Excelentssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juiz(a) de Direito da __ ara !"el da !omarca de #r$s %a&oas'MS(
) M*+*S#,-*) P./%*!) ES#0D10%, por seu Curador dos Direitos do Consumidor, no uso de suas atribuies constitucionais e legais, com esteio nos dados probatrios coligidos nos autos do PIP N !"#$%P&DDC, 'em respeitosamente ( presena de )ossa *+celncia propor a presente 023) !**% P./%*!0 c"c MED*D0S %*M*+0-ES, com fundamento na Constitui,o -ederal, na Lei n ./0."1, na Lei n 2/022"01, na Lei n 0/!30".4 e demais dispositi'os aplicados ( esp5cie, e obser'ado os respecti'os procedimentos legais, contra a empresa SE#P0- S'0, sociedade an6nima inscrita no CNP&"7- sob n #/4##/10"$%32 e na &8C*9P sob o n !4!$43141, sediada na :ua ;lbu<uer<ue Lins, 4!0, ;ndar 2 9ala 24, bairro =igienpolis, na cidade de 9,o Paulo"9P, C*P $/#!%$, pelos moti'os de fato e de direito a seguir articulados> * 4 /-EE -E%0#5-*) D)S 60#)S Conforme consta das inclusas peas de informa,o encamin?adas a esta Promotoria de &ustia pelo P:@C@N desta cidade Ae+pediente ane+o % fls/ ."$#3B, <ue autuou 'Crias reclamaes formuladas pelos ad<uirentes de terrenos localiDados no loteamento denominado E:esidencial 9etsulF, situado neste municGpio de Trs Lagoas/ O Senhor meu pastor... Guia-me pelas veredas da justi a. (Sl 23:1,3) Ministrio Pblico do Estado de Mato Grosso do Sul Promotoria de Defesa do Consumidor de Trs Lagoas
; partir dessas informaes foi instaurado em $$/$$/#$ o Procedimento de In'estiga,o Preliminar n !"#$%P&DDC, dora'ante denominado PIP, 'isando apurar os fatos noticiados pelo rg,o municipal de defesa dos direitos do consumidor e adotar as medidas cabG'eis/ @s responsC'eis pela implanta,o e 'enda dos referidos lotes, <uais seHam, a incorporadora SE#P0- S'0, ora :e<uerida, e a imobiliCria EE+D0S E+D0S DE *M5E*S %#D0, compareceram em audincia realiDada no gabinete deste rg,o 7inisterial, <uando esclareceram os preos dos im'eis e sua forma de financiamento, assim como a cobrana de comiss,o pelas 'endas, conforme consta do contrato padroniDado Huntado ao PIP/ Na ocasi,o, n,o ?ou'e celebra,o de <ual<uer acordo, o <ue in'iabiliDou a assinatura de termo de aHustamento de conduta Afl/ $22 do PIPB/ *m seguida foi concedido praDo de 'inte dias para as empresas manifestarem% se acerca das reclamaes feitas pelos ad<uirentes dos terrenos/
;s e+plicaes das aludidas empresas 'ieram na manifesta,o escrita de fol?as $#."$3$ do PIP, acostando a ela a documenta,o <ue entenderam necessCrias Afls/ $3#"$00B/ @s esclarecimentos relati'os ( cobrana da corretagem foram pertinentes e suficientes para HulgC%la correta/ 9egundo a ora :e<uerida foram comercialiDados $I dos lotes, um total de 244 Aseiscentos e cin<Jenta e cincoB, muitos deles ad<uiridos por contrato particular de compromisso de 'enda e compra APIP, fl/ $!$B, firmados nos anos de #1, #$ e at5 o presente momento, podendo ainda no'os contratos ser firmados em caso de rescis,o de algum deles/ *sclareceu <ue o preo total de cada im'el poderia ser a'enado ( 'ista ou parcelado, <ue de'eria ser pago mediante as condies pre'istas na ClCusula Primeira do modelo de Compromisso Particular de Compra e )enda, ?a'endo pre'is,o e+pressa de <ue o saldo de'edor A'ariC'el de acordo com o nKmero de prestaesB poderia ser pago em at5 $4 Acento e cin<JentaB parcelas APIP, fl/ $!!B, peridicas e sucessi'as, cada uma HC acrescida de Huros de $I ao ms, sobre as <uais incidiria tamb5m corre,o monetCria de acordo com a 'aria,o mensal do ILP%7"-L) Acf/ ClCusula Primeira, item MbF e seu parCgrafo segundoB/ ;firmou ainda <ue poucos ad<uirentes mostraram%se insatisfeitos com os termos do contrato/ Contudo, pelo <ue se 'erifica dos contratos celebrados acostados aos autos, estes apresentam clCusulas flagrantemente abusi'as, al5m de outros 'Gcios, c?egando inclusi'e a 'iolar 'Crios preceitos presentes no O Senhor meu pastor... Guia-me pelas veredas da justi a. (Sl 23:1,3) Ministrio Pblico do Estado de Mato Grosso do Sul Promotoria de Defesa do Consumidor de Trs Lagoas
Cdigo de Defesa do Consumidor ACDCB e na Lei n/ 2/022"01 AParcelamento do 9olo 8rbanoB/ Diligncias foram empreendidas (s fls/ $01"$., <uando se percebeu <ue a :e<uerida estabeleceu apenas como preo de 'enda o 'alor do lote ( 'ista, com op,o para seu parcelamento, com Huros embutidos, mas cuHas prestaes, sofrem Gndices de corre,o mensais, refletindo inclusi'e sobre o saldo de'edor de forma irregular, segundo estC apontado no :elatrio de ;nClise ContCbil n #4"#$$%D;*N"7P79 ( fl/ $../ DaG surge a conclus,o de <ue a :e<uerida apro'eitou da ine+perincia e"ou ingenuidade dos consumidores, aliciando%os com prestaes iniciais relati'amente bai+as e por<ue alguns deles acreditaram <ue no preo financiado HC estaria inclusa a corre,o monetCria/ @ financiamento contratado