria, a fim de <ue o saldo
de'edor seHa corrigido monetariamente aps a dedu,o do 'alor da parcela
paga/
;s amortiDaes negati'as, e+press,o popularmente empregada
com o escopo de designar as insuficincias mensais de amortiDa,o, resultam,
sem dK'ida, elemento capaD de demonstrar o e<uilGbrio da rela,o contratual e
a 'alidade da a'ena, por traduDir um inaceitC'el enri<uecimento sem causa
em preHuGDo dos consumidores%ad<uirentes/
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; maior e'idncia de <ue ?C dese<uilGbrio na frmula de cClculo
adotada 5 Hustamente a ocorrncia de amortiDa,o negati'a/ *ste dese<uilGbrio
econ6mico%financeiro do contrato pode tornar a dG'ida e'entualmente
impagC'el, cabendo, assim, sua re'is,o e conse<Jente modifica,o/
Neste 'i5s, tem cabimento o Cdigo de Defesa do Consumidor
<ue diD>
,rt# %<# ,s clusulas contratuais ser!o interpretadas de
maneira mais favorvel ao consumidor/
@utro n,o 5 o entendimento e+traGdo da leitura do artigo 2U
tamb5m do CDC, <ue inclui a Mteoria da impre'is,oF>
,rt# .& =!o direitos "sicos do consumidor/
0###1
2 - a modifica!o das clusulas contratuais que esta"eleam
presta+es desproporcionais ou sua revis!o em raz!o de
fatos supervenientes que as tornem e3cessivamente onerosas;
Conclui%se, com isso, <ue o atraso de uma ou outra parcela,
conforme pre' o :elatrio do D;*N ( fl/ $.. PIP, pro'oca um desmedido
aumento da dG'ida, 'iolando as disposies legais supracitadas e obrigando os
consumidores a uma inadimplncia inHusta e forada/
9omente a amortiDa,o da parcela <uitada para, posteriormente,
aplicar o Gndice de reaHuste ao saldo de'edor 5 capaD de manter o e<uilGbrio
contratual almeHado/

; soma disso, n,o podemos es<uecer <ue embora conste nos
autos um relati'o nKmero bai+o de consumidores insatisfeitos, pois a
:e<uerida e a ImobiliCria afirmaram ter comercialiDado 244 lotes APIP, fls/
$#."$3$B, isso se de'e ao fato de <ue algumas pessoas comparam ( 'ista e
outras, como n,o solicitaram a atualiDa,o mensal, sentir,o o impacto
somente ao final do perGodo contratual, <uando 'erificar,o um saldo de'edor
residual bem maior do <ue pre'iam inicialmente/ @s documentos do PIP de
fls/ $4, $2, !., !1, 40, .#, $##, aliados aos nomes dos reclamantes constantes
no :*987@ D* C;9@9 P:@C@N, fls/ $40"$41, fornecido pela prpria :5,
confirmam esta alega,o/
Q o caso, pois, de determinar <ue seHam recalculados os 'alores
das parcelas e do saldo de'edor, na forma cima, sem preHuGDo da corre,o
monetCria aHustada, e condenar a :e<uerida a restituir em dobro as <uantias
recebidas a maior, corrigidas e acrescidas de Huros legais desde a cita,o/
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=4 Das Penalidades de Mora
; ClCusula 9egunda, em seu McaputF, item McF, pre' o
seguinte>

, mora do C>(P?,6>? no cumprimento das o"riga+es
assumidas neste Instrumento, tanto as pecunirias como as
inerentes @ deten!o da posse do imvel, acarretar-l4e-
responsa"ilidade pelo pagamento das seguintes penalidades/
0###1
c1 Clusula penal de 8A 0dois pro cento1 so"re o d)"ito
atualizado, exigvel nos casos de mora superior a 1(um)
ms;
Toda'ia, as sanes cabG'eis por inadimplncia s,o apenas os
Huros de mora e a clCusula penal <ue n,o pode e+ceder o disposto no artigo
#2, inciso ), da Lei n 2/022"01, cuHa e+igibilidade fica condicionada aos
casos de inter'en,o Hudicial ou de mora superior a ! AtrsB meses e n,o $
AumB ms, conforme acima estipulado/ ; saber>
,rt# 8. - Os compromissos de compra e venda, as cess+es ou
promessas de cess!o poder!o ser feitos por escritura p*"lica
ou por instrumento particular, de acordo com o modelo
depositado na forma do inciso 2I do art# -B e contero, pelo
menos, as seguintes indicaes/
0###1
2- Ca3a de juros incidente so"re o d)"ito em a"erto e so"re
as presta+es vencidas e n!o pagas, "em como clusula
penal, nunca excedente a 10% (de por cento) do d!"ito e
s# exigvel nos casos de interveno $udicial ou de mora
superior a % meses#