descrito nas clCusulas do instrumento de compromisso estabelece as seguintes condies infringentes aos direitos dos consumidores> A$B ilegal corre,o monetCria do saldo de'edorO A#B sanes de mora arbitrCriasO A!B cobrana abusi'a na cess,o do contratoO A3B clCusula de decaimento com perda e+cessi'a das prestaes pagasO e A4B obriga,o de ressarcimento inde'ido de despesas de cobrana/ :esta aparente, embora ainda n,o certo, pois poderC demandar outras pro'as e'entualmente re<ueridas pela parte passi'a, <ue o contrato foi predisposto para gerar inadimplncias sistemCticas, por<ue as clCusulas abusi'as dei+am no ar uma mC%f5 da :e<uerida/ -ica claro, pois, <ue para estabelecer o e<uilGbrio econ6mico dos contratos e a boa%f5 nas relaes entre a 'endedora%:5 e os consumidores, torna%se indispensC'el (s alteraes e anulaes adiante delineadas/ ;ssim, n,o resta outra alternati'a ao 7inist5rio PKblico *stadual, sen,o a de promo'er a presente ;,o Ci'il PKblica em defesa dos consumidores/ ** 4 %EG*#*M*D0DE 0#*0 D) MPE e !0/*ME+#) D0 023) ; presente a,o tem por finalidade a prote,o dos direitos difusos e coleti'os dos consumidores ad<uirentes dos lotes comercialiDados pela :e<uerida, mediante outorga de financiamento/ O Senhor meu pastor... Guia-me pelas veredas da justi a. (Sl 23:1,3) Ministrio Pblico do Estado de Mato Grosso do Sul Promotoria de Defesa do Consumidor de Trs Lagoas
; legitimidade do Parquet para atuar em defesa de direitos coleti'os ou difusos do consumidor, decorre da Constitui,o -ederal, do Cdigo de Defesa do Consumidor e da Lei de ;,o Ci'il PKblica/
@ artigo .#, inciso I, do CDC, <ue para os fins do artigo .$, ou seHa, para defesa coleti'a dos interesses e direitos coleti'os, difusos ou indi'iduais ?omogneos, s,o legitimados, dentre outros, o 7inist5rio PKblico/
; natureDa dos interesses dos consumidores defendidos nesta a,o 5 coleti'a e difusa, nos termos do art/ .$, incisos I e II, do CDC, cuHo teor 5 seguinte>
I - interesses ou direitos difusos, assim entendidos, para efeito deste Cdigo, os transindividuais, de natureza indivisvel, de que sejam titulares pessoas indeterminadas e ligadas por circunstncias de fato;
II - interesses ou direitos coletivos, assim entendidos, para efeitos deste Cdigo, os transindividuais de natureza indivisvel de que seja titular grupo, categoria ou classe de pessoas ligadas entre si ou com a parte contrria por uma rela!o jurdica "ase#
@ direito dos promissCrios%compradores dos lotes a e+clus,o das clCusulas abusi'as 5 coleti'o, na medida em <ue as clCusulas do contrato seguem um modelo padr,o por determina,o da Lei n/ 2/022"01, sendo as mesmas iguais para todos e, 'ia conse<Jncia, de natureDa indi'isG'el/ ;ssim, n,o podem serem consideradas legGtimas em rela,o a alguns e nulas em rela,o a outros/ @s titulares deste direito s,o um grupo de pessoas Acompradores do loteamentoB ligadas com a parte contrCria Ar5 % 'endedoraB por uma rela,o HurGdica base, <ual seHa, o contrato <ue cont5m as referidas clCusulas/ No <ue se refere ao uni'erso de compradores futuros do loteamento, isto 5, em rela,o (<ueles <ue poder,o 'ir a assinar o contrato% padr,o, a natureDa dos interesses defendidos nesta a,o assume a natureDa de difusos, em 'irtude da impossibilidade de determina,o de referidas pessoas/
Independentemente da natureDa dos interesses defendidos nesta a,o, o CDC, no seu artigo 4$, P 3, 5 e+presso no sentido de determinar ao 7inist5rio PKblico a promo,o de a,o 'isando o controle Hudicial dos contratos de consumo, nos seguintes termos>
$%&# ' facultado a qualquer consumidor ou entidade que o represente requerer ao (inist)rio P*"lico que ajuze a O Senhor meu pastor... Guia-me pelas veredas da justi a. (Sl 23:1,3) Ministrio Pblico do Estado de Mato Grosso do Sul Promotoria de Defesa do Consumidor de Trs Lagoas
competente a!o para ser declarada a nulidade de clusula que contrarie o disposto neste Cdigo ou de qualquer forma n!o assegure o justo equil"rio entre direitos e o"riga+es das partes#
Destarte, o 7P*, in<uestiona'elmente, det5m legitimidade para a tutela coleti'a destes direitos e interesses em HuGDo/
*** 7 D)S 61+D0ME+#)S J1-8D*!)S e D) 6)-) !)MPE#E+#E @ contrato de compra e 'enda em e+ame estipula 'Crias clCusulas"condies MleoninasF em preHuGDo dos seus aceitantes, considerados consumidos para todos os fins/ 9ua natureDa 5 de contrato de ades,o Aart/ 43, CDCB, bem como tem por obHeto a a<uisi,o de im'el regulada pelo artigo 4! do CDC/ Portanto, aplicam%se a estes contratos (s normas do Cdigo de Defesa do Consumidor, da Lei de Parcelamento do 9olo 8rbano e dos demais dispositi'os correlatos/ @ artigo 2 do CDC permite ao Poder &udiciCrio Mre'isar e"ou modificar as clCusulas referentes ao preo ou <ual<uer outra presta,o a cargo do consumidor se as obrigaes assumidas se tornarem desproporcionais em raD,o de fato super'eniente, ainda <ue este seHa pre'isG'el, imaginC'el ou esperadoF/ *sta pro'idncia se opera de modo imperati'o, 'isando assegurar o e<uilGbrio contratual e a boa%f5 nas relaes de consumo, independentemente de ?a'er 'Gcios HurGdicos no ato negocial/ Q o direito de o *stado inter'ir na autonomia de 'ontade contratual/ N,o ?C, pois, estipula,o contratual <ue possa ferir a lei/
Neste sentido, 5 clara a reda,o do artigo $22 do Cdigo Ci'il, <ue rege as obrigaes particulares>
,rt# -..# ' nulo o negcio jurdico quando/ 0###1 2II - a lei ta3ativamente o declarar nulo, ou proi"ir-l4e a prtica, sem cominar san!o#
Ruanto ao foro competente para con?ecer e Hulgar a presente a,o ci'il pKblica, o artigo 1! do CDC estabeleceu <ue, para as ?ipteses em O Senhor meu pastor... Guia-me pelas veredas da justi a. (Sl 23:1,3) Ministrio Pblico do Estado de Mato Grosso do Sul Promotoria de Defesa do Consumidor de Trs Lagoas
<ue as leses ocorram em Smbito local, como neste caso, serC competente o foro do lugar onde se produDiu o dano ou se de'esse produDir Ainciso IB, mesmo crit5rio HC adotado pelo artigo # da Lei n/ 0!30".4 % L;CP $ / Nesse sentido, ensina a doutrina> MComo, em mat)ria de interesses transindividuais, o sistema da 5,CP ) aplicada integrada ao do C6C, passa a ser a"soluta, porque funcional, a compet7ncia para as a+es civis p*"licas ou coletivas, que envolvam direitos difusos ou coletivos 0art# 8& da 5,CP, c#c o art# 9: do C6C1; A=8L@ NIL:@ 7;TTILLI, ; Defesa dos Interesses Difusos em &uGDo, 9,o Paulo, 9arai'a, #3, $0U ed/, p/ #32B/ ;ssim, pelo <ue se 'erifica dos contratos celebrados e como al?ures ressaltado, estes possuem clCusulas abusi'as e nos termos do art/ 4$ do CDC tais de'em ser consideradas nulas de pleno direito, em raD,o de estarem em desacordo com o sistema de prote,o ao consumidor/ ;t5 por<ue as clCusulas nulas n,o s,o aptas a produDir efeitos/ 0s !l9usulas s:o as se&uintes> ;4 Da !orre<:o Monet9ria e do Saldo De"edor ; aplica,o de corre,o monetCria em prestaes diferidas de longo praDo, por si s, n,o 5 prCtica ilegGtima/ Contudo, a metodologia utiliDada pela Promitente )endedora, ora :5, 5 contrCria ao ordenamento HurGdico, <uando mais por ser cobrada por entidade pri'ada n,o autoriDada por lei a agir como institui,o financeira/ Q e'idente <ue as prestaes mensais apenas antecipam os Huros e criam falsa e+pectati'a para os consumidores de parcelas fi+as, incompatG'el com o sistema de prote,o ao consumidor, a <ue 5 submetido o presente contrato# @ adimplemento do 'alor financiado em prestaes peridicas, iguais e sucessi'as, conforme respecti'a clCusula 5 constituGdo por duas parcelas AamortiDa,o e Huros pre'iamente incluGdosB, a serem deduDidas mensalmente, por ocasi,o do pagamento, assim como de corre,o monetCria/ ; cobrana de Huros nas compras parceladas dos terrenos 5 certa/ *+iste diferena entre o 'alor ( 'ista e o 'alor total a financiar, conforme consta nos documentos denominados MPedido de :eser'a e Proposta de Compra Im'elF, da<ueles 'alores e+pressos nos denominados MR8;D:@ D* :*987@"C@7PL*7*NT@F Aintegrantes do contrato nos termos do item MaF da clCusula primeiraB/ $ :*sp 33./30":9, #U Turma, :el/ 7in/ =erman VenHamin, D&e de $4"$#"#1 O Senhor meu pastor... Guia-me pelas veredas da justi a. (Sl 23:1,3) Ministrio Pblico do Estado de Mato Grosso do Sul Promotoria de Defesa do Consumidor de Trs Lagoas
Tal diferena se dC na ordem de $I Aum por centoB ao ms, conforme consta no procedimento ora apensado A*+> docs/ VCV W Calculadora do cidad,o de fl/ $1 e fls/ $2 e $$$ do PIPB/ ;l5m disso, o coteHo dos crit5rios de cClculo en'ol'idos na ?iptese, presentes nos documentos denominados> M;ne+o ;F, (s fls/ #2"#. e $2"$$ do PIP, re'elou <ue os reaHustes do saldo de'edor est,o sendo realiDados pre'iamente ao abatimento da parcela <ue estC sendo <uitada na<uele ato, o <ue concorre contra o interesse dos consumidores ApromissCrios compradoresB/ Dessa forma, uma possG'el ine+perincia dos consumidores somada com a Mimpre'isibilidadeF do custo efeti'o do financiamento, pois a :5 dei+ou de atender o disposto no artigo 4# do CDC, aliadas ao sistema utiliDado na corre,o monetCria pela empresa%:5, foi o <ue resultou no insucesso do negcio/ Isso por<ue o sistema de amortiDa,o enfocado de deduDir as prestaes pagas do saldo de'edor pre'iamente atualiDado, importa em rompimento do e<uilGbrio contratual, 'isto <ue ao saldo de'edor, al5m dos Huros de $I Apre'isto na ClCusula Primeira do :eaHuste do Preo, item MaFB, incide a corre,o pelo ILP%7"-L), de sorte <ue corrigir primeiro o saldo de'edor para depois abater a parcela paga 5 preHudicial ao consumidor, posto <ue a base de cClculo para incidncia da corre,o serC necessariamente maior/ Com efeito, obser'a%se de cada M;ne+o ;F supracitado a ocorrncia da c?amada MamortiDa,o negati'aF em 'Crias oportunidades, o <ue, em face de sua prpria interpreta,o literal, nada mais 5 do <ue a falta de efeti'a n,o%redu,o do saldo de'edor, mesmo com o adimplemento de parcelas da dG'ida original/ Para ilustrar, 'eHamos parte dos referidos ane+os <ue e+plicam a situa,o de dois consumidores e <ue, por b'io, tamb5m est,o inseridos todos os demais <ue ad<uiriram lotes e 'ir,o a ad<uirir HC <ue se trata de contrato% padr,o> Num . Parc . Data Venc. Dia s Saldo Devedor Inicial ndice Correo Monetri a Saldo Devedor Atualizado Valor Parcela 1 100!10 1" # 46,108.80 1.