9endo assim, 5 a presente para re<uerer <ue seHa decretada a
nulidade desta clCusula, a fim de <ue os consumidores possam ser cobrados
em multa por inadimplncia superior a ! meses e em consonSncia com o
artigo 4#, P $,do CDC, impondo%se ainda a obriga,o de n,o%faDer, <ual seHa,
n,o cobrar inde'idamente/
>4 Da !ess:o do !ontrato
; ClCusula Ruinta, item McF e seu parCgrafo segundo
estabelecem no caso de cess,o dos direitos do presente contrato a necessidade
de pr5'ia anuncia da )endedora, ora :5, bem como a necessidade de n,o
?a'er d5bitos e impe a cobrana da importSncia de meio salCrio 'igente (
5poca da transferncia/
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Tal clCusula, por5m, 'iola e+pressamente as disposies da Lei
do Parcelamento do 9olo 8rbano, cuHo teor 5 este>
,rt# D- - > contrato particular pode ser transferido por
simples trespasse, lanado no verso das vias em poder das
partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o
n*mero do registro do loteamento, o valor da cess!o e a
qualifica!o do cessionrio, para o devido registro#
$ -& - , cess!o independe da anu7ncia do loteador, mas, em
rela!o a este, seus efeitos s se produzem depois de
cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a
cess!o#
$ 8& - Ema vez registrada a cess!o, feita sem anu7ncia do
loteador, o oficial do registro dar-l4e- ci7ncia, por escrito,
dentro de -: 0dez1 dias#
;ssim, por 'iolar tamb5m e+pressa disposi,o legal esta
clCusula 5 nula/
?4 Da !l9usula de Decaimento com Perda das Presta<@es
No presente contrato estC pre'isto nos casos de resolu,o por
inadimplncia as seguintes condies>
C5FE=E5, =GHEI6, J 6, (>?, G II,6I(P5KICI,
I> P,H,(GIC> 6> P?GL>
0###1
Pargrafo =e3to J >correndo a rescis!o do presente
Compromisso por qualquer das 4ipteses esta"elecidas nesta
clusula, o C>(P?,6>? rece"er a importncia que
efetivamente pagou, em igual n*mero de parcelas e
acrescidas da mesma corre!o monetria, descontando os
seguintes percentuais/
0###1
"1 6esconto de &% (dois por cento) so"re o preo total
a$ustado e corrigido, a ttulo de clusula penal pela rescis!o
do Contrato;
0###1 AgrifeiB

; clCusula acima reproduDida mostra%se abusi'a pelo fato de
estabelecer uma situa,o por demais onerosa ao consumidor, contrariando o
sistema de prote,o do de'edor inadimplente/
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Promotoria de Defesa do Consumidor de Trs Lagoas