$$% !&'("$.1$ 487.76 " 100$10 1$ # 46,337.38 * 0.)!% !&'**"."& 492.34 # 100&10 1( ! 46,276.92 * 0.**% !&'&#&."( 496.13 O Senhor meu pastor... Guia-me pelas veredas da justi a. (Sl 23:1,3) Ministrio Pblico do Estado de Mato Grosso do Sul Promotoria de Defesa do Consumidor de Trs Lagoas
+AN,-. A' /l. "& do P0P1 Num . Parc . Data Venc. Dia s Saldo Devedor Inicial ndice Correo Monetria Saldo Devedor Atualizado Valor Parcel a 1 1*0"10 1" 1 100,183.7 4 20.1&% 100'0"!.1 $ 685.10 " 1*0#10 1! ) 99,339.05 0.&#% ))')&!.") 689.41 # 1*0!10 1( 0 99,274.88 1.1(% 100'!!*.0 " 691.55 ! 1*0$10 "1 0 99,749.47* 0.)!% 100'&($.& " 704.10 +AN,-. A' /l. 10& do P0P1 Como se ' dos <uadros acima, o 'alor pago da parcela praticamente n,o estC suprindo a corre,o monetCria, o <ue dirC a amortiDa,o do saldo de'edor, <ue, como 'isto, tende a aumentar em rela,o ao saldo anterior e"ou inicial em 'Crias oportunidades AXB, mesmo com a <uita,o e aumento gradual dos 'alores referentes (s parcelas/ *sta prCtica 5 abusi'a Aart/ !1, ), CDCB/ Desse modo, pela interpreta,o do contrato e da legisla,o de regncia, 'erifica%se onerosidade e+cessi'a para os consumidores, por se tratar de sistema de amortiDa,o decorrente de frmulas matemCticas de difGcil compreens,o para leigos e ainda da impre'is,o do seu resultado prCtico por a<ueles <ue realiDaram o financiamento/ Q do senso comum <ue garantir direito ( amortiDa,o significa manter alguma e+pectati'a ao consumidor de <ue, ao t5rmino do contrato, ?a'endo saldo de'edor, este de fato seHa residual e n,o superior ou igual ao inicialmente contratado/ Por5m, in casu, podemos diDer a frmula de cClculo usada na corre,o, na prCtica, transforma o contrato em tela em um contrato de loca,o/ Tudo isso le'a ( conclus,o de <ue 5 necessCria a re'is,o e modifica,o do m5todo da atualiDa,o monetCria, a fim de <ue o saldo de'edor seHa corrigido monetariamente aps a dedu,o do 'alor da parcela paga/ ;s amortiDaes negati'as, e+press,o popularmente empregada com o escopo de designar as insuficincias mensais de amortiDa,o, resultam, sem dK'ida, elemento capaD de demonstrar o e<uilGbrio da rela,o contratual e a 'alidade da a'ena, por traduDir um inaceitC'el enri<uecimento sem causa em preHuGDo dos consumidores%ad<uirentes/ O Senhor meu pastor... Guia-me pelas veredas da justi a. (Sl 23:1,3) Ministrio Pblico do Estado de Mato Grosso do Sul Promotoria de Defesa do Consumidor de Trs Lagoas
; maior e'idncia de <ue ?C dese<uilGbrio na frmula de cClculo adotada 5 Hustamente a ocorrncia de amortiDa,o negati'a/ *ste dese<uilGbrio econ6mico%financeiro do contrato pode tornar a dG'ida e'entualmente impagC'el, cabendo, assim, sua re'is,o e conse<Jente modifica,o/ Neste 'i5s, tem cabimento o Cdigo de Defesa do Consumidor <ue diD> ,rt# %<# ,s clusulas contratuais ser!o interpretadas de maneira mais favorvel ao consumidor/ @utro n,o 5 o entendimento e+traGdo da leitura do artigo 2U tamb5m do CDC, <ue inclui a Mteoria da impre'is,oF> ,rt# .& =!o direitos "sicos do consumidor/ 0###1 2 - a modifica!o das clusulas contratuais que esta"eleam presta+es desproporcionais ou sua revis!o em raz!o de fatos supervenientes que as tornem e3cessivamente onerosas; Conclui%se, com isso, <ue o atraso de uma ou outra parcela, conforme pre' o :elatrio do D;*N ( fl/ $.. PIP, pro'oca um desmedido aumento da dG'ida, 'iolando as disposies legais supracitadas e obrigando os consumidores a uma inadimplncia inHusta e forada/ 9omente a amortiDa,o da parcela <uitada para, posteriormente, aplicar o Gndice de reaHuste ao saldo de'edor 5 capaD de manter o e<uilGbrio contratual almeHado/
; soma disso, n,o podemos es<uecer <ue embora conste nos autos um relati'o nKmero bai+o de consumidores insatisfeitos, pois a :e<uerida e a ImobiliCria afirmaram ter comercialiDado 244 lotes APIP, fls/ $#."$3$B, isso se de'e ao fato de <ue algumas pessoas comparam ( 'ista e outras, como n,o solicitaram a atualiDa,o mensal, sentir,o o impacto somente ao final do perGodo contratual, <uando 'erificar,o um saldo de'edor residual bem maior do <ue pre'iam inicialmente/ @s documentos do PIP de fls/ $4, $2, !., !1, 40, .#, $##, aliados aos nomes dos reclamantes constantes no :*987@ D* C;9@9 P:@C@N, fls/ $40"$41, fornecido pela prpria :5, confirmam esta alega,o/ Q o caso, pois, de determinar <ue seHam recalculados os 'alores das parcelas e do saldo de'edor, na forma cima, sem preHuGDo da corre,o monetCria aHustada, e condenar a :e<uerida a restituir em dobro as <uantias recebidas a maior, corrigidas e acrescidas de Huros legais desde a cita,o/ O Senhor meu pastor... Guia-me pelas veredas da justi a. (Sl 23:1,3) Ministrio Pblico do Estado de Mato Grosso do Sul Promotoria de Defesa do Consumidor de Trs Lagoas
=4 Das Penalidades de Mora ; ClCusula 9egunda, em seu McaputF, item McF, pre' o seguinte>
, mora do C>(P?,6>? no cumprimento das o"riga+es assumidas neste Instrumento, tanto as pecunirias como as inerentes @ deten!o da posse do imvel, acarretar-l4e- responsa"ilidade pelo pagamento das seguintes penalidades/ 0###1 c1 Clusula penal de 8A 0dois pro cento1 so"re o d)"ito atualizado, exigvel nos casos de mora superior a 1(um) ms; Toda'ia, as sanes cabG'eis por inadimplncia s,o apenas os Huros de mora e a clCusula penal <ue n,o pode e+ceder o disposto no artigo #2, inciso ), da Lei n 2/022"01, cuHa e+igibilidade fica condicionada aos casos de inter'en,o Hudicial ou de mora superior a ! AtrsB meses e n,o $ AumB ms, conforme acima estipulado/ ; saber> ,rt# 8. - Os compromissos de compra e venda, as cess+es ou promessas de cess!o poder!o ser feitos por escritura p*"lica ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso 2I do art# -B e contero, pelo menos, as seguintes indicaes/ 0###1 2- Ca3a de juros incidente so"re o d)"ito em a"erto e so"re as presta+es vencidas e n!o pagas, "em como clusula penal, nunca excedente a 10% (de por cento) do d!"ito e s# exigvel nos casos de interveno $udicial ou de mora superior a % meses#
9endo assim, 5 a presente para re<uerer <ue seHa decretada a nulidade desta clCusula, a fim de <ue os consumidores possam ser cobrados em multa por inadimplncia superior a ! meses e em consonSncia com o artigo 4#, P $,do CDC, impondo%se ainda a obriga,o de n,o%faDer, <ual seHa, n,o cobrar inde'idamente/ >4 Da !ess:o do !ontrato ; ClCusula Ruinta, item McF e seu parCgrafo segundo estabelecem no caso de cess,o dos direitos do presente contrato a necessidade de pr5'ia anuncia da )endedora, ora :5, bem como a necessidade de n,o ?a'er d5bitos e impe a cobrana da importSncia de meio salCrio 'igente ( 5poca da transferncia/ O Senhor meu pastor... Guia-me pelas veredas da justi a. (Sl 23:1,3) Ministrio Pblico do Estado de Mato Grosso do Sul Promotoria de Defesa do Consumidor de Trs Lagoas
Tal clCusula, por5m, 'iola e+pressamente as disposies da Lei do Parcelamento do 9olo 8rbano, cuHo teor 5 este> ,rt# D- - > contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lanado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o n*mero do registro do loteamento, o valor da cess!o e a qualifica!o do cessionrio, para o devido registro# $ -& - , cess!o independe da anu7ncia do loteador, mas, em rela!o a este, seus efeitos s se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cess!o# $ 8& - Ema vez registrada a cess!o, feita sem anu7ncia do loteador, o oficial do registro dar-l4e- ci7ncia, por escrito, dentro de -: 0dez1 dias# ;ssim, por 'iolar tamb5m e+pressa disposi,o legal esta clCusula 5 nula/ ?4 Da !l9usula de Decaimento com Perda das Presta<@es No presente contrato estC pre'isto nos casos de resolu,o por inadimplncia as seguintes condies> C5FE=E5, =GHEI6, J 6, (>?, G II,6I(P5KICI, I> P,H,(GIC> 6> P?GL> 0###1 Pargrafo =e3to J >correndo a rescis!o do presente Compromisso por qualquer das 4ipteses esta"elecidas nesta clusula, o C>(P?,6>? rece"er a importncia que efetivamente pagou, em igual n*mero de parcelas e acrescidas da mesma corre!o monetria, descontando os seguintes percentuais/ 0###1 "1 6esconto de &% (dois por cento) so"re o preo total a$ustado e corrigido, a ttulo de clusula penal pela rescis!o do Contrato; 0###1 AgrifeiB
; clCusula acima reproduDida mostra%se abusi'a pelo fato de estabelecer uma situa,o por demais onerosa ao consumidor, contrariando o sistema de prote,o do de'edor inadimplente/ O Senhor meu pastor... Guia-me pelas veredas da justi a. (Sl 23:1,3) Ministrio Pblico do Estado de Mato Grosso do Sul Promotoria de Defesa do Consumidor de Trs Lagoas