Isso por<ue, apesar da clCusula n,o estabelecer a perda total das
prestaes, impe um 6nus e+cessi'o ao consumidor com a e+press,o Msobre
o preo totalF/ @ CDC assim dispe>
,rt# MD# Ios contratos de compra e venda de mveis ou
imveis mediante pagamento em presta+es, "em como nas
aliena+es fiducirias em garantia, consideram-se nulas de
pleno direito as clusulas que esta"eleam a perda total das
presta+es pagas em "enefcio do credor que, em raz!o do
inadimplemento, pleitear a resolu!o do contrato e a
retomada do produto alienado#
Nelson NerY &Knior e :osa 7aria de ;ndrade NerY, ao
comentarem referido artigo do CDC em seu Cdigo Ci'il Comentado, !U ed/,
*ditora :T, pp/ $$"$#, faDem as seguintes consideraes>
N%# Perda total das presta+es# , lei veda o pacto de perda
total das presta+es pagas pelo consumidor# ' permitido,
contudo, esta"elecer-se pena para o descumprimento da
o"riga!o pelo consumidor# , estipula!o de pena deve ser
feita de forma eqOitativa e esta"elecer vantagem razovel
para o fornecedor, proporcional @ sua posi!o e
participa!o no contrato, pois do contrrio seria a"usiva e
ofenderia o postulado do equil"rio contratual e a clusula
geral de "oa-f)# 'rever(se no contrato a perda de )0% ou
mais, das parcelas pagas, em momento de esta"ilidade
econ*mica, !, praticamente, prever(se a perda total, rao
pela +ual esse procedimento ! vedado pelo ,-,#N
Adesta<ueiB
Denota%se, pois, <ue a clCusula pre' a perda de #I do Are<o
total aBustado e corri&ido, ao passo <ue o correto seria <ue o decaimento
de'eria incidir sobre os 'alores pagos/ ;ssim, estC na realidade estabelecendo
a perda total das prestaes pagas na<ueles casos em <ue poucas delas foram
<uitadas, 'iolando o artigo 4! do CDC/

;l5m disso, o artigo !4 da Lei n 2/022"01, em rela,o ao
cancelamento do registro do contrato de compromisso de compra e 'enda,
pre' <ue uma 'eD pago mais de $"! Aum teroB do preo o ad<uirente tem o
direito ( restitui,o dos 'alores pagos/
; aludida e+igncia fere tamb5m a Lei n $/4#$"4$ <ue trata dos
crimes contra a economia popular, em seu artigo 3 dispe <ue MConstitui
crime da mesma natureza a usura pecuniria ou real, assim se considerando/
0###1; "1 o"ter, ou estipular, em qualquer contrato, a"usando da premente
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necessidade, ine3peri7ncia ou leviandade de outra parte, lucro patrimonial
que e3ceda o quinto do valor corrente ou justo da presta!o feita ou
prometidaF/

Portanto, a clCusula de decaimento na forma como se encontra
redigida representa 'antagem e+cessi'a para a :5 e traD reda,o capaD de
induDir a erro aos consumidores, ao colocar a perda de #I, <ue seria bai+o
caso fosse incidisse apenas sobre o 'alor pago, <uando na realidade refere%se
ao preo total/
No mais, os lotes n,o tm potencial nen?um de gera,o de renda
em fa'or da ora :5, raD,o pela <ual n,o ?C moti'o para ela ser t,o bem
recompensada na ?iptese de desfaDimento do negcio/
;liCs, no mercado imobiliCrio 5 comum o desfaDimento de
contratos, ocasionando a reinser,o de im'eis ainda mais 'aloriDados no
patrim6nio do 'endedor, significando benefGcio e n,o perda para o mesmo/
N,o bastassem tais argumentos, o CDC estabelece <ue clCusulas
como esta, <ue gerem dese<uilGbrio entre as partes e onerosidade e+cessi'a do
consumidor s,o nulas de pleno direito>
,rt# M-# =!o nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas
contratuais relativas ao fornecimento de produtos e servios
que/
0###1
II - su"traiam ao consumidor a op!o de reem"olso da
quantia j paga, nos casos previstos neste cdigo;
0###1
I2 - esta"eleam o"riga+es consideradas inquas, a"usivas,
que coloquem o consumidor em desvantagem e3agerada, ou
sejam incompatveis com a "oa-f) ou a eqOidade; 0###1
@utrossim, 5 cedio o entendimento de <ue a clCusula de
decaimento, <ue enseHe a perda de <uase a totalidade das importSncias pagas
pelo ad<uirente, 5 nula, de'endo ser arbitrado Hudicialmente percentual Husto
para ambas as partes/
;o meu 'er, tal afirma,o 5 reforada por tamb5m ?a'er no
contrato pre'is,o e+pressa de outros descontos A4I para despesas da
corretagem, $#I para cobertura de ta+as e impostos, clCusula penal etc/B,
portanto, o 'alor a ser perdido pelo consumidor n,o de'e incidir sobre o
montante A#I do preo totalB, sob pena de locupletamento ilGcito por parte da
:5/
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; propsito, trago ( cola,o a Hurisprudncia do 9T&, a <ual
inclusi'e asse'era <ue a perda por inadimplncia n,o pode ir al5m de $I
AdeD por centoB do 'alor pago>
IIC>?P>?,LP># ?esolu!o do contrato# Clusula de
decaimento# ?estitui!o# C6C#
.o tem validade a clusula pela +ual os promissrios
compradores perdem a totalidade das prestaes pagas
durante a execuo do contrato de incorporao/ 0ecurso
con1ecido e provido em parte para determinar a restituio
de 20% do valor pago#
0?Gsp 8DB#:--Q?R, ?el# (inistro ?ES ?>=,6> 6G
,HEI,?, TE,?C, CE?(,, julgado em 89Q:8Q8:::, 6R
:BQ:MQ8:::, p# -::1
C>(P?>(I==> 6G C>(P?, G 2GI6,# 6G2>5ELP>
6G P?G=C,LUG= P,H,=#
3 clusula contratual +ue prev a perda das import4ncias
pagas, no caso de inadimplemento dos promitentes(
compradores, tem carter de clusula penal compensat#ria,
podendo o $ui, rescindindo o contrato, redui(la
proporcionalmente# Precedente do =CR/ ?Gsp - <%#.<8, 6R
de :9Q-8Q9<, por todos# ?ecurso especial con4ecido e
provido#
0?Gsp BB#<BBQ=P, ?el# (inistro II5=>I I,2G=, CG?CGI?,
CE?(,, julgado em -<Q--Q-99B, 6R :-Q:DQ-999, p# D:%1
Contrato de compra e venda de imvel# Clusula de
decaimento# Precedentes da Corte# -# O contrato de compra
e venda de "em im#vel no pode ser trans5ormado em
verdadeira poupana, sendo imperativo, uma ve
considerada a"usiva a clusula de decaimento, a aplicao
do art/ 2&6 do ,#digo ,ivil, admitida a reteno, no caso,
do sinal e de 10% das prestaes pagas# 8# ?ecurso especial
con4ecido e provido, em parte#
0?Gsp 8:.B:9 ,5 -999Q::8:%9M-., ?elator/ (inistro
C,?5>= ,5VG?C> (GIGWG= 6I?GIC>, 6ata de
Rugamento/ 8:Q-:Q-999, CD - CG?CGI?, CE?(,, 6ata de
Pu"lica!o/ 6R -D#-8#-999 p# -%D1
Promessa de compra e venda# Cdigo de 6efesa do
Consumidor# Clusula de decaimento# Precedentes da Corte#
Cdigo de 6efesa do Consumidor# -# O ,#digo de -e5esa do
,onsumidor no autoria a clusula de decaimento
estipulando a perda integral ou +uase integral das
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prestaes pagas/ 7as, a nulidade de tal clusula no
impede o magistrado de aplicar a regra do art/ 2&6 do
,#digo ,ivil e autoriar, de acordo com as circunst4ncias
do caso, uma reteno +ue, no caso, deve ser de 10%(de
por cento)# 8# ?ecurso con4ecido e provido, em parte#
0?Gsp -%9D99 6X -99<Q::..98B-9, ?elator/ (inistro
C,?5>= ,5VG?C> (GIGWG= 6I?GIC>, 6ata de
Rugamento/ :DQ:8Q-999, CD - CG?CGI?, CE?(,, 6ata de
Pu"lica!o/ 6R 89#:D#-999 p# -.%1
'0O78993 -8 ,O7'03 8 :8.-3/ 8;<=.>?O/
089<=<@=>?O/ ,A3@9@A3 -8 -8,3=78.<O/
3'A=,3>?O -O 30</ 2&6 -O ,/ ,=:=A '303 3
08-@>?O -3 '80-3 87 B3:O0 -3 '0O7=<8.<8
:8.-8-O03 3 10% -O9 :3AO089 '3CO9
-@03.<8 3 8;8,@>?O -O ,O.<03<O#
P?GCG6GICG=# ?GCE?=> C>IYGCI6> G P?>2I6>#
0?Gsp -.8M-: =P -99BQ:::M9-<-8, ?elator/ (inistro ?ES
?>=,6> 6G ,HEI,?, 6ata de Rugamento/ :%Q:MQ-99B, C%
- TE,?C, CE?(,, 6ata de Pu"lica!o/ 6R 89#:.#-99B p#
8-.1
* tem mais/ @ contrato se<uer pre' a possibilidade de
pagamento antecipado da dG'ida, o <ue, mais uma 'eD, fere o e<uilGbrio
contratual/
Desta forma, cumpre declarar a nulidade da clCusula em e+ame/
C4 Do -essarcimento de DesAesas de !obran<a
@ contrato traD clCusula relati'a ( obriga,o do comprador
ressarcir as despesas para cobrana Hudicial, incluindo custas processuais e
?onorCrios ad'ocatGcios, in ver"is>