Isso por<ue, apesar da clCusula n,o estabelecer a perda total das prestaes, impe um 6nus e+cessi'o ao consumidor com a e+press,o Msobre o preo totalF/ @ CDC assim dispe> ,rt# MD# Ios contratos de compra e venda de mveis ou imveis mediante pagamento em presta+es, "em como nas aliena+es fiducirias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as clusulas que esta"eleam a perda total das presta+es pagas em "enefcio do credor que, em raz!o do inadimplemento, pleitear a resolu!o do contrato e a retomada do produto alienado# Nelson NerY &Knior e :osa 7aria de ;ndrade NerY, ao comentarem referido artigo do CDC em seu Cdigo Ci'il Comentado, !U ed/, *ditora :T, pp/ $$"$#, faDem as seguintes consideraes> N%# Perda total das presta+es# , lei veda o pacto de perda total das presta+es pagas pelo consumidor# ' permitido, contudo, esta"elecer-se pena para o descumprimento da o"riga!o pelo consumidor# , estipula!o de pena deve ser feita de forma eqOitativa e esta"elecer vantagem razovel para o fornecedor, proporcional @ sua posi!o e participa!o no contrato, pois do contrrio seria a"usiva e ofenderia o postulado do equil"rio contratual e a clusula geral de "oa-f)# 'rever(se no contrato a perda de )0% ou mais, das parcelas pagas, em momento de esta"ilidade econ*mica, !, praticamente, prever(se a perda total, rao pela +ual esse procedimento ! vedado pelo ,-,#N Adesta<ueiB Denota%se, pois, <ue a clCusula pre' a perda de #I do Are<o total aBustado e corri&ido, ao passo <ue o correto seria <ue o decaimento de'eria incidir sobre os 'alores pagos/ ;ssim, estC na realidade estabelecendo a perda total das prestaes pagas na<ueles casos em <ue poucas delas foram <uitadas, 'iolando o artigo 4! do CDC/
;l5m disso, o artigo !4 da Lei n 2/022"01, em rela,o ao cancelamento do registro do contrato de compromisso de compra e 'enda, pre' <ue uma 'eD pago mais de $"! Aum teroB do preo o ad<uirente tem o direito ( restitui,o dos 'alores pagos/ ; aludida e+igncia fere tamb5m a Lei n $/4#$"4$ <ue trata dos crimes contra a economia popular, em seu artigo 3 dispe <ue MConstitui crime da mesma natureza a usura pecuniria ou real, assim se considerando/ 0###1; "1 o"ter, ou estipular, em qualquer contrato, a"usando da premente O Senhor meu pastor... Guia-me pelas veredas da justi a. (Sl 23:1,3) Ministrio Pblico do Estado de Mato Grosso do Sul Promotoria de Defesa do Consumidor de Trs Lagoas
necessidade, ine3peri7ncia ou leviandade de outra parte, lucro patrimonial que e3ceda o quinto do valor corrente ou justo da presta!o feita ou prometidaF/
Portanto, a clCusula de decaimento na forma como se encontra redigida representa 'antagem e+cessi'a para a :5 e traD reda,o capaD de induDir a erro aos consumidores, ao colocar a perda de #I, <ue seria bai+o caso fosse incidisse apenas sobre o 'alor pago, <uando na realidade refere%se ao preo total/ No mais, os lotes n,o tm potencial nen?um de gera,o de renda em fa'or da ora :5, raD,o pela <ual n,o ?C moti'o para ela ser t,o bem recompensada na ?iptese de desfaDimento do negcio/ ;liCs, no mercado imobiliCrio 5 comum o desfaDimento de contratos, ocasionando a reinser,o de im'eis ainda mais 'aloriDados no patrim6nio do 'endedor, significando benefGcio e n,o perda para o mesmo/ N,o bastassem tais argumentos, o CDC estabelece <ue clCusulas como esta, <ue gerem dese<uilGbrio entre as partes e onerosidade e+cessi'a do consumidor s,o nulas de pleno direito> ,rt# M-# =!o nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e servios que/ 0###1 II - su"traiam ao consumidor a op!o de reem"olso da quantia j paga, nos casos previstos neste cdigo; 0###1 I2 - esta"eleam o"riga+es consideradas inquas, a"usivas, que coloquem o consumidor em desvantagem e3agerada, ou sejam incompatveis com a "oa-f) ou a eqOidade; 0###1 @utrossim, 5 cedio o entendimento de <ue a clCusula de decaimento, <ue enseHe a perda de <uase a totalidade das importSncias pagas pelo ad<uirente, 5 nula, de'endo ser arbitrado Hudicialmente percentual Husto para ambas as partes/ ;o meu 'er, tal afirma,o 5 reforada por tamb5m ?a'er no contrato pre'is,o e+pressa de outros descontos A4I para despesas da corretagem, $#I para cobertura de ta+as e impostos, clCusula penal etc/B, portanto, o 'alor a ser perdido pelo consumidor n,o de'e incidir sobre o montante A#I do preo totalB, sob pena de locupletamento ilGcito por parte da :5/ O Senhor meu pastor... Guia-me pelas veredas da justi a. (Sl 23:1,3) Ministrio Pblico do Estado de Mato Grosso do Sul Promotoria de Defesa do Consumidor de Trs Lagoas
; propsito, trago ( cola,o a Hurisprudncia do 9T&, a <ual inclusi'e asse'era <ue a perda por inadimplncia n,o pode ir al5m de $I AdeD por centoB do 'alor pago> IIC>?P>?,LP># ?esolu!o do contrato# Clusula de decaimento# ?estitui!o# C6C# .o tem validade a clusula pela +ual os promissrios compradores perdem a totalidade das prestaes pagas durante a execuo do contrato de incorporao/ 0ecurso con1ecido e provido em parte para determinar a restituio de 20% do valor pago# 0?Gsp 8DB#:--Q?R, ?el# (inistro ?ES ?>=,6> 6G ,HEI,?, TE,?C, CE?(,, julgado em 89Q:8Q8:::, 6R :BQ:MQ8:::, p# -::1 C>(P?>(I==> 6G C>(P?, G 2GI6,# 6G2>5ELP> 6G P?G=C,LUG= P,H,=# 3 clusula contratual +ue prev a perda das import4ncias pagas, no caso de inadimplemento dos promitentes( compradores, tem carter de clusula penal compensat#ria, podendo o $ui, rescindindo o contrato, redui(la proporcionalmente# Precedente do =CR/ ?Gsp - <%#.