C5FE=E5, =GHEI6, ###
0###1
Pargrafo Tuinto J Ia 4iptese de inadimplemento do
C>(P?,6>? 0Item Za; e Z"; do Pargrafo Tuarto1, a
2GI6G6>?, poder optar, por/
a1 Co"rar do C>(P?,6>?, al)m do principal, que englo"a
as parcelas vencidas e n!o pagas, reajustadas
monetariamente de acordo com os ndices aqui pactuados,
mais os juros de mora e multa acima convencionados, tudo
atrav)s de a!o competente, respondendo ainda o
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C>(P?,6>?, pelas custas processuais e 4onorrios
advocatcios a que der causa; 0###1
Toda'ia, n,o assegura em momento algum direito semel?ante
ao comprador para e+igir da :5 o cumprimento de suas obrigaes/
Logo, esta clCusula 5 abusi'a e nula, nos termos e+pressos no
CDC>
,rt# M-# =!o nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas
contratuais relativas ao fornecimento de produtos e servios
que/
0###1
[II - o"riguem o consumidor a ressarcir os custos de
co"rana de sua o"riga!o, sem que igual direito l4e seja
conferido contra o fornecedor;
;demais, tais despesas e ?onorCrios possuem regramento
prprio na legisla,o correlata ( mat5ria e n,o de'eriam ser obHeto contratual/
* 7 D0S MED*D0S %*M*+0-ES
No presente caso, impe%se a e+pedi,o de ordem liminar,
Minaudita altera parteF, nos termos dos artigos .3, P !, do CDC, e $# da
L;CP, uma 'eD <ue est,o plenamente caracteriDados os seus pressupostos
para tanto, <uais seHam, a relevncia do fundamento da demanda e risco de
ineficcia do provimento final/

@ fundamento da demanda 5 mais <ue rele'ante, mC+ime no
tocante ( lesi'idade a <ue est,o suHeitos os ad<uirentes e (s claras 'iolaes
das normas de direito do consumidor, em especial o art/ 2 do CDC, assim
como o preo e sua forma de corre,o contrariam as condies normais de
mercado/

Desta forma, suHeitar estes consumidores ( continuidade dos
pagamentos das prestaes significa impor%l?es dano irreparC'el,
representado pelo significati'o comprometimento da renda familiar, o <ue
implica preHuGDo a outros gastos necessCrios, tais como alimenta,o, saKde e
educa,o/
Nesse conte+to, os pro'imentos ora pretendidos s,o de natureDa
pre'enti'a, isto 5, buscam e'itar a continuidade de cobranas inde'idas ou
mesmo e+igncias contratuais manifestamente ilegais, ?C inegC'el receio de
<ue seHa ineficaD a sentena final, caso n,o antecipada a tutela, eis <ue no
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transcorrer normal do processo poder,o ser celebrados no'os contratos com o
mesmo padr,o de clCusulas/

@utrossim, o pro'imento acautelatrio, se cassado ao depois,
inclusi'e em face da improcedncia da a,o, n,o impedirC e'entual direito da
:e<uerida, <ue poderC e+ecutar os contratos ou mesmo postular suas rescis,o,
obser'adas as formalidades legais/
@ Mpericulum in moraF reside tamb5m na necessidade de se
inibir, o <uanto antes, as cobranas abusi'as adotadas pela :e<uerida, em
indiscutG'el preHuGDo aos consumidores, de modo a e'itar o abalo creditGcio e
moral dos mesmos, face ( possibilidade de sua inscri,o nos bancos de dados
negati'os de consumo/ ; concess,o das medidas liminares, por outro lado,
n,o importarC em <ual<uer preHuGDo econ6mico ( :e<uerida, <ue HC tem a seu
fa'or a atualiDa,o monetCria/
;99I7 9*ND@, com base nos fundamentos retro e+pendidos,
reDuer esta Promotoria de Justi<aE em sede liminarE seBa determinada a
-eDuerida o se&uinte>