<8, 6R de :9Q-8Q9<, por todos# ?ecurso especial con4ecido e provido# 0?Gsp BB#<BBQ=P, ?el# (inistro II5=>I I,2G=, CG?CGI?, CE?(,, julgado em -<Q--Q-99B, 6R :-Q:DQ-999, p# D:%1 Contrato de compra e venda de imvel# Clusula de decaimento# Precedentes da Corte# -# O contrato de compra e venda de "em im#vel no pode ser trans5ormado em verdadeira poupana, sendo imperativo, uma ve considerada a"usiva a clusula de decaimento, a aplicao do art/ 2&6 do ,#digo ,ivil, admitida a reteno, no caso, do sinal e de 10% das prestaes pagas# 8# ?ecurso especial con4ecido e provido, em parte# 0?Gsp 8:.B:9 ,5 -999Q::8:%9M-., ?elator/ (inistro C,?5>= ,5VG?C> (GIGWG= 6I?GIC>, 6ata de Rugamento/ 8:Q-:Q-999, CD - CG?CGI?, CE?(,, 6ata de Pu"lica!o/ 6R -D#-8#-999 p# -%D1 Promessa de compra e venda# Cdigo de 6efesa do Consumidor# Clusula de decaimento# Precedentes da Corte# Cdigo de 6efesa do Consumidor# -# O ,#digo de -e5esa do ,onsumidor no autoria a clusula de decaimento estipulando a perda integral ou +uase integral das O Senhor meu pastor... Guia-me pelas veredas da justi a. (Sl 23:1,3) Ministrio Pblico do Estado de Mato Grosso do Sul Promotoria de Defesa do Consumidor de Trs Lagoas
prestaes pagas/ 7as, a nulidade de tal clusula no impede o magistrado de aplicar a regra do art/ 2&6 do ,#digo ,ivil e autoriar, de acordo com as circunst4ncias do caso, uma reteno +ue, no caso, deve ser de 10%(de por cento)# 8# ?ecurso con4ecido e provido, em parte# 0?Gsp -%9D99 6X -99<Q::..98B-9, ?elator/ (inistro C,?5>= ,5VG?C> (GIGWG= 6I?GIC>, 6ata de Rugamento/ :DQ:8Q-999, CD - CG?CGI?, CE?(,, 6ata de Pu"lica!o/ 6R 89#:D#-999 p# -.%1 '0O78993 -8 ,O7'03 8 :8.-3/ 8;<=.>?O/ 089<=<@=>?O/ ,A3@9@A3 -8 -8,3=78.<O/ 3'A=,3>?O -O 30</ 2&6 -O ,/ ,=:=A '303 3 08-@>?O -3 '80-3 87 B3:O0 -3 '0O7=<8.<8 :8.-8-O03 3 10% -O9 :3AO089 '3CO9 -@03.<8 3 8;8,@>?O -O ,O.<03<O# P?GCG6GICG=# ?GCE?=> C>IYGCI6> G P?>2I6># 0?Gsp -.8M-: =P -99BQ:::M9-<-8, ?elator/ (inistro ?ES ?>=,6> 6G ,HEI,?, 6ata de Rugamento/ :%Q:MQ-99B, C% - TE,?C, CE?(,, 6ata de Pu"lica!o/ 6R 89#:.#-99B p# 8-.1 * tem mais/ @ contrato se<uer pre' a possibilidade de pagamento antecipado da dG'ida, o <ue, mais uma 'eD, fere o e<uilGbrio contratual/ Desta forma, cumpre declarar a nulidade da clCusula em e+ame/ C4 Do -essarcimento de DesAesas de !obran<a @ contrato traD clCusula relati'a ( obriga,o do comprador ressarcir as despesas para cobrana Hudicial, incluindo custas processuais e ?onorCrios ad'ocatGcios, in ver"is>
C5FE=E5, =GHEI6, ### 0###1 Pargrafo Tuinto J Ia 4iptese de inadimplemento do C>(P?,6>? 0Item Za; e Z"; do Pargrafo Tuarto1, a 2GI6G6>?, poder optar, por/ a1 Co"rar do C>(P?,6>?, al)m do principal, que englo"a as parcelas vencidas e n!o pagas, reajustadas monetariamente de acordo com os ndices aqui pactuados, mais os juros de mora e multa acima convencionados, tudo atrav)s de a!o competente, respondendo ainda o O Senhor meu pastor... Guia-me pelas veredas da justi a. (Sl 23:1,3) Ministrio Pblico do Estado de Mato Grosso do Sul Promotoria de Defesa do Consumidor de Trs Lagoas
C>(P?,6>?, pelas custas processuais e 4onorrios advocatcios a que der causa; 0###1 Toda'ia, n,o assegura em momento algum direito semel?ante ao comprador para e+igir da :5 o cumprimento de suas obrigaes/ Logo, esta clCusula 5 abusi'a e nula, nos termos e+pressos no CDC> ,rt# M-# =!o nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e servios que/ 0###1 [II - o"riguem o consumidor a ressarcir os custos de co"rana de sua o"riga!o, sem que igual direito l4e seja conferido contra o fornecedor; ;demais, tais despesas e ?onorCrios possuem regramento prprio na legisla,o correlata ( mat5ria e n,o de'eriam ser obHeto contratual/ * 7 D0S MED*D0S %*M*+0-ES No presente caso, impe%se a e+pedi,o de ordem liminar, Minaudita altera parteF, nos termos dos artigos .3, P !, do CDC, e $# da L;CP, uma 'eD <ue est,o plenamente caracteriDados os seus pressupostos para tanto, <uais seHam, a relevncia do fundamento da demanda e risco de ineficcia do provimento final/
@ fundamento da demanda 5 mais <ue rele'ante, mC+ime no tocante ( lesi'idade a <ue est,o suHeitos os ad<uirentes e (s claras 'iolaes das normas de direito do consumidor, em especial o art/ 2 do CDC, assim como o preo e sua forma de corre,o contrariam as condies normais de mercado/
Desta forma, suHeitar estes consumidores ( continuidade dos pagamentos das prestaes significa impor%l?es dano irreparC'el, representado pelo significati'o comprometimento da renda familiar, o <ue implica preHuGDo a outros gastos necessCrios, tais como alimenta,o, saKde e educa,o/ Nesse conte+to, os pro'imentos ora pretendidos s,o de natureDa pre'enti'a, isto 5, buscam e'itar a continuidade de cobranas inde'idas ou mesmo e+igncias contratuais manifestamente ilegais, ?C inegC'el receio de <ue seHa ineficaD a sentena final, caso n,o antecipada a tutela, eis <ue no O Senhor meu pastor... Guia-me pelas veredas da justi a. (Sl 23:1,3) Ministrio Pblico do Estado de Mato Grosso do Sul Promotoria de Defesa do Consumidor de Trs Lagoas