?(a4 suspender a inclus,o dos nomes consumidores nos bancos de
dados ou cadastro de cr5dito e consumo, como 9PC, 9*:;9; e similares,
inclusi'e protestos em cartrio, para <ue se absten?a de inscre'er ou registrar
<uais<uer restries com rela,o ao <ue a<ui se discute e, HC ?a'endo o
referido registro, <ue seHam e+cluGdos ou suspensos at5 Hulgamento final desta
lideO
?(b4 proibir no'as 'endas do empreendimento, sob pena de multa no
'alor de cada negocia,o, at5 o Hulgamento definiti'o da a,oO
?(c4 suspender os efeitos das clCusulas contratuais ou de parte destas
<ue 'en?am a se tornar incompatG'eis com as medidas liminares anteriores,
abstendo%se de e+igir seu cumprimento at5 decis,o em contrCrio/
7 D)S PED*D)S 6*+0*S
MG3 PositisF, reDuer F ( Exa( Due se di&ne a determinar a
cita<:o da -eDuerida, na pessoa de seu representante legal, pelo correio
atra'5s de carta registrada com ;:, no endereo acima fornecido, para <ue,
<uerendo, conteste os termos da presente, no praDo legal, sob pena de re'elia
e confiss,o/
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-eDuerE outrossimE seBa a Aresente a<:o Bul&ada totalmente
ArocedenteE tornando4se deGiniti"as as medidas liminares alhures
reGeridasE determinando4se>
C(a4 a nulidade das clCusulas apontadas nesta inicial e a re'is,o dos
contratos, em especial da forma de corre,o do saldo de'edor, bem como sua
e+clus,o dos contratos futuros <ue e'entualmente 'en?am a ser celebrados
pela :e<uerida no empreendimento, sob pena de multa e responsabiliDa,o
criminalO
C(b4 a condena,o gen5rica da :5, nos termos do artigo 14 do CDC a
restituir as importSncias inde'idamente pagas a maior pelos consumidores (
:5, em raD,o das prCticas abusi'as e da onerosidade e+cessi'a, conforme for
apurado indi'idualmente durante a fase de ?abilita,o e de li<uida,o de
sentena, nos moldes dos artigos 10 a $, do mesmo MCode3FO
C(c4 a condena,o da :e<uerida para <ue seHa obrigada a atualiDar o
MquantumF pago inde'idamente, desde o desembolso, e de'ol'%lo em dobro
aos consumidores lesados, de acordo com o parCgrafo Knico do art/ 3# do
CDC, proibindo%se as cobranas inde'idasO
C(d4 seHa e+pedido o edital de <ue trata o artigo 13 do CDCO
C(e4 a indeniDa,o dos consumidores <ue HC firmaram o contrato em
<ue consta'am tais clCusulas, podendo os saldos de cr5dito de'idos serem
compensados na apura,o indi'idual por parte da<ueles <ue foram lesadosO
C(G4 a condena,o da :e<uerida ao pagamento das custas processuais
e demais cominaes de pra+e, al5m de ?onorCrios ad'ocatGcios de
sucumbncia em fa'or do -*;D7P"79 Aarts/ $ e #, )I, da Lei *stadual n/
$/.2$"1.BO

C(&4 a dispensa do pagamento de custas, emolumentos e outros
encargos, desde logo, a teor do artigo $. da Lei n 0/!30".4 e do artigo .0 da
Lei n ./0."1/

Protesta pro'ar o alegado por todos os meios de pro'a admitidos em
direito, especialmente pela Huntada de documentos e perGcia, e por tudo o mais
<ue se fiDer necessCrio ( cabal demonstra,o dos fatos articulados na presente
inicial, inclusi'e com a in'ers,o do 6nus da pro'a/
DC%se ( causa o 'alor de :Z $, Aum mil reaisB para fins de
regularidade processual/

Trs Lagoas, # de Hun?o de #$$/
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Jos %uiz -odri&ues
Promotor de &ustia
Curador dos Direitos do Consumidor
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