transcorrer normal do processo poder,o ser celebrados no'os contratos com o mesmo padr,o de clCusulas/
@utrossim, o pro'imento acautelatrio, se cassado ao depois, inclusi'e em face da improcedncia da a,o, n,o impedirC e'entual direito da :e<uerida, <ue poderC e+ecutar os contratos ou mesmo postular suas rescis,o, obser'adas as formalidades legais/ @ Mpericulum in moraF reside tamb5m na necessidade de se inibir, o <uanto antes, as cobranas abusi'as adotadas pela :e<uerida, em indiscutG'el preHuGDo aos consumidores, de modo a e'itar o abalo creditGcio e moral dos mesmos, face ( possibilidade de sua inscri,o nos bancos de dados negati'os de consumo/ ; concess,o das medidas liminares, por outro lado, n,o importarC em <ual<uer preHuGDo econ6mico ( :e<uerida, <ue HC tem a seu fa'or a atualiDa,o monetCria/ ;99I7 9*ND@, com base nos fundamentos retro e+pendidos, reDuer esta Promotoria de Justi<aE em sede liminarE seBa determinada a -eDuerida o se&uinte>
?(a4 suspender a inclus,o dos nomes consumidores nos bancos de dados ou cadastro de cr5dito e consumo, como 9PC, 9*:;9; e similares, inclusi'e protestos em cartrio, para <ue se absten?a de inscre'er ou registrar <uais<uer restries com rela,o ao <ue a<ui se discute e, HC ?a'endo o referido registro, <ue seHam e+cluGdos ou suspensos at5 Hulgamento final desta lideO ?(b4 proibir no'as 'endas do empreendimento, sob pena de multa no 'alor de cada negocia,o, at5 o Hulgamento definiti'o da a,oO ?(c4 suspender os efeitos das clCusulas contratuais ou de parte destas <ue 'en?am a se tornar incompatG'eis com as medidas liminares anteriores, abstendo%se de e+igir seu cumprimento at5 decis,o em contrCrio/ 7 D)S PED*D)S 6*+0*S MG3 PositisF, reDuer F ( Exa( Due se di&ne a determinar a cita<:o da -eDuerida, na pessoa de seu representante legal, pelo correio atra'5s de carta registrada com ;:, no endereo acima fornecido, para <ue, <uerendo, conteste os termos da presente, no praDo legal, sob pena de re'elia e confiss,o/ O Senhor meu pastor... Guia-me pelas veredas da justi a. (Sl 23:1,3) Ministrio Pblico do Estado de Mato Grosso do Sul Promotoria de Defesa do Consumidor de Trs Lagoas
-eDuerE outrossimE seBa a Aresente a<:o Bul&ada totalmente ArocedenteE tornando4se deGiniti"as as medidas liminares alhures reGeridasE determinando4se> C(a4 a nulidade das clCusulas apontadas nesta inicial e a re'is,o dos contratos, em especial da forma de corre,o do saldo de'edor, bem como sua e+clus,o dos contratos futuros <ue e'entualmente 'en?am a ser celebrados pela :e<uerida no empreendimento, sob pena de multa e responsabiliDa,o criminalO C(b4 a condena,o gen5rica da :5, nos termos do artigo 14 do CDC a restituir as importSncias inde'idamente pagas a maior pelos consumidores ( :5, em raD,o das prCticas abusi'as e da onerosidade e+cessi'a, conforme for apurado indi'idualmente durante a fase de ?abilita,o e de li<uida,o de sentena, nos moldes dos artigos 10 a $, do mesmo MCode3FO C(c4 a condena,o da :e<uerida para <ue seHa obrigada a atualiDar o MquantumF pago inde'idamente, desde o desembolso, e de'ol'%lo em dobro aos consumidores lesados, de acordo com o parCgrafo Knico do art/ 3# do CDC, proibindo%se as cobranas inde'idasO C(d4 seHa e+pedido o edital de <ue trata o artigo 13 do CDCO C(e4 a indeniDa,o dos consumidores <ue HC firmaram o contrato em <ue consta'am tais clCusulas, podendo os saldos de cr5dito de'idos serem compensados na apura,o indi'idual por parte da<ueles <ue foram lesadosO C(G4 a condena,o da :e<uerida ao pagamento das custas processuais e demais cominaes de pra+e, al5m de ?onorCrios ad'ocatGcios de sucumbncia em fa'or do -*;D7P"79 Aarts/ $ e #, )I, da Lei *stadual n/ $/.2$"1.BO
C(&4 a dispensa do pagamento de custas, emolumentos e outros encargos, desde logo, a teor do artigo $. da Lei n 0/!30".4 e do artigo .0 da Lei n ./0."1/
Protesta pro'ar o alegado por todos os meios de pro'a admitidos em direito, especialmente pela Huntada de documentos e perGcia, e por tudo o mais <ue se fiDer necessCrio ( cabal demonstra,o dos fatos articulados na presente inicial, inclusi'e com a in'ers,o do 6nus da pro'a/ DC%se ( causa o 'alor de :Z $, Aum mil reaisB para fins de regularidade processual/
Trs Lagoas, # de Hun?o de #$$/ O Senhor meu pastor... Guia-me pelas veredas da justi a. (Sl 23:1,3) Ministrio Pblico do Estado de Mato Grosso do Sul Promotoria de Defesa do Consumidor de Trs Lagoas
Jos %uiz -odri&ues Promotor de &ustia Curador dos Direitos do Consumidor O Senhor meu pastor... Guia-me pelas veredas da justi a. (Sl 23:1,3)